스타트업(비상장) 주식 증여/양도 관련 질문드립니다

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.일반적으로국내 부동산 등을 양도하거나,해외 주식을 양도하는 경우양도세 걱정을 많이 하시는데요.이 뿐 아니라,양도소득세 과세대상에는부동산, 국내 비상장주식, 해외주식, 파생상품, 신탁수익권 등그 종류가 다양하게 존재합니다.국내 주식의 경우대주주 주식을 양도하거나장외주식, 혹은 비상장주식을 양도할 때비상장주식 평가 등을 통해양도소득세 및 증권거래세를 납부하게 되어 있습니다.이때 세율은부동산 등을 양도할 때 과세하는 종합소득세율과는 차이가 있는데요.각 양도 자산에 따라세율이 어떻게 달라지는지 확인해보도록 하겠습니다.부동산 등을 양도하는 경우부동산 등을 양도하는 경우기본적으로 종합소득세와 동일하게 '일반세율'을 적용하게 됩니다.과세표준세율누진공제액1,400만원 이하6%-1,400만원 - 5,000만원 이하15%1,260,000원5,000만원 - 8,800만원 이하24%5,760,000원8,800만원 - 1억 5,000만원 이하35%15,440,000원1억 5,000만원 - 3억원 이하38%19,940,000원3억원 - 5억원 이하40%25,940,000원5억원 - 10억원 이하42%35,940,000원10억원 초과45%65,940,000원이때 중과세율을 적용하게 되면 이렇게 달라집니다.1) 비사업용 토지의 경우각 기본 세율에서 10%가 추가 됩니다.2) 다주택자 중과 세율의 경우2주택자는 20%,3주택자는 30% 의 세율이각 기본 세율에서 추가됩니다.세율을 계산하실 때 과세표준과 누진세율을 동일하게 적용하면 되고,세율 % 만 10% 올리시면 됩니다.즉, 양도소득 3억원 인 경우3억 X 38% - 19,940,000원 = 94,060,000원중과인 경우3억 X 58% - 19,940,000원 = 154,060,000원세율만 다르게 계산하시면 됩니다.추가적으로미등기 양도자산의 경우 70%주택 / 분양권 / 조합원입주권의 경우 1년 내 매도시 70%, 2년 내 매도시 60%입니다.이러한 이유 때문에,주택 등은 2년을 보유한 뒤 매도하여 기본세율을 적용하라고 하는 것이겠죠?주식 등을 양도하는 경우주식은 국내 주식과 해외 주식으로 나눠집니다.국내 주식대주주중소10%비중소20%대주주 外1년 미만 비중소30%위 외의 주식20%(25%)해외 주식중소기업10%위 외의 주식20%주식은 일반적으로 20% 라고 생각하시면 됩니다.비상장주식을 대주주가 아닌 경우 일반적으로 양도할 때도 20%해외주식을 중소가 아닌 일반적인 상장 주식을 거래할 때도 20%여기서 중소기업인 경우 10% 적용이 가능하며1년 미만 소유한 비중소기업인 경우 30% 적용이 됩니다.특정 주식 등을 양도하는 경우그런데 주식 중특정 주식의 경우 일반적인 20% 룰을 따르지 않는데요.특정주식은 크게 두 분류로 나눠집니다.과점주주의 주식법인의 자산총액 중토지, 건물, 부동산에 관한 권리 등의 비율이 50% 이상인 경우50% 이상 보유하고 있는 과점주주가3년 내 그 외의 자에게 50% 이상 양도하는 경우주식의 양도 세율인 10% ~ 30% 를 적용하는 것이 아닌부동산 등을 양도할 때의 세율과 같은 기본 세율6% ~ 45% 를 적용하게 됩니다.부동산 과다보유법인의 주식골프장업, 스키장업 등 체육시설업, 휴양시설관련업 및 부동산업, 부동산개발업등의업종을 운영하는 경우,부동산 등 비율이 자산 총액의 80% 이상인 경우에는50% 이상이 아닌,1주만 양도하더라도특정주식으로 보아 기본세율을 적용하게 됩니다.즉 주식의 경우 부동산보다 세율이 작을 수 있는 고정 세율의 혜택이 있는데부동산을 과다하게 보유하고 있는 부동산법인의 경우부동산과 동일하게 기본 세율을 적용하게 되는 것입니다.이 뿐만 아니라사업용 부동산과 함께 양도하는 영업권시설물이용권, 이축권 등도 동일하게 적용합니다.특히나 특정주식의 경우주식을 양도했다고 고려하여세율 20% 정도를 예상하는 경우가 많은데요.이 경우, 양도가액이 클 경우 40~45% 의 세율을 적용하여약 2배 이상의 양도세가 부과될 수 있다는 점 주의하셔야 합니다.또한 분양권이나 조합원입주권, 또한 주택의 경우2년 이상 보유시 기본세율이 적용되어최소 2년은 보유하시는 것이 좋고3년 이상 보유시 장기보유특별공제가 적용될 수 있으며1세대 1주택 비과세 또한2년 이상 보유 혹은 거주를 해야 하는 점 꼭 고려해주시면 좋습니다.양도세 세율을 자세히 보면세법이 명확히 보이는데요.추가적으로 궁금하신 내용 있으면 언제든 연락주시길 바랍니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.많은 분들이 자녀의 기반을 마련해주고자 하실 때'부동산을 직접 사서 주셔야 하나,현금을 주고 직접 사게끔 해야 하나'이런 고민을 많이 하십니다.다 똑같은 증여인데,어떻게 주는 것이 더 나은가요?라는 질문을 많이 듣는데요.증여세는'누구에게 주느냐' 보다'무엇을 주느냐'가 더 중요합니다.오늘은재산 종류별로 증여재산을 어떻게 평가하는지재산 종류별로 증여세는 어떻게 나오는지쉽게 정리해드리도록 하겠습니다.증여세는 '증여재산가액'을 먼저 정합니다.단도직입적으로 가장 기본인증여세의 과세 구조를 먼저 보겠습니다.여기서 가장 중요한 부분은'얼마나 증여했냐' 즉 증여재산가액을 구하는 부분입니다.증여재산가액은증여일 현재의 시가로 평가하게 됩니다.현금이라면 그 현금 가액 그대로를 의미합니다.하지만 부동산이라면, 주식이라면, 회원권이라면현금 이외의 자산이라면 의문이 듭니다.어떤 가액을 기준으로 증여재산가액을 구하는걸까요.세금은 시가가 결정한다는 말이 있습니다.각 재산별 증여하실 때 어떤 식으로'증여재산가액'을 구하는지 알아보도록 하겠습니다.상증세법상 '시가'란상속 증여세의 기본 가액은 '시가' 입니다.시가란 시장가격, 불특정 다수인 사이에 성립되는 가격을 의미합니다.이 시가로 인정되는 가액은 다음 3가지 입니다.① 당해 부동산의 실제 거래된 가액②당해 부동산의 감정가액③당해 부동산의 경매, 공매, 수용된 가액위의 가액은 내가 증여하려는 그 부동산,'당해 부동산'이 직접 거래되거나 경공매 되거나 감정평가되는 경우에 한합니다.이런 경우는 흔하지 않습니다.위의 3가지 경우의 수가 없는 경우에는우리가 흔히 아는④ '유사매매사례가액'을 기준으로 합니다.이 시가로 인정되는 가액은증여세의 경우 증여일 기준 '6개월 전' ~ '직후 3개월 이내'상속세의 경우 상속일 기준 '6개월 전' ~ '직후 6개월 이내'안에 이뤄진 가액을 말합니다.구체적인 시가 적용 방법아파트, 상가, 토지의 경우위의 기준을 통해 '증여재산가액'이 결정되게 됩니다.실제 거래된 가격, 감정가액, 경공매가격이 없다면유사매매사례가액 을 기준으로 하게 됩니다.유사부동산은 다음 세가지 요건을 충족해야 합니다.① 동일한 공동주택단지 내에 있을 것② 주거 전용면적의 차이가 5% 이내일 것③ 고시된 주택 가격의 차이가 5% 이내일 것아파트의 경우 로열동, 로열호, 향 마다 금액이 다를 수 있습니다.이 부분이 주택공시가격 등으로 반영이 되어 있으니전용면적 및 공시가격의 차이가 5% 안에 있는 것을 확인할 수 있습니다.유사매매사례가액의 경우 이런 질문이 들어옵니다.급매로 저가로 거래되었다면 저가가 인정되나요?가격이 급격히 상승하여 고가로 거래되었다면 그 고가로 해야 하나요?네, 맞습니다.증여계약을 하는 기간에서① 고시가액의 차이가 가장 작은 거래가액을 적용하고② 가장 가까운 날에 거래된 가액으로 인정하기 때문에그 시가로 인정됩니다.만약,전 6개월 ~ 후 3개월 이내 매매가 아예 되지 않는 경우는어떻게 하면 되죠?해당 기간 내 가액이 없다면,확장 요건에 따라 2년 전 ~ 9개월 이후 내의 금액에 대해예외적으로 판단해보는 것이 필요합니다.이렇게 해도 시가가 없다고 판단되는 경우최후의 보루인'기준시가'로 판단하게 됩니다.기준시가는 아래 ▼ 가액을 말합니다.토지는 개별공시지가주택은 개별주택가격 / 공동주택가격건물은 국세청고시가액기준시가로 적용하는 경우 일반적 시가보다최대 60 ~ 70% 가량 낮을 수 있습니다.하지만 이 경우 재산의 가액 정도에 따라국세청이 감정평가를 별도로 진행하여차후 추징될 수 있는 리스크가 존재합니다.부동산 이외의 경우분양권, 입주권분양권, 입주권의 경우는 어떻게 될까요?증여 당시의계약금 + 중도금 + 프리미엄 입니다.따라서 중도금 절차가 계속 진행되기 전내가 납부한 금액이 적으면 적을수록증여재산가액이 더 줄어들게 됩니다.주식주식은 크게 상장주식과 비상장주식으로 나눠집니다.상장주식의 경우 2개월 이내 종가 평균액을 기준으로 하여정해진 가액을 기준으로 하기 때문에 문제가 안됩니다.문제는 비상장주식입니다.중소법인의 대표 혹은 임직원이시거나혹은 비상장주식을 보유하고 계시는 경우가 종종 있습니다.비상장주식은 '시가' 라는 것이 없기 때문에보충적평가방법을 통해서 직접 계산해야 합니다.비상장주식 평가는 저희가 주로 하는 작업 중 하나인데요.재무제표 등을 통해 회사의 손익, 자산 구조 등을 확인하여순자산가치와 순손익가치의 가중평균액을 구하게 됩니다.만약 비상장주식을 시가 평가 없이액면가로 진행하게 되면차후 주식증여에 대한 세무조사가 나오는 경우가 많기 때문에꼭 주의하셔야 합니다.증여는 타이밍과 물건 선택에 따라같은 금액을 증여하더라도증여세액이 달라질 수 있습니다.그래서자녀에게 어떤 가치를 주어야차후 절세효과를 볼 수 있고자녀의 재산 증식에도 도움이 될 수 있는지고민해보고 진행하시는 것이 좋습니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

매년 3월은 12월말 결산법인의 법인세 신고 시즌입니다. 설립된 지 얼마안된, 아직 매출액이 없는 스타트업들의 경우 법인세 신고를 어떻게 해야하는지, 아직 우리 회사는 크게 소득도 없고 크게 신고할 내용이 없는 것 같은데 신고 업무를 어떻게 진행해야 할 지 고민이 많으실 것 같습니다. 부가세는 무실적신고 라는 것이 있던데 법인에는 비슷한 것은 없을까요?법인세도 간편신고 라는 것이 있습니다. 영업실적이 전혀 없고(매출액=0원), 세무조정사항이 없는 법인만이 이용가능한 서비스 입니다. 신생 스타트업의 경우 해당하는 경우가 많으실 것 같은데요.이 경우 별도 대리이 선임이나 프로그램 구축 없이 간편하게 신고가 가능합니다.단, 주의하셔야 하는 사항이 있으니 필독!!! 해 주세요.다음 법인들은 간편신고를 이용할 수가 없습니다. 아래 요건들을 꼼꼼하게 확인하시어 간편신고가 가능한 지 다시 한번 확인하시길 바랍니다. 간편신고를 이용할 수 없는 법인이 간편신고를 이용하여 법인세 신고를 하는 경우에는 무신고로 보아 가산세를 납부해야 하니 유의하시기 바랍니다. <간편신고를 이용할 수 없는 법인>외부감사대상법인외국법인, 외국인투자법인상장, 코스닥상장법인이자소득만 있는 비영리법인당기순이익 과세법인공제, 감면세액이 있는 법인사업실적이 있는 (매출액>0)법인금융업법인제조, 매출원가가 있는 법인주식변동이 있는 법인토지 등 양도소득에 대한 법인세 납부세액이 있는 법인원천납부세액 과대로 법인세가 환급되는 법인처음엔, 우리 회사는 생긴지 얼마 안되고 매출액도 0원이고 세무조정 사항도 없으니 간편신고다! 하시다가도 자세한 요건을 하나 하나 들여다 보면 생각보다 간편신고에 해당하지 않는 경우가 많습니다. 세무대리인에게 신고를 맡기지 않고 자체적으로 간편신고를 하시기 전에 꼭 다시 한번 확인하시기 바랍니다. 추가적인 문의 사항이 있으면 언제든 편하게 연락 부탁 드립니다!정기남 회계사였습니다.

코로나19 이후 채용 패러다임이 바뀌면서 취업 시장에도 변화의 바람이 불었다. 특히 채용 규모가 많이 축소된 것이 취업자들을 힘들게 했다. 또한 한 직장에 종속돼 성장하는 것을 큰 가치로 두지 않는 MZ세대는 직장생활을 하지 않고 창업을 먼저 생각하는 이들도 늘었다고 한다. 올해 대학을 졸업하는 장 모씨도 취업보다는 창업에 관심이 있다. 스타트업만 성공하면, 인생역전을 할 수 있다고 생각했을 법하다. 하지만 획기적인 아이템이 있지만 창업에 필요한 자금이 모자라고, 직장생활을 한 번도 해본 적 없는 그에겐 잠 못 이루는 밤이 계속됐다. 그러던 중 부모한테 5억 원까지 증여받더라도 증여세가 없다는 솔깃한 이야기가 들렸다. 창업자금 과세특례 제도조세특례제한법 제 30조의5 창업자금에 대한 증여세 과세특례를 이용할 경우 5억 원까지는 증여세를 전혀 내지 않고, 최대 50억원까지 증여세의 최소세율인 10%만 적용된다. 예를 들어 창업자금 30억원을 증여받을 경우 일반 증여보다 최대 7억3900만원의 증여세가 절감된다. 하지만 창업을 장려하기 위한 제도이므로 창업자금 용도라는 까다로운 조건을 충족해 증여받을 경우에만 관련 특례가 적용된다는 것을 명심해야 한다.증여자와 수증자창업자금 증여세 과세특례를 받으려면 만 18세 이상인 거주자가 만 60세 이상의 부모로부터 창업자금 명목으로 증여받아야 한다. 부모가 먼저 사망해 조부모로부터 창업자금을 증여받는 경우도 해당한다.어떤 회사를 창업하면 될까?증여받은 현금으로 건물 취득해 부동산임대업을 한다면 창업자금 증여세 과세특례가 적용되는 창업으로 보지 않는다. 또한 전문직 변호사, 회계사 , 의사 등도 해당하지 않는다. [사진 pxhere]창업자금에 대한 증여세 과세특례는 법인뿐 아니라 개인기업에도 적용되는데, 세법상 중소기업을 창업해야 한다. 조세특례제한법 제6조 3항에서 중소기업의 업종을 열거해 규정하고 있다. 관련 업종은 18가지로 ‘광업, 제조업, 수도·하수 및 처리, 원료 재생업, 건설업, 통신판매업, 물류산업, 정보통신업, 금융서비스업, 전문·과학 및 기술 서비스업, 사업시설 관리·사업 지원 및 임대서비스업, 사회복지 서비스업, 예술·스포츠 및 여가 관련 서비스업, 직업기술 분야를 교습하는 학원을 운영하는 사업, 관련 법에 따른 관광객 이용시설업, 노인복지시설 운영 사업, 전시사업’이 해당한다.만일 증여받은 현금으로 건물 취득해 부동산임대업을 한다면 어떨까? 부동산 임대업은 창업자금 증여세 과세특례가 적용되는 창업이 아니다. 또한 전문직 업종 변호사, 회계사, 변리사 등의 창업 역시 해당하지 않는다. 의사의 개업도 마찬가지다. 열거하고 있는 업종에 한해서만 해당 특례 적용이 가능한 것이다.앞서 말한 업종으로 창업하고 창업자금을 받은 날로부터 2년 이내에 창업을 하고, 증여받은 날로부터 4년이 되는 날까지 모두 창업목적에 사용해야 한다고 규정하고 있다. 그리고 창업이 아닌 것에 대해서도 아래와 같이 명확하게 규정하고 있다.-합병이나 분할 현물출자 사업 양수를 통해서 승계하는 것-개인사업을 법인으로 전환하는 것, 폐업 후에 사업을 다시 개시해서 폐업 전과 같은 종류의 사업을 하는 것-다른 업종을 추가하는 등으로 새로운 사업을 최초로 개시하는 것으로 보기 곤란한 경우-창업자금을 증여받기 이전부터 영위한 사업의 자금으로 사용하는 것특례 대상자산도 규정하고 있는데, 현금·채권·상장법인의 소액주주 보유주식 등을 증여받아 창업하는 경우에 한해서만 과세특례가 적용된다. 즉 양도소득세 과세대상이 되는 토지와 건물, 분양권, 골프회원권 등을 증여받은 경우에는 창업자금 과세특례를 적용받을 수 없다.사후관리 요건일반 증여의 경우 상속일로부터 10년 이내의 증여자산은 상속재산에 합산된다. 하지만 창업자금 과세특례의 경우에는 증여일로부터 10년이 지나 상속이 이루어지더라도 상속재산에 가산돼 상속세가 합산 과세된다. 물론 신고한 증여세는 최종 상속세 산출세액에서 공제되지만 합산되면 적용되는 세율 구간이 달라질 수 있다. 사전증여가 항상 유리하지 않은 이유 중 하나는 증여가 발생한 지 10년 이내라면 상속공제 한도에 영향을 미친다는 점이다. 다만 창업자금으로 인한 증여는 상속세 계산 시 공제 한도에 영향을 미치지도 않는다.다른 특례와의 중복 여부이와 비슷한 증여 특례로 가업의 승계에 대한 증여세 과세특례가 있다. 가업승계 증여특례와 창업자금 증여 특례는 중복해 적용받을 수 없고, 한 가지만 선택할 수 있다. 그리고 창업자금 증여세 과세특례는 증여세 신고 기한을 지킬 때 세액공제 3%를 받는 신고세액공제가 적용되지 않는다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 최근 다시 시작된 금리 인상 국면에서부동산과 주식, 그리고 조세정책이 각각 어떻게 움직이는지, 특히 우리 세법이 정해 놓은 이자율과 시장금리의 간격에서 어떤 절세 기회와 리스크가 생기는지 정리해 드리겠습니다.3년 6개월 만의 방향 전환, 세금 계획도 다시 짜야 합니다3년 6개월 만의 방향 전환, 세금 계획도 다시 짜야 합니다-2026년 7월 16일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 연 2.50%에서연 2.75%로 0.25%p 인상했습니다. 2023년 1월 이후 3년 6개월 만의 인상이자, 금통위원 7명 전원 찬성의 만장일치 결정이었습니다.-시장에서는 8월 27일 금통위에서의 연속 인상 가능성과 함께최종금리를 3.00~3.50% 수준으로 보는 전망이 나오고 있습니다. 물론 실제 경로는 물가와 환율, 가계부채 흐름에 따라 달라질 수 있습니다.-중요한 것은 방향입니다. 지난 몇 년간 우리는 '금리가 내려가는 것을 전제로' 자산과 세금 계획을 짜 왔습니다. 그 전제가 바뀌면 부동산 보유 전략, 배당 정책, 증여 시점, 상속세 납부 방식까지 모두 다시 계산해야 합니다.-특히 세법에는'연 4.6%', '연 12%', '연 10%', '연 3.1%'처럼 법으로 못 박아 둔 이자율이 곳곳에 숨어 있습니다. 시장금리가 움직여도 이 숫자들은 그대로 있기 때문에, 금리가 오르면 어떤 규정은 유리해지고 어떤 규정은 불리해집니다.금리 상승이 부동산 시장에 미치는 영향-금리는 부동산 가격을 결정하는 할인율입니다. 수익형 부동산의 가치는 대략 '순영업이익 ÷ 자본환원율(Cap rate)'로 결정되는데, 시장금리가 오르면 투자자가 요구하는 자본환원율도 함께 올라갑니다. 같은 임대수익이라도 요구수익률이 4%에서 5%로 오르면 이론상 가치는 20% 낮아지는 셈입니다.-실물 시장에서는대출이자 부담 증가 → 매수 여력 축소 → 거래량 감소의 순서로 나타납니다. 주택담보대출 금리가 오르면 실수요자의 원리금 상환액이 늘어나면서 매수 결정을 미루게 되고, 시행·PF 단계에서는 조달비용 상승이 사업성 자체를 흔듭니다.-임대차 시장에서는 전세의 월세 전환이 빨라집니다. 전세보증금을 은행에 두었을 때의 기회비용과 월세 수익을 비교하는 임대인의 셈법이 달라지기 때문입니다.-다만 2026년 현재는 조금 다른 국면입니다. 금리 인상에도 불구하고 수도권 집값 상승 기대와 가계대출 증가세가 이어지면서, 오히려 이 점이 추가 인상의 근거로 거론되고 있습니다.금리 인상이 곧바로 집값 하락으로 직결된다고 단정하기 어려운 상황입니다.이자비용, 세법에서는 어디까지 인정될까요-실무에서 가장 많이 받는 질문이 대출이자도 비용으로 빼주나요? 입니다. 결론부터 말씀드리면어떤 세목이냐에 따라 완전히 달라집니다.-첫째,양도소득세에서는 인정되지 않습니다.보유기간 중 지급한 차입금 이자는소득세법 제97조 제1항과 같은 법 시행령 제163조가 정한 필요경비 항목에 해당하지 않습니다. 10년간 이자를 수억원 냈어도 양도차익 계산에서는 한 푼도 차감되지 않는다는 뜻입니다.-둘째,부동산임대업 사업소득에서는 원칙적으로 필요경비에 산입됩니다. 다만사업용 자산가액을 초과하는 부채, 이른바 '초과인출금'에 대응하는 지급이자는소득세법 시행령 제61조 제1항에 따라 필요경비에서 제외됩니다. 사업자금과 개인자금이 섞여 있는 경우 반드시 점검해야 할 부분입니다.-셋째,법인의 경우가 가장 복잡합니다.법인세법 제28조 제1항은 채권자가 불분명한 사채이자(제1호), 수령자가 불분명한 채권·증권 이자(제2호), 건설자금이자(제3호), 그리고 업무무관자산 및 특수관계인 가지급금에 대응하는 지급이자(제4호)를손금에 산입하지 않도록 정하고 있습니다.손금불산입액 계산구조 (법인세법 시행령 제53조·제55조)지급이자 × (업무무관자산가액 + 가지급금 등 적수) ÷ 총차입금 적수→ 금리가 오르면 분자인지급이자가 커지면서 손금불산입 금액도 함께 증가합니다.-이자를 더 내는데 세금 혜택은 오히려 줄어드는 이중고가 발생합니다. 부동산매매법인이나 가족법인에서 대표이사 가지급금이 남아 있다면, 고금리 국면에서는 그 비용이 예년보다 훨씬 크게 다가옵니다.금리 인상기에 가지급금 정리가 시급해지는 이유입니다.-넷째,건설자금이자는 손금이 아니라 자산의 취득원가에 산입됩니다(법인세법 제28조 제1항 제3호, 시행령 제52조·제53조). 당장 비용 처리가 되지 않고 감가상각이나 처분 시점으로 이연된다는 점을 현금흐름 계획에 반영해야 합니다.금리가 올라도 그대로인 숫자, 임대료 환산율 12%-여기서 실무상 놓치기 쉬운 함정이 하나 있습니다. 상속·증여 재산평가에서 쓰는임대료 환산율입니다.-임대차계약이 체결된부동산은 시가가 확인되지 않는 경우 '임대료 등의 환산가액'과 기준시가 중 큰 금액으로 평가합니다.임대료 등의 환산가액1년간의 임대료 ÷ 0.12 + 임대보증금근거 : 상속세 및 증여세법 제61조 제5항, 같은 법 시행령 제50조 제7항, 같은 법 시행규칙 제15조의2 (100분의 12)-문제는 이12%가시장금리와 무관하게 고정되어 있다는 점입니다.실제 수익형 부동산의 자본환원율이 4~5% 수준이라면 환산가액은 시세보다 낮게 나오지만, 반대로 임대료가 높은 물건은 환산가액이 기준시가를 크게 웃돌아 평가액이 급등할 수 있습니다.-또한 임대보증금이 있는 부동산은상속세 및 증여세법 제66조와 같은 법 시행령 제63조의 '저당권 등이 설정된 재산의 평가 특례'가 적용되어, 채권잔액과 임대보증금 합계액이 보충적 평가액보다 크면 그 금액으로 평가됩니다.-즉 부담부증여나 임대부동산 사전증여를 계획하실 때는 임대료 조정 하나만으로도 평가액이 크게 달라질 수 있으므로,계약 갱신 시점과 증여 시점을 함께 설계하셔야 합니다.금리 상승이 주식시장과 금융소득 과세에 미치는 영향-주식 밸류에이션의 출발점도 할인율입니다.무위험수익률이 오르면 미래 현금흐름의 현재가치가 줄어들기 때문에, 이익이 먼 미래에 몰려 있는 성장주일수록 타격이 큽니다.반대로 당장의 배당과 자산가치가 뚜렷한 고배당·저PBR 종목은 상대적으로 방어력이 생깁니다.-또 하나,예금과 채권의 매력도가 올라가면서 자금이 위험자산에서 안전자산으로 이동하고, 차입 레버리지를 쓴 투자는 이자부담 때문에 축소됩니다.-세금 측면에서 가장 먼저 체크할 것은금융소득 종합과세입니다.이자소득과 배당소득의 합계가 연 2,000만원을 넘으면 초과분이 다른 소득과 합산되어 누진세율로 과세됩니다(소득세법 제14조 제3항 제6호, 제62조).-2,000만원 이하 구간은 원천징수로 종결되며 세율은 소득세 14%에 지방소득세 1.4%를 더한 15.4%입니다(소득세법 제129조 제1항 제1호). 초과분은 최고 45%(지방소득세 포함 49.5%)까지 올라갑니다.-금리가 오르면 같은 예치금으로도 이자소득이 늘어납니다.예금금리 연 4%에 5억원이면 이자만 2,000만원입니다.지난해까지 분리과세로 끝났던 분들이 올해는 종합과세 대상으로 넘어갈 수 있고,여기에 건강보험료 피부양자 자격 문제까지 연쇄적으로 따라옵니다.-개인 간 자금대여도 주의가 필요합니다. 이른바'비영업대금의 이익'은 원천징수세율이 25%(지방소득세 포함 27.5%)로 일반 이자소득보다 높습니다(소득세법 제129조 제1항 제1호 나목). 고금리 시기에 사인간 대여가 늘어나면서 실무상 다툼이 잦아지는 부분입니다.-상장주식 대주주 양도소득세 판정 기준(소득세법 제94조 제1항 제3호, 시행령 제157조)역시 연말 보유 현황에 따라 결정되므로, 시장 변동성이 커진 국면에서는 12월 결산 시점의 포트폴리오 점검이 더 중요해집니다.비상장주식 평가와 가족 간 자금거래, 금리와 어떻게 연결되나요-비상장주식은 순손익가치와 순자산가치를 가중평균해 평가합니다. 이때 순손익가치는 '1주당 순손익액 ÷ 순손익가치환원율'로 계산하는데, 상속세이 환원율은 금융시장에서 형성되는 평균이자율을 고려해 기획재정부령으로 정하도록 되어 있고현재 연 10%가 적용되고 있습니다(상속세및 증여세법 시행령 제54조 제1항).-시장금리가 아무리 움직여도 10%는 고정입니다. 결국 비상장주식 평가액은 금리가 아니라 회사의 최근 3년 손익에 좌우되므로, 가업승계를 계획하신다면실적이 일시적으로 낮아진 시기가 오히려 증여 적기가 됩니다.-가족 간 금전대여도 마찬가지입니다. 타인으로부터 무상 또는 적정이자율보다 낮은 이자율로 금전을 대출받으면 그 이익을 증여로 봅니다(상속세 및 증여세법 제41조의4).특수관계인 금전대여 관련 기준· 적정이자율 :연 4.6%(상증법 시행령 제31조의4 제1항, 시행규칙 제10조의5 → 법인세법 시행규칙 제43조 제2항 당좌대출이자율)· 기준금액 : 차액연 1,000만원 미만이면 과세 제외 (상증법 시행령 제31조의4 제2항)· 무상대여 기준 원금 약2억 1,700만원까지는 증여세 과세대상에서 제외-흥미로운 점은, 시중 대출금리가 4.6%를 넘어서면 부모님께 4.6%로 빌리는 것이 은행보다 싸지면서 '증여세 없는 정상거래'가 성립한다는 것입니다. 다만 차용증 작성, 이자의 실제 지급, 원금 상환 이력 등실질을 갖추지 않으면 대여 자체를 부인당해 원금 전액이 증여로 과세될 위험이 있으므로 형식과 실질을 모두 관리하셔야 합니다.-법인이 대여자인 경우에는법인세법 시행령 제89조 제3항의 가중평균차입이자율 또는 당좌대출이자율이 적용되며, 어느 쪽을 쓸지에 따라 결과가 달라져 실무상 다툼이 많습니다(참고: 조세심판원 조심2024중5770 결정).고금리 국면에서 오히려 유리해지는 절세 카드-금리가 오르면 세금이 다 불리해지는 것은 아닙니다.세법상 고정이자율이 시장금리보다 낮아지는 구간에서는 오히려 기회가 생깁니다.-첫째,상속세 연부연납입니다. 상속세 납부세액이 2천만원을 초과하면 담보를 제공하고 최장 10년(가업상속재산은 최장 20년)에 걸쳐 나누어 낼 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제71조). 이때 가산금 이자율은국세기본법 시행령 제43조의3 제2항과 같은 법 시행규칙 제19조의3이 정한 이자율을 준용하는데,현재연 1,000분의 31, 즉 3.1%수준입니다.-시중 대출금리가 5~6%인 상황에서 연 3.1%로 국가로부터 사실상 분할상환 대출을 받는 셈이므로, 부동산을 급매로 처분해 일시납하는 것보다 연부연납이 유리한 경우가 많아집니다.-둘째,자산가치 조정기의 증여입니다.금리 상승으로 자산가격이 눌리는 구간은 평가액이 낮아지는 구간이기도 합니다. 증여세는 증여일 현재의 평가액을 기준으로 하므로, 같은 자산이라도 언제 넘기느냐에 따라 세부담이 크게 달라집니다.-셋째,유기정기금 평가입니다. 정기금을 받을 권리는 각 연도 수령액을연 3%의 이자율로 할인해 현재가치로 평가합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제62조 제1호, 같은 법 시행규칙 제19조의2). 시장금리가 3%를 크게 웃돌수록 이 평가방식이상대적으로 불리해지므로(시장이자율로 하면 증여재산가액이 더크게 줄어서, 증여재산공제를 조금만 사용해도 되는데 유기정기금으로 하면 증여재산공제를 더많이 사용해야하므로), 정기금 형태 자산이 있다면 구조 자체를 재검토할 필요가 있습니다.-넷째,납부지연가산세는 반대 방향입니다.미납세액에 대해 1일 10만분의 22, 연 8% 상당의 가산세가 붙습니다(국세기본법 제47조의4, 같은 법 시행령 제27조의4). 어떤 시장금리보다도 높은 수준이므로, 세금은 무조건 먼저 내고 자금을 조달하는 것이 정답입니다.조세정책은 어떻게 반응할까요-금리와 조세정책은 같은 목표를 두고 움직이는 두 개의 축입니다. 2026년 현재 정부는 8·13 부동산 대책 등 수요·공급·금융 규제를 병행하고 있고, 한국은행은 금융안정을 이유로 금리 인상 기조를 이어가고 있습니다.-이 조합에서 예상되는 세수 흐름은 이렇습니다.이자소득 증가로이자소득세와 금융소득종합과세 세수는 늘어나는 반면, 부동산 거래가 위축되면취득세와 양도소득세 세수는 줄어듭니다.취득세는 지방재정의 핵심 재원이므로 거래 절벽은 곧바로 지방재정 압박으로 이어집니다.-법인 부문에서는이자비용 증가로 과세표준이 줄어드는 효과가 있지만, 동시에 손금불산입 규정과국제조세조정에 관한 법률 제22조(출자금액 대비 과다차입금 지급이자 손금불산입), 제24조(소득 대비 과다 이자비용 손금불산입)같은 이자공제 제한 규정의 적용 대상이 늘어납니다.-즉 이자를 많이 냈으니 세금이 줄겠지 라는 단순한 기대는 실제 신고 단계에서 자주 빗나갑니다.-정책 측면에서는 고금리와 규제가 동시에 작동할 때 실수요자 부담이 과도해질 수 있다는 점, 그리고 세법상 고정이자율(4.6%, 12%, 10%)이 시장 현실과 벌어질수록 평가의 왜곡이 커진다는 점이 지속적으로 지적되고 있습니다. 향후 세법 개정 논의를 눈여겨보셔야 하는 이유입니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1.양도 예정 부동산의 이자는 필요경비가 아닙니다.보유 중 지급한 대출이자는 양도차익에서 차감되지 않으므로(소득세법 제97조), 고금리 장기 보유 전략은 세후 수익률 기준으로 다시 계산해 보셔야 합니다.2.법인의 가지급금과 업무무관자산을 지금 정리하십시오.손금불산입액은 지급이자에 비례하므로, 금리가 오를수록 같은 가지급금이 더 큰 세금을 만들어 냅니다(법인세법 제28조 제1항 제4호).3.금융소득 2,000만원 라인을 연중에 관리하십시오.예금 만기 분산, 배당 시기 조정, 가족 간 명의 분산(단, 차명은 절대 불가)을 통해 종합과세 진입 여부를 미리 통제할 수 있습니다.4.가족 간 차입은 연 4.6% 기준을 확인하고 실질을 갖추십시오.차용증·이자 실제 지급·계좌 이체 기록이 없으면 대여 자체가 부인될 수 있습니다.5.상속이 임박했다면 연부연납을 먼저 검토하십시오.가산금 연 3.1%는 현재 시중 대출금리보다 낮은 수준으로, 자산 급매를 피할 수 있는 유효한 카드입니다.6.임대부동산 증여는 임대료 환산율 12%를 반드시 시뮬레이션하십시오.임대차 조건 하나로 평가액이 수억원 단위로 달라질 수 있습니다.7.비상장주식 승계는 실적 조정기가 기회입니다.순손익가치환원율 10%는 고정이므로, 최근 3년 손익이 낮아진 시점의 평가액을 활용하는 설계가 가능합니다.참고 법령 및 판례·예규소득세법제14조 제3항 제6호 (금융소득 종합과세 기준금액 2,000만원)제62조 (이자소득 등에 대한 종합과세 시 세액 계산의 특례)제94조 제1항 제3호, 시행령 제157조 (상장주식 대주주의 범위)제97조 제1항, 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)제129조 제1항 제1호 (이자소득 원천징수세율 14%, 비영업대금의 이익 25%)시행령 제61조 제1항 (초과인출금 지급이자 필요경비 불산입)법인세법제28조 제1항 (지급이자의 손금불산입)시행령 제52조·제53조 (건설자금이자의 계산)시행령 제55조 (업무무관자산 등에 대한 지급이자 손금불산입)시행령 제89조 제3항, 시행규칙 제43조 제2항 (가중평균차입이자율·당좌대출이자율 연 4.6%)상속세 및 증여세법제41조의4 (금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여)시행령 제31조의4, 시행규칙 제10조의5 (적정이자율 연 4.6%, 기준금액 1,000만원)제61조 제5항, 시행령 제50조 제7항, 시행규칙 제15조의2 (임대료 등의 환산가액, 100분의 12)제66조, 시행령 제63조 (저당권 등이 설정된 재산의 평가 특례)시행령 제54조 제1항 (비상장주식 순손익가치환원율 연 10%)시행령 제62조, 시행규칙 제19조의2 (정기금을 받을 권리의 평가, 할인율 연 3%)제71조 (연부연납)국세기본법제47조의4, 시행령 제27조의4 (납부지연가산세 1일 10만분의 22)제52조, 시행령 제43조의3, 시행규칙 제19조의3 (국세환급가산금 이자율 연 1,000분의 31)국제조세조정에 관한 법률제22조 (출자금액 대비 과다차입금 지급이자의 손금불산입)제24조 (소득 대비 과다 이자비용의 손금불산입)심판례조세심판원 조심2024중5770 결정 (2025. 3. 21., 금전 무상대출 적정이자율 적용 기준)