일반적인 다가구 연면적331m2 넘으면 고급주택인가요?

시가20억 기준시가8억정도하는 서울 다가구(3층)이 연면적이 331m2넘으면 고급주택으로 분류되어 취득세 중과 라는데 사실인가요?

3개의 전문가 답변

채택된
답변

안녕하세요? 태성회계법인 이용진 회계사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 다가구주택은 원칙적으로 공동주택으로 보아 고급주택 규정을 적용합니다(재산세과-800) 또한 지방세법 시행령 28조 4항 4는 아래와 같이 공동주택의 고급주택 여부를 판단합니다. 4. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지 따라서 다가구 주택 전체의 연면적이 아닌 한 가구를 기준으로 연면적을 계산하여 해당 면적이 245제곱미터를 초과하면 취득세법상 고급주택에 해당될 것으로 보입니다.

다음 내용이 궁금하신가요?
택슬리의 회원이 되어주세요!

3초만에 회원가입하기

안녕하세요? 세무사전영석 전영석 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 지방세법시행령 제28조 제4항 제1호에 따라 다가구주택으로서 건축물연면적이 331m2 초과 시 고급주택에 해당합니다. [참고자료] 지방세법시행령 제28조(골프장 등의 범위와 적용기준) ④ 법 제13조제5항제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우만 해당한다. 1. 1구(1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말한다. 이하 같다)의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지 2. 1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지 2의2. 1구의 건축물에 엘리베이터(적재하중 200킬로그램 이하의 소형엘리베이터는 제외한다)가 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외한다) 3. 1구의 건축물에 에스컬레이터 또는 67제곱미터 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외한다) 4. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지

안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 지방세법상 취득세가 중과되는 고급주택의 범위는 다가구 주택의 경우 연면적(공용면적제외)이 245평방미터 이상이고 취득당시 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우에 해당됩니다. 시가표준액이 8억원인 경우 면적이 245평방미터를 초과해도 중과대상이 아닌 것으로 보입니다.

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.

나도 질문하기

추천전문가

Ads

나도 질문하기

관련 포스트

모두보기

안녕하세요~심현주세무사입니다.오늘은 저번에 다가구 다세대주택에 이어그와 관련된 상가주택에 관한 이야기를 풀어보려합니다.상가주택이란?먼저 상가주택(겸용주택)이란한 건물에 상가와 주택이 동시에 있는 건물입니다예를들어 1층상가 2,3,4층 주택또는 1,2층 상가 3,4,5층 주택 등여러가지 조합으로 이루어질수 있습니다!다가구 다세대와 연결되는 이유?2021년까지는 9억초과하는 상가주택을 양도하는 경우에도주택의 연면적이 상가의 연면적보다 큰 경우전체를 주택으로 보고 있습니다.그래서 상가부분도 주택의 1주택비과세 및 높은 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있죠.하지만 한가지 문제가 있는데요위에 예시를 잘 보시면 느끼실수 있습니다..1층상가 2,3,4층 주택1,2층 상가 3,4,5층 주택바로 주택으로 쓰는 층수가 상가보다 많으면서(연면적 주택>상가)주택으로 쓰는 층 수가 3개층을 넘지 않고 있습니다.즉, 하나의 단위로 양도할 경우 1주택으로 보는 다가구 주택 요건에 해당한다는 것이죠.만약 다가구 주택이 아니라면?? 상가부분도 중과세?위와 같은 건물이 었는데 상가를 주택으로 이용해서 다가구 주택의 정의에서 벗어난다면?그때는 1주택 비과세 특례도 적용되지 않고다주택자가 되어 중과세를 걱정하셔야 합니다.(중과배제요건을 갖추지 못한경우)그렇다면 상가분은 어떨까요?만약 주택으로쓰는 층수가 3층을 초과하고그외 상가로 사용하는 부분이 있다면상가는 상가대로 보아 장기보유 특별공제가 적용가능합니다.다만 그 공제율은 최대 30%까지이지만요애초에 1주택 특례를 상가분에도 적용하는것 자체가특혜를 주고자 하는 목적이었으니,안 될 경우에는 중과를 하는 것이 아니라원래의 계산으로 돌아오는 것이죠.이상으로 상가주택 및 다가구주택과 다세대주택 편을 마칩니다.감사합니다다음글에서 뵈어요~

보석/귀금속 가공품, 카지노, 유흥업소 등은 가격이 비싼 것이 특징입니다. 원가가 높은 것도 있지만, 세금이 무거워서 그렇기도 합니다. 그런데 뛰어난 디자이너가 만든 보석 세공품, 시계, 가방, 가구 등은 예술의 경지에 올라있는 경우가 있습니다. 크리스티의 [세상을 놀라게 한 경매 작품 250]을 살펴보면 오메가 시계, 은 맥주잔, 금 세공 시계, 앤티크 캐비닛, 보석 컬렉션 등도 세상을 놀라게 할 만큼 비싼 가격에 거래됩니다. 이런 작품들은 항상 개별소비세를 함께 검토해보아야 합니다.개별소비세는 부가가치세와 별개 세목이지만, 부가가치세를 보완하는 세목으로서 밀접하게 연결되어 있습니다. 지금은 개별소비세라고 부르지만 과거에는 특별소비세라고 불렀습니다. 면세나 영세율이 부가가치세의 역진성을 보완하는 장치라면, 개별소비세는 단일세율 10% 세금인 부가가치세에 더하여 무겁게 과세하려는 취지가 있습니다. 개별소비세의 목적은 사치성 물품의 소비억제, 사회에 부정적 외부효과를 주는 물품의 사용행위 억제입니다.(1) 과세물건먼저, 과세물건부터 살펴보겠습니다. 개별소비세는 [특정 물품], [특정 장소 입장행위], [특정한 장소 유흥음식행위] 및 [특정한 장소의 영업행위]에 대하여 부과합니다. (개별소비세법 제1조 제1항) 특정 장소는 경마장, 경륜장, 골프장, 카지노, 유흥주점 등을 말하는데 미술과 관련이 없어 생략합니다. 특정 물품만 중요합니다. 미술품과 관련된 특정 물품에는 다음과 같은 것들이 있습니다.[별표 1] 중 3. 법 제1조 제2항 제2호 가목 1)·2)에 해당하는 물품가.보석[공업용 다이아몬드, 가공하지 않은 원석 및 나석(裸石)은 제외한다], 진주, 별갑, 산호, 호박 및 상아와 이를 사용한 제품(나석을 사용한 제품을 포함한다)1) 보석 및 보석을 사용한 제품가) 보석(합성 또는 재생의 것을 포함한다)다이아몬드, 루비, 사파이어, 알렉산드라이트, 크리소베릴, 토파즈, 스피넬, 에메랄드, 아콰마린, 베릴, 투어멀린, 지르콘, 크리소라이트, 가네트, 오팔, 비취(연옥은 제외한다), 마노, 묘안석, 공작석, 터키석, 월장석, 청금석, 쿤자이트, 부라스톤, 헤마타이트나) 보석을 사용한 제품－장신용구, 화장용구2) 진주 및 진주를 사용한 제품가) 진주나) 진주를 사용한 제품－장신용구, 화장용구3) 별갑(귀갑을 포함한다), 산호(흑산호는 제외한다), 호박 및 상아와 이를 사용한 제품가) 별갑(별갑 또는 귀갑을 피복한 것을 포함한다), 산호, 호박 및 상아나) 별갑, 산호, 호박 및 상아를 사용한 제품－장신용구, 화장용구, 끽연용구, 식탁용구나. 귀금속제품(중고품인 귀금속제품을 사용하여 가공한 것과 국가적 기념행사용으로 특별히 제작한 것은 제외한다)장신용구, 화장용구, 끽연용구, 식탁용구, 우승배, 우승패, 실내장식용품, 기념품, 그 밖에 이와 유사한 용품[별표 1] 중 4. 법 제1조 제2항 제2호 가목 4)부터 6)까지 및 나목에 해당하는 물품나. 고급 시계[스톱워치, 시각장애인용·차량용·항공기용·선박용·옥외용·시각기록(측정)용·중앙집중식 시계 및 워치무브먼트는 제외한다]다. 고급 모피와 그 제품[토끼모피 및 그 제품과 생모피(生毛皮)는 제외한다]라. 고급 융단(섬유를 부착·압착 또는 식모(植毛)한 카펫과 표면깔개인 섬유매트를　포함한다)마. 고급 가방핸드백, 서류가방, 배낭, 여행가방, 지갑 및 이와 유사한 제품으로서 물품을 운반 또는 보관하기 위한 용도로 제조된 것(악기가방 등 제품의 외형 또는 구조가 특정한 물품을 전용으로 운반 또는 보관하기에 적합하도록 제조된 것은 제외한다)바. 고급 가구(공예창작품은 제외한다)1) 응접용의자, 의자, 걸상류2) 장롱, 장롱 외의 장류, 침대, 상자류, 화장대, 책상, 탁자류, 경대, 목조조각병풍, 조명기구, 실내장식용품, 보석상자, 식탁용품법문에서 말하는 [고급]은 퀄리티가 좋다는 뜻이 아닙니다. 가격이 비싸다는 걸 의미합니다. 생김새나 부피, 제작자 불문하고, 기준가격을 넘어서는 물품이 고급 물품입니다. 보석, 귀금속 제품의 경우 5,000,000원이 넘으면 고급입니다. 고급 시계, 고급 융단, 고급 가방은 2,000,000원이 넘으면 고급입니다. 고급 가구는 개당 5,000,000원이면 고급인데, 조를 이루고 있다면 1개 조가 8,000,000원이 넘으면 고급입니다. 개별소비세법 시행령 제4조(2) 납세의무자개별소비세는 과세물품을 제조하여 반출하는 자가 납세의무가 있습니다. (개별소비세법 제3조) 반출은 부가가치세에서 공급이랑 거의 같은 말입니다. 즉 실무에서 개별소비세 과세물품은 대부분 부가가치세법상 재화이기도 하므로, 사업자가 부가가치세법상 재화를 공급하는 때 부가가치세랑 개별소비세를 한꺼번에 받아낸다고 생각하시면 됩니다.예를 들어 설명하겠습니다. 일반적인 재화 10,000,000원짜리를 공급한다면, 사업자는 소비자에게 1,000,000원을 거래징수할 것입니다. 그런데 그 재화가 보석을 활용한 제품이라면, 5,000,000원이 초과하는 부분에 대하여 20%의 개별소비세가 부과됩니다. 따라서 부가가치세 과세표준은 10,000,000＋5,000,000×20%＝11,000,000원이 됩니다. 사업자는 소비자에게 부가가치세 1,100,000원을 거래징수하여, 개별소비세 1,000,000원과 합하여, 2,100,000원을 최종 납부합니다.(3) 과세표준과 세율마지막으로 과세표준과 세율을 설명하겠습니다. 보석 등 제품의 과세표준은 [기준가격을 초과하는 가액]입니다. (개별소비세법 제8조 제1항) 즉, 일정 가액을 넘어갈 때부터 사치품 성격이 있다고 보고 개별소비세 과세대상으로 삼는 것입니다. 기준가격이란, 앞서 말씀드렸던 보석, 귀금속 제품의 경우 5,000,000원, 고급 시계, 고급 융단, 고급 가방은 2,000,000원, 고급 가구는 8,000,000원을 말합니다. (개별소비세법 시행령 제4조) 기준가격을 넘지 않으면 사치품으로 보지 않고 개별소비세를 부과하지 않습니다. 기준가격을 넘어서는 가격에 20%를 곱하면 개별소비세가 도출됩니다. (개별소비세법 제1조 제2항 제2호)

오늘은 상속으로 인한 주택 취득시 취득세 등에 대하여 알아보겠습니다. Ⅰ 무주택 1가구가 주택 상속받는 경우 혜택 무주택 1가구가 주택을 상속받는 경우에는 취득세 세금을 감면해줍니다. 1. 기본 세율 상속받는 주택은 취득세율이 2.8%입니다. 여기에 지방교육세 0.16%와 농어촌특별세 0.2%가 추가되어서 3.16%의 세금이 적용 됩니다. (단, 국민주택규모에 해당한다면 농특세 0.2%는 부과되지 않음) 2. 감면 받는 경우 무주택 1가구가 주택 상속시 여기 2%를 빼줍니다. 그럼 세율이 0.96% 적용됩니다. 계산근거는 3.16% – 2%(특례) – 0.2%(국민주택규모는 농특세감면) 국민주택규모는 수도권의 경우 85m2이하(34평형)이고 비수도권은 100m2이하. 3. 적용요건 (1) 상속개시일 현재 집이 없어야 함상속개시일 현재 1가구가 무주택이어야 합니다. (2) 1가구의 범위 1가구 판정은 주민등록표상을 기준으로 합니다. 1가구 1주택이라 함은 주민등록법에 의한 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 가족(동거인을 제외한다)으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유하는 것을 말한다(지령 29①). 지방세법 시행령 29조 제29조(1가구 1주택의 범위) ① 법 제15조제1항제2호가목에서 “대통령령으로 정하는 1가구 1주택”이란 상속인(「주민등록법」 제6조제1항제3호에 따른 재외국민은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 같은 법에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 “세대별 주민등록표”라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택[주택(법 제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다)으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하되, 제28조제4항에 따른 고급주택은 제외한다)]을 소유하는 경우를 말한다. ② 제1항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고, 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다. ③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다. 이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택의 소유자를 판정한다. 1. 그 주택에 거주하는 사람 2. 나이가 가장 많은 사람 Ⅱ. 1가구가 여러 개의 주택을 상속받은 경우 1가구에 대하여 1주택은 무조건 과세대상에서 빼주는 것이 아니고 1가구가 1주택을 소유하는 경우만 특례세율을 적용하는 것이므로 1가구가 2주택 이상을 소유하면 모두 일반과세로 과세되는 것입니다. Ⅲ. 소송 등으로 지분이 아직 확정되지 아니한 경우 취득세 납부 상속재산의 협의분할 등이 안되고 상속인 간에 다툼이 있는 경우에도 취득세 신고 납부는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월이내 하여야 합니다. 미이행시에는 가산세 등이 있습니다. 신고불가산세 20% + 납부지연가산세가 1일(日) 2.2/10,000입니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어는 「1세대 1주택」 비과세로 다양한 세법 중에서도 가장 일반적이고 자주 현실에서 접하게 되는 세금 문제입니다.1세대 1주택의 비과세 요건은① 1세대가② 1주택을③ 보유기간 충족④ 거주요건 충족(조정지역에만 해당)⑤ 고가 주택이 아닌 경우에 적용됩니다.1주택 요건에 대해서 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1주택 요건주택이란,여기서 주택이란 공부상의 용도나 허가 여부에 관계 없이 사실상 주거용으로사용하는 경우 주택에 해당합니다.즉, 공부상 주택이나 실제로는 영업용 사업장으로만 사용하는 경우 주택이아닐 수도 있고, 무허가 주택도 상시 주거용으로 사용하면 주택으로 봅니다.주요 유형별로 알아보겠습니다.1.조합원입주권, 분양권재건축, 재개발 주택의 경우 의해 관리처분계획인가 이후, 조합원입주권으로변환되며 이는 주택 수에 포함됩니다. 다만, 조합원입주권 취득 후 3년 이내 기존 주택을 양도하는 등 별도의 비과세 특례가 있으며 이는 따로 살펴보도록 하겠습니다.조합원입주권과의 성격은 약간 다르지만, 21년 이후 부터는 분양권도 조합원입주권과 동일하게 주택수에 포함되며, 1주택 1분양권 비과세 특례가 적용될 예정입니다.2.공동명의1주택을 공동명의로 소유하는 경우,원칙적으로 각 공동 소유자 개인이 1주택을 보유한 것으로 봅니다. 다만, 공동소유자가 동일한 세대인 경우에는 세대별 공유지분을 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.고가주택의 적용은 공동명의로 소유하더라도, 1주택 전체를 기준으로 판단합니다.즉, 부부가 공동명의로 10억원 주택을 취득하고 양도하는 경우, 10억원을 기준으로 보아 9억원이 초과하므로 고가주택이며 비과세 적용이 되지 않습니다.3.다세대주택다세대주택에 해당하는 경우,각 세대별로 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 봅니다.4.다가구주택3층 이하, 200평 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 곳이며, 독립적으로거주할 수 있는 곳을 1주택으로 보나, 다가구주택 전체를 1개의 매매 단위로 양도하는 경우 단독주택으로 보아 1세대 1주택 적용이 가능합니다.다만, 여기서 3층 다가구주택에 옥탑방을 증축하는 경우 4층으로 보느냐에 따라비과세 여부가 달라질 수 있습니다. 옥탑방의 경우, 수평투영면적의 1/10을 초과하느냐에 따라 달라지는데예를 들어, 수평투영면적이 50평인 경우, 옥탑방 크기가 6평인 경우 4층으로 보아 비과세 안되고 5평인 경우 3층으로 보아 비과세 적용이 되니 옥탑방의 경우 주의해야겠습니다. (옥탑방 허가 여부는 따지지 않습니다)5.겸용주택하나의 건물에 주택과 상가 등이 함께 있는 경우에 해당하는데주택의 연면적이 더 큰 경우 ⇒ 전체를 주택주택의 연면적이 더 작거나 같은 경우 ⇒ 주택 부분만을 주택으로 봅니다.연면적을 따질 떄는 옥탑방의 연면적도 포함하여 계산하게 됩니다.★단, 고가주택(12억원 초과)인 겸용주택의 경우에는 2022년 양도분부터 주택부분만 주택으로 봅니다.6.오피스텔오피스텔은 내부시설, 구조,사실상의 사용용도 등으로 판단하게 되며상시 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 보고, 상시 주거용이 아닌 경우주택에 포함하지 않습니다.결국 오피스텔이 주택인지 아닌지 여부는 사실 관계에 따라서 판단하겠다는 것이며판단시에 고려사항으로,임차인 사업자등록 여부, 직업, 주민등록 전입, 오피스텔 구조(주방, 김치냉장고, 장롱, 침대 등), 사용 수도/가스/전력 사용량 등의 다양한 요소를 고려합니다.7.가정보육시설아파트 1층을 가정보육시설로 용도 변경하여 어린이집이나 놀이방으로 사용하는 경우로, 본래 주거용이며 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있으므로 주택으로 봅니다. 다만, 인허가를 받고 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정어린이집을 사용하고사용하지 않게된 날로부터 6월이 경과하지 않은 주택은 장기가정어린이집에 해당하여 1세대 1주택 중과대상에서 제외합니다.8.별장상시 주거용으로 사용하지 않는 별장은 주택에 포함되지 않습니다.다만, 아파트를 별장으로 취득하는 경우 이는 주택으로 봅니다.9.펜션펜션은 주택에 해당하지 않습니다만, 전 세대원이 펜션의 일부를 상시 주거용으로 사용하는 경우 겸용주택에 해당합니다.10.기숙사공장에 부수된 기숙사는 주택으로 보지 않습니다.다만, 개인사업자가 공장 이외의 장소에 아파트나 다가구주택을 매입하여 합숙소나 기숙사로 사용하는 경우 이를 주택으로 봅니다.11.폐가향후 전원주택 건축 목적 등으로 시골에 폐가를 소유한 경우에장기간 방치되어 건축물로 볼 수 없을 정도인 경우 주택으로 보지 않습니다만,주거에 적합한 상태로 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 상태라면 주택으로 판단하게 됩니다. 사실 판단 사항으로 주택 가격 공시 여부, 주민등록 전입, 전기/수도 공급 여부, 벽 균열 상태, 지붕, 방치 기간 등을 고려하여 판단하게 됩니다.정리하면,1세대 1주택 비과세 요건 중 1주택 정의와 요건에 대해서 알아보았는데주의할 점은주택 여부는 상시 주거용인지 사실관계로 판단하는 것이고본인은 주택이 아니라고 생각하고 보유하고 있는 것(일반적으로 오피스텔, 다가구주택 등)이 나중에 주택으로 판정되어 양도소득세를 추징당하게 될 수가 있다는 점입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사