오피스텔 기준시가가 최초로 고시되기 전
장기임대주택의 요건이 되는 기준시가 산정 방법
(토지+건물 기준시가 합계로 판단함)
사전-2025-법규재산-0053 [법규과-804]
생산일자 : 2025.04.17.
요 지
오피스텔을 주택으로 임대 개시하는 날 당시 ｢소득세법｣ 제99조제1항제1호다목에 따라 고시된 오피스텔 기준시가가 없는 경우에는 같은 호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액을 기준으로 기준시가를 계산하는 것임
답변내용
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢소득세법 시행령｣ 제167의3제1항제2호가목에 따른 장기임대주택 해당 여부를 판단하는 경우로서, 오피스텔을 주택으로 임대 개시하는 날 당시 ｢소득세법｣ 제99조제1항제1호다목에 따라 고시된 오피스텔 기준시가가 없는 경우에는 같은 호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액을 기준으로 기준시가 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하 여부를 판단하는 것입니다.
상세내용
○’18.03.09. A주택 취득(거주주택)
○’18.03.29. B오피스텔 분양계약 및 임대사업자 등록*
*소득법§168에 따른 사업자등록 및 민특법§5에 따른 임대사업자등록
○’20.12.07. B오피스텔 준공
○’20.12.17. B오피스텔 임대개시
*임대개시일 당시 소득법§99①(1)다목에 따라 고시된 가액은 없음
○’24.12.16. B오피스텔 단기임대사업자 자동말소
○’24.12.30. A주택 양도(2년 이상 거주)
*B오피스텔 임대개시일 당시 기준시가 6억원 요건 외 소득령§155⑳ 거주주택 요건 모두 충족한 것으로 전제
2. 질의내용
○신축 오피스텔을 주택으로 임대 개시하는 날 당시 오피스텔의 토지와 건물에 대해 국세청장이 일괄 산정하여 고시한 기준시가(소득법§99①(1)다목)가 없는 경우
-소득령§167의3①(2) 장기임대주택 요건 기준이 되는 기준시가 산정 방법
3. 관련법령
□소득세법(2020.1.1. 법률 제16834호로 개정된 것) 제99조【기준시가의 산정】
①제100조(양도차익 산정)* 및 제114조제7항(양도소득 추계 결정․경정)*에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
*양도차익을 계산시, 양도가액을 실지거래가액으로 하는 경우 취득가액도 실지거래가액(환산취득가액 포함), 양도가액을 기준시가로 하는 경우 취득가액도 기준시가로 함
1.제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물
가.토지
｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
나.건물
건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
다.오피스텔 및 상업용 건물
건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액
라.주택
｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 공동주택가격의 경우에 같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
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