분양권 부부에게 증여시 취득세 문의

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 많은 분들이 궁금해하시는 부부공동명의 장단점에 대한 것으로 취득세 부분에 대해 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,양도세 절세를 위해 부부공동명의를 많이 합니다양도세의 세율 구조는 양도차익이 많을수록 세율이 높아지는 누진세율 구조입니다. 그리고 부부공동명의는 각자의 양도차익에 대해서 세율을 적용하게됩니다.따라서, 부부공동명의를 하면 양도차익이 분산되고 보다 낮은 세율이 적용되어세부담이 줄어들 수 있습니다. 그리고 250만원의 기본공제도 본인과 배우자 각각 적용이 됩니다.예를 들어, 양도차익이 4억원인 경우 양도세는 13,360만원이나 공동명의로 하면 양도차익이 분산되고 기본공제도 각자 적용이되어 각자 5,565만원만 납부하면 되므로 단독명의보다 2천만원 정도가 절감된 셈입니다.주택을 취득할 때,취득세는 단독명의와 공동명의가 동일합니다주택의 취득세율은 아래와 같이 취득가액에 따라 1~3%의 세율이 적용됩니다.단, 조정/비조정지역 여부와 주택수에 따라 아래와 같이 8%나 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다.주택을 취득할 때는 공동명의로 하던 단독명의로 하던 취득세는 동일합니다.10억원의 아파트를 단독으로 매입하면 3%의 세율이 적용되고, 공동명의로 5억원 지분을 취득하면 1%가 적용되는게 아닐까 생각할 수 있으나 법에서는 세율의 적용시 지분으로 취득하는 경우에는 전체 주택의 매매가액을 기준으로 세율을 적용하도록 하고 있어 차이가 없습니다.단독명의 주택을 부부공동명의로 변경하는 경우, 취득세가 중과될 수 있습니다이미 단독명의로 보유하고 있는 주택을 부부공동명의로 변경하는 경우는 취득세가 발생하고, 배우자에 대한 증여에 해당하므로 증여세가 발생할 수 있습니다.우선, 취득세는 부동산의 증여로 인한 취득세율인 3.5%가 적용됩니다. 하지만, 다주택자가 조정대상지역의 공시가격 3억이상의 주택을 증여하는 경우에는 12%의 중과세율이 적용되므로 유의해야합니다.따라서, 부동산증여의 취득세는 아래의 경우 중과세율이 적용되지 않습니다.① 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에 증여하는 경우②비조정지역의 주택인 경우③조정지역이라도 공시가격 3억원 미만인 경우지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득”이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.제28조의6(중과세 대상 무상취득 등)① 법 제13조의2제2항에서 “대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택”이란 취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이3억원 이상인 주택을 말한다.단독명의 분양권을 공동명의로 전환하는 경우, 취득세 증감을 고려해야 합니다분양권을 공동명의로 전환하는 시점에는 주택의 취득이 아니므로, 취득세는 발생하지 않고 향후 완공된 시점에 취득세가 발생합니다.분양권으로 주택을 취득하는 경우에는 시공사의 보존등기 이후 등기가 이전되는 것으로 유상거래에 해당하고 유상거래로 인한 주택수와 조정여부에 따른 중과세율이 적용될 수 있습니다.중요한 것은, 분양권으로 주택을 취득하는 경우에 주택수는 분양권을 취득할 당시의 1세대 주택수로 판단합니다.즉, 당초 단독명의시는 중과대상이 아니더라도 배우자에 증여하기 전에 다른 주택이나 분양권을 취득하여 주택수가 늘어났다면 배우자가 취득하는 지분은 중과세율이 적용될 수 있으니 유의가 필요합니다.그 외에도 증여세, 부담부증여, 양도세 이월과세 등에 주의해야 합니다보유 주택이나 분양권의 증여시, 증여세와 양도세 부분을 주의해야 합니다.①증여세주택이던 분양권이던 절반의 지분을 증여하는 것이므로, 증여지분 가액이 배우자 공제 6억원(직전 10년 누계)이하라면 증여세가 없지만 초과하면 증여세가 발생하게 됩니다.②부담부증여 양도세담보대출이나 전세금을 인수하는 조건인 경우는 부담부증여에 해당하여 양도세가 발생할 수 있습니다.③이월과세그리고 일부 지분의 증여시, 배우자가 취득하는 지분의 취득가액은 증여평가액이 적용되므로, 양도세 절감 효과가 있으나 5년 이후에 양도시 이월과세 적용으로 효과가 없으지니 유의해야 합니다. 특히, 이월과세는 내년 세법 개정안으로 10년으로 연장될 예정입니다.정리하면,이상 부부공동명의시 취득세 관점에서 장단점을 확인해보았습니다.요약하면,①최초 취득시점에 공동명의를 한 경우에는 단독이나 공동이나 무차별합니다.②단독명의 주택을 배우자에 증여시,증여로 인한 취득세가 다시 발생하고 중과세율이 적용될 수도 있으니 유의해야 합니다.③단독명의 분양권을 배우자에게 증여시,완공후 취득세가 발생하고 분양권 증여시점에는 취득세가 발생하지 않으나 주택수는 분양권 증여시점을 기준으로 판단하므로 중과세율이 적용될 수 있으니 유의해야 합니다.단독을 공동명의 전환시는 증여세, 부담부증여, 이월과세 등도 고려해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 주택 취득세 세율에 대한 것인데, 세무상담을 해보면 의외로 1~3%나 8%, 12%의 중과세율만 아시고 모르시는 분들이 많습니다. 기본적이 사항에 자주 헷갈리는 부분 위주로 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,주택의 취득세는취득 유형별로 차이가 있습니다주택의 취득세율은 취득의 원인별로 달라지는데, 유상승계는 일반적인 매매, 무상승계는 상속과 증여, 원시취득은 자가건설로 나누어집니다.아래는 유형별, 과세표준과 취득세율입니다.매매의 경우는 실제 거래가액의 1~3% 또는 8, 12%의 중과세율이 적용됩니다일반건물이나 토지 등의 매매로 인한 취득세율은 4%입니다. (농특세와 지교세를 더하면 총 4.6%를 부담)주택은 국민 주거안정을 위해, 일반 부동산 취득세율 보다 낮은 1~3%의 세율을 적용합니다.다만, 금액에 따라 실제 매매가격이 6억이하, 6억~9억, 9억초과의 구간별로 세율이 나누어져 있습니다.그리고 다주택자에 대해서는 중과세율이 적용되는데, 20.8.12일 이후에는 취득할 주택이 조정지역인지, 비조정지역인지에 따라 아래의 중과세율이 적용됩니다.종종 헷갈리시는 부분이,주거용오피스텔은 주택법상 주택이 아니므로 일반 건축물로 취급되고 따라서 주택 세율이 아닌 4.6%의 세율이 적용됩니다.증여는 3.8%~4.0%이나 중과세율이 적용되면 12.4%~13.4%가 됩니다증여로 인한 취득의 경우, 3.5%의 세율이 적용되나 지방세를 더하면 3.8%~4.0%가 적용됩니다. 다만, 20.8.12 이후 증여로 다주택자가 조정대상지역에 시가표준액 3억 이상인 주택은 취득세율이 12.4%~13.4%까지 올라갑니다.즉,①비조정지역의 증여이거나② 1세대 1주택자가 증여를 하는 경우(받는자가 1세대 1주택자 인게 아님)③조정지역이라도 공시가격 3억원이 안되는 경우에는 취득세율이 중과되지 않습니다.증여의 경우에는 실거래가 기준이 아닌 시가표준액을 기준에 세율을 곱합니다. 그러나,2023년 부터는 시가인정액인 유사 실거래가 적용이 되므로 내년부터 증여 취득세가 상승함에 유의해야합니다.상속은중과세율이 없습니다매매와 증여는 중과세율이 있지만, 상속은 중과세율이 없고 2.8%의 세율이 적용됩니다.(지방세를 더하여 2.96%~3.16%) 이는 상속이 불가피하게 취득하는 것임을 고려한 것입니다.더구나, 무주택인 1가구가 상속을 받아 1가구 1주택이 된 경우에는 0.8%가 적용되는 감면제도가 있습니다. 공동상속을 받은 경우, 지분이 가장 큰 사람을 주택 소유자로 보나 지분이 동일하면 그 주택에 거주하는 사람과 나이가 많은 순으로 소유자를 정합니다.상속의 경우는 2023년 도입되는 시가인정액에도 대상에서 제외되었습니다.자가건설(입주권 포함)의 취득세는 2.8%의 세율이 적용되며 중과되지 않습니다직접 시공업체를 선정하여 짓는 경우에는, 원시취득이라고 하며 상속과 동일한 2.8%의 세율(지방세를 더하여 2.96%~3.16%)이 적용됩니다.여기서 중요한게,입주권도 원시취득이므로 중과되지 않습니다.매매로 취득한 승계입주권도 동일합니다. 이와 반대로, 분양권(당첨, 매매 모두)은 원시취득이 아닌 유상승계 취득이므로 매매로 인한 표준세율이나 8%에서 12%의 중과세율도 적용대상입니다.이를 고려하면, 다주택자는 분양권 매입보다는 입주권의 매입이 취득세 측면에서는 더 유리할 수 있습니다.물른 승계 입주권의 경우, 승계조합원은 사업토지에 대한 토지지분을 기존조합원으로부터 승계취득한 것이므로 해당 토지지분에 대한 취득세 납세의무(토지대금+프리미엄 포함)를 입주권 승계시 부담하게 됩니다.정리하면,주택의 취득세는 매매, 상속, 증여, 자가건설 인지에 따라 달라지게 됩니다. 일반적으로 매매에 대한 취득세율은 아시지만 상속, 증여, 자가건설은 많이 헷갈리십니다.특히, 상속과 자가건설은 중과세율이 없다는 것과 원시입주권이던 매매로 인한 승계입주권이던 입주권은 자가건설이므로 취득세 중과대상이 아닙니다.(분양권은 유상거래로 중과될 수 있음)증여의 경우 중과는 비조정이거나 증여하는 사람이 1세대 1주택자이면, 중과대상 자체가 아닌데종종 증여받는 사람이 1세대 1주택자 인것으로 헷갈리시는 분들이 많습니다.그리고 2023년 부터는 증여로 인한 취득세 계산시 현재의 시가표준액(공시가격)이 아닌 시가인정액(감평, 유사 실거래가 등)이 적용되어 대폭 증여취득세가 상승할 예정이니 올해에 진행함이 유리할 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부동산세무상담

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 부동산 등의 취득일과 처분일에 대한 것입니다. 일반적으로 등기친날 이라고 표현하는데 구체적으로 취득세와 양도세에서는 어떻게 정하고 있는지 살펴보겠습니다.취득 처분일은 법 적용기준일이면서, 취득세와 양도세 신고/납부시기와 보유기간의 계산에도 영향을 미치므로 명확히 알 필요가 있으며 취득세와 양도세에 일부 차이가 있으니 주의가 필요합니다.취득 처분일을 잘못 알고 매매하여 불과 몇일 차이로 세금이 늘어나거나, 가산세를 물게되는 경우가 종종 발생합니다.세부적으로 살펴보면,매매의 경우, 취득세는 계약상의 잔금 지급일과 등기일 중 빠른 날이고 양도세는 대금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날로미묘한 차이가 있습니다.유상취득인 매매의 경우, 취득세의 취득시기는① 국가 등으로부터 취득, 판결, 공매, 법인장부 확인: 사실상 잔금지급일②그 외의 유상취득: 계약상의 잔금지급일③ 등기를 먼저한 경우, 등기일(접수일)입니다.따라서, 개인이 부동산을 취득한 경우에는 매매 계약서상의 잔금지급일이 취득일이 됩니다. 이 경우 실제 잔금지급일이 아님에 주의해야합니다.(일반적으로는 일치하겠습니다만 간혹 매수자, 매도자 사정으로 몇일 차이나는 경우가 있습니다)단, 법인의 경우 법인장부로 확인이 되는 경우 사실상 잔금지급일로 실제 지급한날이 되어 개인과 차이가 있음에 주의해야합니다. 사실상 잔금지급일은 실제 지급일이라는 의미도 있으나, 잔금의 극히 일부만 남겨둔 경우에도 사실상 잔금지급이 된 것으로 본다는 의미도 있습니다.[지방] [토지 매매계약을 체결한 후 매매대금의 극히 일부만을 납부하지 아니한 경우 사실상 취득으로 볼지 여부(기각)]【재결요지】매매대금의 99.44%에 해당하는 금액을 납부하여 매매대금 중 0.55%에 불과한 나머지 잔금만을 미납한 상태로 잔금을 지급하면 등기부상 소유자로 등재하거나 배타적인 사용·수익·처분을 할 수 있는 상태에 있었으므로 청구인은 토지를 사실상 취득하였다고 보는 것이 타당하므로 부과고지 처분은 적법함그리고 만약에, 잔금일보다 등기를 먼저한 경우에는 등기일자(접수일)가 취득일이 됩니다.지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등)② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.1. 법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.가. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)나. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)다. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)라. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)⑬ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.지방세법제10조(과세표준)⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2.외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득유상취득인 매매의 경우, 양도세의 취득시기는① 실제 잔금청산일로 계약상 잔금청산일이 아닙니다.② 등기를 먼저하는 경우, 등기접수일 입니다. 등기완료일이 아닙니다.소득세법제98조(양도 또는 취득의 시기)자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기) ①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일결국, 유상매매의 경우 계약상 잔금일과 실제 잔금일이 다른 경우개인은 취득세는 계약서에 따르고 양도세는 실제 지급일에 따르는 것입니다.먼저 등기를 한 경우에도,취득세는 등기일이고 양도세는 등기접수일로 차이가 있습니다.무상취득인 상속/증여의 경우, 상속은 상속개시일로 취득세와 양도세가 동일하나증여는 취득세는 증여 계약일 양도세는 증여 등기접수일로 차이가 있습니다.무상취득은 상속과 증여인데, 상속은 취득세 및 양도세 모두 상속개시일로 동일합니다.단, 증여의 경우 차이가 있으니 주의가 필요합니다.증여의 경우, 취득세는 증여 계약일자를 취득일로 봅니다.이에 반해,양도세와 증여세는 등기 접수일 입니다.지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등)① 무상 승계취득의 경우에는 그계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득 물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.1. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)2. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)3. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)⑬제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기)5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날양도, 재일46014-31 , 1995.01.07[ 제 목 ]증여받은 아파트를 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 요건 판정[ 요 지 ]1세대 1주택의 거주기간 및 보유기간을 계산함에 있어 증여에 의해 취득한 주택은 증여를 받은 날(증여 등기접수일)이후에 거주하거나 보유한 기간만을 통산하는 것임상증, 서면인터넷방문상담4팀-1625 , 2007.05.15[ 제 목 ]증여재산의 취득시기[ 회 신 ]1. 부동산을 증여받은 경우 증여재산 취득시기는「상속세 및 증여세법 시행령」제23조제1항제1호의 규정에 의하여소유권이전등기 접수일입니다.부동산을 증여받는 경우, 취득세와 증여세 취득일의 차이로신고/납부 기한에 주의해야합니다.취득세의 경우, 취득일로 부터 60일이내 신고/납부하여야 합니다.증여세의 경우, 증여일이 속하는 날의 말일로부터 3개월이내 신고/납부해야 합니다.취득세와 증여세의 취득일자가 다른 관계로 신고/납부일에 주의해야합니다.예) 부동산 증여 계약일 3/25일, 등기접수일 4/2일, 등기완료일 4/5일취득세 - 증여 계약일인 3/25일 + 60일 이내에 신고/납부증여세 - 등기접수일인 4/2일의 말일인 4/30일로부터 3개월인 7/31일까지 신고/납부증여계약일, 등기접수일, 등기일 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.양도세의 분양권 취득 시기는당첨일 또는 대금청산일이며, 주택이 완공된 경우 취득시기는대금청산일과 등기접수일 중 빠른날임분양권의 경우에도 취득시기를 혼동하시는 경우가 있습니다.분양권의 취득시기는 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날로①당첨 분양권의 경우: 당첨일②매입 분양권의 경우: 분양권 매매 대금청산일입니다.소득세법 기본통칙 98-162…2 【 부동산에 관한 권리의 취득시기 】부동산의 분양계약을 체결한 자가 해당 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트 당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다.분양받은 아파트가 완공된 경우 양도세 취득시기는 대금청산일과 등기접수일 중에 빠른 날이 됩니다.그러나, 대금청산일 까지 완공되지 않는 경우, 사용승인서 교부일, 임시사용승인일, 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.양도, 부동산거래관리과-0701 , 2011.08.09[ 제 목 ] 분양받은 아파트의 취득시기[ 요 지 ]분양받은 아파트가 완공된 후 대금을 청산한 경우 해당 아파트의 취득시기는 대금청산일이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것임[ 회 신 ]분양받은 아파트가 완공된 후 대금을 청산한 경우 해당 아파트의 취득시기는 대금청산일이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것입니다. 이와 관련하여 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 경우 대금을 청산한 것으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 대금 중 일부를 지연납부한 경우 “대금청산일”을 언제로 볼 것인지는 사실판단할 사항입니다소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기)①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는제4호를 준용한다.분양받은 아파트가 완공된 경우, 취득세는 사실상의 잔금지급일을 취득일로 봅니다.다만, 잔금을 먼저 지급하는 경우에는 임시사용승인일, 사실상사용일, 사용승인서교부일이 분양받은 자의 취득일이 됩니다.정리하면,부동산의 취득/처분시기를 파악하는 것은 적용 개정 세법, 세율, 비과세 여부, 신고/납부기한 등을 따질때 매우 중요합니다.매매의 경우,취득세는 개인의 경우 계약상 잔금일, 법인의 경우 실제 잔금지급일를 기준으로 하되 등기가 먼저된 경우 등기일(접수일)로 봅니다.양도세는 실제 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날이 취득일 입니다.상속/증여의 경우,상속은 상속개시일로 동일하나, 증여의 경우 취득세는 증여 계약일자이나, 증여세와 양도세는 등기 접수일로 취득세의 취득일과 차이가 있으며 신고/납부기한에 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.분양권의 경우,당첨된 경우 당첨일이 취득일, 매매로 취득한 경우 분양권 매매 대금청산일이 취득일입니다.분양권이 완공되어 주택이 된 경우,취득세는 사실상 잔금일(사용승인일 등 전에 잔금을 지급하는 경우에는 사용승인일 등)이나 양도세는 잔금지급일, 등기 접수일중에 빠른날이고 잔금일까지 미완공인 경우는 사용승인일 등입니다.이를 간략히 표로 보면 다음과 같습니다.구분취득세양도세유상매매개인 -계약상잔금일법인 –사실상잔금일등기먼저 한 경우, 등기접수일잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날상속상속개시일상속개시일증여증여 계약일등기접수일분양권취득세 대상 아님당첨 – 당첨일매매 – 대금청산일분양받아 완공된 주택사실상 잔금일사용승인일 등 이전에 잔금 지급시에는 사용승인일 등잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날잔금일까지 미완공시 – 사용승인일 등**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

미분양주택(분양권 포함)의 지분을 배우자로부터 증여받은 경우일반주택의 비과세 판단시 주택수 제외 여부(제외가능함)기준-2025-법규재산-0033 [법규과-667]생산일자 : 2025.04.01.요 지미분양주택(분양권 포함)의 지분을 배우자로부터 증여받은 경우 일반주택의 비과세 판단시 주택수 제외 가능함회 신귀 질의의 사실관계와 같이, 부부가 공동으로 ｢조세특례제한법｣ 제98조의3 제1항이 적용되는 미분양주택(분양권 포함)을 ｢주택법｣ 제54조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결한 후 그 중 한 명의 지분을 배우자에게 증여하는 경우로서 ｢소득세법｣ 제89조 제1항 제3호를 적용하는 경우 해당 주택 전체를 세대의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○’05.10. 甲, A주택 취득○’09.04. 甲과 乙(甲 의 배우자), B주택* 분양계약 체결 * 조특법§98의3에 따른 과세특례 요건을 갖춘 것으로 전제○’12.10. 甲 → 乙, B분양권 지분 증여○’12.11. 乙, B아파트 취득○’21.08. 甲, A주택 양도2. 질의내용○조특법§98의3에 따른 과세특례 대상주택(분양권 포함) 지분을 최초 계약자인 배우자로부터 증여받은 경우 -일반주택의 1세대1주택 비과세 여부 판단 시 해당주택 전체를 세대의 소유주택 수에서 제외 가능한지 여부3. 관련법령□조세특례제한법(법률 제17759호로 개정된 것, 2021.01.01. 시행) 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】①거주자 또는｢소득세법｣ 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(｢소득세법｣ 제104조의2에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에｢주택법｣ 제54조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. 1.거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 2.비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간②제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 1.｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재개발사업 또는 재건축사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택 2.거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택③｢소득세법｣ 제89조제1항제3호를 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.2023년부터 증여로 인한 취득세가 기존 시가표준액에서 실제 시가로 변경되어 증여 취득세가 대폭 인상되니 2023년 전에 증여를 빨리 해야한다는 기사는 보셨을 것입니다.이는 지난 8월에 행안부에서 발표한 개정안에 근거하였고, 이번달 12월 국회에 통과되었습니다. (시행은 2023년으로 1년 유예) 8월 발표 개정안에서 일부 수정된 내용도 있으니 이에 대해 법조문을 자세히 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,현재 증여로 인한 취득세는 시가표준액을 기준으로 합니다증여로 부동산을 취득했다면, 취득세 과세표준은 신고가액과 시가표준액 중에 큰 금액입니다.하지만,굳이 시가표준보다 큰 금액으로 신고할리 없으므로 실무적으로는 시가표준액입니다. 다만, 실제로 본인이 감평을 받아 더 높은 금액으로 취득세 신고를 하면 인정됩니다. 그리고부동산 실거래가가 신고되는 경우에는 그 실제 거래가액에 따라 취득세를 부과합니다.지방세법제10조(과세표준)① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다. ② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고사실상의 취득가격또는 연부금액을 과세표준으로 한다.1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5.「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득따라서 주택의 경우 취득세 과세표준은 아래를 적용합니다① 매매로 취득 : 실거래가② 증여/상속으로 취득: 시가표준액문제는 무상취득인 증여, 상속의 경우 상증세법은 공시가액이 아닌 실제의 시가 (감평, 유사매매사례 등)을 따르게 되어있다는 것입니다.따라서, 아파트를 증여로 취득한다면증여세는 감평이나 실거래가 (유사매매 있는 경우)가 적용되는데, 취득세는 공시가액이 적용된다는 점입니다. 이 경우 각각 법에서 다른 시가가 적용됩니다.정부가 문제를 제기한 것은,옛날처럼 시가 확인이 어려운 것도 아니고 이미 시가를 알고 있음에도 굳이 취득세만 달리할 필요가 있냐는 취지로 개정안이 나왔습니다.증여의 경우에는과세표준을시가인정액을 적용하기 하였습니다 (2023년 부터 시행)지방세 개정은 12월 국회를 통과하여, 내년부터 시행됩니다.취득세 과표를 유상취득은 실제거래가격, 무상취득은 시가인정액을 적용하는 것이고다만 1년 시행을 유예하여 2023년부터 적용한다는 것입니다.시가인정액이라는 개념이 도입되었습니다무상 취득에 적용되는과세표준은 시가인정액이라는 용어를 새로 만들어 적용합니다.지방세법제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)① 부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 “취득당시가액”이라 한다)은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액, 그 밖에 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하“시가인정액”이라 한다)으로 한다.시가인정액이란 무엇인지살펴보면,취득일 전 6개월 후 3개월 이내의 기간에 매매/감정/경매/공매가를 적용한다는 것인데 이는 증여세의 증여재산 평가방식과 유사합니다.또한,지방세심의위원회 심의를 거쳐 직전 2년까지 연장확대할 수 있다는 것도 상증세법의 재산평가심의위원회와 유사한 규정입니다.전반적으로 상증세법과 유사한 방식임을 알 수 있습니다.지방세법 시행령제15조의2(평가의 원칙등)① 법 제10조의2제1항에서 “매매사례가액ㆍ감정가액 및 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액”이란취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(이하 이 절에서 “평가기간”이라 한다) 중 매매ㆍ감정ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제21조에 따라 부과하기 전까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 취득일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 취득세 납세자 또는 지방자치단체의 장이 신청하는 때에는 「지방세기본법」제147조에 따른지방세심의위원회의(이하 “지방세심의위원회”라 한다) 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.시가인정액 적용의예외 규정이 있습니다무상취득에 시가인정액 적용이 원칙이나,아래 3가지 예외를 두고 있습니다.① 상속② 시가표준액 1억이하③ 시가인정액 산정이 어려운 경우당초 8월의 개정안에는 ① 상속과 ② 1억이하는 예외 규정이 없었는데, 추가되었습니다. 과거 나온 신문기사에는 이러한 예외 규정 언급이 없는데, 최종 개정에는 포함되었으니 유의가 필요하겠습니다.지방세법제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)② 제1항에도 불구하고다음 각 호의 경우에는 해당 호에서 정하는 가액을 취득당시가액으로 한다.1.상속에 따른 무상취득의 경우: 제4조에 따른 시가표준액2.대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산등을 무상취득(제1호의 경우는 제외한다)하는 경우:시가인정액과 제4조에 따른 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우: 시가인정액으로 하되,시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 제4조에 따른 시가표준액지방세법 시행령제15조의3(평가 예외 부동산등)법 제10조의2제2항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 가액”이란 취득물건에 대한시가표준액이 1억원 이하인 경우를 말한다.감정평가는 둘 이상의 기관에서 받되, 시가표준 10억 이하는 1개만 받아도 됩니다감정평가액을 적용하고자 할때는 2 이상의 평가기관에서 받은 것을 제출해야하나, 시가표준이 10억이하면 1개만 해도 됩니다.이 규정 역시, 상증세법의 감정평가 방식과 동일하다고 볼 수 있습니다.지방세법제10조의2(무상취득의 경우 과세표준) ③ 납세자가 제20조제1항에 따른 신고를 할 때 과세표준으로 제1항에 따른 감정가액을 신고하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산 등의 경우에는 하나의 감정기관으로 한다)에 감정을 의뢰하고 그 결과를 첨부하여야 한다.지방세법 시행령제15조의2(평가의 원칙등) ⑤ 법 제10조의2제3항 전단에서 “대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산 등의 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 취득하는 부동산등의시가표준액이 10억원 이하인 경우2. 법 제10조의5제3항제2호에 따른 법인의 합병ㆍ분할 및 조직변경을 원인으로 부동산등을 취득하는 경우부담부증여의 경우, 유상 취득액은 시가인정액을 한도로 합니다전세나 담보대출을 인수하는 조건인 부담부증여를 하는 경우에,현재는전세금이 시가표준액보다 더 큰 경우에는 그 전세금이 유상취득 대상액이 됩니다.예를 들어, 시가 8억이고 전세가 6억인데 시가표준이 4억인 경우 부담부증여시시가표준 4억이 아닌, 전세금 6억에 대한 유상취득세율을 적용합니다.이에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅 참고https://blog.naver.com/riverodw/222307569557[부담부증여 취득세] - 전세금이 시가표준보다 높은 경우 (by 부산 오 회계사/세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 지난 포스팅에서 부담부증여의 장단점과 절세 효과에 대해서 살펴...blog.naver.com하지만, 개정된 내용에는 시가인정액을 한도로 한다고 합니다.즉 위의 경우①시가인정액이 8억이 확인되는 경우 : 6억은 유상취득세율 2억은 증여취득세율②시가표준액을 시가인정액으로 적용시 : 6억이 아닌 4억에 대한 유상취득세율 (기존과 달라지는 경우)지방세법 시행령제15조의4(부담부증여시 취득가격)① 부담부 증여로 취득하는 경우 법 제10조의2제6항에 따른유상승계취득에서의 과세표준을 적용하는 채무부담액(취득하는 부동산등에 대한 채무액에 한정한다. 이하 이 조에서 같다)은시가인정액을 한도로 한다.② 제1항을 적용할 때 채무부담액은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 취득자가 입증한 경우로서 각 호의 어느 하나에 따라 확인된 금액에 한한다.1. 등기부 등본으로 확인되는 증여 부동산등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액2. 금융기관이 발급한 채무자변경 확인서 등으로 확인되는 금융기관의 금융채무3. 임대차계약서 등으로 확인되는 증여 부동산등에 대한 임대차 보증금4. 그 밖의 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액정리하면,2023년부터 증여에 대한 취득세 산출시 기존의 시가표준액이 아닌,시가인정액을 적용하게됩니다. (개정은 2022년이나 1년의 시행 유예로 2023년에 시작)시가인정액은취득일 전 6개월 후 3개월 이내 유사매매, 감정, 경매, 공매를 적용합니다. 지방세심의위원회를 거쳐 2년전까지도 확대 가능합니다.다만, ① 상속 ② 시가표준 1억이하 ③ 시가인정액 산출안되는 경우는 시가인정액을 적용하지 않습니다.또한, 채무를 인수하는 조건인 부담부증여에 그 채무액이 시가표준액을 초과하는 경우, 적용 방식이 상황에 따라 달라지니 유의해야 겠습니다.그리고무엇보다 중요한 것은, 향후 증여를 계획 중이라면2023년이 되기 전에 하는 것이 증여 취득세 절감 측면에서 유리하니 서둘러야 한다는 것입니다.존재하지 않는 이미지입니다.by부산 양도/증여/상속 회계사/세무사