임대사업자 거주주택 비과세 혜택 문의

1. 2015년 4월 서울 도봉구 A아파트 매수 (본인명의)( 월세 임대중) 2. 2016년10월경 서울 도봉구 B아파트 와이프 공동명의 매수(어머니 거주중) 3. 2020년 임대사업자등록 정부정책으로 A 아파트 임대사업자등록완료(세무소, 구청) 질문1. 2022년5월9일 법개정으로 2년 실거주 요건 삭제된걸로 알고있습니다. A는 임대사업자등록되어있고 B주택은 1가구 1주택자니 저도 적용되는건가요? 질문2. 만약 저의 케이스는 적용안되는거면 2년 실거주시 양도세 비과세 혜택을 받을수있는거가요??

3개의 전문가 답변

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안녕하세요? 세무회계 아름 김찬영 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 질문 1. 소득세법시행령 제155조 [ 1세대1주택의 특례 ] 20항 1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조 제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것(2022.02.15 개정) 거주주택 비과세는 장기임대주택과 거주주택이 있는 경우 장기임대주택이 없는 것으로 보아 거주주택에 대해 비과세가 가능합니다. 거주주택이라는 말에서 써 있듯이 실제로 2년이상 거주를 해야 비과세가 가능하므로 현재 B주택에 대해서 거주주택 비과세를 적용하기는 어렵습니다. 질문2. 네. 실제로 2년 이상 거주하신다면 거주주택 비과세는 적용 가능합니다. 다만, 거주주택비과세가 가능한 장기임대주택인지는 확인해봐야 할것 같습니다. 만약 2020.07.11 이후 장기임대등록을 하셨다면, 또한 임대대시할 떄 기준시가가 6억을 넘었다면 거주주택 비과세가 불가능한 장기임대주택에 해당하므로 실제 2년을 거주하셔도 거주주택 비과세는 어렵습니다. 더 궁금한게 있으시면 연락주세요 조세 법령 검토 및 관련 판례 해설 등을 통해 상담해드리겠습니다.

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 1세대 1주택 비과세 판단시, 취득당시 조정지역이라면 2년이상 실거주를 하셔야 하는 것이며 2년 실거주 요건은 삭제되지 않았습니다. 또한, 질문자님은 현재 1세대 1주택 비과세는 불가능한 것이고 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례를 적용받아야 합니다. 주택임대사업자일 경우, 임대주택 외의 2년이상 거주한 거주주택 1채가 있을 경우, 평생 1회에 한하여 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 거주주택 비과세를 적용받으려면 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하 + 의무임대기간의 1/2이상을 임대 + 임대기간동안 5% 임대료 상한 요건을 지키셔야 합니다. 2.B주택을 2년이상 거주하고 양도할 경우, 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요? 세무회계 유안 목정우 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 주택임대사업자 등록으로 나머지 주택에 대해 1주택 비과세 적용을 위해 취득당시 비조정대상지역인 경우에도 2년이상 거주요건이 필요합니다.(거주주택 비과세 규정) *이번 세법개정 내용은 다주택자 중과유예, 최종 1주택 규정 폐지, 일시적 2주택 중복보유기간 2년 입니다. 2. A아파트에 대한 임대주택 요건을 충족하신 후 B주택 거주 2년충족 후 양도하신다면 적용가능할것으로 판단됩니다.

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
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강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.이는 임대주택으로 등록한 주택에 대한 세제혜택이 아니라, 등록하지 않은 1채의 거주주택에 대한 세제혜택입니다.임대주택사업자의 거주주택 비과세 특례2011년 10월 14일 이후 최초로 양도하는 주택부터 적용(1)개요 임대주택(A)과 그 밖의 1주택(B)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음의 요건을 모두 충족하는 경우로서 해당 1주택(B, 2년 이상 거주한 경우에 한함)을 양도하는 경우에는 국내에 1채의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세가 적용됩니다. (2) 요건▶임대주택요건 (A)- 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원 이하) 일 것- 5년 이상 임대할 것 (4년의 단기 또는 8년의 장기임대주택과 상관없이 5년 이상 의무임대기간 충족)- 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것- 지방자치자체에서 주택임대사업자등록 및 세무서에서 사업자등록할 것▶거주주택 요건 (B)- 거주주택은 1채만 있을 것 (일시적 2주택에 해당하여 양도 당시 2주택에 해당하는 경우 포함)- 거주주택에 2년 이상 거주할 것 (보유기간 중에 통산한 거주기간으로 판단)(3) 적용시 주의사항세법개정 전 (2019.02.12 이전)에는 임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 거주한 주택을 양도할 경우에는 횟수에 제한 없이 1세대 1주택 비과세를 적용받았었으나, 세법개정으로 2019.02.12 이후에 취득하는 주택의 경우에는 최초 거주주택을 양도하는 경우에 한하여 (생애 최초 1회만 한하여) 비과세를 적용 받을 수 있습니다. 마지막으로, 거주주택을 양도하고 비과세 특례를 적용받은 후 마지막으로 양도하는 장기임대주택의 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 비과세 규정을 적용합니다.

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.단기임대주택 폐지 &아파트 장기일반민간임대주택 유형 폐지1) 폐지 유형① 자진등록 말소 유형② 자동등록 말소 유형 (최소임대기간 경과시 자동등록 말소)자진·자동으로 말소하더라도 당초에 제공된 세제혜택은 유지 됩니다.다만, 세제혜택을 유지받기 위해서는 임대주택 등록기간 동안 임대료 상한 등 요건을 준수하여야 합니다. 2) 세제혜택의 유지 (소득세, 종합부동산세, 법인세) 및 과거 혜택 추징 면제① 임대등록일부터 자진·자동 말소일까지 아래의 세제혜택은 변함없이 적용됩니다. ② 세법상 의무임대기간을 충족하지 못하더라도, 그동안 감면받은 세액도 추징하지 않습니다. 예) 단기임대주택이 4년으로 말소되어 5년 요건을 채우지 못하는 경우 등3) 양도에 따른 양도소득세 혜택 유지 자진등록말소의 경우 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우에만 아래의 ①과 ②의 혜택을 유지할 수 있습니다. ① 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례: 단기 5년 또는 장기 8년을 충족하는 경우 임대사업자의 임대주택 외 1거주주택 양도시 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용하는 규정- 자진·자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않더라도 임대주택 등록말소 후 5년내 거주주택 을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. - 이미 1세대 1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이 자진·자동등록말소되는 경우에도 추징하지 않음② 양도소득세 중과배제: 다주택자 또는 법인이 양도시 적용되는 세율중과를 배제하는 규정- 자진·자동등록말소로 인해 임대기간요건을 충족하지 않고 임대주택을 양도하는 경우에도 다주택자 양도소득세 중과배제 및 법인세 추가 과세 배제 - 다만, 자진말소의 경우, 임대주택 등록말소 후 1년내 양도하는 경우에 한하여 중과배제를 적용받을 수 있습니다.

안녕하세요! 반포세무회계 김영훈 세무사입니다. 지난 시간에 이어서 이번엔 임대주택의 세법상 혜택에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 세법상 임대주택은 소득세법상 장기임대주택과 조세특례제한법상 장기일반민간임대주택이 있습니다. 소득세법상 장기임대주택의 세법상 혜택은 다음과 같이 세가지가 있습니다.① 거주주택 양도세 비과세② 다주택자 양도세 중과 배제③ 종합부동산세 합산 배제위와 관련된 사항을 법령을 통해 살펴보겠습니다.장기임대주택(소득세법시행령 제155조제20항 및 제167조의3)거주주택 양도세 비과세 및 중과배제소득세법 시행령(이하 소령 )제167조의3을 보시면 중과 배제 요건에 부합하는 소득세법상 장기임대주택(이하 장기임대주택 )을 열거하고 있습니다. 다음의 표를 보시죠.다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우 2주택자는 10%, 3주택이상보유자는 20% 추가세율을 적용하고 있으며 장기보유특별공제 또한 적용하지 않고 있습니다. 하지만 표의 조건을 만족하는 장기임대주택의 경우에는 중과 배제 및 장특공을 적용받는데요.2018년 3월 31일 이전에 등록한 임대주택은 단기민간임대주택으로서 5년이상 임대할 시 중과배제가 된 반면에 2018년 4월 1일 이후 등록분부터는 반드시 장기일반민간임대주택 및 공공지원민간임대주택으로 등록하고 8년이상 임대후 양도할 때 중과 배제가 되는 것으로 법이 개정되었습니다. 소령 제155조제20항에서는 거주주택 과세 특례에서 규정하고 있습니다. 조문을 잘 보시면 앞서의 장기임대주택과는 약간 다른점이 있습니다. 제167조의3제1항제2호에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않는다. 이하 이 조에서 장기임대주택 이라 한다)소령155조제20항조문중일부붉은색 글씨로 써진 문구를 보시면 가목 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지않는다고 나와있습니다. 앞서 2018년 4월 1일 이후에는 단기민간임대주택으로 등록하는 경우 중과배제가 되지 않는다고 했습니다. 여기서 말하는 등록일자에 대한 기한의 제한을 적용하지 않는다는 것입니다. 정리하자면, 거주주택 과세 특례는 2018년 4월 1일 이후에 단기민간임대주택으로 등록하여 5년 이상 임대하여도 적용받을 수 있는 것입니다.거주주택 과세 특례는 장기임대주택을 보유한 1세대가 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 장기임대주택을 주택 수에 포함하지 않고 계산하여 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받는 것인데요.종전에는 장기임대주택을 유지하면서 거주주택을 반복적으로 양도 및 취득하여 비과세를 받았으나, 2019년 시행령 개정으로 인하여 19.2.12 이후 취득분부터는 생애최초 한번만 거주주택 과세 특례가 적용되는 것으로 바뀌었습니다. 이에 관한 자세한 내용은 추후에 포스팅하기로 하겠습니다.장기임대주택(종합부동산세법 시행령 제3조)종합부동산세 합산배제종합부동산세는 일정한 요건에 해당하는 주택의 경우 합산배제 신청을 하게 되면 과세표준 계산시 합산하지 않는 합산배제 규정을 두고 있는데요. 장기임대주택도 이러한 주택의 유형에 해당합니다. 합산배제 대상이 되는 장기임대주택은 중과배제되는 장기임대주택과 동일하다고 보면 됩니다.즉, 앞서 보여드린 표에 해당하는 임대주택의 경우 매년 9월 16일부터 9월 30일까지(2020년의 경우 10월 5일까지) 합산배제 신고를 하면 됩니다.양도세 중과 배제 및 종부세 합산배제 개정사항18.09.13 대책세법에 관심있는 분들은 알다시피 18년 9.13대책에서 임대주택에 대한 과도한 세제혜택을 조정하고자 다음과 같은 대책이 나왔고 대책 발표 후 즉시 시행이 되었습니다.1주택 이상자가 18.9.14 이후 조정대상지역으로 지정된 지역에 있는 주택을 신규 취득하고 임대주택으로 등록하는 경우 장기임대주택에 해당하더라도 양도세 중과 및 종부세 합산 과세를 하겠다는 것입니다. 다만, ⓐ2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득한 경우 또는 ⓑ2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 해당하게 되면 종전규정이 적용됩니다.