경매 낙찰 후 증여 가능 여부 문의드려요

1. 서론​요즘 납세자들을 속 썩이는 고민거리가 있습니다. 기존 1주택을 가진 상태에서 갈아타기를 하려는 분들이 신규 주택 물건을 선매수로 잡은 경우입니다. 이렇게 되면 종전 주택을 일정 기간 내에 얼른 정리하여야 합니다. ① 신규 주택의 중도금, 잔금을 맞춰줘야 하고, ② 종전 주택에 대해 일시적 2주택 특례를 받아 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용하여야 하고, ③ 신규 주택에 대해서 일시적 2주택 취득세 특례를 받아야 하기 때문입니다.​종전 주택을 정리하여야 하는 기간을 [처분 유예기간]이라고 부릅니다. 양도소득세의 경우 처분 유예기간은 3년이고, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 유예기간이 1년으로 단축됩니다. 취득세의 경우 처분 유예기간은 3년이고, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 역시 유예기간이 1년으로 단축됩니다.​그런데 요즘 갑자기 대출규제와 대통령 선거 관망세로 인해 부동산 시장이 올스톱 상태입니다. 조금 싸게 내놓아도 팔리지가 않습니다. 아예 매수 문의가 실종상태입니다. 그래서 종전 주택을 팔지 못해 속이 타는 사람이 한둘이 아닙니다. 이번 포스팅에서는 종전 주택을 처리하는 여러가지 방법들을 소개해보고 장단점을 비교해봅니다. 편의상 자녀가 있는 부모가 주택을 처리한다고 가정합니다. 그리고 수증자나 매수자는 자녀일 가능성이 높은데, 별도 세대를 이룰 수 있어야 합니다. 그래야 세대 내에서 주택이 해소됩니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(생략)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.​​2. 증여​1) 장점​원하는 시기에 맞춰 가장 확실하게 물건을 처리할 수 있습니다.언젠가 이루어질 부의 대물림을 미리 결행한다는 장점이 있습니다.​2) 단점​양도소득세는 양도차익만을 과세하지만, 증여세는 재산을 통째로 과세합니다. 그래서 증여세가 더 비쌀 때가 있습니다.양도소득세 1세대 1주택 비과세 혜택을 지켜왔더라도, 증여세로만 과세되므로 포기해야 합니다.또한, 증여세와 취득세를 감당할 능력이 있어야 합니다.​​3. 부담부증여​1) 장점​증여와 마찬가지로 원하는 시기에 맞춰 가장 확실하게 물건을 처리하는 방법입니다.수증자가 채무인수하는 부분에 대해서는 양도소득세 1세대 1주택 비과세 혜택도 챙길 수 있습니다.수증자가 취득세는 내지만, 증여자가 양도소득세를 내므로 증여세가 절감되어 자식의 세부담이 줄어들고, 전체적인 세부담도 줄어듭니다. (1세대 1주택인 경우)수증자는 세입자가 거주시키면서 이자부담 없이 주택의 시세차익을 누립니다. 이후 부를 축적하여 세입자를 퇴거까지 시간을 벌 수 있습니다.​2) 단점​세금이 싼 대신 수증자가 빚(은행 대출, 전세보증금 반환채무)를 떠안습니다. 이것이 자녀 세대에게 상당한 부담이 될 수 있습니다.대출/전세보증금 만큼의 부를 부모세대가 보유하고 있어, 부의 대물림은 일어나지 않습니다. 그러므로 추후 증여든 상속이든 부의 대물림이 일어나는 시점에 세금이 발생합니다.은행 대출이면 은행의 채무승계 동의가 있어야 하는데 대출 규제 때문에 쉽지 않을 수 있습니다. 하지만 전세보증금 대출이면 자동으로 승계됩니다.​​4. 저가매매​1) 장점​증여나 부담부증여는 물건을 시가에 가깝게 측정하여 과세표준으로 삼습니다. 그래서 아파트의 경우 과세표준을 낮추는 것이 불가능합니다. 반면 저가매매는 물건 가격을 임의로 정할 수 있습니다. 통상 30%가 일반적이지만 그보다 이하도 가능합니다.30%를 떨어뜨려 팔아 자녀에게 최대 3억 5천만원 만큼 부를 이전시키는 결과가 되어도 증여세는 발생하지 않습니다.양도소득세가 부과됩니다. 그러므로 부모가 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 세부담이 적습니다.​2) 단점​상대는 보통 직계존비속일텐데, 반드시 매매대금 총액을 지불해야 합니다. 그렇지 않으면 증여로 추정됩니다. 매매대금 총액을 지불하는 경우에도 그 대금의 출처가 분명해야 합니다.저가로 매매하는 경우에도 5% 이상 할인해서 팔면 양도소득세는 시가로 보고 계산하여야 합니다.저가매매를 시장교란행위로 보고 세무조사의 대상으로 삼는 경향이 있어 부담스럽습니다.​​5. 교환​1) 장점​저가매매와는 달리 교환은 대가를 지불한 것으로 보아 증여로 추정하지 않습니다. 그래서 자녀의 매매대금의 마련부담이 적고, 자금출처를 밝히는 부담이 덜합니다. 자녀 또한 안 팔리는 부동산을 떠안고 있을 때 적절합니다.30%만큼 차이가 나는 물건을 교환하여 최대 3억 5천만원 만큼 부를 이전시키는 결과가 되어도, 증여세는 발생하지 않습니다. 이는 저가매매와 마찬가지입니다.양도소득세가 부과됩니다. 그러므로 부모가 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 세부담이 적습니다.​2) 단점​쌍방이 모두 부동산을 보유하고 있어야 하므로 조건이 까다롭습니다.쌍방이 모두 양도소득세 과세대상이 되므로 쌍방이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 않으면 양도소득세가 부담스럽습니다.1번만 나올 취득세가 2번 나옵니다.​​6. 캠코 매각 의뢰​1) 장점​의뢰만 하는 것으로도 판매로 보아 일시적 2주택 특례를 반드시 받을 수 있는 방법입니다.저가매매처럼 싸게 팔지 않고 경매를 거쳐 시세에 상당하는 가격으로 팔 수 있습니다.​2) 단점​한 번 의뢰하면 매각될 때까지 취소할 수 없습니다. (취소하면 양도를 한 것이 아니게 됩니다)경매가 유찰되기 시작하면 계속해서 낙찰가가 하락할 수 있어, 예상치 못한 저가에 매도될 위험이 있습니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)⑱ 법 제89조제1항제4호나목에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 매각 등의 방법으로 양도하는 경우를 말한다.1. 「금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우2. 법원에 경매를 신청한 경우 (생략)​​7. 환매조건부 매매* 주의 : 거의 사례가 없어 연구만으로 정리한 방법입니다.​1) 장점​환매권이 부여되어 있어 5년 내에 계약시 정한 가격으로 물건을 회수할 수 있는 기회가 있습니다. (콜옵션) 팔고 싶지 않은 물건일 때 적절합니다.환매권을 행사하여 물건을 회수할 때 취득세가 1회 더 나오지만, 매도자와 매수자가 형식적 취득의 세율이 적용되어 50%가 감면되므로 부담이 적습니다.주택을 회수하면 새롭게 주택을 취득한 것으로 보므로, 신규 주택과 종전 주택의 순서가 바뀌면서 다시 한 번 일시적 2주택 적용도 가능합니다.저가매매와 비슷해서 매매가액을 낮출 수 있습니다. 게다가 매수인이 완전히 사들인다라는 느낌보다 잠시 맡아준다는 느낌으로 할 수 있어 상대방 부담이 덜합니다.​2) 단점​주택을 완전히 해소한 것이 아니므로, 상대에게 언젠가 다시 회수해야 하는 부담이 있습니다.상대는 보통 직계존비속일텐데, 매매대금 총액을 지불해야 하는 것은 마찬가지입니다. 그렇지 않으면 증여로 추정됩니다. 대금 출처도 분명해야 합니다.​지방세법 제15조(세율의 특례)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되, 제11조제1항제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.1. 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득​서면4팀-1893(2007.06.14)소유 부동산을 민법 규정에 의한 환매 조건부로 유상 양도하고 환매권을 보유한 상태에서 소유권 이전등기를 하는 경우에는 「소득세법」 제88조 규정에 의한 양도 에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.​조심2013중4010(2013.12.31)환매권의 실행에 따른 토지의 취득시기는 국세청 예규[부동산거래관리과-674, 2012.12.17. 및 재일01254-1766 1992.07.14.]에서 환매대금청산일 또는 환매대금을 공탁한 날로 보는 등 환매로 인하여 다시 취득한 것으로 해석하고 있다는 점, 조세심판원장의 결정례[조심 2008부3424(2009.03.16) 참조]와 같이 수용 후 환매대상이 된 토지는 이를 새로운 매매로 보는 것이지 종전 수용의 취소 또는 해제로 볼 수 없는 점

1. 개요부모의 부를 자녀에게 물려주는상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 상속세 절세(2) 다주택자 종합부동산세 중과세 부담(3) 2023년 취득세 개정(4) 재개발·재건축이 예상되는 부동산(5) 다주택자 양도소득세 중과 등일례로현재 조정대상지역의 2주택자가 5억에 산 아파트가 10억으로 올랐다면,해당 아파트를 양도하는 경우 발생하는 양도소득세는 3억 원이지만,자녀에게 증여하는 경우 발생하는 증여세는 2,2억 원입니다. 만약 제삼자에게 양도하고 남은 7억원을 자녀에게 증여한다면 추가로 발생하는 증여세는 1.3억 원으로서 합계세액은 4.3억 원이 됩니다.조정대상지역 2주택자제삼자에게 양도 시 양도소득세액(중과세율)자녀에게 증여 시 증여세액300,000,000원세후 금액을 자녀에게 증여 시 증여세액130,000,000원합계세액430,000,000원220,000,000원비록 올해 5월 10일부터 1년간 다주택자의 양도소득세 중과를 한시적으로 배제해주고 있지만, 급매로 내놓아도 매수자를 찾기가 쉽지 않은 상태입니다.만약,여러 가지 이유로 증여해야 하는 상황이라면 증여세액과 직결되는 가장 유리한 증여재산평가 방법과 평가시기를 고려하여 증여를 해야 합니다.참고 사항으로 현재 증여 시취득세는 공시가격(기준시가)를 기준으로 부과되지만, 23.1.1 이후 취득분부터는 시가를 기준으로 부과되므로 취득세가 물건 종류에 따라 2배 이상 증가할 수 있습니다.관련 내용에 대해서는 다음의 글을 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222618873713[부동산전문세무사]가 말하는 지금 아파트을 증여해야 하는 이유최근 서울 및 수도권부터 전국으로 집값이 하락세 또는 지역에 따라서 보합세가 지속되고 있습니다. 금융규...blog.naver.com2. 증여재산 평가증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가3. 시가증여세법에서시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내의 기간 중 다음의 가액을 의미합니다.1매매가액2감정가액3수용·공매·경매가액4유사 매매사례가액<1> 매매가액증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 매매한 사실이 있는 경우에는 거래가액을 시가로 적용합니다.평가기간 이내 판단 기준일은매매 잔금일이나 등기접수일이 아닌‘매매계약일’을 기준으로 적용함을 유의해야 합니다.또한 매매가액이란 제삼자 간 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하는 것으로서특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 시가에 해당하지 않습니다.중도에매매계약이 해지된 경우 거래가액의 시가 인정 여부는 국세청과 대법원의 판결을 달리하고 있습니다. 따라서 사실관계에 따라 적정한 거래가액으로 인정될 수 있는지에 대한 판단이 필요합니다.<2> 감정평가액증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 2곳 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 평균액을 시가로 적용합니다.(주식 및 출자지분에 대하여는 감정가액의 평균액이 있는 경우에도 시가로 인정되지 않습니다.)(1) 평가기간 이내의 판단기준일평가기간 이내 판단 기준일은가격산정 기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단합니다.2014.2.21. 이후 평가하는 분부터 소급감정 방지를 위해 감정평가서를 작성한 날 뿐만 아니라감정가액평가서 작성일 모두 평가기간 이내에 들어와야 하는 것으로 개정하였습니다.가격산정기준일 또는 평가서 작성일이‘평가기간’이내인지‘법정결정기한’이내인지에 따라‘적정시가’, ‘평가심의위원회에 따른 시가’, ‘소급감정가’, ‘시가 불인정액’해당 여부가 달라질 수 있습니다.해당 부분에 대해서는 명확한 규정이 없지만,관련 예규·판례를 참고하여 진행하고 있으므로 잘 판단해서 진행하셔야 합니다.(2) 2곳 이상의 평가액다만, 「소득세법」 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억 원 이하의 부동산은 하나의 감정가액도 시가로 적용합니다.이때 지분을 증여하는 경우에도 해당 부동산 전체지분의 기준시가를 기준으로 10억 원 이하 해당 여부를 판단해야 합니다.(3) 부적절한 감정가액 등다음의 사유에 해당하는 감정가액은 세무상 이슈가 발생할 수 있습니다.구분내용납부목적에 적합하지 않거나 원형대로 감정하지 않은 경우시가 제외보충적 평가액 또는 유사 매매사례가액의 90%에 미달하는 경우세무서장이 재감정 의뢰위의 사유에 해당하지 않더라도세무서장 등이 부적정한 평가액이라고 인정되는 경우 다른 감정기관에 의뢰하여 재감정을 의뢰할 수 있습니다.따라서감정가액이 무조건 낮다고 유리한 것이 아니며, 재감정 등을 통하여 추징될 수 있으니 해당 감정가액이 세법상으로도 인정될 수 있는지를 함께 검토해야 합니다.(4) 소급감정소급감정이란평가기간 이후에 감정한 가액으로서 평가심의위원회의 결정기한 내에 들어오지 않는 평가액을 의미합니다.소급감정을 시가로 인정할 수 있는지에 대하여 국세청, 심판원과 대법원의 입장이 다릅니다.국세청, 심판원은 소급감정가액을 시가로서 부인하고 있지만,대법원은 시가로 인정하는 것으로 판시한 바 있습니다.<3> 수용가격, 경·공매가격증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 수용, 경·공매한 사실이 있는 경우에는 보상가액, 경매·공매가격을 시가로 적용합니다.평가기간 이내 판단 기준일은보상가액, 경매·공매가격이 결정된 날을 기준으로 판단합니다.이때 결정된 날이란 수용 보상계약체결일과 매각 허가 결정일을 말합니다.<4> 유사 매매사례가액증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 적용합니다.구분요건공동주택1. 동일한공동주택단지 내2. 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의5% 이내3. 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의5% 이내이외의 재산면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 비교적 유사한 재산의 판단기준이 명확하지만, 이외의 재산의 유사성 판단기준이 명확하지 않아, 유사 매매사례가의 판단에 어려움일 발생합니다.각종 예규와 판례에 따르면 층수, 위치, 면적, 기준시가, 조망권, 실제 사용용도 등 사실관계를 종합하여 유사성을 판단하고 있습니다. 따라서물건별로 유사 매매사례가액 적용 가능 여부를 면밀하게 검토하여 진행해야 합니다.또한입주권과 분양권 역시 유사 매매사례가액을 인정하고 있습니다.4. 정리작성한 내용 이외에도 다음의 세무상 이슈가 발생할 수 있습니다.(1) 평가기간 내 유사 매매사례가액이 여러 개가 있는 경우우선순위 판단(2) 시가로 사용할 수 있는 가액들의우선 적용 여부(3) 평가심의위원회를 통한 시가재산정 후 추징 여부절세 방안평가 방법의 내용을 모두 알고 있다면,적용할 수 있는 가장 유리한 평가방법과 증여시기를 파악 하여 증여한다면 최선의절세효과를 누릴 수 있습니다.도움이 되셨다면공감과 이웃추가한 번씩 부탁드립니다.상담은 유료로 진행돠며, 상담이 필요하신 분들은상단 배너의 번호로 연락주시기 바랍니다.감정평가, 등기, 신고진행 까지 모두 같이 진행하여 최적 절세 컨설팅을 도와드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.com

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.2023년부터 증여로 인한 취득세가 기존 시가표준액에서 실제 시가로 변경되어 증여 취득세가 대폭 인상되니 2023년 전에 증여를 빨리 해야한다는 기사는 보셨을 것입니다.이는 지난 8월에 행안부에서 발표한 개정안에 근거하였고, 이번달 12월 국회에 통과되었습니다. (시행은 2023년으로 1년 유예) 8월 발표 개정안에서 일부 수정된 내용도 있으니 이에 대해 법조문을 자세히 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,현재 증여로 인한 취득세는 시가표준액을 기준으로 합니다증여로 부동산을 취득했다면, 취득세 과세표준은 신고가액과 시가표준액 중에 큰 금액입니다.하지만,굳이 시가표준보다 큰 금액으로 신고할리 없으므로 실무적으로는 시가표준액입니다. 다만, 실제로 본인이 감평을 받아 더 높은 금액으로 취득세 신고를 하면 인정됩니다. 그리고부동산 실거래가가 신고되는 경우에는 그 실제 거래가액에 따라 취득세를 부과합니다.지방세법제10조(과세표준)① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다. ② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고사실상의 취득가격또는 연부금액을 과세표준으로 한다.1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5.「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득따라서 주택의 경우 취득세 과세표준은 아래를 적용합니다① 매매로 취득 : 실거래가② 증여/상속으로 취득: 시가표준액문제는 무상취득인 증여, 상속의 경우 상증세법은 공시가액이 아닌 실제의 시가 (감평, 유사매매사례 등)을 따르게 되어있다는 것입니다.따라서, 아파트를 증여로 취득한다면증여세는 감평이나 실거래가 (유사매매 있는 경우)가 적용되는데, 취득세는 공시가액이 적용된다는 점입니다. 이 경우 각각 법에서 다른 시가가 적용됩니다.정부가 문제를 제기한 것은,옛날처럼 시가 확인이 어려운 것도 아니고 이미 시가를 알고 있음에도 굳이 취득세만 달리할 필요가 있냐는 취지로 개정안이 나왔습니다.증여의 경우에는과세표준을시가인정액을 적용하기 하였습니다 (2023년 부터 시행)지방세 개정은 12월 국회를 통과하여, 내년부터 시행됩니다.취득세 과표를 유상취득은 실제거래가격, 무상취득은 시가인정액을 적용하는 것이고다만 1년 시행을 유예하여 2023년부터 적용한다는 것입니다.시가인정액이라는 개념이 도입되었습니다무상 취득에 적용되는과세표준은 시가인정액이라는 용어를 새로 만들어 적용합니다.지방세법제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)① 부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 “취득당시가액”이라 한다)은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액, 그 밖에 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하“시가인정액”이라 한다)으로 한다.시가인정액이란 무엇인지살펴보면,취득일 전 6개월 후 3개월 이내의 기간에 매매/감정/경매/공매가를 적용한다는 것인데 이는 증여세의 증여재산 평가방식과 유사합니다.또한,지방세심의위원회 심의를 거쳐 직전 2년까지 연장확대할 수 있다는 것도 상증세법의 재산평가심의위원회와 유사한 규정입니다.전반적으로 상증세법과 유사한 방식임을 알 수 있습니다.지방세법 시행령제15조의2(평가의 원칙등)① 법 제10조의2제1항에서 “매매사례가액ㆍ감정가액 및 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액”이란취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(이하 이 절에서 “평가기간”이라 한다) 중 매매ㆍ감정ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제21조에 따라 부과하기 전까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 취득일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 취득세 납세자 또는 지방자치단체의 장이 신청하는 때에는 「지방세기본법」제147조에 따른지방세심의위원회의(이하 “지방세심의위원회”라 한다) 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.시가인정액 적용의예외 규정이 있습니다무상취득에 시가인정액 적용이 원칙이나,아래 3가지 예외를 두고 있습니다.① 상속② 시가표준액 1억이하③ 시가인정액 산정이 어려운 경우당초 8월의 개정안에는 ① 상속과 ② 1억이하는 예외 규정이 없었는데, 추가되었습니다. 과거 나온 신문기사에는 이러한 예외 규정 언급이 없는데, 최종 개정에는 포함되었으니 유의가 필요하겠습니다.지방세법제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)② 제1항에도 불구하고다음 각 호의 경우에는 해당 호에서 정하는 가액을 취득당시가액으로 한다.1.상속에 따른 무상취득의 경우: 제4조에 따른 시가표준액2.대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산등을 무상취득(제1호의 경우는 제외한다)하는 경우:시가인정액과 제4조에 따른 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우: 시가인정액으로 하되,시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 제4조에 따른 시가표준액지방세법 시행령제15조의3(평가 예외 부동산등)법 제10조의2제2항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 가액”이란 취득물건에 대한시가표준액이 1억원 이하인 경우를 말한다.감정평가는 둘 이상의 기관에서 받되, 시가표준 10억 이하는 1개만 받아도 됩니다감정평가액을 적용하고자 할때는 2 이상의 평가기관에서 받은 것을 제출해야하나, 시가표준이 10억이하면 1개만 해도 됩니다.이 규정 역시, 상증세법의 감정평가 방식과 동일하다고 볼 수 있습니다.지방세법제10조의2(무상취득의 경우 과세표준) ③ 납세자가 제20조제1항에 따른 신고를 할 때 과세표준으로 제1항에 따른 감정가액을 신고하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산 등의 경우에는 하나의 감정기관으로 한다)에 감정을 의뢰하고 그 결과를 첨부하여야 한다.지방세법 시행령제15조의2(평가의 원칙등) ⑤ 법 제10조의2제3항 전단에서 “대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산 등의 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 취득하는 부동산등의시가표준액이 10억원 이하인 경우2. 법 제10조의5제3항제2호에 따른 법인의 합병ㆍ분할 및 조직변경을 원인으로 부동산등을 취득하는 경우부담부증여의 경우, 유상 취득액은 시가인정액을 한도로 합니다전세나 담보대출을 인수하는 조건인 부담부증여를 하는 경우에,현재는전세금이 시가표준액보다 더 큰 경우에는 그 전세금이 유상취득 대상액이 됩니다.예를 들어, 시가 8억이고 전세가 6억인데 시가표준이 4억인 경우 부담부증여시시가표준 4억이 아닌, 전세금 6억에 대한 유상취득세율을 적용합니다.이에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅 참고https://blog.naver.com/riverodw/222307569557[부담부증여 취득세] - 전세금이 시가표준보다 높은 경우 (by 부산 오 회계사/세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 지난 포스팅에서 부담부증여의 장단점과 절세 효과에 대해서 살펴...blog.naver.com하지만, 개정된 내용에는 시가인정액을 한도로 한다고 합니다.즉 위의 경우①시가인정액이 8억이 확인되는 경우 : 6억은 유상취득세율 2억은 증여취득세율②시가표준액을 시가인정액으로 적용시 : 6억이 아닌 4억에 대한 유상취득세율 (기존과 달라지는 경우)지방세법 시행령제15조의4(부담부증여시 취득가격)① 부담부 증여로 취득하는 경우 법 제10조의2제6항에 따른유상승계취득에서의 과세표준을 적용하는 채무부담액(취득하는 부동산등에 대한 채무액에 한정한다. 이하 이 조에서 같다)은시가인정액을 한도로 한다.② 제1항을 적용할 때 채무부담액은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 취득자가 입증한 경우로서 각 호의 어느 하나에 따라 확인된 금액에 한한다.1. 등기부 등본으로 확인되는 증여 부동산등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액2. 금융기관이 발급한 채무자변경 확인서 등으로 확인되는 금융기관의 금융채무3. 임대차계약서 등으로 확인되는 증여 부동산등에 대한 임대차 보증금4. 그 밖의 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액정리하면,2023년부터 증여에 대한 취득세 산출시 기존의 시가표준액이 아닌,시가인정액을 적용하게됩니다. (개정은 2022년이나 1년의 시행 유예로 2023년에 시작)시가인정액은취득일 전 6개월 후 3개월 이내 유사매매, 감정, 경매, 공매를 적용합니다. 지방세심의위원회를 거쳐 2년전까지도 확대 가능합니다.다만, ① 상속 ② 시가표준 1억이하 ③ 시가인정액 산출안되는 경우는 시가인정액을 적용하지 않습니다.또한, 채무를 인수하는 조건인 부담부증여에 그 채무액이 시가표준액을 초과하는 경우, 적용 방식이 상황에 따라 달라지니 유의해야 겠습니다.그리고무엇보다 중요한 것은, 향후 증여를 계획 중이라면2023년이 되기 전에 하는 것이 증여 취득세 절감 측면에서 유리하니 서둘러야 한다는 것입니다.존재하지 않는 이미지입니다.by부산 양도/증여/상속 회계사/세무사

2. 시가에 포함되는 것​시가에 포함되는 것에는 4가지 예시가 있다고 말씀드렸습니다. 매매사실이 있는 경우의 가격, 수용가격, 공매가격, 감정가격(이하 매매등 가액)입니다.​이 가액들은 기간조건이 있습니다. 상속 때문에 재산 평가를 하는 경우에는, 상속개시일 전 6개월부터 후 6개월, 1년간이 기간입니다. 증여 때문에 재산 평가를 하는 경우에는, 증여일 전 6개월부터 후 3개월, 9개월간이 기간입니다. 이 기간을 평가기간이라고 하고, 기간을 벗어난 가액은 원칙적으로 인정되지 않습니다. 하지만 거래가 잘 되는 부동산이나 주식이면 모를까, 토지, 미술품과 같은 물건은 1년이나 9개월이 짧을 수 있습니다. 이때는 재산을 둘러싼 환경에 큰 변화가 없고 국세청의 평가심의위원회의 심의를 받는다면 평가기준일 전 2년까지도 기간이 늘어날 수 있습니다. 실무에서는 잘 나타나지는 않습니다.​​2-1. 매매사실이 있는 경우 그 거래가액​매매평가기간 내에 그 재산을 매매한 사실이 있다면 그 가격을 쓸 수 있습니다.​증여를 예로 들어볼까요. 증여일부터 전 6개월 ~ 후 3개월, 9개월이 평가기간입니다. 이때, 증여 전 6개월 이내에 샀거나, 증여 후 3개월 이내에 판 가격이 있다면 그 가격을 씁니다. 바꿔 말해, 산지 6개월도 안 된 물건을 증여하거나, 증여 받자마자 3개월도 안 되어 물건을 던질 때를 말합니다.​읽어보면 아시겠지만, 부동산 매매에서는 거의 나타나지 않는 경우입니다. 부동산을 살 때는 장기간의 계획을 세우고, 양도소득세나 종합부동산세 조건에 맞추어 사게 되는데, 그런 물건을 6개월도 안 되어 증여하는 일이 얼마나 있을까요? 저는 실무에서 본 적이 없습니다. 증여받은 물건을 3개월 이내에 파는 일도 잘 없습니다. 그럴거면 증여하지 않고 그냥 팔았을 것입니다. 특히 가족으로부터 증여받은 물건을 5년 이내에 파는 경우 이월과세 규정을 적용받아 증여를 한 효과가 모두 사라지게 되고, 괜히 증여 취득세만 낭비하는 꼴이 됩니다. 역시 실무에서 본 적이 없습니다.​소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.​​상속의 경우는 [매매사실이 있는 경우 그 거래가액]이 종종 나타납니다. 상속의 경우 상속개시일부터 전 6개월 ~ 후 6개월, 12개월이 평가기간입니다. 그런데 사람은 언제 죽을지 모르기 때문에, 물건을 사고 나서 6개월도 안 되어 사망하는 일도 있고, 상속된 물건을 6개월도 안 되어 처분하는 일이 실무에서 종종 일어납니다.​특히 후자를 좀 더 자세히 설명해보면요, ① 상속인들이 돌아가신 분 소유 부동산을 계속 가지고 있자니 그리움 때문에 견딜 수가 없어 파는 경우 ② 상속인들 사이에서 부동산을 처분하여 매매대금을 나눠가지는 것으로 신속하게 협의되는 경우 ③ 상속인들이 상속재산을 매도하지 않으면 기존 주택에 영향을 받거나 기존 주택 때문에 상속재산의 양도소득세가 걱정되는 경우, ④은행이 담보물권을 설정하고 있어 6개월 내에 매도를 요구하는 경우입니다. 이럴 때는 [매매사실이 있는 경우 그 거래가액]을 사용하게 됩니다.​양도소득세가 걱정, 은행의 요구로 6개월 내 매매를 서두르는 경우를 자세히 살펴봅니다. 상속개시일로부터 6개월 이내에 양도가액이 발생하는 경우, 그것이 상속재산의 평가액이 된다고 했습니다. 그러니까 부동산을 상속받았는데 그게 얼마인지는 정확히는 모르겠지만, 6개월도 안 되어 10억에 팔았다면 상속 당시의 부동산 가액도 10억으로 보라는 것입니다. 그런데 공교롭게도 상속 당시의 부동산 가액이 10억이면 취득가액이 10억이라는 뜻이 되고, 양도가액도 10억이었기 때문에 양도차익이 0이라는 뜻이 됩니다. 양도가액이 그대로 취득가액으로 이어지면서, 어떤 경우에도 양도소득세가 발생하지 않게 됩니다. 즉, 양도가액이 취득가액과 같아지면서 양도차익이 발생하지 않습니다. 평소에 상속받고 6개월 내에 팔면 양도소득세가 없다는 말을 들어보셨다면, 이 의미입니다. 그래서 기존에 1세대 내에 주택이 있어서 상속주택이 들어오면 곤란해지는 경우에는 양도소득세 없는 신속한 매도를 계획하게 됩니다.​상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등)① 법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 (생략)​우리가 생각하는 일반적인 매매도 있을 수 있겠지만, 조금 특이한 매매도 있을 수 있습니다. 토지보상절차를 통해서 수용되는 형식의 매매, 민사집행법상 채권 만족을 위해 이루어지는 경매 형식의 매매, 국세 체납으로 인하여 공매라는 체납처분 형식의 매매도 마찬가지 입니다.

안녕하세요.신세계세무회계이형석 세무사입니다.저희 신세계세무회계컨설팅은 항상 연구하고 노력합니다.대표 세무사는 현재국세청 직속 기관인 국세공무원연수원과 각 기업체, 대학에서 강의를 하며,10년간 쌓은 노하우를 바탕으로 법인 절세설계, 세무조사 대응, 상속증여플랜 등 다양한세무 컨설팅을 진행하고 있습니다.다양한 상속세 신고 및 세무조사 대응을 진행했으며, 법인 세무 관련 전문성을 갖추어맞춤형 절세 전략을 안내해드립니다.- 대표 저서 -궁금한 내용만 쏙쏙 반드시 알아야 할 세금기초 - 경제법륜사중소기업 임직원이 반드시 알아야 할 조세지원제도 - 경제법륜사종합소득세 실무 - 경제법륜사세금환급 받는 경정청구 - 경제법륜사국세청, 서울관광재단에서 강의하는 모습사장님의 세무 궁금증을 해결해드리겠습니다. 믿고 맡겨주세요.안녕하세요.상속세 전문이형석 세무사입니다.이번시간에는 상속 관련 주요 궁금사항을 주제별로 선정해서 포스팅하고자 합니다.두번째 주제로상속세는 계산시 재산의 가치 산정을 어떻게 하는지에 대해 알려드리겠습니다.상속 재산의 가격이 왜 중요한가?상속세는 돌아가신 분의 모든 재산을 합산하여 계산합니다.재산이 많으면 많을수록 세부담이 커지는 구조이죠.예를들어 주택을 물려 받았다고 가정해보겠습니다.피상속인(사망자)이 물려준 재산이 주택 1채 밖에 없다고 가정했을 때,상속재산의 가격을 얼마로 봐야 할까요?어떤 가격으로 보느냐에 따라 상속세가 나오기도 하고, 안나올수도 있습니다.상속재산의 재산가치 측정은 다음의 순서로 진행됩니다.부동산 구분대상적용순서① 시가간주시가② 보충적평가법(기준시가)주택아파트,연립주택,다세대주택평가기준일(상속개시일,증여일)현재의시가(時價)평가기준일전후 6개월(증여는 6개월 후 3개월)의 매매, 감정, 수용, 경매,공매가격※유사재산은 신고일까지공동주택가격단독,다가구주택,다중주택개별주택가격상업용건물, 오피스텔상가, 오피스텔상가,오피스텔 기준시가기타건물그 외 모든 건물건물기준시가토지주택 부수토지외 일반토지개별공시지가시설물이용권골프회원권 등시설물이용권 기준시가상증세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. <개정2016.12.20,2020.12.22>1.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중대통령령으로 정하는 주식등(제63조 title= 새창으로 이동 >제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액2.「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」제2조제3호에 따른 가상자산의 경우:제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액② 제1항에 따른시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는대통령령으로 정하는 바에 따라대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. <신설2015.12.15,2016.12.20,2017.12.19>상속세및증여세법사무처리규정 제62조 [상속 및 증여 재산의 평가원칙]① 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 법 제60조에 따른다.② 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 법 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.③ 법 제66조에 해당하는 재산은 시행령 제63조에 따라 평가한 가액과 법 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.즉, 상속개시일의 시가평가를 원칙으로 하되, '시가로 인정되는 가액(수용가, 감정가, 공매가)'도 시가로 봅니다. 시가를 산정하기 어려운 경우에 '보충적 평가법'을 사용하는데요.이게 토지의 경우 '공시지가', 주택의 경우 '개별주택가격', '공동주택가격' 등을 의미합니다.그래서 시가와 시가인정되는 금액이 확인 가능한 경우에는 '보충적 평가법'을 사용하면 안되는 것이죠.부동산의 경우 고유성이 있어 똑같은 물건이 존재하지 않습니다.상속받은 그 주택이 매매·경매 등을 통해 거래되었다면 그 거래가격을 주택의 가격으로 봅니다. 모든 거래를 보는 것은 아니고, 사망일 전 2년부터 사망일 후 15개월 사이에 이루어진 거래만 봅니다.상속 받은 주택은 처분하지 않는다면 그 주택의 시가(거래가격)는 확인되지 않는 것이죠.그렇다면, '시가로 인정되는 가액'을 사용할 수 밖에 없는데요. (이것을 '간주시가'라고 합니다.)위 기간 내에 상속받은 주택이 거래된 적이 없다면 상속 주택과 유사한 주택이 거래된 가격을 상속 주택의 가격으로 봅니다'시가로 인정되는 가액'은평가기간 내에 측정되는 금액을 사용합니다.상증령 제49조 【평가의 원칙등】①법 제60조제2항에서 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것 이란상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및제49조의2에서 매매등 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 납세자 라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정1998.12.31,1999.12.31,2000.12.29,2002.12.30,2003.12.30,2005.8.5,2006.2.9,2008.2.29,2010.2.18,2010.12.30,2012.2.2,2014.2.21,2016.2.5,2017.2.7,2019.2.12,2020.2.11,2021.1.5,2022.2.15,2023.2.28>1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다) 1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 2) 3억원 2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 감정기관 이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 기준금액 이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 세무서장등 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다. 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. 가. 법 제73조 및 제73조의2에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우 나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우 (1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 (2) 3억원 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우 라. 제15조제3항에 따른 최대주주등의 상속인 또는 최대주주등의 특수관계인이 최대주주등이 보유하고 있던 제54조제1항에 따른 비상장주식등을 경매 또는 공매로 취득한 경우②제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정2002.12.30,2006.2.9,2010.12.30,2014.2.21,2017.2.7,2019.2.12> 1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일 2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날③제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분계산한다. <신설2000.12.29,2005.8.5,2013.6.28,2016.2.5>④제1항을 적용할 때기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. <신설2003.12.30,2010.12.30,2012.2.2,2016.2.5,2017.2.7,2019.2.12>또한, 국세청에서는 시가 확인을 위해 감정평가를 실시 할 수 있는데요.추정시가와 보충적평가액의 차이가 10억 이상이거나 10% 이상 차이가 있는 경우 감정평가기관에 의뢰해서 감정가액의 평균액으로 재산가치 측정 할 수도있습니다.이럴 경우 납세자가 '보충적 평가액'으로 신고하였더라도 '감정가액'을 기준으로 상속세가 부과됩니다.상속세 및 증여세 사무처리규정제 2023-2590호 (2023.09.13.)제1조의 2 【정의】16. 비주거용부동산등 이란 다음 각 목에 따른 재산을 말한다. 가.「부동산 가격공시에 관한 법률」제2조에 따른 비주거용 부동산(토지와 건물 등의 일부를 상속ㆍ증여하는 경우를 포함하며, 법 제61조제1항제3호에 따라 국세청장이 고시한 오피스텔 및 상업용 건물은 제외한다) 나.나대지(지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지)로 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제67조에 의한 대(垈)지, 공장용지, 주차장, 주유소 용지, 창고용지, 잡종지와 그 외의 지목 중 위 용도로 사용하는 경우를 포함한다.17. 비주거용 부동산 감정평가 사업 이란 상속세 및 증여세 부과대상이 되는 비주거용 부동산등에 대해 지방국세청장 또는 세무서장이 감정기관에 감정평가를 의뢰하여 과세하는 사업을 말한다.제72조(감정평가 대상 및 절차)① 지방국세청장 또는세무서장은 상속세 및 증여세가 부과되는 재산에 대해 시행령 제49조제1항에 따라 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 평가할 수 있다. 다만, 비주거용 부동산 감정평가 사업의 대상은 비주거용부동산등(「소득세법」제94조제1항제4호다목에 해당하는 부동산과다보유법인이 보유한 부동산 포함)으로 한다. ② 지방국세청장 또는 세무서장은 다음 각 호의 사항을 고려하여 비주거용부동산 감정평가 대상을 선정할 수 있으며, 이 경우 대상 선정을 위해 5개 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 추정시가(최고값과 최소값을 제외한 가액의 평균값)를 산정할 수 있다. 1.추정시가와 법 제61조부터 제66조까지 방법에 의해 평가한 가액(이하 보충적 평가액 이라 한다)의 차이가 10억원 이상인 경우 2. 추정시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10%이상[(추정시가-보충적평가액)/추정시가]인 경우 ③지방국세청장 또는 세무서장은 제1항에 따라 감정평가를 실시하는 경우 「감정평가 실시에 따른 협조 안내(별지 제34호 서식)」를 작성하여 납세자에게 안내하고, 감정평가가 완료된 후에는 감정평가표(명세서포함)를 납세자에게 송부하여야 한다. 다만, 납세자의 요청이 있는 경우 감정평가서 사본을 세무조사 결과 통지시 함께 송부하여야 한다. ④ 지방국세청장 또는 세무서장은 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 산정된 감정가액에 대하여 시행령 제49조제1항 단서에 따라 평가심의위원회에 시가 인정 심의를 신청하여야 하며, 시가 인정 심의에 관한 사항은 「평가심의위원회 운영규정」에 따른다. ⑤ 그 밖에 규정되지 않은 사항은 국세청장이 별도로 정하는 기준에 따른다.그래서 상속세 신고 전 가치 판단에 대해 주의를 기울이셔야 합니다.이상으로 포스팅을 마치겠습니다.감사합니다.포스팅이 도움 되셨다면, 추천과 댓글 부탁드립니다.감사합니다.명쾌한 세무상담을 원하시면, 아래를 클릭하세요. 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