공동 명의 월세 계약 보증금 관련

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 주택임대소득과 관련된 세금에 대해 알아보겠습니다.주택임대소득이란?주택임대소득이란 부동산 임대업 중 주택을 임대해서 발생하는 소득으로 사업소득에 해당합니다.여기서의 주택은 상시 주거용으로 사용하는 건물로서, 주택이 설치돼있거나 주거생활공간으로 인정되는 주택 부수토지를 포함합니다.국세청에서 열거하고 있는 주택임대소득의 종류는 고가주택임대(기준시가 12억을 초과하는 주택), 일반주택임대(아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택), 장기임대주택 등으로 구분됩니다.과세대상 임대소득1. 기준시가 12억을 초과하는 주택 또는 국외 주택을 소유한 1주택자의 월세 소득2. 2주택 이상을 소유한 자의 월세 소득3. 3주택 이상 소유한 자의 보증금에 대한 이자소득(간주임대료)*** 주택 수 계산다가구 주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기가 된 경우에는 각각 주택으로 봅니다.공동소유의 경우에는 주택은 지분이 가장 큰 자의 주택으로 봅니다.(지분이 동일한 경우, 합의하에 한 명의 주택으로 볼 수 있도록 할 수 있습니다.)본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 주택은 모두 합산해서 계산합니다.임차 또는 전세로 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 주택은 소유자 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산합니다.단독 명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산 대상 해당 여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독 명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산합니다.(서면-2016-법령해석소득-5179 [법령해석과-1606], 2017.06.12)주택임대소득의 수입금액(매출) 계산은?주택임대소득의 총수입금액은 과세기간 동안의 월세와 간주임대료의 합계입니다.1. 월세는 계약에 따라 받는 월마다의 소득의 합계입니다.이를 먼저 수령하는 선세금의 경우에는 해당 연도의 임대 기간의 월수로만 안분해서 계산하면 됩니다.2. 간주임대료간주임대료라는 개념이 생소하실 것으로 예상되는데요.보증금의 경우에는 임대차 기간이 끝날 때까지 임대인이 확보하게 되는 금액입니다. 이 보증금을 은행에 예금했을 때 발생하는 금융수익의 이자 부분을 임대수익으로 보고 과세하게 됩니다.하지만 소형 주택으로 보는 40m2 이하이고, 기준시가 2억 원 이하의 주택은 간주임대료 과세대상 주택 수 판단 시 제외됩니다.간주임대료를 계산하는 방식은 다음과 같습니다.(임대보증금의 합계 - 3억 원)의 적수 * 60% * 1/365 *정기예금이자율(2.9%)- 해당 보증금에서 실제 발생한 금융수익따라서, 소형 주택이 아닌 주택을 부부 합산 3주택을 전세주면서 임대보증금의 합계가 3억 원이 넘는 경우에만 발생하는 소득으로 보시면 되겠습니다.주택임대소득의 선택적 분리과세원칙적으로 주택임대소득은 사업소득으로서 이자, 배당, 근로, 연금, 기타소득과 합산해서 6 ~ 45%의 종합소득세율로 과세됩니다. 하지만 주택임대소득은 연 2천만 원이 넘는 경우에만 합산신고를 의무로 둡니다.연 2천만 원 이하의 주택임대소득자는 종합소득과세와 분리과세 중 유리한 것으로 선택해서 신고, 납부하실 수 있습니다.① 분리과세 : 주택임대소득 * 14% + 종합과세대상 다른 소득 * 누진세율(6~45%)② 종합소득과세 : (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) * 누진세율(6~45%)주택임대소득의 필요경비 계산은?분리과세 대상자수입금액 : 월세 + 간주임대료필요경비 : 수입금액의 50%과세표준 : (수입금액 - 필요경비 - 2백만 원)산출세액 : 과세표준 * 14%*** 하지만 일정 요건을 갖춘 분리과세 대상자는 60%의 필요경비와 4백만 원의 공제액을 적용시켜줍니다.이때의 일정 요건은 다음과 같습니다.세무서와 지방자치단체에 주택임대사업자를 등록매년 임대료를 5%를 초과하는 증가율을 보이면 안 됨2. 종합과세 대상자수입금액 : 월세 + 간주임대료필요경비(가장 보편적인 주거용 건물 임대업을 가정)1) 단순경비율 대상자 : 42.6%이때의 단순경비율 대상자는 당해 연도 처음으로 주택임대소득이 발생하여 신고하는 경우 또는 작년 주택임대소득이 2400만 원 미만인 경우를 말합니다.2) 기준경비율 대상자 : 17.2%이때의 기준경비율 대상자는 단순경비율 대상자가 아닌 자가 장부 작성을 하지 않은 경우를 말합니다.3) 간편장부 대상자 : 변동실제 주택임대소득에 들어간 비용(이자비용, 재산세 등)을 장부 작성한 경우를 말합니다.과세표준 : 수입금액 - 필요경비산출세액 : (주택임대소득 과세표준 + 타종합소득) * 누진세율(6%~15%)분리과세 vs 종합과세 절세 tip분리과세가 유리한 경우단순경비율 적용 대상자 & 주택임대소득 외의 다른 소득이 없는 경우2. 종합과세가 유리한 경우주택임대 총수입금액 1천만 원 이하 & 주택임대소득 제외한 타 종합소득의 합계액이 2천만 원 이하& 주택임대 사업자등록 등의 요건을 만족해서 필요경비를 우대해서 받는 경우하지만, 위 내용에 따른 세금계산은 굉장히 복잡하기 때문에 세무대리인의 도움을 받으셔서 더 유리하게 신고, 납부하시기 바랍니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.재생0좋아요000:0000:06주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 주택임대 종합소득세 신고에 대해서 설명드리겠습니다.주택임대 소득신고란?-주택의 전ㆍ월세 임대 소득에 대해 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 소득세를 신고하고 납부하여야 합니다. 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며, 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세대상 소득과 합산하여 신고하여야 합니다.주택임대 소득 과세대상 판단은?(1) 보유 주택 수별 과세대상 판단 ①1 주택인 경우-1주택만 보유하고 있는 경우 보증금과 월세 임대 소득은 비과세한다. 하지만 국내에 소재한 주택이 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 기준으로기준 시가12억 원 초과이거나국외 주택의월세 수입은 1주택이더라도 소득세 과세대상이 됩니다.②2 주택인 경우-2주택 보유자의 월세 수입은 모두 과세대상입니다. 그러나 보증금에 대해서는 과세하지 않습니다.③3 주택 이상인 경우-3주택 이상 보유자의 월세 수입은 과세대상입니다. 그리고 보증금의 합계가 3억 원을 넘는 경우는 보증금도 과세대상입니다. 보증금 합계가 3억 원이 넘지 않는다면 보증금에 대해서는 과세하지 않습니다.(인별 기준3억 공제 가능합니다)★부부별 합산하여 주택수 계산합니다. 세대별이 아닙니다. 즉 부부합산 1채, 동일세대인 아들 2채 있어도부부합산하여 1채뿐이므로 임대료 과세 대상 아닙니다. ★(2) 임대 유형별 과세대상 판단①월세의 경우-과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일의기준 시가가 12억 원을 초과하는국내 소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 국내 소재 2주택 이상 보유자는 과세대상입니다.②보증금의 경우3주택 이상 보유자로서 보증금 합계가 3억 원을 넘는 경우 과세대상입니다.주택 수*월세보증금1주택비과세(단, 기준 시가 12억 원 초과 고가주택과 국외 주택은 과세)비과세2주택과세3주택 이상간주임대료 과세(단, 2026년까지 40제곱미터 이하이면서 기준 시가 2억 원 이하의 소형 주택은 주택 수 제외 & 비과세)* 주택 수는 부부합산하고 수입 금액을 계산할 때는 부부합산하지 않고 소유자별로 각각 계산합니다 보증금 등에 대한 간주임대료 계산 방법은?-거주자가 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 포함시켜 과세합니다.간주임대료= (보증금 등 - 3억 원)의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율 - 해당 임대 사업에서 발생한 수입 이자와 할인료 및 배당금주택수 계산 방법은?(1) 다가구주택-다가구주택은 1개의 주택으로 봅니다. (소득령 §8의 2 ③ 1호).(2) 공동소유 주택-공동소유하는 주택은지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하되 다음 어느 하나에 해당하는 사람은소수지분일지라도 해당하는 사람의 소유로도 계산합니다.(소득령 §8의 2 ③ 2호).소수지분일지라도 해당하는 사람의 소유로 보는 경우① 해당 공동소유 주택 임대수입 금액이연간 6백만 원 이상인 사람② 과세기간의종료일 또는 해당 주택의 양도일의기준 시가가 12억 원을 초과하면서지분을 100분의 30 초과보유하는 사람(3) 부부 공동소유 주택의 주택 수 계산-본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산합니다. 다만, 부부 공동소유 주택은 위에도 불구하고지분이 더 큰 사람의 소유로 계산합니다.지분이 같은 경우 합의하에 1인의 소유로 합니다.(소득령 §8의 2 ③ 4호).■ 부부합산 주택 수 계산1. 지분이 가장 큰 사람의 소유로 한다(소수 지분자는 주택 수 제외, 지분비율이 같으면 합의하에 1인의 주택으로 하여 주택 수를 계산한다).2.주택 수 계산할 때만 합산한다.3. 보증금에 대한 간주임대료 계산 시각각 3억 원을 공제한다.4. 소득세 신고할 때는 각각 본인 임대료만 계산하여 소득세를 산출한다.■ 주택 수 계산 사례사례 : 남편 보유 주택 1채, 아내 보유 주택 1채, 부부 공동명의 주택 1채주택 수 : 총 3주택■ 사업장현황 신고방법남편, 아내, 공동명의 사업장을 신고자로 하여 세 개의 신고서를 작성한다.■ 보증금에 대한 간주임대료 계산 시 3억 원 공제방법남편 3억 원, 아내 3억 원, 공동명의 3억 원까지 공제 가능하다.(4) 전대 또는 전전세임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산합니다.(소득령 §8의 2 ③ 3호).주택임대 사업자의 세무서 사업자등록 의무화란?-2019년부터 주택임대 사업자는 「소득세법」에 의한 사업자등록을 해야 한다. 미등록의 경우미등록한 기간의 주택임대수입 금액의 1천 분의 2에해당하는 가산세가 적용됩니다.-만약 부부합산 1주택일 경우라 임대료 과세가 안되는 경우에는 세무서 사업자등록을 하지 않아도 가산세는 없습니다. 그러나 저는 상담할 때 그래도 세무서에 사업자등록을 하라고 합니다. 그 이유는 거주주택 비과세 등 다른 양도세 혜택을 받을 때 세무서 사업자등록이 필수이기 때문에 혜택을 위해서는 등록을 해놓는 것이 좋습니다.주택임대 사업자등록에 따른 세금 혜택은?-지자체와 세무서에 임대 사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율과 기본공제에 혜택이 있으며, 소형 주택 임대 사업자에 대한 세액감면을 받을 수 있다.① 필요경비율이 미등록인 경우 50%인데임대 등록한 경우는 60%이다.② 기본공제는 미등록인 경우 2백만 원인데임대 등록한 경우는 4백만 원까지가능하다.(주택임대 소득이외에 타 종합소득 금액이2천만 원 이하로 있을 때만기본공제 가능합니다.)③ 임대 등록한 경우 소득세 감면은 다음과 같다.감면 등을 받은 후 의무임대 기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액 등은 추징한다.구분2021년 이후 개시하는 과세 연도세액감면율① 1호 임대 : 30%(공공, 장기임대는 75%)② 2호 이상 임대 : 20%(공공, 장기임대는 50%)→소득 감면은 실무적으로 감면을 받으면 감가상각비 의제에 걸려서, 나중에 주택을 양도 시 취득가액이 감가상각비를 차감한 금액이 취득가액으로 잡혀서 양도세 폭탄이 나올 수 있으므로 감면 신청하지 않는 것이 유리합니다.(1) 임대 등록 자진ㆍ자동말소일까지 세제혜택 유지의무임대 기간 경과하기 전에 자진 말소하거나 자동 등록말소되는 경우 세법상 의무임대 기간을 충족하지 못하더라도 그동안 감면받은 세액을 추징하지 않는다.(2) 세금 혜택이 있는 임대주택에서 제외되는 주택(조특령 §96 ②)1) 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 임대주택 중 단기 임대주택과 장기일반 민간임대 주택 중 아파트는 제외한다.2) 2020년 7월 11일 이후에 단기 민간임대주택에서 장기일반 민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다.주택임대 종합소득세 신고 자주 묻는 질문은?◆상황◆:남편과 아내가 합쳐서 주택수가 4채이며그중 한 채를 남편과 아내가 50% 지분 소유권이전등기해서 보유하고 있습니다그리고 세무서 사업자등록증 땔 때 공동사업자 배분 명세서(동업 계약서)를 50%씩 하기고 하였습니다Q 1.그러나 실제 종합소득세 신고 시 위의 상태에서아내의 건보료 피부양자 자격을 유지하기 위해서주택임대 소득을 남편의 100% 귓속으로 하고 아내의 귀속으로 없는 것으로 해서 종소세 신고해도 될까요?A1:-사업자등록증 낼 때 공동사업 사업자 배분 명세서에 50%씩 하기로 했는데 남편 100% 신고하려면 동업 계약서와 협의서를 세무서에 제출한다음에 세무서에서 공동명의 사업장을 단독 명의 사업장으로 만들고 사업자등록 정정신고를 한 다음에야 100%로 할 수 있습니다.-만약 사업자등록증을 내지 않은 상황에서 주택을 남편과 아내가 50%씩 갖고 있다면 남편 100%로 종소세 바로 신고할 수 있는 것이 아닙니다. 소유권이전등기부 등본상에 50%씩 되어 있기 때문입니다 이때에도 사업자등록을 단독 명의 사업장으로 한 다음에야 남편 단독 명의로 신고할 수 있습니다-그러나 실무적으로는 결국 남편과 아내 50%씩 공동사업자 배분 명세서 작성 후에도 남편 100%로 신고해도 10년 이내에 배우자에게 증여한 증여재산가액이 6억을 넘지 않는다면, 증여세 배우자 공제 6억을 공제가 가능하므로 남편 100%로 바로 신고해도 상관없습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세세무사#마곡상속세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구부동산전문세무사#주택임대소득신고#주택임대소득세무사#주택임대전문세무사#주택임대종합소득세신고#주택임대종합소득세신고세무사#주택종합소득세세무사#일산김포부천상속세증여세양도세세무사 태그수정

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 21년 6월 1일부터 시행되는 임대차계약 신고제에 대해서 알아보겠습니다.​​국토교통부는 오는 6월1일 부터 「주택 임대차 신고제」를 시행하기 위해임대차 신고의 대상, 신고내용, 절차 등 법률*에서 위임된 내용을 정하기 위한「부동산거래신고 등에 관한 법률」하위법령 개정안을 입법예고 한다고 밝혔습니다.「부동산거래신고 등에 관한 법률」일부개정안 개정·공포 ('20.08.18)-> 시행('21.6.1)임대차 신고제는 임대차 계약 당사자가 임대기간,임대료 등의 계약내용을 신고하도록 하여임대차 시장정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입되는 제도 입니다.​​■ 신고대상대통령령으로 정하는 지역에서 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 신규, 갱신계약 모두 신고대상입니다.다만, 계약금액 변동 없이 묵시적 계약갱신은 신고하지 않아도 됩니다.​■ 신고대상지역수도권과 광역시, 세종시, 도의 시지역​■ 신고금액기준보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 초과하는 임대차계약​■ 신고내용신고 항목① 임대인, 임차인의 인적사항② 임대물건의 주소 등 정보③ 임대료, 계약기간, 계약체결일 등(갱신계약의 경우 종전임대료, 계약갱신요구권 행사 여부도 신고)​​■ 신고기간계약 체결일로부터 30일 이내에 신고​■ 신고방법임대차계약 신고는 임대주택의 관할 읍,면,동, 주민센터 등 기존 통합민원 창구에서 가능하며, 임대인과 임차인 공동신고이지만 위임자도 할 수 있고, 둘중 한쪽만해도 공동 신고한 것으로 간주됩니다.임차인이 「주민등록법」상 전입신고를 하여 확정일자를 받는 경우에는 임대차 계약은 자동으로 신고됩니다.​​■ 과태료미신고 또는 거짓신고시 사안에 따라 4만원에서 100만원까지의 과태료가 부과됩니다.​​​결국 전월세신고제를 통해 표준임대료 도입을 준비할 것으로 보입니다. 표준임대료는 지방자치단체가 주택의 위치, 종류, 면적, 내구연한 등에 따라 적정한 임대료를 산정하여 고시하겠다는 것입니다.이런 데이터의 공개가 꼭 좋은 방향으로 활용될 것 같지 않습니다. 각각의 사정에 따라 보증금이나 월세가 다를 수 있는데, 일부 높은 금액의 보증금 또는 월세가 신고되었을 경우, 이 금액이 기준이 되어 이후에 체결되는 계약에 영향을 줄 가능성이 많을 것 같습니다. 옆집이 이 정도 받았는데, 인테리어도 더 좋고 방향도 더 좋은 우리 집이 더 높은 금액을 받아야지 하는 임대인들이 생기지 않을까 싶습니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 부동산 임대사업자의 부가세 신고시, 추가적으로 고려해야할 보증금에 대한 간주임대료 부가가치세 계산에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,부동산임대용역의 경우,보증금을 받은 경우에 간주임대료를 계산하여 공급가액에 가산합니다부동산임대용역의 제공시 보증금의 이자상당액을 부가가치세 공급가액에 더하게 되는데 이를 간주임대료라고 합니다.부동산을 임대하는 경우에만 적용이 되는 것이고, 기계나 차량 또는 저장탱크 등을 임대하는 경우에는 보증금을 받았다해도 부동산임대가 아니므로 계산대상이 아닙니다. 그리고 전·답·과수원·목장·염전을 임대하는 경우 부가가치세 비과세 대상이므로 간주임대료도 없습니다.추가적으로, 주택을 임대하는 경우에는 주택임대용역 자체가 부가세 면세이기 때문에 간주임대료에 대한 부가세는 있을 수 없습니다. 물론 주택임대 소득에 대한 간주임대료는 계산대상입니다(3주택 이상인 경우)부가가치세법 시행령제65조(부동산 임대용역의 공급가액 계산)①법 제29조제10항제1호에 따라 전세금이나 임대보증금을 받는 경우에는 법 제29조제3항제2호에 따른 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.이 경우 국가나 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간으로 한정한다)를 받아 대여하는 경우에 기획재정부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금이나 임대보증금으로 보지 아니한다.구체적인 계산식은 아래와 같습니다.부가가치세법 시행규칙제47조(정기예금 이자율) 영 제65조제1항의 계산식에 따른 계약기간 1년의 정기예금이자율은 1.2퍼센트로 한다.예를 들어, 상가를 임대하고 보증금 3억원에 월세 100만원을 받는다면 (임대기간은 1.1~12.31)간주임대료는 3억원 x 365 x 1.2% x (1/365) = 3,600,000원으로 계산됩니다.부가가치세의 간주임대료 계산식은 소득세법이나 법인세법의 계산식과 차이가 있습니다.간주임대료에 대한 부가가치세는임대인이나 임차인 아무나 부담해도 되나, 세금계산서 발급은 안됩니다간주임대료는 보증금의 이자상당액을 임대료로 환산한 것으로 원칙적으로 임대인이 부담하는 것이지만, 임대차 계약에 따라 간주임대료의 부가가치세를 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있습니다.하지만, 간주임대료는 누가 부담하던지 세금계산서는 발급 대상이 아닙니다.부가, 부가46015-3637 , 2000.10.26[ 제 목 ]간주임대료에 대한 부가가치세의 임차인 부담 가능 여부[ 요 지 ]부가가치세가 과세되는 부동산을 임대하고 받은 전세금 또는 임대보증금의 이자상당액(간주임대료)에 대한 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담하는 것이나, 임대인과 임차인간의약정에 의하여 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있는 것임.기본통칙(부가가치세법)16-57-1 【 간주임대료에 대한 세금계산서 발급 면제 】 부동산임대에 따른 간주임대료에 대한 부가가치세를 임대인・임차인중 어느 편이 부담하는지에 관계없이 영 제57조에 따라세금계산서를 발급하거나 발급받을 수 없다.월세가 연체된 경우라도, 간주임대료 계산시 보증금에서 차감하지 않습니다임차인이 월세를 미지급하고 있어 임대계약이 종료되면 미지급 월세분을 보증금에서 차감하더라도 간주임대료 계산시의 못받은 월세를 보증금에서 차감하지는 않습니다.다만, 중도에 임대차 계약을 변경하여 월세를 미지급하고 남은 기간 동안 보증금에서 차감하는 것으로 약정을 한다면 간주임대료 계산시에도 미지급된 월세를 보증금에서 차감할 수 있습니다.부가, 부가46015-905 , 1998.05.01[ 제 목 ]간주임대료 계산시 연체임대료의 차감 여부[ 요 지 ]임대료가 연체된 경우에도 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료 계산시에는지급받지 못한 동임대료를 당해 전세금 또는 임대보증금에서 차감하지 아니하는 것임.[ 회 신 ]부동산 임대업을 영위하는 사업자가 임대용역을 제공하고 임대보증금과 매월 임대료를 별도로 받기로 하였으나 중도에 매월 임대료를 임대보증금에서 차감하기로 하고 임대계약 종료시 임대기간 동안의 임대료를 차감한 잔액만을 반환하기로 변경한 경우 부가가치세 과세표준은 매월의 임대료와 보증금 중 매월 임대료를 순차로 차감한 금액에 대한 간주임대료의 합계액이 되는 것이나, 임대사업자가 단순히 매월의 임대료를 지급받지 못하여 임대계약 종료시 지급받지 못한 임대료 전액을 지급할 보증금과 상계처리하는 경우에는 붙임 기 질의회신문(부가46015-2338, ‘97. 10. 15) 을 참조하시기 바랍니다.정리하면,이상 부동산임대용역의 경우, 보증금에 대한 간주임대료 계산 대상과 방식에 대해 알아보았습니다.소득세와 법인세 계산시 간주임대료와 차이가 있으며, 단순히『보증금 적수 x 1.2%(22년말 기준) x 1/365』로 계산됩니다.그리고 간주임대료에 대한 부가세 부담은 약정에 따라 임차인이 할 수도 있는 것이나 세금계산서 발급대상은 아닙니다. 또한, 연체된 임대료가 있더라도 임의로 간주임대료 계산시 임의로 보증금에서 차감할 수 없습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwBy부가세신고/부가가치세신고대행/김해,양산,부산세무사

1. 개요​2022년 소득세법에 상생임대주택이라는 새로운 개념이 등장했습니다. 조건이 맞는 분들께는 그래도 없는 것보다는 낫기 때문에, 제대로 설명하는 시간을 가져봅니다. 먼저 법문 전문 소개합니다.​소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 해당 임대기간에 그 주택에 1년간 실제 거주한 것으로 보아 제154조제1항의 거주기간을 계산한다.1. 1주택의 소유자가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 해당 주택에 대한 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2022년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것2. 상생임대차계약에 따른 임대개시일 당시 1주택을 소유한 1세대가 임대하는 주택일 것3. 상생임대차계약에 따른 임대개시일 당시 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 9억원을 초과하지 않을 것4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.③ 제1항제1호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.④ 제1항에 따른 거주기간 합산을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.​​2. 요건​(1) 직전 임대차계약 요건​[상생임대차계약]이 있기 전에 우선, [직전 임대차계약]이 있어야 합니다. 그러니 주택을 취득하고 처음으로 체결하는 계약은 [상생임대차계약]이 될 수 없고, [상생임대차계약]은 2번째 임대차계약입니다.​[직전 임대차계약]은 1주택의 소유자가 주택을 취득한 후에 그 주택을 임차인에게 내놓는 계약입니다. 따라서 매도인으로부터 승계받은 임대차계약은 [직전 임대차계약]이 될 수 없습니다. 그런 경우에는 [매도인에게 승계받은 임대차계약]을 마치고, [직전 임대차계약]을 마치고, [상생임대차계약] 순서로 이행해야 합니다.​[직전 임대차계약]은 1년 6개월 이상 이어졌어야 합니다. 그러므로 1년 6개월이 되지 않은 기존 계약을 부랴부랴 정리하고 새 계약을 맺는다고 해서 [상생임대차계약]이 되지 않습니다.​​(2) 상생임대차계약 요건​[직전 임대차계약]이 끝나면 [상생 임대차계약]을 체결해야 합니다. 이때 [직전 임대차계약]에 대해 계약갱신청구권을 행사하는 걸 두고 [상생임대차계약]이라고 생각하시는 분이 있는데, [상생임대차계약]은 새로 명시적으로 체결하는 계약입니다. 왜냐하면 [직전 임대차계약]에 의해 주어지는 1회의 계약갱신청구권은 당연한 임차인의 권리인데, 이것을 행사했다고 1년 거주기간의 혜택을 줄 이유가 없습니다. 그리고 법문에서도 계약의 체결이라고 하였지 갱신이라고 하지 않고 있습니다. 그러므로 [상생 임대차계약]에서 정한 2년이 끝나면 임대인이 실거주를 하거나 그 밖에 사유가 있지 않으면 계약갱신청구권을 다시 사용할 수 있게 됩니다.​[상생 임대차계약]은 2021년 12월 20일 ~ 2022년 12월 31일에 체결되어야 합니다. 계약 체결일을 말하므로, [임대차보증금 잔금지급일] 또는 [주택의 인도일]이 아닙니다.​[상생 임대차계약]에 따른 임대개시일 당시 주택의 공시가가 9억원을 초과하지 않아야 합니다.​[상생 임대차계약]은 그 임대차 기간이 2년 이상이어야 합니다.​[상생 임대차계약]은 [직전 임대차계약] 대비 임대보증금/임대료가 5% 이내로 증가해야 합니다.​​(3) 임대인 요건​임대인은 [직전 임대차계약] 당시 1세대 1주택자여야 합니다. [직전 임대차계약]의 정의가, [1주택의 소유자가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 해당 주택에 대한 계약]이기 때문입니다.​임대인은 [상생임대차계약]에 따른 임대개시일 당시 1세대 1주택자여야 합니다.​임대인이 해당 주택을 양도하는 때에 1세대 1주택자 또는 일시적 2주택자여야 합니다.​​3. 효과​이렇게 상생임대차계약을 마친 주택은, 1세대 1주택 비과세 판단시에 2년 거주요건 중 실거주 1년을 인정하게 됩니다. 법문에 상생임대차계약을 중복하여 2년 실거주를 적용할 수 있다는 규정이 없고, 입법 취지에도 1년을 한도로 한다고 하였으므로, 1년이 최대치입니다. 그러니 조정대상지역의 주택에 대해 비과세를 받고자 한다면 상생임대차계약 이후 추가 1년을 거주해야 합니다.​​4. 한계​(1) 실효성​이런 정책을 왜 마련했을까요? 올해 7월부터 계약갱신청구권 도입 2년이 지나, 전월세 매물이 나오기 시작할 예정입니다. 이때 지난 세월동안 높아진 매매가액에 맞춰, 전세보증금 및 월세도 키맞추기를 할 가능성이 높아, 전월세시장이 불안해질 예정입니다. 이를 조금이라도 완화해보고자 하는 것입니다.​그런데 요즘같은 상황에서 1주택을 소유자가 그 집을 임대 놓고 있다는 건, 임대인 본인이 다른 주택에 전월세로 살고 있다는 뜻입니다. 일단 1주택자가 한 채의 주택을 임대 놓는 경우가 많지도 않지만, 있다고 해도 갭투자 해놓고 일단 돈을 모아서 추후 임차인 내보낸 뒤 실거주를 계획한 사람일 가능성이 높습니다. 왜냐하면 그렇지 않으면 본인 또한 전월세에서 한껏 높아진 보증금이나 월세를 감당하기가 힘들 것이기 때문입니다.​그런데 그런 사람이, 높아질 내 보증금 및 월세는 감당하되, 임대를 준 내 집의 보증금 및 월세는 5% 미만으로 올려 2년을 더 임대를 준다? 그렇게 할 사람이 몇이나 될까 싶습니다. 이런 정책은 다주택자에게 주어져야 실효성이 있는데 아쉽습니다.​​(2) 거주요건을 요하지 않는 주택은 이 혜택과 관련이 없습니다.​1세대 1주택 비과세 판단시에 거주요건이 필요한 것은 2017년 8월 2일 이후에 취득한 조정대상지역 내의 주택입니다. 그러므로 다음 주택은 해당사항이 없습니다. ​1) 시간적 예외로, ① 2017년 8월 2일 이전에 매수 잔금까지 다 치른 주택, ② 2017년 8월 2일 이전에 매수 계약했고 2017년 8월 2일 이후에 잔금치른 주택으로서 계약일에 무주택인 경우입니다.​2) 장소적 예외로, ③ 잔금일 현재 조정대상지역이 아닌 물건, ④ 조정대상지역 공고일 이전에 매수 계약했고 조정대상지역 공고일 이후에 잔금치른 주택으로서 계약일 현재 무주택인 경우입니다.​​(3) 2년을 추가로 임대하고 여차하면 4년까지 임대하게 되지만, 실거주 기간은 1년만을 인정합니다.​상생임대차계약 2년에 따라 실거주 2년을 인정해주면 좋을텐데 그럴 수 없는 이유는 무엇일까요? 과거 임대주택에 대하여는 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 [2년 거주요건]을 면제해준 적이 있었는데요, 혜택이 너무 세다고 2019년 12월 16일 대책에서 없애버렸습니다. 그랬던 정부가 다시 상생임대주택에 대해 2년 실거주를 인정하게 되면, 4년/8년 임대주택도 보다도 덜한 의무에 대해 더 큰 혜택을 부여하는 것이 되어버려 자기모순에 빠지기 때문입니다.