임대사업자 거주주택 비과세 특례 적용 문의

2주택자입니다. A주택(2019.3 취득(5억), 실거주, 현시세 10억) 2026년 여름 매도 예정입니다. B주택(2018.11 장기일반민간임대 등록, 도시형생활주택, 부산시, 분양가 1.9억)은 어머니가 임차 중(전세 1억, 세대분리+전입신고 완료)입니다. 어머니 전세금 1억원은 B주택 잔금상환에 사용되었고 증빙이 있습니다. 문의사항 세 가지입니다. 첫째, 현재 매도하여 8년임대기간 채울시 비과세 특례맞는지요. 둘째, 전세금 직납 구조가 실질 임대로 인정되는지요 셋째, 렌트홈 묵시적갱신 미신고가 비과세 요건과 무관한지요

2개의 전문가 답변

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 네 가능합니다. A주택을 거주주택 비과세 양도를 먼저하더라도 추후 B주택의 의무임대기간동안 임대요건(5% 임대료 인상, 임대개시당시 기준시가 3억 이하)를 충족한다면 거주주택 비과세를 당연히 적용받을 수 있는 것입니다. 2. 네 실제 임대로 당연히 인정해줍니다. 가족 등 특수관계자에게 주택임대를 하더라도 전세 시세와 비슷한 가격으로 임대를 하셨다면 임대요건에 위배되지 않습니다. 또한, 가족으로부터 받은 보증금은 본인이 자유롭게 사용하셔도 되며, 추후 어머니가 전출하실 때 보증금만 잘 상환해주시면 됩니다. 3. 네 전혀 무관합니다. 렌트홈에 신고를 안하더라도 실제로 의무임대기간동안 5% 임대료 인상 요건을 잘 지키시면 주택임대요건을 충족한 것으로 보아 거주주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 4. 주택임대사업자의 거주주택 비과세 요건은 아래와 같습니다. 기재해주신 내용으로 보아 충분히 가능할 것으로 보여집니다. 1) 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하 2) 의무임대기간 준수 3) 임대료 증액제한 준수 : 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한 4) 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

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안녕하세요? 서가세무회계 최혜경 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 거주주택 비과세 요건을 충족하신다면 비과세 가능합니다. 1) A 주택 2년 이상 거주 2) B 주택 - 수도권 외 기준시가 3억 이하 - 5% 임대료 증액 준수 - 의무임대기간 준수 - 세무서 사업자등록 및 민간임대주택 사업자 등록 2. 세법상 임대료 증액 준수 등의 요건은 있으나 특수관계인 간 임대하면 안된다는 규정은 별도로 없습니다. 다만 무상 임대하는 경우 장기임대주택으로 인정받지 못한 사례가 있습니다. 입증 서류가 명확하고 관련 증빙을 잘 준비해두셨다면 세무서에서 질의가 들어와도 해당 내용으로 적정 대응하시면 될 것이라 판단됩니다. 3. 임대료 증액 요건을 확인할 때 임대차계약서가 갱신된 서류를 기반으로 확인합니다. 국세청에서 요건을 확인할 수 있도록 렌트홈에 지연 신고를 하시거나 증빙을 잘 갖추시길 바랍니다. 궁금하신 내용이 있으면 블로그 및 hyekeong@naver.com 또는 010-4012-0152 최혜경 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

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강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.이는 임대주택으로 등록한 주택에 대한 세제혜택이 아니라, 등록하지 않은 1채의 거주주택에 대한 세제혜택입니다.임대주택사업자의 거주주택 비과세 특례2011년 10월 14일 이후 최초로 양도하는 주택부터 적용(1)개요 임대주택(A)과 그 밖의 1주택(B)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음의 요건을 모두 충족하는 경우로서 해당 1주택(B, 2년 이상 거주한 경우에 한함)을 양도하는 경우에는 국내에 1채의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세가 적용됩니다. (2) 요건▶임대주택요건 (A)- 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원 이하) 일 것- 5년 이상 임대할 것 (4년의 단기 또는 8년의 장기임대주택과 상관없이 5년 이상 의무임대기간 충족)- 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것- 지방자치자체에서 주택임대사업자등록 및 세무서에서 사업자등록할 것▶거주주택 요건 (B)- 거주주택은 1채만 있을 것 (일시적 2주택에 해당하여 양도 당시 2주택에 해당하는 경우 포함)- 거주주택에 2년 이상 거주할 것 (보유기간 중에 통산한 거주기간으로 판단)(3) 적용시 주의사항세법개정 전 (2019.02.12 이전)에는 임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 거주한 주택을 양도할 경우에는 횟수에 제한 없이 1세대 1주택 비과세를 적용받았었으나, 세법개정으로 2019.02.12 이후에 취득하는 주택의 경우에는 최초 거주주택을 양도하는 경우에 한하여 (생애 최초 1회만 한하여) 비과세를 적용 받을 수 있습니다. 마지막으로, 거주주택을 양도하고 비과세 특례를 적용받은 후 마지막으로 양도하는 장기임대주택의 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 비과세 규정을 적용합니다.

거주주택 비과세 특례를 적용받은 자와적용받지 않은 자가 혼인한 경우거주주택 비과세 특례 적용 여부(비과세 가능하다)기획재정부 재산세제과-140, 생산일자 : 2024.01.22.요 지거주주택 비과세 특례(이하 “거주주택 특례”)를 적용받지 아니한 자가 해당 특례를 적용받은 자와 혼인하여 1세대가 된 경우로서, 해당 1세대가 거주주택 특례를 적용받지 아니한 자의 명의로 취득한 주택을 같은 항의 거주주택 요건을 갖추어 양도하는 경우 거주주택 특례가 적용되는 것임회 신【질의】2019.2.12. 이후에 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항에 따른 거주주택 비과세 특례(이하 “쟁점특례”)를 적용받은 자가 쟁점특례를 적용받은 사실이 없는 자와 혼인으로 인하여 1세대가 된 경우로서 해당 1세대가 장기임대주택을 보유한 상태에서 거주주택을 양도하는 경우, 쟁점특례를 적용받을 수 있는지 여부(제1안) 쟁점특례를 적용받을 수 있음(제2안) 쟁점특례를 적용받을 수 없음【회신】｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항에 따른 거주주택 비과세 특례(이하 “거주주택 특례”)를 적용받지 아니한 자가 해당 특례를 적용받은 자와 혼인하여 1세대가 된 경우로서, 해당 1세대가 거주주택 특례를 적용받지 아니한 자의 명의로 취득한 주택을 같은 항의 거주주택 요건을 갖추어 양도하는 경우 거주주택 특례가 적용되는 것입니다.[관련법령]소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】★주요 경력- 약 58,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 54,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

거주주택 특례 적용시 양도하는 거주주택 선택 가능 여부(불가능, 먼저 양도하는 거주주택이 적용됨)★주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례제도주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 임대주택 수는 관계 없습니다. 거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다. 모두 충족을 해야 합니다.1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록양도, 사전-2023-법규재산-0393 [법규과-1948] , 2023.07.26[ 요 지 ]장기임대주택을 보유한 상태에서 거주주택을 양도하는 경우소득령§155⑳ 특례요건을 갖춘 거주주택은 양도가액 12억원 범위 내에서 소득령§154①에 의해 당연 비과세되는 것으로 비과세 적용여부의 임의적 선택은 불가함[ 답변내용 ]「소득세법 시행령」 제155조제20항에 따른 특례 요건을 갖춘 장기임대주택(A)과 거주주택(B)을 보유한 1세대가 거주주택(B)의 양도일에 일반주택(C)을 취득한 경우로서 양도가액 12억원 상당의 거주주택(B)에 대한 양도차익은 양도소득세가 당연 비과세되는 것으로 해당 양도차익을 납세자 선택에 의해 과세대상으로 신고하고 향후「소득세법 시행령」제155조제20항에 따른 거주주택 요건을 충족하고 양도하는 일반주택(C)에 대하여 같은 법 같은 영 제155조제20항의 특례를 적용하여 같은 법 같은 영 제154조제1항을 적용할 수 없는 것입니다.[ 관련법령소득세법 제89조【비과세 양도소득】소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】1. 사실관계○A주택 : 2018.09. 이전 취득하여 지자체 및 세무서에 임대사업자 등록, 소득령§155⑳에 따른 장기임대주택 요건을 충족하는 것으로 전제○B주택 : 2019.4.12. 취득, 2023년 5월 매도, 보유기간 중 2년 이상 거주○C주택 : B주택의 매도일에 취득, 취득이후 거주 중2. 질의내용○ 소득령§155⑳에 따른 장기임대주택 보유시 거주주택 특례를 적용하는 경우 양도하는 거주주택을 선택할 수 있는 지 여부- 거주주택 특례의 비과세 요건을 충족한 B주택 양도 시 비과세를 적용하지 않고(생애 한 차례 특례 적용 미소진) 향후 C주택 양도 시 비과세 적용가능 여부