교환거래시 저가양수, 고가양도 동시발생

특수관계자간 시가가 다른 부동산을 교환하고 대가의 차액을 정산하지 않는경우 저가양수와 고가양도가 동시에 발생하게 됩니다. 갑 (A부동산 감정가액 10억)과 을 (B부동산감정가액 5억)이 특수관계자이고 A와 B를 정산없이 교환시 갑은 10억 부동산을 주고 5억 부동산을 받음 -양도세 부당행위계산 부인 필요 -10억을 양도가액으로 양도소득세 부과 을은 5억 부동산을 주고 10억 부동산을 받음 -고가양도에 따른 증여세 검토필요 -을은 시가와 대가의 차액인 5억과 시가인 5억의 30%인 1.5억을 초과하는 3.5억은 증여세 부과 -을의 양도가액은 10억에서 증여세가 부과된 3.5억을 차감 :또한 양도가액은 실지거래가액으로 취득하는 자산의 가액(단, 부당행위계산이 적용될수 있음) 이며 정산차액, 인수승계한 채무가 있을시 취득하는 자산의 가액 +-정산금 으로 알고있는데 세무사님은 매번 부등가 교환거래시 저가양수한 부분에 대해서만 증여이익으로 계산하고 부당행위계산부인만 계산하고 고가양도한 을의 양도세나 증여이익에 대하여는 감안을 안하시는지 묻고 싶습니다. 또한, 국세청 과세기준 2024-법규재산-0162에서도 저가양수와 고가양도가 동시에 발생하는 교환거래의 경우 고가양도 증여이익을 계산한다고 되어있는데 항상 저가양수로 설명하시는거 같아 문의드립니다.

4개의 전문가 답변

안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 저가양수 및 고가양도에 따른 증여이익은 당연히 모두 고려를 해야 하는 것입니다. 고가양도에 따른 증여 이익은 아래와 같습니다. 실제 양도가격(고가) - 시가 - Min[시가 x 30%, 3억] 저가양수에 따른 증여이익은 아래와 같습니다. 시가 - 실제양수가격(저가) - Min[시가x30%,3억] 따라서 특수관계자간 부동산 교환 거래 시, 고가양도 및 저가양수에 따른 증여세, 부당행위계산부인 등 모든 요건을 검토해야 하는 것입니다. 이에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다. https://blog.naver.com/cta_moonyh/224220767799 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

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안녕하세요? 자연세무회계컨설팅 김주성 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 부등가 교환 거래 시 이익을 본 자(을)의 취득세 및 증여세 이슈와 양도소득세(양도가액 차감) 이슈는 동시에 검토되어야 하는 것이 맞습니다. 질문자님께서 정리하신 논리가 국세청의 최신 해석과 세법 원칙에 가장 정확하게 부합하므로, 현재 이해하고 계신 기준대로 세무 계획을 수립하시면 됩니다. https://blog.naver.com/totwm/224020484300

안녕하세요? 공감 세무회계 김윤전 회계사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 부동산 교환매매시 대가에 대한 정산 없는 거래에서는 저가로 넘긴 당사자(갑)의 양도소득세 부당행위계산부인과 고가로 받은 당사자(을)의 증여세 및 조정된 양도소득세가 함께 발생하는 것이 원칙입니다. 1. 갑(저가양도자) : 소득세법 시행령 제167조 제3항·제4항에 따라, 특수관계자에게 시가보다 낮은 가격으로 양도해 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 부당행위계산의 부인 대상이며, 이 경우 갑의 양도가액은 실제 대가(B=5억)가 아니라 시가(A=10억)로 재계산됩니다. 2. 을(고가양도자) : 을은 B(5억)를 내주고 A(10억)를 받았으므로, B의 양도자로서 시가보다 높은 대가를 받은 상황이라 상증법 제35조 제1항(고가양도에 따른 이익의 증여)이 적용됩니다. 교환거래에서 기준금액(30%/3억원) 산정 시 어느 자산의 시가를 쓸 것인지가 자주 다투어지는데, 2024-법규재산-0162(2024.12.19.)에 따르면 "특수관계인 간에 시가가 서로 다른 부동산을 교환하는 경우로서, 새로 취득하는 부동산의 시가가 이전하는 부동산의 시가보다 큰 경우 상증법 제35조제1항에 따라 그 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상인 경우 양도자에게 증여세가 과세되며, 이때 시행령 제26조 제2항제1호에 따른 시가의 30%에 상당하는 가액 계산 시 시가는 그 양도자가 양도하는 자산의 시가를 말한다"고 명시합니다. 즉 이익을 얻은 을 자신이 내준 자산(B, 5억)의 시가를 기준으로 삼아야 하며, 기준금액=min(5억×30%=1.5억, 3억)=1.5억, 을의 증여이익=(10억-5억)-1.5억=3.5억이 됩니다. 3. 을의 양도소득세 : 소득세법 시행령 제163조 제10항 제1호는 "상증법 제33조부터 제42조까지의 규정에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 해당 증여재산가액 또는 그 증·감액을 취득가액에 더하거나 빼다"고 규정하고 있습니다. 양도가액(취득자산 가액, 10억)에서 이미 증여세가 과세된 부분(3.5억)을 차감하여 양도소득세와 증여세의 이중과세를 조정하는 것으로 확인되며(관련 예규: 부동산거래관리과-0565), 조정 후 양도가액은 6.5억원이 됩니다. 추가로 궁금하신 사항 있으시면 언제든지 공감세무회계(010-3491-7760/arrogant79@naver.com)로 문의해 주시기 바랍니다.

안녕하세요? 태성회계법인 이용진 회계사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 네, 알고계신 내용이 맞습니다. 이 사례에서는 최소한 아래 세 가지가 한 세트입니다. 갑의 A 저가양도 → 소득세법 §101 부당행위계산부인 을의 B 고가양도 → 상증세법 §35 증여이익 3.5억원 을의 B 양도가액 → 소득세법 §96③에 따라 10억 - 3.5억 = 6.5억원 감사합니다. ^^

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.

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안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 저가양수도 거래와 관련하여 알아보겠습니다.https://blog.naver.com/jang-sung/2236839587091. 증여세(1) 저가양수 및 고가양도2. 양도소득세(1) 부당행위계산부인(2) 저가양수자의 취득가액3. 정 리1. 증 여 세자산을 시가에 비해 저가로 양수하거나, 고가로 양도할 경우에 해당 자산의 시가와 대가의 차액만큼 무상으로 경제적 이익을 얻게 됩니다.따라서, 상속세 및 증여세법에서는 증여의 형식을 가지고 있지 않지만, 경제적 실질이 증여로 보아 일정 요건에 해당될 경우, 증여세 대상으로 규정하고 있습니다.고저가양수도의 증여이슈에 대해서검토할 때는 크게 두 가지로 나누어서 단계별로 생각해야합니다.첫째, 증여세 과세요건둘째, 증여재산가액의 계산아래에서 저가양수와 고가양도에 대해 자세히 알아보겠습니다.여기서 저가양수는 (시가 - 대가)이고, 고가양도는 (대가 - 시가)로 판단하시면 됩니다.즉, 실제 시세와 주고 받은 금액과의 차이를 중점으로 판단하시면 됩니다.아래의 글에서는 저가양수를 가정하여 (시가 - 대가)로 서술하겠습니다.(1) 저가양수 및 고가양도 1) 특수관계인 간 거래 ①증여세 과세요건(시가 - 대가) ≥ Min(시가 x 30% , 3억원)여기서시가는 해당 자산의 시가로서통상적으로 거래되는 가격을 의미합니다.시가평가에 관한 것은 별도로 세법에서 규정하고 있습니다. 이와 관련하여 작성한 블로그 글은 아래에 따로 공유드리겠습니다.또한,대가는 실제 거래에서 지불한 금액을 말합니다.예를 들면, 시가가 12억원인 자산을 10억원에 거래하였다면, 시가는 12억원 , 대가는 10억원이 됩니다.예시에서 말한 것과 같이 거래하였다면, 시가와 대가의 차이가 증여세 과세요건에 부합하지 않으므로, 증여세는 없습니다.반대로, 시가가 12억원인 자산을 8억원에 거래하였다면, 증여세 과세요건에 부합합니다.따라서, 다음 단계인 증여재산가액 검토를 하여야 합니다. ②증여재산가액(시가 - 대가) - Min(시가 x 30% , 3억원)시가와 대가의 차이에서 위 언급한 금액을 차감한 것이 증여재산가액이 됩니다.위에서 예시로 들었던 것을 토대로 보면, 시가 12억원인 자산을 8억원에 거래한 경우에증여재산가액은 1억원이 됩니다. --▶ [ (12억원 - 8억원) - 3억원 = 1억원 ]여기서 직계존속에게 저가양수한 경우로서, 5천만원 증여재산공제를 적용하면 시세 대비 4억원의 이득일 본 것이지만, 5천만원에 대해서만 증여세를 부담하게 됩니다.저가양수도를 합법적인 테두리안에서 잘 이용한다면절세포인트를 만들 수 있습니다.해당 자산을일반증여로 자녀에게 물려줄 경우, 자녀가 부담하여야할세액은 2억9천만원가량입니다.물론, 취득과 관련한 부대비용은 별도입니다.저가양수도를 고려하여 진행할 경우로서 증여자(직계존속)가 비과세 대상에 해당된다면, 저가양수도 실행 시 발생되는세액은 5백만원도 되지 않습니다.또한, 직계존속에게 지급한 8억원의 매수대금이 결국 언젠가상속으로 받게될 텐데, 그것까지 고려한다해도총부담세액은 약 5천 3백만원수준입니다.직계존비속 간 부의 이전 의사결정에서어떤 선택을 하느냐에 따라세액차이가5.4배이상 발생하게 됩니다.저가양수도는 실행 당시, 증여여부 , 양도자의 비과세 여부, 추후 발생할 상속세 및 취득세까지 모든 세목을 꼼꼼하게 검토하여 진행하여야 합니다.어떤 누군가는 저가양수도로 진행하는 것이 오히려 불리할 수 있습니다.저희 세무회계 장성은납세자별로 맞춤형 절세포인트를 제시합니다.단순히,증여시점의 세금으로만 판단하지 않습니다.추후 발생할 상속까지 고려하여종국적으로 절세가 되는 최종금액에 집중합니다. 2) 특수관계인 이외의 자 간 거래 ①증여세 과세요건(시가 - 대가) ≥ 시가 x 30%특수관계인이 아닌 자 간의 거래일 경우,거래의 관행상 정당한 사유가 없이저가로거래한 것이 입증된 경우로서 그 시가와 대가의 차액이 위와 같을 경우에, 증여세 과세요건을 충족한 것으로 봅니다.달리 말하면,거래의 관행상정당한 사유가 있다는 것이 입증되면, 아무리 저가 혹은 고가로 거래하더라도증여세 이슈는 없습니다.대법원에서는 시가대비 저가 혹은 고가로 이루어진 양수도거래에서 거래의 관행상 정당한 사유가 없다는 점은 과세관청이 증명하여야 한다고 판시하였습니다(대법 2011두22075_2011.12.22.)그렇다하더라도,납세자는 본인의 거래가 정당항 사유가 있다는 것을입증할 자료를 충분히 준비하여 보관하고 있어야 할 것입니다. ②증여재산가액(시가 - 대가) - 3억원시가와 대가의 차이에서 시가대비 30%와 3억원 중 작은 금액을 제외하는 것이 아닌, 3억원단일금액을 제외합니다.따라서,특수관계인 간 거래에서 5억원의 재산을 3억원에 매수하였다면,5천만원의 증여재산가액이 산정되지만, --▶ [ (5억원 - 3억원) - 1억5천만원 = 5천만원 ]특수관계인 외의 자 간의 거래에서는증여재산가액이 0원이 됩니다. --▶ [ (5억원 - 3억원) - 3억원 = 0 ]특수관계인이란, 본인과 친족관계, 경제적 연관관계 또는 경영지배관계 등의 관계에 있는 자를 말하는 것으로, 본인도 특수관계인의 특수관계인으로 봅니다.특수관계인해당되는 지여부는매매계약일을 기준으로 판단합니다.즉, 실제 양수도거래가 이루어지는 잔금일이 아닙니다.특수관계인 해당 여부는 전문가에게 꼼꼼하게 상담받으셔서 절세전략을 구상해야합니다.2. 양도소득세위에서는 시가와 대가의 차이에 대해서 경제적 이익을 얻은 자(저가양수자, 고가양도자)에 대하여 알아보았습니다.이번엔, 손해를 본 입장 즉, 저가양도자의 양도소득세에 대해 알아보겠습니다.(1) 부당행위계산부인소득세법에서도 특수관계인에게 시가보다 저가양도할 경우, 시가로 양도한 것으로 보아 양도소득세를 산정합니다.그 기준은 아래와 같습니다.(시가 - 대가) ≥ Min [시가 x 5% , 3억원]저가양수도로 절세전략을 짜는 것의 주된 목적은,증여세 없이 자산을 저가로 양수하기 위함입니다.즉, 양도소득세는 해당 전략에서 주된 포인트가 아닙니다.저가로 자산을 양도해도, 양도자는 시가대로 양도한 것으로 보아 양도소득세를 책정하게 되어 일부 불리할 수 있는 것은 사실입니다.그러나, 12억원 이하의 주택인 경우로서 저가양수도로 진행하여 양도소득세 비과세를 받게 될 경우, 소득세법상 부당행위계산부인의 불리한 효과는 없어집니다.따라서, 1세대 1주택 비과세 대상자가 저가양수도 거래를 할 때가 가장 효과가 극대화 됩니다.(2) 저가양수자의 취득가액위 사례에서 저가양수한 자가 추후에 해당 자산을 양도할 때 취득가액 산정이 어떻게 될 지에 대해 알아보겠습니다.12억원의 자산을 8억에 매수한 직계비속에 대해서 1억원의 증여재산가액이 잡혔고, 여기서 5천만원의 공제를 받았습니다.이때,증여재산가액은 필요경비로 인정되어, 추후 자산양도 시, 취득가액은 9억원이 됩니다.3. 정 리오늘은 고저가양수도를 통한 절세방법에 대해 알아보았습니다.아래의 표로 간단하게 요약하여 정리하겠습니다.세상에 모든 약이 나에게 이롭지 않습니다.어떨 때 내 몸에 좋은 약이, 어떨 땐 독이 됩니다.무작정 남들이 절세된다고 따라하다간, 세금폭탄을 맞고 후회할 수 있습니다.약은 약사에게, 진료는 의사에게절세는 신윤권 세무사입니다.저가양수도는 실행 당시, 증여여부 , 양도자의 비과세 여부, 추후 발생할 상속세 및 취득세까지모든 세목을 꼼꼼하게 검토하여 진행하여야 합니다.어떤 누군가는 저가양수도로 진행하는 것이 오히려 불리할 수 있습니다.저희 세무회계 장성은납세자별로 맞춤형 절세포인트를 제시합니다.단순히, 증여시점의 세금으로만 판단하지 않습니다.추후 발생할 상속까지 고려하여종국적으로 절세가 되는 최종 절세액에 집중합니다.

[양도,상속,증여]특수관계자(가족간) 부동산 저가양수도 · 고가양수도에 따른증여세, 양도세, 취득세 문제 총 정리안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.양도소득세, 증여세, 상속세, 취득세 등 재산분야 세금을 전문으로 하고 있는데요. 가족간 저가양수, 고가양도 등에 따른 증여세, 양도소득세, 취득세 문제를 살펴보겠습니다. 일반적으로 가족간에는 고가양수도보다 저가양수도를 많이 합니다. 주로 부모가 자금여력이 크지 않은 자녀에게 저가양도를 하는 경우가 많습니다.과거에 쓴 글이니 참고하셔도 됩니다. 내용은 모두 동일합니다.저가양수 · 고가양도에 따른 이익의 증여 및 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 문제저가양수 · 고가양도에 따른 이익의 증여 및 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 문제 안녕하세...blog.naver.com저가양수도일단,양도세에서 시가란 양도일 전후 3개월 이내의 유사매매사례가격, 감정가격 등을 의미합니다.가족간 거래시, 실무적으로는 감정평가를 최저로 받아 양도소득세와 취득세 부담을 줄이고, 저가매수하는 자의 자금부담도 줄이는 방식을 많이 하십니다.1. 증여세 (저가매수자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 저가로 양수할 경우, 저가 양수한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.시가 - 실제매수가격 - Min[시가 x 30%, 3억]시가를 10억, 대가를 6억이라고 가정할 경우, 증여이익은 아래와 같습니다.시가 10억 - 실제매수가격 6억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억] = 증여이익 1억저가로 매수한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님으로부터 저가로 매수한 경우라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.저가매수로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 7억 이상의 대가를 지불하시면 됩니다.시가 10억 - 실제매수가격 7억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억 ] = 증여이익 0원이를 정리하면 시가가 10억 이하라면 시가의 70% 이상 대가를 지불하시면 되며, 시가가 10억을 초과하면 시가와 대가의 차액이 3억 이하가 되는 대가를 지급하시면 됩니다.예를 들어 시가가 11억이라면 8억 이상의 대가를 지불하면 증여세 문제는 없습니다.시가 11억 - 실제매수가격 8억 - Min[시가 11억x30%, 3억] = 증여이익 0원2. 양도세 (저가양도자)저가양도한 입장에서 보자면 시가보다 부동산을 저렴하게 양도한 것입니다.세법에서는특수관계자에게 자산을 시가대비 저렴하게 양도했을 경우, 시가와 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격을 부인하고 시가로 양도한 것으로 봅니다.이를 부당행위계산부인이라고 합니다.즉, 위의 경우, 시가 10억 짜리를 7억에 팔았다면 시가와의 거래가격의 차액은 3억이고, 이는 5천만원(3억과 시가의 5% 중 적은 금액)이상이므로 저가 양도자는 양도세 신고시 시가인 10억으로 신고하셔야 합니다. 만약, 실제거래가격으로 양도세 신고를 원하신다면 9.5억을 초과하는 대가를 받아야만 실제 거래가격으로 양도세 신고를 하실 수 있습니다.실무적으로는 저가 양수하는 가족의 자금부담이 적은 저가매매로 많이들 합니다. 시가로 양도세 신고를 하나, 95% 초과하여 대가로 거래하여 실거래가로 양도세 신고를 하나 양도세 차이는 그리 크지 않기 때문입니다. 또한,해당 주택이 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상이거나 양도차익이 적으면 저가양도로 하여 시가로 양도한 것으로 보더라도 세금부담이 적습니다.3. 취득세(저가매수자)취득세는 양도소득세 내용과 동일합니다. 즉, 특수관계자등으로부터 시가 10억인 주택을 7억에 주고 구매했더라도 10억 기준의 취득세를 납부합니다. 양도세와 동일하다고 보시면 됩니다.시가와 실제 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격이 아닌 시가로 취득세를 납부합니다.배우자나 직계존비속간 주택을 구매할 경우 취득세에 대한 내용은 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다.배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세(경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음)배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세 (경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음) 안녕하세요. ...blog.naver.com고가양수도실무적으로는 고가양수도를 하는 경우는 드뭅니다. 고가양수도보다 저가양수도 비율이 훨씬 높습니다.1. 증여세 (고가양도자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 고가로 양도할 경우, 고가 양도한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.실제양도가격 - 시가 - Min[시가x30%,3억]예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 팔 경우, 고가양도자의 증여이익은 아래와 같습니다.실제양도가격 14억 - 시가 10억 - Min[시가x30%,3억] = 증여이익 1억고가로 양도한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님에게 고가로 양도한 것이라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.고가양도로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 13억 이하의 대가를 받으셔야 합니다.2. 양도소득세(고가양도자)특수관계자에게 고가로 자산을 양도하고, 증여이익이 발생했다면 양도세 신고시 양도가격에서 증여이익을 차감해준 가격으로 양도세 신고를 하셔야 합니다.위 예시처럼 시가 10억인 주택을 14억에 팔았다면 증여이익은 1억입니다. 양도세 신고시 양도가격은 13억(양도가격 14억 - 증여이익 1억)으로 신고하셔야 합니다. 고가양도에 따른 증여이익이 없다면 실제 양도가격으로 양도소득세 신고를 하시면 됩니다.3. 취득세(고가양수자)고가로 양수한 자는 실제 고가로 양수한 금액으로 취득세를 납부합니다. 예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 구매했다면 14억 기준으로 취득세를 납부하는 것입니다.가족간 양도, 증여, 교환 등 세금상담 및 용역을 전문적으로 하고 있으니 도움이 필요하시면 부담없이 문의를 주셔도 됩니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

요즘 부동산시장에서는 정상적인 매매가 어려운 상황이기 때문에 타인에게 매매하지 않고 다른 방법을 많이 고민하십니다. 이때 가장 보편적인 것이 증여 또는 부담부증여이지만, 특수관계인(배우자, 부모자녀) 사이에 저가양수도도 고려 대상입니다. 최근 조선일보에 김리영 기자님이 저가양수도 사례를 소개하셔서 많은 분들께 알려지고 있는 중입니다.35억 집, 세금 2억 내고 아들에게… ‘저가 양도’의 마법 : 네이버 뉴스 (naver.com)그런데 특수관계인 저가양수도는 치명적인 단점이 있는데, 남남처럼 매매를 한다고 하더라도 세법에서 매매를 인정하지 않고 증여한 것으로 추정해버립니다. 그리고서 증여가 아니라는 반증을 제시하게 합니다. 예를 들어 부모가 자녀에게 저가양도를 하는 경우, 자녀가 부모에게 매매대금을 총액을 지급한 것이 확인되어야 하고, 그 매매대금도 세금을 내고 난 적법한 금액임이 확인되어야 합니다. 그런데 실제로 젊은 자녀에게는 매매대금에 해당하는 돈이 없는 경우가 대부분입니다. 그래서 저가양수도 방법을 취해도 어차피 증여세로 회귀하게 되니 그냥 자녀에게 대금마련 부담이 없도록 아예 증여하는 길을 취하게 됩니다.그런데 아주 가끔, 자녀가 매매대금은 없지만 적당한 부동산을 갖고 있는 경우가 있습니다. 그래서 매매대금 대신에 부동산으로 지불하는 물물교환을 고려하게 되는 경우가 있습니다. 세법에서는 물물교환도 대가를 받고 양도한 것으로 명백히 인정하고 있어 가능한 방법입니다. 그리고 물건가격이 차이가 많이 나면 적절한 현금을 보태서 부모님의 노후까지 챙기는 거래가 일어날 수 있습니다.이때 굉장히 복잡한 세법상의 문제가 생겨납니다. 일단 교환도 양도의 일종인 바 양자에게 양도소득세 문제가 발생합니다. 그런데 부모는 저가양도 고가양수를 하고 있어서 부당행위계산의 부인 문제가 불거집니다. 다음으로 등가교환이 아니라 부등가교환이 이루어지고 있기 때문에 자녀에게는 저가양수 고가양도 증여세 문제가 불거집니다. 마지막으로 소득세법에서 부당행위계산의 부인을 적용받은 자산의 취득에 대해 취득세 과세표준을 결정하는 문제가 불거집니다. 그래서 양도소득세와 증여세, 지방세에 대해 제대로 숙지하지 않으면 이런 교환은 아주 다루기가 까다롭습니다. 천천히 설명해보도록 합니다.소득세법 제88조(정의)이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. (생략)상속세 및 증여세법 제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우상속세 및 증여세법 시행령 제33조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정)③ 법 제44조제3항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산)① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.소득세법 시행령 제167조(양도소득의 부당행위 계산)③법 제101조제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때국심1999서1881(2000.03.29)교환의 경우에 있어서 등가인지 여부는, 상속세법상의 규정에 의하여 적법하게 교환재산의 가액을 평가하여 그 가치가 같은 경우를 의미하는 것으로서, 이 건의 경우는 청구인들과 ○○○이 특수관계에 있는 자라면, 교환재산의 가액이 현저히 차이가 있어 그 대가와 시가와의 차액을 증여의제가액으로 하여 증여세를 과세하여야 할 것으로 보이고상속세 및 증여세법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)① 특수관계인 간에 재산(생략)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 “기준금액”이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.상속세 및 증여세법 시행령 제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)② 법 제35조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액2. 3억원지방세법 제10조(과세표준)① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득