감가상각비 내용연수에 대해서..

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은임대사업이나 사업용으로 사용하던 건물을 감가상각을 할지에 대한 것입니다. 감가상각을 하는 경우 양도세가 늘어나게 되므로 유의해야하는 부분입니다.세부적으로 살펴보면,감가상각은 선택이고, 임대사업이나 사업에 사용하는 건축물은감가상각하면 소득세가 줄어듭니다건축물의 경우, 기준내용연수는 40년이고 내용연수는 30년~50년 사이에서 선택을 할 수가 있습니다. 따라서, 감가상각을 하는 경우에는 사업소득의 필요경비로 인정이 되어 종합소득세가 줄어들게 됩니다.예를 들어]월세가 1,500만원인 임대사업자이고 건물의 취득가액이 40억원이고 40년간 상각을 하는 경우① 연간임대수입 = 1.8억원② 감가상각비 = 40억원/40년 = 1억원③ 수리비등 = 3천만원사업소득은 5천만원입니다.만약, 상각을 하지 않았다면 사업소득은 1.5억원이 됩니다.적용세율 35%라면, 상각을 하여 연간 3,500만원의 소득세를 절감할 수가 있습니다.감가상각을 한 경우, 양도세 계산시취득가액에서 차감하게 됩니다사업소득만 고려하면, 감가상각을 최대한 하는 것이 유리합니다. 그러나, 이 경우 향후에 해당 건물을 처분할 때 문제가 발생합니다.왜냐하면, 이미 사업소득에 필요경비로 산입하였기 때문에 향후 양도할 때도 당초 취득가액을 인정하면이중으로 공제가 되는 셈이므로 양도세 계산시 감가상각을 한 금액은 취득가액에서 차감하게 됩니다. 즉, 양도세가 늘어납니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-521 , 2008.03.13[ 제 목 ]부동산임대소득금액 계산시필요경비로 산입한 감가상각비[ 요 지 ]감가상각비로서 각 년도의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서필요경비에 산입한 금액이 있는 때에는필요경비에 산입한 감가상각비를 취득가액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 하는 것임.[ 회 신 ]귀 질의의 경우 양도하는 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정함에 있어 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 년도의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입한 금액이 있는 때에는「소득세법」제97조제2항 규정에 따라 필요경비에 산입한 감가상각비를 취득가액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 하는 것입니다.위의 사례의 경우,10년이 경과되었고 해당 건물의 가격이 50억원으로 상승한 경우,양도차익은① 감가상각을 한 경우 = 50억원 - (40억원 - 10억원) = 20억원② 감가상각을 안한 경우 = 50억원 - 40억원 = 10억원결과적으로, 감가상각을 함으로 인해 10년뒤 양도할 때 10억원의양도차익이 증가하게 됩니다.만약 적용세율이 45%라면 감가상각을 안하는 경우보다 4억5천만원의 양도세를 더 내게됩니다.결과적으로, 이 경우에는 상각을 하지 않는 것이 유리합니다.상속이나 증여를 할 계획이면, 상각을 하는 것이 유리합니다상속이나 증여로 취득하는 자산의 취득가액은 상속 증여 재산평가액이 새로운 취득가액이 됩니다.따라서, 기존에 사업에 사용하던 건물에 대한 감가상각을 한 경우라도 해당 건물을 상속이나 증여로 취득하게 된다면 향후 건물을 처분하는 경우에는새로운 평가액이 취득가액이 되므로 기존의 감가상각비로 계상한 것을 차감하지 않습니다.따라서, 사업용 건물을 돌아가실 때까지 보유할 생각이라거나 증여할 계획이라면감가상각을 하여 사업소득을 줄이는 것이 유리합니다.소득, 서면-2016-소득-3743 [소득세과-2023] , 2016.12.30[ 제 목 ]상속으로 취득한 사업용 고정자산의 취득가액 및 감가상각방법, 내용연수의 적용[ 요 지 ]부동산임대업을 상속받은 거주자가상속으로 사업용 고정자산을 취득한 경우에 상속이 개시된 날의 시가를 해당 자산의 취득가액으로하는 것이고, 해당 자산에 대한 감가상각방법, 내용연수의 적용은「소득세법 시행령」제63조, 제63조의 3, 제64조 및 같은 법 시행규칙 제32조, 제35조에 따라 하는 것임양도, 서면인터넷방문상담5팀-1226 , 2008.06.10[ 제 목 ]증여로 취득한 자산을 양도하는 경우 실지취득가액[ 요 지 ]실지거래가액으로 자산의 양도차익을 산정함에증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」의 평가원칙에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것임정리하면,부동산임대업이나 사업용으로 사용하던 건물을 감가상각하는 경우, 매년 한도내 금액은 사업소득 필요경비로 인정되므로종합소득세 절감 효과가 있습니다.그러나, 해당 건물을 양도하는 경우 양도세 계산시 취득가액에서 기존에 사업소득에 필요경비로 산입한 감가상각비는 차감을 하도록 하고 있습니다.결과적으로 양도세는 늘어나게 됩니다.따라서, 부동산임대업이나 사업용으로 사용하던 건물을 감가상각 하여사업소득을 줄이는게 유리한지 아니면 하지 않고 양도세를 줄이는 것이 유리할지는 비교를 해보아야 합니다.다만, 해당 건물을 상속이나 증여로 물려줄 계획이라면새로운 취득가액은 상속 증여 평가액이 되고 기존 감가상각비를 취득가액에 차감하지 않으므로 종합소득세 절감목적으로 감가상각을 하는 것이 유리합니다.

사업자라면 업무용 차량을 구입할 때 세금 문제는 없는지 고민하게 된다. 종전에 회사 명의로 차량을 구입하거나 임차해 가족이 이용하는 등 임직원의 사적인 용도로 사용을 하면서 차량유지비 등으로 처리해 세금을 탈루하는 일이 많았다. 그렇다고 사적인 용도로 사용하는 것을 적발하기도 어려운 실정이었다. 이에 따라 회사 차량을 이용해 탈세하는 것을 막기 위해 법인세법과 소득세법에서 업무용 승용차 관련비용의 손금불산입(필요경비불산입) 특례규정이 신설되었으며, 2016년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도부터 적용됐다.세법의 내용이 방대하고 복잡하다 보니 사업자들은 해당 규정을 정확하게 이해하지 못해 오해하는 부분이 생기기 마련이다. 대부분 일정 금액을 초과하면 세무상 비용으로 인정을 받지 못하는 것으로 이해하지만 업무용 승용차 관련비용의 손금불산입 특례규정의 취지는 업무와 관련 없는 사적 비용에 대해 규제하는 것이며, 고가의 자동차에 대해 단기적으로 비용처리하는 것을 막기 위함이다. 따라서 업무와 관련된 비용이라면 한도를 초과하더라도 장기적으로 비용 인정을 받을 수 있다.업무용 승용차 관련비용의 손금불산입 특례규정은 업무전용 자동차보험에 가입하도록 했으며, 업무용 승용차별로 관련비용이 1500만원을 초과하는 경우 운행기록부 작성을 의무화하였다. 차량 구입 시 세무상 감가상각 방법은 정액법, 내용연수는 5년을 적용해 강제로 상각하도록 하고, 감가상각비는 연 800만원 한도를 적용하고 있다. 아래는 그 세부내용들이다.업무용승용차란?업무용승용차 관련비용을 세무상 비용으로 처리하기 위해서는 업무전용자동차보험에 가입해야 하며, 국세청 고시에 따른 운행기록부를 작성하여야 한다. [사진 pixnio]업무용승용차란 사업자가 취득하거나 임차(렌트, 리스)한 개별소비세법 제1조 제2항 제3호에 해당하는 승용자동차를 말한다. 정원 8명 이하의 자동차가 해당하며, 화물차와 배기량 1000cc 이하인 경차는 제외된다. 기아자동차의 카니발 같은 승합차의 경우 7인승은 업무용 승용차에 해당하지만, 9인승은 업무용 승용차에 해당하지 않는다. 또한 운수업, 자동차임대업 등 사업에 직접 사용하는 승용자동차 등은 업무용승용차 규정의 적용대상이 아니다.업무용승용차 관련비용은?업무용승용차 관련비용의 범위는 사업자가 차량을 취득하거나 임차해 해당 사업연도에 지출하는 감가상각비, 렌탈료, 리스료, 보험료, 수선비, 자동차세, 통행료, 금융부채에 대한 이자비용 등 업무용 승용차의 취득·유지를 위해 지출한 모든 비용을 말한다. 주차비도 관련 비용에 포함되며, 외부업체로부터 업무용 승용차의 운전기사를 제공받고 지급하는 용역대가는 관련비용에 포함되지 않는다.세무상 비용 인정 받으려면업무용승용차 관련비용을 세무상 비용으로 처리하기 위해서는업무전용자동차보험에 가입하여야 하며,국세청 고시에 따른 운행기록부를 작성하여야 한다. 업무전용자동차보험은 해당 사업장의 임직원, 계약에 따라 업무를 위해 운전하는 사람만 보상하는 자동차 보험다. 업무용 승용차 관련비용이 1500만원(월할 안분계산) 이하인 경우에는 운행기록부를 작성하지 않아도 100% 비용 인정을 받을 수 있다. 관련비용이 1500만원을 초과하는 경우 운행기록부를 작성하지 않았다면 1500만원까지만 비용으로 인정되고, 초과분은 인정받지 못한다. 운행기록부를 작성하였다면 총주행거리에서 업무용 사용거리를 나누어 업무사용비율을 구하고, 업무용승용차 관련비용에서 업무사용비율을 곱한 금액을 세무상 비용으로 인정해준다.업무사용비율 계산 시 업무용 사용거리에는 출·퇴근도 포함되며, 제조·판매시설 등 사업장 방문, 거래처·대리점 방문, 회의 참석, 판촉 활동 등 업무수행에 따라 주행한 거리를 말한다. 또한 거래처의 접대와 관련 운행 및 대리운전도 업무상 거리에 포함된다.감가상각비와 감가상각비상당액차량구입시 감가상각비는 감가상각방법은 정액법, 내용연수는 5년을 적용해 계산한 금액을 연 800만원 한도(월수 안분계산)로 비용을 인정해준다. 차량을 리스 또는 렌트하는 경우 감가상각비가 없으므로 세법에 따라 리스료나 임차료 중 일정한 금액을 ‘감가상각비상당액’으로 계산하며 연 800만원의 한도를 적용한다. 리스나 렌트의 경우 감가상각비상당액은 다음과 같이 계산한다.①리스의 경우 리스료에 포함되어 있는 보험료, 자동차세, 수선유지비를 차감한 금액으로 한다. 다만, 수선유지비를 별도로 구분하기 어려운 경우 리스료에서 보험료와 자동차세를 차감한 금액의 7%를 수선유지비로 계산할 수 있다.②렌트의 경우 렌트료의 70%에 해당하는 금액으로 한다. 감가상각비 한도초과액의 추인은 일반적으로 5년 후에 감가상각비가 800만원에 미달하는 경우 연 800만원 한도로 추인해준다. 고가의 차량을 구입해 단기간 내에 감가상각하는 것을 막는 취지이고, 감가상각비 한도초과액에 대하여는 이후 장기적으로 연간 800만원을 한도로 비용처리가 가능한 것이다. 추가로 업무용승용차를 중간에 처분하여 업무용승용차의 처분손실이 800만원을 초과하는 경우 그 초과액은 비용처리하지 않고 이월시키며, 다음 사업연도부터 연 800만원을 한도로 추인해준다.특정법인에 대한 규제가족회사 소유의 고급승용차를 개인적으로 사용하는 사례가 있어 부동산임대업을 주업으로 하는 등 일정한 요건을 갖춘 법인에 대해서는 업무용승용차 관련비용 한도를 축소해 적용토록 하고 있다. 특정법인은 다음 요건을 모두 갖춘 내국법인을 말한다.① 사업연도 종료일 현재 지배주주가 보유한 주식의 지분율이 50%를 초과할 것② 해당 사업연도에 부동산 임대업을 주된 사업으로 하거나, 부동산임대수익·이자수익·배당수익의 합계가 매출액의 70% 이상일 것.③ 특수관계자 등을 제외한 상시근로자 수가 5인 미만일 것.이러한 특정법인의 경우 관련비용 한도가 축소되는 내용은 다음과 같다.① 운행기록부를 작성하지 않은 경우 1500만원 한도는 500만원으로 한다.② 감가상각비와 감가상각비상당액의 한도액은 800만원이 아니라 400만원으로 한다.③ 업무용승용차처분손실 비용처리 한도는 800만원이 아니라 400만원으로 한다.

안녕하세요.절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다.사업을 하다 보면 업무용으로 차량을 구입하거나리스 또는 장기렌트를 이용하는 경우가 많습니다.대표님들께서도 업무용승용차와 관련해다음과 같은 질문을 많이 하십니다.“차량을 구입하면 어디까지 비용처리가 되나요?”“리스와 장기렌트 중 어떤 방법이 유리한가요?”“차량 가격이 비싸면 비용처리가 제한되나요?”“운행일지는 꼭 작성해야 하나요?”“1,500만 원까지는 운행일지를 안 써도 된다고 하던데 맞나요?”특히 차량은 구입가격뿐만 아니라보험료, 유류비, 자동차세, 수선비 등매년 발생하는 비용도 적지 않기 때문에사업자라면 비용처리 기준을 미리 알아두는 것이 좋습니다.또한 차량을 일시불로 구입하는지,리스나 장기렌트로 이용하는지에 따라회계처리와 세무상 비용처리 방식도 달라집니다.이번 글에서는 사업용 차량을 준비하고 계신 대표님들을 위해일시불·리스·장기렌트의 차이부터업무용승용차 비용처리 한도와 운행기록 작성 기준,그리고 최근 추진되고 있는 전기차 관련 세법 개정안까지하나씩 정리해 보겠습니다.목차① 업무용승용차란?② 차량을 일시불로 구입하면 어떻게 비용처리할까?③ 리스와 장기렌트는 어떻게 다를까?④ 800만 원과 1,500만 원은 무엇을 의미할까?⑤ 운행기록부는 꼭 작성해야 할까?⑥ 일시불·리스·렌트, 무엇이 유리할까?⑦ 전기차와 내연기관 차량의 비용처리 한도가 달라질까?⑧ 업무용승용차는 구입 방법보다 관리가 중요합니다업무용승용차란?업무용승용차 관련 비용 규정은사업자가 업무에 사용하는 승용차의감가상각비, 임차료, 유류비, 보험료, 수선비,자동차세, 통행료 등 차량의 취득·유지와 관련된 비용에 적용됩니다.다만 운수업이나 자동차판매업 등사업에 직접 사용하는 차량처럼일반적인 업무용승용차 규정에서 제외되는 차량도 있습니다.따라서 단순히 사업자 명의로 차량을 구입했다고 해서모든 차량이 동일한 규정을 적용받는 것은 아닙니다.일반적인 사업용 승용차를 기준으로 보면차량의 구입·임차 방법과 관계없이업무에 실제 사용한 부분을 기준으로 비용처리가 이루어진다고 이해하시면 됩니다.차량을 일시불로 구입하면 어떻게 비용처리할까?차량을 일시불로 구입하는 경우차량 구입대금을 한 번에 전액 비용으로 처리하는 것은 아닙니다.차량은 사업용 자산으로 계상한 후감가상각을 통해 일정 기간에 걸쳐 비용으로 반영하게 됩니다.업무용승용차의 경우세법상 감가상각방법은 정액법,내용연수는 5년을 적용합니다.따라서 차량을 구입했다고 해서구입한 해에 차량가격 전체를 비용처리할 수 있는 것은 아닙니다.예를 들어 5,000만 원의 차량을 구입했다면단순 계산상 5년에 걸쳐 감가상각비가 발생하게 됩니다.다만 업무용승용차에는별도의 감가상각비 한도가 적용되기 때문에실제 회계상 감가상각비와세무상 비용으로 인정되는 금액이 다를 수 있습니다.현재 일반적인 업무용승용차의 경우업무사용금액 중 감가상각비는차량별 연간 800만 원을 기준으로 한도가 적용됩니다.한도를 초과한 금액은 바로 비용으로 인정되지 않지만일정 요건에 따라 이후 연도로 이월하여필요경비 또는 손금으로 산입할 수 있습니다.리스와 장기렌트는 어떻게 다를까?차량을 직접 구입하지 않고리스나 장기렌트를 이용하는 대표님들도 많습니다.리스의 경우 계약 형태에 따라 회계처리가 달라질 수 있지만,세법상 업무용승용차 관련 규정을 적용할 때는리스료 중 일정 금액을 감가상각비 상당액으로 보아감가상각비 한도를 적용합니다.장기렌트 역시렌트료 전체를 아무런 제한 없이 비용처리하는 것은 아닙니다.임차료 중 감가상각비 상당액에 대해서는업무용승용차의 감가상각비 한도가 적용됩니다.따라서“리스나 렌트는 차량을 구입하지 않았으니월 납입금 전액을 비용처리할 수 있다”라고 생각하면 안 됩니다.리스·렌트 역시 업무사용 여부와감가상각비 상당액에 대한 한도를 함께 확인해야 합니다.800만 원과 1,500만 원은 무엇을 의미할까?업무용승용차와 관련해대표님들이 가장 많이 헷갈리는 숫자가바로800만 원과 1,500만 원입니다.먼저 800만 원은업무용승용차의감가상각비 또는 임차료 중 감가상각비 상당액에 적용되는 연간 한도입니다.즉,차량을 구입한 경우에는 감가상각비,리스나 렌트를 이용하는 경우에는세법상 감가상각비 상당액을 기준으로연간 800만 원의 한도를 적용하게 됩니다.그렇다면 1,500만 원은 무엇일까요?1,500만 원은차량 관련 비용을 무조건 1,500만 원까지만비용처리할 수 있다는 의미가 아닙니다.운행기록부를 작성하지 않았을 때 적용되는 기준금액입니다.업무용승용차 관련비용이연간 1,500만 원 이하라면운행기록부를 작성하지 않아도업무사용비율을 100%로 적용할 수 있습니다.반대로 관련비용이 1,500만 원을 초과한다면운행기록부를 작성하지 않은 경우1,500만 원을 실제 관련비용으로 나눈 비율만큼만업무사용금액으로 인정됩니다.따라서 1,500만 원은“비용처리 한도”가 아니라“운행기록부를 작성하지 않았을 때 업무사용비율을 계산하는 기준”이라고 이해하시면 됩니다.운행기록부는 꼭 작성해야 할까?그렇다면 운행기록부는무조건 작성해야 하는 것일까요?꼭 그런 것은 아닙니다.업무용승용차 관련비용이 연간 1,500만 원 이하라면운행기록부를 작성하지 않아도업무사용비율을 100%로 적용할 수 있습니다.다만 차량 관련 비용이 1,500만 원을 초과한다면운행기록을 작성하는 것이 중요합니다.운행기록을 작성하면실제 총 주행거리 중업무에 사용한 주행거리가 얼마인지 확인하여업무사용비율을 계산할 수 있기 때문입니다.예를 들어 차량 관련비용이 연간 2,000만 원이고실제 업무사용비율이 80%라면업무에 사용한 비용은2,000만 원 × 80% = 1,600만 원으로 계산할 수 있습니다.따라서 차량을 업무에 많이 사용하는 대표님이라면운행기록을 꾸준히 작성해 두는 것이 좋습니다.특히 세무조사나 사후 검증 과정에서실제 업무 사용 여부를 설명할 수 있는 자료가 될 수 있기 때문에차량을 업무와 개인적인 용도로 함께 사용하는 경우에는더욱 꼼꼼하게 관리하는 것이 좋습니다.일시불·리스·렌트, 무엇이 유리할까?그렇다면 차량을 구입할 때일시불과 리스, 장기렌트 중어떤 방법이 가장 유리할까요?사실 정답은 없습니다.각각 장단점이 다르기 때문입니다.일시불의 경우차량을 직접 소유할 수 있다는 장점이 있고장기적으로 차량을 보유할 계획이라면금융비용을 줄일 수 있다는 장점도 있습니다.반면 초기 자금이 많이 필요하고차량가격을 바로 전액 비용처리할 수 없다는 점을 고려해야 합니다.리스의 경우초기 목돈 부담을 줄이면서원하는 차량을 이용할 수 있다는 장점이 있습니다.또한 차량을 직접 구입하는 것과 비교해현금흐름을 관리하기 편리할 수 있습니다.다만 계약 조건과 잔존가치,금융비용 등을 함께 확인해야 합니다.장기렌트의 경우차량 관리나 보험 등의 부담을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.특히 차량 관리에 직접 신경 쓰고 싶지 않은 대표님이라면장기렌트를 선택하는 경우가 많습니다.다만 역시 월 렌트료만 보고 판단하기보다는계약기간 전체에 걸쳐 실제로 부담하는 금액과계약 종료 후 차량을 어떻게 처리할 것인지까지함께 비교해 보는 것이 좋습니다.결국 세금만 놓고“리스가 무조건 유리하다”또는“장기렌트가 무조건 유리하다”라고 판단하기는 어렵습니다.차량 가격과 사용기간, 연간 주행거리,초기 자금과 월 현금흐름,보험 및 차량관리 필요성 등을 함께 비교해야 합니다.전기차와 내연기관 차량의 비용처리 한도가 달라질까?최근에는 업무용승용차와 관련해전기차를 이용하는 경우의 세법도변화가 예정되어 있습니다.현재 업무용승용차의 감가상각비 및리스·렌트의 감가상각비 상당액 한도는일반적으로 연간 800만 원입니다.그런데 2026년 8월 발표된 세법 개정안에서는친환경차 보급을 지원하기 위해업무용 전기·수소 승용차의연간 감가상각비 및 감가상각비 상당액필요경비·손금 산입 한도를기존 800만 원에서1,000만 원으로 상향하고,그 밖의 업무용승용차는800만 원에서 700만 원으로 하향하는 방안이 제시되었습니다.다만 이 내용은현재 확정되어 시행 중인 세법이 아니라2026년 9월 현재개정안 단계입니다.따라서 당장 차량을 구입하는 경우에는현재 시행 중인 800만 원 기준을 적용해야 하며,향후 국회 심의와 법률 개정 여부를확인할 필요가 있습니다.전기차를 구매하거나 리스·렌트를 고민하고 계신 대표님이라면단순히 차량 가격이나 월 납입금만 비교하기보다향후 세법 개정 내용까지 함께 살펴보는 것도 좋습니다.업무용승용차는 구입 방법보다 관리가 중요합니다업무용승용차는차량을 어떻게 구입하느냐도 중요하지만구입한 이후 어떻게 관리하느냐가 더 중요할 수 있습니다.✔ 일시불로 차량을 구입하는 경우 감가상각으로 비용처리✔ 리스·렌트는 임차료 중 감가상각비 상당액에 한도 적용✔ 감가상각비 및 감가상각비 상당액은 연간 800만 원 한도✔ 관련비용 1,500만 원은 운행기록부 작성 여부와 관련된 기준✔ 1,500만 원을 초과하는 경우 운행기록을 통해 업무사용비율 관리✔ 업무용승용차 관련 비용은 유류비·보험료·수선비 등도 포함특히 차량을 업무용으로 사용한다고 해서차량과 관련된 모든 비용이자동으로 전액 비용처리되는 것은 아닙니다.실제 업무에 사용한 부분인지,운행기록이 필요한 상황인지,감가상각비 한도를 초과했는지 등을함께 확인해야 합니다.또한 전기차의 경우현재 친환경차에 대한 감가상각비 한도를 확대하는세법 개정안이 추진되고 있는 만큼차량 구입 시점에 따라 적용되는 규정을확인하는 것도 중요합니다.결국 업무용승용차는차량 가격만 보고 결정하기보다구입 방식과 현금흐름, 실제 업무사용 정도,운행기록 관리 여부, 그리고 세법상 한도까지종합적으로 비교해서 결정하는 것이 좋습니다.차량 구입이나 리스·렌트를 고민하고 계시다면현재 사업 규모와 예상 주행거리,차량 가격 등을 기준으로어떤 방식이 세무적으로 유리한지미리 비교해 보시는 것을 권해드립니다.도움이 되셨다면 공감과 이웃 추가 부탁드립니다.

안녕하세요, 포르코 세무사입니다.​주택임대사업자의 혜택은 [취득 – 보유와 수익 – 양도] 전 과정에 걸쳐서 마련되어 있습니다. 그 중에서 특히 [거주주택 비과세 특례]나, [8년 임대 50% 장기보유특별공제 적용] 등 양도소득세와 관련된 혜택은 그 여부에 따라 세액 차이가 크기 때문에, 여러 납세자들께서 아주 깊이 있게 알고 계십니다. [임대주택 종합부동산세 합산배제] 등의 혜택도 잘 알려져 있습니다. 그러나 상대적으로 종합소득세와 관련된 내용은 잘 알려져있지 않습니다. 오늘 말씀드릴 내용은 주택임대사업자의 종합소득세 혜택 중 반드시 주의하셔야 하는 내용을 말씀드립니다.​​​1. 소형주택 임대사업자 세액감면​주택임대소득의 종합소득세를 계산하는 방법은 다음과 같습니다. 1단계로, 부부합산 주택 수에 따라, 비과세할 것인지, 월세만 과세할 것인지, 보증금의 이자상당액(간주임대료)도 과세할 것인지를 정하고요, 2단계로 2천만원이 넘으면 합산과세, 넘지 않으면 분리과세의 셈법(원하면 합산과세도 가능)으로 세액을 계산합니다. 분리과세 제도는 2019년 귀속 종합소득세 신고부터 적용되어 이제 2년째입니다. 이미 익숙하신 분들도 계십니다. 비과세보다는 별로지만, 상당히 유리한 셈법입니다.​이때 (구청에 등록한) 주택임대사업자로서 등록임대주택에서 발생한 임대소득이 있으면, 합산과세/분리과세를 불문하고 그 임대소득에 해당하는 세액이 감면됩니다. 4년 단기임대주택의 경우 30%, 8년/10년 장기임대임대주택의 경우 75%를 감면합니다. 주택임대를 통해 별로 버는 돈도 없는데, 전세보증금 때문에 세금을 내는 분들께는 작지만 알찬 혜택입니다. 그런데, 이 좋아 보이는 제도에는 치명적인 함정이 있습니다.​조세특례제한법 제96조(소형주택 임대사업자에 대한 세액감면)① 대통령령으로 정하는 내국인이 대통령령으로 정하는 임대주택(이하 이 조에서 “임대주택”이라 한다)을 1호 이상 임대하는 경우에는 2022년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대해서는 다음 각 호에 따른 세액을 감면한다.1. 임대주택을 1호 임대하는 경우: 소득세 또는 법인세의 100분의 30[임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)의 경우에는 100분의 75]에 상당하는 세액​​​2. 필요경비​10억에 산 주택을 15억에 팔았을 때, 우리는 보통 5억의 차익이 났다고 표현합니다. 좀 더 정확히는 15억 (현금)총수입을 올리며, 10억의 (현물)경비를 치렀다고 표현할 수도 있습니다. 그래서 양도소득세에서는 15억을 [양도가액], 10억의 주택을 [필요경비]라고 표현합니다.​그런데 10억의 주택 중에 1억원을, 양도가 이루어지기 전에, 먼저 경비 적용받았다면 어떨까요? 예를 들어 양도 전 어느 해에 임대소득 3억을 벌었는데, 사업소득 세금을 줄여보려고 1억원을 감가상각비로 처리하면 어떻게 될까요? 우선 그 해에는 3억원의 임대소득 총수입금액에 1억원의 필요경비를 빼고, 나머지 2억원에 대해서만 종합소득세가 발생합니다. 당장 세금을 잘 줄인 것처럼 느껴집니다.​하지만 1억원이 이미 감가상각되고 9억원어치만큼 남은 주택을 나중에 15억에 팔면 어떻게 될까요? 이때도 [필요경비]가 10억이라고 말할 수 있을까요? 뭔가 이상하시죠? 10억 중에 1억원은 이미 양도 전에 비용으로 실현이 되어버렸기 때문에, 9억만이 필요경비가 되고, 양도차익은 6억으로 늘어납니다. 그러면 양도소득세도 대폭 증가합니다.​다시 말하면, 10억원의 경비가 언제 실현되냐는 것입니다. 보유 중에 1억을 감가상각비로 하여 종합소득세를 줄이는 것이 좋을까요, 양도할 때 1억을 필요경비로 하여 양도소득세를 줄이는 것이 좋을까요? 항상 그렇다고 할 수는 없지만 양도소득세에서 비용을 늘리는 것이 더 좋을 때가 많습니다. 양도소득세는 일거에 실현되기 때문에 높은 누진율이 적용될 가능성이 높고요, 다주택자 중과세도 있기 때문입니다. 1세대 1주택으로서 양도소득세를 확실히 줄일 수 있는 자신이 있는 분들께서는 종합소득세를 줄이는 것이 좋을 때도 있으니, 각자 판단해보시기 바랍니다. 저는 고객들께 종합소득세보다 양도소득세를 생각하라고 권하는 편입니다. 그래서 주택 임대소득이 좀 많아 보인다고 감가상각비를 넣지는 말자고 말리는 편입니다. 우선 여기까지 이해되셨나요? 다음으로 또 조금 다른 이야기를 해봅니다.​소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.​​​3. 감가상각의제​만약 어떤 사람이 X1년에는 세금감면을 받을 것이 확실하고, X2년에는 세금감면을 받지 못한다고 합시다. 그런데 이 사람이 X1과 X2년 중 비용을 어느 한 해에 반영하는 것을 선택할 수 있다고 합시다. 그러면 당연히 그 사람은 X1년의 세금감면 효과를 극대화하기 위해 X1년의 비용을 최대한 줄이고, X2년에 최대한 비용을 반영하려 할 것입니다. 세금이 클수록 세금감면도 커지니까요.​감가상각비가 X1년과 X2년 중 어디에 반영할 지 선택할 수 있는 대표적인 손비 항목입니다. 어려운 말로는 결산조정사항이라고도 합니다.​좋은 취지로 세금을 감면해줬더니, 고무줄처럼 비용을 밀고 당기며 세금을 더 줄이려고 하는게 보기 좋지 않았나 봅니다. 그래서 세법에서는 이런 행위를 방지하고 있습니다. 소득세가 면제되거나 감면되는 해에는, 감가상각비를 무조건 반영해야만 합니다. 이것을 감가상각의제라고 합니다. ​소득세법 시행령 제68조(감가상각의 의제)① 해당 과세기간의 소득에 대하여 소득세가 면제되거나 감면되는 사업을 경영하는 사업자가 소득세를 면제받거나 감면받은 경우에는 제62조, 제63조, 제63조의2, 제63조의3, 제64조부터 제67조까지, 제70조, 제71조 및 제73조에 따라 감가상각자산에 대한 감가상각비를 계산하여 필요경비로 계상하여야 한다.​​​4. 결론​이제 두 내용을 결합해보겠습니다. 만약 여러분이 2020년 등록임대주택을 통해 소득을 벌었는데요, 이때 30% 또는 75%의 감면 제도를 적용하여 세금을 줄였다고 합시다. 그러면 2020년에 여러분의 주택은 1/20이 감가상각된 것으로 의제됩니다.​예를 들어 볼까요? 2주택자이면서 2천만원 이상의 본업이 있는 A가 있다고 합시다. 10억짜리 8년 장기등록임대주택이 있고, 이 주택으로부터 월세로 10,000,000원 소득이 발생했다고 합시다. 그러면 주택임대소득에 60%의 경비(등록임대주택)를 적용하고 15.4%의 세금을 곱해 616,000원을 부담합니다. 거기에 어디서 전해들은 조세특례제한법 제96조 75% 감면제도를 적용하여 462,000원의 세금을 줄이고 나니, 154,000원만 남아서 아주 기분이 좋습니다.​그런데 이 사람은 2020년에 세액감면을 적용받은 바, 1/20(내용연수 20년)의 감가상각비를 반드시 적용하여야 합니다. 즉, 50,000,000원을 경비처리 해야 합니다. 그런데, 50,000,000원 경비는 온데간데 없습니다. 분리과세를 선택하여 수입의 50%(60%)를 경비로 하는 방법을 선택했기 때문입니다. (합산과세를 해도 감가상각의제는 마찬가지지만, 장부에 비용이 기록되므로, 다른 소득과 비용이 상계처리되거나 결손금이 이월되기는 한다) 결국 겨우 세금 몇 십만원 줄이자고 나중에 양도차익이 50,000,000원 높아지는 효과를 가져오게 됩니다. 이 사람은 다주택자니까 나중에 50,000,000원 양도차익이 얼마의 세금으로 돌아올까요? 생각만 해도 아주 끔찍합니다.​그러니 여러분이 주택임대소득에 대하여 세액감면을 적용하실 때에는, 반드시 주택이 감가상각되어 추후 양도소득세에 영향을 미친다는 사실을 기억하시고 판단하시기 바랍니다.​사전법령해석소득2020-269(2021.03.09)귀 사전답변 신청의 경우, 주택임대사업자가 주택임대소득에 대하여 「소득세법」제64조의2제1항에 따라 분리과세를 선택하고 같은 법 제70조제4항제6호에 따른 추계소득금액 계산서를 제출한 경우에도 건축물에 대해서는 「소득세법 시행령」제68조제2항의 적용이 배제되는 것이나, 위 주택임대소득에 대하여 「조세특례제한법」제96조 제1항의 규정에 따라 소득세를 감면받은 경우에는 위 건축물에 대하여 「소득세법 시행령」 제68조제1항이 적용되는 것입니다.

작년 5월 소득세 신고에서 중요한 내용을 말씀드렸습니다. 주택임대소득이 연 2천만원에 미달하여 분리과세로 소득을 신고하는 자가, 임대주택을 등록하여 30%, 75%의 세액 감면을 받는 경우였는데요. 당장은 세금을 줄이는 것처럼 보이지만, 주택 중 일부가 감가상각이 된 것으로 의제하여 취득가액이 낮아지고, 양도차익이 높아지며, 양도소득세를 증가시키는 효과를 가져온다고 하였습니다. 자세한 내용은 다음을 참고하시기 바랍니다.​주택임대사업자가 종합소득세를 감면받을 때는 조심하세요 | TAXLY.KR (택슬리)​같은 내용의 해석이 다시 한 번 등장했습니다. 올해 종합소득세 신고를 할 때에는 종합소득세 조금 줄이다가 양도소득세 폭탄을 맞는 일이 없어야 하겠습니다.​사전-2021-법규재산-0856(2022.01.27)[요지] 「소득세법」 제97조제3항에 따른 “감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액”에는 같은 법 시행령 제68조에 따라 감가상각한 것으로 의제된 감가상각비 상당액이 포함됨[사실관계] 2015.8월 임대주택 취득. 임대주택에서 발생한 임대소득은 분리과세 신고하면서 「조세특례제한법」 제96조제1항에 따라 세액감면을 받음. 2021.4월 임대주택을 양도함.[질의내용] 주택임대사업자가 주택임대소득에 대하여 ｢조세특례제한법｣ 제96조제1항에 따라 소득세를 감면받아 ｢소득세법 시행령｣ 제68조제1항에 따른 감가상각의제 규정이 적용된 경우 해당 감가상각 의제금액을 ｢소득세법｣ 제97조제3항에 따라 해당 자산의 양도소득세 계산 시 취득가액에서 차감하는지[답변내용] 「소득세법」 제97조제3항에 따른 “감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액”에는 같은 법 시행령 제68조에 따라 감가상각한 것으로 의제된 감가상각비 상당액이 포함되는 것입니다.​​* 사전법령해석소득2020-269(2021.03.09)귀 사전답변 신청의 경우, 주택임대사업자가 주택임대소득에 대하여 「소득세법」제64조의2제1항에 따라 분리과세를 선택하고 같은 법 제70조제4항제6호에 따른 추계소득금액 계산서를 제출한 경우에도 건축물에 대해서는 「소득세법 시행령」제68조제2항의 적용이 배제되는 것이나, 위 주택임대소득에 대하여 「조세특례제한법」제96조 제1항의 규정에 따라 소득세를 감면받은 경우에는 위 건축물에 대하여 「소득세법 시행령」 제68조제1항이 적용되는 것입니다.​​소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.