형제분의 집에 전입했을 경우 재산세 요율이 어떻게 되나요?

반갑습니다. 최지호 세무사입니다.최근 부모님이나 형제에게 집을 무상으로 빌려주는 경우에 대한 문의가 많습니다.특히 시가 13억 원이 넘는 고가주택을 부모 명의로 보유하면서 자녀가 거주하시거나, 형제자매가 함께 사는 경우에는 '증여세' 문제가 발생할 수 있습니다.오늘은 가족 간 무상임대차의 세무상 판단 기준을 사례를 통해 구체적으로 정리해보겠습니다.고가주택 무상사용 시 증여세 판단가족 (부모님, 형제, 자녀 등)에게 무상으로 거주하게 한 경우그 집의 시가가 13억원을 초과하면 '무상사용 이익'을 증여로 봅니다.이때의 증여세 납세의무자는 부동산을 무상으로 사용하는 가족(부모님, 자녀, 형제)입니다.즉, 부모님이나 형제가 무상으로 사용하여 얻은 이익이 아래에서 설명할 계산 구조의 한도를 초과하면 사용자가 증여세를 부담해야 합니다.증여세 계산 구조 (5년 단위 과세)무상사용 이익은 「 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 」에 따라 5년치 사용이익을 현재가치로 평가합니다.즉, 한 번에 5년 단위로 계산하며, 5년이 지나도 계속 무상거주가 이어지면다음 5년 단위로 다시 계산해 과세가 반복됩니다.무상사용이익이 5년 누적 1억 원을 초과할 경우 증여세 과세가 이루어지며,그 기준이 되는 주택가액은 약 13.18억 원입니다.ex) 13.18억 * 2%(임대요율) * 3.7908(5년 현재가치율) = 99,925,488 원(1억 원 초과 시 과세)따라서 시가 13억 원 이하의 주택의 무상임대차계약은 증여세 리스크에서 벗어남을 알 수 있습니다.시세 13억 초과되는 고가주택 전세 계약가족 간 무상임대는 흔하지만, 13억 원이 넘어가는 순간부터는 세법상 증여로 간주될 수 있습니다.따라서 무상임대차 계약서 작성, 적정 임대료 지급, 전세보증금 설정은 필수적입니다.이 경우 적용되는 저가임대차의 증여세 계산 기준은 「 상속세 및 증여세법 시행령 제31조 제6항 」에 따라시가의 30%와 3억 원 중 작은 금액까지만 시세 차이를 인정합니다.즉, 시가 20억 원짜리 아파트의 전세가가 12억 원이라면 12억의 30%와 3억 원 중 낮은 금액인 3억 원을 낮출 수 있으며,이를 초과한 금액은 증여세 과세대상이 됩니다.가족 간 월세 계약 시 적정 임대료 기준가족 간(형제자매 포함)월세 계약은 무상임대보다 유상임대 형태로 설정하는 것이 원칙적입니다.다만, 임대료를 과도하게 낮게 책정하면 세법상 저가임대차로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다.세법상 월세에 대해 '몇 퍼센트 이상이어야 한다'는 명문 규정은 없습니다.그러나 실무에서는 다음 두 기준이 과세여부 판단의 핵심 지표로 활용됩니다.1. 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 제3항(무상사용이익 2% 규정) > 부동산을 무상으로 사용할 경우, 당해 재산가액의 2%의 사용이익을 월세 적정가 산정의 기초로 증여가액으로 평가합니다.2. 「 상속세 및 증여세법 시행령 제31조 제6항 」(30% 또는 3억 원 규정) > 저가 또는 고가 거래에 따른 이익은 시가의 30%에 상당하는 가액 또는 3억 원 중 적은 금액을 초과하는 부분으로 한다.따라서 시세 20억 원의 아파트를 가정했을 때 당해 재산가액의 2%는 1년 간 4천만원의 월세이고, 이의 30%에 해당하는 1년 간 2천 8백만원의 월세 정도로 설정한다면 증여세 과세 위험을 피할 수 있다는 의미입니다.가족 간 부동산 사용은 '증여가 아니다'라고 생각하기 쉽지만, 세법은 이를 '경제적 이익의 이전'으로 보고 있습니다.특히 13억 원을 넘는 고가주택의 경우 단순한 무상임대라도 증여세 과세가 이루어질 수 있습니다.따라서, 무상임대차 계약서 작성, 임대료 설정, 금전대차 증빙 관리는 필수적인 세무 리스크 관리 요소입니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 문자로 언제든지 남겨주세요.

요즘 코로나 때문에 국가보건재정도 많이 들어가고, 보험료를 낼 경제활동인구는 점점 줄고 있습니다. 그러다 보니 건강보험료가 매년 상승하여 부담을 주고 있지요. 2021년 기준으로는 건강보험료가 6.86%이고, 장기요양보험료가 건강보험료의 11.52%입니다. 그러니까 7.650272%가 건강보험료로 부과됩니다. 사실상 세금에 가까운 금액이지만 4대 보험에 속하여 ‘보험료’라고 부르다 보니, 체감상 부담이 되어봐야 얼마나 되겠나 하며 넘기는 경우가 많습니다. 그러나 결코 만만한 존재가 아닙니다. 세금 같은 경우 어느 정도 대비를 하기도 하고, 맞닥뜨렸을 때도 당황스럽다는 느낌은 잘 없는데, 오히려 건강 보험료가 많이 나오면 정말로 큰 충격이 될 수 있습니다.​​1. 분류​건강보험료의 세계에는 3종류의 사람이 있습니다. 직장을 다니면서 근로소득을 얻고 있는 사람을 [직장가입자]라고 합니다. 그리고 그런 자에게 부양되고 있는 입장에서 건강보험료를 내지 않는 사람을 [피부양자]라고 합니다. 마지막으로 [직장가입자]도 아니고 [피부양자]도 아니면 [지역가입자]라고 합니다.​​2. 직장가입자​[직장가입자]는 직장에서 4대보험자격 취득신고를 한 사람들입니다. 보수월액(비과세 뺀 급여라고 봐도 됨)에 요율을 곱하여 건강보험료를 부담합니다. 건강보험료는 혼자서 부담하지 않고, 절반은 본인이 내고, 나머지 절반은 회사가 냅니다. 회사가 급여를 지급할 때, 보험료의 절반만큼 급여에서 떼어 두고 급여를 줍니다. 급여명세서를 받아보시면 그런 내용이 잘 나와 있습니다. 그리고 회사몫 절반과 맡아 둔 절반을 합하여 공단에 납부하는 식입니다.​[직장가입자]가 투잡을 하면 어떻게 될까요? [직장가입자] 신분은 유지됩니다. 직장에서 신고한 보수월액 외에 소득이 연 3,400만원까지도 문제삼지 않습니다. 그러나 연 3,400만원이 넘어가면, 연 3,400만원이 넘는 소득에 대해 별도의 보험료가 나오기 시작합니다. 이때 고지서가 회사로 가지는 않고, 집으로 날아옵니다. 공단 직원에 의하면, 회사가 알 수 있는 부분은 아니라고 합니다.​​3. 피부양자​[피부양자]는 보험료를 내지 않습니다. 만약 여러분이 누군가의 피부양자 신분이라면, 가능한 한 유지하는 것이 좋겠죠. 피부양자였다가 직장에 가입하면 [직장가입자]가 되겠고요, [피부양자] 자격조건을 어기게 되면 [지역가입자]로 바뀌게 됩니다.[피부양자]를 유지하기 위한 요건에는 3가지가 있습니다. 부양요건, 소득요건, 재산요건입니다.​(1) 부양요건​직장가입자에 의하여 주로 생계를 유지하는 자로서, 배우자, 직계존비속과 그 배우자, 형제자매입니다. 형제자매는 30세 미만, 65세 이상이거나 장애인이어야 하고, 또한 미혼이어야 합니다. 그리고 부모가 없거나 부모가 소득이 없어야 합니다.​(2) 소득요건​1) 종합소득금액의 합계액이 연 3,400만원이 넘으면 안 됩니다.이때 종합소득금액은 소득세법에서 말하는 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타소득금액의 합을 말합니다. 그러니까 필요경비나 근로소득공제, 연금소득공제액을 제외한 금액을 말합니다. 또한 근로소득금액과 연금소득금액은 30%의 금액으로 합니다.비과세소득은 제외하고 양도소득과 퇴직소득도 포함하지 않습니다. 이자소득과 배당소득으로서 1천만원 이하여서 분리과세되는 경우는 제외합니다. 반대로 분리과세 주택임대소득은 원래 분리과세대상이지만 여기에 포함됩니다.2022년 7월부터는 이 금액이 줄어서 연 2,000만원을 넘으면 안 됩니다. 그러니까 기존에 피부양자로 건강보험료를 내지 않던 사람이 피부양자 자격을 잃게 되는 일이 점점 많아집니다.​2) 사업소득이 있으면 안 됩니다.위에서 종합소득금액이 3,400만원이 넘으면 안 된다고 했지만, 원래는 사업소득이 있으면 안 됩니다.대신, 사업자등록을 하지 않고 벌어들이는 프리랜서 사업소득은 연간 500만원 이하로 있는 것은 괜찮습니다. 사업소득금액을 말하기 때문에, 필요경비를 뺀 금액입니다. 이 금액은 사업소득이지만 일단 괜찮고, 다시 종합소득금액 3,400만원에 포함되어 총액 검증을 받게 되겠습니다.또한 사업자등록이 있어도 사업소득이 실제로 0이 되는 경우, 예를 들어 분리과세 주택임대소득을 임대주택사업자로 등록하여 200만원 ~ 400만원의 경비를 인정받아 결국 과세표준이 0이 되는 경우에도 괜찮습니다.​(3) 재산요건​1) 재산가액이 5.4억 이하여야 합니다.이때 재산가액은 재산세 과세표준액을 말하는데, 공시가격의 60%를 말합니다. 공시가격이 시가의 60% ~ 80%이므로, 실제 시가가 5.4억을 넘더라도 자세히 살펴보면 범위 내일 수 있습니다.​2) 재산가액이 5.4억에서 9억원 사이도 괜찮습니다.다만 종합소득금액의 합계액을 연 1,000만원 아래로 유지해야 합니다. 재산은 많고 현금흐름은 적은 고령자들을 위한 조건입니다.​​4. 지역가입자​[지역가입자]는 [직장가입자]도 아니고, [피부양자]도 아닌 사람으로, 대개 개인 사업을 하는 사람들입니다. 소득수준에 따른 점수와, 재산수준에 따른 점수를 합하고, 점수당 201.5원을 곱합니다. 이때 소득이란, 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타소득의 합을 말합니다. 사업소득은 순소득을 말합니다. 소득수준에 따른 점수는 82점부터 32,372점까지 있습니다. 연 사업소득 30,000,000원 정도라면, 소득점수 981점으로 보험료가 월 197,671.5원입니다. 이렇게 낸 지역가입자 보험료는 추후 사업소득에서 필요경비 처리는 할 수 있기 때문에, 세금은 줄여주게 됩니다.​만약 부부가 둘 다 지역가입자라면, 소득을 합해서 점수를 따집니다. 이 경우 상당한 부담이 될 수 있습니다.​한편 개인 사업을 하는 사람이 직원을 고용하여 4대보험 자격을 취득하게 하면, 직원 중에 가장 급여가 많은 사람과 같은 수준으로 [직장가입자]의 셈법을 적용받을 수 있습니다. 그러면 급여에 비례해서만 건강보험료를 내기 때문에, 재산이 많은 사람들은 보험료를 절약할 수 있게 됩니다.

2) 가족관계​이어서 생계만 같이 한다고 되는 것이 아니라, 혈연 관계여야 합니다. 그 중에서도 ① 거주자 및 배우자의 직계존비속과 그 배우자 ② 형제자매의 관계여야 합니다. 그러니 이 혈연관계가 아니면 아무리 같이 살아도 한 세대가 아닙니다. 주택 수를 따로 계산합니다.​거주자 및 배우자의 직계존속과 그 배우자란, 부모, 시부모/장부모, 조부모, 외조부모를 말합니다. 직계비속과 그 배우자란, 자녀, 며느리/사위, 손주, 손주사위/손주며느리를 말합니다. 양자와 양부모를 모두 포함합니다.​거주자 및 배우자의 형제자매란, 형/오빠/누나/언니/동생, 시숙(아주버님)/시동생(도련님)/시누이, 처형/처남/처제를 말합니다.​그러므로, 다음은 생계를 같이 하고 있더라도 1세대가 아닙니다. 잘 알아두시면 도움이 됩니다.​고모, 이모, 큰아버지, 삼촌은 1세대에 포함되지 않습니다. 조카가 그 분들의 주소로 전입하여 생계를 함께 하게 되어도, 주택 수를 합하는 1세대가 아닙니다. 그런데 그렇다고 해서 조카가 바로 독립세대가 되는 것은 아니고, 앞서 본 것처럼 부모 세대에서 일시적 퇴거로 보는 경우도 있으니 주의해야 합니다. 또한 형수, 제수, 매형, 매제, 형부, 제부, 올케도 1세대에 포함되지 않습니다. 주소를 함께 하면서 같이 살고 있어도, 주택 수를 합하는 1세대가 아닙니다.​그러다 보니 이상한 상황도 생기는데요, 부부와 남편, 그리고 남편 동생이 셋이서 함께 산다고 합시다. 그러면 아내 입장에서 생계를 함께 하는 남편의 동생(시동생/시누이)은 배우자의 형제자매에 해당하여 1세대의 구성원으로 봅니다. 그러므로 시동생/시누이가 가진 주택수에 영향을 받습니다. 그런데 반대로, 시동생/시누이 입장에서 아내는 형수/새언니가 되는데요, 형제자매의 배우자는 법에 정해져 있지 않아, 형수/새언니의 주택수에 영향을 받지 않습니다.​재일46014-1670(1997.07.09)[질의] 어머니의 동생인 이모(호적상 미혼, 63세)를 조카인 제가 생활비를 부담하고 있습니다. 이모가 현재 집을 보유하고(5년)있고, 저 역시 집을 소유하고 있습니다. 의료보험 때문에 이모와 제가 한세대로 구성하려고 합니다. 이때 한 세대가 되었을 때, 1가구 1주택이 됩니까. 아니면 1가구 2주택이 됩니까.[회신] 현행 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만을 보유하고 있는 경우로서 당해주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말하는 것임. 이 경우 1세대를 구성하는 가족에는 거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말하는 것이므로 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 거주자가 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 거주자의 이모와 세대를 합친 경우에도 1세대 1주택이 되는 것임.​​3) 직계비속​직계비속이 부모와 동일한 주소 등에서 생계를 같이 하고 있는 경우에는 당연히 한 세대입니다. 반대로, 직계비속이지만 부모와 동일한 주소 등에서 생계를 같이 하고 있지 않다면 1세대가 아니어야 합니다. 그런데, 직계비속이 아직 결혼을 하지 않았으면 1세대를 구성하는 뼈대인 배우자의 존재가 없어 1세대를 구성하지 못합니다. 그래서 독립세대가 되지 못합니다. 부모와 함께 있다면 부모의 세대로 포함되고, 배우자가 있는 형제자매와 함께 사는 경우에는 그 세대에 포함됩니다.​하지만 배우자가 없는 경우에도 세대를 구성할 수 있게 되는 경우가 있습니다. 아래의 요건 중 어느 하나만 충족하면 독립 세대를 구성할 수 있습니다. 하지만 주의하세요, 배우자 없이 1세대를 구성할 수 있기는 하지만, 그럼에도 불구하고 누군가와 같은 주소 등에서 생계를 함께 하는 경우에는 다같이 한 세대입니다. 1세대를 구성할 때에 배우자가 없이도 가능한 방법을 말하는 것이지, 무조건 독립세대가 된다는 뜻은 아닙니다. 그러므로 아래의 요건을 갖추면서 또 동일한 주소가 아니고, 부모와 생계를 함께 하지 않아야 비로소 독립세대가 됩니다.​① 먼저 거주자의 나이가 30세를 넘게 되면, 독신 라이프스타일을 인정하여, 배우자가 없어도 1세대를 구성할 수 있도록 길이 열립니다. 그러면 가족과 같은 주소 등에서 생계를 같이하지 않고, 혼자서 주소에서 생계를 유지하는 경우에는 혼자서 독립세대가 됩니다. 만 나이로 30세입니다.​② 배우자와 사별하거나 이혼했다면, 배우자가 있는 것과 마찬가지로 독립세대를 구성할 수 있는 사람의 자격은 되었다고 봅니다.​③ 법 제4조에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상인 경우에는 경제적으로 자립이 가능하다고 봅니다. 2021년에는 1인가구 기준 월 소득 731,132원이고, 연 8,773,584원입니다. 그 정도 소득을 벌고 있으면 배우자 없이도 1인 1세대를 구성할 수 있습니다. 그러나 미성년자는 이런 소득이 있어도 독립세대 구성 불가입니다. 미성년자는 ①도 안 되고, ③도 안 되니, ②로 독립세대가 될 수 밖에 없는데 현실적으로 미성년자인데 결혼한 사람은 없죠? 그러니 미성년자는 독립세대가 거의 불가능입니다.​법 제4조에 따른 소득이라고 하면, 종합, 퇴직, 양도소득을 말합니다. 그러면 미성년자가 양도 한 번만 해서 연 900만원만 넘겨주면 오케이일까요? 판례에서는 그 소득이 일시적인지도 봅니다. 아래 첫 번째 판례에 따르면, 자녀가 일당 6만원으로 월급 96만원 이상을 벌었는데요, 그래도 그 소득에 대해서 일시적이라고 보아 인정해주지 않았습니다. 그래서, 소득기준은 비교적 장기간에 걸쳐서 안정적이고 반복적으로 소득을 벌어들일 때 인정되는 기준이라고 생각하고 조심스럽게 접근해야 합니다.​소득세법 시행령 제152조의3(1세대의 범위)법 제88조제6호 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우3. 법 제4조에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.​심사양도2012-175(2012.11.27)K는 청구인의 쟁점아파트 양도당시 인턴과정 수련 전으로서 치과의원에서 의사보조 업무를 수행하면서 1인 가족 최저생계비 이상인 총 96만원(일당 6만원)의 소득이 발생하여 독립적인 생계를 유지하였다고 주장하지만, 그 일시적인 소득을 제외하고는 독자적인 소득이 없었으며 청구인이 쟁점아파트 보유기간 내내 K는 독립된 세대주의 지위에 있지 아니하여 비록 K가 주민등록이 청구인과 달리 되었고 약간의 소득이 있었다는 사실만으로 청구인과 별도의 1세대를 구성하였다고 인정하기에 부족한 점(대법원2010두13241, 2010.10.14.선고, 같은 뜻) 등을 고려하여 볼 때, 쟁점아파트 양도 당시 청구인과 K가 별도의 독립세대를 구성하였다는 청구인의 주장을 받아들이기가 어려운 것으로 보여 진다.

세법에서 배우자, 직계존비속, 형제자매는 대표적인 특수관계인입니다. 특수관계인 범위의 표준이 되는 것이 국세기본법상 특수관계인인데요, 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항에서 말하는 [6촌 이내의 혈족과 4촌 이내의 인척, 배우자]를 기본으로 하고 있습니다. 그런데, 배우자, 직계존비속과 형제자매는 법에서 취급이 미묘하게 다릅니다. 오늘은 배우자, 직계존비속에게는 적용되지만, 형제자매에게는 적용되지 않는 법들을 소개해봅니다.​​1. 증여추정​요즘 같이 주택이 잘 안 팔릴 때에는 가족간 주택의 증여나 매매를 고려하게 됩니다. 그런데 가족간 매매의 가장 큰 단점은, [상속세 및 증여세법 제44조] 증여추정규정입니다. 가족끼리 매매를 하는 경우에는 매매 자체를 부인하고 증여로 추정합니다. 그러고는 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에만 매매로 인정합니다. 그 대가도 소득신고가 된 금액만을 인정합니다. 증여가 아니라는 사실을 납세자가 입증하여야 합니다. 그래서 사실상 세무조사를 받는 것과 같이 되어 아주 부담스럽습니다.​그런데 신기하게도 이러한 증여추정의 적용 대상은 배우자 또는 직계존비속으로 한정하고 있습니다. 형제자매는 포함되지 않습니다. 그래서 형제자매끼리 매매계약서를 쓰는 경우에는 함부로 증여로 추정되지 않고 매매의 효력이 일단 인정됩니다. 물론 대가를 실제로 받지 않았다든지, 자금출처가 모자란다든지 하는 정황이 있으면 증여가 될 수 있습니다만, 증여라는 주장은 세무서에서 입증해야 합니다. 그래서 납세자에게 유리합니다.​상속세 및 증여세법 제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우​상속세 및 증여세법 시행령 제33조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정)③ 법 제44조제3항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우​​2. 양도소득세 이월과세​어느 한 사람이 오랜기간 보유한 물건을 파는 경우 양도소득세 부담이 상당합니다. 그 이유는 취득가액과 양도가액의 차이가 크게 벌어져있기 때문입니다. 하지만 만약 취득가액을 높일 수 있다면 양도차익이 줄어들어 양도소득세도 줄일 수 있겠지요?​증여받은 재산은 증여일 현재의 가액이 취득가액이 됩니다. 그러므로 가족간에 증여를 먼저 거친 다음에 양도소득세를 계산하는 경우 양도소득세가 대폭 감소합니다. 그 대신 증여세가 부과되겠지만, ① 가족간 공제액을 받아 증여세를 줄일 수 있고, ② 10%부터 시작하는 누진세율을 별도로 적용하므로 대부분 이익인 결과가 됩니다.​이것을 방지하기 위해서, 가족으로부터 증여받은 재산을 5년 이내에 양도하는 경우 그 양도 자체를 인정해주기는 하지만, 취득가액을 증여일 현재 가액이 아니라, 당초 증여자가 취득한 가액으로 회귀시켜버립니다. 이것을 양도소득세 이월과세라고 합니다. 그래서 가족에게 증여받은 재산은 5년 이내에 팔지 말라는 이야기가 나오는 것입니다.​그런데 신기하게도 양도소득세 이월과세는 가족 중에서 배우자와 직계존비속만 적용합니다. 형제자매는 적용하지 않습니다. 형제자매에게 증여받은 재산은, 5년 이내에 팔더라도 취득가액이 원상복귀되지 않습니다. 그래서 납세자에게 유리합니다.​소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)⑨ 상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 생략)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(생략)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.​소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산​이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.​​3. 무상승계취득세​가족 간에 주택을 증여하는 일이 정말 많습니다. 그러면 증여세도 무섭지만 증여취득세(무상승계취득세)도 정말 만만치가 않습니다. 현행법상 [4% + 2%*4 = 12%]로 하고 있습니다. 이 세율을 과세표준에 곱하게 되는데요, 지금은 과세표준을 시가표준(공시가액)으로 적용할 수 있어서 좀 낫지만, 2023년부터는 시가인정액이 과세표준이 되므로 앞이 캄캄합니다.​다행히 취득세율을 3.5%로 할 수 있는 경우가 있습니다. ① 조정대상지역에 있는 주택이 아닌 경우 ② 시가표준이 3억원이 안 되는 경우 ③ 1세대 1주택자(증여자)가 소유한 주택을, 가족이 증여받는 경우입니다.​그런데 1세대 1주택자가 증여하는 주택이라고 하여도, 그 수증자가 증여자의 형제자매인 경우에는 취득세가 3.5%가 되지 않고 12%입니다. 오직 배우자나 직계존비속이 증여받은 경우에만 3.5%로 나아갈 수 있습니다. 그래서 납세자에게 불리합니다.​지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득”이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.​지방세법 시행령 제28조의6(중과세 대상 무상취득 등)① 법 제13조의2제2항에서 “대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택”이란 취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 3억원 이상인 주택을 말한다.② 법 제13조의2제2항 단서에서 “1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 해당 주택을 배우자 또는 직계존비속이 법 제11조제1항제2호에 따른 무상취득을 원인으로 취득하는 경우​현행 지방세법 제10조(과세표준)② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.​2023년 시행예정 지방세법 제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)① 부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 “취득당시가액”이라 한다)은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 “시가인정액”이라 한다)으로 한다.​

1세대 1주택 비과세1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하며 요건을 갖춘 경우 양도소득세가 비과세됩니다.비과세 여부는 보유기간과 거주기간 요건을 갖추었는지로 판단합니다.① 취득 당시 비조정대상지역에 있는 주택인 경우 : 보유기간이 2년 이상이면 비과세됨② 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택인 경우: 보유기간이 2년 이상 + 거주기간이 2년 이상③ 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이라도 2년 거주요건이 없는 경우:-2017년 8월 2일이전 또는 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결, 계약금을 지급-계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우거주기간 요건거주기간은 '세대전원'이 주택에 실제로 거주한 기간을 말하며, 그 판단은 다음과 같습니다.주민등록표상의 전입일과 전출일(거주기간)주민등록표상의 전입이 되어있지 않은 경우: 실제 거주한 사실을 입증해야함.주민등록표상은 전입이나 실제 거주하지 않은 경우: 거주기간 인정하지 않음.4.'세대전원'이 거주해야 하지만 다음의 사유로 거주하지 못한경우, 나머지 세대원이 거주했다면 거주기간 인정. - 고등학교 이상의 취학 - 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편 - 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양 - 학교폭력예방으로 인한 전학거주요건의 예외1.상생임대주택의 특례 1) 상생임대주택 요건① 직전임대차계약 대비 임대보증금 등 을 5% 이내 인상하여 2년 이상 임대한 주택② 임대한 기간이 1년 6개월 이상인 직전임대차계약 존재③계약체결기간 2021.12.20.~2024.12.31. 2) 거주기간의 제한을 받지 않는경우①1세대 1주택 비과세 거주기간②거주주택 비과세 거주기간③장기보유특별공제 거주기간 판단시 거주기간2. 2년이상 보유·거주 요건 필요없는 경우 1) 임대주택-민간건설임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우:>임차일부터 양도일까지의기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년이상 2) 수용되는 주택과 그 부수토지-사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부-「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우>그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지 포함) 3)해외이주/ 취학,근무상 형편으로 세대전원 출국시-해외이주법에 따른 해외이주-1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학/근무상의 형편으로 출국>출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터2 년 이내에 양도. 4) 취학, 근무상의 형편, 1년이상 질병의 치료나 요양- 고등학교 이상의 취학- 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편- 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양- 학교폭력예방으로 인한 전학>거주기간이 1년 이상이면 2년 이상 보유·거주 요건 필요없음1세대란?거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 자로 다음을 포함한다.-배우자: 법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 사람-거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함)-형제자매- 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 일시 퇴거한 사람을 포함다음이 별도세대를 구성하고 독립된 생계를 유지하는 경우에는 배우자가 없어도 독립된 ‘1세대’로 봄.(소득세법시행령 제152조의 3)1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우3. 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. -미성년자의 경우를 제외, 불가피한 경우에는 그러하지 않음.