부모님 명의 집 합가 관련 세금 이슈 문의

[질의응답]부모님 명의 아파트 임대차 계약 관련(시가 13억1,800만원 이하라면 증여세문제 없음)질문부모님 명의 아파트에 임대차 계약 후 입주할 예정입니다. 아파트 최근 전세 실거래가는 4.5억, KB시세는 3.6억 정도 입니다.1. 보증금 2.8억으로 계약해도 증여세 문제가 없을지, 만약 보증금이 부족하다면 반전세로 전환해야 하는데 계산 방식이 궁금합니다.2. 기존 세입자의 계약이 만료되어 우선 보증금을 제 돈으로 반환하였습니다. 아파트 계약 후에 부모님으로부터 해당 금액을 다시 돌려받아야 하는데, 세무서에 별도의 소명이 필요한지 궁금합니다. 감사합니다.답변1. 보증금 2.8억으로 계약해도 증여세 문제가 없을지, 만약 보증금이 부족하다면 반전세로 전환해야 하는데 계산 방식이 궁금합니다.거주하시려는 주택의 시가(매매가격, 감정가격 등)가 약 13억 1,800만원 이하라면 무상거주하더라도 증여세 문제는 전혀 발생하지 않습니다.따라서 현재 실거래가가 4.5억으로 13억 1,800만원 이하이기 때문에 보증금 0원으로 하고 거주하더라도 증여세 문제는 없습니다.보증금 0원으로 해도 증여세 문제는 없으니 기재하신 것처럼 보증금 2.8억으로 임대차계약을 체결하셔도 질문자님에게 증여세 문제는 발생하지 않습니다.※ 참고무상거주로 인한 증여이익이 1억을 초과할 경우에만 증여세 문제가 발생합니다. 증여이익이 1억을 초과하려면 무상거주하는 주택의 시가가 1,318,987,323원(약 13억 1,800만원)을 초과했을 경우에만 무상거주로 인한 증여세 문제가 발생할 수 있는 것입니다. 이때 부동산 무상사용기간은 5년으로 계산합니다. 즉,부동산시가 x 2% x 3.790787(5년 연금 현가계수) > 1억을 초과할 경우에만 증여세 대상입니다. 이에 해당하려면 부동산 시가가 1,318,987,323원(약 13억 1,800만원)을 초과해야 하는 것입니다.2. 기존 세입자의 계약이 만료되어 우선 보증금을 제 돈으로 반환하였습니다. 아파트 계약 후에 부모님으로부터 해당 금액을 다시 돌려받아야 하는데, 세무서에 별도의 소명이 필요한지 궁금합니다. 감사합니다.부모님과 임대차계약을 작성하시고, 추후 해당 집에서 전출하실 때 부모님으로부터 전세보증금만 잘 돌려받으시면 됩니다. 일반적인 임대차계약과 동일하게 진행하시면 됩니다. 세무서에 신고를 하는 것이 아니기 때문에 세무서에 별도 소명할 일은 없습니다. 보증금 2.8억에 대해서 임대차계약서 잘 작성하시고, 추후 전출하실 때 부모님으로부터 보증금 2.8억만 잘 돌려받으시면 됩니다도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요,부동산 양도·상속·증여 및 가상자산 전문세로움입니다.며칠전 24.7.25 기재부에서'2025년 적용될 세법개정안'을 발표했습니다.이번 글에서는 개정내용 중에서 주요'부동산 양도, 증여, 상속세'에 대한 규정을 설명드리겠습니다.다만, 개정안 내용은 아직 확정된 것은 아닙니다.9월 2일 국회의 최종 의결을 거쳐야 확정되는 것으로 내용이 변경될 가능성은 충분히 있습니다.대비는 하고있되, 결론이 어떻게 날지는 계속해서 지켜봐야하겠습니다.첨부파일★2. 2024년 세법개정안 상세본.pdf파일 다운로드1. 상속세와 증여세[1] 세율 완화(상속세 및 증여세)상속세와 증여세에서 10% 세율이 적용되는 구간이1억에서 2억으로 확대되고, 최고세율이50%에서 40%로 완화됩니다.최고세율이 50%에서 40%로 낮아지는 부분은 고액 자산가에게, 10% 적용구간이 1억에서 2억으로 확대되는 부분은 저같은 보통의 사람들에게 주요하게 적용될 개정내용입니다.혼인 및 출산 예정이 자녀들에게 증여하는 경우 혼인·출산공제와 10%구간을 활용하여 증여세2천만원으로 3.5억원까지 증여가 가능합니다.다만, 이번 개정내용을 활용하시려는 분들은 올해가 아닌25년에 증여해야하는 점은 미리 유의해주셔야 합니다.[2] 자녀공제 10배 증가(상속세)가장 화제가 된 내용입니다.결과만 말씀드리면 상속세 계산시자녀1인당 5천만원을 공제해줬는데 이것을10배인 5억원으로 확대했습니다.기재부 발표에 따르면 최근 피상속인들의 평균 자녀수는 약 2명입니다.즉, 자녀 2명의 평범한 가정에서 먼저 돌아가시는 부모님의 경우‘17억’까지 상속세가 ‘0원’입니다.= 자녀공제 10억원(2명) + 배우자공제 5억원 + 기초공제 2억원[개정 전, 후 비교]① 개정 전현행 세법에 따른 상속공제는 다음과 같이 최소 10억을 공제해주고 있습니다.·배우자 공제 : 5억원·일괄공제 : 5억원(만약, 기초공제 2억원 + 자녀 1명당 5천만원의 금액이 큰 경우 해당 금액일괄공제 5억보다 더 많은 공제를 받으려면 자녀가 7명 이상인 가정부터 추가 공제를 받을 수 있기 떄문에 현재 자녀공제는 큰 의미가 없는 규정입니다.② 개정 후·배우자 공제 : 배우자 공제는 5억원으로 동일합니다.·자녀 공제가 10배 증가한 1인당 5억원으로 변경됩니다. 따라서 2인 이상 자녀를 둔 가정의 상속세는 크게 줄어들 예정입니다.[계산 사례]17억, 20억, 25억의 상속재산이 있을 때 자녀수에 따른 세금을 비교해보면 다음과 같습니다.상속재산17억 상속20억 상속25억 상속상속세1자녀1.5억0.8억2.4억1.7억4.4억3.5억2자녀00.4억1.7억3자녀000.4억평균 자녀수 2명의 경우 상속재산 17억까지는 상속세가 하나도 안나옵니다. 상속재산이 25억일 때 자녀가 3명이면 상속세가 기존 4.4억원에서 4천만원으로 90%이상 줄어듭니다.[상속세 개정 총평]상속세 개정내용을 전체적으로 정리해보면 우선 가장 혜택을 많이보는 것은 다자녀 가정입니다.사실 과세형평의 측면에서 본다면 자녀수에 따른 공제보다는일괄공제를 증가시키는 것이 맞지 않나? 라는 생각도 듭니다.다만, 정부가 말하는 출산율을 높이려는 목적의 관점에서 본다면 어느정도 이해는 가는 것 같습니다.이외에도 많이 나오고 있는 것이‘부자감세’문제입니다. 25년만에 상속세 세율을 인하했습니다.작년기준 최고세율 50%가 적용되는 과표 30억원 이상의 피상속인은약 1,250명이라고 합니다.상속세 과세대상중에서는6%정도를 차지하는 수이고, 전체 사망자 중에서는 약0.4%에 해당한다고 합니다.따라서 절대적인 수로 봤을 때 최고세율이 40%로 낮아지는 것은 극소수의 부자들이나 혜택을 받는 것이고,이에 따른 세수감소가 약 4조로 예상되기 때문에 비판하는 의견들이 많습니다.이런 내용을 봤을 때 부자감세라는 표현이 충분히 이해는 됩니다.반면, 해외 주요국과 비교해봤을 때 OECD 국가 평균 상속세율이20%중반이고, 대주주 할증과세를 적용했을때의 상속세60%는 세계 최고수준입니다. 다수의 목소리만을 반영해 소수에게 과도하게 세금을 부과하는 것 역시조세원칙에 맞지 않을 수 있다는 의견이 있기 때문에 두 입장 모두 이해는 되는 것같습니다.앞으로 정기국회를 거쳐 최종 결정되는 내용까지 계속해서 지켜볼 필요가 있겠습니다.[3] 증여재산공제 범위 축소(증여세)최근 국세기본법에서 특수관계인의 범위를 6촌이내 혈족과 4촌이내 인척에서 4촌 이내 혈족과 3촌 이내의 인척으로 축소했습니다.이에 맞춰 증여세 역시 1천만원 공제대상인기타친족의 범위를 국세기본법에 맞추어 변경하는 것입니다.최근 핵가족화 등 사회 분위기에 맞춘 개정입니다. 공제범위가 줄어든다는 측면에서는 불리한 것처럼 느낄 수 있겠지만, 실질적으로 증여를 주고받는 범위인 사촌은 모두 포함되는 것으로 실질적인 변화는 없을 것으로 보여집니다.2. 양도소득세[1] 신혼부부 양도세비과세 확대현재 1주택을 가진 신랑과 1주택을 가진 신부가 혼인신고하여 1세대 2주택이 된 경우5년이내 양도하는 경우 1주택자로 보아 양도소득세를 비과세해주고 있습니다.비슷한 규정인 노부모님을 봉양하기 위해 합가하여 1세대 2주택이 된 경우 비과세 기간이 합가일로부터 10년인 것을 고려하여,혼인합가 비과세 역시 10년으로 확대하겠다는 내용입니다.다만, 신혼부부 중 각각 1주택을 가지고 있는 부부가 많지 않고, 그중에서도 현행 기한인 5년 이상 2개의 주택 모두 가져가는 사례는 더욱 적기 때문에 개정의 혜택 대상은 많지 않을 것으로 보여집니다.신혼부부의 혼인신고에 따른 양도세, 증여세, 취득세 등 각종 세금 변화 및 유불리에 대한 자세한 내용은 아래 글에 설명되어 있습니다.세무사가 알려드리는 '혼인신고 장단점' 총정리(양도세비과세, 증여 1.5억 공제, 축의금 증여세, 생애최초취득세감면, 취득세중과)안녕하세요. 부동산세금 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 이번 글은 신혼부부 '혼인신고장단점' ...blog.naver.com[2] 상생임대주택 기한 연장상생임대주택 특례는 세무서 사업자등록이나 구청 임대사업자등록을 하지 않더라도 적용받을 수 있기 때문에 적용 대상이 적은 위 혼인합가 비과세가 5년에서 10년으로 연장되는 것보다납세자분들에게 보다 실질적인 혜택이 될 수 있는 개정내용입니다.간략하게 요건과 혜택을 살펴보면 다음과 같습니다.① 혜택- 1세대 1주택 비과세를 받기위한 2년 거주의무 면제- 1세대 1주택 장기보유특별공제를 받기 위한 2년 거주의무 면제- 일부 주택은 양도세 비과세와 장기보유특별공제를 받기 위해 2년 거주를 해야합니다. 하지만 상생임대주택 요건을 충족하게되면 2년 거주하지 않고 임대만 주더라도 위 혜택을 모두 받을 수 있는 큰 의미가 있는 규정입니다.② 요건- 직전임대차계약 임대기간 1년 6개월 이상- 상생임대차계약 임대기간 2년 이상- 직전임임대차계약 대비 증액 5% 이내 계약- 21.12.20~24.12.31 임대차계약 및 개시위 요건에서 상생임대차계약 체결 및 개시기간이26.12.31까지 2년 연장됩니다.따라서 24.12.31까지 재계약이 불가능하신 분들도 다시 기회가 생겼습니다.다만,갭투자시 승계했던 임대차계약은 직전임대차계약에서 제외되는 등 추가 검토사항은 꼭 챙기셔야 합니다.혜택 요건에 대한 자세한 내용은 아래 글에 자세히 설명해뒀습니다.[부동산전문세무사] 2023년 최신 ‘상생임대인(주택)’ 사례별 비과세 여부 총정리(국세청, 기재부 해석·예규)1. 개요 22년 8월 2일 개정된 '상생임대인, 상생임대주택' 제도는 임대료 5%의 요건을 충족하는 ...blog.naver.com[3] 지방(인구감소지역) 주택 주택 수 제외지방소멸을 방지하고 수요를 증가시키기 위해 일부 요건을 충족하는지방(인구감소지역) 소재 주택에 대해서는 양도세와 종부세에서 주택 수 제외하여 1세대 1주택 혜택을 계속 적용받을 수 있습니다.예를 들어 강남에 고가주택을 가지고 있는 세대가 26.12.31까지 지방에 공시가 4억원(시세기준 약 6~7억원)의 주택을 추가로 취득하더라도기존 강남주택에 대한 종부세 또는 양도세에서 1세대 1주택 혜택을 모두 받을 수 있게됩니다.현재 행안부에 따른 인구감소지역은 89곳이며, 이중에서는 부산과 대구, 인천 등 광역시 일부 지역도 포함되어 있습니다.3. 정리하며개정안 내용이 전반적으로부동산 세금 및 양도, 상속, 증여세에 대하여 완화하고 있습니다.각 항목을 꼼꼼하게 체크하시어본인이 적용대상이 될 수 있도록, 다들 받는 세제혜택을 나만 못받아 억울하게 손해보지 않도록해야겠습니다.다음 2편에서는 2024년 개정안 중가상자산(코인)과 주식에 대한 세금에 대해서 자세히 설명드리겠습니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련포스팅내용링크'70대'부터 증여해도상속세'절반'이상 줄일 수 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223469665364가족간'부동산 맞교환'으로 세금 없이증여·상속할 수 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223427846238'가족간 저가양도'-세금 없이4.5억원증여받는 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223009097862?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

안녕하세요. 부동산세금 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 이번 글은 신혼부부'혼인신고장단점' 총정리입니다.요즘 혼인신고를 미루는 신혼부부들이 많습니다. 결혼을 하면 혼자살때보다 불리한점이 많아지는데 이것을 부르는‘결혼 패널티’라는 신조어도 생겼습니다. 제가 2년전에 tvN에서 혼인신고와 관련된 여러문제를 다루는 방송에 출연해서 세금부분을 언급했었는데 2년이 지난 지금 크게 달라진 것은 없어보입니다.혼인신고를 하게 되면 양도세, 취득세, 종부세 각종 부동산세금에서부부가 하나의 세대로 잡히게 되어 세금이 늘어날 수 밖에 없습니다.혼인신고를 했다가 양도세 2억원을 내게되어 찾아오신 분들이 있는반면, 저희가 관리해드리고 있는 40대부부는자녀가 2명임에도 불구하고 아직 혼인신고를 하지 않으신 상태로 지금까지 수억 이상의 세금혜택을받아오고 있습니다.이처럼 사례마다 혼인신고의 유불리가 달라질 수 있는데, 이번 글은 여러 내용중에서도'반드시 알아둬야하는 혼인신고장단점 4가지'로 정리해서 안내드리겠습니다.1. 혼인합가양도세비과세대부분 주택을 취득할 때 1세대 1주택 비과세는 반드시 계획하고 취득하실텐데요,12억원까지 양도세를 내지 않는 비과세는원칙적으로 1주택을 보유한 세대만 적용됩니다.따라서1주택씩 보유한 남편과 아내가 혼인신고안했다면 모두 비과세를 받겠지만,혼인신고를 함으로써 1세대 2주택자로 비과세를 받지 못하게 되는 불리한 상황이 발생합니다.다만, 양도세 비과세 특례 중혼인으로 2주택이 되더라도 혼인일로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택에 대해서는 동일하게 비과세를 적용해주고 있습니다.여기서 반드시 고려해야할 3가지 요건이 있는데,해당 요건을 모두 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다.구분요건1혼인 전 1주택을 취득2혼인일로부터 5년 이내 양도3양도일 현재 2년 보유 및 거주요건 충족<1> 혼인신고를 하기 전부터 보유하던 주택이어야 합니다.1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대 2주택이 되는 경우로 규정하고 있기 때문에혼인일 이후에 주택을 취득한 경우에는 혼인합가 특례를 받지 못하므로 반드시 유의해야 합니다.참고로 그 주택이 입주권 또는 분양권인 경우에는 별도의 비과세 규정이 있으며, 원조합원 또는 승계조합원 여부와 같은 사실관계에 따라 요건이 달라지게 됩니다.혼인합가 양도세 비과세는 혼인 전에 반드시 독립세대를 구성하고 있지 않아도 괜찮습니다. 예를 들어 1주택을 보유하고 있는 예비신랑이 1주택을 보유하고 있는 부모님과 함께 거주하고 있더라도 혼인 후 배우자와 함께 세대분리한다면혼인합가특례비과세를 받을 수 있습니다.<2> 혼인일로부터 5년 이내 반드시 양도해야 합니다.혼인일로부터 반드시 5년 이내 양도해야하고 이때 양도하는 주택은둘중 어떤 주택이던 상관없이 비과세 적용이 가능합니다.세법에서 양도란 등기 또는 양도잔금일을 의미하므로 5년 이내 매매계약이 아닌 잔금까지 이루어져야 합니다.[절세방안]남편 또는 아내가 1주택(A)을 보유하고 있는 상태에서 1주택(B)을 추가로 취득할 계획인 경우①일시적 2주택혼인신고를 한 뒤 새로운 B주택을 취득한다면 혼인합가 비과세가 아닌 일시적 2주택 비과세를 받아야 하는데 이때는반드시 A주택을 먼저 양도해야 비과세가 적용되고 , 그 기한도 3년만 주어집니다.②혼인합가 비과세따라서 혼인신고를 미뤄뒀다가 B주택을 먼저 취득하고 혼인신고한다면 혼인합가 특례에 따라양도순서에 상관없이 모두 비과세를 받을 수 있고 그 기한도 5년으로 유리할 수 있습니다.사례와 같이 혼인신고는 사례에 따라 유불리가 달라질 수 있으므로 혼인신기 조절에 대한 적절한 계획을 수립해야 합니다.<3> 양도하는 주택이 보유 및 거주요건을 갖추어야 합니다.1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 양도하는 물건을2년 보유 및 거주를 해야 받을 수 있습니다.혼인합가는 특례는 2주택인 세대라도 비과세를 특별히 해주는 것이지, 기본적인 비과세 요건을 면제해주는 것은 아닙니다.[혼입합가비과세 2억원 세금 추징 사례]제가 상담했던 신혼부부 중에서 혼인합가 비과세 신고 후 2억원의 양도세가 추징된 사례가 있습니다. 보유하던 아파트를 비과세로 판단하여 양도 후 세금신고를 하지 않았는데 1년 뒤 세무서에서 약 2억원의 양도세 고지를 받고 찾아오셨습니다.이분들의 실수는 거주요건 여부를 확인하지 않았던 것입니다. 취득 시 조정대상지역이었던 주택은 양도시 조정대상지역에서 해제되었더라도 2년 거주요건이 계속해서 따라가게 됩니다. 입주권의 경우 취득시점에 따른 거주요건 판단이 더욱 어려워지는데, 이분들은 당시 입주권이었던 신축된 아파트에 대해 거주요건이 없는 것으로 판단하여 양도한 것입니다.위의 절세방안에서도 B주택이 현재 조정지역이면서 갭투자를 한 경우로서2년 거주를 할 수 없다면 B를 5년내 양도하더라도 비과세를 받을 수 없는 것입니다.혼인합가비과세는 혼인합가장단점 중에서도 큰 부분을 차지하는 규정입니다. 다만, 비과세는 납세자에게 혜택을 주기위한 규정이므로 요건 불충족에 대한 예외를 봐주지 않습니다. 아무리 안타까운 사정이 있더라도 세금 추징을 막을수는 없기 때문에 양도하기 전에 꼭 모든 요건들을 충분히 검토하셔야 합니다.2. 축의금(축의금 증여세 과세 여부)상담을 받는 대부분의 신혼부부분들이 결혼식때 받는 축의금을 자녀가 가져가더라도 축의금증여로 보지 않는다고 알고 계십니다.원칙적으로 신랑, 신부에게 들어온 축의금만 본인 돈이고, 혼주분들에게 들어온 축의금은 혼주분들의 자금입니다. 따라서혼주분들의 축의금 중 자녀에게 귀속되는 축의금은 모두 증여에 해당합니다.축의금증여세와 관련된 규정은 다음과 같습니다.다만, 상증법에서 사회 통념상 인정되는 축하금은 증여세 비과세로 규정하고 있으므로부모님 또는 친척분들이 신랑, 신부에게 주는 축하금이 사회통념상 이내의 금액이라면 증여세가 부과되지 않을 수 있습니다.여기서 축의금증여와 관련하여 가장 많이 하시는 질문이 2가지가 있습니다.질문축의금을 총 5천만원을 받았는데, 5천만원의 대부분을신랑,신부의 지인한테 받은 금액이라고 하면 축의금증여세 안내지 않나요?답변세무조사는 결국 사람이 하는 것이기 떄문에 상식의 틀에서 진행됩니다.일반적으로 축의금의 비중은 자녀분들보다 부모님들이 클 수 밖에 없기 때문에 이와 반대로 자녀의 축의금이대부분이라고 주장하는 경우 지급자와의 관계가 정리된 내역과 증거자료를 요청할 수 있습니다.질문사회통념상 이내의 금액이라고 주장하면 되지 않나요?답변사회통념이란 ‘사회 일반에 널리 퍼져 있는 공통된 사고방식’ 또는‘일반인들이 흔히 받아들일 수 있는 관념’을 의미합니다.다만, 사회통념은 시대에 따라 달라지며 각자가 담고있는 환경에 따라달라질 수 있습니다. 따라서 인생을 살아오면서 피부로 느끼고 경험한 것에 따라 다르기 때문에 사례를 해석하는 이에 따라 달라질 수 있는 것입니다.결국 사회통념상 이내의 금액은 사안의 사실관계에 따라 달라지고, 담당 조사관의 견해에 따라 달라지기 때문에 얼마의 축의금까지는 괜찮습니다 라고 말씀드리긴 어렵습니다.관련된 조세심판원의 판례 중에서는 부모님에게 들어온축의금 중에서도 자녀와 관계가 있을 수 있는 일부 지인들의 축의금은 증여가 아닌 것으로 인정해준 사례가 있으며, 사회통념상의 금액을 판단할 때 해당 집안의 재력을 함께 고려한 판례도 있습니다.상당한 재력을 가진 집안의 경우 일반적으로 생각하는 혼수금액보다 규모가 크겠지요. 이런 부분들을 함께 고려하여 판단하기 때문에 사례마다 달라질 수 밖에 없으며, 구체적인 금액들은 상담을 하면서 사례마다 안내드릴 수 밖에 없습니다.3. 증여세(혼인증여공제, 부부증여공제)<1> 1.5억원 증여공제(혼인증여공제)혼인증여공제가 신설되기 전에는 자녀에게 10년간 5천만원만 세금 없이 증여할 수 있었지만, 24년 1월 1일 이후 증여부터 해당 요건에 충족되는 경우에 1억이 추가로 공제 가능합니다.따라서 부부의 경우 각각 1.5억원씩 공제가 가능하기 때문에 부모님으로부터 ‘총 3억원’을 세금 없이 지원받을 수 있습니다. 공제 대상은 직계존속으로부터 받는 증여재산이므로 부모님뿐만 아니라 조부모님으로부터 지원을 받는 재산도 공제가 가능합니다.혼인·출산증여재산공제는 부칙에 따라서 24년 1월 1일 이후 증여하는 재산부터 적용됩니다.혼인이 2년 이내 예정되어 있더라도 24년 전 이미 증여한 것이라면 혼인증여공제를 받지 못하니 유의해야합니다.다만, 혼인신고를 하기 전인 신혼부부들은 해당 공제를 받지 못해요. 따라 신혼집 자금을 지원받으려 하셨던 분들은 증여가 아닌 차용으로 먼저 처리하고 혼인신고 후 증여로 다시 지원 받는 방안을 고려해야합니다.<2> 6억원 공제자녀에게는 10년간 5천만원을 세금 없이 줄 수 있는 것처럼 배우자에게는 10년간 6억원을 세금 없이 증여할 수 있습니다.다만,혼인신고를 하지 않은 사실혼의 부부라면 세법에서 정하는 부부 증여공제 6억원을 받을 수 없습니다.사실혼 부부라도 경제적 공동체가 됐기 때문에 신혼집을 취득할 때 자금비율과 지분비율을 다르게 하는 경우가 많습니다.[사례]예를들어 남편이 일을 하고 아내가 육아를 하는 상황에서 부부공동명의로 취득하게 되면아내지분만큼은 모두 증여에 해당합니다.남편과 아내가 모두 일을 하는 경우에도 소득금액이 다르기 때문에 5:5 부부공동명의로 취득하는 경우에는더 많이 버는 쪽이 덜 버는 쪽에게 증여한 것입니다.소득금액이 거의 비슷하더라도기존에 모아둔 돈이 다른 경우 역시 초과금액이 증여에 해당합니다.이때 사실혼 배우자는 제3자로서증여공제를 1원도 받지 못하며, 증여한 금액에 대해 모두 증여세가 부과되는 것이 원칙입니다.제가 이렇게 말씀드리면 “세무사님, 저희 청첩장도 있고 결혼식 사진도 있고 다 있어요, 심지어는 자녀도 있어요”라고 하세요.안타깝지만 세법에서는 민법상 혼인관계에 있는 배우자인 경우에만 증여공제를 적용하고 있습니다.따라서 신혼집을 취득하기 전에 제3자간 정상적인 차용거래로 인정될 수 있도록 사전준비가 필요합니다.차용에 대한 자세한 내용은 글 하단 링크를 참고해주세요.4. 취득세(취득세 감면, 다주택자 중과)<1> 생애최초 주택구입 취득세 감면한번도 주택을 소유한 적이 없었던 무주택자는 생애최초 주택구입 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 유주택자인 배우자와 혼인신고를 하게되면, 본인에게 적용될 수 있었던 취득세 감면 혜택을 받을 수 없게됩니다.<2> 취득세 중과무주택자가 1주택을 소유한 배우자와 혼인신고를 하고, 추가로 조정대상지역의 주택을 취득하는 경우8%의 중과취득세율이 적용됩니다. 혼인신고를 하기 전이라면 적용될 1~3%의 기본취득세율과 비교하면최대 8배까지 취득세를 더 부담하게 됩니다.현재 취득세는 세대를 기준으로 보유한 주택 수에 따라서 최소 1%의 기본세율, 최대 12%의 중과세율이 적용되고 있으므로 배우자 일방이 주택을 보유하고 있다면 반드시 확인해야 합니다.만약혼인신고를 미리 해버렸다면 일시적 2주택으로 기본취득세율을 적용받을 수 있는 특례가 있으니 활용해야합니다. 다만, 혼인합가 양도세 비과세 혜택과 다르게 양도하는 주택의 순서를 선택할 수는 없는 제한이 있습니다.참고로 종합부동산세에서 1주택씩을 소유한 부부가 혼인신고를 하여 1세대 2주택이 되더라도 1세대 1주택과 동일하게 5년간 공제 혜택을 주는 특례가 있습니다. 다만, 종부세는 각각 보유한 주택의 공시가가 9억원, 시세로 약 12~13억원을 초과해야 세금이 나오기 때문에 신혼부부에게는 큰 영향을 미치는 세금은 아니겠죠.5. 정리부를 쌓아감에 있어서 근로의 가치보다 투자의 비중이 높은 시대를 살고 있습니다. 양도세를 비롯한 모든 부동산 세금은 세대를 기준으로 판단하며, 혼인신고를 하지 않는다면 별도의 세대로서 남편과 아내 모두 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.소득에 세금이 발생하지 않는다는 것은 엄청난 혜택이며, 부동산 양도차익과 같은 큰 소득에 대해서도 세금을 내지 않는다면 무엇보다 빠르게 자산을 증식할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.다만, 혼인신고장단점을 잘 따져보시고 혼인신고를 전략적으로 활용할 계획이라면 그 내용은 철저해야합니다. 비과세 특례 요건을 비롯하여 투자자금의 마련과 지분비율 등 여러 세무상 쟁점을 반드시 검토하여 진행해야 합니다.또한 현행 세법에 따라 비과세를 직접적으로 부인하기는 어렵겠지만,국세기본법 등 관련법에 따라 논란의 요소는 있을 수 있습니다. 사실혼에 대한 각종 세법 규정과 판례가 계속해서 변경되고 있는만큼 향후 부동산을 매매하시기 전애 개정여부를 꼭 검토하시길 바랍니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,교환계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크가족간 차용증 인정 받는 방법- 서울지방국세청 세무조사 대응성공사례https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273?trackingCode=blog_bloghome_searchlist혼인합가 양도세 비과세 특례는어떻게 받을 수 있을까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222512427401?trackingCode=blog_bloghome_searchlist다주택자 취득세 중과세 1.66억원 환급사례-조세심판원 불복 인용사례https://blog.naver.com/highyes_tax/223376867517?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.부모님을 모시고 사는 경우 -<동거 봉양에 따른 특례> 조항이세법 곳곳에 녹아있습니다.원래 1주택 자녀가 1주택 부모님과 합치면1세대 2주택이 되어 세금 부담이 커질 수 있지만,정부는 효도를 권장하기 위해별도의 세대로 보는 조항을 마련해두었는데요.양도세에서는 동거봉양에 따른 비과세,취득세에서는 동거봉양에 따른 중과 배제,종부세에서는 동거봉양에 따른 1주택자 공제 적용 등각 세목에서 정해놓은 규정이 있습니다.다만, 그 요건이 조금씩은 다른데요.어떤 세목은 60세 이상, 어떤 세목은 65세 이상,이렇게 나이가 다르기도 하고합가일 기준 혹은 취득일(양도일) 기준으로 하는지그 기준일이 다르기도 하고혜택의 기간이 다르기도 합니다.따라서 동거봉양에 따른 세제 혜택을 받으실 때는어떤 세목의 어떤 요건에 부합하는지를반드시 사전에 검토하셔야 합니다.오늘은 각 세목별 동거봉양 합가에 따른 세제 혜택을알아보도록 하겠습니다.양도세 - 동거봉양 합가 비과세 특례1주택을 소유한 자가1주택을 소유한 60세 이상의 직계존속 (부모님 등) 을동거봉양하기 위해 세대를 합가하여2주택이 된 경우세대를 합가한 날로부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택은양도일 현재 2주택임에도 불구하고1주택을 소유한 것으로 보아 비과세를 적용합니다.여기서 중요한 키워드는1)'각각' 1채씩 보유와2)합가일 이후 '10년 이내'입니다.요건을 정리해보면 다음과 같습니다.① 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 직계존속과 합가할 것② 합가일 현재 직계존속 중 어느 한 분의 나이가60세 이상일 것③ 합가일로부터10년 이내1주택을 양도할 것④ 양도일 현재 양도주택은 2년 이상 보유 (거주) 요건을 충족할 것동거봉양 합가 비과세를 적용받기 위해 몇가지 주의사항이 있습니다.1) 두 분 모두 살아계시다면,두 분 모두 봉양을 해야 합니다.한분만 봉양하기 위해 합가한 경우라면 비과세 특례가 적용이 안됩니다.2) 직계존속의 나이가'합가일 현재' 60세 이상이어야 합니다.양도일 현재 기준이 아니라 합가일 기준입니다.두 분 중 한분이라도 60세 이상이면 됩니다.단, 부모님이 암, 희귀성질환 등 중대한 질병이 발생한 경우에는60세 미만이라도 동거봉양 합가 비과세를 받을 수 있습니다.3)합가일 현재 각각 1주택이어야 합니다.만약 합가일 기준 2주택 + 1주택 이었다면, 동거봉양 합가 비과세가 불가능합니다.4) 합가일로부터10년 이내 주택을 양도해야 합니다.이때 부모님이 가지고 있는 주택이든, 자녀가 가지고 있는 주택이든어떤 주택을 먼저 양도하는지는 관계가 없습니다.단 합가일을 기준으로 10년이 지나면 비과세 혜택이 사라지게 됩니다.만약 세대를 합가한 후 분가했다가 다시 합가한 경우에는최종 합가한 날로부터 10년 경과 여부를 판정하게 됩니다.다만 비과세를 위해 일시 퇴거한 경우비과세 특례를 적용하지 않는 사례가 있으니이 부분은 주의하셔야 합니다. 취득세 - 1세대 판단 기준 동거봉양 합가시 별도세대 인정취득세에서는 세법 규정상 '특례'가 있는 것은 아니고1세대를 판단하는데 있어 동거봉양시 별도세대로 본다는 규정이 있습니다.1세대 기준으로 주택 수를 판단하기 때문에부모님이 1주택이 있고, 자녀가 1주택이 있는 경우추가로 주택을 사게 되면 3주택 중과 대상이 됩니다.그런데 별도세대로 판단이 된다면자녀가 1주택이 있는 상태에서 일시적 2주택을 주장한다면1주택으로 보아 일반 주택세율을 적용받을 수 있게 됩니다.주민등록 등본 상에 같은 가족으로 되어있어도 그렇습니다.별도세대로 보는 기준은 무엇일까요?① 자녀가 65세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합가할 것양도세는 합가일 기준 60세 이상의 부모와 합가하여야 하지만,취득세에서는 주택 취득한 날 기준으로 65세 이상을 판단합니다.예를 들어 아버지 나이가 55세일 때 합가한 이후10년이 지난 현재 아버지 나이가 65세가 된 상황에서새로이 주택을 취득합니다.이때 아버지가 65세가 넘었으니 별도세대로 인정되는 것입니다.두 분과 합가했다면 두 분 중 한분이라도 65세가 넘으면 됩니다.65세 이상 직계존속과 세대를 합가한다는 의미는취득시 새롭게 합가한 경우를 의미하는 것이 아니라새로운 주택 취득일 전부터 합가하여 살고 있는 경우를 포함합니다.양도세 합가의 범위 보다는 훨씬 더 광범위하게 적용되고 있습니다.종부세 - 동거봉양 합가시 1주택으로 보아 보유세 부과동거봉양을 하기 위하여 합가함으로써과세기준일 (6월 1일) 현재 60세 이상의 직계존속과1세대를 구성하는 경우에는1세대 1주택자 종부세 혜택을 받을 수 있습니다.종부세의 1세대 1주택자 혜택이란1) 12억원 공제 (다주택자 9억원 공제)2) 장기보유세액공제3) 고령자 세액공제 입니다.종합부동산세도 양도세와 마찬가지로합가한 날부터 10년 동안 각각 1세대로 보게 됩니다.만약 합가 전 60세 미만이었을 때는 어떻게 될까요?합가한 후 과세기준일 현재 60세에 도달하는 경우부터 적용이 됩니다.25년 55세의 부모님과 합가 한 경우35년까지 + 60세 이상인 경우가 적용되니25년 ~30년까지는 다주택자로서 보유세가30년 ~ 35년까지는 1주택자로서의 혜택을 받는 보유세가나온다고 볼 수 있겠습니다.상담을 하다 보면동거봉양 합가를 모르고 세금을 많이 내신 분들을 가끔 뵐 때가 있습니다.동거봉양 합가는 납세자가 스스로 알고 비과세 특례를 적용하거나취득세 납부 전 미리 사전 검토한 뒤 신고하여야 그 혜택을 적용받을 수 있습니다.해당 요건에 대한 검토가 필요하시거나궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

[양도] 주택 비과세(동거봉양합가 비과세)본문 기타 기능안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 동거봉양합가와 관련하여 양도소득세, 취득세에 대해 알아보겠습니다.1. 개 념(1) 동거봉양합가1. 개 념(1) 동거봉양합가소득세법에서는 1세대 1주택자가 보유,거주요건을 모두 충족한 경우, 실거래가액 12억 초과하지 않는 부분에 한하여 양도소득세를 비과세 합니다.자녀가 장성하여 독립된 세대를 이루면서 주택을 보유하고 있을 때,부모님께서 연로하셔서 봉양을 목적으로 합가한 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다.위와 같은 취지로, 부모님께서 만60세이하에 해당되더라도 암, 희귀성 질환 등중대한 질병이 발생하여 동거봉양이 불가피한 경우에도마찬가지로 비과세 혜택을 부여하고 있습니다.양도소득세에서 주택 비과세를 받기 위한 동거봉양합가 요건은 다음과 같습니다.양도소득세동거봉양합가구 분내 용비 고나 이만 60세 이상(직계존속)배우자의 직계존속 포함이며, 둘 중 한명이라도 만60세 이상에 해당되면 가능함판정시점세대 합가 당시양도일이 아닌, 합가 당시를 기준으로 판단양도시점합가한 날로부터 10년 이내 양도일시적 2주택 비과세 중첩적용 가능1세대가 주택을 여러채 보유할 때 불리한 것은 양도소득세뿐 아니라,취득세도 마찬가지입니다.취득세에서 유상취득, 무상취득에 대해다주택자에게는 최대 13.4%의 세율로 중과됩니다.15억 아파트를 구매한다면 취득세만 2억 1백만원을 일시납을 해야합니다.그런데, 동거봉양합가는 자녀들로하여금 효도 목적으로 봉양하는 것을 장려하기 위한 것이라고 생각됩니다. 따라서, 취득세도 마찬가지로 일정 요건을 갖추어 동거봉양합가한 세대에게는 부모세대와 각각 별도의 세대로 보아 취득세 중과가 되지 않는 혜택을 주고 있습니다.그 요건은 아래와 같습니다.취득세동거봉양합가구 분내 용비 고나 이만 65세 이상(직계존속)배우자의 직계존속 포함이며, 조부모도 가능판정시점주택을 취득한 날세대합가일이 아닌, 새로운 주택 취득시점임취득시점합가 후 취득해야하는 의무기간 없음신규주택 취득일 전부터 합가한 경우 포함양도소득세, 취득세에서 동거봉양합가와 관련된 규정을 살펴보았습니다.상속세에서도 비슷한 것으로동거주택상속공제가 있습니다. 이 또한, 요건이 상이하므로 상세하게 검토하여 의사결정하시기 바랍니다.아래에동거주택상속공제 및 동거봉양합가 비과세 절세사례 함께 공유드립니다.https://blog.naver.com/jang-sung/223563937779?trackingCode=blog_bloghome_searchlist[업무사례] 주택 양도소득세 비과세(일시적 2주택, 동거봉양합가 중첩적용)안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다. 오늘은 제가 직접 검토하고 진행한 업무사례를 소개하겠습니...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/jang-sung/222958349695?trackingCode=blog_bloghome_searchlist[상속] 동거주택 상속공제 (요건, 사례)안녕하세요? 신세무사입니다. 오늘은 상속공제 중 동거주택을 상속받았을 때 적용 가능한 동거주택 상속공...blog.naver.com