가족간 저가 전세 또는 무상임대 문의

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 부동산 무상사용에 대한 세법 적용으로가장 흔하게 부모 소유 토지에 자녀가 건물을 짓는 경우나 보유 소유 건물이나 상가를 무상으로 사용하는 경우입니다.주택을 무상으로 사용하는 경우는 약간 차이가 있는데 아래 포스팅 참고하세요[증여세 - 부모 자식간 전세] 증여세 안내는 방법 (by 부산세무사/부산회계사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 주택 가격 급등에 따라, 사회초년생 또는 신혼부부가 집을 자력으...blog.naver.com세부적으로 살펴보면,법인 - 시가 대비 차액을부당행위계산 부인규정을 적용하여 법인세 추징법인이 소유한 부동산을 특수관계자에게 무상으로 임대하는 경우,법인세법 부당행위계산부인 규정이 적용되어 임대료 시가와의 차액은 익금산입하게 되어 세금을 추징합니다.단, 주주가 아닌 임직원에게 무상으로 제공하는 사택은 세액을 추징하지 않습니다.만약, 무상이 아닌 임대료를 낮게 받은 경우에도그 차액이 3억원 또는 시가대비 5%를 초과한다면부당행위계산 부인이 적용됩니다.법인세법 제52조(부당행위계산의 부인)① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이특수관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)과 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다.② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.③ 제1항제1호ㆍ제3호ㆍ제6호ㆍ제7호 및 제9호(제1항제1호ㆍ제3호ㆍ제6호 및 제7호에 준하는 행위 또는 계산에 한한다)는시가와 거래가액의차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한하여 적용한다.법인세법 시행령 제88조(부당행위계산의 유형 등)6. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율ㆍ요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.나.주주등이나 출연자가 아닌 임원(소액주주등인 임원을 포함한다) 및 직원에게 사택(기획재정부령으로 정하는 임차사택을 포함한다)을 제공하는 경우이때, 적용할 시가는원칙적으로제3자 간에 거래되는 임대료가 있다면 그 금액이 적용됩니다.하지만시가인 임대료가 확인되지 않는 경우에는 아래의 금액으로 시가를 계산합니다.『 [(부동산 시가 x 50%) - 보증금] x 정기예금 이자율 』위의 계산식에 따른 시가보다 큰 임대료 시세가 확인된다면 당연히 그 금액을 적용합니다.제89조(시가의 범위 등)1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액개인 -시가 대비 차액을부당행위계산 부인규정을 적용하여 소득세 추징개인이 보유한 부동산을 무상임대한 경우나 임대료를 낮게 받은 경우에도, 소득세법상의 부당행위계산 부인규정을 적용받습니다. 다만,주택을 직계존비속에게 무상으로 사용하게 하는 경우는 부당행위계산 부인은 적용하지 않습니다.하지만, 중요한 것은주택 무상사용시 소득세법 부당행위부인이 적용안되어도 증여세는 적용될 수 있음에 유의해야 합니다.소득세법 시행령 제98조(부당행위계산의 부인)② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는시가와 거래가액의차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.2. 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우.다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다.소득, 서면인터넷방문상담1팀-898 , 2007.06.28[ 제 목 ]특수관계자에게 토지무상임대하여 부당행위계산부인규정 적용시 시가계산[ 요 지 ]특수관계자에게 토지를 무상임대하여 부당행위계산부인에 해당되는 경우부동산임대용역에 대한 소득금액 계산은 법인세법 시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용하여 시가를 산정하는 것이며, 제1항 및 제2항의 규정을적용할 수 없는 경우 동조 제4항의 규정을 준용하여 시가는 산정하는 것임.부가세 - 시가를 공급가액으로 보아,부가세를 납부해야하나 세금계산서는 발행하지 않습니다사업자가 사업용부동산을 특수관계자에게 무상임대한다면,부가가치세도 납부해야 합니다.시가에 해당하는 임대료를 공급가액으로 보아 부가세를 과세합니다.단, 세금계산서는 발행할 의무가 없습니다.부가, 부가가치세과-123 , 2014.02.17[ 제 목 ]특수관계자간 부동산 무상임대용역에 대한 부가가치세 과세에 따른 세금계산서 발급 여부[ 요 지 ]사업자가 특수관계인에게 사업용 부동산의 임대용역을 공급하는 것은용역의 공급으로 보아 부가가치세가 과세되는 것으로서, 공급한 용역의 시가를 공급가액으로 보는 것이며, 시가를 과세표준으로 하는 경우에 정상적인 거래 시가와 낮은 대가와의 차액에 대하여세금계산서를 발급할 의무가 없는 것임증여세 - 무상사용이익이5년간 1억원 이상이면 증여세가 부과됩니다부동산의 무상사용시 증여세 문제도 발생할 수 있는데, 무조건 증여로 보는 것은 아니고 특정 금액을 넘아야 증여로 봅니다.5년간의 무상사용이익이 1억원을 넘아야 하는데, 무상사용이익의 계산식은 아래와 같습니다.『부동산 가액 × 2% × 3.79079』부동산 가액을 역산해보면, 무상사용한 부동산의 시가(상증세법 평가액)13억1천8백만원이 넘어야 증여에 해당한다는 것입니다.상속세 및 증여세법 시행령 제27조 【부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등】③ 법 제37조제1항에 따른 부동산 무상사용에 따른 이익은 다음의 계산식에 따라 계산한 각 연도의 부동산 무상사용 이익을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다. 이 경우 해당 부동산에 대한무상사용 기간은 5년으로 하고, 무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다.부동산가액(법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다) × 1년간 부동산 사용료를 감안하여 기획재정부령으로 정하는 율④ 법 제37조제1항 단서에서 대통령령으로 정하는기준금액 이란 1억원을 말한다.상증, 서면-2019-상속증여-4715 [상속증여세과-360] , 2020.05.26[ 제 목 ]부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 해당 여부[ 요 지 ]무상사용 기간이 5년 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 보는 것이며,그 이익에 상당하는 금액이 1억원 미만인 경우에는 증여세가 과세되지 않는 것임정리하면,이상 부모와 자녀 등의 특수관계자간에 부동산을 무상임대하는 경우에 발생할 수 있는 문제를 살펴보았습니다.법인세, 소득세, 부가가치세, 증여세 모두 문제가 발생할 수 있기 때문에 거래에 유의해야 합니다.by 부동산세무상담/세무기장/기장수수료/부산세무사

안녕하세요, 오회계사입니다.주택 가격 급등에 따라, 사회초년생 또는 신혼부부가 집을 자력으로 마련하기 어려운 상황이 되었습니다. 이에 따라 다주택자인 부모가 자녀에게 집 한채에 임대차 계약을 맺거나, 그냥 신혼집으로 내어주는 경우도 늘고 있습니다.이러한 경우, 세법에서는 어떻게 처리하고 증여세는 어떤 경우 내야하는지 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.증여에 해당하는지-부모님 소유 주택에 전세, 월세 등을 받지 않고 그냥 살게해주는 경우 입니다.1)부모님과 같이 사는 경우- 부모 집에 같이 사는 경우, 증여로 보지 않습니다.요즘은 분가가 일반적이라 많지 않겠지만, 예를 들어 큰 단독 주택(방이 5-6개)인 경우라면 신혼, 육아 또는 부모 부양 등을 목적으로 부모님 집에서 2,3대가 같이 살 수도 있을텐데, 증여 문제는 없습니다.2)부모님 소유 집에 따로 사는 경우- 일반적일 수 있는, 다주택자인 부모님 소유 집에 신혼집을 하는 경우 입니다.증여에 해당 합니다.다만, 무상 사용으로 인한 이익이 일정 금액 이상인 경우에만 증여에 해당합니다.상속세 및 증여세법제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여)① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 부동산의 무상 사용을 개시한 날 및 담보 이용을 개시한 날의 판단, 부동산 무상 사용 이익 및 담보 이용이익의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.시행령에 따르면,①무상사용 기간의 기준을 5년으로 하고,② 5년간의 무상사용의 이익은 1억원 이상인 것이 조건 입니다.③무상사용의 이익 계산은 「부동산 무상사용이익 = 부동산 가액 × 2% × 3.79079」상속세 및 증여세법 시행령제27조(부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등)③법 제37조제1항에 따른 부동산 무상사용에 따른 이익은 다음의 계산식에 따라 계산한 각 연도의 부동산 무상사용 이익을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다. 이 경우 해당 부동산에 대한 무상사용 기간은 5년으로 하고,무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다.④ 법 제37조제1항 단서에서 대통령령으로 정하는 기준금액 이란 1억원을 말한다.그러면, 무상사용 이익이 5년간 1억원이 되는 기준 금액은 얼마일까요부동산 가액은 13억원으로 계산됩니다. 즉, 부모님이 자녀에게 무상으로 내어주는 주택이 13억원 미만인 경우에는 전혀 증여세가 없습니다.5년간 무상사용 이익이 1억원이 안되면, 증여 자체로 보지 않겠다는 것입니다.15년을 무상사용해도, 매 5년간의 단위로 증여인지 여부를 따지는 것이며, 갱신시에 1억원이 안되면 증여세는 없습니다.아래 국세청 질의회신의 사례도 이와 같습니다.서면-2019-상속증여-4715[ 제 목 ]부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 해당 여부[ 요 지 ]무상사용 기간이 5년 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 보는 것이며,그 이익에 상당하는 금액이 1억원 미만인 경우에는 증여세가 과세되지 않는 것임【관련 참고자료】1. 사실관계○ ’05년 배우자와 각각 주택을 분양 받았음 (A주택 배우자 소유, B주택 본인소유)○ A주택은 본인과 배우자가 분양 이후부터 계속하여 거주 중이며, B주택은 ’19.5월까지 임대하였음 (보증금 2천만원, 월세 1백만원)○ 임대 종료 이후 B주택을 내부 수리하여 ‘19.9월부터 자녀에게 무상임대하였음○5년간 무상임대하는 경우 증여재산 가액은 4천만원으로 계산됨2. 질의내용○ 15년간 무상임대하는 경우 증여세 과세대상에 해당하는지 여부 (증여재산가액을 3번 합산하여 과세여부를 판정하는지 여부)[ 회 신 ]귀 질의의 경우 붙임 상속증여세법 기본통칙 37-27…2을 참고하시기 바랍니다.○상속세 및 증여세법 기본통칙 37-27…2 【 부동산무상사용에 따른 증여재산가액의 계산 】영 제27조 제3항에 따라 부동산무상사용에 따른 이익을 계산함에 있어 당초 증여시기로부터 5년이 경과한 후에도 계속하여 해당 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 5년이 되는 날의 다음날 새로이 무상사용을 개시한 것으로 보아 다시 5년간의 부동동산무상사용에 따른 이익을 계산하여 증여세를 과세한다.[ 관련법령 ]상속세 및 증여세법 제37조【부동산 무상사용에 따른 이익의 증여】 상속세 및 증여세법 시행령 제27조【부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등】※여기서 주의해야 할 것은 부모님 소유 주택에 무상으로 살게해주는 것이지, 전세금을 증여해주고 전세로 살게한다거나 주택의 소유권을 이전해 주는 것은 별개 문제입니다.2.임대소득을 신고해야 하는지-부모가 무상으로 임대를 해주었지만, 시세에 해당하는 임대소득을 신고해야하는 것인지에 대한 것입니다.소득세법의 특수관계자 거래에 규정을 보면, 특수관계인의 경우 부당행위계산부인 대상에 해당하지만, 자녀가 주택을 무상으로 사용하고 실제 거주하는 경우는 제외한다고 명시되어 있습니다.결국, 신혼집 등을 내어주고 실제 거주한다면 신고할 임대소득은 없습니다.단, 실제 자녀가 거주하지 않거나 직계존비속 관계가 아닌 경우에는 임대소득 신고를 해야합니다.소득세법제98조(부당행위계산의 부인)② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.2. 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우. 다만,직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다.정리하면,부모가 자녀에게 (반대의 경우도 동일) 주택을 대가없이 사용하게 해줄 경우,① 5년마다 무상사용이익에 대한 증여세 납부 대상이나②부모와 자녀가 같이 사는 경우는 증여로 보지 않고③별도로 자녀만 산다고 해도, 주택가액이 13억원이 안되는 경우는 증여에 해당하지 않고,④자녀가 실제 거주하는 경우에는, 부모가 시세 해당분의 임대소득을 신고할 필요도 없다는 것편의상 부모 자식관계를 가정하였으나, 부동산무상사용 증여세는 타인(친척,친구등)에게도 적용되는 것입니다그러나, 13억원이 넘는 주택에 무상 사용하는 경우 증여세를 납부해야하고,직계존비속 관계가 아닌 다른 특수관계자(형제/자매, 삼촌 등등)가 거주하면 임대소득도 신고해야 한다는 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

상속세 및 증여세[강서구 마곡 증여세세전문세무사][강서구마곡상속세전문세무사] (자연세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사・방금 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 많은분들이 궁금해 하셨던 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여에 대해서 설명드리겠습니다.타인의 부동산을 무상사용하는 경우 증여세과세는?1.수증자-수증자는 타인의부동산을 무상으로 사용하는자로 하며, 타인의 토지 또는 건물만을 각각 무상으로 사용하는 경우에도 적용합니다.부동산에는 해당 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 따른 토지는 제외합니다.-무상사용자가 수인인 경우(2019.02.12이후 증여분)①각 부동산 사용자의 실제 사용면적이 분명한 경우→실제 사용면적별로 계산합니다.②각 부동산 사용자의 실제 사용면적이 불분명한 경우→부동산 소유자와 친족관계가 있는 경우: 최근친인사람 (2명이상인 경우 그 중 최연장자)을 대표사용자로 지정합니다.→부동산 소유자와 친족관계가 없는 경우:각각 동일한 면적을 사용한것으로 계산합니다.2.과세대상-타인의 부동산(해당 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택 및 그에 딸린 토지 제외)을 무상으로 사용하는 경우에 그 부동산 무상사용이익에 대해 과세 됩니다.-특수관계인이 아닌자간의 거래인 경우에는 거래의 관행상정당한 사유가 없는 경우에 한하여적용됩니다.-주택의 일부에 점포등 다른목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번에 다른 목적의 건물이 설치되어 있는경우에는주택의 면적이 주택외의 면적을 초과하는 경우에 한하여당해 부동산 전부를 주택으로 봅니다.-주택의 일부에 점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번에 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는주택의 면적이 주택외 면적을 초과하는 경우에 한하여해당 토지 소유자와 함께 거주할 목적으로 소유하는 주택으로 보아 부동산 무상사용에서 제외 합니다.3.증여재산가액-부동산 무상사용에 따른 이익을 계산할때당초 증여시기로 부터 5년이 경과한 후에도 계속하여 해당 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 5년이 되는날의 다음날 새로이 무상사용을 개시한것으로 보아다시 5년간의 부동산 무상사용에 따른 이익을 계산하여 증여세를 과세합니다.-부동산 무상사용이익은 각 연도의 부동산 무상사용이익을 해당 부동산 무상사용기간을 감안하여 환산한 금액의 합계액을 의미합니다.$부동산무상사용이익= sum _{n=1}^n frac{ left(부동산가액 times 연2 % right)}{ combi{ left(1+0.1 right)}^n}$부동산무상사용이익=n∑n=1(부동산가액×연2%)(1+0.1)n$n=평가기준일 경과년수 $n=평가기준일경과년수-부동산가액은 상증법 60조~66조에서 평가한 가액을 말하며,평가기준일 경과년수는 5년 단위로 계산하며, 환산한 가액이 1억원 이상인 경우에만 적용합니다.4.증여시기-부동산 무상사용 이익의 증여시기는사실상 당해 부동산의 무상사용을 개시한날입니다.이 경우 무상사용기간이 5년을 초과하는 경우에는그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음날에 새로이 부동산 무상사용을 개시한것으로 봅니다.5.경정청구-만약, 5년이내에 당해 부동산을 상속하거나 증여하는 경우 등의 사유발생으로 무상사용하지 않는 경우에는 증여세를 차감하여야 합니다. 이 경우 그 사유가 발생한날부터 3개월이내에 결정또는 경정을 청구 할수 있습니다. [상증법 79조]★부동산 무상 사용에 따른 이익에의한 증여는 일반적으로 해당 부동산의 시가가 1,318,000,000원 이상이 되어야 증여재산가액이 발생합니다. ★타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우1.수증자-수증자는 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은자를 말합니다.2. 과세대상-타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에는그 부동산 담보 이용을 개시한날을 증여일로하여 그이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한자의증여재산가액으로 합니다. -특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한하여 적용합니다.3.증여재산가액-아래의 산식에 의한 금액을 증여이익으로 보아 과세합니다. 이익이 1천만원 이상인 경우에 한하여 적용합니다.$증여이익=차입금 times 적정이자율 left(4.6 % right) -실제로 지급하였거나 지급할이자$증여이익=차입금×적정이자율(4.6%)−실제로지급하였거나지급할이자4.증여시기-차입기간이 정하여 지지 아니한 겨우에는그 차입기간은 1년으로 하고,차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보이용을 개시한것으 봅니다.주요 예규는?◆아버지 소유의 아파트에 아들과 며느리가 반전세계약을 했지만 시가보다 낮게 전세보증금및 임차료을 주었을경우-직전 임차인과의 거래를 시가로 보며, 저가로 지불한 임차료와 특수관계자간에 지불하지 않은 임차보증금을금전무상대출에 따른 증여이익에 해당함.(부동산 무상사용에 따른이익의 증여로 과세하는것이 아닙니다,만약 아버지가 아예 대가를 받지 않았다면 부동산 무상사용에 따른이익의 증여로 과세 했을것입니다 )[서울행법 201구합 2719,2012.01.13]◆연부연납시 특수관계인 소유재산을 납세담보로 제공하는 경우 증여세 과세여부-내국인이 상증법 71조에 따른상속세나 증여세 연부연납시 특수관계인이 소유하는 재산을 납세담보로 제공하는 것은 증여세 과세대상에 해당하지 않습니다.[기획재정부 재산세과-158,2018.02.27]◆아버지와 아들이 부동산임대업 공동사업자로 영위하면서 토지 지분까지 포함한 비율로 하지 않고,건물소유지분 비율로만 안분했을때 증여세과세여부-부와 자(토지지분없음)간에 임대업의 지분비율(93.6%:6.4%)대로 분배하지 않고 임대소득을 건물 소유지분(66%:33.3%)에 따라 분배한 경우 자의 건물소유지분에 해당 토지를 부동산무상이익의 증여보아 과세한것은 타탕함 [조심 2009 서 0118,2009.05.11]이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#일산김포부천상속세증여세양도세세무사#주택무상전세

최근에 집값이 상승하면서 부모나 친척 집에 무상으로 거주하는 경우가 늘어나고 있다. 적정한 전세나 월세를 지불하면서 거주하고 있지 않다면 증여세에 대한 문제가 생길 수 있다. 그중에 특히 무상으로 거주하는 경우에 대해서는 주의를 필요로 한다. 바로 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여라는 증여세 규정 때문이다.집값이 상승하면서 부모님이나 친척의 집에 무상으로 거주하는 경우가 늘고 있다. 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여라는 증여세 규정으로 무상으로 거주하는 경우에 주의를 요한다. [사진 pxhere]증여 과세요건- 타인의 부동산을 무상으로 사용할 것- 무상사용하는 부동산이 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지가 아닐 것- 증여이익이 1억원 이상일 것주의할 점은 임차인, 임대인 간의 관계가 특수관계가 아니어도 증여세 과세대상으로 적용된다는 것이다. ‘타인’이라고 규정하고 있기 때문이다. 과거에는 특수관계에 있는 부동산이 대상이었으나, 개정되면서 범위가 늘어났다고 보면 된다. 그러나 모든 거래가 증여세 대상이 되는 것은 아니고, 특수관계인 외의 거래에서 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정해 적용한다.정당한 사유는 두 가지 기준으로 판명된다. 거래 당사자들이 각기 경제적 이익의 극대화를 추구하는 대등한 관계인지, 거래 당사자들이 거래와 관련된 사실에 대해 합리적인 지식이 있는지, 강요에 의하지 않고 자유로운 상태에서 거래를 하였는지 등 전체적인 상황을 기준으로 판별하게 된다. 예를 들면, 토지와 지상 건물의 소유자가 구분되어 있고 소유권 행사가 상당한 제약을 받고 있어 저가 양수한 경우 등으로 볼 수 있다. 이는 납세자의 입증책임이므로 조심스럽게 고려해야 할 부분이기도 하다. 또한 부동산의 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 증여세 과세대상이 아니다. 따라서 부모와 함께 거주하는 경우 해당 부동산은 증여세 대상이 아니라는 얘기다.증여이익을 계산하는 방법은 다음과 같다.각 연도의 부동산 무상사용이익은 부동산가액의 2%로 계산하게 되며, 부동산가액은 상속·증여세법상 재산의 평가액이라고 생각하면 된다. 또한 n(경과연수)는 5년 기준으로 나눠 생각하면 쉽다. 무상사용 기간이 5년 이하라면 그대로 경과연수를 사용하면 되고, 5년을 초과하는 경우 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상 사용을 개시한 것으로 보면 된다. 만약에 부동산 무상사용을 중단하게 되는 경우에는 이미 과세한 증여세를 정산해 경정청구 또한 가능하다.증여시기증여시기는 사실상 부동산의 무상사용을 개시한 날로 본다. 다만 무상사용기간이 5년을 초과하는 경우 무상사용을 개시한 날로부터 5년이 되는 날의 다음 날 새로이 당해 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 보면 된다.증여세 납세의무자부동산을 무상 사용하거나 수익하는 자가 납세의무를 지게 된다. 다만 여러 명이 부동산을 무상사용하고, 각 부동산 사용자의 실제 사용면적이 분명하지 않은 경우 해당 부동산사용자들이 각각 동일한 면적을 사용한 것으로 봐야 한다. 이런 경우에는 대표 사용자가 지정되는데, 이는 해당 부동산 사용자들 중 부동산 소유자와 최근친인 사람이다.타 세법과의 관계-부가세: 임대인의 경우 부가세 대상일지 헷갈릴 수 있다. 사업자가 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하게 되면 공급으로 보지 않아 부가세가 과세되지 않는다. 그러나 특수관계인에게 사업자가 사업용 부동산의 임대용역을 공급하는 것은 공급으로 보아 부가세가 과세되니 주의해야 한다.-소득세: 임대인의 소득세에는 어떤 영향을 미칠까. 우선 부당행위계산 부인규정에 따라서 소득세가 과세된다. 즉, 부동산 소유자가 사업자라면 특수관계인에게 부동산을 무상으로 사용하게 해 조세의 부담을 낮춘 것으로 보게 되고, 따라서 해당 소득을 사업소득으로 과세 소득세를 부과하게 된다.-법인세: 만약에 임대인이 법인이라면 법인세가 과세되게 된다. 판례를 보면, 내국법인이 특수관계자인 주주에게 부동산을 무상 제공했다면, 이는 부당행위계산 부인규정이 적용돼 해당 자산의 시가에 50%에서 보증금을 뺀 값에 정기예금이자율을 곱한 만큼 소득으로 잡고 있다.

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 제가 상속세와 함께 가장 많이 진행 하고 있는 가족간 부동산 이전하는 4가지 방법에 대해서 설명드리겠습니다.가족간 부동산이전하는 4가지 방법은?◆상황가정-증여자:어머니 , 주택 10채보유-증여물건: ·성독구 아파트(85제곱미터 이하) ·전세보증금4.6억 있음,다른 주택담보채무는 없음 ·취득시기 :2017.05.02일 ·취득금액:485,000,000원-증여시기:2024.12.09일-증여당시 감정평가액 :1,040,000,000원-수증자딸:소득이 연간 3천만원이상 있음, 결혼해서 자녀가 있음, 무자택자, 혼인증여공제 가능함.1.부담부증여로 부동산이전시 (1)개념 증여자가 증여하려는 물건에 담보된 채무나 보증금을 끼고 수증자에게 증여하는것을 말합니다. 담보된 채무나 보증금을끼고 수증자에게 증여 한다는것은 증여자가 갚아야할 채무를 수증자가 대신 갚 갚아준 다는 뜻이므로 채무해당액은 증여해주는자가 양도세납세의무가 생김니다. (2)과세문제①증여자:양도세 과세 문제 생김 (단위:원)양도가액460,000,000부채액 보증금이 양도가액이 됩니다-)취득가액214,519,231485,000,000*(460,000,000/1,040,000,000)→당초 취득금액*(채무액/증여재산가액)-)자본적지출액+양도비용4,065,029취득세,법무사수수료,공인중개사수수료에 증여재산가액에서 채무가차지 하는 비율을 곱하면 됩니다.=양도차익241,415,740-)장기보유특별공제33,798,2047년 보유했으므로 양도차익에서 14%공제함.=소득금액207,617,537-)기본공제2,500,000=과세표준 205,117,537*세율38%-누진공제19,940,000=산출세액58,004,664+지방세5,800,46=납부세액(지방세포함)63,805,130②수증자: 증여세 과세 문제 생김 (단위:원)증여가액 580,000,000부동산시가(1,040,000,000원)-보증금(460,000,000원)+)사전증여　10년내 사전증여 없음.=증여재산가액 580,000,000-)증여재산공제 150,000,000혼인증여재산공제가능함.-)감정평가수수료공제1,139,600= 과세표준428,860,400*세율20%-)누진공제 10,000,000=산출세액 75,772,080+)세대생략가산액 -=산출세액계 75,772,080-)신고세액공제(3%)2,273,162=납부세액73,498,918+)증여세 대납액0=최총 총 납부세액73,498,918→만약 수증자가 소득이 없다면 증여세 대납문제 발생해서 기존 증여세의 1.5배~2배 정도 세금이 더 많이나올수 있습니다.③수증자 취득세 과세 문제생김 (단위:원)시가상당액 증여부분 취득세양도부분 취득세　 1,040,000,000무상취득유상취득취득가액 580,000,000 460,000,000세율3.80%3.3%산출세액 22,040,000 15,180,000합계 37,220,000　→부담부증여시 취득세는 무상취득세율과 유상취득세율 각각 적용하며 유상취득세율은 보증금 차감한 4.6억에 대한세율이 아닌 보증금 차감전 금액인 1,040,000,000을 기준으로 적용합니다.④결론-양도세,증여세,취득세 총 부담세액: 174,524,048원-수증자가 지급해야하는 총현금지출액:570,718,918원(증여세,취득세,전세보증금같은 채무액)⑤장단점 및 주의사항장점·수증자가 세금만 지급하면 되지 양도일때 처럼 양도 대금을 지급할 필요가 없습니다·양도세가 비과세 되는 상황이거나 양도세가 다주택자 중과가 되지 않는 상황에서 일반적으로 순수 양도나 증여 보다 20%~40%정도 절세가 가능합니다.·전세 보증금이 있거나 해당 주택에 주택담보대출금액이 있다면 부채를 끼로 증여할수 있으므로 부담부증여로 하는것이 유리합니다.단점·증여에 해당하는 부분은증여 받고 나서 10년이내에 제 3자에게 양도시 이월과세에 걸려서 취득시기와 취득금액이 증여자기준으로 계산하게 되면 세금폭탄 나올수 있습니다.그러나 양도시점에 1세대 1주택이 가능하다면 이월과세에 걸려도 비과세가 가능하므로 문제가 없어 집니다.주의사항·수증자가 소득이 있어야 합니다. 구청에서는 연간 1,070,000,000원정도 있어야 하며 세무서도 그정도 소득은 있어야 합니다. 소득이 없다면 부담부증여 부인당하고 순수증여로 돌아갈수 있습니다.·수증자가 부담부증여 받고 세무서에서 5년간 사후관리를 하므로 부담부즈여 받고 전세계약을 세입자와 다시한고 채무도 수증자가 상환해야합니다. 만약 증여자가 대신 전세보증금이나 채무를 상환시 부담부증여 부인당하고 순수증여로 세금 폭탄 낼수 있습니다.·부담부증여 하려는 토지가 만약 토지거래허가구역에 있고 수증자가 기존 1주택을 가지고 있는세대의 경우 구청에서 부담부증여 허가가 안됩니다 .·부동산 감정평가를 낮게 받아서 신고시 세금이 절세가 되므로 감정평가는 선택이 아닌 필수입니다.2.순수증여로 부동산이전시 (1)개념 이전하련는 부동산을 시가를 기준으로 채무같은것 없이 무상으로 수증자에게 순수하게 증여하는것을 말합니다. (2)과세문제①수증자: 증여세 과세 문제 생김 (단위:원)증여가액 1,040,000,000+)사전증여　10년내 사전증여 없음.=증여재산가액 1,040,000,000→-)증여재산공제 150,000,000혼인증여재산공제가능함.-)감정평가수수료공제1,139,600= 과세표준888,860,400*세율30%-)누진공제 60,000,000=산출세액 206,658,120+)세대생략가산액 -=산출세액계 206,658,120-)신고세액공제(3%)6,199,744=납부세액200,458,376+)증여세 대납액0=최총 총 납부세액200,458,376→만약 수증자가 소득이 없다면 증여세 대납문제 발생해서 기존 증여세의 1.5배~2배 정도 세금이 더 많이나올수 있습니다.②수증자 취득세 과세 문제생김 (단위:원)시가상당액 증여부분 취득세 1,040,000,000무상취득취득가액 1,040,000,000세율3.80%산출세액 39,520,000합계 39,520,000→증여원인의 취득세과표세준은 기준시가가 아니라 시가입니다.④결론- 증여세,취득세 총 부담세액: 239,978,376원-수증자가 지급해야하는 총현금지출액:239,978,376원⑤장단점 및 주의사항장점·내야할 세금은 많지만 증여자에게 양도대금이나, 돌려줘야할 채무가 없으므로 수증자가 지급해야할총 현금 지출액은 오히려 부담부증여나 양도보다 적을수 있습니다.·수증자가 부담부증여시 채무를 상환할 능력이 없거나, 순수양도및 저가양도처럼 양도대가를 지급할 돈이 없다면 차라리 증여세와 취득세만을 납부하는게 총현금지출액이 적어서 유리할수 있습니다. 증여세의 경우 5년간 연부연납으로 나누어 낼수 있습니다.단점· 세금자체가 많으므로 부담이 됩니다.· 증여 받고 나서 10년이내에 제 3자에게 양도시 이월과세에 걸려서 취득시기와 취득금액이 증여자기준으로 계산하게 되면 세금폭탄 나올수 있습니다.그러나 양도시점에 1세대 1주택이 가능하다면 이월과세에 걸려도 비과세가 가능하므로 문제가 없어 집니다.주의사항·수증자를 여러명으로 분산해서 받으면 세금이 줄어 들수 있습니다.·부동산 감정평가를 낮게 받아서 신고시 세금이 절세가 되므로 감정평가는 선택이 아닌 필수입니다.3.순수양도로 부동산이전시 (1)개념 양도자와 양수자가 제3자에게 양도하는것처럼시가대로양수자가 양도대금을 양도자에게 지급하고 부동산을 이전하는것을 말합니 다. (2)과세문제①양도자는 양도세 과세문제 생김 (단위:원)양도가액1,040,000,000시가대로 하셔야합니다-)취득가액485,000,000-)자본적지출액+양도비용9,190,500.=양도차익545,809,500-)장기보유특별공제76,413,3307년 보유했으므로 양도차익에서 14%공제함.=소득금액469,396,170-)기본공제2,500,000=과세표준466,896,170*세율40%-누진공제25,940,000=산출세액160,818,468+지방세16,081,847=납부세액(지방세포함)176,900,315②양수자는 취득세 과세문제 생김 (단위:원)시가상당액양도부분 취득세　 1,040,000,000유상취득취득가액 1,040,000,000세율3.3%산출세액34,320,000합계34,320,000　③결론-양도세,취득세 총합계액:211,220,315원-양수자가 내야할 총현금지출액:1,074,320,000원(양도대금+취득세)④장단점 및 주의사항장점·양도세가비과세 되는 상황에서 유리합니다·해당 부동산에 전세보증금이나 채무가 많다면 시가에서 해당 보증금이나 부채를차감한 나머지만 양도대금으로 실제 지급하면 되므로 양도가 유리합니다. 주로 이전하려는 주택을 전세주고, 본인은 다른 주택에 전세살고 있을 상황에서 유리합니다.단점· 양도세가 비과세가 안되고 과세되는 상황에서 불리합니다.· 실무적으로 양도대금을 실제로 양수자가 양도자에게 지급해야하는데 양도대금이 없어서 양도가 이루어 지지 않는 경우가 많습니다.주의사항·특수관계인끼리 거래이므로 양도라 할지라도 부동산 감정평가를 받아야 하며, 낮게 받아서 신고시 세금이 절세가 되므로 감정평가는 선택이 아닌 필수입니다.4.저가양도로 부동산이전시 (1)개념 양도자와 양수자가 시가보다 30% 싸게양수자가 양도대금을 양도자에게 지급하고 부동산을 이전하는것을 말합니다. (2)과세문제①양도자는 양도세 과세문제 생김 (단위:원)양도가액985,000,000시가의 95%로 하시면 됩니다.-)취득가액485,000,000-)자본적지출액+양도비용9,190,500.=양도차익493,809,500-)장기보유특별공제69,133,3307년 보유했으므로 양도차익에서 14%공제함.=소득금액424,676,170-)기본공제2,500,000=과세표준422,176,170*세율40%-누진공제25,940,000=산출세액142,930,468+지방세14,293,047=납부세액(지방세포함)157,223,515②양수자는 취득세 과세문제 생김 (단위:원)시가상당액 증여부분 취득세양도부분 취득세　 1,040,000,000무상취득유상취득취득가액 312,000,000 728,000,000세율3.80%3.3%산출세액 11,856,000 24,024,000합계 35,880,000　→취득세가 실제양도대금지급액(728,000,000원)에 대해서는 유상취득세율(전체 시가액 1,040,000,000원기준으로 9억초과하므로 3.3%)이 적용되고, 시가와 실제지급액 차액 (312,000,000원)에 대해서는 무상취득세율이 적용됩니다.그러나 현재 일부 구청(강서구청포함)에서는 시가 전체에 대해서 유상취득세율을 적용하여 과세 하고 있는곳도 있습니다.③결론-양도세,취득세 총합계액:193,103,515원-양수자가 내야할 총현금지출액:763,880,000원(양도대금+취득세)④장단점 및 주의사항장점·양도세가비과세 되는 상황에서 유리합니다·해당 부동산에 전세보증금이나 채무가 많다면 시가에서 해당 보증금이나 부채를차감한 나머지만 양도대금으로 실제 지급하면 되므로 양도가 유리합니다. 주로 이전하려는 주택을 전세주고, 본인은 다른 주택에 전세살고 있을 상황에서 유리합니다.·양도대금을 100%가 아닌 70%정도만 지급하면 되므로 유리합니다.단점· 양도세가 비과세가 안되고 과세되는 상황에서 불리합니다.· 실무적으로 양도대금을 실제로 양수자가 양도자에게 지급해야하는데 양도대금이 없어서 양도가 이루어 지지 않는 경우가 많습니다.·저가양도로 취득한자가 나중에 양도시 취득가액이 낮게 잡히게 되어 양도세 향후 많이 나올수 있습니다. 따라서 향후 양도세 비과세가 되게 끔 세팅을 미리 해놓는게 좋습니다.주의사항·특수관계인끼리 거래이므로 양도라 할지라도 부동산 감정평가를 받아야 하며, 낮게 받아서 신고시 세금이 절세가 되므로 감정평가는 선택이 아닌 필수입니다.최종 결론은?-위에서 설명한 4가지 방법중에 자기가 처한 상황에서 가장 유리한 방법을 선택하시면됩니다.제가 상담 진행하면서 늘상 하는말은세금만 보지 말고 총현금지출도 고려해서 결정하라는 말을 꼭드립니다 (단위:원)부담부증여순수증여순수양도저가양도총세금174,524,048 239,978,376211,220,315원193,103,515총현금지출570,718,918239,978,3761,074,320,000763,880,000-위 표에서 보시면 총세금은부담부증여가 가장 적어서 유리하지만, 수증자및 양수자가 지급해야할 세금및 부채,양도대금 합쳐서총 현금지출은 오히려 순수양도가 가장 적습니다.그러나 부담부증여시 갚아야할 채무가 보증금이면현금지출이다른 세입자가 들어오면 그 돈으로 보증금 내어주면 되므로 총부담부증여가 유리할수도 있습니다. 그러나 해당 부동산 시세 대비 많은 전세보증금이 있다면순수양도나 저가 양도가 총 현금지출액이 최소가 되어 가장 유리할수 도 있습니다.-이럴듯 제가 상담 하다보면 위 4가지가 각 납세자 분들이 처한 상황에 따라 유리한 상황이 다 다르므로세금뿐만 아니라 총현금지출액과 금전이외의 가치인 거주시 만족도등 질적인 부분도 종합적으 고려하셔서 결정해야 하므로 전문 세무사와 상담후 업무를 진행 하셔야합니다.제블로그에 부담부증여와 저가양도에 설명한것도 참고로 보시면 도움되실것입니다https://blog.naver.com/totwm/222807408630[가족간매매거래 전문세무사 ]부담부증여시 주의해야 할 사항들은? (증여세, [마곡 상속세 전문세무사][강서구 증여세무상담, 증여세전문, 증여세전문세무사, 자녀증여, 재산증여)안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^ 오늘은 많은 분들이 궁금해 하시고, 요즘같이 종부...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/totwm/222831266427가족간거래전문세무사[절세의 비책][마곡 양도세 전문세무사][강서구 양도세 전문 세무사] 저가 양도의 기본개념과 유의사항 [2023년개정내용반영]안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^ 이번시간에는 저번에 설명드렸던 부담부증여와 절세효과가 비...blog.naver.com이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세세무사#마곡상속세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구부동산세무사#마곡부동산세무사#일산김포부천상속세증여세양도세세무사#강남상속세증여세세무사#부동산증여방법#가족간부동산거래#가족간부동산거래세무사#가족간매매세무사#가족간증여방법#부담부증여#저가양도#부담부증여세무사#저가양도세무사#증여세무사#증여세세무사 태그수정