부부 공동 명의를 한 사람 명의로 변경

상속재산분할협의 과정에서 특정 상속인이 아파트를 단독으로 상속받고 다른 형제들은 자신의 상속지분 상당액을 현금으로 정산받기로 한 경우에는 일반적으로 증여세보다는 양도소득세 문제가 검토될 수 있습니다.예를 들어 상속재산분할비율이 40:30:30인데, 한 형제가 아파트에 대한 관리목적 등 편의를 위해 단독으로 100% 취득하고 나머지 형제들에게 각각 40%, 30%에 해당하는 금액을 지급하기로 하는 경우입니다.이 경우 중요한 점은 단순히 형제가 집을 가져간다 가 아니라, 다른 형제들이 자신의 상속지분을 포기하는 대가로 현금을 지급받는다는 사실입니다.국세청도 「기준-2016-법령해석재산-0287(법령해석과-1370, 2017.5.25.)」에서 공동상속인 중 일방이 자신의 상속지분을 포기하고 그 대가로 현금을 지급받는 경우에는 양도소득세 과세대상이 될 수 있다고 해석한 바 있습니다.다만 실무상 상속세 신고 시 평가된 상속재산가액을 기준으로 정산이 이루어지는 경우에는 취득가액과 양도가액이 동일하여 실제 양도차익이 발생하지 않는 경우도 많습니다. 따라서 양도세 검토는 필요하더라도 실제 세부담은 없을 수 있습니다.반면, 일단 한 사람 명의로 상속등기를 해두고 나중에 매각한 후 매각대금을 나누어 주겠다 는 방식은 별도의 증여세 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.상속재산분할협의서에는 다음 사항을 명확히 기재하는 것이 좋습니다.아파트는 A가 단독 상속받는다.B, C는 자신의 상속지분을 포기한다.A는 상속지분 정산금으로 B에게 ○억원, C에게 ○억원을 지급한다.지급기한(일시금 또는 분할지급 일정)을 명시한다.지급방법은 계좌이체로 한다.위 정산금은 상속재산분할에 따른 상속지분 정산금임을 명시한다.특히 분할지급이라면 지급일정, 지급금액, 미지급 시 처리방법까지 구체적으로 기재하는 것이 향후 분쟁 예방에 도움이 됩니다.상속은 결국 누가 얼마를 받느냐 보다 왜 그 돈을 받았는지 를 입증하는 것이 중요합니다. 따라서 실제 지급 내역과 상속재산분할협의서 내용이 서로 일치하도록 관리하시는 것을 권해드립니다.

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 배우자 명의 투자금에 대한 증여세 부과 여부에 대해서 알아보도록 하겠습니다.배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정상속세및증여세법 제44조에 의하면 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 그 재산을 배우자 등이 증여받은 것으로 추정합니다. 다만 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 증여로 추정하지 않고 양도한 것으로 봅니다.배우자 명의 투자금의 증여 여부부부 중 재테크를 잘하는 사람이 부부 공동의 재산으로 투자를 하는 경우가 많은데요. 이 때 자신의 명의로 투자를 하는 경우 그 투자금 중 배우자로부터 받은 금액에 대해서 증여세 문제가 생깁니다.​현행 민법에서는 부부재산에 대해서 부부별산제를 택하고 있습니다. 이는 부부의 일방이 혼인 전부터 가진 고유재산과 혼인 중 자기명의로 취득한 재산을 특유재산으로 인정하고, 특유재산은 부부가 각자 관리 수익하는 제도입니다. 이에 따라 과세관청에서는 배우자 중 한명이 다른 일방의 자금을 받아 자신의 명의로 예금한 경우 해당 재산은 명의자가 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세하고 있습니다. 즉, 배우자 공제액(10년내 6억원)을 초과하는 부분에 대해서는 증여세가 부과되는 것입니다.​대법원은 이에 대하여 다른 판단을 내리고 있습니다. 판결 요지는 다음과 같습니다.즉, 해당 자금이 증여받은 것이 아니라 단지 투자 목적으로 입금되어 투자한 것을 납세자가 입증하는 경우에는 증여세를 부과할 수 없다는 판결입니다. 과세관청에 비해 매우 합리적인 판단이라고 보여집니다. 부부라는 특수성을 감안하여 볼 때, 통장을 통하여 자금거래가 활발히 이루어질 수 밖에 없으며 이를 모두 증여로 보아 증여세를 부과한다면 너무한 처사이기 때문입니다. 다만, 위의 판결에도 나와있듯이 증여로 보지 않기 위해서는 납세자가 적극적으로 입증해야 하므로 이에 대한 준비는 철저히 해놓는게 좋습니다.​이상으로 이번 블로그 글을 마치겠습니다. 감사합니다.

미분양주택 감면(조특법 §98의3)은 한 번 요건을 충족하면 전체 양도차익에 대해 전면적 감면이 가능하다는 점에서 매우 강력한 특례입니다. 하지만,취득 단계에서의 ‘실질적 취득자’가 누구였는지, 그리고그 지분이 이후 증여로 이동했는지는 감면 범위를 판단할 때 핵심 요소입니다.이번 사례는 부부가 공동으로 취득한 미분양주택을 나중에 한 명이 전부 증여받아 단독명의로 양도한 경우,증여받은 지분까지 감면 적용이 가능한지가 쟁점입니다. 결론은 명확합니다.감면은 본래 취득자인 지분에 대해서만 인정되며, 증여로 이전된 지분은 감면 대상이 아닙니다.아래에서는 그 이유와 실무상 주의점을 정리합니다.1. 사실관계 요약2009.10.13.부부 공동명의로 미분양주택 취득(각 1/2 지분)2012.03.05.배우자 1/2 지분을 증여받아 신청인 단독소유가 됨2025.06.02.전체 주택을 양도기타 감면 요건(취득 시기, 미분양주택 확인, 취득 후 5년 내 양도 등)은 모두 충족한 것으로 전제쟁점은증여로 취득한 1/2 지분이 감면 대상이 될 수 있는가입니다.2. 감면 적용의 핵심 논리미분양주택 감면 규정(조특법 §98의3)은 ‘해당 미분양주택을취득한 자’의 양도차익을 감면하는 구조입니다.즉, 원시적 취득자(최초 계약자)를 기준으로 감면 여부를 판단합니다.따라서 요건 충족의 출발점은 단순히 “그 주택을 보유했습니다”가 아니라 “감면 요건을 갖춘 방식으로 직접 취득했습니다”입니다.이 구조를 감안하면 다음 논리가 자연스럽게 도출됩니다.① 감면권은 ‘최초 취득자’의 지분에 귀속된다부부가 공동으로 미분양주택을 취득했다면, 감면 요건을 충족한 취득자는 남편 1/2, 아내 1/2입니다.② 이후 증여는 감면권을 창설하지 않는다증여는 취득자의 교체일 뿐, 감면요건을 충족한 원시적 취득행위가 아닙니다.감면 규정은 ‘취득’ 자체에 특례를 부여하는 것이지, 이후의 권리 변동에 감면 혜택을 따라가도록 규정한 바 없습니다.③ 따라서 증여로 이전된 지분은 감면을 받지 못한다증여받은 지분에 대해 감면을 확대해 인정한다면, 감면제도의 본질을 벗어나고 조세형평에도 반하므로 불가하다는 것이 과세실무와 유권해석의 일관된 입장입니다.3. 국세청 답변 요지(핵심 정리)부부 공동명의로 취득한 미분양주택을 한 명이 증여받아 단독명의가 된 경우, 증여로 취득한 1/2 지분은 미분양주택 감면 대상이 아니다.즉, 감면은 최초 공동취득 당시 본인 명의였던 지분(1/2)에만 적용된다.이는 감면 규정의 입법취지와 ‘취득행위 중심의 특례’라는 구조에 따른 필연적인 결론입니다.4. 세무 리스크 및 해석 포인트1) 부부 증여 후 양도의 경우 감면이 줄어드는 효과많은 납세자가 “어차피 같은 세대원인데 감면이 전체에 적용되겠지”라고 오해합니다.하지만 감면은‘취득자’ 기준이라는 점이 절대 변하지 않습니다.2) 증여세 과세 및 취득세까지 연동 가능증여 당시 시가가 높았다면 별도의 증여세 부담도 발생합니다.이는 감면 불가로 인해 절세효과가 크게 저감되는 대표적 사례입니다.3) ‘공동명의 → 단독명의’는 감면 축소로 이어질 수 있음특히 미분양주택 감면, 신축주택 감면, 장기일반민간임대주택 감면 등취득 단계에서 요건을 충족해야 하는 특례에서는 명의변경이 감면 범위를 결정적으로 바꾸는 경우가 많습니다.5. 결론미분양주택 감면은 강력한 절세수단이지만,‘취득자 기준’이라는 대원칙을 벗어나지 않습니다.따라서 부부 공동명의로 취득한 뒤 일방에게 증여하여 양도하는 구조에서는,증여받은 지분에 대해서는 감면이 적용될 수 없습니다.양도세 실무에서는 이러한 지분 변동의 결과가 매우 크기 때문에, 양도 전 반드시 구조를 진단하고 최적의 매도 전략을 설계해야 합니다.

안녕하세요심현주 세무사입니다​본 포스팅은 2020년 10월에 작성되었습니다.오늘은 공동명의 설정시 알아두어야 할 점에 대해 말씀드리려고요.​공동명의의 장점양도시 양도가액이 지분율로 나뉘어지고기본공제가 2번 적용되고,​만약 종합부동산세 대상이라면인별로 6억씩 공제가 됩니다.​공동명의로 취득할 때 주의할 점예전 글에 증여를 통한 공동명의 설정을 추천드린바 있는데요,증여가 아니라 취득시에 지분을 설정할 때는 지분을 어떻게 설정해야할까요?​답 : 매수대금의 지불액만큼!​​예를들어 10억짜리 아파트를 산다고 했을때부부가 각각 5억씩 내는 경우지분율을 50대 50으로 반반씩 설정할 수 있습니다.매입을 위해 지급한 금액 이상의 지분율을 설정한다면??만약 각각 4억,6억씩 지불했는데지분율은 반반으로 했다면?​국세청에서는 자기지분을 초과하여 대금을 지급한 부분에 대해서 증여로 봅니다.예외만약, 부부중 한쪽이 매수대금을 모두 냈지만이 대금은 명의만 그 사람의 명의일 뿐 공동사업을 통해 형성된 재산이라면?​이렇게 공동명의 지분설정도 신경쓸게 있답니다.사실 부부간 증여는 6억까지 공제되므로공동명의 지분설정에 따른 리스크는 거의 없지만​다른 증여재산이 있을경우 합산될 수 있기때문에잊지말고 짚어보시기 바랍니다.​그럼 다음 글에서 또 뵈어요

A. 경우에 따라 인정될 수 있습니다.부부가 공동으로 부동산을 취득하면서 금융기관 대출은 남편 명의로만 실행된 경우라도, 실질적으로 부부가 공동으로 채무를 부담한 사실이 확인된다면 부인의 취득자금 출처로 인정받을 수 있습니다.국세청은 대출 명의가 남편 단독이더라도 이자 지급, 원금 상환, 담보 제공 등의 사실을 종합하여 실제 채무자가 부부 공동이라고 인정되는 경우에는 각자가 부담하는 대출금을 각자의 취득자금 출처로 볼 수 있다고 해석하고 있습니다.다만 실제 상담 사례에서는 대출자는 남편이고 원리금 상환도 남편이 전부 부담하는 경우가 많습니다. 이 경우에는 단순히 공동명의라는 이유만으로 부인 지분 상당액이 모두 인정되는 것은 아닙니다.따라서 부인의 소득, 예금, 금융자산, 기존 보유재산 등을 통해 자금출처를 입증하거나, 부족한 금액에 대해서는 부부간 증여를 검토할 필요가 있습니다.결국 중요한 것은 대출 명의 자체가 아니라 실제 누가 채무를 부담하고 상환하는지 여부입니다.○ 재산상속46014-1185(2000.10.05)부부가 공동으로 부동산을 취득함에 있어서 금융기관으로부터 남편명의로만 대출받아 당해대출금으로 부동산취득자금에 충당하였으나, 그 대출금에 대한 이자지급 및 원금 변제상황과담보제공사실 등에 의하여 사실상의 채무자가 부부 공동임이 확인되는 경우에는각자가 부담하는 대출금은 각자의취득자금출처로 인정받을 수 있는 것입니다.귀 질의의 경우가 이에 해당되는지 또는 상속세및증여세법 제2조의 규정에 의한증여에 해당되는지 여부는 소관세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단하는 것입니다.○ 재삼46014-2402, 1997.10.9금융기관으로부터 대출을 받은 때에 타인의 부동산을 담보로 제공하였다는 사유만으로는 증여에 해당되지 아니하는 것이며, 부동산을 취득함에 있어서 금융기관으로부터타인명의로 대출받았으나 그 대출금에 대한 이자지급 및 원금 변제상황과 담보제공사실등에 의하여 사실상의 채무자가 그 부동산 취득자임이 확인되는 경우 당해 대출금은취득자금출처로 인정받을 수 있는것이나,귀 질의의 경우가 이에 해당되는지 아니면 상속세및증여세법(법률 제5193호,1996.12.30 개정된 것)제2조의 규정에 의한 증여에 해당되는지 여부는 소관세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단하는 것입니다.○ 재삼46014-547, 1997.3.103인이 공동으로 부동산을 취득함에 있어서 금융기관으로부터 1인 명의로만 대출받아당해 대출금으로 취득자금에 충당하였으나, 그 대출금에 대한 이자지급 및 원금 변제상황과 담보제공 사실 등에 의하여 사실상의 채무자가 3인 공동임이 확인되는 경우에는 증여세 과세문제가 발생하지 아니하는 것입니다.