신축 오피스텔 기준시가 산정 방법

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 기초적이지만 많이 혼동하시는 세금 계산시에 부동산 가액을 적용하는 방식에 대한 것입니다.시가, 실거래가, 기준시가, 시가표준액, 공시지가, 공시가격 등 용어도 다양하여 이에 대한 정리도 해보겠습니다.세부적으로 살펴보면,세금에 따라 부동산의 가액을 적용하는 것에 차이가 있습니다취득세, 재산세, 종부세, 양도세, 상속세, 증여세별로 세액 계산시 부동산 가액을 적용하는 기준에 차이가 있는데 이를 정리하면 아래와 같습니다.기준이 되는 적용금액에 대해서 항목별로 살펴보겠습니다.실거래가는 실제 매매가격으로 양도세와 매매로 인한 취득세에 해당합니다2006년에 부동산 실거래가 신고가 도입된 이후, 계약 체결일로부터 30일이내에 실거래가 신고를 해야합니다. 예전에는 60일이었으나, 20.2.20일 개정 시행으로 현재는 30일로 단축되었습니다.부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조(부동산 거래의 신고)① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.양도세는 현재는 실거래가액으로 양도차익을 계산함이 당연한 것으로 여겨지나, 2007년 이전에는 양도세 계산시 실거래가액이 아닌 기준시가를 적용하였습니다.취득세는 부동산 실거래가 신고대상인 경우는 사실상의 취득가액인 실거래가를 기준으로 세금을 계산합니다. 여기서 증여, 상속의 경우에는 시가표준액이 됩니다.지방세법제10조(과세표준)② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격또는 연부금액을 과세표준으로 한다. <개정 2015. 7. 24., 2016. 1. 19.>1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5.「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득기준시가는 토지는 공시지가, 주택은 공시가격을 적용하고 오피스텔과 건축물은 국세청장이 고시합니다기준시가는 83년에 기존의 실거래가 양도차익 계산방식을 기준시가 방식으로 변경하면서 국세청에서 고시하여 도입되었습니다. 2007년부터 다시 실거래가액 기준으로 변경되어 지금의 방식이 되었습니다.기준시가는 자산 유형별로 다른데,①토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택/공동주택 공시가격②오피스텔 및 건축물은 국세청장 고시 기준시가를 적용합니다.현재는 국세청장이 따로 기준시가를 고시하는 것은 오피스텔 및 건축물이 남아있습니다.여전히 상속세, 증여세의 시가 적용시 시가 확인이 어려운 경우에 기준시가를 적용하여 세액을 산정합니다.소득세법제99조(기준시가의 산정)① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물가. 토지「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 이하 생략나. 건물건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액다. 오피스텔 및 상업용 건물건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액라. 주택「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른개별주택가격 및 공동주택가격. 이하 생략시가표준액은 재산세와 상속, 증여로 인한 취득세에 적용합니다국세에 기준시가가 있다면, 지방세에는 시가표준액이 있으며 기준시가보다 먼저 61년도 부터 적용되었습니다.시가표준액도 자산 유형별로 다른데,①토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택/공동주택 공시가격②그외의 건축물은 지방자치단체장이 정하는 시가표준액입니다.여기서, 토지와 주택은 국세의 기준시가나 지방세의 시가표준액이나 동일하게 공시지나와 공시가격을 적용함을 알 수 있습니다.지방세법제4조(부동산 등의 시가표준액)① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 이하 생략② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.상속, 증여 등 무상취득의 경우에도 시가표준액을 적용하는데, 증여의 경우에는 23년부터 시가표준액이 아닌 시가인정액으로 법이 개정되어 증여로 인한 취득세가 올라가게된다는 것은 지난 포스팅에서 살펴보았습니다.공시가격은주택과 토지의 기준시가와 시가표준액 모두 활용하고 있습니다앞서 살펴본 바와 같이, 기준시가와 시가표준액 모두 공시가격을 적용하고 있어 실제적인 차이는 없습니다.주택의 공시가격은 4월말에 공시하고, 토지의 공시지가는 5월말에 공시하게 됩니다. 공시 이전까지는 작년에 공시된 가액을 적용합니다.공시가액의 도입이 토지는 89년, 주택은 2005년도입니다. 아직도 주택 공시지가라고 용어를 쓰는 경우가 있는데 공시지가라는 용어가 먼저 나와 익숙한 것이겠지만, 엄밀히는 공시지가는 토지에만 사용하는 용어입니다.시가는 상속세, 증여세의 부동산 평가에 사용됩니다상속세와 증여세의 경우에는 시가가 적용됩니다.상증세법의 시가의 정의를 살펴보면,① 불특정 다수의 거래가격 ⇒ 현실적으로 부동산에는 적용이 안됩니다.다음으로,② 해당자산 매매가격③수용/공매가격④감정가격을 시가로 인정하고 있습니다.시가 파악이 어려운 경우,유사매매사례가액과 기준시가의 순으로 적용을 하게 됩니다.상속, 증여의 경우 취득세는 시가표준액을 적용하지만, 상속세와 증여세의 계산에는 감정평가등의 시가를 적용한다는 점에 주의해야 합니다.정리하면,취득세, 재산세, 종부세, 양도세, 상속세, 증여세의 세액계산시 적용되는 부동산 가액은 차이가 있다는 것입니다.크게 실거래가, 시가, 기준시가, 시가표준액, 공시가격으로 실거래가는 실제 매매된 가격이고 시가는 상증세에 적용이 되는데 일반적으로 감정평가액, 유사매매사례가액, 기준시가의 순으로 적용된다고 보면됩니다.주택과 토지의 경우 기준시가와 시가표준액 모두 공시가격을 적용하고 있기때문에 현재는 동일하다고 볼 수 있습니다. 물른 주택과 토지가 아닌 오피스텔과 건축물은 기준시가와 시가표준액 차이가 발생합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/부동산세무사

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다!이번 시간엔 증여시기를 조절하여 절세를 하는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.​상증세법에서 규정하는 증여란 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형ㆍ무형의 재산 또는 이익을 이전(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것이라고 합니다. 다만 상속세에 포함되는 유증이나 사인증여는 제외합니다.​증여재산을 취득한 자(수증자)는 증여재산의 취득일(일반적으로 등기일)로부터 3개월이 속하는 달의 말일까지 신고해야 합니다. 증여자에게는 원칙적으로 증여세를 납부할 의무가 없지만 법에서 규정하는 요건에 해당하는 경우 연대하여 납부할 의무가 있습니다. 이는 다음과 같습니다.제4조의2(증여세 납부의무)⑥ 증여자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수증자가 납부할 증여세를 연대하여 납부할 의무가 있다. 다만, 제4조제1항제2호 및 제3호, 제35조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제45조의3부터 제45조의5까지 및 제48조(출연자가 해당 공익법인의 운영에 책임이 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우만 해당한다)에 해당하는 경우는 제외한다. <개정 2018. 12. 31.>1. 수증자의 주소나 거소가 분명하지 아니한 경우로서 증여세에 대한 조세채권(租稅債權)을 확보하기 곤란한 경우2. 수증자가 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되는 경우로서 체납처분을 하여도 증여세에 대한 조세채권을 확보하기 곤란한 경우3. 수증자가 비거주자인 경우4. 삭제 <2018. 12. 31.>증여는 상속과 달리 계약행위에 의해서 효력이 발생하기 때문에 수증자가 증여의 취득시기를 잘 조절한다면 원치않는 증여세를 줄일 수 있습니다.일단 기본적으로 현금을 증여하는 것보다는 부동산 등을 증여하는 것이 세부담 측면에서 유리합니다. ​증여세는 증여재산의 시가를 평가한 재산가액을 토대로 계산하는 세금인데, 부동산 시가의 경우 현금이나 금융상품처럼 시가를 산정하기가 어렵습니다. 이러한 경우 상증세법상의 보충적 평가방법으로 시가를 산정하게 됩니다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. <개정 2014. 1. 1., 2016. 1. 19., 2016. 12. 20.>1. 토지「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 개별공시지가 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.​2. 건물건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액3. 오피스텔 및 상업용 건물건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액4. 주택「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 고시주택가격 이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우​통상적으로 이렇게 산정된 시가의 경우 일반적인 매매가보다 적기 때문에 절세를 할 수 있는 방안으로 많이 사용합니다. 다만, 거래가 빈번한 아파트의 경우 기준시가로 신고해도 과세관청에서 유사매매사례가액을 적용하여 과세할 수 있으니 면밀한 주의가 필요합니다.​기준시가는 매년 고시되고 일반적으로 해가 지날 때마다 그 금액은 증가합니다. 부동산 증여의 수단으로 많이 사용되고 있는 아파트로 예를 들겠습니다.파크리오송파구에 위치한 파크리오 아파트의 경우 해마다 공동주택가격이 증가하고 있습니다. 공동주택가격은 매년 4월 말에 고시되는데 올해 4월 29일에 고시된 금액이 455,000,000로 작년에 비해 무려 5천 2백만원이 올랐습니다.​올해 4월 고시가 되기전에 증여를 했다면 증여재산가액은 4억 3백만원으로 고시 이후 증여하였다고 가정했을 때 증여세 부담액 차이가 천만원 이상 나게 되는데요. 증여시기를 잘 조절한다면 불필요한 세금낭비를 줄일 수 있겠죠?​토지는 매년 5월말, 아파트는 매년 4월말, 오피스텔이나 상업용 건물 등의 경우 매년 12월말까지 공시가격이 고시되므로 증여하는 재산의 종류에 따라서 증여시기를 조절해 절세의 한 방법으로 삼는 것이 필요하다고 하겠습니다.​오늘 한 내용이 조금이나마 여러분들에게 도움이 됬으면 좋겠네요.감사합니다!

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^오늘은 강서구 마곡 엠밸리 아파트 양도하시는 분들이 궁금해 하시는 신축주택 ,미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례(조특법99조의2)에 대해서 설명드리겠습니다신축주택,미분양주택 감면 요건은 ?1.대상주택-거주자 또는 비거주자가 신축주택 , 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하 이거나 주택의 연면적(공동주택은 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 취득한경우.-과세특례기간·2013.04.01~2013.12.31 까지 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013.12.31까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우포함)한 주택·감면대상주택임을 확인받아 납세지 관할 세무서자에게 제출한경우.과세특례 적용대상 주택은?1.사업주체등으로부터 취득한 경우①법 제99조의 2 제1항 전단에서 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 신축주택등 이라 한다)을 말한다. (2013.5.10. 신설)1.「주택법」제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 사업주체 라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2013년 4월 1일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택 (2016.8.11. 개정)2.「주택법」제15조에 따른 사업계획승인(「건축법」제11조에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과「주택법」제54조에 따라 사업주체가 공급하는 주택(입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 2013년 4월 1일 이후 도래하는 주택으로 한정한다) (2016.8.11. 개정)3. 주택건설사업자(30호 미만의 주택을 공급하는 자를 말하며, 제1호와 제2호에 해당하는 사업주체는 제외한다)가 공급하는 주택(「주택법」에 따른 주택을 말하며, 이하 제4호부터 제8호까지의 규정에서 같다) (2014.2.21. 개정)4.「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사(이하 이 조에서 “주택도시보증공사”라 한다)가같은 법 시행령 제22조 제1항 제1호 가목에따라 매입한 주택으로서 주택도시보증공사가 공급하는 주택 (2015.6.30. 개정)5. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택6.「법인세법 시행령」제92조의 2 제2항 제1호의 5, 제1호의 8 및 제1호의10에 따른 기업구조조정부동산투자회사등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택7.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자가「법인세법 시행령」제92조의 2 제2항 제1호의 7, 제1호의 9 및 제1호의11에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택8. 자기가 건설한 주택으로서 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 과세특례 취득기간 이라 한다) 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택. 다만, 다음 각 목의 주택은 제외한다.가.「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업, 재건축사업 또는「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획을 말한다)에 따라 취득하는 주택 (2018.2.9. 개정)나. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ붕괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택9.「주택법 시행령」제4조 제4호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 오피스텔 이라 한다) 중「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아「건축물의 분양에 관한 법률」제6조에 따라 분양사업자가 공급(분양 광고에 따른 입주예정일이 지나고 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 수의계약으로 공급하는 경우를 포함한다)하거나「건축법」제22조에따른 건축물의 사용승인을 받아 공급하는 오피스텔(제4호부터 제8호까지의 방법으로 공급 등을 하는 오피스텔을 포함한다) (2016.8.11. 개정)2. 위 1번을 적용할때 다음각호의 신축주택은 제외합니다.1. 제6항 제1호에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 사업주체등 이라 한다)와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적을 말한다)이 85제곱미터를 초과하는 신축주택등. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.2. 2013년 3월 31일 이전에 사업주체등과 체결한 매매계약이 과세특례 취득기간 중에 해제된 신축주택등3. 제2호에 따른 매매계약을 해제한 매매계약자가 과세특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 신축주택등 및 해당 매매계약자의 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 과세특례 취득기간 중에 원래 매매계약을 체결하였던 사업주체등과 계약을 체결하여 취득한 신축주택등4. 제1항 제9호에 따른 오피스텔을 취득한 자가 다음 각 목의 모두에 해당하지 아니하게 된 경우의 해당 오피스텔가. 취득일부터 60일이 지난 날부터 양도일까지 해당 오피스텔의 주소지에 취득자 또는 임차인의「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 경우. 이 경우 기존 임차인의 퇴거일부터 취득자 또는 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간은 기존 임차인의 주민등록이 되어 있는 것으로 본다. (2014.2.21. 개정)나.「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자 또는「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자(취득 후「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 취득한 경우로서 취득일부터 60일 이내에 임대용 주택으로 등록한 경우 (2015.12.28. 개정)3.감면대상기존주택 양도자로부터 취득한 경우③법 제99조의 2 제1항 전단에서 1세대 1주택자의 주택 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함하며, 이하 이 조에서 감면대상기존주택 이라 한다)을 말한다. 이 경우 다음 각 호에 해당하는지를 판정할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보되, 1세대의 구성원이 1주택을 공동으로 소유하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2013.5.10. 신설)1. 2013년 4월 1일 현재「주민등록법」상 1세대(부부가 각각 세대를 구성하고 있는 경우에는 이를 1세대로 보며, 이하 이 항에서 1세대 라 한다)가 매매계약일 현재 국내에 1주택(주택은「주택법」에 따른 주택을 말하며,「주택법」에 따른 주택을 소유하지 아니하고 2013년 4월 1일 현재「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 오피스텔을 소유하고 있는 경우에는 그 1오피스텔을 1주택으로 본다. 이하 이 항에서 1주택 이라 한다)을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택2. 국내에 1주택을 보유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우(제1호에 따라 1주택으로 보는 오피스텔을 소유하고 있는 자가 다른 주택을 취득하는 경우를 포함한다)로서, 종전의 주택의 취득 등기일부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날(등기일을 말한다)부터 3년 이내에 매매계약을 체결하고 양도하는 종전의 주택. 다만, 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 종전의 주택으로 한정한다. (2014.2.21. 개정)④ 제3항 각 호 외의 부분에서 지역별로 정하는 배율 이란 다음의 각 호의 구분에 따른 배율을 말한다. (2013.5.10. 신설)1. 도시지역 안의 토지: 5배2. 도시지역 밖의 토지: 10배⑤ 제3항을 적용할 때 다음 각 호의 감면대상기존주택은 제외한다. (2013.5.10. 신설)1. 감면대상기존주택 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적을 말한다)이 85제곱미터를 초과하는 감면대상기존주택. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.2. 2013년 3월 31일 이전에 체결한 매매계약을 과세특례 취득기간 중에 해제한 매매계약자 또는 그 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 과세특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 원래 매매계약을 체결하였던 감면대상기존주택3. 감면대상기존주택 중 오피스텔을 취득하는 자가 취득 후 제2항 제4호 각 목의 모두에 해당하지 아니하게 된 경우의 해당 오피스텔4.감면대상주택 확인및 날인-사업주체등은 신축주택등의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 신축주택등임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 신축주택등확인대장에 작성하여 보관하여야 합니다.-감면대상기존주택 양도자는 2014년 3월 31일까지 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 감면대상기존주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 합니다.과세특례 내용은?1.감면-case1. 취득일로부터 5년이내 양도시양도세 100%감면합니다-case2. 취득일로부터 5년이 지난후에 양도시취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 공제합니다. 5년간 발생한 양도소득금액은 아래와 같이 계산합니다.$양도소득금액 times frac{취득일로부터 5년이 되는날-취득당시 기준시가}{양도당시기준시가-취득당시 기준시가}$양도소득금액×취득일로부터5년이되는날−취득당시기준시가양도당시기준시가−취득당시기준시가-감면세액의 20% 농어촌특별세 과세 됩니다.2.양도세 1세대1주택 비과세 적용시, 신축주택은 거주자의 소유주택으로 보지 않습니다.주요 예규는?1.일반주택과 조특법99조2에 따른 특례주택을 보유하다 일반주택을 먼저 비과세 양도한 후 남은한후 남은 조특법99조의2 특례주택을 양도시 비과세 보유기간은특례주택 취득일부터 기산합니다[기획재정부재산-236(2023.0210)]2.조특법99조의2의 감면대상 기존주택이 재건축에 의해 조합원입주권으로 전환되어 양도시 관리처분계획인가전 양도차익 범위 내에서 감면함[기획재정부재산세과-483 (2019.07.08)]3.조특법 99조의2의 감면주택을 취득후 도정법에 따른 재개발,재건축 등으로 신축주택으로 전환되는 경우감면대상 기존주택의 양도소득 범위내에서 과세특례가 적용되며,감면대상기존주택의 평가액 범위내에서 2채의 신축주택을 공급받는경우 2주택 모두 과세특례가 적용가능합니다[기획재정부재산세과-135 (2014.02.21)]4.조특법 99조의 2에 따른 주택을 분양받은 거주자가분양권상태에서 해당 신축주택의 지분2분의1을 배우자에게 증여하여 신축주택을 공동으로 취득하는경우 배우자에게 증여한 지분2분의1은 과세특례 대상에 해당하지 않습니다.[서면-2016-법령해석재산-5311(2017.05.01)]5.조특법 99조의 2에 따른 주택을 재산분할로 취득한 경우에는 양도세 감면을 받을수 있습니다[사전-2017-법령해석재산-0756(2018.01.23)]6.계약금중 2014년 이후에일부를 분납하는경우에는 감면을 받을수 없습니다. 중도금 납부액을 계약금으로 대체할수 없고, 유예된 계약금을 건설회사가분양계좌에 대납하고 관련금액을 소비대차로 전환된 내역이 확인되는 경우감면이 가능합니다.[서면법규-1377(2013.12.18)]7.조특법 99조의 2에 따른 주택 규정을 적용할때 매매계약시 약정된 추가 할인금액을 취득가액에서 차감하지 아니하고 실지거래가액 6억 초과 여부를 판단합니다.[부동산납세-66(2014.02.04)]8. 2023년 03월31일 이전에사업주체등과 체결한 매매계야기 2013년 3월 31일 이전에 해제된 주택은 조특법 99조의 2에 따른 미분양주택에 해당합니다.[서면 법규과 -720(2013.06.24)]9. 거주자가 2013.04.01~2013.12.31 중에 갑과매매계약을 체결하였다가 해제하고 다시 을과 매매계약을 체결하는 경우 조특법 99조의2 적용이 가능합니다 [서면 법규과-1062 (2013.09.29)]10.당초 매매계약을 헤제하고 다시 종전의 매수자와 매매계약을 체결하는경우,해당 감면대상 기존주택은 조특법 99조의2에 따른과세특례를 적용받을수 없습니다. [서면법규과-39(2014.01.17)]11.임대주택법에 따라 분양전환된 건설임대주택과 분양전환후 잔여주택은 조특법 99조의2에 따른 과세특례에 해당하지 않습니다. [서면법규과-1024(2013.09.17)]12. 대물반환 예약을 원인으로 소유권이전청구권가등기 경료후 가등기담보권 실행으로 취득한 주택의 조특법99조의 2를 적용하지 않습니다.[기획재정부 재산세과-778(2013.11.19)]13.보금자리주택이나 국민임대건설법에 따른 분양주택은조특법 99조의 2 양도소득세 과세특례 적용대상에 해당합니다. [서면법규과-1164(2013.10.24)]14.사업주체의 미분양주택을공매로 취득한 경우에는 조특법 99조의2에 따른 감면대상 미분양주택으로 보지 않습니다. [부동산 -납세 -69(2014.02.04)]15.도정법에 따라 주거환경개산사업을 시행하는 사업시행자가 사업지구 내 건물등을수용하고 도정법의 절차에 따라 그 건물등 소유자에게 공급하는 주택은 조특법 99조의 2의 혜택을 받을수 없습니다.[서면법규과 -147(2014.02.18)]16.재개발아파트의보류지 해당 아파트 주택법 38조에 따른 입주자 모집공고 등의 절차에 의하지 않고 분양시 조특법 99조의 2 적용하지 못합니다. [서면법규과 -153(2014.02.18)]17.미등기 또는 무허가주택은조특법 99조의 2에 따른 감면주택에 해당하지 않습니다.[ 서면법규과-1247(2013.11.12)18.단지 필지 내의 건물2동중 1동은 겸용주택이고 다른 1동은 근린생활시설인 토지와 건물을 양도하는 경우주택에 해당 하는 부분만 조특법 99조의2를 적용 받을수 있습니다.[서면법규과 -1297(2013.11.29)]19.조특법 99조의2 적용대상 주택을 상속받은 경우상속인은 양도해도 감면을 받을수 없습니다.[사전 -2015-법령해석재산 -0240(2015.07.28)20.조특법 99조의2 감면대상 기존주택의 5년이 되는날 현재 재건축사업이 진행중이어서 기준시가가 없는경우에는,멸실전 최종고시된 주택의 기준시가로 감면소득금액을 계산합니다. [기획재정부 재산세제과-1550(2022.12.22)]21.조특법 99조의2 제 1항의 특례대상 주택에분양권을 상속하여 취득한 주택도 감면이 가능합니다 [기획재정부 조세법령운용과-1105(2021.12.23)22.신축주택 등의 매매계약서 날인을사후적으로 받는 경우에는 감면이 안됩니다[서면 -2022-부동산-3387(2022.08.10)23.조특법 99조의2에 따른 감면대상 기존주택이 재건축되어신축주택의 부수토지 면적이 증가한 경우에도 감면이 가능합니다 [서면 -2022-법규재산 -3103(2023.08.09)24.감면대상 기존주택이 도정법에 따라 신축된이후 양도시,관리처분계획인가전 ·후의 감면대상기존주택에 양도소득 범위내에서 감면특례를 적용합니다. [서전법규재산 2021-795(2022.08.01)이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 조특법 99조의2에 규정되어 있는 감면주택에 대해 설명드리고자 합니다. 조세특례제한법 제99조의2 신축주택 등 취득자에 대한 과세특례○ 감면 대상 주택 (실지거래가액 6억원 또는 연면적 85㎡이하)① 신축주택 주택건설사업자 등이 공급하는 주택을 말하며 개인이 신축하는 주택도 포함합니다.다만, 도정법상 재개발·재건축으로 인하여 재건축하는 주택 및 보유기간 중 멸실되어 재건축하는 주택은 제외합니다.2013.4.1 ~ 2013.12.31 이내에 취득하는 주택만 해당하며 2013.12.31 까지 매매계약 및 계약금을 지급하고 이후 취득하는 주택도 감면대상 주택에 해당합니다.​② 미분양주택2013.3.31 까지 분양계약이 체결되지 않아 2013.4.1 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말합니다.​③ 1세대 1주택자의 주택2013년 4월 1일 현재 「주민등록법」상 1세대가 매매계약일 현재 국내에 1주택(주택은 「주택법」에 따른 주택을 말하며, 「주택법」에 따른 주택을 소유하지 아니하고 2013년 4월 1일 현재 「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 오피스텔을 소유하고 있는 경우에는 그 1오피스텔을 1주택으로 본다. 이하 이 항에서 1주택 이라 한다)을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택​④ 주거용 오피스텔(신축, 미분양, 1세대 1주택자의 주택)가. 취득일부터 60일이 지난 날부터 양도일까지 해당 오피스텔의 주소지에 취득자 또는 임차인의 「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 경우. 이 경우 기존 임차인의 퇴거일부터 취득자 또는 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간은 기존 임차인의 주민등록이 되어 있는 것으로 본다.​나. 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자(취득 후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 취득한 경우로서 취득일부터 60일 이내에 임대용 주택으로 등록한 경우​○ 특례내용1) 취득일로부터 5년간 양도소득세 100% 감면 적용 (감면세액의 20% 농특세로 부과)감면주택을 2013.4.1 ~ 2013.12.31 이내에 분양권 상태에서 취득하는 경우에는 당해 주택의 취득일 기준으로 하여 5년간 양도소득세가 100% 감면됩니다.​2) 취득 후 5년 경과 후 양도하는 경우 다음의 식에 따른 양도소득금액을 공제합니다.① 양도 당시 기준시가 또는 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가가 취득 당시 기준시가보다 작아 양도소득금액이 0이 나오는 경우에는 감면대상금액은 없습니다.② 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가가 양도 당시 기준시가보다 큰 경우에는 양도소득금액 전체에 대해서 감면이 적용됩니다.​3) 1세대 1주택 비과세 판단시 주택수 제외다른 주택의 비과세 판단시 해당 감면주택은 주택수에서 제외합니다.예시) A주택, B주택, 감면대상C주택이 있는 상황에서 A, B주택이 일시적 2주택에 해당하게 되어 A주택을 양도하는 경우 비과세를 적용받을 수 있습니다.(C주택은 제외하고 A,B만으로 판단)​4) 중과배제 주택감면대상주택은 소득세법상 중과배제 주택에 해당됩니다. 다만, 다른 주택의 중과여부 판단시에는 주택수에 포함됩니다.​○ 감면대상 주택 확인날인 서식매매계약서, 분양계약서에 다음과 같은 서식으로 확인날인이 되어있고, 이를 양도소득세 감면신청시 제출하는 경우에만 과세특례가 적용됩니다.○ 관련 예규1) 신축주택 등 취득자에 대한 과세특례 적용 시 동일세대원으로부터 상속받은 주택의 보유기간 기산일2013.4.1. 부동산대책으로 시행된 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용 시 상속받은 주택의 보유기간의 기산일은 상속등기일이며, 피상속인의 보유기간을 통산하지 아니함 (법규-946, 2013.09.03)​2) 감면대상주택이 다른 주택 양도시 거주자의 '소유주택'에서 제외되는 주택인지 여부조세특례제한법 99조의2 제1항을 적용받는 주택을 취득하여 그 주택이 도정법에 의한 관리처분계획에 따라 조합원입주권으로 전환된 경우, 조세특례제한법§99의2 ②에 따라 소법　§89①3호 및 104조제1항제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 해당 조합원 입주권의 보유기간에 관계없이 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임 (법규-1020, 2013.09.16)​3) 감면대상기준주택을 취득한 후 재건축되는 경우 과세특례 적용여부 등조세특례제한법§99조의2에 따른 감면대상기존주택을 취득한 후 도정법상 재건축으로 신축주택으로 전환된 경우 재건축된 신축주택이 면적・가액요건을 모두 충족하지 못하더라도 감면대상기존주택의 양도소득 범위 내에서 과세특례를 계속 적용 (법규-260, 2014.03.24)​이것으로 오늘 글을 마치겠습니다.감사합니다!​

1. 개요부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 15만 5천987건으로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었습니다.특히 올해 매매 건수는 지난해(31만 5천153건)의 '반 토막' 수준이며,서울의 아파트 매매 건수는 같은 기간 7천917건으로, 작년(2만 5천159건)의 3분의 1 수준에 그쳤습니다.아파트 매매 건수는 역대 최저이지만, 중개업소를 통하지 않는교환, 증여, 직거래 등의 특이 거래는 늘어나는 상황입니다.오늘은최근 매매거래가 이루어지지 않는 상황을 이용한 증여 절세 방안에 대해서 설명해 드리겠습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 거래절벽을 활용하여 기준시가로 증여(2) 2023년 취득세 개정(시가 기준 과세)(3) 다주택자 양도소득세 중과세(4) 다주택자 종합부동산세 중과 부담(5) 재개발·재건축 예정으로 시세 상승이 예상되는 물건(6) 상속세 절세 대비2. 증여재산 평가 방법증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가[기준시가를 활용한 증여세 절세방안]증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간에 시가로 사용할 수 있는 금액이 있다면 시가를 사용해야 합니다.따라서 만약 증여하려는 물건 또는 면적·위치·용도·기준시가 등이 유사한 물건이증여일 전 6개월 이내에 계약되지 않았다면 시세 대비 50~70% 정도로 형성되어 있는'기준시가'를 기준으로 증여할 수 있습니다.따라서 최근 거래절벽인 상황에서 최근 유사한 물건의 거래가 없다면기준시가를 활용하여 증여하기 좋은 시점입니다.시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)에 대해서는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있으니 참고하시면 될 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222801271435[증여전문세무사] 내 집을 자녀에게 증여할 때 증여세는 얼마? 증여재산평가 방법 총정리–'시가'(증여세 절세방안)1. 개요 부모의 부를 자녀에게 물려주는 상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다. 자녀...blog.naver.com3. 보충적 평가 방법증여세법에서 규정하고 있는 시가로 사용할 수 있는 금액을 알 수 없는 경우재산평가의 불확실성으로 인한 납세자의 법적 안전성과 예측 가능성에 혼란을 야기할 수 있으므로재산의 종류·규모·거래 상황 등을 감안하여 보충적 평가 방법을 규정하고 있습니다.자산 종류보충적 평가 방법토지개별공시지가일반 건물국세청장이 산정·고시하는 가액오피스텔 및 상업용 건물국세청장이 고시하는 가액(고시가액이 없는 경우 일반 건물 평가 방법 적용)주택, 아파트기초단체장, 국토부 장관이 공시하는 주택가격입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)(조합원 권리가) + 증여일 현재 불입한 금액+ 증여일 현재 프리미엄 상당액1. 토지시가가 불분명한 토지는'개별공시지가'로 평가하며, 개별공지시가는 ‘부동산 공시가격알리미’ 등 일부 사이트에서 조회할 수 있습니다.개별공시지가는 토지 소재지, 이용현황에 따라 다르지만,시세의 50% 정도 수준으로 형성되어 있으므로 시가 대비 훨씬 낮은 가액으로 증여할 수 있습니다.개별공시지가는 증여일 현재 공시된 공시지가를 적용하며,증여일과 개별공시지가 고시일이 같은 날이면 새로운 공시지가를 적용합니다.[주택의 부수토지]개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지의 경우 주택 건물과 토지를 모두 증여한다면 개별주택가격으로 평가하지만, 주택의 부수토지만 증여하는 경우에는 개별주택가격을 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분한 가격으로 평가합니다.[공시지가가 없는 토지]개별공시지가가 없는 토지는 관할세무서장이 평가한 가액으로 합니다.이때 형질변경, 용도변경 등으로 지목이 변경된 토지는 공시자가가 없는 토지에 해당하며, 분할 및 합병된 토지로서 고시된 공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 개별공시지가가 없는 토지에 해당합니다.상속세및증여세법기본통칙 61-50…12. 일반 건물시가가 불분명한 일반 건물은매년 1월 1일'국세청장이 고시하는 방법으로 계산한 가액'으로 평가합니다.기준시가:신축가격기준액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별 잔가율*개별건물의 특성에 따른 조정율기준시가를 계산할 때 적용하는 지수는공부와 실질 사용이 다르다면 실질에 따라 계산하며,주택과 상가 건물이 같이 있는 겸용주택의 경우주택 부분은 주택공시가격으로, 상가건물은 일반건물 기준시가로 적용합니다.3. 오피스텔 및 상업용 건물오피스텔 및 상업용 건물은 매년 1월 1일에'국세청장이 고시하는 가액'을 기준으로 평가합니다.오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가는 단위면적당 고시된 가액에전유면적뿐만 아닌 공용면적을 합한 건물면적으로 기준으로 곱하여 산정해야 합니다.고시대상은 지정지역 내의 건물로서, 오피스텔과 연면적 합계가 3,000㎡ 이상이거나 점포가 100개 호 이상인 상업용 건물이며, 국세청에서 고시의 실익이 없다고 보는 경우 기준시가를 고시하지 않습니다.고시가액이 없는 경우 일반 건물과 동일한 방법으로 산출한 가액을 기준시가를 적용하며, 토지는 개별공시지가를 적용합니다.4. 주택, 아파트주택, 아파트 등은 매년 4월 말일에'기초단체장, 국토부장관이 공시하는 주택가격'으로 평가합니다.일반 개별주택은 고시된‘개별주택가격’으로 평가하며, 아파트 등의 공동주택은‘공동주택가격’으로 평가합니다.주택의 공시가격은 토지와 건물을 일괄하여 산정한 가액이며, 부수토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가를 합산한 가액과는 다릅니다.만약, 부수토지의 개별공시지가가 주택의 공시가격보다 크더라도 개별주택가격으로 평가해야 합니다.[개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 주택의 평가]주택의 고시가격이 없는 경우와 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 않은 경우에는 대통령령으로 정하는 다음의 방법에 따라 평가해야 합니다.1. 개별주택가격이 없는 단독주택구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택을 표준주택으로 보고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액2. 공동주택가격이 없는 공동주택인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액5. 입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)① 재개발·재건축 입주권재개발·재건축 조합원으로 아파트를 분양받을 수 있는 권리인 입주권은'권리가액에 증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액을 합한 금액'으로 평가합니다.기준시가: 조합원 권리가 + 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액이때프리미엄 상당액이란 불특정 다수인 간 거래에서 통상 지급되는 금액을 말하는 것입니다.② 분양권일반분양으로 취득한 분양권은'증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액'을 합한 금액으로 평가합니다.기준시가: 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액입주권, 분양권의 경우 통상 사업이 진행될수록 거래되는 시세가 상승하기 때문에시세 상승이 예상되는 물건이라면 최대한 빠르게 증여하는 것이 유리합니다.다만, 양도소득세의 경우 권리변환일이 멸실 여부와 무관하게 관리처분계획인가일이지만 취득세의 경우 멸실일을 기준으로 물건의 종류가 달라지기 때문에 각종 세목에 따라 유불리를 고려하여 증여를 진행하는 것이 유리합니다.관련 내용에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 보충적 평가방법의 위험성상·증세법상 시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간의 매매가·감정가·유사 매매사례가액을 의미하지만, 해당 평가 기간에 시가 등의 가액이 없더라도'평가심의위원회 제도'에 따라 시가로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.평가기간에 해당하지 않는 기간으로서평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 또는 평가 기간 후 9개월(상속의 경우 15개월)의 기간에 매매등이 있는 경우에도 국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가로 적용할 수 있습니다.즉, 증여일 이후 과세관청이 임의로 진행한 감정평가액으로 추징될 수 있습니다.따라서 증여하려는 부동산의 상세내역을 파악하고, 평가심의위원회 리스크를 충분히 검토하여 가장 유리한 방안으로 진행해야 합니다.평가심의위원회에 대한 내용은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.com실무에서 실제로 진행되고 있는 평가심의위원회 사례를 통하여 내부적으로 리스크를 검토하고 진행하고 있으며, 평가심의위원회 리스크를 줄이는 방안으로 안전하게 진행하고 있으며,감정평가, 등기, 절세 컨설팅 모두 함께 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125[컨설팅 전문 세무사] 입주권, 분양권 증여·부담부증여 절세 컨설팅 (양도세·증여세·취득세 합법적으로 세금 줄이는 방법)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 제가 진행한 입주권 부담부증여 컨설팅 사례에 대해...blog.naver.com