법인사업자 오피스텔 매매 시 유의할 점 알고 싶습니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 오피스텔 1채 임대용으로 매입했다가 주택임대로 판정되어 다른 주택의 양도시 비과세를 못받는 경우가 종종 있습니다.어떠한 경우, 오피스텔을 주택으로 보는지 이에 대한 최근 심판례를 통해 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,양도세의 주택은사실상 상시주거용인지 여부로 판단합니다임대수입 목적으로 오피스텔을 사서 주택으로 임대를 주는 경우가 있는데, 이런 경우 오피스텔이 주택에 해당하여 기존에 보유중인 다른 주택의 양도시 비과세가 안되니 유의해야 합니다.물론, 오피스텔을 주택으로 보더라도 일시적 2주택 기한내 양도시 비과세 되는건 별도의 고려사항입니다.양도세의 주택은 건축물대장이나 등기부등본 상에 주택인지 여부와 무관하게 실제 사용이 상시 주거용이면 주택입니다.따라서, 오피스텔이 건축물대장이나 재산세 분류는 업무용으로 되어 있더라도 주택으로 임대를 주거나 본인이 주택으로 사용하면 그 오피스텔은 1주택으로 보아 주택수가 늘어나게 됩니다.양도, 부동산납세과-514 , 2014.07.18[ 제 목 ]오피스텔 보유시 1세대 1주택 비과세 적용여부 등[ 요 지 ]“주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것임. 한편, 주택 양도당시 보유 중인 오피스텔을 주택으로 임대하고 있는지 또는 공실인지 여부 등에 대해서는 사실판단할 사항임[ 회 신 ]1. 국내에 1주택을 소유하는 1세대가 오피스텔 1채를 취득하여업무용으로 사용하다가 상시 주거용으로 사용하는 때에는 해당 오피스텔을 상시 주거용으로 사용한 날에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 특례규정을 적용하는 것입니다.2. 한편, 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것하며, 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것입니다. 귀 질의의 경우, 1주택을 양도할 당시 보유 중인 오피스텔을 주택으로 임대하고 있는지 또는 공실인지 여부 등에 대해서는 사실판단할 사항입니다.1주택 + 1오피스텔보유 중, 1주택을 비과세 양도하였으나 추징당한 경우입니다본 사례의 경우, 배우자가 보유 중인 오피스텔 때문에 본인이 보유한 주택을 팔고 비과세를 받지 못한 경우입니다.과세당국은 오피스텔이 주거용이라는 판단이었으나, 조세심판원에 불복 결과 업무용이라고 판단되어 다시 비과세를 받게된 경우에 해당합니다.[상황]① 배우자는 오피스텔 취득하여 법인에게 임대② 본인이 1주택을 취득하고 2년 보유·거주 요건 충족후 비과세 양도③세무조사 결과, 오피스텔을 주택으로 보아 2주택이므로 양도세를 추징④ 오피스텔은 업무용으로 사용되었음을 주장하며 조세불복양도, 조심-2021-전-6949 , 2022.09.29 , 인용 , 완료[ 제 목 ]쟁점오피스텔이 「소득세법」상 주택에 해당하는지 여부[ 요 지 ]청구인은 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로만 임대하기 위하여 법인에게만 임차한 것이라고 주장하고 있고 실제 쟁점오피스텔 임대내역에 의하면 배우자는 쟁점오피스텔을 법인에게만 임차한 것으로 확인되는 점, 배우자는 임차법인과 쟁점오피스텔 임대차 계약을 체결할 당시에도 ‘업무용’으로 용도를 특정하여 임차하였던 점, 배우자는 쟁점오피스텔 임대에 따른 부가가치세를 납부한 것으로 나타날 뿐만 아니라 재산세 또한 주택이 아닌 일반건축물로 과세가 되어 온 점등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔이 주택으로 사용된 것으로 보아양도부동산 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨전기, 가스사용량, 임차법인 대표의가족 주소지,평면도등을 고려한 결과 업무용으로 판단다행이도 오피스텔이 업무용임이 인정되어, 주택 비과세를 받게되었는데 판단의 근거는① 업무용으로 임대차계약하고 법인에게만 임대한 점② 업무용을 위해 침실 사이의 벽을 제거한 점③ 일반임대사업자로 부가세 신고납부를 해온 점④ 재산세도 업무용으로 납부해온 점⑤ 임차법인 대표의 주거지라고 하나, 대표 가족의 주소지는 따로 있음⑥ 전기, 가스의 사용량이 상시 주거용이라고 보기에 작음등을 고려하여, 임대법인 대표가 상시 주거가 아닌 업무용으로 사용한 것으로 보아 업무용 오피스텔이라고 판단하였습니다.3. 심리 및 판단청구인은 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로만 임대하기 위하여 법인에게만 임차한 것이라고 주장하고 있고 실제 쟁점오피스텔 임대내역에 의하면 배우자는 쟁점오피스텔을 법인에게만 임차한 것으로 확인되는 점, 배우자는 임차법인과 쟁점오피스텔 임대차 계약을 체결할 당시에도 ‘업무용’으로 용도를 특정하여 임차하였던 점, 위 <사진4> ㈜BBB의 쟁점오피스텔 사용평면도에 의하면 청구인 주장과 같이 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로 임차하기 위하여 침실 사이의 벽 등을 철거한 사실이 확인되는 점,배우자는 쟁점오피스텔 임대에 따른 부가가치세를 납부한 것으로 나타날 뿐만 아니라 재산세 또한 주택이 아닌 일반건축물로 과세가 되어 온 점, 임차법인의 대표이사가 가족과 함께 생활하는 주소지는 OOO인 반면 대표이사가 OOO에 소재한 제조공장에서 업무를 수행하는 과정에서 쟁점오피스텔을 사용한 것으로 보이고, 쟁점오피스텔의 전기 및 가스 사용량이 주거용으로 사용되었다고 보기 어려운 수준인 점등에 비추어 보면, 쟁점오피스텔을 「소득세법」상 주택에 해당한다고 보기는 어렵다 할 것이다.정리하면,이상 양도세에서 오피스텔을 어떠한 경우에 주택으로 보는지를 불복 사례를 통해 살펴보았습니다.오피스텔이 주택인지 여부에 따라, 다른 주택의 비과세에도 영향을 미치기 때문에 매우 중요한 부분입니다. 특히, 업무용으로 부가세 환급을 받은 경우 부가세 추징문제도 발생합니다.주택 여부는 단순히 재산세 과세분류나 건축물대장 분류 보다는 실제의 사용현황인 전입여부, 전기 가스 수도 사용량, 내부 구조 등 다양한 사실관계에 따라 판단하게 되고 세무서와 분쟁이 많은 부분이므로 세무조사 등 발생시 적극적인 대처나 불복 절차를 해야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby양도세상담/증여세상담/오피스텔세무사

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은개인 부동산매매사업자를 운영하시면서 반드시 알고 계셔야 할 세무 사항들을 정리해 드리겠습니다.-부동산매매사업자는 양도소득세가 아니라 사업소득으로 신고한다는 점 때문에 절세 수단으로 많이 활용되지만, 실제로는 부가가치세·예정신고·비교과세라는 세 가지 함정이 동시에 존재하는 구조입니다.★ 아래 내용은 반드시 읽어 보시고 양지하여 주시기 바랍니다. 안내드린 사항을 확인하지 않아 향후 문제가 발생하는 경우, 본세 및 가산세 등 일체에 대해 책임을 지지 않습니다.· · ·1. 오피스텔은 전용면적과 관계없이 건물분 부가가치세를 내셔야 합니다-부동산매매사업자가 오피스텔을 취득한 후 양도할 때에는전용면적에 관계없이건물분에 대하여 부가가치세를 양수자에게 받아서 납부하셔야 하며, 세금계산서도 발급하셔야 합니다.-이유는 간단합니다. 오피스텔은 건축법상 '업무시설'이지 주택이 아니기 때문에,조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의 국민주택 공급에 대한 부가가치세 면제 대상이 아닙니다.-전용 84㎡ 오피스텔이라고 해서 아파트처럼 면세가 되는 것이 아니라는 점, 실무에서 가장 자주 놓치는 부분입니다.(단, 주택을 오랫동안 주택임대를 주고 나서 양도시에는 면세사업에 쓰이는 사업용 고정자산으로 보아 면세가능함)-건물분 부가가치세 계산이 필요하시면 세무사 또는 법무사에게 문의하시기 바랍니다. 계산해 드립니다.2. 일반 주택(아파트)은 전용 85㎡를 초과할 때만 과세됩니다-일반 주택이나 아파트는 전용면적85㎡(국민주택규모)를 초과하는 경우에만 양도 시 건물분에 대하여 부가가치세를 양수자에게 받아 납부하고 세금계산서를 발행하셔야 합니다.-85㎡ 이하 국민주택규모는조세특례제한법 제106조 제1항 제4호에 따라 면세입니다. 다만 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하가 기준이 되므로, 물건 소재지를 함께 확인하셔야 합니다.3. 상가를 양도할 때도 건물분 부가가치세와 세금계산서 발행 의무가 있습니다-상가·근린생활시설 등비주거용 건물을 양도하실 때에도 건물분 부가가치세를 납부하고 세금계산서를 발행하셔야 합니다.-토지는부가가치세법 제26조 제1항 제14호에 따라 언제나 면세이므로, 총 매매가액을 토지분과 건물분으로 안분한 뒤 건물분에 대해서만 부가가치세를 계산합니다.-실무상 분쟁이 가장 많이 생기는 지점이 계약서입니다.계약서에 '부가가치세 별도' 문구를 명시하지 않으면 매도인이 부가세를 그대로 떠안게 되는 경우가 많습니다. 계약 단계에서 반드시 확인하십시오.4. 손실이 나더라도 매매차익 예정신고는 반드시 하셔야 합니다-부동산을 양도하실 때 손실이 나더라도,양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지토지등 매매차익 예정신고를 하셔야 합니다.-여기서 양도일은잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날입니다.-소득세법 제69조 제1항은토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 신고하여야 한다고 명확히 규정하고 있습니다. 즉 손해를 봤어도 신고 의무는 그대로 살아 있습니다.-이 예정신고를 빠뜨리면무신고가산세와 납부지연가산세가 함께 부과됩니다. 실제로 헌법재판소까지 다투어진 사안이 있을 정도로 실무상 자주 발생하는 문제입니다.-그리고 다음 해 5월 종합소득세 확정신고 때 사업소득으로 합산해 정산하게 되며, 예정신고 시 납부한 세액은 기납부세액으로 공제됩니다. 성실신고확인대상 사업자는 6월 말일까지입니다.5. 비교과세 – 매매사업자의 가장 큰 함정입니다-분양권, 비사업용토지, 미등기자산, 다주택자 중과 대상 주택은매년 5월에 양도소득세 상당액과 사업소득으로 계산한 세액중 큰 것으로 신고해야 합니다. 이를 비교과세라고 하며소득세법 제64조(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례)가 근거입니다.-비교과세가 적용되면 매매사업자로 등록한 절세 효과가 사실상 사라집니다.사업소득으로 신고해서 세부담을 낮추려던 계획이 그대로 무너지는 것입니다.-비교과세를 적용할 때에는 단기보유에 따른 중과세율도 함께 비교하여 큰 세율을 적용합니다.주택·조합원입주권은 1년 미만 보유 시70%(지방소득세 포함 77%), 1년 이상 2년 미만 보유 시60%(지방소득세 포함 66%)입니다.6. 조정대상지역 주택은 다주택자 중과세율까지 확인하셔야 합니다-양도 시점에 해당 주택이 조정대상지역에 있는 주택이라면, 다주택자 중과세율과 단기보유에 따른 중과세율 중 큰 세율을 적용받게 됩니다.-여기서 최근 세법 변화를 반드시 확인하셔야 합니다.▶ 2022년 5월 10일부터 시행되던 다주택자 양도세 중과 한시 배제는2026년 5월 9일자로 종료되었고, 2026년 5월 10일 양도분부터 중과세율이 다시 적용되고 있습니다.▶ 현행소득세법 제104조 제7항에 따라조정대상지역 주택을 양도하는 1세대 2주택자는 기본세율에20%p, 1세대 3주택 이상은30%p가 가산됩니다. 지방소득세를 포함하면 부담은 그보다 더 커집니다.▶ 다만 정부가 2026년 8월 발표한2026년 세제개편안은2027년과 2028년 두 해에 한하여 중과세율을 낮추는 내용을 담고 있습니다. 2027년은 2주택 +5%p·3주택 이상 +10%p, 2028년은 +10%p·+15%p, 2029년부터는 다시 +20%p·+30%p로 복귀하는 구조입니다.▶ 이는아직 정부안 단계이며 국회 의결과 법률 공포를 거쳐야 확정됩니다. 매도 시점을 정하실 때에는 반드시 최신 법령을 확인하십시오.-그리고 중과 대상 주택에는 한시 완화가 적용되더라도장기보유특별공제가 배제된다는 점도 함께 기억하셔야 합니다.7. 매매사업자로 인정받으려면 반복성이 있어야 합니다-매매사업자로 인정받으려면1년에3~5회 정도취득과 양도를 반복적으로 하셔야 합니다. 실무적으로 정확한 횟수가 법에 정해져 있는 것은 아닙니다.-다만부가가치세법 시행규칙 제2조 제2항은 ① 부동산 매매 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 판매하는 경우, ② 사업상 목적으로1과세기간 중 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우를 부동산매매업으로 보고 있습니다.-또한취득·판매 횟수와 관계없이 부동산의 규모·횟수·태양에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있으면부동산매매업에 해당합니다.-양도가 잘 이루어지지 않는 경우에는양도하려고 노력했다는 증거(공인중개사 문의 내역, 카카오톡 대화, 매물 광고 게재 내역 등)를 반드시 구비해 두셔야 합니다. 사업성이 부정되면 사업소득이 아니라 양도소득으로 재계산되면서 세부담이 크게 달라집니다.8. 계약은 주민등록번호가 아니라 사업자등록번호로 체결하십시오-매매계약을 체결하실 때 개인 주민등록번호가 아니라사업자등록번호로 계약을 체결하시는 것이 매매사업자로 인정받기에 훨씬 용이합니다.-형식적인 부분이라고 생각하실 수 있지만, 과세관청은 사업성 판단에서 형식적 요건을 먼저 봅니다. 사업자등록번호로 된 계약서, 사업용 계좌를 통한 자금 흐름, 장부와 증빙이 갖추어져 있는지가 실제 판단에 큰 영향을 미칩니다.9. 개인 명의 주택 양도 시 재고자산 주택의 주택수 판정-매매사업자가 아닌 개인적으로 보유하는 주택을 양도하실 때, 매매사업자의 재고자산인 주택을 주택수에 넣을지 여부가 문제가 됩니다. 결론은판정 목적에 따라 다릅니다.▶1세대 1주택 비과세 판정 시:사업자의 재고자산인 주택은주택수에서 제외합니다(서면4팀-299, 2005. 2. 25. 외 다수 유사 해석).▶다주택자 중과세 판정 시:사업자의 재고자산인 주택도주택수에 포함하여판단합니다(소득세법 시행령 제167조의3 제2항).-단, 이것도 매매사업자의 주택이 재고자산으로 인정받았을 때를 전제로 합니다. 재고자산성 자체가 부정되면 위 판단은 모두 의미가 없어집니다.10. 매매사업자 주택에 소유자 본인이 거주하시면 안 됩니다-매매사업자가 보유한 주택에해당 주택의 소유자가 직접 거주하시면 안 됩니다.-이유는 앞의 9번 항목과 곧바로 이어집니다. 매매사업자의 주택은 '판매를 목적으로 보유하는 재고자산'이기 때문에 세법상 특례가 적용되는 것입니다. 그런데 소유자 본인이 전입신고를 하고 실제로 거주해 버리면, 그 주택은 더 이상 판매 목적의 재고자산이 아니라 거주용 자산으로 성격이 바뀌게 됩니다.-재고자산 성격을 잃어버리면 어떤 일이 생길까요?▶ 9번에서 말씀드린주택수 판정 특례(비과세 판정 시 주택수 제외)가 통째로 사라집니다.▶ 사업소득이 아니라양도소득으로 재계산될 위험이 커집니다. 매매사업자로 등록한 실익 자체가 없어지는 것입니다.▶ 전입신고 기록은 주민등록 전산으로 그대로 남기 때문에, 나중에 세무조사나 경정 과정에서 가장 먼저 확인되는 항목입니다. 숨길 수 있는 자료가 아닙니다.★ 매매사업용으로 취득한 주택에는 전입신고를 하고 거주하시면 안 됩니다. 본인은 물론이고 세대원의 전입도 마찬가지로 주의하셔야 합니다.-공실로 두시거나, 매도가 지연되어부득이한 경우라면 단기임대차로 운용하시는 편이 안전합니다(장기임대는 안됨). 부동산매매업을 영위하는 사업자가 분양 목적으로 취득·신축한 건축물이 분양되지 않아 일시적·잠정적으로 임대하다가 양도하는 경우는 부동산매매업에 해당하는 것으로 보고 있습니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 물건별 부가세 판정을 계약 전에 끝내십시오.오피스텔·상가·85㎡ 초과 주택은 과세, 85㎡ 이하 주택과 토지는 면세입니다. 계약서에 부가세 별도 문구를 반드시 넣으십시오.2. 예정신고 일정을 캘린더에 등록하십시오.양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 손실이 나도 신고해야 합니다.3. 비교과세 대상 자산인지 먼저 확인하십시오.분양권·비사업용토지·미등기자산·중과 대상 주택은 매매사업자 등록의 절세 효과가 사라집니다.4. 조정대상지역 지정 여부와 양도 시점을 함께 보십시오.2026년 5월 10일부터 중과가 재개되었고, 2027~2028년 한시 완화는 아직 정부안입니다.5. 사업성 입증자료를 평소에 축적하십시오.사업자등록번호 계약, 중개 의뢰 내역, 광고 게재 기록, 장부와 증빙이 사업성 판단을 좌우합니다.6. 취득 전에 시뮬레이션하십시오.매매사업자가 유리한 물건과 불리한 물건이 명확히 갈립니다. 사후에 되돌릴 수 없습니다.· · ·취득 전에 계산해 보시는 것이 가장 확실한 절세입니다-부동산매매사업자는 물건을 어떤 것으로 고르느냐에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 같은 수익률이라도 오피스텔이냐 85㎡ 이하 아파트냐, 조정대상지역이냐 아니냐에 따라 실제 세후 수익이 크게 벌어집니다.참고 법령 및 예규소득세법 제64조 (부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례 – 비교과세)소득세법 제69조 (부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부)소득세법 제70조·제70조의2 (종합소득세 확정신고, 성실신고확인서 제출)소득세법 제98조 (양도 또는 취득의 시기)소득세법 제104조 제1항 (단기보유 세율), 제104조 제7항 (조정대상지역 다주택자 중과세율)소득세법 시행령 제167조의3 (1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)부가가치세법 제26조 제1항 제14호 (토지의 공급에 대한 면세)부가가치세법 제29조 제9항 (토지와 건물의 공급가액 안분)부가가치세법 제32조 (세금계산서 발급)부가가치세법 시행령 제3조 제2항, 같은 법 시행규칙 제2조 제2항 (부동산매매업의 범위)조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 (국민주택 공급에 대한 부가가치세 면제)국세청 서면4팀-299 (2005. 2. 25.) 외 다수 유사 해석 – 재고자산 주택의 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택수 제외재정경제부 「2026년 세제개편안」 (2026. 8. 3. 세제발전심의위원회 의결) – 조정대상지역 다주택자 양도세 중과세율 2027~2028년 한시 완화(정부안)※ 본 게시글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 세법은 수시로 개정되며 2027년 이후 중과세율 완화는 아직 확정된 법률이 아닙니다. 실제 적용 시에는 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 최신 조문을 확인하시고 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 안내를 확인하지 않아 발생하는 본세 및 가산세 등에 대해서는 책임을 지지 않습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 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오피스텔 분양권이 법에따라 주택을 취득할수 있는 권리에 해당하느냐 문제입니다.​부동산을 취득할 권리와, 소득세법상 분양권의 양도세율이 다른 상황에서 오피스텔분양권이 소득세법상 분양권에 해당하는지, 아니면 부동산취득할 수 있는 권리로 보아야하는지 앞으로도 이러한 사례가 많이 생산될 것으로 보이며 조세심판원에는 일단 부동산을 취득할수 있는 권리로 판단하였습니다.​[ 조심2020인0360 , 2020.05.06]​【재결요지】쟁점분양권은 오피스텔로 건축허가를 받았고, 「주택법」에서는 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있는 점, 청구인은 쟁점오피스텔의 전용면적이 국민주택 규모 이하임에도 부가가치세를 포함하여 분양대금을 지급한 점, 청구인은 쟁점오피스텔이 완공되기 이전에 양도하여 이를 실제 주택으로 이용한 사실도 없는 점, 청구인이 주택임대사업자등록을 하였으나 사업개시가 실제 이루어지지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점분양권 양도에 대하여 조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위에서 양도한 것으로 보아 50% 세율을 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨본문전체【관련법령】소득세법 제104조【주문】OOO세무서장이 2019.12.19. 청구인에게 한 2018년 귀속 양도소득세 OOO부과처분은 이를 취소한다. 【이유】1. 처분개요가. 청구인은 2016.3.24. OOO(이하 쟁점오피스텔 이라 한다)를 취득할 수 있는 권리(이하 쟁점분양권 이라 한다)를 취득하고 보유하다가 2018.10.17. 분양권 프리미엄 OOO양도하고「소득세법」 제104조 제1항 제1호에 따른 일반세율을 적용하여 양도소득세 신고를 하였다.나. 처분청은 2019.11.1.부터 2019.11.6.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점오피스텔이 공부상 오피스텔이지만 실질이 주택이고 조정대상지역 내에 소재하고 있으므로 「소득세법」 제104조 제1항 제4호에 따른 세율(50%)의 적용대상으로 보아, 2019.12.19. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO경정·고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2020.1.2. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장오피스텔을 주택으로 보는 경우에는 실제 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인한 때이고, 이 건에서 쟁점오피스텔은 분양권 상태이므로 주택으로 볼 수 없다.(1) 오피스텔을 취득하여 임대사업자등록을 하고 임대하는 경우 다른 주택의 양도일 현재 임차인이 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 사실이 확인되는 경우에는 이를 주택의 임대로 보고 관계법령을 적용하는 것이다.공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 않고 당초「건축법」상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 볼 수 없는 것이며 이에 대하여는 관련 사실을 종합하여 판단할 사항이므로(국세청 서면4팀-285, 2005.2.23.), 오피스텔을 주거용, 비주거용으로 판단할 때에는 임차인이 어떻게 사용했는지를 확인 후 판단하고, 공실이면서 용도 변경이 없는 경우에는 주택으로 볼 수 없는 것이다.(2) 쟁점오피스텔이 주택이 아닌 점은 다음과 같다.청구인이 분양받은 쟁점오피스텔의 도면을 보면 욕조와 베란다가 없고, 취득세가 주택이 아닌 오피스텔로 적용되며, 통상이 주택이라면 있는 단지내 초등학교가 없다. 또한 일반적으로 84㎡ 주택을 분양하는 경우 분양면적은 약 114㎡이지만, 쟁점오피스텔은은 84㎡ 오피스텔을 분양하면서 분양면적은 약 165㎡이다.분양받은 오피스텔에는 화장실, 취사시설 등이 있지만, 이는 감독기관의 건축허가를 받은 것이고, 건축업체는 분양계약서대로 청구인에게 오피스텔로 분양한 대로 건축하고 있었다.(3) 쟁점분양권은 주택으로 사실판단을 할 수 있는 상황이 아니다.청구인이 쟁점분양권을 양도한 것은 준공전(입주전)에 매매한 분양권으로 건물 입주가 이루어지지 않아서 어떤 용도로 사용할 것으로 확정되지 않았다. 아직 사용이 확정되지 않았다면 공부상 용도로 판단되어야 하며, 오피스텔을 용도 변경이 없는 경우는 당초「건축법」상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하는 경우에는 주택으로 볼 수 없다.한편 청구인이 주택임대사업자를 등록하였다가 폐업한 이유는 각종 뉴스에서 주택임대사업을 등록하지 않으면 큰 일이 일어나는 것처럼 보도되어서 세무지식이 부족한 청구인이 국가정책을 신뢰하고 주택임대사업자 등록을 하였고, 이것이 어떤 의미(처분청에서 이를 근거로 주택으로 판단)인 줄도 몰랐다.당초 청구인이 쟁점분양권을 취득한 이유는 청구인이 대표이사로 있는 법인인 OOO의 본점 사무실로 사용할 계획이었으나, 과세관청에서 법인에 대한 세무조사를 하였고 이에 따른 추징세액을 납부하기 위하여 매매하였다. 양도소득세 납부 후 남은 금액은 법인의 가수금으로 회계처리하였다.나. 처분청 의견쟁점오피스텔은 사실상 주택이고, 청구인이 쟁점오피스텔에 대하여 주택임대등록을 함으로써 주택으로 사용하겠다는 의사를 표방하였으므로 쟁점분양권 양도에 대하여 주택의 입주자로 선정된 지위에서 양도한 것으로 볼 수 있다.(1) 쟁점오피스텔은 사실상 주택이다.「소득세법」 제88조 제7호 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 등 참조), 쟁점분양권은 분양당시 아파트와 오피스텔의 장점을 갖춘 '아파텔'로 설계되어 드레스룸, 파우더룸, 다용도실 등 수납 공간도 강화하였다고 홍보한 점, 쟁점분양권의 공급계약서를 봤을 때 전용면적으로 표기하는 오피스텔 공급계약서와는 달리 주거전용면적으로 표기한 점, 김치냉장고는 당연히 설치하며 수납가구 형태만(스탠드형, 뚜껑형/와이드형) 선택하도록 한 점, 안방의 내부 슬라이딩 도어를 선택하게 한 점, 욕실에 욕조가 있는 점 등에서 분양계약 당시의 설계구조 및 형태, 시설 등이 용도 변경 없이도 주거용으로 상시 사용 가능하게 되어 있음을 알 수 있고, 오피스텔이 주거용에 적합한 상태에 있을 때 아무도 거주하지 않고 비어 있다 하더라도 오피스텔을 주택으로 볼 수 있다(수원지방법원 2019.4.5. 선고 2018구단8836 판결 참조).양도소득세는「소득세법」규정을 근거로 납세의무자의 신고방식으로 부과되는 국세로서 지방자치단체가 부과하는 취득세 및 지방세와는 별개의 것이므로, 오피스텔에 대한 취득세가 주택이 아닌 용도로 부과되었으므로 주택으로 볼 수 없다는 주장은 맞지 않다(서울행정법원 2019.4.24. 선고 2018구단21821 판결 참조).(2) 청구인은 쟁점분양권을 주택으로 사용하겠다는 의사표방을 하였다.청구인은 2018.3.30. 쟁점분양권을 OOO에게 주택임대 추가신청(기존에 등록된 임대주택 있음) 및 처분청에 주택임대 사업자등록을 하였다.청구인은 준공 전에 매매한 분양권으로 어떤 용도로 사용할 것인지 확정하지 않았다고 주장하나, 쟁점분양권에 대하여 부동산임대업으로 등록하지 아니하고 주택임대등록을 하였기에 이는 청구인이 쟁점분양권을 주택으로 사용할 의사 표시를 한 것으로 보아야 한다.3. 심리 및 판단가. 쟁점주택의 입주자로 선정된 지위에서 쟁점분양권을 양도하였다고 보아 소득세율 50% 적용하여 과세한 처분의 당부나. 관련 법령(1) 소득세법제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득 산출세액 이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산　 제55조 제1항에 따른 세율4. 제94조 제1항 제2호에 따른 자산 중 「주택법」 제63조의2 제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 조정대상지역 이라 한다) 내 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권은 제외한다). 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 또는 1세대가 보유하고 있는 주택이 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.양도소득 과세표준의 100분의 50(2) 주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. 주택 이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.4. 준주택 이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.(3) 주택법 시행령제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.4.「건축법 시행령」별표1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔다. 사실관계 및 판단(1) 처분청 및 청구인이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인은 쟁점분양권을 2016.3.24. 취득하고 2018.10.17. 프리미엄 OOO받고 양도하였다.(나) 쟁점분양권은 조정대상지역 내 분양권이고, 쟁점오피스텔은 분양당시 아파트와 오피스텔의 장점을 갖춘 '아파텔'로 설계되어 드레스룸, 파우더룸, 다용도실 등 수납공간도 강화되었다고 홍보하였고, 분양 공급계약서상에도 일반적인 오피스텔(전용면적으로 표기)과 달리 주거전용면적으로 표기되었으며, 김치냉장고, 수납가구 형태 선택, 안방 내부 슬라이딩 도어 선택 등이 있어 설계구조 및 형태가 주거용으로 상시 사용 가능하게 되어 있다.(다) 청구인은 쟁점분양권에 대하여 2018.3.30. OOO처분청에 각각 주택임대사업자등록을 하였고, 쟁점분양권을 양도한 후인 2018.11.30.과 2019.1.29. 폐업처리하였다.(라)「소득세법」상 주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다고 규정하고 있는바, 공부상은 오피스텔이지만 분양계약 당시의 설계구조나 형태 등이 주거용으로 보이며 양도인도 주택임대 등록을 하여 주거용 사용의사를 표방하였다고 보이므로 실질에 따라 주택의 입주자로 선정된 지위에서 쟁점분양권을 양도한 것으로 보아「소득세법」 제104조 제1항 제4호에 따른 세율의 적용대상이다.(2) 청구인은 쟁점오피스텔의 시행사 OOO으로부터 수취한 전자세금계산서 4매를 제출하였는바, 이에 따르면 청구인은 부가가치세를 포함하여 대금을 지급한 것으로 나타난다.(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점오피스텔이 사실상 주택으로 분양되었으므로 주택의 입주자로 선정된 지위 에서 쟁점분양권을 양도하였다는 의견이나, 쟁점분양권은 오피스텔로 건축허가를 받았고,「주택법」에서는 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있는 점, 청구인은 쟁점오피스텔의 전용면적이 국민주택 규모 이하임에도 부가가치세를 포함하여 분양대금을 지급한 점, 청구인은 쟁점오피스텔이 완공되기 이전에 양도하여 이를 실제 주택으로 이용한 사실도 없는 점, 청구인이 주택임대사업자등록을 하였으나 사업개시가 실제 이루어지지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점분양권 양도에 대하여 조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위에서 양도한 것으로 보아 50% 세율을 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 오피스텔에 대한 세무상 처리문제입니다.주택으로 보는지 취득세, 양도세 여러 세금에서 어떻게 판단되는지 확인해보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.취득세오피스텔 취득세는4.6%로 중과 적용대상은 아닙니다.취득세의 경우,오피스텔은 취득 시점에 주택여부가 불분명하므로 취득세인 4%를 적용하고 지방교육세 0.4%와 농특세 0.2%를 더한 총 4.6%의 세율이 적용됩니다.[국세청 100문 100답]오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않으나,20.8.12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다.20.8.12일 이후 취득한 주택 분양권의 경우, 주택수에 포함되나 오피스텔 분양권은 주택 분양권인지, 업무용건물 분양권인지를 분양권 상태에서 알 수 없으므로 주택수에 제외됩니다.[국세청 100문 100답]그러나, 주거용 오피스텔은 주택수에 포함이 됩니다.단, 20.8.12일 이전에 취득 및 매매/분양 계약이 된 오피스텔은 주택수에서 제외됩니다.따라서 주택수 산정시 취득 시점에 주의해야합니다.[국세청 100문 100답]지방세법제13조의3(주택 수의 판단 범위)제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.1. 「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다.2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “조합원입주권”이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다.3. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.4. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.주거용 오피스텔 이라도취득세 중과여부, 주택수 산정시에 취득 당시시가표준액이 1억 이하 오피스텔이 주택수에서 제외됩니다.[국세청 100문 100답]2.양도세주거용 오피스텔은 주택으로 봅니다. 주거용의 여부는공부상 구분과 관계없이사실상 주거용인지 업무용인지로 판단합니다.양도세의 주택에 대한 정의는 공부상 구분과 관계없이, 주거용으로 사용하면 주택입니다.즉, 오피스텔도 공부상에는 주택으로 안되어 있어도 실제 주택으로 사용하면 주택입니다.소득세법제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.따라서, 주거용 오피스텔과 다른 1 주택을 보유한 경우그 주택의 처분시에 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않고, 조정지역인 경우 중과될 수 있습니다.그리고, 주택인지 여부는①주택임대사업자 등록여부②임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④전력, 도시가스, 수도 사용량⑤임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단하게 됩니다.단순히, 세입자 전입을 안하는 조건으로 하여 확정일자를 못받게 하는 조건을 거는 경우가 있는데,사실상 상시 거주으로 판단되면 주택수에 포함됩니다.양도, 심사-양도-2020-0016 , 2020.09.02 , 일부인용[ 제 목 ]쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 봄이 타당함[ 요 지 ]분양 당시부터 쟁점오피스텔은 주거용도로 사용하기 적합하게 구조를 갖추고 있었고, 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보여 주택으로 봄이 타당함나) 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 수 있는지 여부에 대한 판단청구인은 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도한 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한다고 보는 것은 부당하다고 주장한다.그러나 청구인이 2007년 쟁점오피스텔을 분양받을 당시부터 쟁점오피스텔은주거용도로 사용하기 적합하게 구조(큰방, 거실, 드레스룸, 화장실) 및 시설(싱크대, 세탁기, 냉장고, 가스레인지, 에어컨)을 갖추고 있었고, 2011년 쟁점오피스텔이 완성된 이후 2016년 1월부터 쟁점주택 양도시(2019.2.22.) 및 이후 2019.4.16.까지 쟁점오피스텔을 임차한 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보이는 점, 쟁점주택을 양도한 이전에는 청구인이 임차인에게 주민등록 전입신고 및 사업자등록을 금지하는 조건은 임대하고, 쟁점주택을 양도한 이후에는 전입신고를 허락한 사실이 확인되는바, 쟁점주택 양도 前 청구인과 임차인 김아무개 간 맺은 전세계약서(2016.10.26.)의 특약을 보면, 주거용도로 사용하지 못할 목적으로 전입신고를 금지한 것은 일응 이해되나, 임차인이 사업자등록을 하지 아니할 것을 요구한 것은 쟁점오피스텔을 업무용도로 사용하는 것을 막는 것이어서 청구인이 쟁점오피스텔을 업무용도로만 사용할 목적으로 제한하여 임대하였다는 청구주장과는 모순되는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.이와 반대로,공부상 주택인 오피스텔이라도 실제로는 주거용으로 사용하지 않는 경우,주택이 아닌 일반 건물의 양도로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용이 되지 않습니다.양도, 서면-2016-부동산-5722 [부동산납세과-1982] , 2016.12.30[ 제 목 ]오피스텔 보유시 일시적 2주택 적용여부[ 요 지 ]공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로, 오피스텔의 실제 사용용도는 사실판단 사항임[ 회 신 ]1.소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이므로, 공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것입니다.소득세법 기본통칙89-154…4【공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세여부】소유하고 있던 공부상 주택인 1세대1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포・사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대1주택으로 보지 아니한다.※ 21년 이후 취득한 분양권은 양도세 주택수에 포함되는데, 오피스텔 분양권이 양도세 중과 주택수에 포함되는지 여부는 명확한 유권해석은 없으나, 취득세와 마찬가지로 제외되는 것으로 봄이 타당합니다.분양권의 정의에 주택에 대한 공급계약과 주택을 공급받는자로 선정된 지위로 되어 있어, 업무용일지 주택일지 불분명한 오피스텔 분양권은 이에 해당하지 않는다고 봅니다.소득세법제88조(정의)10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.오피스텔이공실인 경우, 내부시설 등이 상시 주거용으로 사용가능한지로 판단합니다.오피스텔이 공실인 경우에는,공부상의 용도가 아닌 사실상 주거용으로 사용이 가능한지 여부로 판단합니다.양도세 집행기준 89-154-22공실인 오피스텔의 주택 여부주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않으며, 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 본다.공실인 상태에서 사실상 주거용인지 여부는 내부 시설이 상시 거주가 가능한 샤워시설, 싱크대, 세탁기 등이 설치되어 있는지 여부로 판단합니다.양도, 조심-2018-서-1973 , 2018.10.02 , 기각[ 제 목 ]쟁점아파트 양도 당시 공실상태인 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]쟁점아파트 양도일 이전인 쟁점오피스텔을 구청, 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 취득세등을 감면 받는등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한점, 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 화장실, 샤워시설, 싱크대 등이 있어 독립된 주거가 가능한 점등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못 없음이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트 양도 당시 공가상태인 쟁점오피스텔을 공부상 용도인 업무용 오피스텔로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점아파트 양도일 이전인 2016.9.30. 쟁점오피스텔을 관할 구청 및 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 이를 근거로 취득세 등 지방세를 감면 받는 등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한 점, 분양안내서에는 주거용인 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 생활하는데 필요한화장실과 샤워시설, 싱크대, 전기쿡탑, 개별난방 보일러, 냉장고, 세탁기 등이 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있는 점, 쟁점오피스텔 단지의 인터넷 매물정보에는 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동이 구분 없이 주거형 원룸오피스텔로 게시되어 쟁점오피스텔이사실상 주거용으로 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,오피스텔은 일반적인 아파트와 달라, 취득세 양도세 등에 차이가 있는데취득세의 경우①취득세 중과시, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②오피스텔의 취득시 세율은 4.6% (지방세교육세 0.4% 농특세 0.2%)③주거용 오피스텔은 주택수에 포함④주거용 오피스텔도 공시가격 1억이하는 주택수 제외양도세의 경우①양도세 중과세, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②공부상 주택이 아니라도, 실제 주택으로 사용하는 경우는 주택임③공실인 경우, 내부시설이 상시주거용에 적합한 경우는 주택임오피스텔이 주거용인지 여부는① 주택임대사업자 등록여부② 임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③ 오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④ 전력, 도시가스, 수도 사용량⑤ 임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단해야함**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 오피스텔이나 상가를 분양받거나 매입하는 경우, 부가세 환급에 대한 내용입니다.세부적으로 살펴보면,오피스텔/상가의 공급시에 건물은 과세이고,토지는 면세입니다오피스텔이나 상가를 분양받거나 매매하는 경우, 건물은 부가가치세 과세이나 토지의 공급은 부가가치세 면세로 정하고 있기 때문에 부가세가 면세됩니다.따라서, 오피스텔이나 상가를 공급하는 경우에는 건물분과 토지분을 안분하여 건물분에 대한 세금계산서를 발행하게 됩니다.부가, 부가22601-522 , 1991.04.27[ 제 목 ]건설업자 상가분양 시 토지 분 면세여부와 안분계산방법[ 요 지 ]토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 부가가치세 면제되는 토지 가액은 실지거래가액으로 하지만, 토지가액과 건물 등 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 비례하여 안분 계산하는 것임과세 사업에 사용하는지면세 사업에 사용하는지에 따라, 부가세 환급 여부가 달라집니다오피스텔이나 상가를 분양받거나 매입시에 발생한 건물분에 대한 부가가치세는 과세사업에 사용하는 경우에는 환급을 받을 수 있습니다.매입한 오피스텔, 상가를 임대하는 일반 임대사업자이거나 본인의 과세 사업에 사용하는 경우에는, 과세 사업 관련 매입세액이므로 부가세를 환급 받을 수 있습니다.그러나, 오피스텔을 매입하여 주택으로 임대할 계획으로 주택임대사업자를 낸 경우에는 주택임대는 면세이므로 부가세를 환급 받을 수 없습니다.만약, 그 상가나 오피스텔을 본인이 운영하는 면세사업(의료업, 학원업 등)에 사용하는 경우에는 면세사업용 고정자산 매입이므로 부가세 환급대상이 아닙니다.과세 사업 → 면세 사업 or 면세 사업 → 과세 사업으로변경시, 부가세를 납부 or 환급받을수 있습니다과세사업에 사용하기로 하고,부가세를 공제받았는데 이후에 면세사업으로 변경하는 경우(예, 일반임대사업자 → 주택임대사업자로 변경 또는 과세사업을 면세사업으로 변경)이를 '면세 전용'이라고 하여, 당초 공제받은 매입세액을 납부해야 합니다. (10년 이내)오피스텔 이나 상가의 경우, 부동산이므로 당초 공제받은 금액 전부가 아니라 면세 전용되는 시점의 가액 해당분 만큼을 납부해야 합니다.공급가액 산식『 공급가액 =해당 재화의 취득가액 x (1- 5/100 x 경과된 과세기간의 수)』예를 들어, 당초 오피스텔 건물 취득가액이 2억이고 2천만원을 공제받았다면완공 후에 4 과세 기간이 경과된 경우, 2억*(1- 5%*4) = 1.6억으로 1.6억의 10%인 1천 6백만원을 납부하게 됩니다.단순히, 일반임대(과세)를 주택임대(면세)로 변경하는 경우 외에도 상가를 임대목적으로 취득하여 전액 공제받은 후에 그 건물을 본인의 병원(면세)으로 사용하는 경우에도 마찬가지로부가세를 납부해야 합니다.반대로, 면세사업에 사용하다가 과세사업으로 변경하는 경우에는 공제를 받을 수 있습니다.과세기간 종료일로부터 20일 이내사업자등록 신청을 한 경우 공제가 됩니다사업자등록은 사업개시일 20일 이내에 해야합니다.하지만, 사업자등록을 1기(1.1-6.30)와 2기(7.1-12.31)로부터 20일 이내인 7.20일과 1.20일 이내에 하는 경우에는 해당 과세기간의 매입세액은 공제가 가능합니다.만약, 그 다음 과세기간에 등록을 하는 경우에는 이전 과세기간의 매입세액은 공제받지 못합니다.부가가치세법 제39조(공제하지 아니하는 매입세액)① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다8. 제8조에 따른 사업자등록을 신청하기 전의 매입세액. 다만,공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 등록을 신청한 경우등록신청일부터 공급시기가 속하는 과세기간 기산일(제5조제1항에 따른 과세기간의 기산일을 말한다)까지 역산한 기간 내의 것은 제외한다정리하면,이상 오피스텔이나 상가를 매입하거나 분양받은 경우에, 발생하는 부가가치세와 이를 공제받을 수 있는지 여부에 대해 살펴보았습니다.10년 이내에 당초 과세사업으로 공제를 받고 추후에 면세사업으로 변경하면, 부가세를 납부해야 하고 당초 면세사업으로 공제를 못받고 추후에 과세사업에 사용하는 경우에는 공제를 받을 수가 있으니 유의해야 합니다.오피스텔의 경우, 일반임대냐 주택임대냐에 따라 과세 면세가 달라지므로 자주 발생하는 이슈입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwBy부가세신고대행/부가세세무사/부동산세무사