😮 39 저도 궁금해요!
2일전
오피스텔 업무용 전환시 장특공 적용 여부
강남에 오피스텔 １개, 아파트를 보유하고 있고, 오피스텔、 아파트 순으로 내년에 매도 계획이 있습니다.
오피스텔은 ０５년도에 업무용으로 분양 받아서 지금까지 월세 받고 있습니다。 양도차익 2억 입니다。 오피스텔은 전입신고 한 적 없이, 공부상 업무용이나 지금까지 세입자는 주거용으로 사용했습니다. 지금까진 일반사업자 낸 적도 없고 부가세 신고한 적도 없습니다。
이번 달에 일반 사업자 내서 업무용으로 쓸 세입자 받고, 매달 세금계산서 발행하고 내년 1월에 부가가치세 신고할 겁니다.
다주택자 중과 과세를 피하기 위해 내년 ４월에 오피스텔을 업무용 상태로 팔려고 하는데요。
０５년도에 분양 받았으나 ２５년도 까지 실제로 주거용으로 썼다면 장특공 혜택은 없다고 보는게 맞나요¿ 업무용으로 전환한 시점부터 적어도 ３년 보유해야 한다던데요。。 그 사실이 맞을까요¿
2개의 전문가 답변
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안녕하세요? 공감 세무회계 김윤전 회계사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
장기보유특별공제(표1, 1세대1주택 비과세 대상이 아닌 부동산에 적용)는 소득세법 제95조제2항에 따라 취득일부터 양도일까지의 전체 보유기간만을 기준으로 2%씩(15년 이상 30%) 산정됩니다. 2005년 취득분이라 2027년 양도 시 보유기간이 15년을 넘으므로 표1 기준 최대공제율(30%)이 적용되며, 주거용 사용여부가 장기보유특별공제를 못받게 되는 사유가 되지 않습니다.
실제 다주택자 중과세율 회피가 목적대로 이루어지는지에 있습니다. 오피스텔이 주택에 해당하는지는 공부상 용도가 아니라 양도일 현재의 사실상 사용현황으로 판단합니다(서면인터넷방문상담4팀-1473 등). 2005년 취득 이후 2025년까지 20년간 세입자가 실제로 주거용으로 사용해 온 이력이 있고, 업무용 전환(사업자등록·세금계산서 발행·부가세신고)부터 매도 예정일(2027년 4월)까지는 6~7개월에 불과합니다. 국세기본법 제14조의 실질과세원칙상 국세청이 이를 다주택 중과 회피만을 위한 형식적 전환으로 보아, 양도일 현재도 여전히 주택으로 보아 중과세율을 적용받을 수 있습니다.
핵심은 몇 년을 채우고 파느냐가 아니라 매도 시점까지 실제 업무용으로 사용된 사실을 객관적으로 입증할 수 있는지입니다. 정상적인 임대료 수수, 세금계산서 발행, 부가세 신고, 임차인의 실제 업무목적 사용 등이 꾸준히 쌓일수록 유리하고, 전환 시점과 매도 시점이 가까울수록 실질 판단에서 불리하게 작용할 수 있습니다.
추가로 궁금하신 사항이 있으시면 언제든 공감세무회계(010-3491-7760/arrogant79@naver.com)로 문의해 주시기 바랍니다.
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안녕하세요? 태성회계법인 이용진 회계사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
질문하신 사실관계에서는 2027년 4월 양도 시 장기보유특별공제를 받기위해서는 기존 업무용이라는 사실을 입증해야하나 세금계산서 발행 흔적도 없는 등 이는 다소 어려워 보입니다.
따라서 주거용 → 업무용으로 전환하는 것으로 봐야하는데 이 경우는 기존에 아파트가 있으시므로 현재 중과 대상이어서 장특공이 배제됩니다.
따라서 3년을 보유해야 한다는 의미는 기존 주거용에 제공되던 혜택이 배제되었으므로 업무용인 상태로 새로 장특공을 기산한다는 의미로 받아들이셔야 합니다.
감사합니다. ^^
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*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
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