장기보유특별공제 상속지 기산일 문의

안녕하세요? 신세무사입니다.오늘은 상속주택과 일반주택과 관련된 기본적인 쟁점에 대하여 다음의 순서대로 알아보겠습니다.*피상속인 : 돌아가신 분 (ex:부모님)*상속인 : 상속을 받는 분 (ex:자녀)*상속주택 : 피상속인이 보유하고 계셨던 주택*일반주택 : 상속인이 보유하고 있던 주택1. 상속주택(1) 비과세(2) 세율중과(3) 장기보유특별공제(4) 정리2. 일반주택(1) 비과세(2) 세율중과(3) 장기보유특별공제(4) 정리3. 상속주택 증여 시 취득세1. 상속주택(1) 비과세상속주택을 양도할 경우 무조건 1주택으로 보아 비과세를 적용하는 것으로 잘못된 정보를 알고 계신 분들이 많습니다. 이는 사실과 다릅니다.상속받은 주택 한 채만 보유하고, 거주 및 보유기간 등 1주택 비과세 요건을 충족한 경우에 비과세 적용이 가능합니다. 1) 거주여부2017-08-02 이전에 피상속인이 취득한 조정대상지역 내 주택이면서 2017-08-02 현재 동일세대를 구성한 상속인이 상속받은 주택의 경우 거주기간 제한이 없습니다.피상속인이 취득한 시점, 동일세대를 구성한 시점을 기준으로 거주기간 제한여부 판단하게 됩니다. 2) 보유기간 및 거주기간의 기산보유기간 및 거주기간의 기산은 상속개시 당시 동일세대에 해당되는지 여부가 중요합니다.상속개시당시 동일세대인 경우 : 피상속인의 취득시기부터 보유 및 거주기간을 기산합니다.상속개시당시 별도세대인 경우 : 상속개시일부터 보유 및 거주기간을 기산합니다.(2) 세율중과 1) 상속주택외 일반주택을 보유한 거주자인 경우로서 별도세대로부터 상속받은 날부터 5년 기간 내에 상속주택 양도 시 양도소득세 중과배제가 됩니다. 별도세대여부에 따라 다음과 같이 중과여부가 달라집니다.동일세대인 피상속인으로부터상속받은 주택의 양도 시다주택자인경우 중과대상입니다. (소득세법 시행령 제155조2 적용불가, 따라서 소득세법 시행령 제167조의3 1항 7호 중과배제규정을 적용할 수 없음)별도세대인 피상속인으로부터상속받은 상속주택을상속개시일부터 5년 내 양도 시 중과배제 (소득세법 시행령 제167조3의 1항 7호) 2) 상속개시일부터 1년 혹은 2년 이내 양도할 경우에도 단기중과세율(60%,70%)이 적용되지 않습니다. 단기중과세율은 피상속인의 취득일부터 기산합니다.(3) 장기보유특별공제(비과세 요건 충족한 상속주택의 경우) 1) 별도세대원으로부터 상속받은 경우별도세대원인 피상속인으로부터 상속받은 경우, 상속개시일부터 보유 및 거주기간을 기산하여 장기보유특별공제를 적용합니다. 2) 동일세대원으로부터 상속받은 경우동일세대원인 피상속인으로부터 상속받은 경우, 장기보유특별공제율표1 또는 표2의 적용여부를 판단할 때의 보유, 거주기간과실제 장기보유특별공제 계산 시적용되는 보유, 거주기간이다르다는 사실을 알고 계셔야합니다.표1,표2 적용여부 : 동일세대원인피상속인이 상속주택을 취득한 시점부터보유,거주기간을 고려하여 표1, 표2를 적용여부를 판단합니다.장기보유특별공제 적용 : 해당 공제율(표1,표2)을 피상속인의 보유,거주기간을 기준으로 판단 후, 실제 장기보유특별공제 적용 시에는상속개시일부터 보유,거주기간을 기산하여 적용합니다.간단한 예를 들어보겠습니다.공통가정: 상속주택은 비과세 요건을 충족하였음.<사례 1>*피상속인의 거주,보유기간 : 모두 3년이상*상속인의 거주, 보유기간 : 보유기간 4년, 거주하지 않았음첫째로, 피상속인이 거주 및 보유한 기간을 토대로 보면장기보유특별공제율 표2를 적용할 수 있습니다.둘째로, 상속인은보유만 4년하였고, 거주를 하지 않았습니다.따라서,장기보유특별공제율은 16%가 적용됩니다.[(보유 4년 x 4%) + (거주 0년 x 4%) = 16%]<사례2>*피상속인의 거주, 보유기간 : 보유기간 3년, 거주하지 않았음*상속인의 거주, 보유기간 : 보유기간 4년, 거주하지 않았음첫째로, 피상속인은 보유 3년을 하였으나거주하지 않았으므로 장기보유특별공제율 표1을 적용할 수 있습니다.둘째로, 상속인은보유만 4년하였고, 거주를 하지 않았습니다.따라서,장기보유특별공제율은 8%가 적용됩니다.[(보유 4년 x 2%) + (거주 0년 x 2%)=8%](4) 주의일반주택을 보유한 상속인이 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 상속주택을 5년이내 양도할 경우 중과배제된다는 사실을, 5년 이내 양도하면 1주택으로 보아 비과세 적용 및 장기보유특별공제 표2(최대80%)를 적용가능한 것으로알아잘못된 의사결정을 하지 않으시길 바랍니다.2. 일반주택(1) 비과세일반주택의 경우 상속인이 해당주택을 취득한 시점부터 보유 및 거주기간을 기산하여 비과세여부를 판단합니다. 비과세 요건을 충족하여도, 상속이 개시되어 다주택자가 되어 비과세가 불가능한 경우가 발생할 수 있습니다.다만, 다음의 요건을 갖춘 일반주택의 경우, 상속을 받아 2주택자가 되어도 일반주택 양도 시 비과세를 적용받을 수 있습니다.*비과세 요건(거주 및 보유)을 모두 충족한 일반주택을 가정함 1) 별도세대인 피상속인으로부터 상속받을 것. 2) 상속개시 당시 보유하고 있던 일반주택일 것. (2013년 2월 14일 이전 취득한 일반주택은 상속개시 당시 보유하지 않아도 됨) 3) 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택에 해당하지 않을 것.위 요건을 충족한 경우, 상속개시일부터 5년이내라는기간제한 없이언제든 양도하여도 비과세를 적용받을 수 있습니다.*관련법령 : 소득세법 시행령 제155조 2항소득세법 시행령 제155조 2항(2) 세율중과별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받은 상속인이 일반주택을 보유한 경우로서, 다음의 요건을 충족하면 세율중과가 되지 않습니다. 1) 소득세법 시행령 제154조 1항 요건(1주택비과세)을 모두 충족할 것. 2) 별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받은 경우일 것.위 요건을 모두 충족한 경우, 상속개시일부터5년이내라는 기간제한 없이 일반주택 양도할 때 중과배제가 가능합니다.(3) 장기보유특별공제별도세대원인 피상속인으로부터 주택을 상속받은 경우, 일반주택의 취득시기부터 기산한 보유 및 거주기간을 기준으로 장기보유특별공제율 표1, 표2의 여부를 결정하고, 실제 공제율도 계산합니다.(4) 정리상속주택과 달리 일반주택은일정 요건을 충족한 경우에5년 이내라는 기간제한 없이 비과세 및 중과배제가 가능합니다. 장기보유특별공제 또한 당초 일반주택 취득시점부터 고려하게 됩니다.3. 상속주택 증여 시 무상취득세한가지 간단한 사례를 통해서 상속주택을 증여할 경우 발생하는 취득세 이슈를 살펴보겠습니다.<사례>*부모입장에서는 조부가 본인의 부모가 되지만, 편의상 조부 , 부모 , 자녀로 표현하였습니다.얼마 전 조부로부터 주택을 상속받은 경우로서 이미 일반주택을 보유하고 계신 부모는 자녀에게 해당 상속주택을 증여하고 싶어합니다. 어디서 듣기로 상속주택은 2년 혹은 5년동안에는 주택 수에서 제외시켜주므로, 부모는 1주택자에 해당되어 양도세, 종합부동산세, 취득세에서 중과되지 않는다고 생각하고 자녀에게 상속주택 증여를 진행할 것을 고려하고 있습니다.이는 여러 법령이 혼합되고 잘못 이해하셔셔 생기는 문제입니다.(1) 일반주택 소유자가 상속받은 상속주택이 상속개시일부터 5년이 경과하지 아니하거나, 지분율이 40%이하이거나, 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 외 3억원)이하인 경우, 1세대 1주택자로 봄. 과세표준(일반주택,상속주택 합산), 1세대 1주택자로 보아 11억 공제 가능 및 세율 중과배제.(2022.09.23개정)(2) 일정 요건을 충족한 상속주택을 상속개시일부터 5년 이내 양도할 경우, 양도소득세 중과배제.(3) 상속개시일부터 5년간 유상취득세 중과세율 고려 시, 상속주택을 주택 수에서 제외.취득세는 지방세로서 위에 언급한 국세인 종합부동산세, 양도소득세와 다르고, 세목자체도 다릅니다.또한, 취득의 개념은 유상취득과 무상취득으로 나뉘어집니다. 취득세는 이렇게 두가지로 구분하여 세율중과 및 중과배제등의 조항을 두고 있습니다.많은 분들이 상속개시일부터 5년까지 취득세 중과 고려 시 상속주택을 주택 수에서 제외된다고 알고 계십니다.이러한 내용은 반은 맞고 반은 틀린 말입니다.해당 내용을 더욱 정확하게 보면, 상속을 받은상속인이 다른 주택을 유상취득할 경우에만상속주택을 주택 수에서 제외하는 것입니다.다음의 법령을 기준으로 살펴보겠습니다.(1) 지방세법 제13조의2 제1항은유상거래를 원인으로 취득하는 경우로 한정하고 있습니다.(2) 지방세법 시행령 제28조의4 제1항은 지방세법 제13조의2 제1항 2호,3호를 적용할 때 기준이 되는 1세대의 주택 수를 말하고 있습니다.즉, 유상취득할 때 1세대의 주택 수에 대해 규정하고 있습니다.(3) 동 시행령 제5항에서는 동 시행령 1항부터 4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 판정함에 있어 다음 각 호에 해당되는 주택은 주택 수에서 제외한다고 하였습니다.즉, 다음 각 호에 해당되는 주택의 경우 유상취득 시 주택 수에서 제외시키는 것입니다.(4) 동 시행령 제5항의3호를 보면, 상속주택으로서 상속개시일부터 5년이 지나지 아니한 경우로 규정하고 있습니다.정리해보면, 본인이 유상취득을 하는 경우에 한정하여 상속주택을 주택 수에서 제외시켜준다는 의미입니다.추가적으로, 2020년 8월 11일 이전에 상속이 개시된 경우라도, 2020년 8월 12일부터 5년간 유상취득 시 상속주택을 주택 수에서 제외합니다.<관련법령>지방세법 제13조의 2지방세법 시행령 제28조의4지방세법 시행령 제28조의4<관련부칙>2020.08.12 대통령령 제30939호_지방세법시행령부칙(1) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.(2) 이 영 시행 전에 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔에 대해서는제28조의4 제5항 제3호의 개정규정에도 불구하고 이 영 시행 이후 5년 동안 주택 수 산정 시 소유주택 수에서 제외한다.<정리>앞에서 언급한 것을 토대로 보면, 조부께서 상속이 개시되어 일반주택을 이미 보유하고 계신 부모가 주택을 상속받아그 상속주택을 자녀에게 증여할 경우로서 상속주택 및 일반주택이모두 조정대상지역 내 소재하고 있다면,자녀가 증여로 취득하는 상속주택의 취득세율은13.4%로 중과됩니다.오늘은 상속주택 및 일반주택의 기본적인 쟁점과 상속주택을 증여할 경우의 취득세에 대해서 알아보았습니다.상속주택 이슈는 오늘 언급한 쟁점 이외에도 공동상속 및 소수지분권자 등 기타 다양한 이슈들이 혼재하고 있습니다. 또한, 취득세, 종합부동산세, 양도세 각 세목마다 규정하고 있는 내용이 모두 다릅니다.따라서, 상속주택과 관련하여 의사결정을 하시기 전에 반드시 조세전문가와 상담을 통하여 계획을 세우고 실행하시기를 바랍니다.이상 신세무사였습니다.감사합니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 제가 네이버 엑스퍼트 상담하면서 납세자분들이 많이 질문하셨던 이월과세에 대해서 설명드리겠습니다.이월과세란?▶ 거주자가 양도일로부터 소급하여10년 이내(22년 이전 증여분은 5년)에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은토지·건물·부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권도 포함 2019.02.12이후 양도분부터 적용함) · 시설물 이용권 및 관련 주식 또는 출자지분(주식은 2025.01.01이후 양도분부터 적용하며 증여받고 1년이내 양도시 적용함)을 양도함에 따른 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액은 그 자산을증여한 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시를 기준으로 계산을 한다는 것입니다.▶ 납세의무자- 증여받은 배우자 및 직계존비속이 납세의무자입니다.▶ 증여세의 처리- 당초 납부했던 증여세는 양도차익에서 필요경비로 공제 가능합니다.- 다음의 산식에 의한 필요경비를 인정합니다.$필요경비에 산입할 증여세 상당액=당초 증여세 산출세액 times frac{양도한 자산에 대한 증여세 과세가액}{당초 증여세 과세가액 }$필요경비에산입할증여세상당액=당초증여세산출세액×양도한자산에대한증여세과세가액당초증여세과세가액예) 아들이 부동산 5억, 주식 3억을 증여받고, 증여세 산출 세액이 9천만 원 일 때필요경비 산입되는 증여세 산출 세액은 56,250,000원(9천만 원*5억 원/8억 원)이 됨-증여세의 산출 세액을 필요경비로 차감합니다 (세액을 공제하기 전의 금액입니다)-실제 취득가액 이외의 취득가액으로 했을 때 실제 필요경비를 필요경비로 인정되지 않고 필요경비 개산공제를 넣어야 하지만, 필요경비 개산 공제 시에도 필요경비개산공제에 추가하여 증여세를 필요경비로 공제 가능합니다.이월과세가 적용되지 않는 경우① 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우(이외 사유(이혼 등)는 이월과세 적용)② 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우③이월과세 규정을 적용할 경우에 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받는 양도(1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택 포함)에 해당하게 되는 경우예) a 주택 아버지 취득시기 : 2020.07.01 / 아들에게 a 주택 증여시기 : 2022.07.21 / 아들이 제3자에게 양도시기 : 2023.12.15이월과세 적용하지 않았다면 2022.07.01부터 1세대 1주택 보유기간 기산하면 2년 미만 보유로 2년 이상 보유요건을 총 족하지 못하게 되지만 이월과세 적용으로 아들의 주택 취득시기가 2020.07.01로부터 기산하여 2년 보유를 요건을 충족하게 되면 이월과세 적용으로 오히려 혜택을 주는 꼴이므로 이월과세를 적용하지 않겠다는 뜻입니다.④ 이월과세 규정을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 이월과세 규정을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우[이월과세를 적용했을 때와 적용하지 않았을 때 세금을 두 번 계산해서 둘 중 큰 것으로 신고해야 합니다 2017.07.01이후부터 적용]이월과세 주의사항은?▶ 세율을 적용하기 위한 기산일은?증여한 배우자 또는 직계존비속이 취득한 때부터 기산합니다(증여받은 자가 증여받을 때가 아닙니다)[소득세법 104조 2항 2호]▶ 장기보유특별공제를 적용하기 위한 기산일은?증여한 배우자 또는 직계존비속이 취득한 때부터 기산합니다(증여받은 자가 증여받을 때가 아닙니다)[소득세법 95조 4항]▶ 수증자의 취득가액에서 공제할 감가상각비는?감가상각 대상자산을 증여받은 경우증여자 보유기간과 수증자의 수증일 이후 5년 이내의 양도일까지 보유기간 중사업소득(부동산임대소득 포함)의 필요경비로 산입하거나 산입할 감가상각비 누계액을 2011.01.01이후 양도분부터 증여자의 취득가액에서 감가상각비를 공제한 후 금액이 수증자의 취득가액이 됩니다 [소득세법 97조 3항]-수증자의 보유기간의 감가상각비만 차감하는 게 아니라 증여자의 보유기간까지의 합산한 감가상각비를 차감합니다.▶증여받은 자가 양도할 때 양도세 필요경비로 인정 가능한 필요경비의 범위는 다음과 같습니다.비용 구분증여자 지출분수증자 지출분취등록세 등 취득부대비용공제가능공제불가자본적 지출액공제불가공제가능양도비용공제불가공제가능-증여자의 취득 당시 비용만 양도세 필요경비 인정 가능하며, 수증자의 보유기간 및 양도 시점의 필요경비만 비용 인정이 가능합니다이월과세 자주 묻는 질문은?◆ 부담부증여 후 이월과세 적용 시 증여세 전액 필요경비 인정 가능 여부 ◆[상황]아버지 a 주택취득시기 : 1985.01.01아들에게 부담부증여 : 2020. 06월아들이 증여받고 5년 이내인 2020. 07월 양도시무상증여에 해당하는 비율만큼은 취득시기와 취득가액을 아버지의 취득시기와 취득가액으로 하는 것으로 알고 있습니다.Q : 그러면 아들이 증여세 납부한 금액이 100원이면 증여세 납부액 전액을 아들의 양도세 필요경비로 인정 가능한가요?아니면 증여세 산출 세액 100원 중에 무상증여 비율(이월과세 적용 비율) 만큼 곱한 것만큼만 필요경비로 인정되나요?아니면 증여세 산출 세액 100원 중에 유상 양도비율(채무액 비율) 만큼 곱한 것만큼만 필요경비로 인정되나요?A :무상증여 부분에 대한 이월과세 적용 시 증여세는 당초 증여 부분에 대하여 산정된 것이므로안분 없이 증여세 상당액 전액이 필요경비로 인정됩니다.[양도, 부동산 거래관리과-0819,2011.09.23]◆[증여받은날로 부터 5년 이내 양도시에도 1세대 1주택 비과세가 가능한지여부]◆-증여받은 자가 증여받은 날로부터 2년 이상 보유했을 때-[상황]- 아버지 2016년 7월 서울 강서구에 a 아파트 취득- 아들 아버지로부터 2020년 11월에 a 아파트 증여받음(아들과 아버지 별도 세대임)- 아들이 2023. 12월에 a 아파트 양도할 시점에 1세대 1주택임Q : 아들은 증여받고 5년 이내에 양도해서 이월과세에 해당되는데 1세대 1주택 비과세가 가능한가요?A : 가능합니다 이월과세를 적용해서 취득시기를 2016. 07월로 기산해도 2년 이상 보유를 했고, 이월과세를 적용하지 않아서 취득시기를 2020. 11월로 보아도 2년 이상 보유했기 때문입니다[서면-2016-부동산-4262,부동산납세과-1289,2016.08.24]◆[증여받은 날로부터 5년 이내 양도 시에도 1세대 1주택 비과세가 가능한지여부]◆-증여받은 자가 증여받은 날로부터 2년 이상 보유하지 않았을 때-[상황]-남편 2016년 7월 서울 강서구에 a 아파트 취득-아내 남편으로부터 2020년 11월에 a 아파트 증여받음(남편과 아내 동일세대)-아내가 2023. 12월에 a 아파트 양도할 시점에 1세대 1주택임Q : 아내가 증여받고 5년 이내에 양도해서 이월과세에 해당되는데 1세대 1주택 비과세가 가능한가요?A : 가능합니다 남편과 아내는 동일세대이므로 동일세대 간의 증여 시에는 양도세 비과세나 중과세 판단 시 증여받은 날이 취득시기가 아니라 당초 외부에서 남편이 취득한 날을 취득시기로 보므로 취득시기는 2016. 07월로 볼 것입니다 이월과세가 적용이 되든 ,되지 않든 취득시기는 당초 2016. 07월이고 2년 이상 보유 요건을 충족했으므로 비과세 가능합니다.[재산세과-971,2009.0519]이상입니다!양도세 신고 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트 (naver.com)양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.com궁금할 땐 네이버 톡톡하세요!자연세무회계컨설팅서울특별시 강서구 공항대로 190 푸리마 타워 416호예약

이상웅 세무사1편에 이어 2편에서는멸실 후, 준공 전 단계 / 준공 후 단계에 대해서 알아보겠습니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com<1편 >1. 관리처분계획인가 전 단계2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계<2편>3. 멸실 후, 준공 전 단계4. 준공 후 단계3. 멸실 후, 준공 전 단계1편에서 말씀드렸다시피 소득세법과 지방세법의 재건축·재개발 물건이 입주권으로권리변환의 기준일다음과 같습니다.구분권리변환일소득세법(양도소득세)도시정비법에 따른 관리처분계획 인가일지방세법(재산세, 취득세)사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날<1> 취득세관리처분계획인가가 나고 멸실된 물건은 지방세법에서토지의 취득으로 판단합니다.멸실 전에는 매매로 부동산을 취득하는 경우 취득 대상이주택과 주택 외 부동산인지에 따라 적용되는 취득세율과 중과 여부가 달라지지만, 멸실 후에는토지에 해당하므로 멸실 전 주택의 부수토지로 이용되고 있었더라도기본세율 4%가 적용됩니다.“멸실 후 취득세율 :종전 물건의 종류에 상관없이 4%”[절세방안]1.다주택자: 취득물건이 주택인 경우에는멸실 전 취득한다면 관리처분계획인가 후라도8% 또는 12%의 중과세율이 적용되지만,멸실 후 취득한다면4%의 취득세율이 적용되므로 멸실 후 취득하는 것이 유리합니다.2.무주택자:멸실 전과 멸실 후 취득세율은 동일합니다. 다만, 멸실 전 취득의 경우 건물의 시가표준액에 포함될 수 있습니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)관리처분계획인가 이후라도 멸실전에는 건물에 대한 재산세 및 종부세가 부과되지만,멸실이 됐다면 이후 준공까지 토지분에 대한 재산세만 부과되며 종부세도 부과되지 않습니다.재산세 및 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재로 부과되는데 실무상 주택건물이 실제로는 멸실되었지만 조합에서 멸실 신고를 하지 않아 당해 연도의 종부세가 부과되는 경우도 있습니다. 이 경우 실제 멸실된 사실을 입증하는 경우 경정청구를 통하여 환급받을 수 있습니다.<3> 양도소득세소득세법의 권리변환일은 관리처분계획인가로서 멸실 후, 준공 전 단계에서 양도하는 경우 입주권의 양도에 해당합니다.①원조합원이 멸실 후, 준공 전 단계에서 양도하는 경우 양도소득세는 1편의 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계와 동일합니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com②관리처분계획인가 후 입주권을 취득한 승계조합원의 경우 입주권 양도시 비과세는 적용되지 않으며, 다주택자라고 하더라도 중과세가 아닌 일반과세가 적용됩니다.이때 입주권 일반과세의 적용세율은 다음과 같습니다.구분양도소득세율입주권 취득 후 1년 미만70%입주권 취득 후 1년 이상 ~ 2년 미만60%입주권 취득 후 2년 이상 보유 후 양도기본세율(6~45%)[장기보유특별공제]1.원조합원 :관리처분계획인가 전 토지와 건물의 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제가 가능하며,관리처분인가 후 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.2.승계조합원: 입주권을 승계 취득한 승계조합원은 3년 이상 보유하고 입주권으로 양도하더라도장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.<4> 증여 및 상속세관리처분계획인가 이후증여 및 상속받는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리로 판단합니다.멸실 여부와는 무관하며 이때 증여 및 상속세는1편의 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계와 동일합니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 준공 후 단계입주권이 준공되어 신축아파트를 취득하는 경우 조합원(승계조합원 포함)은 해당 아파트를'원시취득'한 것으로 판단합니다.원시취득이란 등기부등본상 등기원인이‘보존’으로 나게되며,직접 건설한 것으로 보는 것입니다.따라서 일반적인매매취득 또는 증여 및 상속취득과는 다른 별개의 개념이 적용됩니다.<1> 취득세입주권이 아파트로 준공된 후 조합원은 추가분담금에 대한 잔금과신축아파트에 대한 취득세를 납부하게 됩니다.이때취득세는 원시취득으로서 다주택자라고 하더라도 취득세가 중과되지 않습니다.현행 지방세법상 취득세 중과세율은매매 또는 증여를 원인으로 취득하는 경우에만 적용되므로 기본 원시취득세율이 적용됩니다.1. 재개발: 추가분담금 x원시취득세율 2.8%2. 재건축: 건축비용(세대별 평당 건축비 x 면적) x원시취득세율 2.8%토지의 지분이 증가되지 않는 경우라면 원조합원과 승계조합원의 취득세는 동일합니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)조합원의 경우 준공되기 전까지는 토지에 대한 재산세만 납부하면 되지만,준공 후에는 토지 위의 건물이 주택으로 인정되어 주택에 대한 재산세 및 종부세를 납부해야 합니다.따라서과세기준일인 6월 1일 이전에 준공이 이루어진다면 당해연도의 종부세를 부담해야 합니다.<3> 양도소득세소득세법상 신축아파트의 취득시기는빠른날(사용승인서 교부일, 사실상 사용일, 임시사용 승인일)입니다.일반적으로 준공일에 신축아파트를 취득하게 되므로준공일이라고 표현하겠습니다. 준공일 이후 양도하는 경우 주택을 양도하는 것에 해당합니다.① 비과세- 원조합원: 원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 비과세 적용받기 위한2년 보유 및 거주기간은 관리처분인가 전 종전주택과 신축아파트의 기간을 통산합니다.- 승계조합원: 승계조합원의 비과세 보유 및 거주기간의 판단은신축아파트를 취득한 날부터 기산하게 됩니다.따라서입주권으로 보유한 기간이 길더라도 신축아파트가 준공된 이후부터 인정되는 것을 유의해야 합니다.② 다주택자 중과세율준공 후 양도는 소득세법상 주택을 양도하는 것에 해당하므로원조합원, 승계조합원 모두 다주택자라면 양도소득세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 다주택자의 경우준공 전 입주권으로 양도하는 것이 유리할 수 있습니다.③ 장기보유특별공제- 원조합원: 원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 양도소득세는기존부동산 양도차익과 청산금납부에 대한 양도차익으로 나눠서 계산합니다.구분장특 공제기간기존부동산 양도차익종전부동산 취득일~ 신축아파트 양도일청산금납부 양도차익관리처분계획인가일~ 양도일- 승계조합원: 승계조합원이 신축아파트를 양도하는 경우장기보유특별공제의 기산일은 신축아파트의 취득일입니다. 따라서입주권으로 보유하던 기간은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.④ 적용 세율신축아파트를 양도시 보유기간에 따라 취득일로부터 1년이내 양도는77%, 2년 이내 양도는66%, 2년 경과 후 양도시에는 기본세율(6~45%)가 적용됩니다.- 원조합원: 원조합원은 양도소득세 세율 적용시 취득일을종전부동산의 최초 취득일로 판단합니다.- 승계조합원: 승계조합원은 양도소득세 세율 적용시취득일을 준공일로 판단합니다. 따라서 입주권을 오래 보유했더라도 준공 후 바로 양도하게 되면 높은 단기세율이 적용될 수 있으므로 유의해야 합니다.⑤ 미등기전매재개발·재건축사업 절차에 따라 신축아파트로 준공되었더라도이전고시일 이전에는 소유권보존등기가 불가능합니다. 따라서 조합원은 이전고시 후 조합원 명의로 보존등기됩니다.이때준공이 되었지만 이전고시 전 단계에서 조합원으로 보존등기 전 양도하는 경우에는 주택을 양도하는 것이며 등기가 불가능한 자산에 해당하여 미등기전매에 해당하지 않습니다.다만,이전고시가 되었지만 보존등기 전 단계에서 양도하는 경우에는 등기가 가능한 상태이지만 등기를 하지 않고 양도하는 것이므로 미등기전매에 해당할 수 있으므로 유의해야 합니다.미등기전매에 해당하게 되면다음의 불이익이 적용됩니다.1. 1세대 1주택비과세및 조세특례제한법에 따른감면혜택 적용 불가능2. 장기보유특별공제적용 불가능3. 양도소득 기본공제적용 불가능4.77%(지방세 포함)의 높은 세율 적용5. 무신고의 경우부당무신고가산세적용<4> 증여 및 상속세조합원의 경우 준공 후 증여 및 상속시신축아파트를 증여 및 상속 받은 것으로 판단되며 증여 및 상속시 평가액 산정은 다음과 같습니다.시가증여(상속)일 전 6개월 ~ 이후 3개월(상속은 이후 6개월)의 기간 중 매매가액, 감정가액, 수용가액 등기준시가증여(상속일) 현재 시가가 없는 경우로서 주택공시가격 등준공 전입주권 유사매매사례가액이 증여 및 상속일 전6개월 이내의 금액이라고 하더라도평가물건의 종류가 다르기 때문에 시가로 적용하기 어렵습니다.또한 신축아파트로서 최근 매매거래가액이 없더라도평가심의위원회 등실무적으로 공시가격으로 평가하여 신고시리스크가 존재하므로 감정평가 후 신고 하는 것을 추천해 드립니다.1편, 2편으로 도정법에 따른 재개발·재건축 물건에 대하여 각각 단계별 발생되는 세금에 대하여 정리해보았습니다.세부적인 내용은 각자의 상황에 따라 달라질 수 있으니 취득 및 매매시 전문가와 상담하시어 최선의 방법을 찾으시길 바랍니다.1편은 아래 링크를 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818

​​​3. 처분의 개념<1> 양도, 증여, 용도변경소득세법 시행령 제154조 제5항에는 개정 규정이 적용되는처분의 개념에 양도뿐만 아니라'증여 및 용도변경'을 포함하고 있습니다.소득세법시행령 제154조 [ 1세대1주택의 범위 ]⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.​​<2> 멸실기존 주택을 '멸실'하는 경우에는 처분의 개념이 적용되지 않아 보유기간 및 거주기간을 다시 기산하지 않습니다.​​<3> 상속2주택 이상을 보유하는 소유자가 사망하여 동일세대원이 아닌 '별도세대원에게 상속'되는 경우 기존 세대원이 보유하던 주택을 양도시에는 보유기간을 다시 기산하지 않습니다.​​<4> 세대분리2주택 이상을 보유하는 1세대의 '일부 세대원이 별도 세대로 분리'되어 해당 세대의 주택수에서 제외된 경우에는 소령 제154조 제5항의 개정규정이 적용되는 처분의 개념에 포함되지 않으므로 보유기간은 다시 기산하지 않습니다.​​​​​4. 장기보유특별공제 표2 적용소득세법 제95조 제4항소득세법시행령 제154조 제5항 개정규정이 적용되어 최종 1주택이 된 날부터 2년 보유 및 거주를 하지 못하여 비과세가 적용되지 않는 경우라고 하더라도​ '장기보유특별공제 표2'(보유기간 4% + 거주기간 4%, 최대80%)를 적용받을 수 있습니다.​장기보유특별공제를 적용하는 보유기간 및 거주기간은 소득세법 제95조 제4항에 명시된 취득일부터 양도일까지이므로 최종 1주택이 된 날부터 다시 기산하지 않습니다.​​​​​5. 입주권 및 분양권의 양도소득세법시행령 제154조 제5항은 1주택 외의 주택을 처분하는 경우로 명시하고 있지만, 입주권 및 분양권을 처분하는 경우에도 해당 규정이 적용됩니다.​입주권의 경우 원조합원과 승계조합원 모두 (1) 입주권을 양도한 후 남은 최종 1주택을 양도하는 경우 보유기간을 입주권 양도일부터 다시 기산하며, (2) 21년 1월 1일 이후 취득한 분양권 역시 분양권 양도하여 1주택을 보유한 날부터 기산하게 됩니다.​​​​​6. 개정 규정 적용의 예외<1> 소득세법시행령 제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택2021년 1월 1일 현재 '소득세법시행령 제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3의 규정이 적용되는 다주택자들'은 2021년 1월 1일 이후 비과세로 주택을 양도하더라도 남은 주택의 보유기간은 최초 취득일부터 기산합니다.​만약 2021년 1월 1일 현재 3주택자가 1채의 주택을 과세로 양도하고 남은 2채의 주택이 일시적 2주택으로서 비과세규정이 적용되는 경우에는 '2021년 11월 2일 이후 종전주택을 양도분'부터는 개정 규정이 적용되어 비과세가 되지 않으니 유의해야 합니다.​​<2> 조세특례제한법상 특례주택을 포함하여 2주택인 경우'조세특례제산법상 특례주택과 일반주택을 소유함으로서 2주택'인 경우 조특법 특례주택은 소유한 주택에서 제외하는 것으로 보므로 일반주택을 양도하는 경우 보유기간의 기산일은 최초 취득일로 봅니다.

세법에서 1세대 1주택에 비과세 혜택을 준 것은 1주택자가 주택을 양도한 뒤 새로 살 집을 구하는데, 1세대 1주택 양도에 세금을 부과할 경우 같은 수준의 주택을 구입하기에는 자금이 부족하게 되기 때문에 주거 안정성을 위해서였다. 하지만 세법상 고가주택(9억원 초과)은 예외를 두었는데, 예전에는 9억을 초과하는 주택이 흔치 않았으나 지금은 서울에서 9억원 넘지 않는 아파트를 찾는 것이 더 어렵게 되었다.부동산투기에 대한 규제가 심해지면서 실거주 목적으로 보유하는 1세대 1주택 경우까지도 양도소득세를 피하기 힘든 시대가 되었다. 수많은 부동산 관련 세법 개정과 이에 따른 경과규정도 많아 부동산 관련 세금을 신고할 때신중히 판단해야 한다. [사진 pxhere]양도가액이 9억원을 초과한다고 양도차익 전체에 대해 과세되는 것은 아니고, 전체 양도차익에서 양도가액이 9억원을 초과하는 비율 만큼만 과세된다. 즉, 전체 양도차익에 ‘(양도가액- 9억원)/ 양도가액’을 곱한 만큼에 대해 양도차익을 계산하고 장기보유특별공제율을 적용해 세율의 적용대상이 되는 과세표준을 구한다.장기보유특별공제는 2021년부터 보유 기간과 거주 기간을 고려해 공제율을 적용하게 되는데, 당연히 오래 보유하고 거주 기간이 길수록 과세대상 양도차익은 줄어들게 된다. 또한, 고가주택의 양도일 때 2년 미만 거주에는 6~30%의 공제율을 적용한다. 박 모씨의 경우 거주기간이 2년, 보유기간은 4년에 대한 장기보유특별공제율은 보유기간에 따른 16%에 거주기간 8%를 가산한 24%의 공제율을 적용받게 되는 것이다.국세청 홈택스 홈페이지에서는 각종 세금을 모의계산 할 수 있는 다양한 서비스를 제공하고 있다. 이를 활용하면 취득 일자, 거주기간 등의 기초 정보를 기입해 장기보유특별공제액을 쉽게 계산할 수 있다. 여기에 부부 공동명의인 경우 해당 지분에 해당하는 비율만큼으로 계산해 각각 양도소득세를 신고 납부해야 한다.1세대 1주택 비과세, 거주요건도 판단해야현행 세법상 양도소득세 비과세는 1세대가 1주택을 보유한 기간이 2년 이상이고 그 주택의 양도가액 9억원 이하일 경우에 양도소득세를 과세하지 않는다. 여기에 2017년 ‘8·2대책’에 따라 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 주택을 취득했을 경우 2년 이상의 거주요건이 추가된다. 따라서 조정대상지역 내의 주택이 아니라면 2년을 거주하지 않아도 1세대 1주택 비과세가 가능하며, 2017년 8월 2일 이전 취득 분이라면 취득 당시에 조정대상지역 내의 주택이라도 역시 거주요건은 없다.이후 2018년 ‘9·13대책’에서는 1주택자가 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 조정대상지역 여부와 상관없이 무조건 2년 이상 거주해야 하는 것으로 조건이 추가되었다. 이에 2017년 8월 2일 이전 취득 주택이더라도 9·13대책에 따라 2020년 1월 1일 이후에 양도할 경우 1세대 1주택이더라도 2년 이상 거주요건을 충족하지 못했다면 장기보유특별공제율은 6~30%의 적은 공제율을 적용받게 된다.가장 논란이 많이 되었던 부분은 다주택자가 최종 1주택 이외의 주택을 모두 양도하고 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면, 2019년 2월 개정된 소득세법에 따라 최종 1주택을 보유하게 된 날로부터 2년 이상의 보유기간을 채워야 하고, 조정대상 내 지역이라면 2년 이상의 거주요건도 충족해야 한다. 다만, 해당 개정세법의 시행은 올해 1월 1일부터인데, 2021년 1월 1일 전까지 1주택을 제외한 모든 주택을 양도해 최종 1주택인 상태라면 해당 주택의 보유기간은 취득일로부터 기산하도록 하고 있다. 또한 유념할 점은 2년 이상의 거주요건을 기산할 때 조정대상지역 내 거주요건을 적용받는 경우라면 최종 1주택이 된 날부터 2년 이상 거주를 새로 기산해야 한다는 점이다.부동산투기에 대한 규제가 심해지면서 실거주 목적으로 보유하는 1세대 1주택의 경우까지 양도소득세를 피하기 힘든 시대가 되어버렸다. 부동산정책이 잇달아 발표되면서 수많은 부동산 관련 세법의 개정뿐 아니라 이에 따르는 경과규정도 많아서 부동산 관련 세금을 신고할 때에는 이 또한 잘 고려하여 신중히 판단해야 하겠다.