빠진내용 보충 질문 다시 양도세

안녕하세요.최지호 세무사입니다.법인세나 종합소득세 신고가 끝난 뒤 가장 많이 나오는 말이 있습니다.“이건 비용으로 당연히 들어간 줄 알았어요.”하지만 실제 신고서를 보면, 쓴 돈인데 비용으로 빠진 게 아니라 아예 신고에 반영조차 안 된 경우가 상당히 많습니다.오늘은 신고 과정에서 대표님들이 특히 많이 놓치는 비용 항목들을 “왜 안 잡히는지”와 “어떻게 해야 비용으로 인정되는지” 기준으로 정리해 보겠습니다.대표자 개인카드 사용분사업 관련 지출이라 하더라도 사업용 카드나 법인카드가 아니라면 세무대리인은 그 사용 내역을 자동으로 확인할 수 없습니다.즉, 대표님이 알려주지 않으면 존재 자체를 모르는 비용입니다.개인카드 사용분을 비용으로 처리하려면 업무 관련 지출만 따로 구분해서 엑셀로 정리한 뒤 자료로 제출해 주셔야 합니다.이 과정 없이 “알아서 처리해 주겠지”라고 생각하시면, 그 비용은 없는 돈이 됩니다.업무용승용차 비용차량이법인 명의든, 개인사업자 명의든 관계없이 실제로 업무에 사용하는 차량이라면 비용 처리는 가능합니다.예를 들면 보험료, 유류비, 수리비 등도 포함됩니다.다만주의할 점은, 업무용으로 관리되는 차량은 추후 차량을 매각할 때 부가가치세가 발생할 수 있다는 점입니다.비용 처리만 보고 접근했다가, 양도 시 세금이 나올 수 있다는 점은 사전에 반드시 인지하고 있어야 합니다.고정비 처리 방식사업장과 관련된 임차료, 관리비, 통신비 등 고정비는세금계산서를 받거나,사업용 카드또는법인카드로 결제하는 것이 원칙입니다.개인 계좌 이체, 현금 결제만 반복되면 업무 관련 비용임에도 증빙 부족으로 빠지는 경우가 많습니다.고정비는 “썼다”보다 “어떻게 결제했는지”가 더 중요합니다.인건비와 외주비이 부분은 단순히 비용 누락 문제가 아니라 신고 누락 문제로 이어집니다.인건비나 외주비는 상대방에게 소득이 발생하는 구조입니다.따라서 대표님이 지출 사실을 알려주지 않으면 저희가 원천세 신고를 할 수 없고, 원천세 신고가 없으면 비용 처리가 되지 않습니다.“사람에게 돈을 줬다면, 그 사람의 소득 신고도 함께 간다”는 점을 반드시 기억하셔야 합니다.경조사비거래처, 임직원, 업무상 관계자에 대한 경조사비는 업무 관련성이 인정되면 비용 처리가 가능합니다.다만 이를 입증할 수 있는청첩장이나부고장등 기본 증빙은 갖추고 있어야 합니다.증빙 없이 계좌 이체만 남아 있으면 사적 지출로 오해받을 가능성이 높습니다.접대비접대비는 아무 식사비나 인정되는 비용이 아닙니다.영업, 거래 유지, 사업상 관계 형성을 위한 지출이어야 하고 누구를 만났는지, 어떤 목적이었는지가 설명 가능해야 합니다.또한 접대비는연간 한도가 정해져 있어 아무리 사업 관련 지출이라 하더라도 한도를 초과하면 전액 비용으로 인정되지 않습니다.그래서 접대비는 “쓸 수 있느냐”보다“어디까지 인정되느냐”가 핵심입니다.여비교통비출장과 관련된 교통비, 숙박비는 비용 처리가 가능하지만 단순 이동이나 개인 일정과 섞이면 문제가 됩니다.출장의 목적, 업무 내용이 명확해야 하고 출장과 직접 연결된 비용이라는 설명이 가능해야 합니다.출장 기록이 없는 교통·숙박비는 비용 인정이 어렵습니다.기부금기부금은 아무 데나 낸 돈이 아닙니다.법에서 인정하는 기부금 단체에 지급한 금액만 정해진 한도 내에서 비용 또는 공제로 인정됩니다.기부금 영수증이 필요 서류입니다.개인적 후원이나 임의 기부는 사업상 비용으로 처리되지 않습니다.법인세와 종합소득세는 큰 구조를 바꾸지 않더라도, 경비를 얼마나 꼼꼼하게 관리하느냐에 따라 실제 부담 세액이 달라집니다.이미 지출한 비용은 되돌릴 수 없지만, 합법적으로 인정받을 수 있는 비용을 빠뜨리지 않고 반영하는 것만으로도 신고 결과는 충분히 달라질 수 있습니다.그래서 평소에 어떤 지출이 비용이 될 수 있는지 기본적인 기준을 인지하고, 조금이라도 애매한 부분이 있다면 신고 전에 세무사에게 적극적으로 질문하는 것이 중요합니다. 이런 과정이 쌓일수록 비용 누락은 줄고, 불필요한 세금 부담도 자연스럽게 관리할 수 있게 됩니다.앞으로도 실무에서 자주 발생하는 쟁점과 개정 내용들을 쉽고 정확하게 정리해 드리겠습니다.궁금하신 부분은 언제든 문의 주시면 도움드리겠습니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 상속세,증여세신고시 부동산 평가 방법 (신고방법)들을 정리해 드리겠습니다.왜 지금 부동산 평가가 더 중요해졌을까요?-얼마 전까지만 해도 상속·증여받은 아파트나 단독주택을 신고할 때 기준시가(공시가격)로 신고하면 되지 않나요? 라는 질문을 정말 많이 받았습니다.-실제로 오랫동안 실무에서는 기준시가로 신고하는 경우가 적지 않았습니다.그런데 최근 분위기가 크게 달라졌습니다. 국세청은 2025년 한 해 동안 703건의 부동산에 대해 자체 감정평가를 진행했고, 그 결과 신고가액 2조 2,252억원이 감정평가를 통해 4조 689억원으로 재산정되었습니다. 무려 83%, 1조 8,437억원이 늘어난 셈입니다. 그동안 기준시가에 의존해 저평가되던 고가 부동산의 과세 공백이 상당 부분 메워진 것입니다.-특히 2025년부터는 국세청 내부 규정인「상속세 및 증여세 사무처리규정」개정으로, 그동안 '꼬마빌딩' 등 비주거용 부동산 위주였던 감정평가 대상이 아파트 등 주택까지 사실상 전면 확대되었습니다.- 신고한 금액과 국세청이 판단하는 시가에 차이가 크면, 아파트라도 국세청이 직접 감정평가를 의뢰해 세금을 다시 계산할 수 있게 된 것입니다.즉, 일단 기준시가로 신고해두고 넘어가면 되겠지 라는 접근은 이제 상당한 리스크를 안고 가는 셈입니다. 부동산 평가의 원칙부터 제대로 이해하고 신고 전략을 세우셔야 하는 이유입니다.평가의 대원칙은 '시가(時價)'입니다-상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액을상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따르도록 하고 있습니다.여기서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다.-문제는 부동산은 주식이나 예금과 달리 거래가 자주 일어나지 않고, 하나하나가 개별성이 강하다는 점입니다. 그래서 세법은 무엇을 '시가'로 볼 수 있는지 구체적인 범위를상속세 및 증여세법 시행령 제49조에서 정하고 있습니다. 평가기준일 전후 일정 기간(이를 '평가기간'이라 합니다) 이내에 아래와 같은 가액이 있다면 시가로 인정됩니다.1)해당 재산 자체의 매매가액2) 둘 이상 감정기관의 감정가액 평균 (기준시가 10억원 이하 부동산은 감정기관 1곳의 감정가액도 인정)3) 수용·경매·공매가액4) 면적·위치·용도·종목·기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액 등, 이른바'유사매매사례가액'평가기간은상속재산의 경우 평가기준일 전후 6개월, 증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지입니다.이 기간을 벗어난 매매·감정 사례라도, 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되면평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있습니다.특히 아파트처럼 동일 단지 내 유사한 물건이 많은 경우, 실무에서는 유사매매사례가액이 시가로 인정되는 사례가 매우 흔합니다. 옆 동, 같은 면적의 아파트가 최근 얼마에 거래되었는지가 내 상속·증여재산의 신고가액을 좌우할 수 있다는 뜻입니다.시가를 산정하기 어렵다면? 보충적 평가방법-매매사례도, 감정가액도, 유사매매사례가액도 확인되지 않는 부동산이라면 어떻게 할까요. 이 경우에는상속세 및 증여세법 제61조에 따른 '보충적 평가방법'을 적용합니다. 대표적으로 다음과 같은 기준시가를 사용합니다.· 토지 : 개별공시지가· 공동주택(아파트·연립주택 등) : 국세청장이 매년 고시하는 공동주택가격· 단독주택 : 개별주택가격· 오피스텔·상업용 건물 : 국세청장이 산정·고시하는 기준시가-다만 여기서 주의할 점이 있습니다. 보충적 평가방법은 어디까지나 '시가를 산정하기 어려운 경우'에 보충적으로 적용되는 것이지, 납세자가 임의로 선택할 수 있는 옵션이 아니라는 점입니다.-앞서 살펴본 유사매매사례가액 등 시가로 인정되는 가액이 확인되는 이상, 기준시가가 훨씬 낮다는 이유만으로 기준시가를 신고가액으로 삼을 수는 없습니다. 실제로 이 부분에서 국세청과 다투다가 과세되는 사례가 꾸준히 발생하고 있습니다.감정평가, 오히려 절세 전략이 될 수도 있습니다-아이러니하게도 최근에는 납세자가'자진해서' 감정평가를 받는 사례가 늘고 있습니다. 언뜻 보면 감정평가액이 기준시가보다 높으니 세금이 늘어날 것 같지만, 오히려 절세에 도움이 되는 경우가 있습니다.-대표적인 이유는 향후 양도소득세 때문입니다. 상속·증여 당시 기준시가로 낮게 신고하면 그 시점의 상속세·증여세는 줄어들 수 있지만, 나중에 그 부동산을 양도할 때 취득가액이 낮게 잡혀 양도차익이 커지고 양도소득세 부담이 늘어날 수 있습니다.감정평가를 통해 시가에 가깝게 취득가액을 확정해두면, 상속·증여세와 향후 양도소득세를 통틀어 세부담을 시뮬레이션해 유리한 방향을 선택할 수 있습니다.-또한국세청이 사후에 직접 감정평가를 의뢰해 세금이 추징되는 경우, 가산세까지 부담할 위험이 있습니다. 반대로 신고 단계에서 미리 감정평가를 받아두면 평가액에 대한 예측 가능성을 확보하고, 국세청의 사후 감정평가 리스크를 줄일 수 있습니다.-물론 모든 경우에 감정평가가 유리한 것은 아닙니다. 1세대1주택비과세 가능여부, 소유자 지분 분산으로 부동산 양도세 절감되는정도, 부동산의 특성, 상속·증여 이후의 처분 계획, 다른 상속·증여재산과의 합산 효과 등을 종합적으로 고려한 사전 시뮬레이션이 반드시 필요합니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1.신고 전 유사매매사례가액부터 확인하세요.특히 아파트는 국세청 홈택스에서 유사매매사례가액을 조회할 수 있으니, 기준시가로 신고하기 전 반드시 확인이 필요합니다.2.평가기간(상속 전후 6개월, 증여 전 6개월~후 3개월)을 놓치지 마세요.이 기간 중 매매·감정 사례가 있다면 원칙적으로 시가로 우선 적용됩니다.3.고가 부동산·비정형 부동산(꼬마빌딩, 상가주택 등)은 감정평가를 적극 검토하세요.국세청의 사후 감정평가 확대 기조를 고려하면, 선제적 감정평가가 오히려 세무 리스크를 줄이는 방법이 될 수 있습니다.4.상속세·증여세뿐 아니라 향후 양도소득세까지 함께 시뮬레이션하세요.취득가액이 낮으면 당장의 세금은 줄어도 나중에 양도소득세 부담으로 돌아올 수 있습니다.참고 법령 및 판례상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)상속세 및 증여세법 제61조 (부동산 등의 평가)상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등, 시가 인정 범위 및 평가기간)상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2 (평가심의위원회)상속세 및 증여세 사무처리규정 (국세청훈령, 2025년 개정 - 주택 감정평가 대상 확대)대법원 2025. 7. 3. 선고 2025두30271 판결 (유사매매사례가액의 시가 인정 여부)#상속세 #증여세 #부동산평가 #유사매매사례가액 #감정평가 #기준시가 #상속세및증여세법 #자연세무회계컨설팅 #세무상담

몇 달 동안 세무사와 납세자를 괴롭히던 [보유기간 기산 세법 해석 모순]이 어제 해결되었습니다. 저도 이 해석에 따라 결과가 크게 바뀌는 케이스를 다루고 있었는데요, 납세자가 비로소 안심하고 잠을 이룰 수 있게 되었습니다. ​​1. 기존 해석​1세대 1주택자가 비과세를 받기 위해 2년 보유기간이 필요합니다. (조정대상지역은 2년 거주도 필요합니다) 그런데 세법 개정을 통해 2021년부터 양도하는 물건은 [취득부터 양도까지 최소 2년을 보유했는지]가 아닌, [최종 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우, 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 2년을 보유했는지]를 묻도록 바뀌었습니다. 조정대상지역 내 물건이라면 새롭게 2년을 거주했는지도 묻습니다. 실무에서 다주택 상황 해소부터 보유거주기간이 리셋된다고 표현하기도 합니다.​그런데 시행령에서는 다시, [제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되]라는 문구가 등장합니다. 여기서, [해당 2주택은 제외하되]라는 문구가 아주 중요합니다. 일시적 2주택에 해당하게 되어 결국 1주택으로 보는 해당 물건 뿐만 아니라 남은 물건까지, 일시적 2주택에 해당하는 주택 2개가 모두 예외로 빠져나갈 수 있다는 것입니다.​155조의2는 장기저당담보주택을 말하는데, 사례가 별로 없어 생략합니다.155조는, 대체주택(1항), 상속주택(2항, 3항), 동거봉양(4항) 혼인(5항), 거주주택 비과세(20항) 등을 담고 있는 규정입니다.156조의2는, 1주택과 1조합원입주권의 특례를 말합니다. 대체수요(3항), 실수요(4항), 재개발 대체주택(5항)입니다.​소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. <개정 2019. 2. 12.>​​법에서는 여기까지만 설명하고 있기 때문에, 사람들은 궁금증이 생겼습니다. 그 중에서도 가장 질문이 많았던 내용이 이것입니다. 여기 3주택자가 있다고 합시다. 이 사람이 1개의 주택을 비과세 없이 양도하고 2개의 주택이 남았습니다. 그 2개의 주택이 일시적 2주택에 해당한다고 합시다. 그러면 남은 일시적 2주택 모두, 직전주택 양도와 관계없이 [취득일부터 양도일까지] 보유기간을 계산할 수 있을까? 괄호의 예외 규정으로 빠져나갈 수 있을까하는 문제입니다. 여기에 대해서 기획재정부가 해석으로 답변을 해주었습니다. 가능하다는 것입니다.​기획재정부재산-194(2020.02.18)[질의] 「소득세법 시행령」(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정되어 2021.1.1. 시행되는 것) 제154조제5항을 적용할 때 아래의 각 쟁점별로 양도주택의 1세대1주택 비과세 판정 시 보유기간 기산일​(쟁점1) 3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도(제1안) 당해 주택 취득일(’15.10.)(제2안) 직전 주택 양도일(’20.12.)[회신] 귀 질의 중 쟁점 1·3·4·6의 경우 각각 제1안이 타당하고, 쟁점 2·5·7의 경우 각각 제2안이 타당합니다.​​2. 조선일보의 보도, 기재부의 반박 보도자료​[3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도시 보유기간을 재기산하지 않는다]는 점. 얼마 지나지 않아 이것을 이용한 새로운 절세방법이 등장했습니다.​다주택자로서 중과세를 받아야 하는 2주택자는, 그냥 1주택을 처분하면, 남은 1주택이 비과세 받기 위하여 새롭게 2년을 기다려야 합니다. 그런데 그가 세 번째 주택을 추가 구입한 뒤 다시 기존 2주택 중 하나를 팔아, 남은 두 개의 주택을 일시적 2주택을 만든 것입니다. 그러면 2년을 기다리지 않아도 된다는 논리입니다. 이때 세 번째 주택은 지방의 기준시가 1억원 미만의 주택으로 하여 취득세와 양도세도 대폭 줄이는 방법입니다.​법에 의하면 [1주택 외의 모든 주택을 양도한 경우에는]라고 표현되어 있습니다. 그러니 이 사람은 1주택 외의 모든 주택을 양도한 적이 없어 괜찮습니다. 해석에서도 [3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도시 보유기간을 재기산하지 않는다]고 하였는데, 사례가 어긋나지 않고 들어맞습니다. 그래서 법을 문리해석하는 경우 문제가 없었습니다. 급기야 신문기사로 이 내용이 등장하게 됩니다.양도세 줄이려 집 한채 더 산다... 규제가 만든 ‘황당 절세법' : 네이버 뉴스 (naver.com)기획재정부에서는 그날 바로 기사를 내고, 반박했습니다. 2021년 1월 1일 현재 2주택자가 추가로 주택을 매입하여 3주택이 된 후 기존 2주택 중 하나를 처분하는 경우에는, 새롭게 2년을 보유 거주하여야 비과세를 받을 수 있다고 하였습니다. 기획재정부의 입장도 이해는 갑니다. 다주택자를 규제하기 위해 만든 조항인데, 주택을 추가로 매입하면 오히려 혜택을 받는 상황은 말이 안 됩니다. 그러나 법이란 문리해석이 기본이므로 어쩔 수 없습니다. 법을 처음부터 잘 만들었어야 하는 문제입니다. 공식적인 해석도 아니고 보도자료로 법을 바로잡으려고 하는 것은 법치국가의 체계에 맞지 않는 일이라 비판이 많았습니다. 그러나 어쩌겠습니까?​그런데 보도자료는 둘째치고, 이 보도자료의 내용은 기존의 해석과 충돌하는 부분이 있었기 때문에 세무사와 납세자가 정말로 혼란스러웠습니다. ① [3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도시 보유기간을 재기산하지 않는다]는 기존 해석이 전면 철회되는 것인가? ② 아니면 해석은 그대로 살리되 2021년에 새롭게 주택을 매입한 것만 문제인가? 여기에서 논란이 많았습니다. 세무사도 모르고, 국세청 상담원도 모르고, 기재부도 모르는 상황이 몇 달 동안 이어졌습니다.3. 새로운 해석​오늘 새로운 해석이 등장했습니다. [3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도시 보유기간을 재기산하지 않는다]는 해석에 대해 다음으로 나뉩니다.​① 1주택을 2020년에 양도하였다면, 종전 해석이 맞다. (남은 일시적 2주택은 보유기간 재기산 필요없다)② 1주택을 2021년에 양도하였다면, 종전 해석은 적용되지 않는다. (남은 일시적 2주택 모두 보유기간 새로 2년 채워야 한다) 그러나 2020년에 취득하여 2021년 11월 2일 전에 양도했다면 종전 해석대로 적용한다. (남은 일시적 2주택은 보유기간 재기산 필요없다)③ 1주택을 2021년에 취득하였다면, 2021년 11월 2일 전에 양도했는지 불문하고 종전 해석은 적용되지 않는다. (남은 일시적 2주택 모두 보유기간 새로 2년 채워야 한다)​2020년 양도하는 케이스는 이제 앞으로 등장할 수 없습니다. 그러니 원칙적으로 [3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도시 보유기간을 재기산하지 않는다]는 해석은 철회된 것입니다. 다만, [2020년 이전 취득, 2021년 11월 2일 이전 양도만 구제해준다]고 이해하셔도 좋겠습니다.

매출이 얼마쯤 되면 법인으로 바꿔야 하나요? 가장 많이 받는 질문이고, 사실 질문 자체가 어긋나 있습니다. 기준은 매출이 아니라 과세표준이고, 더 중요한 것은 그 이익을 대표님이 얼마나 꺼내어서 쓰는가입니다.표시된 세율만 보면 답이 쉬워 보입니다2026년 기준 세율입니다.종합소득세 (소득세법 제55조 제1항)- 1,400만원 이하 6%- 1,400만 ~ 5,000만원 15%- 5,000만 ~ 8,800만원 24%- 8,800만 ~ 1억5천만원 35%- 1억5천만 ~ 3억원 38%- 3억원 초과 40% 이상법인세 (법인세법 제55조 제1항 제1호)- 2억원 이하 10%- 2억 ~ 200억원 20%과세표준 1억원이면 개인은 약 1,956만원, 법인은 1,000만원입니다. 숫자만 놓고 보면 법인이 명백히 유리해 보입니다.그런데 이 비교에는 절반이 빠져 있습니다법인의 돈은 대표님 돈이 아닙니다. 법인 통장에 있는 이익을 개인이 쓰려면 두 가지 길밖에 없습니다.급여로 가져가는 경우— 법인 입장에서는 손금이라 법인세가 줄지만, 대표님 개인에게 근로소득세가 붙습니다. 세율 구조는 종합소득세와 같습니다. 여기에 4대보험료가 추가됩니다.배당으로 가져가는 경우 — 법인세를 낸 뒤 남은 돈에서 배당하므로 법인세와 배당소득세를 두 번 거칩니다. 배당소득이 연 2,000만원을 넘으면 종합과세로 넘어갑니다.즉 벌어들인 이익을 전액 꺼내 쓰신다면 실익이 크지 않습니다. 법인의 세율 이점은 이익을 회사에 남겨 재투자할 때 생깁니다.그래서 판단 기준은 이렇게 바뀝니다.과세표준이 얼마인가 가 아니라 그중 얼마를 회사에 남길 수 있는가 설비를 늘리거나 인력을 채용해야 하는 단계라면 전환 실익이 큽니다. 반대로 번 돈을 대부분 생활비로 쓰셔야 하는 상황이면 전환해도 세 부담이 크게 줄지 않습니다.자산을 옮길 때 드는 비용사업용 부동산이나 기계장치가 있으시면 이전 비용을 따로 계산하셔야 합니다.양도소득세 — 조세특례제한법 제32조 제1항은 현물출자 또는 사업 양도·양수 방식으로 전환하는 경우 사업용고정자산에 대해 이월과세를 적용받을 수 있도록 하고 있습니다. 세금이 없어지는 것이 아니라 뒤로 미뤄지는 것입니다. 같은 항 단서에 따라 주택과 주택을 취득할 수 있는 권리는 제외됩니다. 또한 같은 조 제2항에 따라 신설법인의 자본금 요건을 충족해야 합니다.취득세— 지방세특례제한법 제57조의2 제4항은 위 방식으로 2027년 12월 31일까지 취득하는 사업용 고정자산에 대해 취득세의 100분의 50을 경감합니다. 부동산 임대 및 공급업은 제외됩니다. 일몰 기한이 정해져 있다는 점을 계획에 넣으셔야 합니다.전환보다 전환 이후가 중요합니다 — 5년 사후관리여기가 실무에서 가장 많이 놓치는 지점입니다. 위 두 가지 혜택에는 모두 5년 사후관리가 붙습니다.조세특례제한법 제32조 제5항 — 설립등기일부터 5년 이내에 ① 승계받은 사업을 폐지하거나 ② 전환으로 취득한 주식·출자지분의 50% 이상을 처분하면, 이월과세액을 양도소득세로 납부해야 합니다. 사유 발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다.지방세특례제한법 제57조의2 제4항 단서 — 취득일부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 폐업하거나 해당 재산을 처분(임대 포함)하거나 주식을 처분하면 경감받은 취득세를 추징합니다.지분 승계나 매각을 염두에 두고 계시다면 이 5년이 결정적입니다. 전환 직후 자녀에게 지분을 넘기거나, 사업이 잘 풀려 매각 제안을 받는 경우 추징이 따라옵니다. 전환 시점을 정할 때 앞으로 5년의 계획을 함께 놓고 보셔야 하는 이유입니다.화성·동탄 지역 사업자의 경우동탄 지식산업센터와 테크노밸리 일대는 개인사업자로 시작해 매출이 빠르게 늘어난 제조·IT 사업장이 많습니다. 반도체 관련 장비·부품 쪽은 설비투자가 이어지는 구조라, 이익을 회사에 남겨 재투자하는 형태에 해당하는 경우가 많습니다. 이런 경우가 법인 전환의 실익이 분명한 쪽입니다.반대로 인건비와 외주비가 대부분이고 대표님이 이익을 그대로 가져가시는 구조라면, 전환보다 먼저 점검할 것이 따로 있습니다.정리 — 전환 전에 계산해야 할 네 가지1. 과세표준과 그중 회사에 남길 수 있는 금액2. 대표 급여와 배당의 조합 (4대보험료 포함)3. 자산 이전 비용 — 이월과세 대상 여부, 취득세 경감(2027년 말 일몰)4. 앞으로 5년의 계획 — 지분 처분·사업 폐지 가능성이 넷을 함께 놓고 계산하면 전환 시점과 방법이 정해집니다. 전환 자체는 하루면 되지만, 전환 이후 2~3년의 설계가 실익을 좌우합니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.많은 분들이 자녀의 기반을 마련해주고자 하실 때'부동산을 직접 사서 주셔야 하나,현금을 주고 직접 사게끔 해야 하나'이런 고민을 많이 하십니다.다 똑같은 증여인데,어떻게 주는 것이 더 나은가요?라는 질문을 많이 듣는데요.증여세는'누구에게 주느냐' 보다'무엇을 주느냐'가 더 중요합니다.오늘은재산 종류별로 증여재산을 어떻게 평가하는지재산 종류별로 증여세는 어떻게 나오는지쉽게 정리해드리도록 하겠습니다.증여세는 '증여재산가액'을 먼저 정합니다.단도직입적으로 가장 기본인증여세의 과세 구조를 먼저 보겠습니다.여기서 가장 중요한 부분은'얼마나 증여했냐' 즉 증여재산가액을 구하는 부분입니다.증여재산가액은증여일 현재의 시가로 평가하게 됩니다.현금이라면 그 현금 가액 그대로를 의미합니다.하지만 부동산이라면, 주식이라면, 회원권이라면현금 이외의 자산이라면 의문이 듭니다.어떤 가액을 기준으로 증여재산가액을 구하는걸까요.세금은 시가가 결정한다는 말이 있습니다.각 재산별 증여하실 때 어떤 식으로'증여재산가액'을 구하는지 알아보도록 하겠습니다.상증세법상 '시가'란상속 증여세의 기본 가액은 '시가' 입니다.시가란 시장가격, 불특정 다수인 사이에 성립되는 가격을 의미합니다.이 시가로 인정되는 가액은 다음 3가지 입니다.① 당해 부동산의 실제 거래된 가액②당해 부동산의 감정가액③당해 부동산의 경매, 공매, 수용된 가액위의 가액은 내가 증여하려는 그 부동산,'당해 부동산'이 직접 거래되거나 경공매 되거나 감정평가되는 경우에 한합니다.이런 경우는 흔하지 않습니다.위의 3가지 경우의 수가 없는 경우에는우리가 흔히 아는④ '유사매매사례가액'을 기준으로 합니다.이 시가로 인정되는 가액은증여세의 경우 증여일 기준 '6개월 전' ~ '직후 3개월 이내'상속세의 경우 상속일 기준 '6개월 전' ~ '직후 6개월 이내'안에 이뤄진 가액을 말합니다.구체적인 시가 적용 방법아파트, 상가, 토지의 경우위의 기준을 통해 '증여재산가액'이 결정되게 됩니다.실제 거래된 가격, 감정가액, 경공매가격이 없다면유사매매사례가액 을 기준으로 하게 됩니다.유사부동산은 다음 세가지 요건을 충족해야 합니다.① 동일한 공동주택단지 내에 있을 것② 주거 전용면적의 차이가 5% 이내일 것③ 고시된 주택 가격의 차이가 5% 이내일 것아파트의 경우 로열동, 로열호, 향 마다 금액이 다를 수 있습니다.이 부분이 주택공시가격 등으로 반영이 되어 있으니전용면적 및 공시가격의 차이가 5% 안에 있는 것을 확인할 수 있습니다.유사매매사례가액의 경우 이런 질문이 들어옵니다.급매로 저가로 거래되었다면 저가가 인정되나요?가격이 급격히 상승하여 고가로 거래되었다면 그 고가로 해야 하나요?네, 맞습니다.증여계약을 하는 기간에서① 고시가액의 차이가 가장 작은 거래가액을 적용하고② 가장 가까운 날에 거래된 가액으로 인정하기 때문에그 시가로 인정됩니다.만약,전 6개월 ~ 후 3개월 이내 매매가 아예 되지 않는 경우는어떻게 하면 되죠?해당 기간 내 가액이 없다면,확장 요건에 따라 2년 전 ~ 9개월 이후 내의 금액에 대해예외적으로 판단해보는 것이 필요합니다.이렇게 해도 시가가 없다고 판단되는 경우최후의 보루인'기준시가'로 판단하게 됩니다.기준시가는 아래 ▼ 가액을 말합니다.토지는 개별공시지가주택은 개별주택가격 / 공동주택가격건물은 국세청고시가액기준시가로 적용하는 경우 일반적 시가보다최대 60 ~ 70% 가량 낮을 수 있습니다.하지만 이 경우 재산의 가액 정도에 따라국세청이 감정평가를 별도로 진행하여차후 추징될 수 있는 리스크가 존재합니다.부동산 이외의 경우분양권, 입주권분양권, 입주권의 경우는 어떻게 될까요?증여 당시의계약금 + 중도금 + 프리미엄 입니다.따라서 중도금 절차가 계속 진행되기 전내가 납부한 금액이 적으면 적을수록증여재산가액이 더 줄어들게 됩니다.주식주식은 크게 상장주식과 비상장주식으로 나눠집니다.상장주식의 경우 2개월 이내 종가 평균액을 기준으로 하여정해진 가액을 기준으로 하기 때문에 문제가 안됩니다.문제는 비상장주식입니다.중소법인의 대표 혹은 임직원이시거나혹은 비상장주식을 보유하고 계시는 경우가 종종 있습니다.비상장주식은 '시가' 라는 것이 없기 때문에보충적평가방법을 통해서 직접 계산해야 합니다.비상장주식 평가는 저희가 주로 하는 작업 중 하나인데요.재무제표 등을 통해 회사의 손익, 자산 구조 등을 확인하여순자산가치와 순손익가치의 가중평균액을 구하게 됩니다.만약 비상장주식을 시가 평가 없이액면가로 진행하게 되면차후 주식증여에 대한 세무조사가 나오는 경우가 많기 때문에꼭 주의하셔야 합니다.증여는 타이밍과 물건 선택에 따라같은 금액을 증여하더라도증여세액이 달라질 수 있습니다.그래서자녀에게 어떤 가치를 주어야차후 절세효과를 볼 수 있고자녀의 재산 증식에도 도움이 될 수 있는지고민해보고 진행하시는 것이 좋습니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.