주택 으로 계약이후 철거후 대지로 잔금하는경우 주택수 포함여부

건물 철거 후 세금 비과 혜택이 양도세가 아니라 부가가치세 면세를 혹시 착각하시는 것 아닐까요? 부가세법에 따르면 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만을 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 관련된 매입세액은 토지와 관련된 매입세액으로 보아 부가가치세가 면제됩니다. 이와 관련하여 계약서상 건물가액이 0원으로 하는 등과 관련하여 다양한 사례들이 있는데요 가장 대표적인 과세관청의 해석사례는 아래인 것으로 보입니다. 【질의】 (사실관계) o “(주)☆☆☆☆”(이하 “질의법인 ”이라 함)는 2014.8.26 “★★시 ○○구 ●●●로 461에 소재한 토지와 건물”(이하 “쟁점부동산”이라 함)을 93억원에 매수하기로 계약을 체결함. - 질의법인은 계약과 동시에 쟁점부동산의 임차인을 모두 퇴거시키고 쟁점부동산을 철거할 예정이었으므로 계약서 상 건물가액을 0으로 하였으며 - 철거계약서 작성 및 건물신축허가를 신청하는 등 실질적인 건물 철거 절차에 돌입함. (질의내용) o 부동산임대업자가 사업에 사용하던 토지와 지상건물을 일괄 양도하면서 건물가액을 0으로 하는 경우 과세표준을 0으로 할 수 있는지 여부 【회신】 사업자가 토지와 해당 토지에 정착된 건물을 일괄양수하면서 계약서 상 토지 및 건물가액을 구분표시하되 건물가액은 없는 것으로 하고, 매매계약 체결 당시 건물 철거가 예정되어 있고 실제로 철거를 하였으며 계약서 상 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우, 사업자가 양수한 건물의 공급가액은「부가가치세법」 제29조 제9항에 따라 “0”이 되는 것임. ○ 조심2010중3545, 2011.04.12. 계약서상 양도건물가액을 “0”으로 하여 부가가치세를 거래징수하지 않은 것과 관련하여, 그 가액이 실거래가액임이 확인되고 매수자가 구 건물 철거 후 신축하는 등 사실상 건물가액이 없는 것으로 보이므로 기준시가로 과세한 처분은 부당함. 상기 사례를 포함하여 건물가액을 0원으로 신고한 경우 부가가치세가과 면제되는 것이 인정되는 사례를종합적으로 보면 1) 매매계약서상 건물가액을 0원으로 신고하고 2) 양도소득세 신고시에도 건물가액을 0원으로 신고 3) 잔금청산 후 건물 철거가 개시되는 경우 인 것으로 보입니다. 한편, 매매계약서에 건물가액을 0원으로 하였더라도 부가가가치세가 과세된 사례들도 존재합니다. ○ 조심2011서1346, 2011.06.02. 토지와 건물을 일괄양도하면서 당초에는 건물가액이 있는 것으로 했다가 나중에 건물가액이 없는 것으로 계약했으나, 건물기능이 상실되지 않는 한 건물가액은 존재하므로 당초 계약상 가액으로 건물 분 부가가치세를 과세한 처분은 정당함. ○ 국심1999중2415, 2000.09.07. 매매계약서에 건물가액을 0원으로 구분기재하였더라도 건축한지 1년도 경과하지 않은 점, 양수인이 계속 사용하고 있는 점, 정상적인 거래 등에 비추어 합당한 가액으로 인정하기 어려우므로 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 경우임. 이에 다양한 해석 사례들을 종합하여 판단하여 보면, 건물가액을 0원으로 매매계약 및 양도소득세 신고를 하였더라도 잔금청산 이후에도 그 건물을 철거하거나 철거할 예정없이 건물 본연의 기능을 유지하고있거나 계속하여 사업 등을 영위하여 사용하고 있다면 감정평가액 또는 기준시가 등을 사용하여 건물분에 대한 가액을 산정하여 부가가치세가 과세될 수 있습니다. 또한 이러한 경우에 해당한다면, 부가가치세법 및 (양도)소득세법에 따라 신고불성시 가산세 및 납부부불성실 가산세가 부과될 수 있으므로, 철거가 지연되거나 철거 예정이 전혀 보이지 않는 사유를 입증할 수 있는 관련 자료를 구비하시길 권고 드립니다.

취득세법상 기존 조합원의 조합원입주권의 취득시점은 '관리처분계획인가 후 주택이 멸실된 시점'이 되는 것입니다. 따라서 기재하신 일자 중에 '철거확인서' 상의 주택철거일이 조합원입주권의 취득시기가 되는 것이 적절해보입니다. 기재하신 것처럼 ’20. 08. 12 이후에 취득한 조합원입주권은 주택수에 포함되는 것이므로 기존 주택의 철거일이 그 이전이라면 주택수에 포함되지 않는 것입니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

주택인지 여부는 양도일(잔금청산일 또는 등기접수일) 현재로 판단하는 것이나, 주택의 매매계약후 잔금청산전에 매매특약에 따라 용도가 변경된 경우에는 계약일을 기준으로 주택여부를 판단하는 것입니다. 따라서 특약이 없는 경우 양도일 현재로 판단하는 것이므로 양도일 현재 근린생활시설인 경우 근린생활시설로 양도소득세를 계산하는 것이나, 주택여부는 공부상 용도가 아닌 실질에 따르는 것이므로 용도변경후 양도일까지 근린생활시설로 사용한 사실이 없는 경우에는 주택으로 보아야 할 것입니다. 부산고등법원2009누1723, 2009.09.16 실제 주거용으로 사용하던 주택을 매매계약체결후에 공부상 근린생활시설로 용도변경하고 약1개월 후 잔금수령 및 소유권이전되었으며, 양도일까지 근린생활시설로 사용한 사실이 없으므로 주택으로 보는 것이 타당함. 국심1999중2195, 2000.04.12 양도일이전에 매매계약특약에 의하여 주택이 주택외의 용도로 용도변경된 경우에는 매매계약일 현재를 기준하여 판정할 수 있음 기본통칙 89-154…12【매매특약이 있는 주택의 1세대1주택 비과세 판정】 영 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다. 서일46014-10231, 2002.02.26 매매계약의 특약사항으로 주택의 매매대금을 청산하기 전에 매수자가 주택외의 용도로 사용할 것을 약정한 경우에는 매매계약일 현재를 기준하여 판정할 수 있는 것임.

잔금대출은 분양권 계약일이 아니라 실제 잔금 시점의 대출 규제와 차주 기준으로 판단하게 됩니다. 따라서 잔금일 기준으로 조정대상지역 규제가 적용되는 상태라면, 그 시점의 LTV 규정을 따르게 됩니다. 특히 혼인신고 이후에는 부부를 1세대로 보아 배우자의 기존 1주택 보유 사실이 함께 반영될 수 있으므로, 생애최초 혜택 적용 여부는 금융기관에 보수적으로 확인하시는 것이 필요합니다. 취득세는 질문 주신 방향이 맞습니다. 분양권으로 취득하는 주택의 취득세 중과 여부는 분양권 취득일 당시의 주택 수를 기준으로 판단하고, 조정대상지역 여부는 잔금청산일 기준으로 판단합니다. 따라서 2024년 12월 계약 당시 무주택자였다면, 원칙적으로는 취득세 1~3% 일반세율 적용되는 것으로 보입니다. 다만 완공 전 배우자와 공동명의로 변경하는 경우는 별도로 보셔야 합니다. 배우자 입장에서는 이미 1주택을 보유한 상태에서 해당 분양권 주택의 지분을 새로 취득하는 구조가 되므로, 그 시점에 조정대상지역이라면 2주택 취득으로 보아 취득세 중과 이슈가 발생할 수 있습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

농어촌 지역이고 토지거래허가구역에 위치한 주택 대지 51평 전 74평입니다. 연접해있고 필지와 지번이 다릅니다. 조부모께서 일제시대부터 취득한 토지이고 조모 생전 자급용 농사를 짓다(이후 농사x) 부친 상속 후 저에게 22년 4월 증여 되었습니다. 대지와 전 사이에 낮은 담장이 있고 이어주는 작은 통로가 있습니다. 항공사진으로 볼때 경계가 있는것으로 보이는데 이 경우 매도시 전이 주택부수토지로 인정받아 비과세가 적용되나요? -->주택부수토지는 건물정착면적의 도시지역밖의 경우에는 10배까지만 주택부수토지로 인정됩니다