일시적2주택 비과세 최종주택 요건 질문

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​단기간내 퇴거하면 문제가 발생합니다.​2주택 모두 조정대상지역에 있으면서 일시적2주택 비과세 요건을 충족하기 위해서는 1년 내 전입 및 1년내 양도 요건이 필요합니다. ​여기서 전입만 하면 되는 것이 아니라 30일 이상 거주할 목적이 있어야 하는 것이며, 실제 거주할 목적이 있었는지 여부는 다른 상황 등을 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다. 즉, 30일만 채우면 된다는 것이 아니라 실질을 따져서 판단하게 됩니다. ​이하는 이에 대한 기획재정부 답변입니다.​​

3. 논란​편하게 생각하면, 신규주택을 언제 계약했느냐를 가지고, 종전주택 처분기한이 3년인지 2년인지 1년인지를 판단하면 됩니다. 이때 계약이라는 것은, 이미 다 지어진 아파트를 계약할 때는 매수인과 매도인이 만나서 중개사 사무실에서 계약하고 계약금을 넣는 날을 말합니다. 그리고 아직 지어지지 않은 새 아파트라면, 시행사와 분양계약을 하는 날을 말합니다. 만약 새 아파트라면, 분양계약일과 잔금일이 몇 년의 간격이 있을 수도 있지요.​그런데, 경과규정에 어떤 문구가 문제가 되기 시작했습니다. 한 기사를 통해 논란이 시작되었는데, 기사는 아래를 참고하세요. 국세청 말 믿고 세금 안냈는데… 일시적 2주택자, 양도세 폭탄 우려 (naver.com)​첫 번째 부칙을 다시 한 번 잘 보시면, [2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우 / 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우]라고 되어 있는 것은 확실합니다. 그런데 그 앞에 분명 이런 표현이 있습니다. [조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가] 라는 주어가 써 있습니다. [종전주택을 가진 사람이 신규주택으로 이사가는 거니까, 당연한거 아니야?] 라고 생각할 수 있습니다.​그런데 특이한 상황에 있는 사람들이 있습니다. 새 아파트를 분양 받아서 종전주택으로 삼으려고 했는데, 마침 더 좋은 아파트를 분양받게 된 케이스입니다. 첫 아파트에서 살다가, 두 번째 아파트가 완성되면 그 쪽으로 옮겨서 살아야겠다고 마음먹었습니다. 이때 두 번째 아파트가 신규주택이 됩니다. 신규주택의 분양계약일이 2018년 9월 13일 이전이어서, 두 번째 아파트 잔금 치르고 나서 3년 안에 첫 번째 아파트를 팔면 되겠다고 판단했습니다. 이런 경우에 첫 번째 아파트와 두 번째 아파트의 취득일 (각 아파트의 잔금일)은 1년이 차이가 나는 점은 괜찮다고 가정합니다.​그런데, 부칙에서는 분명, [조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가] 신규주택 계약을 2018년 9월 13일 이전에 해야 한다고 했습니다. 신규주택 계약일에, 조정대상지역에 종전 주택이 아직 없는 사람, 그러니까 분양권으로 가지고 있는 상태에서 신규주택을 분양계약한 경우는 어떻게 되는 걸까요?​널널하게 보면, [종전주택을 취득할 것이 예정되어 있기 때문에, 신규주택 분양계약일만 놓고 판단하여 3년을 보면 된다]라고 할 수 있습니다.​엄격해석하면, [종전의 ‘주택’을 보유한 것은 아니다]라고 할 수 있습니다. 그러면 종전의 것이 주택이 된 상태에서야 비로소 신규주택의 계약 또는 취득을 논할 수 있습니다. 그러니, 종전 주택이 완성되기를 기다렸다가, 주택이 되고 나면, 그때 비로소 신규주택의 판정을 해야 합니다. 2018년 9월 13일 이전에 신규주택을 분양계약한 자도, 종전주택이 완성되지 않았다면 3년의 처분기한이 적용되지 않을 수 있습니다.​예를 들어 봅니다.​2018년 9월 13일 이전에 종전주택도 분양계약을 하고, 신규주택도 분양계약을 했다고 합시다. 18년 말에 종전주택이 완성되고 나서 1년이 조금 지나 19년 말에 신규주택이 완성되었습니다.​널널하게 생각한다면 신규주택 분양계약을 2018년 9월 13일 이전에 했기 때문에, 종전주택을 신규주택 취득일로부터 3년 내에 팔면 됩니다. 엄격하게 생각한다면, 신규주택 분양계약을 2018년 9월 13일 이전에 했어도, 종전주택이 주택이 아니었던 기간은 소용이 없고, 종전주택이 완성된 18년 말이 중요합니다. 그러므로 신규주택도 18년 9월 13일 이후에 확보한 것이 되어 신규주택 취득일부터 2년 내에 종전주택을 팔아야 한다는 것입니다. 그러니 2021년 말까지 2년 내에 종전주택을 팔아야 합니다.​무엇이 맞을까요? 오늘 나온 해석에 따르면, 엄격해석이 맞는다고 합니다. 종전주택이 취득되고 나서야 비로소 신규주택의 취득을 논할 수 있다고 합니다. 참고로, 종전주택 취득일, 신규주택 계약일, 신규주택 취득일 중 어느 한 날이라도 조정대상지역이 아니었다면, 3년의 처분기한이 적용됩니다.​

1. 취지​[소득세법 시행령 제155조 제2항]은 [상속주택 1세대 2주택에 관한 비과세 특례]입니다. 온전한 상속주택 1채를 상속받았을 때, 그 전부터 가지고 있던 주택(일반주택)이 [1세대 1주택 비과세] 요건을 갖추었으면 상속주택을 없는 것으로 보고 [1세대 1주택 비과세]를 해주는 조항입니다. [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]라고 부르기로 합니다.​상속주택을 가지고 있어도 일반주택을 비과세 해주는 이유는 무엇일까요? 하늘의 뜻으로 이루어지는 상속은 사람의 힘으로 어찌할 수 없기 때문에, 상속인들의 기존 주택 보유 계획을 안정적으로 보호해주고자 하는데 그 취지가 있습니다.​법 전문을 먼저 소개하고 세부 내용을 하나하나 소개합니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)②상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 “재개발사업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업(이하 “소규모재건축사업”이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호, 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다).1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)​​2. 일반주택 요건​기존의 주택 계획을 보호한다고 했습니다. 그러면 기존의 주택 계획을 보호할 필요가 없거나, 기존에 보유한 일반주택이 아닌 경우에는 어떨까요?​① 법에서 상속개시 당시 보유한 일반주택이어야 한다고 표현하고 있습니다. 그러니, 상속개시 이후에 취득한 일반주택은 [상속주택 비과세 특례]의 대상이 되지 못합니다.​② 만약 부모 세대가 2채를 가지고 있는 상태에서 상속이 임박했음을 느끼면, 이런 생각을 할 수 있습니다. [2채 중에 1채를 먼저 자식 세대에게 증여해주고, 나머지 1채는 상속으로 이전한다면, 자식 세대가 2채 모두 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있게 만들 수 있지 않을까?] 뒤에서 설명하겠지만, 상속 당시 2채 이상의 주택이 상속되는 경우에는 1채만이 상속주택의 지위를 갖기 때문입니다. 이런 경우를 방지하기 위해 일반주택이 상속개시일로부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택인 경우에는 그 주택은 일반주택의 지위를 잃습니다.​​3. 상속주택 요건​① 상속으로 2채의 주택이 내려오는 경우, 그 중에서 1채의 주택만 이러한 특례가 적용됩니다. 그러니 피상속인이 2채 이상의 주택을 물려주신 경우에는 반드시 주의해야 합니다. 특례를 받는 주택은 소유기간이 가장 긴 주택이 1순위이고, 소유기간이 같으면 거주기간이 긴 주택, 그도 같으면 상속개시 당시 거주한 주택 순입니다.​법문에 보면 상속받은 주택에는 입주권/분양권을 상속하여 완성시킨 주택도 포함되는데요, [도시 및 주거환경 정비법]에 따르면, 재개발/재건축하는 과정에서 종전 부동산의 가액이나 크기가 크면, [1+1 분양]이라는 것을 신청할 수 있습니다. 그러면 2채의 주택이 됩니다. 상속 당시에는 1개의 권리였으나, 완성되었을 때 2채의 주택이 되는 경우에도, 2채의 상속주택이 상속된 듯이 1채의 주택에만 특례를 적용하고 있습니다.​아버지가 두 자녀에게 각 1채의 주택을 물려주었는데, 상속주택의 지위를 가진 주택이 첫째에게 상속되었다고 합시다. 그러면 후순위 상속주택을 상속받은 둘째는 꼼짝없이 다주택자가 되는 걸까요? 그렇지는 않습니다. 그때는 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]는 적용이 불가하지만, 소득세법 시행령 제155조 제1항의 [일시적 2주택 비과세 특례]를 검토해서, 상속주택이 들어온 날부터 3년 내 양도(조정대상지역이면 1년 내 양도 및 전입)하면 일반주택(기존주택) 비과세도 가능합니다.​도시 및 주거환경 정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준)① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.다. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.​부동산거래관리-293(2011.04.05)국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 별도세대원으로부터 상속받음으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 상속이 개시된 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정하는 것입니다​​② 상속받기 전부터 1세대 내에 있던 주택이, 1 세대 내 세대원에게 상속되어 여전히 세대 내에 머무른다면, 일반주택 계획에 지장을 줄 것이 없습니다. 1세대를 기준으로 비과세를 판단하는 양도소득세의 세계에서, 세대 내 주택 변동이 없기 때문입니다. 그래서 동일 세대 내에서 일어나는 상속에 대해서는 상속주택에 대해 특례를 인정하지 않고 있습니다. 실무에서 매우 사례가 많고 실수가 잦은 부분입니다.​동일 세대 내에서 일어나는 상속주택에 대해 상속주택의 지위를 인정하지 않는 것처럼, 동일 세대 내에서 일반주택의 매매도 인정되지 않습니다. 동일 세대 내에서 이루어지는 일반주택의 매매란, 실무상으로는 부담부증여를 뜻합니다. 부담부증여 중 채무인수액에 해당하는 유상양도에 대해 [1세대 1주택 비과세]가 적용되지 않으니 주의해야 합니다.​딱 한 가지, 동일 세대원에게서 상속받은 주택도 특례를 인정하는 경우가 있습니다. 바로 [1주택을 가진 부모세대]와 [1주택을 가진 자녀세대]가 합가한 후에 동일 세대에서 상속이 일어나며, 합가 전부터 부모세대가 가졌던 주택이 넘어오는 경우입니다. 합가 전에는 별도 세대에 있었던 주택이기 때문에, 합가 이후 1세대가 된 후에도 유일하게 혜택을 주고 있습니다. 이 규정은 동일 세대 내에서의 상속은 오로지 이 경우 하나만 인정해줄 수 있다는 뜻을 내포하고 있으므로, 이 경우가 아닌 동일 세대 내 상속은 일절 인정되지 않는다는 의미이기도 합니다.​법문에는 분명 [1주택을 가진 세대]와 [1주택을 가진 세대]가 합가해야 한다고 표현하고 있습니다. 따라서 단순히 합가만 했다고 되는게 아니고, 반드시 합가 이전에 각 세대가 1주택자였는지를 잘 확인해야 합니다.​재산-1706(2009.08.17)상속개시 당시 별도세대원인 피상속인으로부터 상속받은 주택(피상속인이 상속개시당시 2이상의 주택을 소유한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 규정에 따른 1주택을 말함)과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 먼저 양도하는 경우 일반주택만을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정하는 것이나, 귀 질의와 같이 동일세대원으로부터 상속받은 주택을 소유하고 있는 경우에는 당해 규정이 적용되지 아니하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.​부동산거래관리-1505(2010.12.24)「소득세법 시행령」 제155조제2항의 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 그 밖의 주택을 같은 세대원에게 부담부증여하는 경우 유상양도로 보는 부분은 「소득세법 시행령」 제155조제2항이 적용되지 아니합니다.​서울행법2019구단64849위 동거봉양 조항은, 종전 규정이 상속인과 피상속인이 동일세대를 구성하고 있던 상태에서 상속받은 주택에 대하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례를 적용할때 그 범위에 대해 불분명한 점이 있어 이러한 경우에는 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합친 경우로서 합치기 이전부터 보유하던 주택을 양도할 때에만 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례가 적용됨을 분명히 하기 위해 소득세법 시행령이 2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되면서 도입된 규정이다.​​③ 반대로 별도 세대원인 피상속인에게 1채의 주택을 상속받았다고 합시다. [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 준비는 되었습니다. 그런데 상속이 들어온 뒤에 그 상속주택을 세대 내에서 이동시키는 경우는 어떨까요? 세대 내의 주택의 변동이 없으니 괜찮을까요?​상속주택이 세대 내에서 재차 상속되는 경우에는 상속주택의 지위가 유지됩니다. [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 여전히 받을 수 있습니다. 하지만 상속주택이 세대 내에서 증여되는 경우(전부든 지분이든)에는 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]을 받지 못하게 됩니다.​양도소득세 집행기준 89-155-11 [남편이 소유하던 상속주택을 아내가 다시 상속받은 경우]남편이 같은 세대원이 아닌 피상속인으로부터 1주택을 상속받고, 아내가 일반주택을 취득하여 1세대 2주택인 상태에서 남편의 사망으로 남편 소유의 상속주택을 아내가 상속받은 후 일반주택을 양도하는 경우 일반주택만을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.​기획재정부재산 -1030, 2010.10.27상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제2항에 따라 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용하는 것이나, 상속받은 주택을 동일 세대내 다른 세대원에게 증여하고 일반주택을 양도하는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.3​사전법령해석재산2020-366(2020.06.10)위 사전답변 신청의 경우, 상속주택(B주택) 지분 일부(1/2)를 배우자에게 증여하고 일반주택(A주택)을 양도하는 경우 소득령 §155②에 따른 비과세 특례 적용 여부는 기존해석사례(기획재정부 재산세제과-1030, 2010.10.27.)를 참고하시기 바라며

4. 재개발/재건축​① [기존 입주권/분양권 -> 일반주택], [상속주택]​상속개시 당시에는 기존에 입주권이나 분양권을 가지고 있는 상태에서 상속 주택이 세대 내로 들어오고 나서 기존의 입주권/분양권 물건이 일반주택으로 완성되는 경우가 있습니다. 상속주택이 상속된 후에 완성된 일반주택이니 비과세 특례를 받지 못하는 걸까요? 법문에 의하면 이것은 일반주택으로 봐주어 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 수 있습니다.​​② [일반주택], [상속 입주권/분양권 -> 상속주택]​법문에 의하면 상속받은 주택이란, 입주권이나 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하고 있으므로 이 경우도 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 수 있습니다.​​③ [일반주택 -> 입주권], [상속주택]​일반주택이 입주권으로 변하고 나면, 입주권을 팔 때에 주택처럼 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 수 있을까요? 입주권은 구주택이 신주택으로 변하는 과정에 있어 거의 주택이나 다름없습니다. 하지만, 입주권을 양도하는 때에 상속주택이 있는 경우 입주권에 대해 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 적용한다는 규정이 없어, 불가하다는 것이 해석입니다.​그러면 입주권이 다시 주택이 되기를 기다렸다가 팔면 그때는 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 수 있을까요? 이에 대하여 명확한 해석은 없지만, 도시정비법에 따른 재개발 재건축으로 취득한 주택의 1세대 1주택 비과세 보유기간을 적용할 때, 종전주택, 공사기간, 신축주택의 기간을 모두 합산해주는 조항에 비추어 가능하지 않을까 생각합니다.​서면부동산2015-1685(2015.10.26)[질의] 갑은 2005년도에 A주택을 취득, 을(갑의 배우자)은 2006년도에 B주택을 취득, 갑은 2008년도에 별도세대인 친정 아버지로부터 C주택을 상속받았으며, 2015.6월에 A주택을 양도하였음(A주택에 대한 양도소득세 신고·납부 완료) 한편, 을의 B주택은 ’14.9.5. 도시및주거환경정비사업법에 따른 주택재건축사업의 관리처분계획을 인가받음. 을이 B주택 주택재건축사업 관리처분계획인가 후 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 소득세법시행령 제155조 제2항 또는 제17항에 따른 1세대1주택 특례 적용 여부[회신] 「소득세법 시행령」제155조 제2항에 따른 상속주택 특례는 상속주택 외의 일반주택을 양도할 때 적용되는 규정이므로 상속주택 외의 조합원입주권을 양도하는 귀 질의의 경우에는 동 규정의 적용대상이 아닌 것입니다.​부동산거래관리-1069(2010.08.17)「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축 주택의 1세대1주택 비과세를 판정함에 있어 보유기간은 당초 주택의 보유기간 및 재건축 공사기간과 재건축한 주택의 보유기간을 통산함​​④ [일반주택], [상속주택 -> 입주권] / [상속주택 -> 입주권(멸실) -> 상속주택]​상속받은 주택은 돌아가신 분이 마지막까지 머무르던 장소일 가능성이 높습니다. 그래서 노후한 주택인 경우가 대부분입니다. 상속주택이 속한 지역이 재개발 사업에 돌입하면서 입주권으로 변하거나, 다시 신축주택으로 변하는 경우가 있습니다. 꼭 재개발 사업이 아니어도 상속인이 상속주택을 멸실하고 신축할 수 있습니다. 그런 때에도 일반주택의 양도는 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례] 적용이 가능합니다. 다만, 상속주택의 주택 수가 늘어나는 신축, 예를 들어 다가구주택을 멸실하고 다세대주택으로 신축하는 경우에는 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례] 적용이 불가합니다.​사전법령해석재산2015-439(2016.05.04)같은 영 제155조 제2항 규정에 따른 상속주택 1개와 일반주택 1개를 소유한 1세대가 당해 상속주택이 「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 의한 관리처분계획인가로 인하여 조합원입주권으로 전환됨에 따라 1주택과 1조합원입주권을 소유하다가 1주택을 양도하는 경우 해당 주택에 대하여는 「소득세법 시행령」제154조 제1항 규정을 적용할 수 있는 것입니다.​양도소득세 집행기준 89-155-10 [상속주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우]상속받은 주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우 그 신축주택은 상속받은 주택의 연장으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용한다.​부동산거래관리-613(2010.04.28)1채의 일반주택과 상속주택(「소득세법 시행령」제155조제2항에 따른 1채의 상속주택을 말함)을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 3주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 일반주택은 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 여부를 판정합니다. 위를 적용함에 있어 공동상속주택인 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하여 공동상속인이 세대별로 각각 분할취득하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제2항 각호의 순위에 따른 1주택에 대해서만 상속주택에 대한 특례가 적용되는 것입니다.​​5. 다주택자 중과 배제​일반주택을 먼저 팔면 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 수 있다지만, 사정상 상속주택을 먼저 팔아야 할 수도 있습니다. 그러면 상속주택에 대해서는 비과세를 받지 못합니다. 그러나 비과세를 받지 못해도, 중과세는 면할 수 있습니다.​이때 중과세를 면하는 상속주택에도 조건이 있습니다. 2채 이상의 주택이 상속된 경우에는 선순위 상속주택만 가능하고요, 상속받은 날부터 5년 이내에 팔아야 합니다.​소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)①법 제104조제7항제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.7. 제155조제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

1. 서론​요즘 납세자들을 속 썩이는 고민거리가 있습니다. 기존 1주택을 가진 상태에서 갈아타기를 하려는 분들이 신규 주택 물건을 선매수로 잡은 경우입니다. 이렇게 되면 종전 주택을 일정 기간 내에 얼른 정리하여야 합니다. ① 신규 주택의 중도금, 잔금을 맞춰줘야 하고, ② 종전 주택에 대해 일시적 2주택 특례를 받아 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용하여야 하고, ③ 신규 주택에 대해서 일시적 2주택 취득세 특례를 받아야 하기 때문입니다.​종전 주택을 정리하여야 하는 기간을 [처분 유예기간]이라고 부릅니다. 양도소득세의 경우 처분 유예기간은 3년이고, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 유예기간이 1년으로 단축됩니다. 취득세의 경우 처분 유예기간은 3년이고, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 역시 유예기간이 1년으로 단축됩니다.​그런데 요즘 갑자기 대출규제와 대통령 선거 관망세로 인해 부동산 시장이 올스톱 상태입니다. 조금 싸게 내놓아도 팔리지가 않습니다. 아예 매수 문의가 실종상태입니다. 그래서 종전 주택을 팔지 못해 속이 타는 사람이 한둘이 아닙니다. 이번 포스팅에서는 종전 주택을 처리하는 여러가지 방법들을 소개해보고 장단점을 비교해봅니다. 편의상 자녀가 있는 부모가 주택을 처리한다고 가정합니다. 그리고 수증자나 매수자는 자녀일 가능성이 높은데, 별도 세대를 이룰 수 있어야 합니다. 그래야 세대 내에서 주택이 해소됩니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(생략)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.​​2. 증여​1) 장점​원하는 시기에 맞춰 가장 확실하게 물건을 처리할 수 있습니다.언젠가 이루어질 부의 대물림을 미리 결행한다는 장점이 있습니다.​2) 단점​양도소득세는 양도차익만을 과세하지만, 증여세는 재산을 통째로 과세합니다. 그래서 증여세가 더 비쌀 때가 있습니다.양도소득세 1세대 1주택 비과세 혜택을 지켜왔더라도, 증여세로만 과세되므로 포기해야 합니다.또한, 증여세와 취득세를 감당할 능력이 있어야 합니다.​​3. 부담부증여​1) 장점​증여와 마찬가지로 원하는 시기에 맞춰 가장 확실하게 물건을 처리하는 방법입니다.수증자가 채무인수하는 부분에 대해서는 양도소득세 1세대 1주택 비과세 혜택도 챙길 수 있습니다.수증자가 취득세는 내지만, 증여자가 양도소득세를 내므로 증여세가 절감되어 자식의 세부담이 줄어들고, 전체적인 세부담도 줄어듭니다. (1세대 1주택인 경우)수증자는 세입자가 거주시키면서 이자부담 없이 주택의 시세차익을 누립니다. 이후 부를 축적하여 세입자를 퇴거까지 시간을 벌 수 있습니다.​2) 단점​세금이 싼 대신 수증자가 빚(은행 대출, 전세보증금 반환채무)를 떠안습니다. 이것이 자녀 세대에게 상당한 부담이 될 수 있습니다.대출/전세보증금 만큼의 부를 부모세대가 보유하고 있어, 부의 대물림은 일어나지 않습니다. 그러므로 추후 증여든 상속이든 부의 대물림이 일어나는 시점에 세금이 발생합니다.은행 대출이면 은행의 채무승계 동의가 있어야 하는데 대출 규제 때문에 쉽지 않을 수 있습니다. 하지만 전세보증금 대출이면 자동으로 승계됩니다.​​4. 저가매매​1) 장점​증여나 부담부증여는 물건을 시가에 가깝게 측정하여 과세표준으로 삼습니다. 그래서 아파트의 경우 과세표준을 낮추는 것이 불가능합니다. 반면 저가매매는 물건 가격을 임의로 정할 수 있습니다. 통상 30%가 일반적이지만 그보다 이하도 가능합니다.30%를 떨어뜨려 팔아 자녀에게 최대 3억 5천만원 만큼 부를 이전시키는 결과가 되어도 증여세는 발생하지 않습니다.양도소득세가 부과됩니다. 그러므로 부모가 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 세부담이 적습니다.​2) 단점​상대는 보통 직계존비속일텐데, 반드시 매매대금 총액을 지불해야 합니다. 그렇지 않으면 증여로 추정됩니다. 매매대금 총액을 지불하는 경우에도 그 대금의 출처가 분명해야 합니다.저가로 매매하는 경우에도 5% 이상 할인해서 팔면 양도소득세는 시가로 보고 계산하여야 합니다.저가매매를 시장교란행위로 보고 세무조사의 대상으로 삼는 경향이 있어 부담스럽습니다.​​5. 교환​1) 장점​저가매매와는 달리 교환은 대가를 지불한 것으로 보아 증여로 추정하지 않습니다. 그래서 자녀의 매매대금의 마련부담이 적고, 자금출처를 밝히는 부담이 덜합니다. 자녀 또한 안 팔리는 부동산을 떠안고 있을 때 적절합니다.30%만큼 차이가 나는 물건을 교환하여 최대 3억 5천만원 만큼 부를 이전시키는 결과가 되어도, 증여세는 발생하지 않습니다. 이는 저가매매와 마찬가지입니다.양도소득세가 부과됩니다. 그러므로 부모가 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 세부담이 적습니다.​2) 단점​쌍방이 모두 부동산을 보유하고 있어야 하므로 조건이 까다롭습니다.쌍방이 모두 양도소득세 과세대상이 되므로 쌍방이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 않으면 양도소득세가 부담스럽습니다.1번만 나올 취득세가 2번 나옵니다.​​6. 캠코 매각 의뢰​1) 장점​의뢰만 하는 것으로도 판매로 보아 일시적 2주택 특례를 반드시 받을 수 있는 방법입니다.저가매매처럼 싸게 팔지 않고 경매를 거쳐 시세에 상당하는 가격으로 팔 수 있습니다.​2) 단점​한 번 의뢰하면 매각될 때까지 취소할 수 없습니다. (취소하면 양도를 한 것이 아니게 됩니다)경매가 유찰되기 시작하면 계속해서 낙찰가가 하락할 수 있어, 예상치 못한 저가에 매도될 위험이 있습니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)⑱ 법 제89조제1항제4호나목에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 매각 등의 방법으로 양도하는 경우를 말한다.1. 「금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우2. 법원에 경매를 신청한 경우 (생략)​​7. 환매조건부 매매* 주의 : 거의 사례가 없어 연구만으로 정리한 방법입니다.​1) 장점​환매권이 부여되어 있어 5년 내에 계약시 정한 가격으로 물건을 회수할 수 있는 기회가 있습니다. (콜옵션) 팔고 싶지 않은 물건일 때 적절합니다.환매권을 행사하여 물건을 회수할 때 취득세가 1회 더 나오지만, 매도자와 매수자가 형식적 취득의 세율이 적용되어 50%가 감면되므로 부담이 적습니다.주택을 회수하면 새롭게 주택을 취득한 것으로 보므로, 신규 주택과 종전 주택의 순서가 바뀌면서 다시 한 번 일시적 2주택 적용도 가능합니다.저가매매와 비슷해서 매매가액을 낮출 수 있습니다. 게다가 매수인이 완전히 사들인다라는 느낌보다 잠시 맡아준다는 느낌으로 할 수 있어 상대방 부담이 덜합니다.​2) 단점​주택을 완전히 해소한 것이 아니므로, 상대에게 언젠가 다시 회수해야 하는 부담이 있습니다.상대는 보통 직계존비속일텐데, 매매대금 총액을 지불해야 하는 것은 마찬가지입니다. 그렇지 않으면 증여로 추정됩니다. 대금 출처도 분명해야 합니다.​지방세법 제15조(세율의 특례)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되, 제11조제1항제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.1. 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득​서면4팀-1893(2007.06.14)소유 부동산을 민법 규정에 의한 환매 조건부로 유상 양도하고 환매권을 보유한 상태에서 소유권 이전등기를 하는 경우에는 「소득세법」 제88조 규정에 의한 양도 에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.​조심2013중4010(2013.12.31)환매권의 실행에 따른 토지의 취득시기는 국세청 예규[부동산거래관리과-674, 2012.12.17. 및 재일01254-1766 1992.07.14.]에서 환매대금청산일 또는 환매대금을 공탁한 날로 보는 등 환매로 인하여 다시 취득한 것으로 해석하고 있다는 점, 조세심판원장의 결정례[조심 2008부3424(2009.03.16) 참조]와 같이 수용 후 환매대상이 된 토지는 이를 새로운 매매로 보는 것이지 종전 수용의 취소 또는 해제로 볼 수 없는 점