특수관계인(부) 간 부동산 매매 궁금합니다

안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다.따라서 오늘은'부모·자식 등 특수관계인간 저가양도,매매'에 대해서 자세하게 알아보겠습니다.다만,실무적으로 밝히기 어려운 노하우 등은 제외하고 안내드리겠습니다.1. 양도소득세 부당행위계산의 부인소득세법에서는 조세회피를 위하여 시세보다 저렴한 가액으로 하는 가족간 매매행위를 하는 경우 과세형평을 위하여해당 매매거래가액을 부인하고 세법에서 정하는시가로 다시 양도소득세를 계산하도록 되어 있습니다.소득세법 제101조 [ 양도소득의 부당행위계산 ]① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.<1> 특수관계인양도소득세 부당행위계산부인을 적용하는 특수관계인이란국세기본법 시행령에 따른 특수관계인을 말합니다.이에 해당하는특수관계인을 정리하면 다음과 같습니다.① 6촌 이내의 혈족② 4촌 이내의 인척③ 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다)④ 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자ㆍ직계비속소득세법시행령 제98조 [ 부당행위계산의 부인 ]①법 제41조및제101조에서 “특수관계인”이란「국세기본법 시행령」 제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항 제1호에 따른 특수관계인을 말한다.<2> 부당행위계산을 적용하는 범위특수관계인간 부당행위계산 부인을 적용하는 범위는시가와 거래가액의 차액이 min(시가의 5%, 3억)을 초과하는 경우에 적용합니다.소득세법시행령 제167조 [ 양도소득의 부당행위 계산 ]③법 제101조 제1항에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때<3> 부당행위계산의부인 계산위의 부당행위계산부인이 적용되면실제매매가가 얼마이던 상관없이 시가를 양도가로 하여 양도소득세를 재계산합니다.따라서 시가보다 5% 미만으로 거래하는 경우에는 해당 거래가액에 상관없이 시가로 양도소득세를 부과하게 되어양도소득세 절세효과는 사라지게 됩니다.④제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.<4> 시가이때 부당행위계산부인을 적용시 시가란 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액으로 한다고 명시하고 있습니다.⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와같은 법 시행령 제49조,제50조부터 제52조까지,제52조의2,제53조부터 제58조까지,제58조의2부터 제58조의4까지,제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항 각 호 외의 부분 본문중 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간 은 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간 으로 본다.위에 따른 평가액 관련 구체적인 내용은 다음의 글을 참고 하시길 바랍니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 18년에 다주택자 중과가 부활하고, 올해부터 다주택자 종부...blog.naver.com사례) 시세 10억의 아파트를 자녀에게 8억에 저가양도하는 경우시가와 실제매매가의 차액 2억이 min(시가 5%, 3억)인 5천만원을 초과하므로 부당행위계산부인이 적용됩니다.따라서 이때 양도소득세는실제매매가 8억이 아닌 10억을 양도가로 하여 계산하게 되므로 양도소득세 절세효과는 사라지게 됩니다.※ 절세방안가족간 매매거래는 제3자와의 거래와 다르게 양도시기를 조절할 수 있다는 장점이 있습니다.따라서 일시적 2주택 등 양도시기의 제한이 있는 혜택을 받아야시는 분들이 기한이 얼마 남지 않은 경우 등 활용할 수 있습니다.또한 비과세가 아닌 경우라 하더라도 시가의 5% 범위내로 거래하는 것이 아닌, 시가 자체를 적법한 방법으로 조절한다면 절세효과를 키울 수 있습니다.2. 저가양수 또는 고가양도에 따른 이익 증여특수관계인간(가족)저가양수 또는 고가양도에 따라경제적 이익이 상대방에 귀속된다면 해당 행위를 증여로 보아 증여세를 과세하고 있습니다.따라서 민법 제554조의 증여의 개념보다 세법에서는 증여의 개념을 확장해서 보고 있습니다.<1> 증여를 적용하는 범위상속세 및증여세법시행령 제26조 제2항에 따르면 증여세를 과세하는 범위는시가와 거래가액의 차액이 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우에 적용합니다.(1) 시가가 9억인 경우시가가 9억인 경우에는 시가와 대가의 차액이 min(시가의 30%인 2.7억원, 3억원)인2.7억원(매매가 6.3억원)보다 작다면 증여세가 부과되지 않습니다.(2) 시가가 12억인 경우시가가 12억인 경우에는 시가와 대가의 차액이 min(시가의 30%인 3.6억원, 3억원)인3억원(매매가 9억원)보다 작다면 증여세가 부과되지 않습니다.<2> 증여세 계산시가와 대가의 차액이 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우 증여재산가액은 시가와 매매가 차액에서 min(시가의 30%, 3억)을 뺀 가액으로 합니다.증여재산가액 : 시가 - 실제매매가 - min(시가의 30%, 3억)<3> 시가같은법 동조문에 따르면 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여를 적용할 때 시가란상증법 제60조 ~ 66조의 규정에 따라 평가한 가액을 말합니다.위에 따른 평가액 관련 구체적인 내용은 다음의 글을 참고 하시길 바랍니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 18년에 다주택자 중과가 부활하고, 올해부터 다주택자 종부...blog.naver.com사례) 시세 10억의 아파트를 자녀에게 5억에 저가양도하는 경우실제매매가가 시가와 5%, 30% 이상이 차이나게 되므로 위의 양도소득세 부당행위계산의 부인과 증여세 과세 규정이 동시에 적용됩니다.(1) 양도소득세 계산 :시가 10억을 양도가액으로 적용하여 양도소득세 계산(2) 증여세 계산 :시가와 실제매매가의 차액 5억 – min(시가 30%, 3억)으로서 증여재산가액 2억에 대하여 증여세 과세3. 저가양도 세액비교위의 내용을 봤을 때 그렇다면 가족간 저가매매를 하는 경우양도소득세도 시가로 다시 과세되고, 증여세도 나오는데 저가매매가 절세효과가 하나도 없는 것 아니냐고 생각하실 수도 있습니다.하지만, 일정요건들이 갖추어진 경우에는 가족간 증여보다 가족간 매매가 훨씬 적은 세금으로 소유권 이전을 할 수 있습니다.실제 세액비교는 아래 글을 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363[재산전문세무사]가족간 매매, 증여 어떤게 더 유리할까 ? 절세방법 알려드립니다.안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 종합부동산세, 새로운 아파트 투자 등 가족간 부동산 거래는...blog.naver.com또한 특수관계인간 저가양도·매매의 경우에는 증여가 아닌 매매로 소유권을 이전하는 것이기 때문에 양도소득세이월과세가 적용되지 않으므로 5년을 추가로 보유할 필요가 없이 양도할 수 있습니다.4. 유의할점그렇다면 가족간 저가양도·매매는 안전할까요 ?저가매매컨설팅을 진행하면 가장 많이 물어보시는 질문이 바로 세무사님, 이거 하면 세무사조사 나오는거 아닌가요 ? 입니다.특수관계인간의 매매거래는특수관계인간의 증여보다 훨씬 많은 세무적 리스크와 이슈들이 존재합니다.간단한 예를 들어보면, 시세가 10억인데 얼마까지 시세를 설정해도 인정이 되는지, 실제 매매대금을 마련할 때 차용을 해도되는지, 대출을 받아도 되는지, 시가는 올바르게 적용이 됐는지, 저가매매 자체를 부인하고 증여로 과세되는건 아닌지 등등 생각지 못한 곳에서 문제가 발생할 수 있습니다.우선 매매거래인만큼 자금조달계획서를 작성해야하며, 특수관계인간 매매거래의 경우 자금조달계획서를 한국부동산원 및 세무서에서는 일반거래들과 구분하여 별도로 관리하고 있습니다.또한가족간 매매거래는 원칙적으로 증여로 우선 보기 때문에 매매거래의 내용과 형식이 명확하지 않다면 증여로 보아 가산세를 포함하여 많은 세금이 부과될 수 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222633118594[부동산전문세무사] 가족간 매매는 증여로 추징될 수 있습니다.1. 개요 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배...blog.naver.com특수관계인간 저가양도·매매는 절세효과가 확실한만큼 리스크도 발생합니다.상담을 통하여 각 상황에 맞는 매매거래 가능한 안전한 방식과 가장 큰 절세효과를 누릴 수 있는 컨설팅 방안 안내드리고 있습니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 최근 거래절벽으로 인해 가족간에 증여나 가족간에 매매를 하는 경우가 늘고 있는데 가족간 매매를 증여로 보고 세무조사결과 추징하였으나, 조세불복을 통해 매매로 인정된 조세심판 사례를 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,가족간의 매매는 증여로 추정합니다요즘 매매가 잘 안되니, 일시적 2주택 비과세 처분기한이 있는 경우 또는 순수증여보다는 매매방식이 절세가 되어 가족간에 매매를 하는 경우가 많이 있습니다.중요한 것은, 가족간의 매매는 증여를 한 것으로 추정합니다. 즉, 단순히 부동산 매매계약서 쓰고 대금을 수수했다고 하여 매매로 보지 않고 이를 일단 증여한 것으로 추정합니다.증여가 아니라는명백한 반증이 있으면, 증여로 보지 않으나 저가매매로 다시 증여세 대상이 될 수 있습니다물론, 증여 추정이기 때문에 증여가 아니라는 반증이 있다면 매매로 인정이 됩니다. 이때는 매매로는 인정하되 거래 금액에 따라 저가양도시 증여세가 발생할 수 있음은 앞에 언급하였습니다.부친과 자녀가 아파트 매매계약을 하였으나, 국세청은 이를 증여한 것으로 보고 증여세를 부과한 사례를 살펴보겠습니다.구체적인 상황은[상황]①자녀가 제3자로부터 아파트를 취득함②부친명의로 대출을 받아 자녀와 차용증을 쓰고 아파트 매매 대금으로 빌려줌③차용증에 따라 자녀가 이자를 부친에게 송금하여 부친이 은행이자 상환④자녀의 아파트를 부친에게 양도함⑤부친이 자녀에게 받아야할 지원금(학원개업비, 인테리어비 등)을 상계한 나머지 금액을 부친에게 송금함세무서는 세무조사 결과 자녀가 부친에게 증여한 것으로 보아 증여세를 추징하였으나, 이에 불복하여 조세심판원에서 증여가 아닌 매매로 인정됨상증, 조심2012구5041 , 2013.09.26 , 인용 , 완료[ 제 목 ]증여할 만한 합리적인 이유가 없으므로 증여추정으로 볼 수 없음.[ 요 지 ]청구인은 쟁점아파트를 양도하여 동 채무를 상환한 것으로 나타나므로 피청구인의 재산상태나 소득에 비추어 사회통념상 피청구인이 직계존비속인 청구인에게 쟁점아파트를 증여할 만한 합리적인 이유와 원인을 찾기 어려운 점 등으로 볼 때, 청구인이 피청구인으로부터 쟁점아파트를 증여받았다고 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨.자녀의 소득과 재산으로 볼 때,사회통념상부친에게 증여할 이유가 없다고 판단조세심판원의 판단 근거를 살펴보면,①담보대출의 명의는 부친이나 실질은 자녀임②자녀는 부친의 이자를 계속 상환하였음③아파트 처분하고, 대출을 상환한 점을 볼때 이자부담으로 부친에게 양도한 것은 합리적④기존 자녀의 채무를 차감한 매매대금의 일부만 정산한 것으로 보이는 점⑤사회통념상, 자녀의 재산과 소득을 볼때 부친에게 증여를 할 만한 이유를 찾기 어려움 점등을 고려하여, 해당 부친-자녀의 매매거래는 증여가 아니라고 판단하였습니다.결국, 자녀가 대출이자 납부가 부담되어 부친에게 양도했다는 주장이 인정되고, 자녀의 재산이나 소득 수준이 낮은 편인데 아파트를 부친에게 증여를 한다는 것은 상식적이지 않다는 판단에 따른 것입니다.3. 심리 및 판단살피건대, 청구인이 계좌로 OOO을 문OOO에게 지급한 것으로 나타나고, 문OOO이 당초 쟁점아파트를 취득할 당시 OOO 채무의 채무자가 부친인 청구인으로 되어 있으나 문OOO은 OOO 채무를 쟁점아파트의 취득자금으로 사용하였고, 문OOO 소유의 아파트를 담보물건으로 제공한 점과 대출금 이자를 문OOO이 계속하여 상환한 점에 비추어 볼 때 대출편의상 채무자 명의를 청구인으로 하였을 뿐 실질 채무자는 문OOO이었을 것으로 보이고 청구인은 쟁점아파트를 양도하여 동 채무를 상환한 것으로 나타나므로, OOO 채무는 청구인이 쟁점아파트를 취득하면서 인수하였다고 볼 수 있으며, 문OOO이 쟁점아파트를 취득할 당시인 2007년에는 문OOO이 결혼후 자녀를 두고 부친과 별도세대를 구성하면서 바이올린학원을 운영하고 있었던 점에 비추어 문OOO이 부친인 청구인으로부터 지원받은 금액 OOO과 OOO 채무와의 차액 OOO을 정산하였다고 볼 수 있는 점, 청구인의 딸 문OOO의 재산상태나 소득에 비추어 사회통념상 문OOO이 직계존속인 청구인에게 쟁점아파트를 증여할 만한 합리적인 이유와 원인을 찾기 어려운 점 등으로 볼 때, 청구인이 문OOO으로부터 쟁점아파트를 증여받았다고 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다정리하면,이상 가족간의 거래시 유의할 점에 대해 살펴보았습니다.중요한 것은 가족간의 매매는 매매로 보지 않고 증여로 추정합니다.매매계약서도 쓰고 대금을 주고 받아도 사실관계에 따라 이를 증여로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.따라서, 세무조사 등으로 추징되지 않을려면 가족간 매매할 경우에는 단순히 가격에만 신경쓸 것이 아니라, 이러한 점들을 고려하여 매우 신중하게 검토한 이후에 매매를 진행해야 할 것입니다.

[양도,상속,증여]특수관계자(가족간) 부동산 저가양수도 · 고가양수도에 따른증여세, 양도세, 취득세 문제 총 정리안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.양도소득세, 증여세, 상속세, 취득세 등 재산분야 세금을 전문으로 하고 있는데요. 가족간 저가양수, 고가양도 등에 따른 증여세, 양도소득세, 취득세 문제를 살펴보겠습니다. 일반적으로 가족간에는 고가양수도보다 저가양수도를 많이 합니다. 주로 부모가 자금여력이 크지 않은 자녀에게 저가양도를 하는 경우가 많습니다.과거에 쓴 글이니 참고하셔도 됩니다. 내용은 모두 동일합니다.저가양수 · 고가양도에 따른 이익의 증여 및 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 문제저가양수 · 고가양도에 따른 이익의 증여 및 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 문제 안녕하세...blog.naver.com저가양수도일단,양도세에서 시가란 양도일 전후 3개월 이내의 유사매매사례가격, 감정가격 등을 의미합니다.가족간 거래시, 실무적으로는 감정평가를 최저로 받아 양도소득세와 취득세 부담을 줄이고, 저가매수하는 자의 자금부담도 줄이는 방식을 많이 하십니다.1. 증여세 (저가매수자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 저가로 양수할 경우, 저가 양수한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.시가 - 실제매수가격 - Min[시가 x 30%, 3억]시가를 10억, 대가를 6억이라고 가정할 경우, 증여이익은 아래와 같습니다.시가 10억 - 실제매수가격 6억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억] = 증여이익 1억저가로 매수한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님으로부터 저가로 매수한 경우라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.저가매수로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 7억 이상의 대가를 지불하시면 됩니다.시가 10억 - 실제매수가격 7억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억 ] = 증여이익 0원이를 정리하면 시가가 10억 이하라면 시가의 70% 이상 대가를 지불하시면 되며, 시가가 10억을 초과하면 시가와 대가의 차액이 3억 이하가 되는 대가를 지급하시면 됩니다.예를 들어 시가가 11억이라면 8억 이상의 대가를 지불하면 증여세 문제는 없습니다.시가 11억 - 실제매수가격 8억 - Min[시가 11억x30%, 3억] = 증여이익 0원2. 양도세 (저가양도자)저가양도한 입장에서 보자면 시가보다 부동산을 저렴하게 양도한 것입니다.세법에서는특수관계자에게 자산을 시가대비 저렴하게 양도했을 경우, 시가와 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격을 부인하고 시가로 양도한 것으로 봅니다.이를 부당행위계산부인이라고 합니다.즉, 위의 경우, 시가 10억 짜리를 7억에 팔았다면 시가와의 거래가격의 차액은 3억이고, 이는 5천만원(3억과 시가의 5% 중 적은 금액)이상이므로 저가 양도자는 양도세 신고시 시가인 10억으로 신고하셔야 합니다. 만약, 실제거래가격으로 양도세 신고를 원하신다면 9.5억을 초과하는 대가를 받아야만 실제 거래가격으로 양도세 신고를 하실 수 있습니다.실무적으로는 저가 양수하는 가족의 자금부담이 적은 저가매매로 많이들 합니다. 시가로 양도세 신고를 하나, 95% 초과하여 대가로 거래하여 실거래가로 양도세 신고를 하나 양도세 차이는 그리 크지 않기 때문입니다. 또한,해당 주택이 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상이거나 양도차익이 적으면 저가양도로 하여 시가로 양도한 것으로 보더라도 세금부담이 적습니다.3. 취득세(저가매수자)취득세는 양도소득세 내용과 동일합니다. 즉, 특수관계자등으로부터 시가 10억인 주택을 7억에 주고 구매했더라도 10억 기준의 취득세를 납부합니다. 양도세와 동일하다고 보시면 됩니다.시가와 실제 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격이 아닌 시가로 취득세를 납부합니다.배우자나 직계존비속간 주택을 구매할 경우 취득세에 대한 내용은 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다.배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세(경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음)배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세 (경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음) 안녕하세요. ...blog.naver.com고가양수도실무적으로는 고가양수도를 하는 경우는 드뭅니다. 고가양수도보다 저가양수도 비율이 훨씬 높습니다.1. 증여세 (고가양도자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 고가로 양도할 경우, 고가 양도한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.실제양도가격 - 시가 - Min[시가x30%,3억]예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 팔 경우, 고가양도자의 증여이익은 아래와 같습니다.실제양도가격 14억 - 시가 10억 - Min[시가x30%,3억] = 증여이익 1억고가로 양도한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님에게 고가로 양도한 것이라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.고가양도로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 13억 이하의 대가를 받으셔야 합니다.2. 양도소득세(고가양도자)특수관계자에게 고가로 자산을 양도하고, 증여이익이 발생했다면 양도세 신고시 양도가격에서 증여이익을 차감해준 가격으로 양도세 신고를 하셔야 합니다.위 예시처럼 시가 10억인 주택을 14억에 팔았다면 증여이익은 1억입니다. 양도세 신고시 양도가격은 13억(양도가격 14억 - 증여이익 1억)으로 신고하셔야 합니다. 고가양도에 따른 증여이익이 없다면 실제 양도가격으로 양도소득세 신고를 하시면 됩니다.3. 취득세(고가양수자)고가로 양수한 자는 실제 고가로 양수한 금액으로 취득세를 납부합니다. 예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 구매했다면 14억 기준으로 취득세를 납부하는 것입니다.가족간 양도, 증여, 교환 등 세금상담 및 용역을 전문적으로 하고 있으니 도움이 필요하시면 부담없이 문의를 주셔도 됩니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 부동산 무상사용에 대한 세법 적용으로가장 흔하게 부모 소유 토지에 자녀가 건물을 짓는 경우나 보유 소유 건물이나 상가를 무상으로 사용하는 경우입니다.주택을 무상으로 사용하는 경우는 약간 차이가 있는데 아래 포스팅 참고하세요[증여세 - 부모 자식간 전세] 증여세 안내는 방법 (by 부산세무사/부산회계사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 주택 가격 급등에 따라, 사회초년생 또는 신혼부부가 집을 자력으...blog.naver.com세부적으로 살펴보면,법인 - 시가 대비 차액을부당행위계산 부인규정을 적용하여 법인세 추징법인이 소유한 부동산을 특수관계자에게 무상으로 임대하는 경우,법인세법 부당행위계산부인 규정이 적용되어 임대료 시가와의 차액은 익금산입하게 되어 세금을 추징합니다.단, 주주가 아닌 임직원에게 무상으로 제공하는 사택은 세액을 추징하지 않습니다.만약, 무상이 아닌 임대료를 낮게 받은 경우에도그 차액이 3억원 또는 시가대비 5%를 초과한다면부당행위계산 부인이 적용됩니다.법인세법 제52조(부당행위계산의 부인)① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이특수관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)과 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다.② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.③ 제1항제1호ㆍ제3호ㆍ제6호ㆍ제7호 및 제9호(제1항제1호ㆍ제3호ㆍ제6호 및 제7호에 준하는 행위 또는 계산에 한한다)는시가와 거래가액의차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한하여 적용한다.법인세법 시행령 제88조(부당행위계산의 유형 등)6. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율ㆍ요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.나.주주등이나 출연자가 아닌 임원(소액주주등인 임원을 포함한다) 및 직원에게 사택(기획재정부령으로 정하는 임차사택을 포함한다)을 제공하는 경우이때, 적용할 시가는원칙적으로제3자 간에 거래되는 임대료가 있다면 그 금액이 적용됩니다.하지만시가인 임대료가 확인되지 않는 경우에는 아래의 금액으로 시가를 계산합니다.『 [(부동산 시가 x 50%) - 보증금] x 정기예금 이자율 』위의 계산식에 따른 시가보다 큰 임대료 시세가 확인된다면 당연히 그 금액을 적용합니다.제89조(시가의 범위 등)1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액개인 -시가 대비 차액을부당행위계산 부인규정을 적용하여 소득세 추징개인이 보유한 부동산을 무상임대한 경우나 임대료를 낮게 받은 경우에도, 소득세법상의 부당행위계산 부인규정을 적용받습니다. 다만,주택을 직계존비속에게 무상으로 사용하게 하는 경우는 부당행위계산 부인은 적용하지 않습니다.하지만, 중요한 것은주택 무상사용시 소득세법 부당행위부인이 적용안되어도 증여세는 적용될 수 있음에 유의해야 합니다.소득세법 시행령 제98조(부당행위계산의 부인)② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는시가와 거래가액의차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.2. 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우.다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다.소득, 서면인터넷방문상담1팀-898 , 2007.06.28[ 제 목 ]특수관계자에게 토지무상임대하여 부당행위계산부인규정 적용시 시가계산[ 요 지 ]특수관계자에게 토지를 무상임대하여 부당행위계산부인에 해당되는 경우부동산임대용역에 대한 소득금액 계산은 법인세법 시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용하여 시가를 산정하는 것이며, 제1항 및 제2항의 규정을적용할 수 없는 경우 동조 제4항의 규정을 준용하여 시가는 산정하는 것임.부가세 - 시가를 공급가액으로 보아,부가세를 납부해야하나 세금계산서는 발행하지 않습니다사업자가 사업용부동산을 특수관계자에게 무상임대한다면,부가가치세도 납부해야 합니다.시가에 해당하는 임대료를 공급가액으로 보아 부가세를 과세합니다.단, 세금계산서는 발행할 의무가 없습니다.부가, 부가가치세과-123 , 2014.02.17[ 제 목 ]특수관계자간 부동산 무상임대용역에 대한 부가가치세 과세에 따른 세금계산서 발급 여부[ 요 지 ]사업자가 특수관계인에게 사업용 부동산의 임대용역을 공급하는 것은용역의 공급으로 보아 부가가치세가 과세되는 것으로서, 공급한 용역의 시가를 공급가액으로 보는 것이며, 시가를 과세표준으로 하는 경우에 정상적인 거래 시가와 낮은 대가와의 차액에 대하여세금계산서를 발급할 의무가 없는 것임증여세 - 무상사용이익이5년간 1억원 이상이면 증여세가 부과됩니다부동산의 무상사용시 증여세 문제도 발생할 수 있는데, 무조건 증여로 보는 것은 아니고 특정 금액을 넘아야 증여로 봅니다.5년간의 무상사용이익이 1억원을 넘아야 하는데, 무상사용이익의 계산식은 아래와 같습니다.『부동산 가액 × 2% × 3.79079』부동산 가액을 역산해보면, 무상사용한 부동산의 시가(상증세법 평가액)13억1천8백만원이 넘어야 증여에 해당한다는 것입니다.상속세 및 증여세법 시행령 제27조 【부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등】③ 법 제37조제1항에 따른 부동산 무상사용에 따른 이익은 다음의 계산식에 따라 계산한 각 연도의 부동산 무상사용 이익을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다. 이 경우 해당 부동산에 대한무상사용 기간은 5년으로 하고, 무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다.부동산가액(법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다) × 1년간 부동산 사용료를 감안하여 기획재정부령으로 정하는 율④ 법 제37조제1항 단서에서 대통령령으로 정하는기준금액 이란 1억원을 말한다.상증, 서면-2019-상속증여-4715 [상속증여세과-360] , 2020.05.26[ 제 목 ]부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 해당 여부[ 요 지 ]무상사용 기간이 5년 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 보는 것이며,그 이익에 상당하는 금액이 1억원 미만인 경우에는 증여세가 과세되지 않는 것임정리하면,이상 부모와 자녀 등의 특수관계자간에 부동산을 무상임대하는 경우에 발생할 수 있는 문제를 살펴보았습니다.법인세, 소득세, 부가가치세, 증여세 모두 문제가 발생할 수 있기 때문에 거래에 유의해야 합니다.by 부동산세무상담/세무기장/기장수수료/부산세무사

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다특수관계인 (부모님) 으로부터 자산을 이전받는 경우1) 증여 혹은 부담부증여2) 저가 매매 를하시는 경우가 많습니다이때 양도세나 증여세가 문제가 되어 관련 세금을 세팅하게 되는데이에 만만치 않게 <취득세> 의 과세표준과 세율이어떻게 되는지에 따라 세금 리스크가 굉장히 커지게됩니다게다가 최근 대법원 판례가 나와서채무 부분 (임대보증금, 주담대) 에 대해서도더 복잡해지고 있는데요관련 법령과 판례 예규를 종합하여 상세히 검토해보도록 하겠습니다부담부증여시 채무 인정 가능 요건지방세법 시행령 제14조의 4부담부증여는부동산을 증여로 받으면서,부동산에 담보되어 있는 부채를 함께 받기 때문에부채에 대한 부분은 일반 유상 매매로 보게 되고시가 - 부채, 즉 증여에 대한 부분만 무상 증여로 보는 경우입니다.다주택자가 조정지역 3억 이상 주택을 증여하는 경우증여세율이 중과되어 12% 를 적용하기 때문에유상매매세율이 적용이 된다면 취득세 측면에서 절세가 가능합니다.그럼 부담부증여의 '부담'은 어떤 것이 포함될까요?채무로 인정하는 금액은 법령상 명시되어 있습니다.채무부담액은 취득자가 부동산 등의취득일이 속하는 달의 말일로부터3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액으로 다음에 해당하는 금액입니다.등기부등본으로 확인되는 부동산 등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는금융기관의 금융채무액임대차계약서 등으로 확인되는 부동산 등에 대한 임대보증금액그 밖에 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액부동산에 포함되어 있는 채무이기 때문에일반적으로 임대차 보증금 (전월세 임차인 있을 때),금융기관 주택담보대출 금액,저당권 등 을구에 잡혀있는 채무부담액 정도가 될 수 있습니다.유상 매매 (저가 매매 포함) 시 채무 관련 법령지방세법 제7조 11항 4호 가목유상 매매는 증여와는 달리 보셔야 합니다.실제 돈을 주고 받으며 '매매'의 형식을 취하는 것이기 때문입니다.하지만 특수관계인 간 유상 매매 형식을 취하는 경우,증여로 취득한 것을 본다 라는 의제규정이 있기 때문에제3자간의 매매와 달리 소득이나 이체증 같은 증빙을 잘 갖추셔야 합니다.<의제 규정> 이란 별다른 반증이 없으면 그렇게 추정하는 것이지만,납세자가 적극적으로 증빙을 갖추어 주장하는 경우법령에 정해진 대로 보지 않아도 된다는 의미이기 때문입니다.해당 법령을 보도록 하겠습니다.배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다.다만, 다음의 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 봅니다.해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실을 증명하는 경우로서1) 그 대가를 지급하기 위한 소득이 증명되는 경우 ▶ 소득 증명2) 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우3) 이미 상속세 또는 증여세를 과세한 경우로서 그 대가를 지급한 경우4) 위와 유사한 것으로 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우법령은 이렇게 심플하게 나와있습니다.채무에 대해서도 명확히 규정되어 있고,유상 매매인 경우에도① 그 대가를 취득하기 위해 대가를 지급 (이체)② 이체한 금액에 대한 소득을 증명 (소득 증빙)증빙을 갖추길 명시하고 있습니다.그럼 주요 판례 / 해석 등을 보겠습니다.직계존비속 간 주택 거래시 유상취득 인정범위부동산세제과-1147 (2019.12.06.)직계존비속 간 주택거래시매수인 (자녀) 가 해당 부동산을 담보로 금융기관으로부터 대출받아매도인 (부모) 에게 잔금을 지급한 경우, 유상취득으로 인정할 수 있는지?일반적으로 제3자 관계에서 잔금 시점에신규 취득하는 부동산을 담보로 은행에서 대출을 일으켜그 돈으로 잔금을 납부하는 것은 매우 일반적인 부분입니다.따라서 위 질의회신의 답변 또한매수인 (자녀) 가 자신의 채무로서 매도인 (부모) 에게 잔금을 지급하고채무를 상환하는데 매수인의 소득이 증명되며금융거래내역 등으로 대금 지급 사실이 입증되는 점해당 채무는 매수인 (자녀) 가 상환해야 하는 점 등을 고려하여최종적으로주택담보대출을 유상취득으로 인정하였습니다.부담부증여에서 인정해줄 수 있는 채무 범위대법원 2025.10.16 선고 2024두67238 판결해당 판례는자녀가 부친으로부터 아파트를 증여받으면서임차인에 대한 전세보증금을 자녀가 인수하기로 한 조건으로부담부증여계약을 체결하였습니다.이때 이 보증금에 대해서는 유상세율을 적용하고자 한 것이었는데대법원에서는 아래와 같이 판단을 하였습니다.자녀가 부동산 취득 시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어야 하는데이 소득이나 재산을 판단할 때에는자녀 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하고,부담부증여의 목적물인 해당 부동산 자체를 고려해서는 안된다고 명시되어 있습니다.이에 따르면 목적물인 해당 부동산을 담보로 한 담보 대출,해당 부동산에 있는 저당권, 채무, 임차인보증금 등을유상 / 무상으로 볼지에 대해서자녀가 상환할 수 있는 소득이나 재산을 기준으로 판단하여야 하는데그 소득이나 재산은 자녀 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 한다는 의미입니다.개인적인 의견으로는대한민국에 그 어느 누구가 주담대나 보증금 차액 없이어떻게 집을 내 개인의 소득과 재산만으로 통으로 살 수 있으며,특수관계인 간의 거래라고 해서 이렇게 규정하는 것은너무 과한 처사가 아닌가 싶은 마음은 드는데요.다만 서울시에서는 일관적으로형태가 유상매매이거나 증여라 하더라도특수관계인 간의 거래에 대해서는해당 대법원 판례를 기준으로 한다고 진행하고 있습니다.아직 행안부에서 관련 예규나 지침이명확히 나온 상황이 아니기 때문에그 부분을 좀 더 기다려보도록 해야 할 것 같습니다.직계존비속 간 거래를 진행하실 때는일단 채무를 포함한 유상이든 무상이든 방식을 선택하실텐데요.1차적으로 비용 등을 충당할 계획을 세우신 이후에는이에 따른 취득세가 어떻게 진행될지 상세히 파악하셔야 합니다.이렇게 자금 계획을 가지고 진행하는 것이유상세율로 인정받을 수 있는지 여부를 파악하시고,차후 세팅을 정확히 하신 후 계획을 실행으로 도입하시길 권해드립니다.이와 관련된 궁금증이나, 혹은 컨설팅을 원하시는 경우에는연락주시면 상세히 응대해드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.