😮 89 저도 궁금해요!
08-31
부모님과의 현금거래 후 아파트 매수 예정 계획
서울 재개발 예정 주택 매매가: 10억 원
계약금: 1억 원 지급 완료(예금해지)
2차 중도금: 1억 원 예정(예금해지+신용대출3천)
잔금: 12월 예정
토지거래허가 자금조달 내용에 모친 차용금 2.9억 원 기재
내년 주택담보대출 및 신용대출 일부 이용 예정
- 궁금한점 : 과거 어머니 현금으로 인한 자금 문제
현재 전세보증금 등에 섞여 있는 어머니 실제 원금이 약 3.2억 원
과거 여러 차례에 걸쳐 어머니 자금이 현금으로 제 계좌로 들어왔음
상당 기간 본인 계좌에 보관, 전세보증금으로 사용되어 과거 증여로 판단될 가능성이 걱정됨.
전세보증금 반환 시 어머니에게 3.2억 원을 반환한 뒤, 주택매수자금으로 다시 차용하여 이자내는 방안으로 하고 싶음.
이경우 가능한건지...
만약에 안된다면 증여로 5천 받고 무이자 차용이 2억 1700만원까지 가능하다고 알고 있는데 나머지는 증여세를 낼수 있는지..
차용증 작성 및 적정 상환방법을 상담받고 싶음
4개의 전문가 답변
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문용현 세무사
세무회계 문 서울특별시 강서구
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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 과거 보증금 내역은 전혀 문제가 없으니 걱정 안하셔도 됩니다. 기재하신 것처럼 추후 집주인으로부터 보증금을 받으시면, 어머니에게 돌려주시고 새롭게 이체 받아 증여 또는 차용을 하시면 됩니다. 보증금의 출처는 세무서의 관심대상도 아니고, 파악도 하지 않습니다. 이번에 구매할 주택 구매자금의 출처만 명확하면 됩니다. 또한, 과거 계좌이체내역도 알 수 없고, 요구하지도 않습니다.
2. 어머니에게 돈을 돌려드리고 새롭게 받으실 때 증여와 차용을 섞으셔도 됩니다. 증여할 금액과 차용할 금액을 별도로 이체받으시면 됩니다. 과거 10년 이내 직계존속(부모, 조부모 등)으로부터 증여받아 증여세 신고한 적이 없다면 기재하신 것처럼 5천만원과 2.17억을 별도로 이체받으시면 됩니다. 증여세 신고시에는 5천만원의 이체내역만 첨부하여 증여세 신고하시면 되며, 2.17억에 대해서는 증여세 신고 없이 차용증을 작성하시고 매월 정기적으로 원금만 상환하시면 됩니다. 차용금액이 2.17억 이하이므로 무이자 차용이 가능하므로, 매월 일정금액의 원금(예: 30만원)을 상환하면서 만기(예: 10년)에 미상환잔액을 일시에 상환하시면 됩니다.
3. 1, 2 설명한 방식대로만 처리하시면 아무 문제 없는 것이니 걱정 안하셔도 됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
* 궁금하신 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
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안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
현재 가장 중요한 부분은 과거 여러 차례 어머니로부터 받은 약 3.2억원이 세법상 실제 차용금으로 인정될 수 있는지입니다. 단순히 현재 전세보증금을 반환받아 어머니께 3.2억원을 송금한 뒤 다시 차용한다고 해서 과거 거래가 자동으로 차용금으로 정리되는 것은 아닙니다. 당시 차용증 작성 여부, 자금이 들어온 시기와 금액, 사용처, 기존 상환내역, 본인의 상환능력 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 따라서 과거 거래가 증여인지 차용인지부터 확인하고, 그 결과에 따라 반환 및 신규 차용 구조를 결정하는 것이 안전합니다.
과거 자금관계가 명확하게 정리된다면 주택매수자금 2.9억원을 어머니에게 새로 차용하는 것 자체는 가능합니다. 다만 가족 간 차용은 차용증만 작성한다고 인정되는 것이 아니라 실제 이자 또는 원금 상환, 금융거래내역 및 본인의 소득에 따른 상환능력이 중요합니다. 특히 토지거래허가 자금조달계획에도 모친 차용금 2.9억원을 기재하셨다면 실제 자금흐름도 그 내용과 일치하도록 관리하는 것이 좋습니다.
적정이자율을 적용하여 계산한 무상대출 이익이 연간 1천만원 미만이면 무이자에 따른 증여세가 과세되지 않는 규정은 있습니다. 다만 이것이 2억 1,700만원까지는 원금 상환 없이 받아도 증여가 아니라는 의미는 아닙니다. 제일 중요한 것은 매월 이자 혹은 원금 상환이 되어야하고, 차후 원금상환까지를 보게됩니다.
주택 매수가액이 10억원이고 기존 부모님 자금과 신규 차용금이 함께 얽혀 있으므로, 과거 3.2억원의 입출금내역과 전세보증금 흐름을 먼저 정리한 후 증여금액·차용금액·상환방법을 확정하는 것을 권합니다. 증여 5천만원과 차용금을 병행하는 것도 가능하지만, 먼저 최근 10년간 부모님 증여내역과 기존 3.2억원의 자금흐름을 확인한 뒤 설계하는 것이 안전합니다.
저는 부동산 관련 세법, 양도·상속·증여·취득세, 자금출처조사 및 부동산 절세에 관한 내용을 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다.
블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19 이며, 참고해 보시면 도움이 되실 것입니다.
자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.
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안녕하세요? 공감 세무회계 김윤전 회계사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 과거 현금흐름 자체의 위험성
차용증·이자지급·상환이력 등 소비대차 증빙 없이 반복적으로 현금을 받아 본인 계좌에 보관·사용해오신 경우, 국세청이 이를 증여로 추정할 가능성이 높습니다. 특히 부모자식간 현금 흐름은 증여추정(상증법§45①)의 대표적 조사대상입니다. 증여시기는 원칙적으로 "입금한 시점"이지만, 그 시점에 증여로 확정할 사정이 불분명하면 "실제 사용한 시점"(이번 사안에서는 전세보증금으로 사용한 시점)에 증여받은 것으로 볼 수 있다는 국세청 해석이 있습니다(재산세과-1005, 2009.12.10.).
2. "지금 반환 후 다시 차용" 방안의 효과
실제로 계좌이체로 반환하시고 이후 정식 차용증을 작성해 이자·원금을 정상적으로 상환해나가신다면, 그 반환·재차입 시점 이후의 거래 자체는 정상적인 소비대차로 인정받을 여지가 있습니다. 다만 이 방식이 과거에 이미 발생한 자금 유입(3.2억원) 자체의 증여추정 문제를 소급해서 없애주는 것은 아니라는 점을 분명히 아셔야 합니다. 과거의 자금 유입은 그 자체로 이미 발생한 사실관계이고, 지금 반환한다고 해서 "처음부터 증여가 아니었다"고 인정되는 것이 아닙니다. 오히려 매수자금 조달 과정에서 갑자기 반환·재차입 구조로 바꾸는 정황 자체가 국세청 입장에서는 과거 증여를 소명하기 위한 사후적 조치로 보여 더 주목받을 수 있는 리스크도 있습니다.
3. 증여 5천만원 + 무이자차용 조합
직계존속 증여재산공제(10년간 5천만원, 상증법§53①2호)와 무이자대여 이익 비과세 기준(적정이자율 4.6% 적용시 연 이자상당액이 1천만원 미만이면 비과세, 원금 기준 약 2억1,700만원까지 무이자 가능, 상증법§41의4①)을 조합하는 것 자체는 세법상 허용되는 정상적인 설계입니다. 다만 3.2억원 전액을 "5천만원 증여 + 2억1,700만원 무이자차용"으로 구성해도 합계 2억6,700만원으로, 3.2억원에는 약 5,300만원이 부족합니다. 이 부족분까지 무이자로 차용하시면 원금이 2억1,700만원을 넘어서는 순간 무이자 이익 전액(원금 전체×4.6%)이 과세대상이 되므로(기준금액 미만이면 전액 비과세이지, 초과분만 과세되는 게 아닙니다), 부족분에 대해서는 실제 적정이자율 이상을 지급하시거나, 증여공제 범위를 넘는 부분에 대해 증여세를 정상 신고·납부하시는 방법 중 선택하셔야 합니다.
4. 종합 의견
위 설계는 모두 "지금부터 새로 발생시키는 자금거래"에 대한 것이고, 이미 과거에 발생한 3.2억원의 자금 유입 자체가 증여로 확정된 사실관계인지 여부는 당시의 구체적 정황(입금 목적, 사용처, 어머니의 자금 여력 등)에 따라 사실판단되는 사안이라 이 자리에서 안전하다고 단정드리기는 어렵습니다. 토지거래허가 자금조달서에 이미 "모친 차용금 2.9억원"으로 기재하신 것과 별개로 이 3.2억원까지 함께 소명이 필요해질 수 있으므로, 실제 진행 전에 정확한 자금 흐름 이력(입금일자·금액·목적)을 정리해 전문가와 함께 검토하시길 권해드립니다.
추가로 궁금하신 사항 있으시면 언제든 공감세무회계(010-3491-7760/arrogant79@naver.com)로 문의해 주시기 바랍니다.
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안녕하세요? 태성회계법인 이용진 회계사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
전세보증금 반환 받으시고, 어머님께 3.2억을 상환(일정 이자를 붙일 필요 있음)한 뒤 다시 2.9억을 차용하는 것은 가능합니다. (전체 차용, 5천증여 후 2.17억 초과금액 증여 모두 가능)
다만, 이렇게 한다고 해도 과거에 여러차례에 걸쳐 들어온 어머님 자금에 대한 리스크가 해소되는 것은 아닙니다.
방문 주시거나 비대면 상담 원하시면 연락 주시면 상담 드리겠습니다.
감사합니다. ^^
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*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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윤대현
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절세전문가 세무법인 숲 윤대현 입니다.
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