양도소득세 비과세에 관련하여 질문드립니다.

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

1세대 1주택 양도세 비과세 양도세 판단시거주요건 관련 주요 예규★ 계약금 일부를 17.08.03 이후 납부하는 경우 거주요건 적용 여부(기획재정부 재산세제과-316, '20.4.6.)계약금 지급이란계약금을 완납한 경우를 말하는 것으로, 계약금의 일부를 '17.8.3 이후에 납부하는 경우에는 거주요건을 적용한다.★ 조정대상지역 공고 전 증여받은 분양권에 기해 취득한 주택의 비과세 거주요건 적용 여부 (기획재정부 조세법령운용과-988, '21.11.17.)무주택 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 증여받은 분양권에 기해 취득한 주택(취득 당시 조정대상지역에 소재함)을 양도시 소득세법 시행령 제 154조 제1항 제5호 적용대상이 아니므로2년 이상 거주해야 비과세를 적용한다.★ 조정대상지역 공고 이전 오피스텔 분양계약 시 비과세 거주요건 적용 여부(기획재정부 재산세제과-1312, '22.10.19.)무주택 세대가 조정대상지역 공고 이전에 오피스텔 분양계약하였으나, 해당 오피스텔이 조정대상지역 공고 이후에 완공되어 주거용으로 사용할 경우'22.10.19. 이후 양도분부터 비과세 거주요건을 적용한다.★ 조정대상지역 내 주택의 분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여시 거주요건 적용 여부(기획재정부 재산세제과-858, '18.10.10.)'17.8.2 이전에 무주택 상태에서 조정대상지역 내 주택의 분양계약을 체결하고 계약금을 지급하였으나, '17.8.3 이후에 해당 분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여한 경우1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 않는다.★ 조특법99의2 적용주택을 보유한 상태에서 '17.8.2. 이전 계약한 주택의 거주요건 적용 여부 (서면-2018-법령해석재산-240, '18.5.3.)계약금 지급일 현재 조세특례제한법 제 99조의2[신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면] 적용대상 주택을 보유한 경우무주택세대로 보지 않아 거주요건을 적용한다.★ 지역주택조합의 조합원 지위를 조정대상지역 공고 전 승계취득시 1세대 1주택 비과세 거주요건 적용여부 (서면-2022-법규재산-3135, '22.12.21.)사업계획승인받은 지역주택조합의 조합원의 신규주택을 취득할 수 있는 권리를 조정대상지역 공고 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우1세대 1주택 비과세의 거주요건을 적용하지 않는다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

반갑습니다, 최지호 세무사입니다.최근 상담에서“주택을 매매계약할 당시에는 주택이었는데, 잔금 전에 상가로 용도변경되면 비과세가 불가능한지”라는 질문을 자주 받고 있습니다.2025년 2월 28일 자로 관련 규정이 개정되면서, 용도변경과 멸실을 어떻게 판단해야 하는지가 실무에서 중요한 쟁점이 되고 있습니다.오늘은 이 개정 내용을 중심으로비과세 판단 시점이 어떻게 바뀌는지,그리고용도변경과 멸실이 어떤 기준으로 달리 판정되는지정확하게 정리해 보겠습니다.주택 양도세·취득세는 ‘잔금일 기준’으로 판단한다부동산 세법의 기본 원칙은양도일과 취득일을 모두 잔금일 기준으로 본다는 점입니다.이 원칙에 따라 세금이 다음과 같이 결정됩니다.양도인(파는 사람)1세대 1주택 요건을 충족했다면양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.매수인(사는 사람)주택을 취득하는 경우다주택자 또는 법인 →취득세 12% 중과주택이 아닌 상가·토지 취득 →취득세 약 3.5% 수준즉,주택인지 비주택인지가 양도세와 취득세 모두에서 가장 중요한 판단 기준입니다.멸실(철거)은 개정과 무관하게 ‘잔금일 기준’으로 주택 여부를 판단한다.멸실의 경우에는 규정이 변화되지 않았습니다.지금까지와 동일하게 잔금일 기준으로 주택인지 여부를 판단합니다.따라서 계약일 당시 주택이었더라도,잔금일 기준 이미 멸실되어 있다면 주택으로 보지 않으며 비과세가 적용되지 않습니다.이 때문에 매수인이 취득세를 낮추기 위해 멸실을 선택하는 방식은 매도인의 비과세가 완전히 배제되는 구조가 되어 실무적으로 사용할 이유가 없습니다.관련 예규) 기재부 재산세제과-1543(2022.12.20)“1세대 1주택 매매계약을 체결하고 그 매매 특약에 따라 잔금 전에 주택을 멸실한 경우,1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제의 판단 시 기준 일은 잔금청산일이다.”용도변경은 종전에는 ‘양도일 기준’, 개정 후에는 ‘계약일 기준’으로 판단한다!용도변경은 멸실과 달리 판정 기준 자체가 변경되었습니다.개정 전(종전)양도일(잔금일) 기준 주택 여부로 판단개정 후(2025.2.28 이후 계약)계약일 당시 주택이면 비과세 인정따라서 2025년 이후에는 잔금 전에 용도변경이 이루어져도 계약일에 주택이었다면 매도인의 비과세는 보호됩니다.관련 법령) 소득세법 시행령 제154조 제1항“매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 변경하고 양도하는 경우에는해당 주택의 주택 여부 판단은 ‘매매계약일’을 기준으로 한다.”주택 비과세 판단은 항상“언제 주택으로 보느냐”가 핵심인데,2025년 이후에는 용도변경과 멸실이 서로 다른 기준으로 판단되기 때문에거래 시점과건축물대장 상태를 정확하게 체크하는 것이 무엇보다 중요합니다.앞으로도 실무에서 자주 발생하는 쟁점과 개정 내용들을 쉽고 정확하게 정리해 드리겠습니다.궁금하신 부분은 언제든 문의 주시면 도움드리겠습니다.

안녕하세요. 부동산세금 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 이번 글은 신혼부부'혼인신고장단점' 총정리입니다.요즘 혼인신고를 미루는 신혼부부들이 많습니다. 결혼을 하면 혼자살때보다 불리한점이 많아지는데 이것을 부르는‘결혼 패널티’라는 신조어도 생겼습니다. 제가 2년전에 tvN에서 혼인신고와 관련된 여러문제를 다루는 방송에 출연해서 세금부분을 언급했었는데 2년이 지난 지금 크게 달라진 것은 없어보입니다.혼인신고를 하게 되면 양도세, 취득세, 종부세 각종 부동산세금에서부부가 하나의 세대로 잡히게 되어 세금이 늘어날 수 밖에 없습니다.혼인신고를 했다가 양도세 2억원을 내게되어 찾아오신 분들이 있는반면, 저희가 관리해드리고 있는 40대부부는자녀가 2명임에도 불구하고 아직 혼인신고를 하지 않으신 상태로 지금까지 수억 이상의 세금혜택을받아오고 있습니다.이처럼 사례마다 혼인신고의 유불리가 달라질 수 있는데, 이번 글은 여러 내용중에서도'반드시 알아둬야하는 혼인신고장단점 4가지'로 정리해서 안내드리겠습니다.1. 혼인합가양도세비과세대부분 주택을 취득할 때 1세대 1주택 비과세는 반드시 계획하고 취득하실텐데요,12억원까지 양도세를 내지 않는 비과세는원칙적으로 1주택을 보유한 세대만 적용됩니다.따라서1주택씩 보유한 남편과 아내가 혼인신고안했다면 모두 비과세를 받겠지만,혼인신고를 함으로써 1세대 2주택자로 비과세를 받지 못하게 되는 불리한 상황이 발생합니다.다만, 양도세 비과세 특례 중혼인으로 2주택이 되더라도 혼인일로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택에 대해서는 동일하게 비과세를 적용해주고 있습니다.여기서 반드시 고려해야할 3가지 요건이 있는데,해당 요건을 모두 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다.구분요건1혼인 전 1주택을 취득2혼인일로부터 5년 이내 양도3양도일 현재 2년 보유 및 거주요건 충족<1> 혼인신고를 하기 전부터 보유하던 주택이어야 합니다.1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대 2주택이 되는 경우로 규정하고 있기 때문에혼인일 이후에 주택을 취득한 경우에는 혼인합가 특례를 받지 못하므로 반드시 유의해야 합니다.참고로 그 주택이 입주권 또는 분양권인 경우에는 별도의 비과세 규정이 있으며, 원조합원 또는 승계조합원 여부와 같은 사실관계에 따라 요건이 달라지게 됩니다.혼인합가 양도세 비과세는 혼인 전에 반드시 독립세대를 구성하고 있지 않아도 괜찮습니다. 예를 들어 1주택을 보유하고 있는 예비신랑이 1주택을 보유하고 있는 부모님과 함께 거주하고 있더라도 혼인 후 배우자와 함께 세대분리한다면혼인합가특례비과세를 받을 수 있습니다.<2> 혼인일로부터 5년 이내 반드시 양도해야 합니다.혼인일로부터 반드시 5년 이내 양도해야하고 이때 양도하는 주택은둘중 어떤 주택이던 상관없이 비과세 적용이 가능합니다.세법에서 양도란 등기 또는 양도잔금일을 의미하므로 5년 이내 매매계약이 아닌 잔금까지 이루어져야 합니다.[절세방안]남편 또는 아내가 1주택(A)을 보유하고 있는 상태에서 1주택(B)을 추가로 취득할 계획인 경우①일시적 2주택혼인신고를 한 뒤 새로운 B주택을 취득한다면 혼인합가 비과세가 아닌 일시적 2주택 비과세를 받아야 하는데 이때는반드시 A주택을 먼저 양도해야 비과세가 적용되고 , 그 기한도 3년만 주어집니다.②혼인합가 비과세따라서 혼인신고를 미뤄뒀다가 B주택을 먼저 취득하고 혼인신고한다면 혼인합가 특례에 따라양도순서에 상관없이 모두 비과세를 받을 수 있고 그 기한도 5년으로 유리할 수 있습니다.사례와 같이 혼인신고는 사례에 따라 유불리가 달라질 수 있으므로 혼인신기 조절에 대한 적절한 계획을 수립해야 합니다.<3> 양도하는 주택이 보유 및 거주요건을 갖추어야 합니다.1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 양도하는 물건을2년 보유 및 거주를 해야 받을 수 있습니다.혼인합가는 특례는 2주택인 세대라도 비과세를 특별히 해주는 것이지, 기본적인 비과세 요건을 면제해주는 것은 아닙니다.[혼입합가비과세 2억원 세금 추징 사례]제가 상담했던 신혼부부 중에서 혼인합가 비과세 신고 후 2억원의 양도세가 추징된 사례가 있습니다. 보유하던 아파트를 비과세로 판단하여 양도 후 세금신고를 하지 않았는데 1년 뒤 세무서에서 약 2억원의 양도세 고지를 받고 찾아오셨습니다.이분들의 실수는 거주요건 여부를 확인하지 않았던 것입니다. 취득 시 조정대상지역이었던 주택은 양도시 조정대상지역에서 해제되었더라도 2년 거주요건이 계속해서 따라가게 됩니다. 입주권의 경우 취득시점에 따른 거주요건 판단이 더욱 어려워지는데, 이분들은 당시 입주권이었던 신축된 아파트에 대해 거주요건이 없는 것으로 판단하여 양도한 것입니다.위의 절세방안에서도 B주택이 현재 조정지역이면서 갭투자를 한 경우로서2년 거주를 할 수 없다면 B를 5년내 양도하더라도 비과세를 받을 수 없는 것입니다.혼인합가비과세는 혼인합가장단점 중에서도 큰 부분을 차지하는 규정입니다. 다만, 비과세는 납세자에게 혜택을 주기위한 규정이므로 요건 불충족에 대한 예외를 봐주지 않습니다. 아무리 안타까운 사정이 있더라도 세금 추징을 막을수는 없기 때문에 양도하기 전에 꼭 모든 요건들을 충분히 검토하셔야 합니다.2. 축의금(축의금 증여세 과세 여부)상담을 받는 대부분의 신혼부부분들이 결혼식때 받는 축의금을 자녀가 가져가더라도 축의금증여로 보지 않는다고 알고 계십니다.원칙적으로 신랑, 신부에게 들어온 축의금만 본인 돈이고, 혼주분들에게 들어온 축의금은 혼주분들의 자금입니다. 따라서혼주분들의 축의금 중 자녀에게 귀속되는 축의금은 모두 증여에 해당합니다.축의금증여세와 관련된 규정은 다음과 같습니다.다만, 상증법에서 사회 통념상 인정되는 축하금은 증여세 비과세로 규정하고 있으므로부모님 또는 친척분들이 신랑, 신부에게 주는 축하금이 사회통념상 이내의 금액이라면 증여세가 부과되지 않을 수 있습니다.여기서 축의금증여와 관련하여 가장 많이 하시는 질문이 2가지가 있습니다.질문축의금을 총 5천만원을 받았는데, 5천만원의 대부분을신랑,신부의 지인한테 받은 금액이라고 하면 축의금증여세 안내지 않나요?답변세무조사는 결국 사람이 하는 것이기 떄문에 상식의 틀에서 진행됩니다.일반적으로 축의금의 비중은 자녀분들보다 부모님들이 클 수 밖에 없기 때문에 이와 반대로 자녀의 축의금이대부분이라고 주장하는 경우 지급자와의 관계가 정리된 내역과 증거자료를 요청할 수 있습니다.질문사회통념상 이내의 금액이라고 주장하면 되지 않나요?답변사회통념이란 ‘사회 일반에 널리 퍼져 있는 공통된 사고방식’ 또는‘일반인들이 흔히 받아들일 수 있는 관념’을 의미합니다.다만, 사회통념은 시대에 따라 달라지며 각자가 담고있는 환경에 따라달라질 수 있습니다. 따라서 인생을 살아오면서 피부로 느끼고 경험한 것에 따라 다르기 때문에 사례를 해석하는 이에 따라 달라질 수 있는 것입니다.결국 사회통념상 이내의 금액은 사안의 사실관계에 따라 달라지고, 담당 조사관의 견해에 따라 달라지기 때문에 얼마의 축의금까지는 괜찮습니다 라고 말씀드리긴 어렵습니다.관련된 조세심판원의 판례 중에서는 부모님에게 들어온축의금 중에서도 자녀와 관계가 있을 수 있는 일부 지인들의 축의금은 증여가 아닌 것으로 인정해준 사례가 있으며, 사회통념상의 금액을 판단할 때 해당 집안의 재력을 함께 고려한 판례도 있습니다.상당한 재력을 가진 집안의 경우 일반적으로 생각하는 혼수금액보다 규모가 크겠지요. 이런 부분들을 함께 고려하여 판단하기 때문에 사례마다 달라질 수 밖에 없으며, 구체적인 금액들은 상담을 하면서 사례마다 안내드릴 수 밖에 없습니다.3. 증여세(혼인증여공제, 부부증여공제)<1> 1.5억원 증여공제(혼인증여공제)혼인증여공제가 신설되기 전에는 자녀에게 10년간 5천만원만 세금 없이 증여할 수 있었지만, 24년 1월 1일 이후 증여부터 해당 요건에 충족되는 경우에 1억이 추가로 공제 가능합니다.따라서 부부의 경우 각각 1.5억원씩 공제가 가능하기 때문에 부모님으로부터 ‘총 3억원’을 세금 없이 지원받을 수 있습니다. 공제 대상은 직계존속으로부터 받는 증여재산이므로 부모님뿐만 아니라 조부모님으로부터 지원을 받는 재산도 공제가 가능합니다.혼인·출산증여재산공제는 부칙에 따라서 24년 1월 1일 이후 증여하는 재산부터 적용됩니다.혼인이 2년 이내 예정되어 있더라도 24년 전 이미 증여한 것이라면 혼인증여공제를 받지 못하니 유의해야합니다.다만, 혼인신고를 하기 전인 신혼부부들은 해당 공제를 받지 못해요. 따라 신혼집 자금을 지원받으려 하셨던 분들은 증여가 아닌 차용으로 먼저 처리하고 혼인신고 후 증여로 다시 지원 받는 방안을 고려해야합니다.<2> 6억원 공제자녀에게는 10년간 5천만원을 세금 없이 줄 수 있는 것처럼 배우자에게는 10년간 6억원을 세금 없이 증여할 수 있습니다.다만,혼인신고를 하지 않은 사실혼의 부부라면 세법에서 정하는 부부 증여공제 6억원을 받을 수 없습니다.사실혼 부부라도 경제적 공동체가 됐기 때문에 신혼집을 취득할 때 자금비율과 지분비율을 다르게 하는 경우가 많습니다.[사례]예를들어 남편이 일을 하고 아내가 육아를 하는 상황에서 부부공동명의로 취득하게 되면아내지분만큼은 모두 증여에 해당합니다.남편과 아내가 모두 일을 하는 경우에도 소득금액이 다르기 때문에 5:5 부부공동명의로 취득하는 경우에는더 많이 버는 쪽이 덜 버는 쪽에게 증여한 것입니다.소득금액이 거의 비슷하더라도기존에 모아둔 돈이 다른 경우 역시 초과금액이 증여에 해당합니다.이때 사실혼 배우자는 제3자로서증여공제를 1원도 받지 못하며, 증여한 금액에 대해 모두 증여세가 부과되는 것이 원칙입니다.제가 이렇게 말씀드리면 “세무사님, 저희 청첩장도 있고 결혼식 사진도 있고 다 있어요, 심지어는 자녀도 있어요”라고 하세요.안타깝지만 세법에서는 민법상 혼인관계에 있는 배우자인 경우에만 증여공제를 적용하고 있습니다.따라서 신혼집을 취득하기 전에 제3자간 정상적인 차용거래로 인정될 수 있도록 사전준비가 필요합니다.차용에 대한 자세한 내용은 글 하단 링크를 참고해주세요.4. 취득세(취득세 감면, 다주택자 중과)<1> 생애최초 주택구입 취득세 감면한번도 주택을 소유한 적이 없었던 무주택자는 생애최초 주택구입 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 유주택자인 배우자와 혼인신고를 하게되면, 본인에게 적용될 수 있었던 취득세 감면 혜택을 받을 수 없게됩니다.<2> 취득세 중과무주택자가 1주택을 소유한 배우자와 혼인신고를 하고, 추가로 조정대상지역의 주택을 취득하는 경우8%의 중과취득세율이 적용됩니다. 혼인신고를 하기 전이라면 적용될 1~3%의 기본취득세율과 비교하면최대 8배까지 취득세를 더 부담하게 됩니다.현재 취득세는 세대를 기준으로 보유한 주택 수에 따라서 최소 1%의 기본세율, 최대 12%의 중과세율이 적용되고 있으므로 배우자 일방이 주택을 보유하고 있다면 반드시 확인해야 합니다.만약혼인신고를 미리 해버렸다면 일시적 2주택으로 기본취득세율을 적용받을 수 있는 특례가 있으니 활용해야합니다. 다만, 혼인합가 양도세 비과세 혜택과 다르게 양도하는 주택의 순서를 선택할 수는 없는 제한이 있습니다.참고로 종합부동산세에서 1주택씩을 소유한 부부가 혼인신고를 하여 1세대 2주택이 되더라도 1세대 1주택과 동일하게 5년간 공제 혜택을 주는 특례가 있습니다. 다만, 종부세는 각각 보유한 주택의 공시가가 9억원, 시세로 약 12~13억원을 초과해야 세금이 나오기 때문에 신혼부부에게는 큰 영향을 미치는 세금은 아니겠죠.5. 정리부를 쌓아감에 있어서 근로의 가치보다 투자의 비중이 높은 시대를 살고 있습니다. 양도세를 비롯한 모든 부동산 세금은 세대를 기준으로 판단하며, 혼인신고를 하지 않는다면 별도의 세대로서 남편과 아내 모두 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.소득에 세금이 발생하지 않는다는 것은 엄청난 혜택이며, 부동산 양도차익과 같은 큰 소득에 대해서도 세금을 내지 않는다면 무엇보다 빠르게 자산을 증식할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.다만, 혼인신고장단점을 잘 따져보시고 혼인신고를 전략적으로 활용할 계획이라면 그 내용은 철저해야합니다. 비과세 특례 요건을 비롯하여 투자자금의 마련과 지분비율 등 여러 세무상 쟁점을 반드시 검토하여 진행해야 합니다.또한 현행 세법에 따라 비과세를 직접적으로 부인하기는 어렵겠지만,국세기본법 등 관련법에 따라 논란의 요소는 있을 수 있습니다. 사실혼에 대한 각종 세법 규정과 판례가 계속해서 변경되고 있는만큼 향후 부동산을 매매하시기 전애 개정여부를 꼭 검토하시길 바랍니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,교환계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크가족간 차용증 인정 받는 방법- 서울지방국세청 세무조사 대응성공사례https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273?trackingCode=blog_bloghome_searchlist혼인합가 양도세 비과세 특례는어떻게 받을 수 있을까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222512427401?trackingCode=blog_bloghome_searchlist다주택자 취득세 중과세 1.66억원 환급사례-조세심판원 불복 인용사례https://blog.naver.com/highyes_tax/223376867517?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

코인전문세무사, 코인세무조사1. 코인 세무조사 자주 묻는 질문(QnA) Top7안녕하세요.코인, 가상자산 세무조사(자금출처조사) 전문이상웅 세무사입니다.이번에도 추징세액‘0’원으로 성공적으로 마무리한 코인 세무조사(자금출처조사) 사례를 가지고 왔습니다.우선 이번 세무조사 내용에 대해 설명드리기 전에 코인, 가상자산 투자자분들이 가장 궁금해하시는코인 세무조사 자주 묻는 질문 7가지를 선정하여 답변을 작성해 봤습니다.질문1제가 왜 세무조사를 받아야 하나요?답변상속세및증여세법 제45조에는 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 부동산 등을 본인의 자금으로 취득했다고 보기 어려운 경우에는 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 부과할 수 있습니다.코인, 가상자산과 관련된 소득들은 국세청에서 파악하지 못하므로 증여를 받아 자산을 취득한 것으로 추정하고 있기 때문에 세무조사가 시행되는 것입니다.세무조사가 추징되는 이유에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 참고 부탁드립니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223039442144[코인, 비트코인세무사]코인,가상화폐 투자수익으로 부동산 구매하면 진짜 세무조사 나오나요? 자금출처 세무조사, 자금소명 사례 및 대응방안안녕하세요. 잠실세무사 세무컨설팅 세로움 이상웅세무사입니다. 최근 코인, 가상자산, 가상화폐 투자로 수...blog.naver.com질문2코인, 가상자산수익은 다 비과세 아닌가요?(레퍼럴 수익, 디파이 수익 등)답변가장 많이 오해하는 부분 중 하나입니다. 현재 25년까지 과세가 유예되고 있는 소득은“가상자산을 양도 또는 대여함으로써 발생하는 소득”으로 규정하고 있습니다.코인과 관련하여 발생할 수 있는 매매수익 외레퍼럴 수익(referral), 디파이, 투자자문, 스테이킹, 대리매매 등은 구체적인 과세체계가 마련되어 있지 않지만 수익이 발생하는 구조와 사실관계에 따라 과세대상이 될 수 있습니다.예를 들어 세무조사를 진행하면서레퍼럴 수익, 이벤트 또는 리베이트로 받은 코인, 디파이 수익 등의 수익은 입증을 하더라도 세금이 추징될 수 있으며,이미 관련 수익에 대해서는 이후 문제가 되지 않도록 적법한 세금 신고·납부를 진행 해드리고 있습니다.만약 해당 소득들에 대해서 매년 신고를 하지 않다가 출처부족액이 누적되어 자금출처조사가 개시되고 이후 추징된다면 매년 납부했어야 할 세금과 이에 대한 가산세(최대 약 100%)가 추가로 추징될 수 있습니다.질문3세무조사를 하면 세금이 추징되나요?답변소득이 발생한 방식, 소득의 현금흐름을 어떤 방식으로든입증한다면 추징세액 없이 세무조사가 잘 마무리될 수 있습니다.다만,적절하게 입증한 수익이 재산 취득금액에 미치지 못한다면 부족액에 대해서는 세금이 추징될 수 있으므로관련 자료를 잘 준비해야하고 그 자료를 토대로 세무조사를 대응할 수 있는 역량과 경험이 가장 중요할 수 있습니다.질문4그러면 어떤 방식으로 입증하면 하나요?답변코인, 가상자산과 관련된 소득의 종류는 무수히 많으며 그 거래방식도 다양(레퍼럴 수익, 디파이 수익 등)하며, 각 거래소 별로 받을 수 있는 자료는 모두 다릅니다.즉, 누구에게나 동일하게 적용되는 바이블 같은 입증방식의 정답은 있을 수 없습니다.지금까지코인, 가상자산 관련 세무조사 및 자금출처조사대비를 진행하면서 똑같은 내용이신 분은 보지 못했을 정도로 다양하기 때문에 각자의 사실관계에 적절한 대응방식을 고안할 필요가 있습니다.세무조사 대응방안 관련 내용에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 참고 부탁드립니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223094198768[코인세무조사전문세무사] 코인, 가상화폐 수익 세무조사 '추징세액 0원' 성공 사례(코인으로 아파트 구매시 자금출처조사가 나오는 이유와 대응방안)1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사 전문'으로 하는 이상웅 세무사입니다. ...blog.naver.com질문5세무조사 대응을 직접할 수 있나요?답변모든 세무조사는 납세자가 직접 할 수 있습니다. 세무사의 도움 없이 잘 마무리되는 세무조사도 분명히 있습니다.다만, 위에서 말씀드린 것처럼 내용에 따라서는 직접 대응하기가 어려운 사례 역시 많습니다.코인, 가상화폐 자금출처조사의 특성상 대부분의 쟁점금액이 투자수익이며, 그 규모가 크기 때문에 세무사의 역량이 따라 모두 인정되거나 모두 추징될 수 있기 때문에 수천, 수억의 세금이 추징되는 것을 막을 수 있다면 유능한 세무사와 함께하는 것도 좋을 것입니다.질문6세무조사를 미리 대비할 수는 없나요?답변세무조사가 시작되기 이전에 다음의 단계에서 미리 대비할 수 있습니다.1. 부동산 취득 이전 단계2, 세무조사 전 소명요청에 대한 대응 단계부동산을 취득하기 전 현재 자금출처로 인정받을 수 있는 금액은 얼마인지 미리 파악하여 해당 금액에 맞추어 소비 계획을 수립한다면 세무조사의 리스크를 줄일 수 있습니다.현재 세무조사 이전 단계에서 자금출처대비 문의를 주시는 분들이 늘어나고 있으며 관련 내용에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 참고 부탁드립니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223039442144[코인, 비트코인세무사]코인,가상화폐 투자수익으로 부동산 구매하면 진짜 세무조사 나오나요? 자금출처 세무조사, 자금소명 사례 및 대응방안안녕하세요. 잠실세무사 세무컨설팅 세로움 이상웅세무사입니다. 최근 코인, 가상자산, 가상화폐 투자로 수...blog.naver.com질문7예를 들면 10억이 안되는 부동산을 취득해도 세무조사가 나오나요?답변세무조사 대상이 될 수 있는 부동산 등 재산취득액의 금액을 특정할 수는 없습니다. 구체적인 금액에 대한 규정은 없으며, 관할 세무서(지방청)의 시기별 상황에 따라 같은 상황이라도 달라질 수 있습니다. 또한 같은 금액이라도 납세자분들의 사실관계는 모두 다르기 때문에 누구는 나올 수 있고, 누구는 안 나올 수 있습니다.다만, 분명히 말씀드릴 수 있는 것은 10억 미만의 부동산에도 세무조사(자금출처조사)는 무수히 많이 나오고 있습니다.2. 사전통지 및 조사대상기간이번 세무조사는 oo세무서에서23.04.24~23.06.02 실시한 코인, 가상화폐 수익에 대한 자금출처조사 대응 사례에 대한 내용과 과정입니다.세무조사 결과는 최종 추징세액 ‘0’원으로 성공적으로 종결하였습니다.해당 조사는22년 1월 1일 ~ 22년 12월 31일을 조사대상기간으로 하였으며,해당 기간 내 신고된 소득 등 자금출처액을 초과하여 부동산 및 고가의 사치품 등을 취득하였습니다.현재 국세청은 개인이 코인을 매매하여 실현한 수익에 대해 구체적으로 파악하기 어렵습니다. 따라서 코인 수익을 자금출처로 하는 경우 자금출처조사의 대상이 될 수밖에 없습니다.특히 전업 투자자분들은 근로소득, 사업소득이 발생한 적이 없거나 채산 취득액에 비해 현저하게 적어 취득하는 부동산의 금액이 크지 않더라도 자금출처조사가 진행되는 점 유의해 주셔야 합니다. 코인, 가상자산과 관련된 수익이 발생한 경우 반드시 코인 자금출처조사의 핵심인 수익 실현 방식에 대한 입증자료를 미리 잘 갖추어 놓아야 합니다.3. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 신용대출, 부모님으로부터차용을 활용한초기 투자자금으로 코인, 가상화폐 매매2. 국내 거래소뿐만 아니라해외 거래소 등 많은 거래소를 이용함3. 단순 거래소에서 매매뿐만 아니라P2P거래, OTC장외거래, 김프매매 등 다양한 방식의 매매를 진행함4. 자산취득액의 대부분을코인수익으로 하여 아파트, 고가의 차량을 취득함3. 쟁점 사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 소득이 한 번도 없었던 투자자의최초 투자자금의 인정 여부(부모님 차용금)2.“레퍼럴 수익”의 자금출처 인정 여부 및 과세대상 여부3. 중앙거래소에서의 매매 외P2P거래, OTC장외거래, 김프매매 등 다양한 방식의 매매수익에 대한 입증 방안4.해외거래소에서 매매한 경우 매매차익을 산정하는 코인 평가액의 기준<1> 소득이 한 번도 없었던 투자자의 최초 투자자금의 인정 여부(부모님 차용금)전업 코인 투자자분 중 많은 분들이 해당 수익 외 다른 근로, 사업소득 등은 발생하지 않거나 적은 분들이 많으며 일반적으로 대출이나 부모님, 가족들로부터 돈을 빌려 투자를 시작합니다.코인 자금출처조사는 매매수익의 입증여부도 중요하지만, 최초 투자자금의 원천이 적절한 것이었는지에 대한 인정 여부로 세무조사가 시작됩니다.상증세법에서 부모, 자식 간의 금전소비대차(차용거래)는 인정해주지 않으며, 비록 빌린 자금이라고 하더라도 증여한 것으로 보는 것이 원칙입니다.부모님으로부터 차용한 금액은 비록 차용증은 작성하지 않고 이에 대한 이자도 지급하지 않았었지만, 사실관계와 유사한 차용증 인정 판례를 통하여 증여가 아닌 차용거래임을 인정받을 수 있었습니다.<2> “레퍼럴 수익”의 자금출처 인정 여부 및 과세대상 여부 레퍼럴 수익 은 QnA에서 말씀드렸던 것처럼 원칙적으로 과세대상 소득에 해당할 수 있습니다. 따라서 매년 발생했던 레퍼럴 수익에 대해 신고해오지 않아 레퍼럴 수익임을 입증하더라도 세금과 가산세가 추징될 수있었습니다.세무조사 내용에 따라 레퍼럴 수익임을 밝히지 않는 것이 오히려 세금적으로 더 유리할 수 있으므로 이부분은 내용에 따라 충분히 고민하여 방향을 잡아야 합니다.해당 건은 레퍼럴 수익임을 밝히지 않고 다른 출처 금액을 인정받음으로써 잘 마무리할 수 있었습니다.이부분은 담당 세무사님의 경험이 중요한 부분이므로 세무사님과 충분히 상의하시어 진행하셔야 합니다.<3>중앙거래소에서의매매 외 P2P거래, OTC장외거래, 김프매매 등 다양한 방식의 매매수익에 대한 입증 방안코인 투자자분들 중 거래소에서 단순 일반매매만으로 큰 수익을 얻으신 분들은 많지 않습니다.P2P, OTC, 김프매매, 국내거래소간 프리미엄 매매 등 그 방식은 굉장히 다양합니다.이런 거래방식은 일반매매로 발생한 수익보다 더욱 입증이 까다롭고 인정이 어려울 수 있습니다. 각 거래방식과 납세자분들 각자의 사실관계 등에 따라 준비할 수 있는 자료는 모두 다르며 한정되어 있습니다.따라서 각 사례별로 필수 자료에 대한 검토와 준비된 자료와 사실관계에 맞는 적절한 입증방안을 고안하고 주장을 뒷받침할 수 있는 논리를 만드는 것이 해당 수익에 대한 인정가능성을 높힐 수 있습니다.<4> 해외거래소에서 매매한 경우 매매차익을 산정하는 코인 평가액의 기준해외거래소는 원화가 아닌 외국 화폐로 거래하는 경우가 많으며, 코인의 가격 역시 외국 화폐를 기준으로 합니다. 또한 거래소 입출금 역시 원화가 아닌 코인을 활용해야 하므로 각 거래시점의 가격 산정이 중요합니다.현재 코인 평가액에 대한 구체적인 방법이 규정되어 있지 않으므로 논리적인 평가액 산정과 그에 따른 매매차익을 입증할 방법을 고안하여 조사관과 논의하여 결정할 수밖에 없습니다.해외거래소는 특히 국내거래소보다 자료가 불충분할 수밖에 없으므로 다양한 사례를 진행했던 경험들을 활용하여 이번 사례에 맞는 적절한 방법을 인정받을 수 있었습니다.4. 추징세액 비교해당 세무조사의 과세관청 입장에서 산정한예상 추징세액은 약 3.2억원이었지만, 적절한 대응을 통해 최종 추징세액 0원으로 조사를 잘 종결할 수 있었습니다.구분당초 추징예상세액조사 종결 세액추징세액320,000,000원0원정리, 세무조사 대응방안코인, 가상화폐 자금출처조사의 특성상 대부분의 쟁점금액이 투자수익이며, 그 규모가 크기 때문에 세무사의 역량이 따라 모두 인정되거나 모두 추징될 수 있습니다.위에서 말씀드린 것처럼 코인투자자분들 중 거래소에서 단순 일반매매만으로 큰 수익을 얻으신 분들은 많지 않습니다.P2P, OTC, ICO, 디파이, 프리미엄 매매, 공동투자 등 투자의 방식이 정말 다양합니다.가장 중요한 것은 수많은 다양한 투자방식과 수많은 국내·해외거래소에서 진행한 매매 중 본인의 사례에 맞는 가장 적절한 대응 방안을 강구하고 자료를 만드는 것입니다.이를 위해서는 코인, 가상자산에 대한 전반적으로 충분한 이해도와 그에 대한 많은 경험이 필요합니다. 세무조사를 진행하는 국세청 조사관 분들도 사안에 따라 어떻게 진행해야할지 모르시는 경우가 많으며, 이런 경우 담당세무사가 어떤 대응방안을 가지고 논리를 만들어 주장하냐에 따라 결과는 큰 차이가 발생합니다.세무조사(자금출처조사) 중 코인, 가상자산과 관련된 세무조사는 또 다른 별개의 영역이므로 해당 세무조사의 경험을 중점적으로 세무사를 선정하시는 것이 좋은 결과를 낳을 수 있습니다.사례별 세무조사 대응 방안내용링크가상화폐수익으로 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/223094198768사업 매출누락 및 고가 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222884858869https://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943코인, 가상자산과 관련하여 발생하는 모든 세금(디파이, 스테이킹, 채굴 등)https://blog.naver.com/highyes_tax/222913268682병원·치과·한의원 세무조사https://blog.naver.com/highyes_tax/22310618370950m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움