양도소득세, 대체주택 비과세

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 상가주택 비과세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1세대 1주택 비과세 소득세법 제89조 및 소득세법시행령 제154조소득세법상 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상(2018.08.03 이후 조정대상지역에서 취득하는 주택은 2년 이상 보유 및 거주)인 주택의 양도로 인하여 발생하는 양도소득에는 소득세를 과세하지 않습니다. 단, 가액이 대통령령으로 정하는 기준(9억원)을 초과하는 경우에는 해당 부분에 대해서 양도소득세가 과세됩니다.​고가주택에 대한 양도차익 계산 규정은 소득세법시행령 제160조에 규정되어 있습니다.1세대 1주택에 해당하는 주택의 양도가액이 12억, 취득가액이 9억이라고 가정하면 과세대상 양도차익은 다음과 같습니다.​(1)전체 양도차익계산 : 12억원 - 9억원 = 3억원(2)과세대상 양도차익의계산：3억원 × (12억원 - 9억원) / 12억원 = 7천 5백만원​겸용주택 비과세세법상 겸용주택이란 외형상 하나의 건물을 주거용과 비주거용으로 같이 사용하는 경우를 말합니다. 1세대 1주택 비과세 판단을 할 때, 주택의 연면적과 주택외의 연면적을 비교하여 판단합니다.2022년 이후 겸용주택 양도와 관련한 개정사항이 있습니다. 앞서 말씀드린 소득세법시행령 제160조 규정의 변화가 있습니다.붉은색 글씨로 쓰여져 있는 사항이 의미하는 것은 겸용주택의 주택 연면적이 주택외 연면적보다 크더라도 양도가액이 9억원을 초과하게 되면 주택과 주택외 부분을 구분하여 양도세를 계산해야 합니다.​양도가액 15억(주택 12억, 상가 3억)취득가액 12억(주택 9.6억, 상가 2.4억)보유기간 및 거주기간 10년으로 가정하고 양도소득세를 계산하면 다음과 같습니다.상가와 주택부분이 분리되어 계산되기 때문에 세부담이 더 증가한 것을 볼 수 있습니다. 만일 주택과 상가부분의 가액이 크게 차이나지 않는다면 세부담은 더 심해질 수 있습니다. 주택면적이 더 큰 겸용주택을 보유하고 있는 분들은 올해가 넘어가기 전에 빨리 양도하시는게 좋을 것으로 보입니다.​이상으로 이번 블로그 글을 마치겠습니다. 감사합니다.​

[양도] 주택 비과세(동거봉양합가 비과세)본문 기타 기능안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 동거봉양합가와 관련하여 양도소득세, 취득세에 대해 알아보겠습니다.1. 개 념(1) 동거봉양합가1. 개 념(1) 동거봉양합가소득세법에서는 1세대 1주택자가 보유,거주요건을 모두 충족한 경우, 실거래가액 12억 초과하지 않는 부분에 한하여 양도소득세를 비과세 합니다.자녀가 장성하여 독립된 세대를 이루면서 주택을 보유하고 있을 때,부모님께서 연로하셔서 봉양을 목적으로 합가한 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다.위와 같은 취지로, 부모님께서 만60세이하에 해당되더라도 암, 희귀성 질환 등중대한 질병이 발생하여 동거봉양이 불가피한 경우에도마찬가지로 비과세 혜택을 부여하고 있습니다.양도소득세에서 주택 비과세를 받기 위한 동거봉양합가 요건은 다음과 같습니다.양도소득세동거봉양합가구 분내 용비 고나 이만 60세 이상(직계존속)배우자의 직계존속 포함이며, 둘 중 한명이라도 만60세 이상에 해당되면 가능함판정시점세대 합가 당시양도일이 아닌, 합가 당시를 기준으로 판단양도시점합가한 날로부터 10년 이내 양도일시적 2주택 비과세 중첩적용 가능1세대가 주택을 여러채 보유할 때 불리한 것은 양도소득세뿐 아니라,취득세도 마찬가지입니다.취득세에서 유상취득, 무상취득에 대해다주택자에게는 최대 13.4%의 세율로 중과됩니다.15억 아파트를 구매한다면 취득세만 2억 1백만원을 일시납을 해야합니다.그런데, 동거봉양합가는 자녀들로하여금 효도 목적으로 봉양하는 것을 장려하기 위한 것이라고 생각됩니다. 따라서, 취득세도 마찬가지로 일정 요건을 갖추어 동거봉양합가한 세대에게는 부모세대와 각각 별도의 세대로 보아 취득세 중과가 되지 않는 혜택을 주고 있습니다.그 요건은 아래와 같습니다.취득세동거봉양합가구 분내 용비 고나 이만 65세 이상(직계존속)배우자의 직계존속 포함이며, 조부모도 가능판정시점주택을 취득한 날세대합가일이 아닌, 새로운 주택 취득시점임취득시점합가 후 취득해야하는 의무기간 없음신규주택 취득일 전부터 합가한 경우 포함양도소득세, 취득세에서 동거봉양합가와 관련된 규정을 살펴보았습니다.상속세에서도 비슷한 것으로동거주택상속공제가 있습니다. 이 또한, 요건이 상이하므로 상세하게 검토하여 의사결정하시기 바랍니다.아래에동거주택상속공제 및 동거봉양합가 비과세 절세사례 함께 공유드립니다.https://blog.naver.com/jang-sung/223563937779?trackingCode=blog_bloghome_searchlist[업무사례] 주택 양도소득세 비과세(일시적 2주택, 동거봉양합가 중첩적용)안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다. 오늘은 제가 직접 검토하고 진행한 업무사례를 소개하겠습니...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/jang-sung/222958349695?trackingCode=blog_bloghome_searchlist[상속] 동거주택 상속공제 (요건, 사례)안녕하세요? 신세무사입니다. 오늘은 상속공제 중 동거주택을 상속받았을 때 적용 가능한 동거주택 상속공...blog.naver.com

3. CASE 2 - [기존 입주권/분양권을 보유한 상태에서] – [신규주택을 매수하고] – [종전주택이 완성된지 3년(1년) 이내에] - [신규주택을 양도하는 경우]​지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.② 제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.​​일반적인 경우의 일시적 2주택은, [종전물건을 보유] – [신규주택을 매수하고 3년(1년) 이내에] - [종전물건을 양도하는 경우]를 말한다고 했습니다. 그런데 여기서 조금 변형을 가해보겠습니다.​① 지방세법 시행령 제28조의5 제1항 괄호에 의하면 종전물건이 입주권/분양권인 경우에는 종전물건이 아닌 신규주택을 양도해도 일시적 2주택을 인정한다고 하였습니다. ② 제2항에 의하면 종전물건이 입주권/분양권인 상태에서 신규주택을 취득한 경우에는, 3년(1년) 기산일을 신규주택 취득일이 아닌, 종전 입주권/분양권에 의해 주택을 취득한 날부터 기산해도 된다고 하였습니다. 이것을 종합해보면, [종전 입주권/분양권을 보유한 상태에서] – [신규주택을 매수하고] – [종전주택이 완성된지 3년(1년) 이내에] - [신규주택을 양도하는 경우]에 신규주택의 취득세를 계산할 때에 일시적 2주택이 가능해집니다.​이때 취득세에서 조합원입주권이란, 재개발/재건축 사업의 관리처분계획인가로 인해 취득한 입주자로 선정된 지위라고 표현되어 있습니다만, 실무에서는 주택의 멸실까지 이뤄질 것을 요합니다.​지방세법 제13조의3(주택 수의 판단 범위)제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 조합원입주권 이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다.​​어디서 많이 본 구조 아닌가요? 양도소득세 규정 중에, 소득세법 제156조의2 제5항에 있는 [정비사업으로 인한 대체주택 비과세 특례]와 아주 닮았습니다. 그래서 취득세의 일시적 2주택은 정비사업으로 인한 대체주택을 파는 경우에도 써먹을 수 있습니다.​[1주택을 소유한 1세대가 종전주택에 대해 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가를 맞이하고] – [사업시행인가 이후에 대체주택을 취득하여 1년 이상 통산 거주] – [종전주택이 완성 전 또는 완성 후 2년 이내에 대체주택을 양도] – [새 주택 완성 후 2년 이내에 새 주택으로 전입하여 1년 이상 계속하여 거주]​소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것​​하지만 여기서도 양도소득세와 취득세의 차이가 있습니다.​① 양도소득세의 대체주택 비과세는 원조합원만 가능하지만, 취득세의 일시적 2주택은 원조합원 승계조합원 모두 가능합니다. 단, 취득세의 일시적 2주택은 종전 물건의 멸실을 요합니다.​② 양도소득세의 대체주택 비과세는 대체주택에서 1년 이상 통산 거주를 필요로 하지만, 취득세에서는 대체주택에서 거주했는지는 묻지 않습니다.​③ 양도소득세의 대체주택 비과세는, 대체주택을 새 주택 완성 전에 팔아도 되고, 완성 후 2년 이내에 팔아도 되지만, 취득세에서는 대체주택을 종전주택 완성 후 파는 경우만을 이야기하고 종전주택 완성 전 파는 경우는 말하지 않습니다. 또한 조정대상지역이면 2년이 아닌 1년 이내에 팔아야 한다고 말합니다.​④ 양도소득세의 대체주택 비과세는 새 주택에 완성 후 2년 이내 전입하여 1년 이상 계속하여 거주하는 사후요건이 있지만, 취득세에서는 그런 사후요건이 없이 대체주택을 팔기만 하면 됩니다.​그래서 양도소득세 정비사업 대체주택 비과세 요건을 지켜가면서 움직이고 있다면, 대부분 취득세 일시적 2주택 요건을 충족하게 됩니다. 딱 하나, 취득세 일시적 2주택은 종전주택 완성 후에 대체주택을 1년 이내에 파는 경우로 한정하므로, 양도소득세 대체주택 비과세 특례만 신경쓰다가 [새 주택 완성 전에 대체주택을 판다든지], [새 주택 완성 후 대체주택을 1년 넘어 판다든지] 하는 경우만 주의하면 됩니다.​​4. CASE 2 - [기존 주택을 보유하다가 관리처분계획인가일까지 거주하다가 입주권을 보유하게 된 상태에서] – [신규주택을 매수하여 이주하는 경우]​조금 더 나가보겠습니다. 양도소득세 대체주택 비과세 특례를 노리면서 동시에 대체주택에 대해 취득세 일시적 2주택을 노린다고 합시다. 그러면 [기존 입주권/분양권을 보유한 상태에서] – [신규주택을 매수하고] – [종전주택이 완성된지 3년(1년) 이내에] - [신규주택을 양도하는 경우]로 진행할 것입니다. 그런데 취득세에서는 좀 더 널널하게 일시적 2주택을 받을 수 있는 길을 열고 있습니다. 이것이 지방세법 시행령 제28조의5 제3항입니다.​원조합원이 관리처분계획인가 당시에 해당 사업구역(꼭 사업에 돌입하는 그 주택에 살아야 한다고 하지 않았지만 아마도 그 주택일 가능성이 높습니다)에 거주하고 있었다면, 대체주택을 취득하여 이주하는 것만으로도 취득세에서는 일시적 2주택이 성립된 것으로 봐줍니다. 그래서 종전주택 완성 이후의 사후요건을 묻지 않고, 대체주택 이주 시점에서 할 일이 마무리되고 추징 위험이 사라집니다.​하지만 굉장한 혜택 같지는 않습니다. 현실적으로 취득세의 일시적 2주택보다, 양도소득세 대체주택 비과세 특례가 훨씬 더 중요합니다. 그래서 그 조합원은 꼭 취득세에서 특별한 요건을 두지 않았어도, 당연히 원조합원이었을 가능성이 높습니다. 또 취득세에서는 사후요건을 묻지 않는다고 하나, 양도소득세를 절세를 위해서 어차피 사후요건을 지켜야 합니다. 가볍게, 양도소득세 대체주택 비과세 요건을 지키면서 움직이고 있는데, 만약 관리처분계획인가일에 거주까지 하는 원조합원이라면, 대체주택으로 전입하는 순간에 일찌감치 취득세 일시적 2주택이 완성된다 정도로만 여기시면 됩니다. 정비사업 물건을 소유하되 전입할 생각이 없으신 조합원들은 [기존 입주권/분양권을 보유한 상태에서] – [신규주택을 매수하고] – [종전주택이 완성된지 3년(1년) 이내에] - [신규주택을 양도하는 경우]로 진행하면 됩니다.​그러면 요약해볼까요. 조정대상지역에서 양도소득세의 정비사업 대체주택 비과세 특례와, 취득세의 일시적 2주택을 동시에 노리는 사람이라면, 이렇게 합니다.​사업시행계획인가 당시 1주택을 소유한 1세대이고, (사업시행계획인가 ~ 관리처분계획인가에 취득하면 취득일 당시 1주택)그 상태로 관리처분계획인가를 맞이한 뒤에 주택이 멸실되고 대체주택을 취득하여 1년을 거주하고, (만약 주택이 멸실은 안 되었지만 관리처분계획인가일에 거주하는 자는 여기서 끝)새 주택이 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도하고새 주택이 완성된 후 2년 이내에 새 주택으로 전입하여 1년 이상 계속하여 거주합니다.

이상웅 세무사1. 개요주택을 처음 사려는 신혼부부, 주택을 보유하면서 추가로 투자를 고민하는 중년부부, 상속을 고민해야 하는 노년부부 등 주택을 보유하거나 관심 있는 세대라면 누구나다음과 같은 상황에서 주택에 대한 단독명의와 부부공동명의를 고민하게 됩니다.1.무주택세대가 처음으로 주택을 취득할 때2. 기존에 주택을 보유하던 세대가추가로 주택을 취득할 때3.양도세, 종부세 절세를 위해 단독명의 주택을 배우자에게 증여하려 할 때4. 부동산 명의가 대부분 배우자 일방으로 되어 있어상속세가 고민될 때부동산 관련 취득세, 종부세, 양도세, 증여·상속세는 계속해서 변화하고 있으며, 변화하는 세금을 따라가기란 쉽지 않습니다. 오늘은2023년 개정된 부동산 세제를 반영한 최신 단독명의, 부부공동명의의 장단점에 대해 알아보겠습니다.2. 취득세취득세는 2023년 가장 많이 변화된 세목이라고 볼 수 있습니다. 취득세 개정은 2021년 완료되었으나, 2023년부터 적용이 시작되었으며, 올해부터증여와 가족간 고·저가 매매거래의 경우 ‘시가인정액’을 기준으로 취득세를 부과합니다.현재 주택에 대한 취득세는 주택 보유 현황과 조정대상지역 여부에 따라기본세율(1~3%)과중과세율(8% or 12%)을 구분하여 적용하고 있으며, 매매의 경우와 증여 또는 부담부증여의 경우 기본, 중과세율의 적용기준이 달라 복잡하게 느껴질 수 있습니다.<1> 무주택 세대무주택 세대는 매매로 취득하는주택의 소재지와 무관하게 기본세율이 적용되며, 단독명의로 취득하는 것과 공동명의로 취득하는 것에 대한 세액 차이는 없습니다.<2> 1주택 세대1주택을 보유하고 있는 세대가 새롭게 매매로 취득하는 주택이조정대상지역이면 8%중과세율,비조정대상지역이면 1~3%의 기본세율이 적용되며, 단독명의와 공동명의 매매로 인한 취득세 차이는 없습니다.만약 1주택 보유자가 배우자에게증여 또는 부담부증여를 하는 경우 주택의 소재지와 가액에 무관하게 기본세율이 적용됩니다.<3> 2주택 이상 세대① 매매2주택을 보유한 세대가 매매로비조정지역 주택을 취득시 8%, 조정지역 주택을 취득시 12%의 중과세율이 적용되며, 3주택 세대는 지역에 무관하게 12%의 중과세율이 적용됩니다. 취득세의 판단은 세대를 기준으로 하므로 2주택 이상 세대라도 공동명의 단독명의의 취득세 세액 차이는 없습니다.만약, 22.12.21행정안전부가 발표한 중과규정 완화 규정이 적용된다면 각각 4%, 6%의 완화된 세율이 적용됩니다.② 증여 및 부담부증여2주택 이상 보유한 세대가 배우자에게 증여 및 부담부증여 하는 경우 해당 주택의공시가격이 3억원을 넘으면서 조정대상지역이라면 12%의 중과세율이 적용됩니다.공시가격이 3억원 이하이거나 비조정대상지역이라면 3.5%의 기본취득세율이 적용됩니다.만약, 22.12.21 행정안전부가 발표한 중과규정 완화 규정이 적용된다면 중과세율이 6%로 완화됩니다.부담부증여의 경우 채무승계액에 대한 취득세는 증여가 아닌 매매로 인한 취득세율이 적용됩니다.내용에 따라 부담부증여시 일반증여보다 절세효과를 누릴 수 있으므로 일반증여와 부담부증여의 취득세를 비교하여 가장 유리한 방법으로 진행하는 것이 좋습니다.3. 종합부동산세<1> 1주택 보유보유세에서 중요한 종합부동산세는 세대단위가 아닌인별과세입니다.종부세는 시세가 아닌 공시가격(기준시가)를 기준으로 과세하며 2023년부터 기본공제금액이6억원에서 9억원으로 상향되었습니다. 공시가격에서 인당 9억원을 공제(1세대 1주택자인 경우 12억원)해주기 때문에 보유 지분의 공시가격이9억을 초과하는 경우 초과액에 대해서만 종부세가 과세됩니다.① 단독명의단독명의이면서 1세대 1주택자의 경우에는12억까지 공제합니다.또한 단독명의로서 1세대 1주택자는보유기간과 연령에 따라서 추가적인 세액공제 혜택을 적용받을 수 있습니다.② 공동명의본인 소유 지분의 공시가격에서9억 초과분에 대해서만 과세합니다.따라서 반반 공동명의의 경우공시가가 18억원까지는 종부세가 부과되지 않습니다.공동명의의 경우 단독명의에 비하여 기본적인 공제액이 크기 떄문에 통상 공동명의가 더 유리할 수 있지만, 공시가 18억을 훌쩍 넘는 초고가 주택의 경우 세액공제의 세부담 절감효과가 더 클 수 있습니다.<2> 2주택 보유조정대상지역 2주택자에게 적용되던 종합부동산세 중과세율이 개정되어2023년부터는 소재지와 무관하게 3주택 이상 소유자부터 중과세율이 적용됩니다.따라서 작년까지는2주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있다면 배우자 모두 중과세율이 적용되어 각각 단독명의로 보유하는 것보다 불리한 경우가 있었으나,올해부터는 공동명의로 보유하더라도 기본세율이 적용됩니다.다만, 인당 9억원을 초과하는 경우 부과되는 세율은 누진세율로서 초과금액이 높을수록 높은 세율이 적용됩니다. 따라서 부부공동명의로 취득하는 것이 가장 종부세가 적게 나올 수 있습니다.<3> 3주택 이상 보유3주택 이상 보유자의 주택 공시가 합계액이일정금액 이상인 경우 종부세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 3주택을 배우자 일방이 단독으로 보유하고 있다면배우자에게 1주택을 증여함으로써 중과세율이 적용되지 않을 뿐만 아니라, 9억원의 기본공제를 추가로 받을 수 있습니다.만약 3주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있는 경우 금액에 따라 부부 모두 중과세율이 적용될 수 있기 때문에2주택을 보유하고 있는 세대라면 3주택 취득시 중과세율이 적용되지 않도록 명의와 지분설정이 필요합니다.4. 양도소득세<1> 기본세율, 중과세율양도차익에 대해서 적용되는 양도소득세는기본세율과 다주택자중과세율로 구분하여 적용됩니다.다주택자 양도세 중과세란 세대를 기준으로 2주택 이상 보유한 세대가 조정대상지역 소재의 주택을 양도하는 경우 양도소득세율에 20%(30%)가 더해진 세율을 적용하는 것으로, 보유기간에 따른장기보유특별공제 혜택도 받지 못하는 것입니다. 현재 한시적으로 적용이 유예되고 있습니다.양도소득세의 주택 수 판단은 세대를 기준으로 하기 때문에 단독명의와 부부공동명의에 대해 중과세율 적용 여부가 달라지지는 않지만양도차익에서 유불리가 달라집니다.<2> 양도차익 계산양도차익이란 양도가에서 취득가액을 뺀 금액을 의미합니다.이때 양도차익은 각각의 지분을 기준으로 계산하므로 누진세율이 적용되는 양도소득세에서단독명의인 주택을 양도하는 것보다 공동명의인 주택을 양도하는 것이 보다 적은 세금이 부과됩니다.따라서공동명의 주택을 양도하는 경우 양도차익이 안분되므로 적용되는 세율이 줄어들게 되며,기본공제도 공동명의자 모두가 각각 적용받을 수 있어 양도세에서 절세효과를 누릴 수 있습니다.5. 배우자에게 증여 또는 부담부증여시 절세되는양도세, 상속세배우자에게 증여시 10년간 6억원이 공제됩니다. 쉽게 말해배우자에게 6억원의 부동산을 증여해도 취득세 외 세금은 발생하지 않으므로 증여공제를 활용하여 양도세, 상속세 절세계획을 수립할 수 있습니다.<1> 양도세 절세예를 들어 1억원에 취득한 아파트의 현재 시세가 5억원이며, 10년 뒤 10억원으로 상승할 것으로 예상되는 경우 현재 상태로 10억원에 양도한다면 9억원에 대해 양도소득세가 부과됩니다.하지만 만약 현재 시세인 5억원으로 배우자에게 증여한다면 취득가액이 증여가액인 5억원이 되어10억원에 양도시 5억원에 대한 양도소득세 부가되고 증여세는 발생하지 않습니다.다만, 증여가액을 취득가액으로 인정 받기 위해서는증여 후 10년을 추가로 보유해야 합니다.<2> 상속세 절세상속세는 상속개시일 현재 피상속인의 순재산에 대해서 과세하는 세금입니다.상속세 기본공제는 상속개시일 현재 배우자가 있다면 10억원, 없다면 5억원입니다.예를 들어 재산의 대부분이 남편의 명의인 상황에서 아내가 먼저 사망한다면10억원 공제를 활용하지 못하며, 이후 남편이 사망할 때 5억원의 공제만 받을 수 있으므로 재산의대부분이 상속세 과세대상에 해당되며, 높은 세율구간이 적용됩니다.만약 남편의 재산을 아내에게 미리 배분한다면 아내가 먼저 사망할 때공제액을 모두 적용 받을 수 있으며, 남편이 먼저 사망하는 경우에도적용되는 세율이 낮아지게 되어 상속세 절세효과를 얻을 수 있습니다. 따라서재산의 대부분이 배우자 일방이 보유하고 있다면 배우자 증여를 통한 상속세 절세계획을 수립하는 것이 필요합니다.상속세 역시상속개시일 10년 이전에 증여를 한 경우 온전한 절세효과를 모두 누릴 수 있습니다.변화된 부동산 세법에 맞게 적절한 명의자를 선정하고, 증여를 활용한다면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/223009097862꼬마빌딩을 보유하고 있다면? 상속 대비와 양도세 절세가 모두 가능해지는 “꼬마빌딩 증여” - 상속, 증여, 양도세 절세방안1. 개요 사례1) 양도세 절세를 위한 사전 증여 15년 전 빌딩을 상속 받았던 50대 B씨는 시세가 충분히 상...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222948512491[절세컨설팅] 양도소득세 절세를 위한 부부간 증여(종부세, 상속세 추가 절세방안)1. 개요 양도소득세에서 주택 비과세 및 중과세 판단은 세대를 기준으로 판단합니다. 만약 2주택 이상의 부...blog.naver.com

최종 직전거주주택보유주택 양도시 거주요건 적용여부양도, 서면-2023-법규재산-0426 [법규과-1841] , 2023.07.13[ 제 목 ]최종 직전거주주택보유주택 양도시 거주요건 적용여부[ 요 지 ]최종 직전거주주택보유주택 양도시 소득령§155⑳(1)의 거주주택에 대한 거주기간 요건을 고려하지 않고, 소득령§154①의 거주기간 요건을 고려함[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 「기획재정부 재산세제과-1081, 2022.08.31.」을 참조하시기 바라며, B주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 C주택을 취득하고, C주택을 취득한 날부터 3년 이내에 B주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용하는 것입니다. 끝.□ 기획재정부 재산세제과-1081, 2022.08.31.「소득세법 시행령」 제155조제1항을 적용할 때 같은 영 제155조제20항제1호의 거주주택에 대한 거주기간 요건을 고려하지 않는 것입니다.〔사실관계〕○ 거주주택(A), 임대주택(B), 신규주택(C)을 순차로 취득한 후 거주주택(A)을 양도하여 1세대1주택 비과세를 적용받은 다음- 임대주택(B)과 신규주택(C)을 보유한 상태에서 임대주택(B)을 양도함에 따라 일시적 2주택 특례 적용 시 소득령§155⑳에 따른 거주주택의 거주요건 적용 여부1. 사실관계○ ’15.10.30. A주택 취득○ ’16.10.28. B주택 취득(’20.6.1.조정대상지역 지정)○ ’17.12.20. B주택 임대등록(단기)○ ’18.11.23. A주택 양도(거주주택 비과세 특례 적용)＊ 소득령§155⑳의 거주주택 특례규정 충족 전제○ ’20.1.6. C주택 취득(조정대상지역)○ ’21.12.20. B주택 임대등록 자동말소○ ’23.1.2. B주택＊양도＊ 취득일부터 양도일까지 거주한 이력 없음2. 질의내용○거주주택(A)과 임대주택(B)을 보유한 1세대가 거주주택(A)을 비과세로 양도하고 신규주택(C)을 취득한 후, 그 취득일부터 3년 이내 임대주택(B, 직전거주주택 보유주택)을 양도하는 경우로서- 소득령§155⑳ 후단의 직전거주주택 보유주택의 취득일 현재 비조정대상지역에 소재하거나 (구)소득령§154①(4)에 해당하는 임대주택이었던 경우 거주요건의 제한을 받지 않는지 여부3. 관련법령 및 관련 사례□소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택□소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 조정대상지역 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.□소득세법 시행령 (2019. 2. 12. 대통령령 제29523호로 개정된 것)제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 조정대상지역 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.□소득세법 시행령 (2023.2.28. 대통령령 제33267호로 개정된 것)제155조【1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 신규 주택 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.□소득세법 시행령 제155조(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 【1세대1주택의 특례】⑳ 제167조의3제1항제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 장기임대주택 이라 한다) 또는 제167조의3제1항제8호의2에 해당하는 주택(이하 장기가정어린이집 이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 거주주택 이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 직전거주주택 이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 직전거주주택보유주택 이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것