양도세/취득세 제3자가 내주면 증여인가요

안녕하세요. 조세특례제한법 99조의 3에 따른 신축주택 취득자의 양도소득세 과세특례 규정을 적용받았던 사례를 설명해드리겠습니다.​조세특례제한법 제99조의3 [신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례]정부가 2001년 5월 23일 ~ 2003년 6월 30일까지 서울시, 과천시, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 신도시지역에 신축주택을 취득한 경우 취득후 5년간 양도소득세 100% 감면, 이후 양도시에도 5년간의 양도소득세는 안분해서 감면해준다고 했던 세제혜택입니다.다만, 이 경우 해당 주택의 조합원 자격이었거나 주택건설사업자와 직접적인 계약을 한 경우에만 인정되는 등 몇가지 요건을 충족해야만 가능합니다.​<사례>납세자 김택스씨는 2001년 10월 경기도 지역에 신축주택 아파트를 건설사와 분양계약을 맺고 취득하였습니다.이후 준공된 아파트에서 계속 거주하다가 분당아파트는 전세를 내어준후, 2015년 서울지역에 아파트를 추가로 매수한 후 이 곳에서 계속 거주하고 있었습니다.그러던 중 분당지역 아파트를 처분하기위하여 타세무대리인에게 의뢰하였으나 양도소득세가 3.5억가량 예상된다는 답변을 듣고, 해당 주택이 신축주택 취득자의 감면이 해당되는지 다시 한번 검토를 의뢰하였습니다.만약 해당이 되지 않는다면 2주택 중과대상으로 판단되어 3.5억의 양도소득세를 납부해야하는 상황이었습니다.​<결론>​1. 해당 주택이 조특법 99조의 3에 해당하는 신축주택 취득자 양도소득세 과세특례 대상의 주택인지?- 해당 주택은 주택건설업자로부터 직접 계약을 맺고 취득하였으므로 해당 요건은 충족하였음​2. 고급주택의 요건​양도 당시 해당 주택은 15억의 고가주택요건을 충족하고 있었기때문에, 조특법 99조의 3에 해당하는 요건 중 고가주택에 해당하는 경우에는 적용제외한다라는 문구에 대해서 확인이 필요하였음(타세무대리인도 이 요건때문에 적용이 안된다라고 판단하였다고함)​1) 취득 당시 (2001년 10월) : 조세특례제한법 제 99조의 3에서 고급주택이라는 개념을 사용하고 있었으며, 당시 소득세법 시행령 제156조(2002.12.30 개정전) 고급주택의 범위 요건에 따르면 공동주택으로써 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고, 양도 당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것이라는 면적과 가액의 기준을 모두 충족해야한다고 규정하고 있었습니다. (가액의 요건&면적 요건)​2) 양도 당시(2021년) : 소득세법 시행령 제 156조(2002.12.30 개정후)에 따르면 실지거래가액이 9억원을 초과하는 것이라는 가액의 요건만을 기준으로 삼고 있음​3) (2002년 12월 11일 개정사항) : 동법 부칙 제29조 제2항 제2호에 따르면 법시행전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 의하며, 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다라고 경과조치를 두고 있음부칙 제29조 제2항 제2호 : 법시행전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 의하며, ~ 당시의 고급주택 기준을 적용한다.여기서 가장 중요한 점은 소득세법 부칙을 확인해보면 알 수 있듯이, 현재는 개정된 규정이지만 고급주택의 요건 개정시 이전 계약분에 대해서는 계약 당시의 고급주택 기준을 충족한다고 규정하였기때문에 취득당시의 고급주택 요건(실지거래가액 6억원&전용면적 165㎡)을 충족하면 가능합니다.​3. 관련 유권해석[사전-2017-법령해석재산-0506(2017.09.19)]​[제목]2001년5월23부터 2002년9월30일까지 취득한 신축주택의 고급주택 해당 여부[요지]2003.1.1. 전 조특법 §99의3에 따라 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 신축주택을 2003.1.1. 이후 양도하는 경우 신축주택이 고가주택에 해당하는지 여부는 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용함* 고급주택 기준 : 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과​​4. 세제혜택 및 양도소득세 신고​1) 해당 주택 외 조정대상지역 내 타 주택이 있더라도 양도시 2주택 중과세율 적용배제2) 해당 주택의 경우 1세대 1주택이 아니기때문에 장기보유특별공제(표1 : 최대 80%)을 적용받진 못하였지만,표2를 적용받아 최대 30%의 장기보유특별공제까지 적용받을 수 있었습니다.3) 양도소득세 신고시 감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부하였습니다.4) 양도차익이 큰 고가주택에 해당되어 적용되므로 인하여 약 2.5억원의 양도소득세가 감면되었음​[출처] [업무사례] 조세특례제한법 제99조의 3 [신축 주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례]|작성자 세무사 강홍구

안녕하세요. 세무회계 청율의 강홍구세무사입니다.오늘은 조세특례제한법 99조의 3에 따른 [신축주택 취득자의 양도소득세 과세특례] 규정을 적용받았던 사례를 설명해드리겠습니다.정부가 2001년 5월 23일 ~ 2003년 6월 30일까지 서울시, 과천시, 분당, 일산, 평촌,산본, 중동 등 신도시지역에 신축주택을 취득한 경우 취득후 5년간 양도소득세 100%감면, 이후 양도시에도 5년간의 양도소득세는 안분해서 감면해준다고 했던 세제혜택입니다.다만, 이 경우 해당 주택의 조합원 자격이었거나 주택건설사업자와 직접적인 계약을한 경우에만 인정되는 등 몇가지 요건을 충족해야만 가능합니다.<사례>납세자 김택스씨는 2001년 10월 경기도 지역에 신축주택 아파트를 건설사와 분양계약을 맺고 취득하였습니다.이후 준공된 아파트에서 계속 거주하다가 분당아파트는 전세를 내어준후, 2015년 서울지역에 아파트를 추가로 매수한 후 이 곳에서 계속 거주하고 있었습니다.그러던 중 분당지역 아파트를 처분하기위하여 타세무대리인에게 의뢰하였으나 양도소득세가 3.5억가량 예상된다는 답변을 듣고, 해당 주택이 신축주택 취득자의 감면이 해당되는지 다시 한번 검토를 의뢰하였습니다.만약 해당이 되지 않는다면 2주택 중과대상으로 판단되어 3.5억의 양도소득세를 납부해야하는 상황이었습니다.<결론>1. 해당 주택이 조특법 99조의 3에 해당하는 신축주택 취득자 양도소득세 과세특례대상의 주택인지?- 해당 주택은 주택건설업자로부터 직접 계약을 맺고 취득하였으므로 해당 요건은 충족하였음2. 고급주택의 요건양도 당시 해당 주택은 15억의 고가주택요건을 충족하고 있었기때문에, 조특법 99조의 3에 해당하는 요건 중 고가주택에 해당하는 경우에는 적용제외한다라는 문구에 대해서 확인이 필요하였음1) 취득 당시 (2001년 10월) : 조세특례제한법 제 99조의 3에서 고급주택이라는 개념을사용하고 있었으며, 당시 소득세법 시행령 제156조(2002.12.30 개정전) 고급주택의범위 요건에 따르면 공동주택으로써 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고, 양도 당시의실지거래가액이 6억원을 초과하는 것이라는 면적과 가액의 기준을 모두 충족해야한다고 규정하고 있었습니다. (가액의 요건&면적 요건)2) 양도 당시(2021년): 소득세법 시행령 제 156조(2002.12.30 개정후)에 따르면실지거래가액이 9억원을 초과하는 것이라는 가액의 요건만을 기준으로 삼고 있음3) (2002년 12월 11일 개정사항) : 동법 부칙 제29조 제2항 제2호에 따르면 법시행전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의규정에 의하며, 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택기준을 적용한다라고 경과조치를 두고 있음부칙 제29조 제2항 제2호 : 법시행전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 의하며, ~당시의 고급주택기준을 적용한다.여기서 가장 중요한 점은 소득세법 부칙을 확인해보면 알 수 있듯이, 현재는 개정된규정이지만 고급주택의 요건 개정시 이전 계약분에 대해서는 계약 당시의 고급주택기준을 충족한다고 규정하였기때문에 취득당시의 고급주택 요건(실지거래가액 6억원&전용면적 165㎡)을 충족하면 가능합니다.3. 관련 유권해석[사전-2017-법령해석재산-0506(2017.09.19)][제목]2001년5월23부터 2002년9월30일까지 취득한 신축주택의 고급주택 해당 여부[요지]2003.1.1. 전 조특법 §99의3에 따라 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 신축주택을 2003.1.1. 이후 양도하는 경우 신축주택이 고가주택에 해당하는지 여부는 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용함* 고급주택 기준 : 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과4. 세제혜택 및 양도소득세 신고1) 해당 주택외 조정대상지역 내 타 주택이 있더라도 양도시2주택 중과세율 적용배제2) 해당 주택의 경우 1세대 1주택이 아니기때문에 장기보유특별공제(표1 : 최대 80%)을 적용받진 못하였지만,표2를 적용받아최대 30%의 장기보유특별공제까지 적용받을 수 있었습니다.3) 양도소득세 신고시감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부하였습니다.4) 양도차익이 큰 고가주택에 해당되어 적용되므로 인하여 약 2.5억원의 양도소득세가 감면되었음이와 같이 조세특례제한법에 따른 주택의 경우 감면 혜택을 받을 수 있는 주택들이 있으니, 위와 같이 검토를 진행하셔서 절세하시기 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 제가 상속세와 함께 가장 많이 진행 하고 있는 가족간 부동산 이전하는 4가지 방법에 대해서 설명드리겠습니다.가족간 부동산이전하는 4가지 방법은?◆상황가정-증여자:어머니 , 주택 10채보유-증여물건: ·성독구 아파트(85제곱미터 이하) ·전세보증금4.6억 있음,다른 주택담보채무는 없음 ·취득시기 :2017.05.02일 ·취득금액:485,000,000원-증여시기:2024.12.09일-증여당시 감정평가액 :1,040,000,000원-수증자딸:소득이 연간 3천만원이상 있음, 결혼해서 자녀가 있음, 무자택자, 혼인증여공제 가능함.1.부담부증여로 부동산이전시 (1)개념 증여자가 증여하려는 물건에 담보된 채무나 보증금을 끼고 수증자에게 증여하는것을 말합니다. 담보된 채무나 보증금을끼고 수증자에게 증여 한다는것은 증여자가 갚아야할 채무를 수증자가 대신 갚 갚아준 다는 뜻이므로 채무해당액은 증여해주는자가 양도세납세의무가 생김니다. (2)과세문제①증여자:양도세 과세 문제 생김 (단위:원)양도가액460,000,000부채액 보증금이 양도가액이 됩니다-)취득가액214,519,231485,000,000*(460,000,000/1,040,000,000)→당초 취득금액*(채무액/증여재산가액)-)자본적지출액+양도비용4,065,029취득세,법무사수수료,공인중개사수수료에 증여재산가액에서 채무가차지 하는 비율을 곱하면 됩니다.=양도차익241,415,740-)장기보유특별공제33,798,2047년 보유했으므로 양도차익에서 14%공제함.=소득금액207,617,537-)기본공제2,500,000=과세표준 205,117,537*세율38%-누진공제19,940,000=산출세액58,004,664+지방세5,800,46=납부세액(지방세포함)63,805,130②수증자: 증여세 과세 문제 생김 (단위:원)증여가액 580,000,000부동산시가(1,040,000,000원)-보증금(460,000,000원)+)사전증여　10년내 사전증여 없음.=증여재산가액 580,000,000-)증여재산공제 150,000,000혼인증여재산공제가능함.-)감정평가수수료공제1,139,600= 과세표준428,860,400*세율20%-)누진공제 10,000,000=산출세액 75,772,080+)세대생략가산액 -=산출세액계 75,772,080-)신고세액공제(3%)2,273,162=납부세액73,498,918+)증여세 대납액0=최총 총 납부세액73,498,918→만약 수증자가 소득이 없다면 증여세 대납문제 발생해서 기존 증여세의 1.5배~2배 정도 세금이 더 많이나올수 있습니다.③수증자 취득세 과세 문제생김 (단위:원)시가상당액 증여부분 취득세양도부분 취득세　 1,040,000,000무상취득유상취득취득가액 580,000,000 460,000,000세율3.80%3.3%산출세액 22,040,000 15,180,000합계 37,220,000　→부담부증여시 취득세는 무상취득세율과 유상취득세율 각각 적용하며 유상취득세율은 보증금 차감한 4.6억에 대한세율이 아닌 보증금 차감전 금액인 1,040,000,000을 기준으로 적용합니다.④결론-양도세,증여세,취득세 총 부담세액: 174,524,048원-수증자가 지급해야하는 총현금지출액:570,718,918원(증여세,취득세,전세보증금같은 채무액)⑤장단점 및 주의사항장점·수증자가 세금만 지급하면 되지 양도일때 처럼 양도 대금을 지급할 필요가 없습니다·양도세가 비과세 되는 상황이거나 양도세가 다주택자 중과가 되지 않는 상황에서 일반적으로 순수 양도나 증여 보다 20%~40%정도 절세가 가능합니다.·전세 보증금이 있거나 해당 주택에 주택담보대출금액이 있다면 부채를 끼로 증여할수 있으므로 부담부증여로 하는것이 유리합니다.단점·증여에 해당하는 부분은증여 받고 나서 10년이내에 제 3자에게 양도시 이월과세에 걸려서 취득시기와 취득금액이 증여자기준으로 계산하게 되면 세금폭탄 나올수 있습니다.그러나 양도시점에 1세대 1주택이 가능하다면 이월과세에 걸려도 비과세가 가능하므로 문제가 없어 집니다.주의사항·수증자가 소득이 있어야 합니다. 구청에서는 연간 1,070,000,000원정도 있어야 하며 세무서도 그정도 소득은 있어야 합니다. 소득이 없다면 부담부증여 부인당하고 순수증여로 돌아갈수 있습니다.·수증자가 부담부증여 받고 세무서에서 5년간 사후관리를 하므로 부담부즈여 받고 전세계약을 세입자와 다시한고 채무도 수증자가 상환해야합니다. 만약 증여자가 대신 전세보증금이나 채무를 상환시 부담부증여 부인당하고 순수증여로 세금 폭탄 낼수 있습니다.·부담부증여 하려는 토지가 만약 토지거래허가구역에 있고 수증자가 기존 1주택을 가지고 있는세대의 경우 구청에서 부담부증여 허가가 안됩니다 .·부동산 감정평가를 낮게 받아서 신고시 세금이 절세가 되므로 감정평가는 선택이 아닌 필수입니다.2.순수증여로 부동산이전시 (1)개념 이전하련는 부동산을 시가를 기준으로 채무같은것 없이 무상으로 수증자에게 순수하게 증여하는것을 말합니다. (2)과세문제①수증자: 증여세 과세 문제 생김 (단위:원)증여가액 1,040,000,000+)사전증여　10년내 사전증여 없음.=증여재산가액 1,040,000,000→-)증여재산공제 150,000,000혼인증여재산공제가능함.-)감정평가수수료공제1,139,600= 과세표준888,860,400*세율30%-)누진공제 60,000,000=산출세액 206,658,120+)세대생략가산액 -=산출세액계 206,658,120-)신고세액공제(3%)6,199,744=납부세액200,458,376+)증여세 대납액0=최총 총 납부세액200,458,376→만약 수증자가 소득이 없다면 증여세 대납문제 발생해서 기존 증여세의 1.5배~2배 정도 세금이 더 많이나올수 있습니다.②수증자 취득세 과세 문제생김 (단위:원)시가상당액 증여부분 취득세 1,040,000,000무상취득취득가액 1,040,000,000세율3.80%산출세액 39,520,000합계 39,520,000→증여원인의 취득세과표세준은 기준시가가 아니라 시가입니다.④결론- 증여세,취득세 총 부담세액: 239,978,376원-수증자가 지급해야하는 총현금지출액:239,978,376원⑤장단점 및 주의사항장점·내야할 세금은 많지만 증여자에게 양도대금이나, 돌려줘야할 채무가 없으므로 수증자가 지급해야할총 현금 지출액은 오히려 부담부증여나 양도보다 적을수 있습니다.·수증자가 부담부증여시 채무를 상환할 능력이 없거나, 순수양도및 저가양도처럼 양도대가를 지급할 돈이 없다면 차라리 증여세와 취득세만을 납부하는게 총현금지출액이 적어서 유리할수 있습니다. 증여세의 경우 5년간 연부연납으로 나누어 낼수 있습니다.단점· 세금자체가 많으므로 부담이 됩니다.· 증여 받고 나서 10년이내에 제 3자에게 양도시 이월과세에 걸려서 취득시기와 취득금액이 증여자기준으로 계산하게 되면 세금폭탄 나올수 있습니다.그러나 양도시점에 1세대 1주택이 가능하다면 이월과세에 걸려도 비과세가 가능하므로 문제가 없어 집니다.주의사항·수증자를 여러명으로 분산해서 받으면 세금이 줄어 들수 있습니다.·부동산 감정평가를 낮게 받아서 신고시 세금이 절세가 되므로 감정평가는 선택이 아닌 필수입니다.3.순수양도로 부동산이전시 (1)개념 양도자와 양수자가 제3자에게 양도하는것처럼시가대로양수자가 양도대금을 양도자에게 지급하고 부동산을 이전하는것을 말합니 다. (2)과세문제①양도자는 양도세 과세문제 생김 (단위:원)양도가액1,040,000,000시가대로 하셔야합니다-)취득가액485,000,000-)자본적지출액+양도비용9,190,500.=양도차익545,809,500-)장기보유특별공제76,413,3307년 보유했으므로 양도차익에서 14%공제함.=소득금액469,396,170-)기본공제2,500,000=과세표준466,896,170*세율40%-누진공제25,940,000=산출세액160,818,468+지방세16,081,847=납부세액(지방세포함)176,900,315②양수자는 취득세 과세문제 생김 (단위:원)시가상당액양도부분 취득세　 1,040,000,000유상취득취득가액 1,040,000,000세율3.3%산출세액34,320,000합계34,320,000　③결론-양도세,취득세 총합계액:211,220,315원-양수자가 내야할 총현금지출액:1,074,320,000원(양도대금+취득세)④장단점 및 주의사항장점·양도세가비과세 되는 상황에서 유리합니다·해당 부동산에 전세보증금이나 채무가 많다면 시가에서 해당 보증금이나 부채를차감한 나머지만 양도대금으로 실제 지급하면 되므로 양도가 유리합니다. 주로 이전하려는 주택을 전세주고, 본인은 다른 주택에 전세살고 있을 상황에서 유리합니다.단점· 양도세가 비과세가 안되고 과세되는 상황에서 불리합니다.· 실무적으로 양도대금을 실제로 양수자가 양도자에게 지급해야하는데 양도대금이 없어서 양도가 이루어 지지 않는 경우가 많습니다.주의사항·특수관계인끼리 거래이므로 양도라 할지라도 부동산 감정평가를 받아야 하며, 낮게 받아서 신고시 세금이 절세가 되므로 감정평가는 선택이 아닌 필수입니다.4.저가양도로 부동산이전시 (1)개념 양도자와 양수자가 시가보다 30% 싸게양수자가 양도대금을 양도자에게 지급하고 부동산을 이전하는것을 말합니다. (2)과세문제①양도자는 양도세 과세문제 생김 (단위:원)양도가액985,000,000시가의 95%로 하시면 됩니다.-)취득가액485,000,000-)자본적지출액+양도비용9,190,500.=양도차익493,809,500-)장기보유특별공제69,133,3307년 보유했으므로 양도차익에서 14%공제함.=소득금액424,676,170-)기본공제2,500,000=과세표준422,176,170*세율40%-누진공제25,940,000=산출세액142,930,468+지방세14,293,047=납부세액(지방세포함)157,223,515②양수자는 취득세 과세문제 생김 (단위:원)시가상당액 증여부분 취득세양도부분 취득세　 1,040,000,000무상취득유상취득취득가액 312,000,000 728,000,000세율3.80%3.3%산출세액 11,856,000 24,024,000합계 35,880,000　→취득세가 실제양도대금지급액(728,000,000원)에 대해서는 유상취득세율(전체 시가액 1,040,000,000원기준으로 9억초과하므로 3.3%)이 적용되고, 시가와 실제지급액 차액 (312,000,000원)에 대해서는 무상취득세율이 적용됩니다.그러나 현재 일부 구청(강서구청포함)에서는 시가 전체에 대해서 유상취득세율을 적용하여 과세 하고 있는곳도 있습니다.③결론-양도세,취득세 총합계액:193,103,515원-양수자가 내야할 총현금지출액:763,880,000원(양도대금+취득세)④장단점 및 주의사항장점·양도세가비과세 되는 상황에서 유리합니다·해당 부동산에 전세보증금이나 채무가 많다면 시가에서 해당 보증금이나 부채를차감한 나머지만 양도대금으로 실제 지급하면 되므로 양도가 유리합니다. 주로 이전하려는 주택을 전세주고, 본인은 다른 주택에 전세살고 있을 상황에서 유리합니다.·양도대금을 100%가 아닌 70%정도만 지급하면 되므로 유리합니다.단점· 양도세가 비과세가 안되고 과세되는 상황에서 불리합니다.· 실무적으로 양도대금을 실제로 양수자가 양도자에게 지급해야하는데 양도대금이 없어서 양도가 이루어 지지 않는 경우가 많습니다.·저가양도로 취득한자가 나중에 양도시 취득가액이 낮게 잡히게 되어 양도세 향후 많이 나올수 있습니다. 따라서 향후 양도세 비과세가 되게 끔 세팅을 미리 해놓는게 좋습니다.주의사항·특수관계인끼리 거래이므로 양도라 할지라도 부동산 감정평가를 받아야 하며, 낮게 받아서 신고시 세금이 절세가 되므로 감정평가는 선택이 아닌 필수입니다.최종 결론은?-위에서 설명한 4가지 방법중에 자기가 처한 상황에서 가장 유리한 방법을 선택하시면됩니다.제가 상담 진행하면서 늘상 하는말은세금만 보지 말고 총현금지출도 고려해서 결정하라는 말을 꼭드립니다 (단위:원)부담부증여순수증여순수양도저가양도총세금174,524,048 239,978,376211,220,315원193,103,515총현금지출570,718,918239,978,3761,074,320,000763,880,000-위 표에서 보시면 총세금은부담부증여가 가장 적어서 유리하지만, 수증자및 양수자가 지급해야할 세금및 부채,양도대금 합쳐서총 현금지출은 오히려 순수양도가 가장 적습니다.그러나 부담부증여시 갚아야할 채무가 보증금이면현금지출이다른 세입자가 들어오면 그 돈으로 보증금 내어주면 되므로 총부담부증여가 유리할수도 있습니다. 그러나 해당 부동산 시세 대비 많은 전세보증금이 있다면순수양도나 저가 양도가 총 현금지출액이 최소가 되어 가장 유리할수 도 있습니다.-이럴듯 제가 상담 하다보면 위 4가지가 각 납세자 분들이 처한 상황에 따라 유리한 상황이 다 다르므로세금뿐만 아니라 총현금지출액과 금전이외의 가치인 거주시 만족도등 질적인 부분도 종합적으 고려하셔서 결정해야 하므로 전문 세무사와 상담후 업무를 진행 하셔야합니다.제블로그에 부담부증여와 저가양도에 설명한것도 참고로 보시면 도움되실것입니다https://blog.naver.com/totwm/222807408630[가족간매매거래 전문세무사 ]부담부증여시 주의해야 할 사항들은? (증여세, [마곡 상속세 전문세무사][강서구 증여세무상담, 증여세전문, 증여세전문세무사, 자녀증여, 재산증여)안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^ 오늘은 많은 분들이 궁금해 하시고, 요즘같이 종부...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/totwm/222831266427가족간거래전문세무사[절세의 비책][마곡 양도세 전문세무사][강서구 양도세 전문 세무사] 저가 양도의 기본개념과 유의사항 [2023년개정내용반영]안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^ 이번시간에는 저번에 설명드렸던 부담부증여와 절세효과가 비...blog.naver.com이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세세무사#마곡상속세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구부동산세무사#마곡부동산세무사#일산김포부천상속세증여세양도세세무사#강남상속세증여세세무사#부동산증여방법#가족간부동산거래#가족간부동산거래세무사#가족간매매세무사#가족간증여방법#부담부증여#저가양도#부담부증여세무사#저가양도세무사#증여세무사#증여세세무사 태그수정

안녕하세요, 오회계사입니다.주택 가격 급등에 따라, 사회초년생 또는 신혼부부가 집을 자력으로 마련하기 어려운 상황이 되었습니다. 이에 따라 다주택자인 부모가 자녀에게 집 한채에 임대차 계약을 맺거나, 그냥 신혼집으로 내어주는 경우도 늘고 있습니다.이러한 경우, 세법에서는 어떻게 처리하고 증여세는 어떤 경우 내야하는지 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.증여에 해당하는지-부모님 소유 주택에 전세, 월세 등을 받지 않고 그냥 살게해주는 경우 입니다.1)부모님과 같이 사는 경우- 부모 집에 같이 사는 경우, 증여로 보지 않습니다.요즘은 분가가 일반적이라 많지 않겠지만, 예를 들어 큰 단독 주택(방이 5-6개)인 경우라면 신혼, 육아 또는 부모 부양 등을 목적으로 부모님 집에서 2,3대가 같이 살 수도 있을텐데, 증여 문제는 없습니다.2)부모님 소유 집에 따로 사는 경우- 일반적일 수 있는, 다주택자인 부모님 소유 집에 신혼집을 하는 경우 입니다.증여에 해당 합니다.다만, 무상 사용으로 인한 이익이 일정 금액 이상인 경우에만 증여에 해당합니다.상속세 및 증여세법제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여)① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 부동산의 무상 사용을 개시한 날 및 담보 이용을 개시한 날의 판단, 부동산 무상 사용 이익 및 담보 이용이익의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.시행령에 따르면,①무상사용 기간의 기준을 5년으로 하고,② 5년간의 무상사용의 이익은 1억원 이상인 것이 조건 입니다.③무상사용의 이익 계산은 「부동산 무상사용이익 = 부동산 가액 × 2% × 3.79079」상속세 및 증여세법 시행령제27조(부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등)③법 제37조제1항에 따른 부동산 무상사용에 따른 이익은 다음의 계산식에 따라 계산한 각 연도의 부동산 무상사용 이익을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다. 이 경우 해당 부동산에 대한 무상사용 기간은 5년으로 하고,무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다.④ 법 제37조제1항 단서에서 대통령령으로 정하는 기준금액 이란 1억원을 말한다.그러면, 무상사용 이익이 5년간 1억원이 되는 기준 금액은 얼마일까요부동산 가액은 13억원으로 계산됩니다. 즉, 부모님이 자녀에게 무상으로 내어주는 주택이 13억원 미만인 경우에는 전혀 증여세가 없습니다.5년간 무상사용 이익이 1억원이 안되면, 증여 자체로 보지 않겠다는 것입니다.15년을 무상사용해도, 매 5년간의 단위로 증여인지 여부를 따지는 것이며, 갱신시에 1억원이 안되면 증여세는 없습니다.아래 국세청 질의회신의 사례도 이와 같습니다.서면-2019-상속증여-4715[ 제 목 ]부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 해당 여부[ 요 지 ]무상사용 기간이 5년 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 보는 것이며,그 이익에 상당하는 금액이 1억원 미만인 경우에는 증여세가 과세되지 않는 것임【관련 참고자료】1. 사실관계○ ’05년 배우자와 각각 주택을 분양 받았음 (A주택 배우자 소유, B주택 본인소유)○ A주택은 본인과 배우자가 분양 이후부터 계속하여 거주 중이며, B주택은 ’19.5월까지 임대하였음 (보증금 2천만원, 월세 1백만원)○ 임대 종료 이후 B주택을 내부 수리하여 ‘19.9월부터 자녀에게 무상임대하였음○5년간 무상임대하는 경우 증여재산 가액은 4천만원으로 계산됨2. 질의내용○ 15년간 무상임대하는 경우 증여세 과세대상에 해당하는지 여부 (증여재산가액을 3번 합산하여 과세여부를 판정하는지 여부)[ 회 신 ]귀 질의의 경우 붙임 상속증여세법 기본통칙 37-27…2을 참고하시기 바랍니다.○상속세 및 증여세법 기본통칙 37-27…2 【 부동산무상사용에 따른 증여재산가액의 계산 】영 제27조 제3항에 따라 부동산무상사용에 따른 이익을 계산함에 있어 당초 증여시기로부터 5년이 경과한 후에도 계속하여 해당 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 5년이 되는 날의 다음날 새로이 무상사용을 개시한 것으로 보아 다시 5년간의 부동동산무상사용에 따른 이익을 계산하여 증여세를 과세한다.[ 관련법령 ]상속세 및 증여세법 제37조【부동산 무상사용에 따른 이익의 증여】 상속세 및 증여세법 시행령 제27조【부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등】※여기서 주의해야 할 것은 부모님 소유 주택에 무상으로 살게해주는 것이지, 전세금을 증여해주고 전세로 살게한다거나 주택의 소유권을 이전해 주는 것은 별개 문제입니다.2.임대소득을 신고해야 하는지-부모가 무상으로 임대를 해주었지만, 시세에 해당하는 임대소득을 신고해야하는 것인지에 대한 것입니다.소득세법의 특수관계자 거래에 규정을 보면, 특수관계인의 경우 부당행위계산부인 대상에 해당하지만, 자녀가 주택을 무상으로 사용하고 실제 거주하는 경우는 제외한다고 명시되어 있습니다.결국, 신혼집 등을 내어주고 실제 거주한다면 신고할 임대소득은 없습니다.단, 실제 자녀가 거주하지 않거나 직계존비속 관계가 아닌 경우에는 임대소득 신고를 해야합니다.소득세법제98조(부당행위계산의 부인)② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.2. 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우. 다만,직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다.정리하면,부모가 자녀에게 (반대의 경우도 동일) 주택을 대가없이 사용하게 해줄 경우,① 5년마다 무상사용이익에 대한 증여세 납부 대상이나②부모와 자녀가 같이 사는 경우는 증여로 보지 않고③별도로 자녀만 산다고 해도, 주택가액이 13억원이 안되는 경우는 증여에 해당하지 않고,④자녀가 실제 거주하는 경우에는, 부모가 시세 해당분의 임대소득을 신고할 필요도 없다는 것편의상 부모 자식관계를 가정하였으나, 부동산무상사용 증여세는 타인(친척,친구등)에게도 적용되는 것입니다그러나, 13억원이 넘는 주택에 무상 사용하는 경우 증여세를 납부해야하고,직계존비속 관계가 아닌 다른 특수관계자(형제/자매, 삼촌 등등)가 거주하면 임대소득도 신고해야 한다는 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 많은 분들이 궁금해하시는 부부공동명의 장단점에 대한 것으로 취득세 부분에 대해 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,양도세 절세를 위해 부부공동명의를 많이 합니다양도세의 세율 구조는 양도차익이 많을수록 세율이 높아지는 누진세율 구조입니다. 그리고 부부공동명의는 각자의 양도차익에 대해서 세율을 적용하게됩니다.따라서, 부부공동명의를 하면 양도차익이 분산되고 보다 낮은 세율이 적용되어세부담이 줄어들 수 있습니다. 그리고 250만원의 기본공제도 본인과 배우자 각각 적용이 됩니다.예를 들어, 양도차익이 4억원인 경우 양도세는 13,360만원이나 공동명의로 하면 양도차익이 분산되고 기본공제도 각자 적용이되어 각자 5,565만원만 납부하면 되므로 단독명의보다 2천만원 정도가 절감된 셈입니다.주택을 취득할 때,취득세는 단독명의와 공동명의가 동일합니다주택의 취득세율은 아래와 같이 취득가액에 따라 1~3%의 세율이 적용됩니다.단, 조정/비조정지역 여부와 주택수에 따라 아래와 같이 8%나 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다.주택을 취득할 때는 공동명의로 하던 단독명의로 하던 취득세는 동일합니다.10억원의 아파트를 단독으로 매입하면 3%의 세율이 적용되고, 공동명의로 5억원 지분을 취득하면 1%가 적용되는게 아닐까 생각할 수 있으나 법에서는 세율의 적용시 지분으로 취득하는 경우에는 전체 주택의 매매가액을 기준으로 세율을 적용하도록 하고 있어 차이가 없습니다.단독명의 주택을 부부공동명의로 변경하는 경우, 취득세가 중과될 수 있습니다이미 단독명의로 보유하고 있는 주택을 부부공동명의로 변경하는 경우는 취득세가 발생하고, 배우자에 대한 증여에 해당하므로 증여세가 발생할 수 있습니다.우선, 취득세는 부동산의 증여로 인한 취득세율인 3.5%가 적용됩니다. 하지만, 다주택자가 조정대상지역의 공시가격 3억이상의 주택을 증여하는 경우에는 12%의 중과세율이 적용되므로 유의해야합니다.따라서, 부동산증여의 취득세는 아래의 경우 중과세율이 적용되지 않습니다.① 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에 증여하는 경우②비조정지역의 주택인 경우③조정지역이라도 공시가격 3억원 미만인 경우지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득”이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.제28조의6(중과세 대상 무상취득 등)① 법 제13조의2제2항에서 “대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택”이란 취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이3억원 이상인 주택을 말한다.단독명의 분양권을 공동명의로 전환하는 경우, 취득세 증감을 고려해야 합니다분양권을 공동명의로 전환하는 시점에는 주택의 취득이 아니므로, 취득세는 발생하지 않고 향후 완공된 시점에 취득세가 발생합니다.분양권으로 주택을 취득하는 경우에는 시공사의 보존등기 이후 등기가 이전되는 것으로 유상거래에 해당하고 유상거래로 인한 주택수와 조정여부에 따른 중과세율이 적용될 수 있습니다.중요한 것은, 분양권으로 주택을 취득하는 경우에 주택수는 분양권을 취득할 당시의 1세대 주택수로 판단합니다.즉, 당초 단독명의시는 중과대상이 아니더라도 배우자에 증여하기 전에 다른 주택이나 분양권을 취득하여 주택수가 늘어났다면 배우자가 취득하는 지분은 중과세율이 적용될 수 있으니 유의가 필요합니다.그 외에도 증여세, 부담부증여, 양도세 이월과세 등에 주의해야 합니다보유 주택이나 분양권의 증여시, 증여세와 양도세 부분을 주의해야 합니다.①증여세주택이던 분양권이던 절반의 지분을 증여하는 것이므로, 증여지분 가액이 배우자 공제 6억원(직전 10년 누계)이하라면 증여세가 없지만 초과하면 증여세가 발생하게 됩니다.②부담부증여 양도세담보대출이나 전세금을 인수하는 조건인 경우는 부담부증여에 해당하여 양도세가 발생할 수 있습니다.③이월과세그리고 일부 지분의 증여시, 배우자가 취득하는 지분의 취득가액은 증여평가액이 적용되므로, 양도세 절감 효과가 있으나 5년 이후에 양도시 이월과세 적용으로 효과가 없으지니 유의해야 합니다. 특히, 이월과세는 내년 세법 개정안으로 10년으로 연장될 예정입니다.정리하면,이상 부부공동명의시 취득세 관점에서 장단점을 확인해보았습니다.요약하면,①최초 취득시점에 공동명의를 한 경우에는 단독이나 공동이나 무차별합니다.②단독명의 주택을 배우자에 증여시,증여로 인한 취득세가 다시 발생하고 중과세율이 적용될 수도 있으니 유의해야 합니다.③단독명의 분양권을 배우자에게 증여시,완공후 취득세가 발생하고 분양권 증여시점에는 취득세가 발생하지 않으나 주택수는 분양권 증여시점을 기준으로 판단하므로 중과세율이 적용될 수 있으니 유의해야 합니다.단독을 공동명의 전환시는 증여세, 부담부증여, 이월과세 등도 고려해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw