아파트 공동명의 구매시 시부 시모가 며느리에게 증여 관련한 질문

주택을 취득하게 되면 취득단계에서 취득세, 보유단계에서 보유세, 매도단계에서 양도소득세가 주요 세금으로 발생한다. 주택 보유 상황에 따라 새로운 주택을 취득할 때 부부공동명의와 단독명의 유불리가 달라지므로 잘 따져보고 행동으로 옮겨야 한다.양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익에 대해 과세하는 세금으로, 양도차익은 보유하고 있는 지분 비율에 따라 세율이 적용되기 때문에 공동명의가 양도소득세에서 유리하다. [사진 pxhere]취득단계의 취득세일반적으로 제3자로부터 매매를 원인으로 취득하는 경우 취득세는 세대를 기준으로 하기 때문에 부부공동명의와 단독명의의 취득세 차이는 없다. 다만, 부부일방의 부모로부터 증여 또는 매매로 취득할 때는 취득세가 달라질 수 있다.증여 및 부담부증여증여로 취득하는 경우 조정대상지역에 소재하면서 공시가격이 3억원을 초과하는 물건이라면 취득세가 12%로 중과될 수 있다. 하지만 증여자가 1세대1주택자이면서 직계비속에게 증여하는 경우라면 기본 취득세율인 4%가 적용된다.매매로 취득하는 경우가족간 매매로 취득하는 경우 매매가액이 공시가액보다 낮은 경우에는 매매가액을 초과하는 공시가액 부분은 직계비속의 취득 부분은 증여를 원인으로 취득한 것으로 보아 4% 또는 12%의 세율이 적용될 수 있지만, 며느리 또는 사위의 취득 부분은 매매를 원인으로 취득한 것으로 보아 1~3% 또는 8, 12%의 취득세율이 적용될 수 있다.보유단계의 보유세보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구성되어 있다. 일반적으로 쟁점이 되는 보유세는 세부담이 큰 종부세다.종부세는 세대기준이 아닌 인별로 과세가액을 산정하며, 세율 적용 시 주택 수도 각자의 보유하고 있는 주택 수를 기준으로 한다.1주택자① 단독명의1세대 1주택자가 단독명의로 주택을 보유하고 있는 경우에는 공시가격에서 11억원 초과분에 대해서만 종부세를 과세한다. 또한 보유기간 및 보유자의 나이에 따라 추가 세액공제를 받을 수 있다.② 부부공동명의원칙적으로 공동명의는 본인의 소유하고 있는 지분 만큼의 공시가액을 기준으로 6억 원 초과분에 대해 종부세를 납부하게 된다. 따라서 단독명의와 비교해보면 공제되는 금액이 각각 6억원씩 총 12억원으로 단독명의의 11억원보다 공제금액이 더 높다.하지만 이때는 추가 세액공제를 받지 못한다.고가의 주택일수록 12억원 공제보다 세액공제 혜택이 절세에 있어 더 효과적이다.다만, 부부공동명의인 경우 공동명의로 계산했을 때의 종부세와 단독명의로 계산했을 때의 종부세를 비교해 유리한 것을 선택할 수 있는 1세대1주택 특례 신청을 할 수 있기 때문에 부부공동명의가 단독명의보다 유리하다.조정지역 2주택 이상 보유조정대상지역 2주택자 또는 지역 무관 3주택 이상 보유자는 종부세에서 중과세율이 적용되어 세부담이 크게 증가한다.① 단독명의만약, 조정대상지역 A와 B주택을 부부가 단독으로 한 채씩 보유하고 있다면 각각의 공시가액에 6억원을 공제해 주며, 6억원 초과부분에 대해 적용되는 세율은 조정 2주택 중과세율이 아닌 일반세율이 적용된다.② 공동명의조정대상지역 A와 B주택을 부부가 50%씩 공동명의로 보유하고 있다면 각각의 50%만큼의 공시가격을 합산한 가액 중 6억원 초과분에 대해 종부세가 과세되며 이때 적용되는 세율은 중과세율이 적용된다.매도단계의 양도소득세양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익에 대해 과세하는 세금으로서 양도차익의 계산은 인별로 판단하지만, 중과세율 적용 시 주택 수 판단은 세대 기준으로 한다. 적용되는 세율은 세대 기준이기 때문에 공동명의, 단독명의의 차이가 없지만 과세 대상인 양도차익은 보유하고 있는 지분 비율에 대해 각각 세율이 적용되기 때문에 공동명의가 양도소득세에서 더 유리하다.양도소득세의 기본세율은 양도차익에 따라 6~45%가 적용되는데 만약 11억원의 양도차익이 발생하는 부동산이라면 단독명의인 경우 최고 45% 세율이 적용되지만, 50% 공동명의인 경우 각각 42% 세율이 적용되면서 기본공제 250만원을 각각 적용받을 수 있다.주택 취득 시 명의가 고민된다면부부공동명의는 부부간 증여세 이슈가 발생할 수 있으며, 이후 상속세까지 고려해야 한다. 주택을 취득함에 있어서 영향을 미치는 세금이 이렇게 다양하다 보니 주택 취득 후 몇 년간의 계획에 따라 예상 세액을 비교하여 취득하기 전 미리 본인에게 가장 유리한 방향을 정하는 것이 필요하다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^오늘은 요즘 많은 사업자분이 영위하고 계시는 온라인 쇼핑몰 사업자등록절차에 대해서 설명드리겠습니다.1단계: 온라인 쇼핑몰 사업자등록시 업종 코드 및 준비물은?1. 사업 형태별 업종코드쇼핑몰 운영형태업태종목업종코드사입소매업전자상거래업525101위탁소매업전자상거래업525101국내 OEM 및 제조제조업제조 분류에 따라xxxxx해외OEM소매업전자상거래업525101구매대행소매업해외직구대행업525105SNS마켓소매업SNS마켓5251042.사업자등록시 준비물???? 개인사업자의 경우①본인신분증②사업자등록신청서(세무서에 있음)③임대차계약서, 자가라면 부동산등기부등본???? 법인사업자의 경우①사업자등록신청서(세무서에 있음)②임대차계약서, 자가라면 부동산등기부등본③법인등기부등본④주주명부⑤본인신분증⑥법인인감증명서⑥정관사본3. 온라인 쇼핑몰 사업자등록관련 자주묻는 질문Q : 국내OEM업체나 제조업영위 업체는 전자상거래로 판매하기 위해서는 사업자등록증상에 전자상거래업종으로 등록해야 하나요?A : 등록안해도 됩니다. 사업자등록증상에 제조업이라고 등록후 통신판매업신고만 해주시면됩니다. 별도로 도소매업종을 사업자등록증에 등록하지 않아도 됩니다.Q : 음식점업으로 사업자등록이 되어있는 상태에서, 밀키트를 만들어서 온라인으로 소비자에게 판매하고자 할때음식점업 그대로 통신판매업 신고가 가능한가요?A : 안됩니다. 실무적으로 음식점과 밀키트 조리공간을 분리해야하며, 즉석식품제조가공업으로 영업허가를 받고 영업허가증 수령하여 해당 밀키트 관련업종(식료품 소매업 522096)을 사업자등록증에 추가하여 통신판매업을 신고해야합니다 .Q : 국내 OEM의 경우 어떤조건이 성립되어야 제조업으로 등록해도 되나요?A : 다음의 조건이 성립되어야합니다조특법 집행기준6-2-3①자기가 제품을 직접 제조하지 않고 제조업체(사업장이 국내또는 개성공업지구에 소재하는 업체에 한한다)에 의뢰하여 제조하는 사업으로서 다음 각호의 요건을 충족하는 경우 제조업으로 봅니다1. 생산할 제품을 직접 기획(고안·디자인및 견본제작등을 말합니다)할것2. 해당제품을 자기명의로 제조할것3. 해당 제품을 인수하여 자기책임하에 직접 판매할것2단계: 사업자등록시 구매안전서비스는?1. 구매안전서비스의 개념[전자상거래등에서의 소비자 보호에 관한법률]13조 2창 10호-제 3자의 중개를 통해서 소비자가 안전하게 금전 또는 물품거래를 할수 있게 만드는 보호장치로서, 소비자가 구매대금을 물건을 받을때까지 제 3자에게 결제대금을 예치할수 있다는것과 소비자 피해 보상 보험계약등의 체결을 할수있다는것등을 명시해놓은 확인증을 의미합니다.2.구매안전서비스이용 확인증 발급 방법- 방법1: 네이버등 구매안전서비스 이용확인증을 발급해주는 플랫폼에 쇼핑몰 개설하는 방법- 방법2: 농협은행 등 에스크로서비스 가입 가능한 은행에 통장개설 및 가입하는 방법구매안전서비스 이용확인증3.구매안전서비스 확인증관련 자주묻는 질문은?Q : 은행에서 발급받는 방법과 오픈마켓에서 발급하는것과 차이가 나나요?A : 확인증에는 차이가 없으며, 다만 은행에서 발급시 은행의 통장을 개설해야합니다.Q : 자사몰만 운영할경우 은행을 통해서만 발급가능한가요?A : 원칙적으로 그러합니다. 그러나 은행통장을 만들어야하는 불편함과 시간이 많이 소요되므로 차라리 통신판매업 신고를 위해서 발급하기 위함이라면네이버등 오픈마켓에서 쇼핑몰만 개설하여 구매안전서비스 이용 확인증만 발급받고 실제로는 운영하지 않아도 되기때문에 이방법을 사용하시는것이 좋습니다.Q : 구매안전서비스 이용확인증은 꼭 플랫폼마다 발급받아야하나요?A : 사업자 기준으로 한번만 발급 받으면됩니다.3단계: 통신판매업 신고는?1.통신판매업 신고의무- 모든 통신판매업자는 통신판매업을 신고해야합니다 [전자상거래등에서의 소비자 보호에관한 법률 제 12조]2. 통신판매업신고 방법① 오프라인의 경우 : 관할 구청 온라인의 경우 : 정부24 홈페이지② 필수 제출서류[전자상거래 등에서의 소비자 보호에 관한 법률 시행령 13항]a. 사업자등록증(세무서에 사업자등록증을 먼저 해야 함)b. 구매안전서비스 이용 확인증c. 신분증d.(법인)인 감, 인감증명서, 법인등기부등본3. 통신판매업 미신고 시 제재① 통신 판매업 최초 미 신고 시 -3천만 원 이하의 벌금② 통신판매업 다음의 사항 변경 신고 불행이시a.신고한사항(상호, 소재지,대표자등)이 변경된 경우b.폐업또는 휴업후 영업을 재개하는경우-5백만원이하의 과태료4. 통신판매업 신고 면제 기준① 직년년도 동안 통신판매의 거래횟수가 50회 미만인경우② 간이과세자의 경우⭐️ 통신판매업 신고시 주의사항⭐️-간이과세자의경우 일반과세자로 언제 바뀔지 모르므로 처음 사업자등록시에 간이과세자라도 통신판매업을등록하시는것이 좋습니다.-통신판매업 신고는 상점별로 하는것이 아니라 사업자로 한번만 진행하시면됩니다.-등록면허세는 지역마다 다르나 일반적으로 매년 초에 45,000원 납부하시면 됩니다.온라인쇼핑몰 현금영수증 가맹점 가입은?◆통신판매업(전자상거래 소매업,전자상거래소매 중개업, 기타 통신판매업)은 현금영수증 가맹점 의무가입대상에 해 당합니다 [소득세법 제 162조의 3][법인세법 117조의 2]◆ 현금영수증 가맹점 의무가입기간→ 개업일,업종추가일로부터 60일 이내 하셔야 합니다◆ 현금영수증 가맹점 가입방법①신용카드단말기에 의한 가입②홈택스를 통해서 가입→홈택스로그인- 조회/발급 - 현금영수증 -현금영수증발급 -현금영수증 가맹점가입③전화를 통해서 가입하는방법★실무적으로 ②번 인터넷 홈택스를 이용해서 하시는것이 가장편리합니다★◆현금영수증 가맹점의무 불이행에 대한 제재①가입하지 아니한 기간의 소비자상대업종 수입금액*1%②단순경비율 적용배제③창업 세액감면 및 중소기업특별세액감면 적용배제온라인쇼핑몰 사업용계좌 설치는?1.개념◆ 복식부기의무자의경우 사업용계좌와 가계용 계좌를 구분하여 사업을 위한 용도로 사용하는 계좌를 관할 세무서에 계좌를 신고해야합니다◆ 간편장부대상자는 사업용계좌를 설치할의무가 없으마, 언제 복식부기의무자로 바뀔지 알수 없으므로 반드시사업자등록증 나오시면 바로 사업용계좌 등록하시는것이 좋습니다.2.사업용계좌 등록방법→홈택스-신청/제출-사업용(공익법인용)계좌 개설관리3.사업용계좌의 미개설시 제재① 미사용 수입금액*미신고일수/365*0.2% or 미사용거래금액*0.2%중 큰 금액② 세무조사 사유에 해당합니다.③ 창업세액감면칭 중소기업특별세액감면 적용배제됩니다.이상입니다!온라인쇼핑몰,아마존등 관련 기장문의사항은 아래 엑스퍼트로 상담주의면 친절히 상담드리겠습니다.https://m.expert.naver.com/mobile/expert/product/detail?storeId=100009428&productId=1000417292022년 상반기 (2022.07.25)부가가치세 신고대리 수행합니다 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 친절하고 꼼꼼한 세무사, 풍부한 경험으로 대안 제시 자연세무회계컨설팅 대표 김주성세무사입니다. 수많은 세무 상담을 하다 보면 합법적인 절세 방법이 있음에도 방법을...m.expert.naver.comhttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^오늘은 최근 급증하고 있는 가족법인을 이용하나 상속 증여세 절세 방법에 대해서 설명드리겠습니다 .몇칠전 어떤분이 저희 사무실을 통해서 가족법인 설립과 부동산을 법인으로 증여하는 방법을 통해서 절세 하신분이 있어서 설명드립니다.특수관계인이 부동산을 가족법인에 상속 or증여시 발생하는 세금은?1.가족법인에게 부동산을 상속하는경우납세의무자세금종류 특징법인·해당 부동산을 무상으로 취득하였으므로 자산수증이익에 해당하여 법인세 (9~24%)가 부과 됩니다·상속으로 받은 재산가액*(9~24%)·법인에 이월결손금이 있는상태에서 부동산을 증여하면 자산수증이익과 이월결손금이 상계되어 법인세가 줄어들수 있습니다.해당 법인의 주주중 상속인과 직계비속·다음의 상당하는 상속세를 추가로 납부해야합니다[영리법인이 받았거나 받을 상속재산에 대한 상속세 상당액-(영리법인이 받았거나 받을 상속재산*10%)*상속인과 그 직계비속의 주식 또는 출자지분의 비율·영리법인의 주주에 상속인과 그 직계비속이 없는 경우 (사위,며느리등) 법인세만 납부하고 추가 증여세는 없습니다.2.가족법인에게 부동산을 증여하는경우납세의무자세금종류 특징법인·해당 부동산을 무상으로 취득하였으므로 자산수증이익에 해당하여 법인세 (9~24%)가 부과 됩니다·증여로 받은 재산가액*(9~24%)해당 법인의 주주·상증법 45조 5에 따라 아래의 산식에따른 무상으로 받은 금액에 주식보유비율을 곱한 금액을 증여로 보아 추가 증여세를 내야 합니다.·특정법인(주1)이익(주2) *특정법인의 지배주주등이 직접 또는 간접으로 보유하는 주식비율·개인주주별로 1억원 이상의 증여금액이 발생 해야 추가 증여세 과세 됩니다.·증여이익은 증여일을 기준으로 계산합니다·1억원 이상인지는 각 증여일로 판단하는것이 아니라 , 최종 증여일로 부터 소급해서 1년이내에 동일한 거래에서 발생한 이익을 합산하여 판단합니다.·증여한자가 특정법인의 주주에 해당하면 이에 대해서는 증여세가 과세 되지 않습니다(본인이 본인에게증여하는것에 해당하므로)·주주에게 과세되는 증여세는 다음의 금액을 한도로 부과 합니다법인세 상당액=법인세 산출액*(증여재산가액/각사업연도 소득금액)*해당 주주의 지분율(주1) 지배주주와 그 친족이 직접또는 간접으로 보유하는 주식보유비율이 100분의 30이상인 법인을 말합니다(주2) 법인의 증여재산가액에서 증여재산에 대한 법인세 상당액을 차감한 금액을 의미합니다.→증여재산가액-법인세 산출세액(세액공제와 감면차감)*(증여재산가액/각사업연도 소득금액)특수관계인이 부동산을 가족법인에 상속 or증여시 계산 사례는?case1. 아버지가 가족법인(주주: 자녀(60%),며느리(40%))에게 10억원을 유언으로 증여했을때-법인 자산수증이익 대략 2억이라고 가정-아버지의 총 상속세는 20억 이라고 가정하고 이중 가족법인의 상속재산에 해당하는 상속세는 4억원이라고 가정Q1: 납부해야할 아버지의 상속세는?→총 상속세 20억중에 영리법인의 상속재산에 해당하는 상속세 4억원을 차감한 16억을 개인 상속세로 납부해야 합니다 .Q2:주주가 내야할 상속세는?구분상속세 납부액특징자녀[4억-(10억*10%)*60%=1.8억추가 납부한 상속세는 주식의 취득가액에 합산됨.며느리며느리는 추가 상속세 납부 없음며느리는 상속인과 직계비속이 아니므로 추가 과세 없음.→며느리는 추가 상속세가 부과 되지 않는점을 이용하여 법인설립시 주주구성을 정할때 며느리, 사위등을 포함하면 절세목적상 유리합니다.Q3:아버지가 가족법인에게 유언으로 증여(상속)함으로써 절세된금액은?가족법인에게 상속으로 줄어드는 상속세:4억가족법인에게 상속으로 늘어나는 세금:총 3.8억 -법인세증가 :2억원 -주주의 증여세증가 :1.8억최종 절세액=2천만원(4억-3.8억)case2. 아버지가 가족법인(아버지 (60%): 자녀(40%) 에게 50억원을 현금으로 증여했을때-가족법인 각사업연도 소득금액 50억원/법인세 산출액 10억원Q1: 특정법인의 이익은 ?→증여재산가액-법인세 산출세액(세액공제와 감면차감)*(증여재산가액/각사업연도 소득금액)→50억-10억*(50억/50억)=40억Q2: 특정법인과의 거래를 통한 지배주주등의 증여이익은 ?→자녀의이익: 40억(특정법인의이익)*주식 보유비율 40%=16억원Q3: 16억을 아버지가 자녀에게 순수 증여시 증여세는?→ 40%세율적용 ,5천만원공제시 ,산출세액 460,000,000원Q4: 주주인 자녀가 실제 납부해야할 증여세는 ?→ 증여세 산출세액 (460,000,000원)-법인세 상당액(주1)(400,000,000원)=60,000,000원(주1) 법인세 상당액 =10억(법인세산출액) *(50억(증여재산가액)/50억(각사업연도소득금액))*40%=4억이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#가족법인설립#가족법인상속증여#가족법인전문세무사#가족법인부동산임대업#가족법인부동산임대법인전문세무사#강서구마곡상속세전문세무사#강서구마곡상속세증여세양도세전문세무사#김포일산부천양천구양도상속증여전문세무사#부동산전문세무사#강남부동산전문세무사#삼성동양도상속증여전문세무사#가족법인설립방법#특정법인증여의제#가족법인주주구성#가족법인기장 태그수정공감이 글에 공감한 블로거 열고 닫기댓글쓰기 이 글에 댓글 단 블로거 열고 닫기

자금조달계획을 작성함에 있어 거의 대부분의 분들이 기재하게되는 항목은 금융기관 예금액입니다.투기과열지구(강남, 서초, 용산, 송파) 소재 주택은 자금증빙을 위해 부속서류를 제출해야 하고, 그 외 소재 주택은 추후 소명 또는 조사를 대비하여 구비만 해두시면 됩니다.이 때, 금융기관 예금액을 증빙하기 위한 서류는 예금잔액증명서인데요.그럼, 예금잔액증명서는 언제 시점으로 발급하고, 몇 개의 통장에 대해 발급해야 할까요? 예금잔액증명서와 관련된 여러 질문들을 모아 답변을 드리겠습니다.언제를 기준으로 예금잔액증명서를 발급할까?자금조달계획서 법정서식에는 구체적인 발급일자를 특정하지 않고 있습니다. 다만, 자금조달계획서를 제출하는 이유와 후속적으로 이어지는 부동산원 소명 안내문을 확인하면 이를 추론할 수 있습니다.(1) 목적에 따라 판단할 경우자금조달계획서를 제출하는 목적은 제출일 전까지 진행되었던 자금조달내역과 제출일 이후 이루어질 자금조달내역에 있어 문제가 없음을 주장하기 위함입니다.따라서 기본적으로 예금잔액증명서는 자금조달계획서의 제출일과 가까울수록 좋습니다. 계약금은 이미 지급했더라도 중도금과 잔금을 지급하기 위한 예금잔액에 대해 증빙을 해야하니까요.다만, 가계약금과 계약금만 예금으로 지급하고, 추후 남은 중도금과 잔금은 대출 또는 별도 자금으로 지급하는 경우도 많습니다.이러한 경우에는 예금잔액증명서를 제출일에 가깝게 하여 제출일 전 날 기준으로 제출한다면 잔액증명서에 기재된 금액이 없어 자금조달내역을 증빙할 수 없습니다.즉, 이런 경우에는 가계약금 또는 계약금을 지급하기 전 날 기준으로 예금잔액증명서를 발급하여 제출해야 합니다. 자금조달계획서 제출일 기준으로 이미 지급된 가계약금과 계약금을 지급할 수 있는 능력이 당시에 있었음을 증빙해야 하니까요.(2) 부동산원 소명 안내문에 따라 판단할 경우부동산원 소명 안내문에서는 매수인의 자금조달 증빙 중 금융기관 예금액의 증빙을 (가)계약금 출금 1일 전, 잔금 출금 1일 후 각 1부로 정하고 있습니다.이는 계약금을 지급하기 전부터 잔금을 지급한 후 잔액을 파악하여 실제 매각대금을 지급하였는 지, 지급할 능력이 있었는 지를 파악하기 위함입니다.대부분 잔금까지 지급하고 등기가 이루어진 이후 소명 요청이 오는 부동산원 소명과 달리, 자금조달계획서의 제출은 보통 계약금까지 지급한 시점에서 이루어지기에,자금조달계획 시점에서는 (가)계약금 전 날 기준으로 예금잔액증명서를 제출해도 될 것으로 추론할 수 있습니다.(3) 정리저는 투기과열지구의 자금조달계획서를 작성할 때, 예금잔액증명서를 가계약 전 날, 계약 전 날, 자금조달계획서 제출일과 가까운 날 기준으로 제출하는 것을 추천드리며,한 가지 시점으로만 제출한다면(가)계약금 전 날 기준이 가장 목적에 부합한다고 생각합니다.또한 투기과열지구라면 어짜피 추후 소명으로 이어질 확률이 높기에 사전에 리스크를 체크한 후,가계약 전 2주부터 자금조달계획서 제출 전 가까운 날까지의 예금거래내역서(전체 거래내역포함)를 함께 제출하기도 합니다.모든통장의 예금잔액증명서를 발급해야할까?일반적으로 매수인분들은 입출금계좌 별도, 예적금 별도로 보유하고 있는 경우가 많습니다. 즉, 하나의 통장에 모든 예적금자산이 있는 것이 아니기에 자금증빙을 어디까지 제출해야 하나 걱정하시는 분들이 있습니다.이런 경우 예금에 대해 증빙을 제출해야 한다면,각 은행별 잔액증명서를 발급받아 제출하는 방법도 있고, 주택 구입 전 매매자금을 지급할 전용통장을 특정하여, 해당 통장으로 예금을 모은 뒤, 한 장의 예금잔액증명서를 발급받아 제출하는 방법도 있습니다.결국 예금잔액의 총합은 동일하기에, 매수인의 근로소득 및 신고된 소득 등 대비 예금액의 합계가 과다하지 않다면 문제되지 않을 것이고, 과다하다고 판단된다면 과다한 자금이 어떻게 축적되었는 지 확인하는 절차는 동일하게 진행될 것입니다.예금은 여러 곳으로 분산되어 있어도,최종 거래대금의 지급은 하나의 통장으로 하자자금조달계획서를 제출하는 시점에서는 어떤 통장으로 대금을 지급하는 지가 크게 중요하지 않습니다. 다만 추후 소명으로 이어질 경우, 거래에 사용한 통장은 (가)계약금 지급 전 2주, 잔금 지급 후 2주까지의 전체 통장거래내역을 제출해야 합니다.즉, 거래와 무관한 이체내역도 모두 제출해야 하는 것이고, 여기서 예상치 못한 세법상 리스크가 발생하는 경우가 많습니다. 물론 생활비를 사용하거나, 급여 등을 지급받은 내역만 있다면 문제되지 않으나, 소명을 용이하게 진행하기 위하여 꼭통장은 1개로 거래를 진행하는 것이 좋습니다.만약 공동명의로 구매하는 주택일 경우에는 공동명의자 각각 1개의 통장, 총 2개의 통장으로 거래를 진행하면 됩니다. 물론 대금의 지급은 지분율에 따라 부담해야 할 금액만큼 각각의 통장에서 이루어지는 것이 좋습니다.

자금조달게획서는 출처를 알 수 없는 현금, 특수관계인과의 차입 등 증여로 추정할 수 있는 자산이 있는지 파악하고 해당 자산에 대해 증여(상속)세 등을 추징하기 위하여 주택구입자들에게 자금조달계획서를 제출하도록 하는 것이라 볼 수 있습니다.​안녕하세요 검단신도시 김현우 세무사입니다.비규제지역 6억원 이상 주택인 경우와 규제지역의 주택을 매매하는경우, 토지의 매입 등에는 자금조달계획서를 제출해야만 합니다.자금조달계획서가 생소하여 많은 분들이 저를 비롯한 많은 세무사들에게 물어보고 계십니다.세무사는 자금조달계획서를 직접 작성하거나 대리하지 않지만 이와 관련된 세금(증여세, 양도세 등)에 대한 판단을 합니다. 따라서 작성방법을 직접 물으시기 보다는 증여로 볼 위험이 있는지 없는지에 대한 판단을 물으시고 작성방법은 공무원 및 분양사무실에 물어보는 것이 더 정확할 것입니다.하지만 세무사는 고객의 세금문제뿐 아니라 자산형성 등에 대하여 검토해드릴 필요가 있다고 생각하기에 자금조달계획서 작성에 대해 고객분들에게 설명을 해야될 부분도 존재하다고 판단하여 포스팅합니다.자금조달계획서는 주택을 구입할 경우 자금을 어떻게 마련했는지를 판단하기 위한 자료로, 크게 예금, 대출(차입), 증여(상속)신고자산별로 판단합니다. 이 3가지 금액을 합쳐 주택 구입에 대한 자금조달이 가능한지 여부를 판단하고 세금을 추징해야 되는지 등을 판단하기 위하여 주택(토지)구입자가 자금조달계획서를 제출하도록 하고 있습니다.​ 자금조달내역에 대해 제출하도록 하는 근본적 원인은 주택구입자금 중 미신고된 증여, 상속액이 있는지 파악하기 위함입니다. 앞서 설명한 예금, 금융권 대출 등은 은행에서 확인이 가능하나 출처를 알 수 없는 현금, 특수관계인과의 차입 등 증여로 추정할 수 있는 자산이 있는지 파악하고 해당 자산에 대해 증여(상속)세 등을 추징하기 위하여 주택구입자들에게 자금조달계획서를 제출하도록 하는 것이라 볼 수 있습니다.​자금조달계획서는 현재 보유하고 있는 자금에 대한 내용, 미제출 사유서 등을 작성하여 제출하셔야 하는데 자금조달내역은 크게 자기자본, 타인자본으로 나누어지며 각각의 기재항목 및 증빙자료 예시는 아래와 같습니다.주로 고객분들이 질문하는 사항으로는 현재 조달 내역이 주택을 구매하는데 상관이 없는지, 현재 없는 대금(주택 매각으로 자금조달, 차후 증여예정 등)증빙자료를 어떻게 작성해야 하는지 문의하십니다.​자금 조달계획서에 적힌 내용이 주택 값을 상회 한다면 주택 구매에는 별다른 이상이 없고 출처 불분명한 자금, 차입금 등에 대해 증여세를 부과할 것입니다. 해당 부분에 대해서는 세무대리인과 상의하시기 바랍니다.​현재시점에 확실치 않은 대금에 대한 증빙(아직 매각하지 않은 주택으로 자금마련, 차후 증여 받은 계획 등)은 '미제출 사유서'를 작성하여 제출하시면 됩니다.​자금조달계획서 작성은 증빙자료만 잘 갖춘다면 그렇게 어려운 일이 아닙니다. 증빙자료를 어떻게 갖춰야 하는지 해당 사안이 증여세 등 세금과 관련된 문제로 번질 수 있는지 등은 세무대리인이나 공무원 등에게 문의하시기 바랍니다.​저희 사무실에서는 작성 상담 등을 진행하고 있으니 언제든지 상담요청 주시기 바랍니다.