1가구 1주택 부부공동명의 시 세금 문제

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.종합부동산세에 대한 부담이 계속해서 커지는 상황입니다.종합부동산세는 1세대 1주택자에 대한 세액공제가 있습니다.1인 명의로 되어있는 1세대 1주택자에게만 적용을 해주기 때문에,부부 공동명의 1주택자들은 혜택을 못받습니다.따라서 자연스럽게부부 공동명의 1주택자 특례를 만들어부부 1인에게 주택 1채를 몰아줄 수 있게끔 하게 된 것입니다.또한 세액공제 중장기보유자세액공제가 장기거주자세액공제로 변동되고,한도 금액 까지 생기게 되었습니다.이 부분을 한번 살펴보도록 하겠습니다.종합부동산세 공동명의 특례1세대 1주택자인 경우 양도세의 비과세처럼종부세에서도 1세대 1주택 세액공제를 받을 수 있습니다.또한 기본공제도 9억원이 아닌 12억원 (현재 26' 적용 세법) 이 되게 됩니다.종부세에서는 1세대 1주택자를세대원 중 1명만이 1주택을 소유한 거주자로 정의하고 있기 떄문에하나의 주택을 부부가 공동으로 소유하고 있으면종합부동산세에서 규정하고 있는 1세대 1주택자가 아니게 됩니다.이런 문제를 막기 위해, 부부 공동명의 특례를 만들어놓은건데요.<부부 공동명의 1주택자에 대한 납세의무 특례> 는부부가 하나의 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우(1) 기존개인별 과세방식을 선택하거나(2) 1인이 1주택을 소유한 것으로 보는1주택자 과세방식을 선택할 수 있게 해줍니다.구분개인별 과세방식1세대 1주택 특례납세의무자남편과 부인 각각지분율이 큰 자(지분율이 동일한 경우 선택한 자)공제금액각각 9억씩일괄 12억원세액공제적용 불가적용 가능각각 진행시 최대 18억원까지 받을 수 있기 때문에일반적으로 18억원 이하라면 개인별 과세방식이 더 유리하였으나,18억원을 초과한 경우로서 세액공제를 받을 수 있는 경우라면1주택자 과세방식이 더 유리하였습니다.현행 세제까지는 이러했는데,종부세가 개정이 되면서 공제액과 세액공제 부분이 바뀌게 되었습니다.27년부터 개정되는 종부세는 다음과 같이 달라집니다.구분개인별 과세방식1세대 1주택 특례비거주거주비거주거주납세의무자남편과 부인 각각지분율이 큰 자(지분율이 동일한 경우 선택한 자)공제금액4억원9억원9억원14억원세액공제적용 불가적용 가능만약 공동명의자 이자 거주하는 경우라면공제금액이 더 커져서 (12억 -> 14억)유리해질 수 있습니다.하지만 개인별 과세방식이나 비거주자의 경우에는14억원 공제를 받을 수 없게 되죠.개인별 과세방식은4억원 + 5억 X 거주주택공시가격/주택공시가격합계액으로보기 때문에 거주를 한다면 9억을 적용받을 수 있으나거주를 아예 안하는 비거주1주택이라면 최소금액인 4억원만 가능하게 됩니다.철저하게 거주와 비거주의 차등을 준 상황입니다.종합부동산세 장기보유특별공제종합부동산세에서1세대1주택자도 세액공제 제도가 있습니다.부부 공동명의 1세대 1주택자이거나1주택으로 보는 특례주택을 소유한 자를 포함하여 (상속, 일시적, 지방저가주택 등)종부세법상 1세대 1주택자인 경우에는아래의 요건을 충족한 경우 세액공제를 받을 수 있습니다.(1) 고령자세액공제주택 소유자의 나이가 60세 이상인 경우에만 적용받을 수 있습니다.나이60세 이상~65세 미만65세 이상 ~ 70세 미만70세 이상공제율20%30%40%(2) 장기보유자세액공제주택을 5년 이상 보유한 경우에만 적용받을 수 있으며주택 보유기간에 따라 적용받을 수 있는 공제율이었는데이부분이 개정이 되었습니다.보유기간에 대한 세액공제가 거주기간에 대한 세액공제로 변동됩니다.보유기간5년 이상 ~ 10년 미만10년 이상 ~ 15년 미만15년 이상26년 보유 공제보유 20%보유 40%보유 50%27년 보유, 거주max(보유 10%, 거주 20%)max(보유 20%, 거주 40%)max(보유 25%, 거주 50%)28년 거주 공제거주 20%거주 40%거주 50%27년에는 보유기간만 있어도 기존의 50% 공제는 가능하지만28년부터는 아예 보유 공제율이 사라지고 거주인 경우에만 공제가 됩니다.또한 금액의 한도가 신설되어27년에는 최대 800만원까지28년에는 최대 600만원까지의 공제 혜택을 받게 됩니다.이러한 개정으로 보아비거주 고가주택 1주택자들의세액이 급격히 높아질 것으로 보입니다.종합부동산세는특례주택이나 세액공제등을 활용하는 것 이외에는줄일 수 있는 부분이 거의 없습니다.제도가 변경되고 공시가가 급격히 올라가게 되면,종부세나 재산세 부담은 날로 늘어날 수밖에 없는데요.상담이 필요한 경우재산세 및 종부세 기존 고지 내역을 같이 보여주시면상한 등을 적용하여 예상 세액을 계산해드릴 수 있습니다.종부세를 걱정하시는 경우, 양도세와 같이 비교를 해서판단하시는 것이 좋습니다.이러한 부분에 대한 종합적인 상담이 필요하시면아래 링크로 연락 부탁드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림50m© NAVER Corp.서가세무회계경기도 성남시 분당구 황새울로319번길 6 택스타워, 610호예약

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 상속주택에 대한 취득세율 입니다. 그 중 1가구 1주택 특례세율 적용요건에 대해 자세히 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,상속주택 취득세율은2.8%입니다취득세는 아래 표와 같이 취득의 원인에 따라 달라지는데, 무상 승계 중상속은 2.8%의 세율이 적용됩니다. 여기에 지방교육세 0.16%와 85제곱미터 초과시 농특세가 0.2%가 부가되어최종적으로 2.96%~3.16%의 세율이 적용됩니다.증여와 달리, 상속은 중과세율이 적용되지 않습니다.1가구 1주택은 0.8%의 특례세율이 적용됩니다현재 취득세는 과거 취득세와 등록세가 통합된 것인데, 당시 1가구 1주택에 해당하면 취득세는 비과세되고 등록세만 과세되었습니다.취등록세 통합 이후에도 동일하게 유지하기 위해,중과기준세율인 2%를 2.8%에서 차감한 0.8%의 취득세율을 적용합니다.지방세법제15조(세율의 특례)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로하되, 제11조제1항제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.1. 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득2.상속으로 인한 취득중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 취득가.대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득나. 「지방세특례제한법」 제6조제1항에 따라 취득세의 감면대상이 되는 농지의 취득이하 생략무주택인 1가구가상속주택을 취득하여, 1주택이 된 경우에 적용됩니다1가구 1주택은 상속주택을 취득하여, 1가구 1주택이 됨을 의미하므로기존에 무주택 가구인 상속인이 1주택을 상속받는 경우에 적용됩니다.여기서,1가구는 '상속인과 주민등록이 함께 등재된 가족'을 의미합니다.단, 아래의 경우는 등재되지 않아도 동일 1가구로 봅니다.㉠ 상속인의 배우자㉡ 상속인의 미혼인 30세 미만 직계비속㉢ 상속인이 30세 미만인 경우, 그 부모단, 재외국민은 혜택을 받을 수 없습니다.1가구의 정의가 취득세의 1세대와는 다름에 유의해야 합니다.지방세법 시행령제29조(1가구 1주택의 범위)① 법 제15조제1항제2호가목에서 “대통령령으로 정하는 1가구 1주택”이란상속인(「주민등록법」제6조제1항제3호에 따른 재외국민은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 같은 법에 따른세대별 주민등록표(이하 이 조에서 “세대별 주민등록표”라 한다)에함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택[주택(법 제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다)으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하되, 제28조제4항에 따른 고급주택은 제외한다)]을 소유하는 경우를 말한다.따라서, 상속주택은 취득세 절감 차원에서는상속인 중에 무주택자가 상속주택을 협의 분할해서 받는 것이 이득입니다.1주택 판단시, 공동명의과 부속토지는 각각 1주택으로 봅니다1가구 1주택인지를 판단할 때, 공동 명의 주택이 있다면 이미 1주택자이므로 적용이 안되고 주택의 부속토지만 보유해도 주택으로 보기 때문에 특례세율이 적용되지 않습니다.지방세법 시행령제29조(1가구 1주택의 범위)② 제1항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고,주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다.상속주택을공동상속 받는 경우, 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 봅니다1주택을 상속인들이 공동상속 받는 경우에는 1가구 1주택 충족여부를 판단하는 기준인 소유권자는 다음의 순서에 따라 결정됩니다.① 지분이 가장 큰 자② 그 주택에 거주하는 자③ 최연장자따라서,공동상속을 하더라도 무주택자인 상속인이 가장 큰 지분을 받는 것이 상속주택의 취득세가 절감되니 유리합니다.예를 들어, 1주택 결혼한 형과 무주택 가구인 동생으로 구성된 상속인 이라면, 형이 최대 또는 동일지분을 받으면 취득세율이 2.8%의 세율이 적용되나, 동생이 최대 지분을 가지면 0.8%의 세율이 적용됩니다.지방세법 시행령제29조(1가구 1주택의 범위)③ 제1항 및 제2항을 적용할 때1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다. 이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택의 소유자를 판정한다.1. 그 주택에거주하는 사람2.나이가 가장 많은 사람정리하면,상속주택에 대한 취득세를 살펴보았는데, 일반적인 경우 2.8%이나 1가구 1주택의 조건을 만족하는 경우에는 0.8%의 특례세율이 적용됩니다.특례세율은 무주택인 상속인 가구가 1상속주택을 취득하는 경우에 적용되나, 1가구의 개념이 1세대와 다름과 재외국민은 대상에서 제외됨에 주의해야합니다.또한, 상속인 중에 누가 주택을 상속받느냐 또는 공동상속시 최다지분이 되느냐에 따라 취득세율이 차이가 나므로 취득세 절세를 위해 상속재산 분할과 지분협의가 중요합니다.존재하지 않는 이미지입니다.by 상속세신고/부동산세금 책

안녕하세요, 오회계사입니다.일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어는 「1세대 1주택」 비과세로 다양한 세법 중에서도 가장 일반적이고 자주 현실에서 접하게 되는 세금 문제입니다.1세대 1주택의 비과세 요건은① 1세대가② 1주택을③ 보유기간 충족④ 거주요건 충족(조정지역에만 해당)⑤ 고가 주택이 아닌 경우에 적용됩니다.1주택 요건에 대해서 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1주택 요건주택이란,여기서 주택이란 공부상의 용도나 허가 여부에 관계 없이 사실상 주거용으로사용하는 경우 주택에 해당합니다.즉, 공부상 주택이나 실제로는 영업용 사업장으로만 사용하는 경우 주택이아닐 수도 있고, 무허가 주택도 상시 주거용으로 사용하면 주택으로 봅니다.주요 유형별로 알아보겠습니다.1.조합원입주권, 분양권재건축, 재개발 주택의 경우 의해 관리처분계획인가 이후, 조합원입주권으로변환되며 이는 주택 수에 포함됩니다. 다만, 조합원입주권 취득 후 3년 이내 기존 주택을 양도하는 등 별도의 비과세 특례가 있으며 이는 따로 살펴보도록 하겠습니다.조합원입주권과의 성격은 약간 다르지만, 21년 이후 부터는 분양권도 조합원입주권과 동일하게 주택수에 포함되며, 1주택 1분양권 비과세 특례가 적용될 예정입니다.2.공동명의1주택을 공동명의로 소유하는 경우,원칙적으로 각 공동 소유자 개인이 1주택을 보유한 것으로 봅니다. 다만, 공동소유자가 동일한 세대인 경우에는 세대별 공유지분을 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.고가주택의 적용은 공동명의로 소유하더라도, 1주택 전체를 기준으로 판단합니다.즉, 부부가 공동명의로 10억원 주택을 취득하고 양도하는 경우, 10억원을 기준으로 보아 9억원이 초과하므로 고가주택이며 비과세 적용이 되지 않습니다.3.다세대주택다세대주택에 해당하는 경우,각 세대별로 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 봅니다.4.다가구주택3층 이하, 200평 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 곳이며, 독립적으로거주할 수 있는 곳을 1주택으로 보나, 다가구주택 전체를 1개의 매매 단위로 양도하는 경우 단독주택으로 보아 1세대 1주택 적용이 가능합니다.다만, 여기서 3층 다가구주택에 옥탑방을 증축하는 경우 4층으로 보느냐에 따라비과세 여부가 달라질 수 있습니다. 옥탑방의 경우, 수평투영면적의 1/10을 초과하느냐에 따라 달라지는데예를 들어, 수평투영면적이 50평인 경우, 옥탑방 크기가 6평인 경우 4층으로 보아 비과세 안되고 5평인 경우 3층으로 보아 비과세 적용이 되니 옥탑방의 경우 주의해야겠습니다. (옥탑방 허가 여부는 따지지 않습니다)5.겸용주택하나의 건물에 주택과 상가 등이 함께 있는 경우에 해당하는데주택의 연면적이 더 큰 경우 ⇒ 전체를 주택주택의 연면적이 더 작거나 같은 경우 ⇒ 주택 부분만을 주택으로 봅니다.연면적을 따질 떄는 옥탑방의 연면적도 포함하여 계산하게 됩니다.★단, 고가주택(12억원 초과)인 겸용주택의 경우에는 2022년 양도분부터 주택부분만 주택으로 봅니다.6.오피스텔오피스텔은 내부시설, 구조,사실상의 사용용도 등으로 판단하게 되며상시 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 보고, 상시 주거용이 아닌 경우주택에 포함하지 않습니다.결국 오피스텔이 주택인지 아닌지 여부는 사실 관계에 따라서 판단하겠다는 것이며판단시에 고려사항으로,임차인 사업자등록 여부, 직업, 주민등록 전입, 오피스텔 구조(주방, 김치냉장고, 장롱, 침대 등), 사용 수도/가스/전력 사용량 등의 다양한 요소를 고려합니다.7.가정보육시설아파트 1층을 가정보육시설로 용도 변경하여 어린이집이나 놀이방으로 사용하는 경우로, 본래 주거용이며 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있으므로 주택으로 봅니다. 다만, 인허가를 받고 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정어린이집을 사용하고사용하지 않게된 날로부터 6월이 경과하지 않은 주택은 장기가정어린이집에 해당하여 1세대 1주택 중과대상에서 제외합니다.8.별장상시 주거용으로 사용하지 않는 별장은 주택에 포함되지 않습니다.다만, 아파트를 별장으로 취득하는 경우 이는 주택으로 봅니다.9.펜션펜션은 주택에 해당하지 않습니다만, 전 세대원이 펜션의 일부를 상시 주거용으로 사용하는 경우 겸용주택에 해당합니다.10.기숙사공장에 부수된 기숙사는 주택으로 보지 않습니다.다만, 개인사업자가 공장 이외의 장소에 아파트나 다가구주택을 매입하여 합숙소나 기숙사로 사용하는 경우 이를 주택으로 봅니다.11.폐가향후 전원주택 건축 목적 등으로 시골에 폐가를 소유한 경우에장기간 방치되어 건축물로 볼 수 없을 정도인 경우 주택으로 보지 않습니다만,주거에 적합한 상태로 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 상태라면 주택으로 판단하게 됩니다. 사실 판단 사항으로 주택 가격 공시 여부, 주민등록 전입, 전기/수도 공급 여부, 벽 균열 상태, 지붕, 방치 기간 등을 고려하여 판단하게 됩니다.정리하면,1세대 1주택 비과세 요건 중 1주택 정의와 요건에 대해서 알아보았는데주의할 점은주택 여부는 상시 주거용인지 사실관계로 판단하는 것이고본인은 주택이 아니라고 생각하고 보유하고 있는 것(일반적으로 오피스텔, 다가구주택 등)이 나중에 주택으로 판정되어 양도소득세를 추징당하게 될 수가 있다는 점입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2026년 10월부터 달라지는 청년 전세대출 연령 확대와 신혼부부 보금자리론 소득요건 완화에 대해서 설명드리겠습니다​​​​​무엇이 바뀌나요? 한눈에 보는 핵심 2가지​-정부는 지난 8월 13일 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'(이른바 8·13 대책)을 발표했습니다. 투기성 대출은 조이는 대신, 청년과 신혼부부 같은 실수요자에게는 문턱을 낮추는 내용이 함께 담겼습니다.​-그 후속 조치 중 가장 먼저 시행되는 것이 바로 오늘 말씀드릴 두 가지입니다.​① 청년특례 전세대출보증 대상 연령 : 만 34세 이하 → 만 39세 이하 (2026년 10월 시행)​② 신혼부부 보금자리론 소득기준 : 부부합산 기준을 넘어도 부부 중 1인 연소득 7천만원 이하면 신청 가능 (2026. 10. 19. 신규 신청분부터)​-특히 그동안 결혼하면 오히려 정책대출을 못 받는다 는 이른바 '결혼 페널티' 문제가 꾸준히 지적되어 왔는데, 이번 개편으로 상당 부분 해소될 것으로 보입니다.· · ·​​​​청년특례 전세대출보증, 만 39세까지 넓어집니다​-청년특례 전세대출보증은 한국주택금융공사(HF)가 무주택 청년의 전세자금대출에 보증을 서주는 상품입니다. 보증이 있으면 은행 입장에서는 떼일 위험이 줄어드니, 청년은 더 낮은 금리로 전세자금을 빌릴 수 있습니다.​-지금까지는 만 34세 이하만 이용할 수 있었는데, 10월부터는 만 39세 이하 무주택 청년까지 대상이 확대됩니다. 즉, 그동안 나이 기준에 걸려 포기했던 만 35~39세 무주택자가 새롭게 이용할 수 있게 되는 것입니다.​-주요 요건을 정리하면 다음과 같습니다.​· 대상 : 만 39세 이하 무주택 청년​· 소득 : 연 7천만원 이하 (신혼부부는 부부 중 1인 기준으로 완화)​· 한도 : 임차보증금의 90% 이내, 일반 최대 2억원 / 신혼·유자녀 가구 최대 3억원​· 보증비율 : 100%​-다만 발표 자료상 시행 시기는 '10월'로만 되어 있어, 정확한 적용일과 세부 심사기준은 주택금융공사 및 취급은행 공지를 꼭 확인하시는 것이 안전합니다.· · ·​​​​신혼부부 보금자리론, '결혼 페널티'가 사라집니다​-보금자리론은 주택금융공사가 공급하는 무주택자용 장기·고정금리·분할상환 주택담보대출입니다. 6억원 이하 주택을 살 때 이용할 수 있고, 기본 한도는 3억6천만원(다자녀 4억원, 생애최초 4억2천만원)입니다.​-그런데 소득요건이 '부부합산'이다 보니, 각자 평범한 연봉을 받는 맞벌이 부부가 결혼하는 순간 기준을 넘어버리는 문제가 있었습니다. 현재 신혼가구 기준은 부부합산 무자녀 8,500만원, 1자녀 9,000만원, 2자녀 이상 1억원 이하입니다.​-이번 개편으로 부부합산 소득이 위 기준을 넘더라도, 부부 중 한 명의 연소득이 7천만원 이하라면 보금자리론을 신청할 수 있게 됩니다. 한국주택금융공사는 이를 2026년 10월 19일 신규 대출 신청 건부터 적용한다고 9월 28일 밝혔습니다.​-예를 들어 무자녀 신혼부부의 연소득이 각각 4천만원, 5천만원이라면 합산 9천만원으로 종전에는 이용할 수 없었지만, 앞으로는 신청이 가능합니다.​-다만 실무상 꼭 알아두셔야 할 단서가 있습니다.​· 합산소득이 기존 기준 이내라면 종전처럼 합산 심사 → 이 경우 1인 기준을 골라 쓸 수는 없습니다​· 1인 기준을 적용하면 DTI 등 상환능력 심사도 그 1인의 소득과 부채로 합니다​· 소득을 입증한 사람이 직접 차주(대출 명의자)가 되어야 합니다​· 우대금리·실수요자 요건 확인을 위해 배우자 소득, 상환해야 할 배우자 부채(중도금·전세대출 등)도 확인합니다​· 주택 보유 수는 부부 합산으로 판단합니다​-신혼가구란 대출신청일 기준 혼인신고일로부터 7년 이내이거나, 신청일로부터 3개월 이내 결혼 예정인 가구를 말합니다.· · ·​​​​헷갈리기 쉬운 청년 주거금융, 이렇게 구분하세요​-이름이 비슷해서 상담 때 가장 많이 혼동하시는 부분입니다.​-이번에 만 39세로 넓어지는 것은 주택금융공사(HF)의 '청년특례 전세대출보증'입니다. 주택도시기금(국토교통부)에서 운영하는 '청년전용 버팀목 전세자금대출'은 이번 발표의 대상이 아니므로, 버팀목은 기존 연령 기준(만 19~34세)을 따로 확인하셔야 합니다.​-또한 8·13 대책에서 함께 발표된 '청년미래보금자리론'(만 39세 이하, 4억원 이하 비아파트 생애최초 구입, LTV 최대 80%)과 '청년 전월세결합보증'은 2027년 1월 출시 예정인 신설 상품입니다. 아직 정책 발표 단계이므로 세부 조건은 출시 전에 바뀔 수 있습니다.· · ·​​​​​세무사가 짚어드리는 세금 체크포인트​-대출 요건만 챙기다 보면 세금 부분을 놓치기 쉽습니다. 청년·신혼부부가 꼭 챙겨야 할 세무 포인트 세 가지를 정리해 드립니다.​1. 전세대출 원리금 상환액 소득공제​-무주택 세대주인 근로자가 국민주택규모(전용 85㎡ 이하, 주거용 오피스텔 포함) 주택을 임차하기 위해 금융기관에서 전세자금을 빌리고 원리금을 갚는다면, 연말정산 때 상환액의 40%를 소득공제받을 수 있습니다. (소득세법 제52조 제4항, 같은 법 시행령 제112조)​-다만 주택청약종합저축 공제와 합산해 연 400만원 한도이고, 대출금이 대출기관에서 임대인 계좌로 직접 입금되어야 하며, 입주일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내에 차입해야 합니다. 신용대출을 받아 본인이 임대인에게 보낸 경우에는 공제가 안 됩니다.​-국세청도 과세기간 종료일 현재 무주택 세대의 세대주가 국민주택규모 주택을 임차하기 위해 금융기관 등에서 차입한 경우 공제 대상이 되고, 실제 해당 여부는 사실판단 사항이라고 회신한 바 있습니다. (원천세과-241, 2010.03.17.)​2. 보금자리론 이자상환액 소득공제 (장기주택저당차입금)​-보금자리론으로 집을 샀다면 취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택 등 요건을 갖춘 경우 이자상환액을 소득공제받을 수 있습니다. (소득세법 제52조 제5항, 같은 법 시행령 제112조)​-이번 개편으로 부부 중 1인이 단독 차주가 되는 구조가 늘어날 텐데, 이자상환액 공제는 근로자 본인이 채무를 부담한 부분에 대해서만 적용됩니다. 대출 명의자와 연말정산 공제를 받을 사람을 미리 맞춰두시는 게 좋습니다.​-공동명의로 취득하더라도 6억원 기준은 지분별로 나누지 않고 주택 전체의 기준시가로 판단합니다(국세청 상담사례). 또한 1주택을 공동소유하면 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보아 주택 수를 따집니다. (서면인터넷방문상담1팀-1501, 2005.12.08.)​3. 부모님이 보태주신 보증금·계약금은 '증여'입니다​-전세보증금이나 주택 구입자금 일부를 부모님이 지원해주셨다면 원칙적으로 증여세 과세대상이고, 소득·재산 대비 과도한 취득은 자금출처 조사로 이어질 수 있습니다. (상속세 및 증여세법 제45조)​-신혼부부라면 혼인신고일 전후 2년 이내에 직계존속으로부터 받은 증여에 대해 기본 공제(10년간 5천만원)와 별도로 혼인 증여재산공제 1억원을 추가로 받을 수 있습니다. 즉 부모(직계존속) 합산 기준 최대 1억5천만원까지 증여세 없이 지원받을 수 있습니다. (상속세 및 증여세법 제53조, 제53조의2)​-대출과 증여를 함께 설계하면 이자 부담과 세금을 동시에 줄일 수 있으니, 계약 전에 자금계획서부터 점검하시길 권해드립니다.· · ·​​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 만 35~39세 무주택자라면 10월 시행 이후 청년특례 전세대출보증 재검토가 필요합니다. 기존 일반 전세대출을 쓰고 계신다면 갈아타기 가능 여부도 은행에 확인해보세요.​2. 신혼부부 보금자리론은 10월 19일 이후 신규 신청분부터 적용됩니다. 그 전에 신청하면 종전 기준으로 심사된다는 점에 유의하세요.​3. 1인 기준으로 신청할 경우 누가 차주가 될지가 곧 DTI 심사, 소득공제, 향후 지분·증여 문제까지 연결됩니다.​4. 부모님 지원금이 있다면 혼인 증여재산공제 기간(혼인신고 전후 2년) 안에 증여 신고까지 함께 마무리하는 것이 안전합니다.· · ·​​​내 집 마련 자금계획, 대출과 세금을 함께 설계하세요​-자연세무회계컨설팅은 신혼부부·청년의 주택자금 증여, 자금출처 소명, 연말정산 주택자금공제, 부동산 양도·취득 세무 상담을 해드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.​​​​​참고 법령 및 예규소득세법 제52조 제4항 (주택임차자금 차입금 원리금 상환액 소득공제)소득세법 제52조 제5항 (장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제)소득세법 시행령 제112조 (주택자금공제의 요건 등)상속세 및 증여세법 제45조 (재산 취득자금 등의 증여 추정)상속세 및 증여세법 제53조 (증여재산 공제)상속세 및 증여세법 제53조의2 (혼인·출산 증여재산 공제)원천세과-241 (2010.03.17.) 주택임차차입금 원리금상환액 공제 해당 여부서면인터넷방문상담1팀-1501 (2005.12.08.) 공동소유 주택의 주택 수 판단금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」 (2026.08.13.)한국주택금융공사 보금자리론 신혼가구 소득기준 개선 발표 (2026.09.28.)#청년전세대출 #청년특례전세대출보증 #만39세 #보금자리론 #신혼부부보금자리론 #결혼페널티 #혼인증여재산공제 #주택자금공제 #강서구세무사 #마곡세무사 #가양동 #등촌동 #화곡동 #자연세무회계컨설팅 #절세도사

50대 정모씨는 아내와 공동명의로 실거주하고 있는 아파트를 소유하고 있다. 무슨 이유인지는 잘 모르겠지만 공동명의가 유리하다고 부동산 중개업소와 각종 매체를 비롯해 다들 이야기해 5년 전 이 아파트를 매수할 때 공동명의로 매수했다. 최근에 종합부동산세 개정안이 뉴스에 나오면서 과세기준이 11억으로 완화되었다고 한다. 그런데 공동명의는 각각 1주택을 보유한 거로 간주해 오히려 보유세가 불리할 수 있다는 것이다. “이건 또 무슨 뚱딴지같은 소리일까? 그렇다면 공동명의로 하는 게 아니었는데.” 정 씨는 뒤늦게 공동명의로 매수한 것을 후회하고 있다.종부세는 재산세와 다르게 인별 과세여서 1주택을 공동으로 소유한 경우 각각 1주택을 보유한 것으로 보며, 개인별로 주택 등의 공시가격을 합산해 계산한다. [사진 pixbay]흔히 말하는 보유세는 부동산을 보유함으로써 내는 세금을 말한다. 재산세와 종부세가 바로 그것인데, 재산세는 지방자치단체에서 부과하는 세금으로 과세기준일 6월 1일 현재 보유하고 있는 주택과 주택 이외의 건축물, 토지의 소유자에게 부과하며 해당 부동산에 따라 계산방식과 세율체계가 나뉜다. 재산세는 물건별로 과세되는 세금이라 주택을 공동으로 소유하든 단독소유하든 세금은 동일하다.재산세의 과세표준액은 시가표준액, 즉 주택은 공시가격, 건축물은 지자체가 결정한 가액, 토지는 개별공시지가를 기초로 하며, 이 금액에 공정시장가액비율을 곱해 계산한다. 주택의 경우 세율은 0.1~0.4%의 누진 구조로 되어있는데 별도의 공제금액이 없어 부동산을 보유하고 있다면 대개 재산세를 납부하게 되지만, 세부담 상한선이 있어 상한선을 초과한 세액은 차감해 고지한다.종부세는 중앙 정부에서 부과하는 세금으로 재산세와 동일하게 과세기준일 6월 1일 현재 보유하고 있는 주거용 건축물과 토지에 대해 과세한다. 종부세는 재산세와 다르게 인별 과세여서 1주택을 공동으로 소유한 경우 각각 1주택을 보유한 것으로 보며, 개인별로 주택 등의 공시가격을 합산해 계산한다. 주택은 기본공제액(6억원)과 1세대 1주택 단독명의라면 추가공제액(5억원)까지 적용해 공시가격이 11억원을 초과해야 과세된다. 공동명의의 계산법은 아래에서 더 자세하게 살펴본다. 세율은 0.6~3%이지만 다주택자는 1.2~6%로 중과되며, 조건에 따라 세액공제를 적용할 수 있고 재산세처럼 세부담상한 초과액을 고려한다.지난 9월 14일 발표된 종부세 개정의 핵심은 1주택자에 대한 세부담 완화에 있다. 1주택자에 대한 추가 공제금액을 기존 3억원에서 5억원으로 높임으로써 1주택자 종부세의 과세대상을 공시지가 9억원에서 11억 초과 주택 보유자로 상향 조정했다. 또1세대 1주택 공동명의자에게 납세방법의 선택권도 주었다. 1세대 1주택 공동명의에 대해 각각의 기본공제액 6억원을 적용한 12억원에 세액공제율은 0%를 적용하는 방법과 1주택 단독명의의 공제금액 11억원에 세액공제율 최대 80%까지 적용하는 방법 중에 선택할 수 있게 한 것이었다.공동명의의 경우 납세방식을 선택할 수 있을 뿐 아니라 나중에 양도했을 때 양도세가 줄어들 수 있기 때문에 1주택자는 가급적 공동명의로 취득하는 것이 세금 측면에서는 유리할 수 있다. [사진 pixabay]1세대 1주택을 단독명의로 보유하는 경우 보유기간(5년 20%, 10년 40%, 15년 50%)과 연령(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%)에 따라 세액공제가 중복으로 가능하며 한도는 80%다. 즉, 보유기간과 연령에 따라 종부세가 달라지는데, 공동명의의 경우 1주택 단독명의의 과세방식을 선택할 수 있으므로 보유기간과 연령에 따라 11억원 공제금액에 세액공제를 적용하는 것 중 어느 것이 세 부담이 적은지 따져 선택하면 되겠다.이렇게 공동명의의 경우 납세방식을 선택할 수 있을 뿐 아니라 나중에 양도했을 때 양도세가 줄어들 수 있기 때문에 1주택자는 가급적 공동명의로 취득하는 것이 더 세금 측면에서는 유리할 수 있다. 하지만 현재 단독명의인 주택을 이런 이유로 공동명의로 전환하고자 한다면 이는 증여에 해당하는 것이고 취득세 등의 문제가 있어 신중히 고려해 보아야 한다.정 모씨 사례에서 공동명의가 불리하다는 것은 바로 2주택 이상 보유자에 해당한다. 종부세는 위에서 언급한 것처럼 인별 과세이기 때문에 다주택자는 일부의 지분만 보유해도 1채를 보유한 것이 된다. 예를 들어 1세대 2주택을 모두 공동명의로 취득한 것이라면 부부 1명당 각각 2주택을 보유하고 있는 것으로 계산된다. 조정대상지역에서 1세대 2주택으로 만일 부부 중 한 사람이 2주택을 모두 보유하고 있는 경우라면 공제금액은 6억원뿐이며, 세율도 중과세율(1.2~6%)을 적용받게 돼 다양한 시뮬레이션 중 가장 종합부동산세의 부담이 크다.그다음으로 세 부담이 큰 경우는 2채 모두 공동명의일 경우다. 2채 모두 공동명의로 지분으로 보유한 경우에도 주택 수에 포함돼 각각 2주택이 되므로 남편과 아내는 모두 중과세율(1.2~6%)을 적용받게 된다. 공제금액은 각각 6억원씩 12억원을 받을 수 있다. 마지막으로 부부가 1채씩 보유한 1세대 2주택이라면 각각 1채씩 기본공제 6억원씩 총 12억원이지만 추가공제액 5억원은 적용할 수 없으며, 그래도 세율은 기본세율(0.6~3%)이다.즉, 조정대상지역에서 1세대 2주택으로 부부 중 한 사람이 2주택을 보유한 경우가 가장 종부세의 부담이 크며, 공동명의인 경우 각각 1채씩 보유한 것보다 불리하다는 것을 확인할 수 있다.각종 부동산 정책을 내놓으며 집값 상승을 막아보려는 정부가 1세대 1주택에는 그래도 다양한 세제 혜택을 주려고 하는 것으로 보인다. 또한 무조건 좋다고만 생각한 공동명의가 종부세에서는 인별 과세라는 특징 때문에 2주택 이상인 경우에서는 오히려 불리한 경우가 있다는 것을 알 수 있다. 부동산 보유는 이후 양도의 문제뿐 아니라 보유하고 있다는 것만으로도 보유세가 큰 부담이 되기도 하기 때문에 다주택자라면 보유세도 면밀히 살펴보아야 할 것이다.