임대사업자 포괄양수도 자녀증여 시 종합부동산세합산배제 받았던 세금 추징 여부

안녕하세요절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 9월이 되면 반드시 챙기셔야 하는종합부동산세 합산배제에 대해서, 도대체 무슨 제도인지 그리고 실제로 세금이 얼마나 줄어드는지, 신청은 어떻게 하는지까지 신고서식과 함께 정리해 드리겠습니다-종합부동산세는 12월에 고지서가 나오지만,그 고지서의 금액을 바꿀 수 있는 시간은 9월입니다. 딱 15일뿐입니다.합산배제, 감면이 아니라 '아예 빼주는 것'입니다-종합부동산세는 사람별로 계산합니다. 매년 6월 1일 기준으로 본인이 가진 주택의 공시가격을 전부 더한 뒤, 기본공제 9억 원(1세대1주택자는 12억 원)을 빼고, 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구합니다.-여기서 합산배제란 일정 요건을 갖춘 주택이나 토지를 그 '더하는 단계'에서아예 빼주는 제도입니다. 근거는종합부동산세법 제8조 제2항과제9조입니다.-많은 분들이 감면 제도와 헷갈리시는데, 성격이 완전히 다릅니다. 감면은 계산된 세액을 깎아주는 것이고,합산배제는 계산 대상 자체에서 빼주는 것입니다. 그래서 효과가 훨씬 큽니다.-'과세특례'와도 구분하셔야 합니다. 부부 공동명의 1주택자 과세특례 같은 제도는주택 수 판정이나 공제 방식을 유리하게 바꿔주는 것일 뿐, 공시가격 자체는 과세표준에 그대로 들어갑니다. 반면 합산배제는 공시가격이 통째로 빠집니다.-다만 두 제도 모두 신고 기간은 똑같이9월 16일부터 9월 30일까지입니다.· · ·어떤 부동산이 합산배제 대상인가요?-크게 두 갈래로 나뉩니다.▷ 첫째, 합산배제 임대주택 (종합부동산세법 시행령 제3조)-공공건설임대주택, 민간건설임대주택, 그리고 장기일반민간임대주택(매입) 등이 해당합니다.-매입임대의 경우 임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제 신고연도의 과세기준일 현재 공시가격이수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하여야 합니다.-그리고 아래 요건을 모두 갖춰야 합니다.과세기준일(6월 1일) 현재 지방자치단체 임대사업자등록과 세무서 사업자등록이 모두 유효할 것의무임대기간을 준수할 것임대료·임대보증금 증액이 5% 이내일 것실제 임대 실적이 있을 것▷ 둘째, 합산배제 사원용주택등 (종합부동산세법 시행령 제4조)-사원용 주택과 기숙사, 주택건설사업자가 보유한 미분양주택, 어린이집으로 5년 이상 운영한 주택, 등록문화유산, 그리고 주택건설사업자의 주택신축용 토지가 여기에 들어갑니다.-미분양주택은 원래 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년까지인데,2025년과 2026년에 종합부동산세 납세의무가 성립하는 분은 7년으로 연장되어 있습니다.여기서 가장 많이 놓치는 부분-2020년 8월 18일 민간임대주택법 개정으로 단기임대(4년)와 아파트 장기일반 매입임대는 신규 등록이 폐지되었습니다. 그리고 기존에 등록한 주택들도의무임대기간이 끝나면 자동으로 말소됩니다.-문제는 이 자동말소를 모르고 계신 분들이 많다는 것입니다.말소된 주택에 대해 합산배제를 계속 적용받다가, 나중에 확인되어몇 해분을 한꺼번에 추징당하는 사례가 실제로 발생합니다.[합산배제 제외신청을 별도로 납세자가 반드시 해줘야 합니다.세무서에서 자동 으로 제외 해주지 않습니다.]-동시에 장기일반·공공지원의 의무임대기간은 8년에서 10년으로 늘어났습니다. 본인 주택이 어느 유형인지, 등록이 살아 있는지부터 확인하셔야 합니다.· · ·그래서 세금이 얼마나 줄어드나요?-말로만 들으면 잘 와닿지 않으니 간단한 사례로 보시겠습니다.[가정]김OO씨는 본인이 거주하는 아파트 1채(공시가격 10억 원)를 보유여기에 등록한 장기일반민간임대주택 3채(각 공시가격 4억 원)를 추가 보유보유 주택 공시가격 합계 = 10억 + 12억 =22억 원▷ 합산배제 신고를 안 한 경우-공시가격 22억 원 전부가 과세 대상이 됩니다. 기본공제 9억 원을 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준이 7.8억 원이 되고, 누진세율을 단순 적용하면 산출세액이약 540만 원수준이 됩니다.▷ 합산배제 신고를 한 경우-임대주택 3채(12억 원)가 빠지면서 과세 대상은 10억 원만 남습니다. 그런데 여기서 한 번 더 유리해집니다. 합산배제 임대주택 외에 1주택만 보유하고 그 주택에 실제 거주한다면1세대1주택자로 보아 12억 원을 공제받게 됩니다.-10억 원은 12억 원보다 작으므로 과세표준은 0원,납부할 종합부동산세도 0원이 됩니다.※ 재산세 공제, 세부담 상한, 세액공제를 반영하지 않은 이해용 단순 계산입니다.-정리하면 합산배제의 실익은 세 가지입니다.1. 과세표준이 줄어듭니다.감면이 아니라 계산 대상에서 빠지는 것이라 효과가 직접적입니다.2. 주택 수에서도 빠집니다.그래서 1세대1주택자 판정을 받아 12억 원 공제를 적용받을 수 있습니다.3. 세액공제가 살아납니다.1세대1주택자가 되면 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제까지 받을 수 있어 절감폭이 한 번 더 커집니다.-관련 규정은종합부동산세법 제8조 제2항,제9조 제6항~제8항,시행령 제2조의3입니다.· · ·합산배제 신고, 이렇게 하시면 됩니다STEP 1. 국세청 안내문을 먼저 확인합니다-국세청은 매년 9월, 합산배제 적용이 예상되는 납세자에게 신고 안내문을 발송합니다. 안내문을 받지 못하셨더라도 요건을 갖췄다면 직접 신고하실 수 있습니다.STEP 2. 홈택스에서 신고 메뉴로 들어갑니다-홈택스(hometax.go.kr)에 접속하신 뒤 [세금신고] → [종합부동산세]에서 합산배제 및 과세특례 신고 메뉴를 선택하시면 됩니다.STEP 3. 부동산 명세를 조회하고 내려받습니다-본인 소유 부동산 명세를 조회할 수 있고 미리채움 서비스도 제공됩니다. 다만미리채움 내용이 항상 맞는 것은 아니므로반드시 직접 검증하셔야 합니다.STEP 4. 대상 물건을 '추가' 또는 '제외'로 표시합니다-새로 요건을 갖춘 주택은 '추가', 매각이나 자동말소 등으로 요건을 잃은 주택은 '제외'로 표시합니다. 이것이 '변동신고'의 핵심입니다.STEP 5. 제출하고 접수증을 보관합니다-전자신고 후 접수증을 반드시 저장해 두세요. 서면으로 하실 경우에는 주소지 관할 세무서에 신고서를 제출하시면 됩니다.제출 서식은 이렇게 나뉩니다-2025년 3월 21일 시행규칙 개정으로 임대주택 서식이 공공과 민간으로 분리되었습니다.공공임대주택:종합부동산세법 시행규칙 별지 제1호서식— 임대주택 합산배제(변동)신고서 (갑)·(을)민간임대주택:종합부동산세법 시행규칙 별지 제2호서식— 임대주택 합산배제(변동)신고서 (갑)·(을)사원용주택등:종합부동산세법 시행규칙 제2조 제4항에 따른 사원용주택등 합산배제(변동)신고서 (갑)·(을)-(갑)지에는 신고인 인적사항과 합산배제 대상 주택의 명세를, (을)지에는 임대차계약 내역을 적습니다. 특히(을)지의 임대료 증액 여부가 나중에 추징 여부를 가르는 핵심 자료가 됩니다.-이번 글에는 각 서식의 기재 항목을 정리한작성용 엑셀 파일과 PDF를 함께 올려두었습니다. 미리 내용을 정리해 두시면 홈택스 신고가 훨씬 수월합니다.※ 첨부한 파일은 기재 항목을 정리한 작성용 양식이며, 관할 세무서에 제출하는 공식 서식이 아닙니다. 실제 제출은 홈택스 전자신고 또는 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 내려받은 공식 별지 서식으로 하시기 바랍니다.첨부파일[별지1]임대주택 합산배제 (변동)신고서.hwp파일 다운로드첨부파일[별지2]사원용주택등 합산배제 (변동)신고서(갑), 사원용주택.hwp파일 다운로드첨부파일[별지6]주택건설사업자 미분양주택 합산배제 (변동)신고서.hwp파일 다운로드첨부파일[별지7]어린이집용 주택 합산배제 (변동)신고서.hwp파일 다운로드첨부파일[별지18]주택건설사업 목적 멸실예정주택 합산배제 (변동)신.hwp파일 다운로드첨부파일[별지19]공공건설ㆍ매입임대주택의 부속토지 합산배제 (변동.hwp파일 다운로드첨부파일[별지20]장기민간임대주택의 부속토지 합산배제 (변동)신고.hwp파일 다운로드매년 다시 신고해야 하나요?-아닙니다.최초 합산배제 신고를 한 다음 연도부터는 소유권이나 전용면적에 변동이 없으면 별도 신고 없이 계속 적용됩니다.종합부동산세법 시행령 제3조 제9항 단서,제4조 제4항 단서입니다.-다만 변동이 생겼다면 반드시 변동신고를 하셔야 합니다.특히 요건을 잃은 주택을 '제외'로 신고하지 않으면 나중에 그대로 추징 대상이 됩니다.· · ·놓치면 추징입니다, 실무 체크포인트-합산배제는 받는 것보다 지키는 것이 더 어렵습니다. 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되면그동안 경감받은 세액에 이자상당가산액을 더해 한꺼번에 추징됩니다.종합부동산세법 제17조,시행령 제10조입니다.1. 9월 16일부터 9월 30일까지를 달력에 고정하세요.-기한을 넘기면 그해 분 합산배제는 원칙적으로 적용되지 않습니다. 12월 고지서를 받고 나서 되돌리는 것은 훨씬 번거롭습니다.2. 두 개의 등록이 모두 살아 있어야 합니다.-지방자치단체 임대사업자등록과 세무서 사업자등록, 둘 중 하나만 있어서는 안 됩니다.과세기준일인 6월 1일 현재 두 등록이 모두 유효해야 합니다.3. 자동말소 여부를 반드시 확인하세요.-단기임대와 아파트 장기일반 매입임대는 의무기간 종료로 자동말소됩니다. 말소된 줄 모르고 계속 적용받는 것이 가장 흔한 추징 원인입니다.4. 임대료 증액 5% 제한은 계약서로 증명됩니다.-재계약이나 갱신 때 5%를 넘겼는지 계약서 단위로 확인하세요. 관리비 명목으로 우회한 경우도 문제가 될 수 있습니다.5. 과세기준일은 6월 1일입니다.-5월에 팔았다면 그해 종부세 납세의무자가 아니고, 6월에 팔았다면 그해 종부세는 그대로 부과됩니다.하루 차이로 갈립니다.· · ·마지막으로 한 말씀-합산배제는 제도를 아느냐 모르느냐로 세금이 몇 백만 원씩 갈리는 대표적인 항목입니다. 그런데도 매년 기한을 놓치시는 분들이 계십니다.-특히 임대주택을 여러 채 보유하신 분이라면, 지금 이 시점에 등록 상태부터 한 번 점검해 보시길 권해드립니다. 자동말소된 주택이 섞여 있는데 그대로 신고하면 몇 년 뒤 이자상당가산액까지 붙어서 돌아옵니다.-반대로 요건은 충분히 갖췄는데 신고를 안 해서 12억 원 공제를 놓치신 경우도 실무에서 자주 봅니다. 두 경우 모두 9월에 30분만 들여다보면 정리되는 일입니다.■ 참고 법령 및 예규종합부동산세법 제8조 제2항 (과세표준, 합산배제 주택)종합부동산세법 제9조 (세율 및 세액)종합부동산세법 제9조 제6항~제8항 (1세대1주택자 세액공제)종합부동산세법 제17조 (경정 및 결정, 이자상당가산액 추징)종합부동산세법 시행령 제2조의3 (1세대1주택자의 범위)종합부동산세법 시행령 제3조 (합산배제 임대주택)종합부동산세법 시행령 제4조 (합산배제 사원용주택등)종합부동산세법 시행령 제10조 (이자상당가산액의 계산)종합부동산세법 시행규칙 제2조 (합산배제 신고서식)종합부동산세법 시행규칙 별지 제1호서식 (공공임대주택 합산배제 신고서)종합부동산세법 시행규칙 별지 제2호서식 (민간임대주택 합산배제 신고서)민간임대주택에 관한 특별법 제6조 (임대사업자 등록의 말소)기획재정부 「2026년 세제개편안」 보도자료 (2026. 8. 3.)※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다.※ 합산배제 요건은 주택 유형과 등록 시기에 따라 세부 기준이 달라지므로, 반드시 개별 확인이 필요합니다.※ 시행규칙 별지 서식 번호는 개정에 따라 변경될 수 있으므로, 제출 전 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 최신 서식을 확인하시기 바랍니다.※ 법령 내용은 국가법령정보센터(law.go.kr) 및 국세법령정보시스템(taxlaw.nts.go.kr)에서 최신 조문을 확인하신 후 적용하시기 바랍니다.#종합부동산세 #종부세 #합산배제 #종부세합산배제 #합산배제신고 #합산배제신고서 #임대주택합산배제 #사원용주택 #미분양주택 #주택신축용토지 #과세특례 #부부공동명의1주택 #1세대1주택자 #임대사업자 #자동말소 #의무임대기간 #임대료5% #종부세절세 #9월신고 #홈택스신고 #2026세제개편안 #절세도사김주성세무사 #자연세무회계컨설팅 #강서구세무사 #마곡세무사 #강서세무사 #마곡동세무사 #가양동세무사 #등촌동세무사 #화곡동세무사 #세무상담 #부동산세무상담이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 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안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 매년 9월이면 반드시 챙겨야 하는 종합부동산세 합산배제에 대해서 설명드리겠습니다. 어떤 주택과 토지가, 어떤 요건을 갖추면 종부세 과세표준에서 빠지는지 근거 조문과 함께 하나씩 정리해 드리겠습니다.합산배제, 배제되는것은?-종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 소유하고 있는 주택과 토지의 공시가격을 인별로 합산한 뒤, 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만듭니다. 여기서 '합산'이라는 말이 핵심입니다.-합산배제란 특정한 요건을 갖춘 주택이나 토지를 아예 이 합산 대상에서 빼주는 제도입니다. 「종합부동산세법」 제8조 제2항은다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함하지 아니한다 고 규정하고 있습니다.-즉 세율을 깎아주거나 세액공제를 해주는 것이 아니라, 그 주택의 공시가격 자체가 계산식에서 사라지는 구조입니다. 그래서 효과가 큽니다. 주택 몇 채가 빠지면 과세표준 구간이 통째로 내려가면서 누진세율까지 낮아지기 때문입니다.-다만 합산배제는 자동으로 되지 않습니다. 원칙적으로납세자가 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 신고를 해야 적용받을 수 있습니다. 요건을 갖추고도 신고를 놓쳐서 고지서를 받고 나서야 알게 되는 사례가 실무에서 꾸준히 발생합니다.· · ·합산배제는 크게 세 갈래로 나뉩니다-종부세 합산배제는 근거 법령에 따라 세 가지 유형으로 구분됩니다.① 합산배제 임대주택 : 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호, 같은 법 시행령 제3조② 합산배제 사원용주택 등 : 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제2호, 같은 법 시행령 제4조③ 주택신축용 토지 : 「조세특례제한법」 제104조의19-①과 ②는 주택분 종부세에서 빠지는 것이고, ③은 토지분(종합합산과세대상) 종부세에서 빠지는 것입니다. 신고 서식도 각각 다릅니다.-참고로종합부동산세법 시행령은 2025년 11월 28일 대통령령 제35880호로 개정되었고, 시행규칙은 2026년 1월 2일과 3월 20일에 각각 개정되었습니다. 부처 명칭이 기획재정부에서 재정경제부로 바뀌면서 서식 근거 조문도 함께 정비되었으니 신고 전에 최신 서식을 확인하시기 바랍니다.· · ·첫 번째, 합산배제 임대주택-가장 많이 활용되고, 동시에 가장 많이 추징되는 유형입니다.「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항은 합산배제 임대주택의 대전제를 이렇게 정하고 있습니다.-「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자로서, 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 임대하거나 소유하고 있는 주택이어야 합니다.-여기서 등록이 '두 개'라는 점을 놓치시면 안 됩니다.지방자치단체(시·군·구)의 임대사업자 등록과 세무서의 사업자등록이 모두 필요합니다. 둘 중 하나만 되어 있으면 합산배제를 받을 수 없습니다.-다만 과세기준일 현재 실제로 주택을 임대하고 있다면,합산배제 신고기간 종료일인 9월 30일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우 과세기준일 현재 등록한 것으로 보아 그 해부터 합산배제를 적용받을 수 있습니다.-개별 요건은 건설임대인지 매입임대인지에 따라 달라집니다.▶ 장기일반민간건설임대주택 (시행령 제3조 제1항 제7호)-전용면적 149㎡ 이하, 2호 이상 임대, 공시가격은 2호 이상 30호 미만이면 9억원 이하·30호 이상이면 12억원 이하, 10년 이상 계속 임대, 임대료 증가율 5% 이내▶ 장기일반민간매입임대주택 (시행령 제3조 제1항 제8호)-전용면적 제한 없음, 1호 이상 임대, 공시가격 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하, 10년 이상 계속 임대, 임대료 증가율 5% 이내-공시가격 기준시점도 중요합니다.임대개시일 또는 최초로 합산배제 신고를 한 연도의 과세기준일 현재 공시가격으로 판단하므로, 이후 공시가격이 올라도 요건이 깨지지는 않습니다.-반대로 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서새로 취득한 주택을장기일반민간임대주택으로 등록한 경우에는 합산배제 대상에서 제외됩니다. 아파트는 현재 장기일반민간임대주택 신규 등록 자체가 제한되어 있다는 점도 함께 고려하셔야 합니다.· · ·두 번째, 합산배제 사원용주택 등-「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항은 종합부동산세를 부과하는 목적에 맞지 않는 주택들을 열거하고 있습니다. 대표적인 항목은 다음과 같습니다.1. 사원용주택: 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 6억원 이하인 주택. 다만 사용자가 개인이면 그 배우자·직계존비속 등 특수관계인에게 제공하는 주택은 제외되고, 법인이면 과점주주에게 제공하는 주택은 제외됩니다.2. 기숙사: 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사3. 미분양주택: 사업계획승인(또는 건축허가)을 받아 주택을 신축·판매하는 사업자가 건축해 소유하고 있는 미분양주택으로, 주택분 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 지나지 않은 주택. 2025년과 2026년에 종합부동산세 납세의무가 성립하는 분에 대해서는 이 기간이 7년으로 한시 연장되었습니다.4. 가정어린이집용 주택: 세대원이 「영유아보육법」에 따라 인가를 받거나 운영을 위탁받은 어린이집으로서 관할 세무서에서 고유번호를 부여받고, 과세기준일 현재 5년 이상 계속하여 어린이집으로 운영하는 주택5. 노인복지주택: 「노인복지법」 제32조 제1항 제3호에 따른 노인복지주택을 같은 법 제33조 제2항에 따라 설치한 자가 소유한 해당 주택6. 등록문화유산 주택: 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 등록문화유산에 해당하는 주택7. 멸실 목적 취득주택: 공공주택사업자, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행자 등이 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득해 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택8.그 밖에 주택의 시공자가 공사대금으로 받은 미분양주택, 정부출연연구기관이 연구원에게 제공하는 주택, 향교 또는 향교재단이 소유한 주택의 부속토지, 「주택법」에 따른 토지임대부 분양주택의 부속토지 등-가정어린이집의 경우 5년 요건이 상당히 엄격하게 적용되지만, 어린이집용 주택에서 이사해 3개월 이내에 새 주택을 어린이집으로 운영하는 경우나 운영자의 사망으로 운영하지 않은 기간이 3개월 이내인 경우등에는 계속 운영한 것으로 보아주는 보완 규정이 마련되어 있습니다.· · ·세 번째, 주택신축용 토지-주택분이 아니라 토지분 종부세에 관한 것입니다.「조세특례제한법」 제104조의19는 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 종합합산과세대상 토지 중 취득일부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획승인을 받을 토지를 종합합산과세대상에서 제외하도록 정하고 있습니다.-취득 주체는「도시 및 주거환경정비법」상 정비사업 시행자, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」상 소규모주택정비사업 시행자, 「주택법」상 주택조합·고용자·주택건설등록사업자, 프로젝트금융투자회사(PFV) 등입니다.-신고 서식은「조세특례제한법 시행규칙」 별지 제64호의17 서식(주택신축용 토지 합산배제 신고서)이며, 역시 9월 16일부터 9월 30일까지 제출합니다.-주의할 점은 5년 이내에 사업계획승인을 받지 못하면 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징당한다는 것입니다. 인허가 지연 리스크가 곧 세금 리스크가 되는 구조입니다.-참고로 정부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안에는 주택신축용토지에 대한 종합부동산세 합산배제 범위를 확대하는 안이 포함되어 있습니다. 다만 이는 아직 국회 심의를 거치지 않은 정부안으로, 확정된 법령이 아니라는 점을 유의해 주시기 바랍니다.· · ·'합산배제'와 '주택 수 제외'는 다릅니다-상담을 하다 보면 가장 많이 혼동하시는 부분입니다.상속주택이나 지방 저가주택을 보유하면 종부세가 없어지는 것으로 알고 계신 분들이 계신데, 그렇지 않습니다.-「종합부동산세법」 제8조 제4항은일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등에 대해 1세대 1주택자 판정 시 주택 수에서 제외하는 특례를 두고 있습니다. 이는 기본공제 12억원과 고령자·장기보유 세액공제를 계속 적용받게 해주는 제도입니다.-그러나 해당 주택의 공시가격 자체는 과세표준에 그대로 합산됩니다. 세액이 사라지는 것이 아니라 계산 방식이 유리해지는 것뿐입니다.-반면제8조 제2항의합산배제는 공시가격 자체가 과세표준에서빠집니다. 두 제도는 신청 시기와 서식도 다르므로, 본인이 어느 쪽에 해당하는지 정확히 구분하셔야 합니다.· · ·신고 절차와 사후관리, 여기서 갈립니다-합산배제는 신고제입니다.「종합부동산세법 시행령」 제3조 제9항(임대주택)과 제4조 제5항(사원용주택 등)은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제 신고서를 제출하도록 정하고 있습니다.-다행히 매년 반복할 필요는 없습니다. 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 신고한 내용 중 임대주택의 소유권 또는 전용면적에 변동이 없는 경우 별도의 신고 없이 계속 적용됩니다.-반대로 변동이 생겼다면 반드시 다시 신고해야 합니다.소유권이나 면적이 바뀌었으면 '변동신고'를, 임대등록이 말소되었거나 임대료를 5% 초과해 갱신하는 등 요건을 충족하지 못하게 되었으면 '제외신고'(과세대상 포함)를 해야 합니다.-사후관리는 생각보다 촘촘합니다.「종합부동산세법」 제17조에 따라 합산배제를 적용받은 뒤 의무임대기간이나 임대료 증액제한 요건을 지키지 못한 사실이 확인되면, 경감받은 종합부동산세액에 이자상당가산액을 더해 추징합니다. 국세청은 등록말소 임대주택에 대한 합산배제 사후관리 종합점검을 주기적으로 실시하고 있습니다.· · ·실무에서 다투어진 쟁점들-임대료 5% 증액제한의 기준이 되는 '최초 임대차계약'을 언제로 볼 것인지가 오래된 쟁점이었습니다. 특히 단기민간임대주택이 자동말소된 뒤 장기일반민간임대주택으로 재등록한 경우가 문제였습니다.-이에 대해기획재정부 재산세제과-1302(2022.10.19.)는재등록 이후 새로 작성되어 지방자치단체에 신고된 표준임대차계약을 기준으로 5% 상한을 계산하는 것으로 정리했습니다. 매입임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경등록한 경우의 기준은사전-2019-법령해석재산-0305(2019.10.31.)에서 다루어졌습니다.-사업자등록 시점도 반복적으로 다투어집니다.조심 2025서0912 사건에서는과세기준일 현재 「소득세법」상 사업자등록 요건을 갖추지 못한 주택에 대해 합산배제를 부인하고 경정청구를 거부한 처분이 문제되었는데, 심판원은 조세법률주의의 원칙상 감면요건 규정은 법문대로 엄격하게 해석해야 한다는 원칙을 확인했습니다.-2020년 8월 18일 민간임대주택법 개정으로 단기임대·아파트 장기임대 등록이 자동말소된 사안들도 계속 문제되고 있습니다.조심 2023서10342는 자동말소된 임대주택을 합산배제 대상에서 제외하고 과세한 사안입니다.자동말소 사실을 인지하지 못한 채 합산배제를 계속 적용받다가 몇 해분을 한꺼번에 추징당하는 경우가 실제로 발생합니다.· · ·실무 체크포인트1.9월 16일~9월 30일 신고기간을 달력에 고정해 두세요. 요건을 다 갖추고도 신고를 놓치면 그 해에는 그대로 과세됩니다. 홈택스에서 합산배제 신고 안내를 받았는지 매년 9월 중순에 확인하시기 바랍니다.2. 등록이 두 개인지 확인하세요.지자체 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록이 모두 과세기준일 현재 유효해야 합니다.부부 공동명의 임대주택이라면 공동소유자 전원이 각각 등록되어 있어야 합니다.3.자동말소 여부를 직접 확인하세요. 지자체가 별도 통보 없이 말소한 경우에도 세법상 효과는 그대로 발생합니다. 렌트홈에서 등록 상태를 조회해 두시는 것이 안전합니다.4.임대료 갱신 전에 5% 계산을 먼저 하세요. 기준이 되는 직전 계약이 무엇인지, 1년 이내 증액에 해당하지는 않는지 확인한 뒤에 계약서를 쓰셔야 합니다. 한 번의 실수로 여러 해분이 추징될 수 있습니다.5.상속주택·지방 저가주택은 합산배제가 아니라 주택 수 특례입니다. 신청 서식과 효과가 다르므로 혼동하지 마시고,해당하는 특례를 각각 신청하셔야 합니다.6.법인 오너라면 사원용주택·기숙사 요건을 점검해 보세요. 국민주택규모 이하이거나 공시가격 6억원 이하라는 요건, 그리고 특수관계인·과점주주 제공 주택 제외 규정을 함께 확인해야 합니다.· · ·참고 법령 및 예규·심판례종합부동산세법 제8조 제2항 (과세표준 - 합산배제 주택)종합부동산세법 제8조 제4항 (1세대 1주택자 판정 시 주택 수 제외 특례)종합부동산세법 제17조 (결정과 경정 - 합산배제 요건 위반 시 추징 및 이자상당가산액)종합부동산세법 시행령 제3조 (합산배제 임대주택) [시행 2025.11.28. 대통령령 제35880호]종합부동산세법 시행령 제4조 (합산배제 사원용주택등)종합부동산세법 시행규칙 제4조 (합산배제 신고서 서식) [개정 2026.1.2., 2026.3.20.]조세특례제한법 제104조의19 (주택신축용 토지에 대한 종합부동산세 과세특례)기획재정부 재산세제과-1302 (2022.10.19.) 자동말소 후 재등록 시 임대료 증액제한 기준사전-2019-법령해석재산-0305 (2019.10.31.) 변경등록 시 최초 임대차계약의 판단 기준조세심판원 조심 2025서0912 과세기준일 현재 사업자등록 요건과 합산배제 여부조세심판원 조심 2023서10342 임대사업자 등록 자동말소와 합산배제 배제#종합부동산세 #종부세합산배제 #합산배제신고 #임대주택합산배제 #사원용주택 #미분양주택 #주택신축용토지 #종부세절세 #1세대1주택특례 #임대사업자 #자연세무회계컨설팅 #머털도사절세도사 #김주성세무사

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.등록임대주택은 종합부동산세가 합산 배제됩니다.주택임대사업자가 '임대등록'한주택은 종합부동산세 합산 과세에서 배제됩니다.합산배제 임대주택 요건은아래와 같습니다.① 임대개시일 기준 기준시가 6억원 (비수도권 3억원)(25.6.4 이후 등록 단기임대주택 4억원 (비수도권 2억원))② 의무임대기간 준수할 것18.3.31 이전 등록 : 5년 이상18.4.1 - 20.8.17 : 8년 이상20.8.18 - 25.6.3 : 10년 이상25.6.4 : 단기 - 6년 이상 장기 - 10년 이상③ 임대료 증액제한 준수 (5%)④ 지방자치단체 및 세무서에 임대주택으로 등록할 것단, 시기에 따라 배제가 안되는 임대주택도 있습니다.18.9.14 이후 취득한조정대상지역 소재 주택을 임대주택으로 등록한 경우로서과세기준일 현재 조정재상지역에 소재한 주택은 종합부동산세 과세 대상입니다.매매계약일 기준 비조정 → 취득일 현재 조정지역인 경우예외적으로 '계약'시점에 조정지역이 아니었기 때문에합산 배제가 가능합니다.취득일 기준 조정지역→ 과세기준일 현재 비조정인 경우취득일 이후 조정지역이 해제되어과세기준일 현재 비조정지역에 해당하면해당 연도부터 종합부동산세 합산 배제를 적용 받을 수 있습니다.경기 남부 대부분의 지역은17~18년 경 조정 지역이 된 후22~23년 순차적으로 조정지역에서 해제되었습니다.취득시 조정지역의 임대주택인 경우더라도23, 24, 25 과세연도의 종합부동산세에합산 배제가 되었는지 확인해 볼 필요성이 있습니다.많은 분들이 종합부동산세 통지서가 오면바로 납부하시지만 특히나 부과고지 세목의 경우제대로 잘 부과된 세금인지 꼭 확인하시길 바랍니다.또한,20.7.11 ~ 20.8.17 중 단기임대주택을 장기임대주택으로변경신고하거나 장기임대주택으로 등록 신청한 아파트는 과세됩니다.20년 7.10 부동산 대책으로 아파트를 임대주택으로 등록하지 못하도록 되어종합부동산세 세제 혜택도 동시에 미적용되는 것으로 변동되었습니다.그럼 지금25.6.4 이후 등록하는 단기임대주택의 경우합산 배제가 가능할까요?임대사업자 등록을 하였고, 기준시가 요건 4억 (2억) 을 갖춘다면가능한 것이 맞으나, 18.9.14 이후 조정지역에 소재한 주택을 취득한 경우로서현재도 조정지역에 소재하고 있다면 배제가 되지 않습니다.경우에 따라 다를 수 있으니 신중하게 임대주택 등록여부를 결정하셔야 합니다.임대주택이 아닌 경우에도 합산 배제 주택이 있을까요?종업원에게 제공하는 사원용 주택종업원 등의 주거에 제공하는 기숙사주택신축판매업자가 소유한 미분양주택 (5년 이내)어린이집대물변제주택문화유산주택노인복지주택주택건설목적으로 취득하여 취득일부터 3년 이내 멸실시키는 주택위의 항목에 해당하고 상세 요건에 맞는 주택이 있다면,합산 배제 신청을 통해 종합부동산세를 과세하지 않습니다.임대주택 합산배제 신고 or 제외 신고 방법위의 합산 배제 주택을 소유하고 계신 경우합산배제 주택에 대해 최초로 신고하셔야 합니다.합산배제 신고 기간은'매년 9월 16일부터 9월 30일까지'로임대주택 합산 배제 신고서사원용 주택 등 합산배제 신고서등을 주소지 관할 세무서에 제출하시면 됩니다.매년 제출하시는 것은 아니며최초 적용 신고시 제출하시게 되면임대사업자 적용이 되는 기간 동안자동으로 적용이 되니 참고하시길 바랍니다.만약 해당이 되면서도 합산 배제 신고서를 제출하지 않았거나합산 배제가 되지 않은 종합부동산세를 납부하셨다면과거 5년의 종합부동산세에 대해서는경정청구가 가능합니다.경정청구 진행 가능 여부를검토하시길 원하시면아래 링크로 연락 주시면 상세히 검토 드리도록 하겠습니다.반대로 종합부동산세 합산 배제를적용받았던 임대주택이① 자동 말소 되거나② 자진 말소하는 경우종합부동산세 합산배제 제외 신고를 통해과세대상에 포함시켜야 합니다.합산 배제 신고서에 기재된 임대주택에 대해<제외> 라고 표시하여 제출하는 것입니다.제외 신고를 하지 않고경감 혜택을 계속 받는다면추후 과세관청에서 경감세액을 추징할 가능성이 높아집니다.종합부동산세 과세기준일인6월 1일을 기준으로그 전에 말소된 경우라면해당 연도에 합산 배제를 제외해야 하며과세기준일 이후에 말소된 경우라면다음 연도에 합산 배제를 신청하시면 됩니다.중요한 것은종합부동산세를 내야 할 것보다 과하게 냈느냐,혹은 내야 할 것보다 적게 냈느냐 를 판단하는 것입니다.복잡한 세법 아래 그런 부분을 혼자 검토하시는 것이어려워서 세무사란 직업이 존재하는 것이겠죠.매년 납부하는 재산세의 구조도 이와 비슷합니다.재산세와 종합부동산세 고지서가 없으시더라도위택스, 홈택스 등을 통해 확인이 가능합니다.지난 5년치 보유세가 잘 나왔는지,혹시라도 환급이 가능한 부분이 있는지검토를 해보고 싶으시다면언제든지 아래 링크로 연락주시면상세히 검토해드리도록 하겠습니다.검토에는 별다른 비용이 들지 않으니편하게 연락 주셔도 괜찮습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요.신세계세무회계 이형석 세무사입니다.저희 신세계세무회계컨설팅은항상 연구하고 노력합니다.대표 세무사는 현재 국세청 직속 기관인 국세공무원연수원과 각 기업체, 대학에서 강의를 하며,10년간 쌓은 노하우를 바탕으로법인 절세설계, 세무조사 대응, 상속증여플랜 등 다양한 세무 컨설팅을 진행하고 있습니다.- 대표 저서 -궁금한 내용만 쏙쏙 반드시 알아야 할 세금기초 - 경제법륜사중소기업 임직원이 반드시 알아야 할 조세지원제도 - 경제법륜사종합소득세 실무 - 경제법륜사세금환급 받는 경정청구 - 경제법륜사중소기업중앙회와 국세청에서 강의하는 모습사장님의 세무 궁금증을 해결해드리겠습니다. 믿고 맡겨주세요.안녕하세요.이형석 세무사입니다.오늘은 국세청 보도자료를 바탕으로 종합부동산세 합산배제와 과세특례에 대해 알아보고자 합니다.사진:Unsplash의Jason Dent종합부동산세란?국세청과세기준일(매년 6월 1일) 현재국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.☞ 5월 31일에 부동산을 처분했다면, 종합부동산세는 과세되지 않습니다. 그렇기 때문에 부동산 처분시 잔금지급일과 소유권이전등기일 중 빠른날을 6월 1일 이전에 마무리하는 것이 좋죠.1차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고,2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과합니다.☞ 종합부동산세과 재산세는 과세주체가 다를 뿐 부과하는 목적과 대상물이 유사합니다. 부동산 소유집중을 막고, 투기 억제 및 재정확보 수단으로서 과세되는 세목이다보니 이중과세 아니냐?라는 논란은 끊임없지 제기되기도 합니다.유형별 과세대상 - 유형별 과세대상, 공제금액 포함유형별 과세대상공제금액주택(주택부속토지 포함)9억 원*(1세대 1주택자 12억 원)종합합산토지(나대지·잡종지 등)5억 원별도합산 토지(상가·사무실 부속토지 등)80억 원* ’21년 귀속분부터 법인 주택분 종합부동산세 기본공제 배제일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대하여는 9.16.부터 9.30.까지 합산배제신고 하는 경우 종합부동산세에서 과세제외 됩니다.합산배제 신고제도국세청(대상물건) 아래의 요건 갖춘 임대주택, 사원용 주택 등과 주택건설사업자가 주택 건설목적 취득한 토지1. 임대주택 유형별 합산배제 요건(｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조)임대주택유형전용면적주택 수공시가격임대기간임대료민간매입임대주택1)-전국 1호이상6억원 이하(비수도권 3억원이하)10년 이상2)증가율5% 이하3)민간건설임대주택149㎡ 이하시도별 2호이상9억원4)이하10년 이상2)증가율5% 이하3)미임대민간건설임대주택149㎡ 이하-9억원4)이하-공공매입임대주택-전국 1호이상6억원 이하(비수도권3억원이하)5년 이상증가율5% 이하3)공공건설임대주택149㎡ 이하시도별 2호이상9억원4)이하5년 이상증가율5% 이하3)’18.3.31.이전민간매입임대주택5)-전국 1호이상6억원 이하(비수도권3억원이하)5년 이상증가율5% 이하3)’18.3.31.이전민간건설임대주택5)149㎡ 이하시도별 2호이상9억원4)이하5년 이상증가율5% 이하3)’05.1.5.이전 임대주택6)국민주택규모이하전국 2호이상3억원 이하5년 이상1) 민간매입임대주택이란?① (아파트) 민간매입임대주택 중 아파트는’20.7.10. 이전 임대등록분만 합산배제 가능②(개인)1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 조정대상지역에 있는 주택을’18. 9.14. 이후 취득한 경우 합산배제 불가능(다만, 그 이후 조정대상지역에서 해제되면 합산배제 가능)③(법인)법인 또는 법인으로 보는 단체가 소유한 조정대상지역에 있는 주택은’20.6.17. 이전 임대등록분만합산배제 가능2)’18. 4. 1. ∼’20. 8. 17. 사이 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택은 임대기간 8년 이상 가능3)’19.2.12. 이후 최초 체결(갱신)하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용, 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 불가. 단, ｢공공주택 특별법｣ 제49조 제4항에 따라 임대료 등을 증액하는 경우에는 5% 초과 가능4)’21.2.17. 이후 사용승인을 받는 분부터 적용(기존 주택은 6 억원 이하 적용)5)’18.3.31.이전 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택6)’05.1.5. 이전 임대사업자 등록을 하고 임대하고 있는 경우☞ 여기서 임대주택이란 과세기준일(6.1.) 현재 실제 임대하는 주택으로서, 지자체 임대업등록과 세무서에 주택임대 사업자등록을 한 주택을 지칭하며, 합산배제 신고기한 종료일(10.4.)까지 임대업등록 및 사업자등록을 해야 합산배제 가능합니다.2. 합산배제 사원용 주택 등 요건 (｢종합부동산세법 시행령｣ 제4조)사원용주택 유형합산배제 요건사원용 주택·종업원에 무상·저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서국민주택규모 이하또는과세기준일 공시가격 6억 원 이하주택기숙사·종업원 등의 주거에 제공(건축법 시행령 별표1의 기숙사)미분양 주택·주택신축판매업자가 소유한미분양 주택으로서 사용승인일(검사일)로부터5년이 경과하지 않은 주택어린이집용 주택·｢영유아보호법｣에 따라시·군·구 인가를 받거나 운영을 위탁받고,세무서 고유번호 발급후5년 이상계속하여어린이집으로 운영하는 주택대물변제 주택·시공자가 시행사로부터 대물변제 받은 미분양 주택으로서공사대금으로 받은 날부터 5년 미경과한 주택연구원용 주택·’08.12.31. 현재 정부출연 연구기관이 보유한 연구원용 주택문화재 주택·｢문화재보호법｣에 따른등록문화재에 해당하는 주택노인복지 주택·｢노인복지법｣에 따라 설치한노인복지주택SLB 리츠 등 매입주택·주택도시기금과 한국토지주택공사가 공동 출자설립한 부동산투자회사 등이 매입한 일정요건을 갖춘 주택주택건설 목적멸실주택·주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여3년 이내에멸실시키는 주택3. 주택 건설업자의 주택신축용 토지(｢조세특례제한법｣ 제104조의 19)주택 건설사업자 등이 주택건설을 목적으로 취득한 종합합산토지로서 취득일로부터 5년 이내에 ｢주택법｣에 따른사업계획 승인*을 받을 토지*취득일로부터 5년 이내 ｢주택법｣에 따른 사업계획 승인을 받지 못한 경우 경감 받은 세액과 이자상당가산액 추징(신고방법) 최초로 합산배제 신고를 하거나, 합산배제 대상물건을 추가하려는 경우에는 대상물건을 추가(과세대상 제외)하는 신고☞ 기존에 합산배제를 신고한 납세자는 변동사항(소유권, 면적 등)이 없는 경우,계속 적용되므로 다시 신고할 필요가 없습니다. 다만, 요건을 충족하지 못해 합산배제를 받을 수 없는 경우에는 제외 신고(과세대상 포함)를 하여야 합니다.과세특례 신청제도국세청☞ 본래 종합부동산세 합산과세 대상이나, 예외적으로 1세대 1주택 소유로 간주하여 종합부동산세를 계산하는 제도를 말합니다.1. 부부 공동명의 1주택자 특례☞ 부부가 공동으로 1주택을 소유하고 있는 경우 특례 신청 시 1세대 1주택자 계산방식을 적용합니다.ㅇ (신청대상) 과세기준일인 ‘23년 6월 1일 현재 거주자인 부부가 공동으로 1주택만을 소유ㅇ (납세의무자) 부부 중 주택에 대한 지분율이 큰 자가 납세의무자, 지분율이 같은 경우에는 선택ㅇ (세제상 차이)구분특례 적용(‘23.6.1.기준 판단)특례 미적용납세의무자지분율이 큰 자(같은 경우 선택)각각 납세의무자공제금액12억 원각각 9억 원씩세액공제가능(최대 80%, 납세의무자 연령 및 보유기간 기준)-※세액공제 : 1세대 1주택자의 경우 연령별·보유기간별 세액공제 합계 최대 80% 적용ㅇ (취소신청) 기본공제금액 상향*으로 부부 공동명의 특례를 신청하는 것이 오히려 불리할 수 있음*(개인)6억 원 → 9억 원,(1세대 1주택자)11억 원 → 12억 원<1주택을 부부가 50:50 지분율로 공동소유하는 경우 표준 세부담 비교표> 세액공제율*공시가격0%20%30%40%50%60%70%80%12~20.5억 원20.6~25억 원부부 각각 납부(특례 미적용)가 유리25.1~32.5억 원32.6~44.1억 원44.2~61.4억 원61.5~239.7억 원공동명의 1주택자특례 적용이 유리239.8~447.1억 원447.2억 원~2. 일시적 2주택 과세 특례☞ 1세대 1주택자가 기존주택을 양도하기 전 다른주택을 대체취득시 납세자의 신청에 따라 1세대 1주택자 계산방식 적용만약, 일시적 1세대 2주택기간내에 종전주택을 처분기한까지 처분하기 못한 경우 경감받은 세액에 이자상당액을 추징합니다.여기서 처분기한은 신규주택을 취득한 날로부터 3년이 지난 후 최초로 도래하는 과세기준일(6월 1일) 전일까지 입니다.ㅇ (신청대상) 1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하여 과세기준일 현재 일시적으로 2주택이 된 경우로, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우구 분특례 적용특례 미적용기본공제12억 원9억 원세액공제최대 80%×※세액공제 : 1세대 1주택자의 경우 연령별·보유기간별 세액공제 합계 최대 80% 적용연령60세 이상∼65세 미만65세 이상∼70세 미만70세 이상공제율20%30%40%보유기간5년 이상∼10년 미만10년 이상∼15년 미만15년 이상공제율20%40%50%☞ 위 일시적 2주택자와 더불어 아래 상속주택, 지방저가주택도 예외적으로 1주택자로 간주하여 종합부동산세 계산적용 가능합니다.구분세율 적용 시 주택수적용 세율특례 신청 전30.5% ∼ 5%특례 신청 후20.5% ∼ 2.7%3. 상속주택 과세특례ㅇ (신청대상) 주택자가 상속을 원인으로 취득한 주택으로서 과세기준일(6.1.) 현재 아래 어느 하나에 해당하는 주택㉠상속개시일로부터5년이 경과하지 않은주택㉡상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택㉢상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하 주택4. 지방저가주택 과세특례ㅇ (신청대상) 수도권 및 광역시·특별자치시(소속 군, 읍·면지역 제외) 외의 지역, 수도권 중 인구감소&접경지역(인천 강화·옹진, 경기 연천) 공시가격 3억 원 이하인 주택 1채5. 법인 일반세율 적용 특례ㅇ (신청대상) 아래 법인이 일반세율 특례 적용 신청 시 일반누진세율, 기본공제, 세부담상한 등을 적용하여 세액을 계산☞ 투기수요를 막고 법인의 주택 보유를 제한하고자 일반적으로 법인의 주택분 종합부동산세 계산시 단일세율(2.7%, 5%)를 적용하나, 공공성을 띈 법인의 경우 예외적으로 주택수에 관계없이 기본세율(0.5~2.7%)를 적용하는 것입니다.법인 일반세율 적용 대상 법인(종부령§4조의3)1. ｢공공주택특별법｣에서 정하는공공주택사업자2. ｢상속증여세법｣에서 정하는공익법인 등(종교단체 포함)3.｢주택법｣, ｢도시정비법｣ 등에서 정하는 재건축･재개발사업시행자및주택조합4. ｢민간임대주택에관한특별법｣ 상건설임대주택사업자5.주택공동사용․취약계층 주거지원 등을 목적으로 하는 ｢사회적기업 육성법｣ 상사회적기업또는 ｢협동조합 기본법｣ 상사회적협동조합6. 종중(宗中)이상으로 포스팅을 마치겠습니다.명쾌한 세무상담을 원하시면, 아래를 클릭하세요.

안녕하세요.이상웅세무사입니다.​[주택임대사업자]「소득세법」에 따른 세무서 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 지방자치단체 임대사업자등록을한 주택으로서 일정 요건들을 갖춘 경우에는 취득세·재산세 감면, 종합부동산세합사냅제, 양도소득세중과배제, 거주주택비과세 혜택 등을 적용 받을 수 있습니다. 다만, 민특법에 따른 임대사업자로 등록할 수 있는 물건은 주택과 대통령령으로 정하는 기숙사, 오피스텔 등의 일부 준주택만 가능합니다. 따라서 건축물대장상 근린생활시설(상가)는 실제로 주택으로 사용한다고 하더라도 주택임대사업자로 등록할 수 없습니다.​4. 양도소득세1. 상가로 보유하다 양도하는 경우상가로 보유하다가 양도하는 경우에 양도소득세 계산은 간단합니다.양도차익에서 장기보유특별공제, 기본공제 공제 후의 과세표준에 일반 양도소득세 세율을 곱하여 계산합니다.​상가를 양도하는 경우 장기보유특별공제는주택 보유 현황에 관계 없이 1년에 2%씩 30%를 한도로 하여 공제받을 수 있습니다.​양도소득세율 역시 주택 보유 현황에 관계 없이 중과세율이 아닌일반양도소득세율 (6~45%)가 적용됩니다. 다만, 취득 후1년 이내 양도시 55%, 1년~2년 이내 양도시 44%의 단일세율이 적용되므로 유의해야 합니다.​​​(1) 부가세상가를 매매하는 경우상가의 건물부분에 대해서는 부가가치세가 발생하게 되며, 일반적으로 매수자가 해당 부가세를 포함하여 양도대금을 지급하게 됩니다.상가 매입시 부담한 건물부분의 부가가치세는 이후 매입세액공제를 통하여 환급이 가능합니다. 다만, 환급받은 부가가치세는 이후 양도시 취득가액에서 제외하여 양도소득세를 계산하게 되므로 양도소득세가 증가하게 됩니다.​부가가치세를 매도자가 부담하는 경우에는 양도가액에 부가가치세를 포함하여 양도소득세를 산출하게 되므로 상가 매매시 매매가액과 건물부분에 대한 부가가치세를 구분기재하고 부가가치세를 매수자가 부담한다는 조건을 명시하는 것이 좋습니다.​부가가치세를 별도로 구분하여 기재하지 않은 경우로서 불분명한 경우에는 일단 매매금액에 부가가치세가 포함된 것으로 판단합니다.​상가를포괄양수도로 매매하는 경우에는 부가가치세가 발생하지 않으므로 세금계산서 발급 등복잡한 절차를 거칠 필요가 없으므로 편리합니다.​​​(2) 감가상각비소득세법 제97조 제2항에 따른 필요경비 계산시 보유기간에사업소득금액의 필요경비에 산입한 감가상각비는 취득가액에서 공제합니다.​따라서 상가 임대소득에 대하여 매년 종합소득세 신고시 감가상각비를 산입한 경우에는 이후 양도차익 계산시 취득가액에서 공제하므로양도소득세가 증가하게 됩니다. 사업소득금액에서 결손금이 발생한 경우에도 동일하게적용합니다.​취득가액을환산취득가액으로 산정하는 경우에도 취득가액은감가상각비를 공제한 금액으로 산정하지만, 취득가액기준시가로 계산한 경우에는취득가액에서 공제하지 않습니다.​​​2. 상가에서 주택으로 용도변경 후 양도하는 경우1세대 1주택자가 주택을 양도하는 경우 소득세법 제154조에 따라 양도가액 12억원까지 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.​이때 상가로 취득하였지만 보유 중 주택으로 사용하다가 양도하는 경우에도 동일하게 적용받을 수 있지만, 비과세 적용시 보유기간 판정과 장기보유특별공제 기간 판단에 유의해야 합니다.​​(1) 보유기간 및 거주기간 판정주택 외 부분으로 사용하던 건물을 주택으로 용도변경한 경우에는 최초 상가 취득일이 아닌주택으로 용도변경한 날부터 2년 보유 및 거주기간을 판단하여 2년 보유 및 거주기간 요건 충족 여부를 판단하므로 유의해야 합니다.​​(2) 장기보유특별공제 기간 판정소득세법 제95조에 따른 장기보유특별공제는 표1과 표2로 나뉘어 집니다.① 표1: 보유기간에 따라1년에 2%씩 공제(최대30% 한도)② 표2: 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자로서 2년 이상 거주한 경우 보유기간1년 4% + 거주기간 1년 4%씩 공제(보유기간 40%, 거주기간 40%로 최대 80% 한도)​상가로 양도한다면 표1을 적용받을 수 밖에 없지만,상가를 주택으로 용도변경하여 주택으로 양도하는 경우 표2를 적용받을 수 있습니다.​이때, 주택으로 보유 및 거주한 기간이 짧다면 표2를 적용 받더라도 상가로서 표1을 적용받는 경우보다 공제율이 적을 수 있는데, 이 경우건물의 보유기간에 따른 표1과 주택으로서의 보유기간에 따른 표2의 공제율 중 큰 공제율을 적용 받을 수 있습니다.​​감사합니다.