다가구 1가구1주택(부부공동명의) 임대소득세 문의

임대주택과 다가구주택을 보유한 1세대가 다가구주택의 일부에서 2년 이상 거주한 경우 거주주택 비과세 여부임대주택과 다가구주택을 보유한 1세대가다가구주택의 일부에서2년 이상 거주한 경우 거주주택 비과세 여부양도, 서면-2022-부동산-2143 [부동산납세과-1402] , 2023.07.03[ 제 목 ]임대주택과 다가구주택을 보유한 1세대가 다가구주택의 일부에서 2년 이상 거주한 경우「소득세법 시행령」 제155조제20항 적용 여부[ 요 지 ]장기임대주택과 다가구주택을 보유하고 있는 1세대가 다가구주택의 일부에서 2년 이상 거주한 후 해당 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 거주주택 비과세 특례 적용함[ 회 신 ]귀 질의의 경우,「소득세법 시행령」 제155조제20항제2호의 요건을 충족하는 장기임대주택과 다가구주택을 보유하고 있는 1세대가 다가구주택의 일부에서 2년 이상 거주한 후 해당 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용하는 것입니다.[ 관련법령 ]「소득세법 시행령」 제155조제20항1.사실관계2.질의내용- 임대요건을 충족하는 임대주택 6채와 다가구주택을 보유한1세대가 다가구주택 총 7구(區) 중 1구(區)에 세대전원이 2년 이상 거주하는 경우 나머지 6구(區)에 다른 세대가 임차하여 거주하는 경우 소득령 §155⑳에 따른 비과세 특례 적용 여부3. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 장기임대주택 이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 장기가정어린이집 이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 거주주택 이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 직전거주주택 이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 직전거주주택보유주택 이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 임대료등 이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 부동산거래관리과-49,2012.01.25.1.「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은영 제155조제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은영 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.2. 이 경우 다가구주택(「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 것)은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택 규모 및 기준시가 요건 등을 적용하여 장기임대주택 해당 여부를 판단하는 것입니다.○ 서면-2022-부동산-3960, 2023.03.10.귀 질의의 경우, 다가구주택(A)과 일반주택(B)을 소유한 1세대가 A주택의 1호에 거주하고 A주택의 나머지 4호를 임대등록하여 임대하다가 임대등록이 자동말소된 후 A주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」 제155조에 따른 1세대 1주택 특례 적용 대상에 해당하지 않는 것입니다.○ 서면-2021-법규재산-0531, 2022.04.28.귀 서면질의의 경우와 같이 2017년 8월 3일 이후에 취득한 조정대상지역에 소재한세대구분형 아파트 1주택을 보유한 거주자가 주택의 일부를 임대하고, 다른 일부에 1세대가 2년 이상 실제 거주하는 경우 해당 주택의 양도로 발생하는 소득은「소득세법」 제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따라 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.<주요 경력>- 약 37,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,100건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 33,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 상속주택에 대한 취득세율 입니다. 그 중 1가구 1주택 특례세율 적용요건에 대해 자세히 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,상속주택 취득세율은2.8%입니다취득세는 아래 표와 같이 취득의 원인에 따라 달라지는데, 무상 승계 중상속은 2.8%의 세율이 적용됩니다. 여기에 지방교육세 0.16%와 85제곱미터 초과시 농특세가 0.2%가 부가되어최종적으로 2.96%~3.16%의 세율이 적용됩니다.증여와 달리, 상속은 중과세율이 적용되지 않습니다.1가구 1주택은 0.8%의 특례세율이 적용됩니다현재 취득세는 과거 취득세와 등록세가 통합된 것인데, 당시 1가구 1주택에 해당하면 취득세는 비과세되고 등록세만 과세되었습니다.취등록세 통합 이후에도 동일하게 유지하기 위해,중과기준세율인 2%를 2.8%에서 차감한 0.8%의 취득세율을 적용합니다.지방세법제15조(세율의 특례)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로하되, 제11조제1항제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.1. 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득2.상속으로 인한 취득중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 취득가.대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득나. 「지방세특례제한법」 제6조제1항에 따라 취득세의 감면대상이 되는 농지의 취득이하 생략무주택인 1가구가상속주택을 취득하여, 1주택이 된 경우에 적용됩니다1가구 1주택은 상속주택을 취득하여, 1가구 1주택이 됨을 의미하므로기존에 무주택 가구인 상속인이 1주택을 상속받는 경우에 적용됩니다.여기서,1가구는 '상속인과 주민등록이 함께 등재된 가족'을 의미합니다.단, 아래의 경우는 등재되지 않아도 동일 1가구로 봅니다.㉠ 상속인의 배우자㉡ 상속인의 미혼인 30세 미만 직계비속㉢ 상속인이 30세 미만인 경우, 그 부모단, 재외국민은 혜택을 받을 수 없습니다.1가구의 정의가 취득세의 1세대와는 다름에 유의해야 합니다.지방세법 시행령제29조(1가구 1주택의 범위)① 법 제15조제1항제2호가목에서 “대통령령으로 정하는 1가구 1주택”이란상속인(「주민등록법」제6조제1항제3호에 따른 재외국민은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 같은 법에 따른세대별 주민등록표(이하 이 조에서 “세대별 주민등록표”라 한다)에함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택[주택(법 제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다)으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하되, 제28조제4항에 따른 고급주택은 제외한다)]을 소유하는 경우를 말한다.따라서, 상속주택은 취득세 절감 차원에서는상속인 중에 무주택자가 상속주택을 협의 분할해서 받는 것이 이득입니다.1주택 판단시, 공동명의과 부속토지는 각각 1주택으로 봅니다1가구 1주택인지를 판단할 때, 공동 명의 주택이 있다면 이미 1주택자이므로 적용이 안되고 주택의 부속토지만 보유해도 주택으로 보기 때문에 특례세율이 적용되지 않습니다.지방세법 시행령제29조(1가구 1주택의 범위)② 제1항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고,주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다.상속주택을공동상속 받는 경우, 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 봅니다1주택을 상속인들이 공동상속 받는 경우에는 1가구 1주택 충족여부를 판단하는 기준인 소유권자는 다음의 순서에 따라 결정됩니다.① 지분이 가장 큰 자② 그 주택에 거주하는 자③ 최연장자따라서,공동상속을 하더라도 무주택자인 상속인이 가장 큰 지분을 받는 것이 상속주택의 취득세가 절감되니 유리합니다.예를 들어, 1주택 결혼한 형과 무주택 가구인 동생으로 구성된 상속인 이라면, 형이 최대 또는 동일지분을 받으면 취득세율이 2.8%의 세율이 적용되나, 동생이 최대 지분을 가지면 0.8%의 세율이 적용됩니다.지방세법 시행령제29조(1가구 1주택의 범위)③ 제1항 및 제2항을 적용할 때1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다. 이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택의 소유자를 판정한다.1. 그 주택에거주하는 사람2.나이가 가장 많은 사람정리하면,상속주택에 대한 취득세를 살펴보았는데, 일반적인 경우 2.8%이나 1가구 1주택의 조건을 만족하는 경우에는 0.8%의 특례세율이 적용됩니다.특례세율은 무주택인 상속인 가구가 1상속주택을 취득하는 경우에 적용되나, 1가구의 개념이 1세대와 다름과 재외국민은 대상에서 제외됨에 주의해야합니다.또한, 상속인 중에 누가 주택을 상속받느냐 또는 공동상속시 최다지분이 되느냐에 따라 취득세율이 차이가 나므로 취득세 절세를 위해 상속재산 분할과 지분협의가 중요합니다.존재하지 않는 이미지입니다.by 상속세신고/부동산세금 책

부동산매매업자가 자신이 거주하는 주택의1가구 1주택 비과세 여부와 요건◆ 서면4팀-558, 2007.02.12. 【제목】1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 부동산매매업자의 판매용 재고주택은 주택수에 포함하지 않는 것이나,양도하는 주택이 판매용 재고주택에 해당되는지 또는 주거용 주택에 해당되는지 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부, 건물을 임대목적 또는 분양목적으로 취득하였는지 여부, 부동산매매업의 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 관할세무서장이 판단할 사항입니다.즉, 귀 사례의 경우 거주주택이 매매용 재고주택이 아닌 경우라면 그거주주택은 1세대 1주택 비과세 적용 가능한 것으로 판단됩니다.거주주택이 1세대 1주택 비과세 적용대상인 경우에는 원칙적으로 신고의무가 없는 것이나,양도당시 소유하던 매매업용 재고주택임을 입증하라는 관할세무서의 소명요구가 있을 것이므로, 매매업용 재고주택임을 입증할 수 있는 서류 (사업자등록증사본, 장부, 판매활동 등을 입증할 수 있는 서류 등)를 첨부하여 비과세신고 하시면 될 것으로 사료됩니다.양도, 부동산거래관리과-271 , 2011.03.24[제 목]부동산매매업자의 재고부동산의 취급[요 지]부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 1세대 1주택 판정시 주거용 주택으로 보지 않음[회 신]귀하의 질의와 관련하여 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 1세대 1주택 판정시 주거용 주택으로 보지 않습니다.[관련법령]소득세법 제89조 【비과세양도소득】, 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】1. 질의내용 요약○ 사실관계-부동산 매매업자로 사업자등록하고 매입한 부동산을 일정기간 보유후 판매-3년이상 보유 및 2년이상 거주한 주택 양도예정○ 질의내용-부동산 매매업자의 보유중인 판매목적 부동산의 취급2. 질의내용에 대한 자료○ 부가가치세 집행기준 1-1-2 【부동산매매업의 범위】건설업과 부동산업 중 재화의 공급으로 보는 부동산매매업은 다음과 같다.1. 부동산의 매매 또는 중개를 목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 경우에는 부동산의 취득과 매매 횟수에 관계없이 부동산매매업에 해당한다.2. 사업상의 목적으로 1과세기간에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우와 과세기간별 취득 횟수나 판매 횟수에 관계없이 부동산의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는 때에는 부동산매매업에 해당한다.3. 주거용 또는 비주거용 및 기타 건축물을 직접 또는 총괄적인 책임을 지고 건설하여 분양ㆍ판매하는 주택신축판매업과 건물신축판매업은 부동산매매업에 해당한다.4. 부동산매매업을 영위하는 사업자가 분양목적으로 신축한 건축물이 분양되지 아니하여 일시적ㆍ잠정적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당한다.5. 과세사업에 계속 사용하던 사업용고정자산인 건축물을 매각하는 경우에는 재화의 공급으로 부가가치세가 과세되나, 부동산매매업에는 해당하지 아니한다.○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득○ 서면인터넷방문상담4팀-2795, 2006.08.161세대1주택 비과세 판정시 사업용 재고주택과 신축주택의 주택 수 포함 여부[ 요 지 ]양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어서 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것임[ 회 신 ]귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례(서면4팀-299, 2005. 2.25. 외 7)를 붙임과 같이 보내드리니 참조하시기 바랍니다.○ 서면4팀 -299, 2005. 2.25.【제목】부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 1세대 1주택 판정시 주거용 주택으로 보지 않음【질의】- 2004. 1. 5. 부동산매매사업자등록- 본인이 거주하는 주택: ○○시 소재 현재 5년 보유 및 3년 거주- 2004.12.31.현재 부동산매매용 재고주택 5채 있음(이외 다른 주택 없음)- 위 경우 본인이 거주하는 주택을 양도하려 하는데, 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있는 지 여부【회신】양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어서 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것임.○ 서면4팀-1408, 2006.05.18.【회신】1. 거주자(주택건설사업자를 제외함)로서 주택건설업자와 2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간(서울, 과천, 5대신도시의 경우에는 2001. 5.23.부터 2002.12.31.까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 “신축주택”(소득세법 시행령 제156조에 해당하는 고가주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이나, 농어촌특별세법 제3조 및 제5조의 규정에 의하여 그 감면세액의 20％를 농어촌특별세로 과세하는 것임.2. 위 1.에 해당하는 신축주택은 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 ‘1세대 1주택’을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로, 신축주택외의 다른 1주택을 양도하는 경우 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대신도시의 경우 2년 이상 거주요건을 추가 충족)인 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)되는 것임.Ο서면1팀-736, 2005.06.24.귀 질의의 거주자가 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 그 발생되는 소득은 판매목적의 사업소득이라기보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것이나, 주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 사업소득 또는 양도소득인지는 그 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 사실판단할 사항임.Ο 소득46011-390,1999.11.25.1. 거주자가 주택을 신축하여 판매하는 경우(신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우 포함)에는 사업소득(건설업)에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것이나,2. 조세특례제한법 제97조의 규정에 의한 장기임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 사업소득에 해당하지 아니하는 것임.Ο 소득46011-233,1999.10.25.1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함.2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임.Ο 재일46014-331, 1996.02.06.현행의 소득세법상 건설업(주택신축판매)을 영위하던 거주자가 폐업한 경우의 미분양주택은 폐업한 날부터 거주자의 소유주택으로 보아 같은법시행령 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건 을 판단하는 것으로서, 국내에 2주택이상을 소유하고 있는 세대가 먼저 양도하는 주택은 같은령 제154조 제1항의 규정에 적용되지 아니하므로 양도소득세가 과세되는 것임.

종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득한 경우일시적 2주택 적용 여부★ 일시적2주택 양도세 비과세 요건 ★1. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2. 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것서면-2023-부동산-2443 [부동산납세과-2632]요 지종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우로서, 소득령§155① 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것임회 신종전주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.이 경우 다가구주택을 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보는 것입니다.상세내용1. 사실관계’19.10.예정A주택취득양도’21.1.B주택(다가구)취득(신축)’19.10.A주택 취득(조정대상지역, 2년 이상 거주)’21. 1.기존 보유 토지 위에 B주택 신축*겸용주택으로 1층 상가, 2∼3층 주택(5호)주택부분의 연면적이 주택외부분의 연면적보다 큼예정A주택 양도2.질의내용○ 종전주택(A)을 보유한 1세대가 B토지 위에 건물을 신축하여 B주택(겸용주택, 다가구주택)을 취득한 경우 종전주택(A) 양도시 일시적 2주택 비과세 특례 적용이 가능한지3.관련사례○ 사전-2015-법령해석재산-0097, 2015.8.19.「소득세법시행령」제167조의3 제1항 제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조 제19항 각 호의 요건을 충족한 상태에서 해당 거주주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우로서 같은 조 제1항에 따른 일시적 2주택 요건을 충족하는 경우에는 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.이 경우 다가구주택을 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것입니다.

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 실무를 하면서 가장 많이 만나게 되는 기본적인 비과세인 일시적 1가구 2주택(소득세법 시행령 155조의 1항)에 대해서 알아보겠습니다.​이 간단한 조문 하나만 해도 엄청나게 많은 사례와 변수가 있습니다.​​■ 요건1. 종전주택 취득일로부터1년뒤에 신규주택 취득 + 신규주택 취득일로부터3(2,1)년내 양도(1) 2018.9.13 이전 취득분 : 3년 이내 종전주택 양도(2) 2018.9.14 ~ 2019.12.16 취득분 : 2년 이내 종전 주택 양도(3) 2019.12.17 이후 취득분 : 1년 이내 전입 + 1년 이내 종전주택 양도(다만, 기존 임차인의 임대차 기간이 1년 이상 남아 있다면 해당 임대차기간까지 종전주택의 양도시기 및 신규주택으로 전입시기가 2년을 한도로 연장됨)​2.양도일 현재양도물건을 포함하여2주택이면 된다.(취득당시 주택 수 무관)​3.​양도 후 1주택만 보유해야 된다.​​■ 일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우 다음에 해당하는지를 잘 보시길 바랍니다.​(1) 종전주택과 신규주택 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아닌 경우19.12.17 이후에 신규주택을 취득했다고 하더라도 신규주택 취득일 당시에 종전주택 또는 신규주택 둘 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 3년 내에 양도하면 됩니다.​따라서 지금 조정대상지역이더라도 신규주택 취득일 당시에 조정대상지역이 아니면 됩니다.​(2) 신규주택 취득일 당시 조정대상지역이더라도 계약일 당시에 조정대상지역이 아닌 경우→ 신규주택 취득일 당시에 종전주택이 조정대상지역이더라도 신규주택 계약일 당시에는 종전주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​→ 신규주택 취득일 당시에 신규주택은 조정대상지역에 해당하였지만, 신규주택의 분양권 계약당시에 조정대상지역이 아니었다면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​​■ 입주권의 경우 일시적 1가구 2주택(소득령 155조 1항) 비과세 적용 여부원칙적으로 일시적 1가구 2주택 규정은 주택을 보유한 상황에서 주택을 새롭게 취득한 경우에 적용되는 규정입니다.​따라서 종전주택과 신규주택이 입주권으로 취득하거나 입주권 상태인 경우에는 해당 비과세가 적용되는지를 잘 보셔야합니다.​애초에 입주권으로 취득하셨다가 이를 모르고 주택으로 취득하신 것을 양도세 신고 이후에 깨닫고 추징당한 경우도 있습니다.​(1) 입주권으로 취득 한 주택을 신규주택으로 착각하고 양도하는 경우→ 위의 상황과 같이 입주권을 승계취득하여 준공되었을때를 신규주택으로 착각하여 양도하는 경우 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용되지 않습니다.​(2) 신규주택을 취득하고 신규주택이 입주권으로 변경된 경우→ 주택으로 취득한 신규주택이 입주권으로 전환된 경우라도 종전주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용 됩니다.​(3) 기존주택이 입주권으로 전환 후 완공되어 양도하는 경우→ 기존주택이 입주권으로 전환되었더라도 완공 후에 주택으로 양도하는 경우에는 1가구 2주택 비과세가 적용됩니다.​​■ 분양권의 경우분양권의 경우에는 21.1.1 이후에 취득한 분양권은 위의 입주권과 거의 유사하며, 21.1.1 이전에 취득한 분양권으로 취득한 주택은 조금 다릅니다.​→ 21.1.1 이전에 취득한 분양권의 경우 준공전까지는 주택수에 포함되지 않으므로 준공일에 주택을 새롭게 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세를 적용합니다.​​​이외에도 2년 보유기간 재산정, 다른 비과세 규정과의 중복문제, 거주요건 충족 여부 등 관련된 쟁점들은 너무나도 많습니다.​따라서 아는만큼 비과세를 만들 수도, 비과세가 안되는 것을 찾아낼 수도 있습니다.​주택은 너무 잦은 개정과 매일매일 쏟아지는 예규로 세무사들도 많이들 꺼려하는 대상입니다.반드시 진행하시기 전에 여러명의 전문가와 상의하고 진행하시길 바랍니다.