양도소득세 질문입니다

요즘 코로나 때문에 국가보건재정도 많이 들어가고, 보험료를 낼 경제활동인구는 점점 줄고 있습니다. 그러다 보니 건강보험료가 매년 상승하여 부담을 주고 있지요. 2021년 기준으로는 건강보험료가 6.86%이고, 장기요양보험료가 건강보험료의 11.52%입니다. 그러니까 7.650272%가 건강보험료로 부과됩니다. 사실상 세금에 가까운 금액이지만 4대 보험에 속하여 ‘보험료’라고 부르다 보니, 체감상 부담이 되어봐야 얼마나 되겠나 하며 넘기는 경우가 많습니다. 그러나 결코 만만한 존재가 아닙니다. 세금 같은 경우 어느 정도 대비를 하기도 하고, 맞닥뜨렸을 때도 당황스럽다는 느낌은 잘 없는데, 오히려 건강 보험료가 많이 나오면 정말로 큰 충격이 될 수 있습니다.​​1. 분류​건강보험료의 세계에는 3종류의 사람이 있습니다. 직장을 다니면서 근로소득을 얻고 있는 사람을 [직장가입자]라고 합니다. 그리고 그런 자에게 부양되고 있는 입장에서 건강보험료를 내지 않는 사람을 [피부양자]라고 합니다. 마지막으로 [직장가입자]도 아니고 [피부양자]도 아니면 [지역가입자]라고 합니다.​​2. 직장가입자​[직장가입자]는 직장에서 4대보험자격 취득신고를 한 사람들입니다. 보수월액(비과세 뺀 급여라고 봐도 됨)에 요율을 곱하여 건강보험료를 부담합니다. 건강보험료는 혼자서 부담하지 않고, 절반은 본인이 내고, 나머지 절반은 회사가 냅니다. 회사가 급여를 지급할 때, 보험료의 절반만큼 급여에서 떼어 두고 급여를 줍니다. 급여명세서를 받아보시면 그런 내용이 잘 나와 있습니다. 그리고 회사몫 절반과 맡아 둔 절반을 합하여 공단에 납부하는 식입니다.​[직장가입자]가 투잡을 하면 어떻게 될까요? [직장가입자] 신분은 유지됩니다. 직장에서 신고한 보수월액 외에 소득이 연 3,400만원까지도 문제삼지 않습니다. 그러나 연 3,400만원이 넘어가면, 연 3,400만원이 넘는 소득에 대해 별도의 보험료가 나오기 시작합니다. 이때 고지서가 회사로 가지는 않고, 집으로 날아옵니다. 공단 직원에 의하면, 회사가 알 수 있는 부분은 아니라고 합니다.​​3. 피부양자​[피부양자]는 보험료를 내지 않습니다. 만약 여러분이 누군가의 피부양자 신분이라면, 가능한 한 유지하는 것이 좋겠죠. 피부양자였다가 직장에 가입하면 [직장가입자]가 되겠고요, [피부양자] 자격조건을 어기게 되면 [지역가입자]로 바뀌게 됩니다.[피부양자]를 유지하기 위한 요건에는 3가지가 있습니다. 부양요건, 소득요건, 재산요건입니다.​(1) 부양요건​직장가입자에 의하여 주로 생계를 유지하는 자로서, 배우자, 직계존비속과 그 배우자, 형제자매입니다. 형제자매는 30세 미만, 65세 이상이거나 장애인이어야 하고, 또한 미혼이어야 합니다. 그리고 부모가 없거나 부모가 소득이 없어야 합니다.​(2) 소득요건​1) 종합소득금액의 합계액이 연 3,400만원이 넘으면 안 됩니다.이때 종합소득금액은 소득세법에서 말하는 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타소득금액의 합을 말합니다. 그러니까 필요경비나 근로소득공제, 연금소득공제액을 제외한 금액을 말합니다. 또한 근로소득금액과 연금소득금액은 30%의 금액으로 합니다.비과세소득은 제외하고 양도소득과 퇴직소득도 포함하지 않습니다. 이자소득과 배당소득으로서 1천만원 이하여서 분리과세되는 경우는 제외합니다. 반대로 분리과세 주택임대소득은 원래 분리과세대상이지만 여기에 포함됩니다.2022년 7월부터는 이 금액이 줄어서 연 2,000만원을 넘으면 안 됩니다. 그러니까 기존에 피부양자로 건강보험료를 내지 않던 사람이 피부양자 자격을 잃게 되는 일이 점점 많아집니다.​2) 사업소득이 있으면 안 됩니다.위에서 종합소득금액이 3,400만원이 넘으면 안 된다고 했지만, 원래는 사업소득이 있으면 안 됩니다.대신, 사업자등록을 하지 않고 벌어들이는 프리랜서 사업소득은 연간 500만원 이하로 있는 것은 괜찮습니다. 사업소득금액을 말하기 때문에, 필요경비를 뺀 금액입니다. 이 금액은 사업소득이지만 일단 괜찮고, 다시 종합소득금액 3,400만원에 포함되어 총액 검증을 받게 되겠습니다.또한 사업자등록이 있어도 사업소득이 실제로 0이 되는 경우, 예를 들어 분리과세 주택임대소득을 임대주택사업자로 등록하여 200만원 ~ 400만원의 경비를 인정받아 결국 과세표준이 0이 되는 경우에도 괜찮습니다.​(3) 재산요건​1) 재산가액이 5.4억 이하여야 합니다.이때 재산가액은 재산세 과세표준액을 말하는데, 공시가격의 60%를 말합니다. 공시가격이 시가의 60% ~ 80%이므로, 실제 시가가 5.4억을 넘더라도 자세히 살펴보면 범위 내일 수 있습니다.​2) 재산가액이 5.4억에서 9억원 사이도 괜찮습니다.다만 종합소득금액의 합계액을 연 1,000만원 아래로 유지해야 합니다. 재산은 많고 현금흐름은 적은 고령자들을 위한 조건입니다.​​4. 지역가입자​[지역가입자]는 [직장가입자]도 아니고, [피부양자]도 아닌 사람으로, 대개 개인 사업을 하는 사람들입니다. 소득수준에 따른 점수와, 재산수준에 따른 점수를 합하고, 점수당 201.5원을 곱합니다. 이때 소득이란, 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타소득의 합을 말합니다. 사업소득은 순소득을 말합니다. 소득수준에 따른 점수는 82점부터 32,372점까지 있습니다. 연 사업소득 30,000,000원 정도라면, 소득점수 981점으로 보험료가 월 197,671.5원입니다. 이렇게 낸 지역가입자 보험료는 추후 사업소득에서 필요경비 처리는 할 수 있기 때문에, 세금은 줄여주게 됩니다.​만약 부부가 둘 다 지역가입자라면, 소득을 합해서 점수를 따집니다. 이 경우 상당한 부담이 될 수 있습니다.​한편 개인 사업을 하는 사람이 직원을 고용하여 4대보험 자격을 취득하게 하면, 직원 중에 가장 급여가 많은 사람과 같은 수준으로 [직장가입자]의 셈법을 적용받을 수 있습니다. 그러면 급여에 비례해서만 건강보험료를 내기 때문에, 재산이 많은 사람들은 보험료를 절약할 수 있게 됩니다.

1. 개요, 유튜브 영상고령화 사회가 심화되면서 상속세에 대한 관심이 높아지고 있으며, 여러 가지 절세 방안들이 새롭게 제시되고 있습니다.'상속세 신고인원'은 2019년 9천 555명, 2020년 1만1천521명, 2021년 1만4천961명으로매년 증가하고 있으며,'상속재산 가액'은 66조원으로 전년(27조 4천억원) 대비약 140%가 증가했습니다.오늘은'상속세 기본구조와 자주 묻는 질문'에 대해서 살펴보겠습니다.https://www.youtube.com/watch?v=sgRNPHFxgKA2. 상속세 기본구조상속세는 사망을 원인으로 하여 피상속인 재산에 대해서 과세하는 세금으로서 피상속인의상속개시일 현재 모든 재산을 합하여 전체 상속세를 산출한 후, 상속인들 각자가 받는 재산에 비례하여 상속세를 안분하는 구조입니다.증여세는 각자가 받는 재산에 대하여 세금을 따로 계산하는 하므로 계산구조에서 큰 차이가 있습니다.[상속세 계산구조]상속재산은 피상속인의 예금, 부동산, 보험금 등 모든 재산에서 채무를 공제한 금액에추정상속재산과 사전증여재산을 합하여 산정합니다.1. 추정상속재산상속개시일 전 재산을 처분하거나 예금을 인출 또는 채무를 부담한 금액이 1년 이내 2억, 2년 이내 5억원이상이 경우 해당 금액 중 사용처가 명백하지 않은 금액을 말합니다. 즉, 상속 직전 1년 이내 2억 이상의 부동산을 양도하고 그 돈을 현금으로 인출해 숨기더라도 그사용처를 입증하지 못하는 경우 상속세에 합산됩니다.2. 사전증여재산상속개시일 전 10년 이내 상속인에게 증여하거나 5년 이내 상속인 외의 자에게 증여한 경우 증여한 재산은 상속재산에합산하여 상속세를 계산합니다.3. 상속세 신고·납부 기한 및 세무조사<1> 신고·납부 기한상속인은상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6월 이내에 피상속인의 주소지 관할세무서에 상속세 신고서를 제출하고, 상속세를 납부해야 합니다. 상속세는 전액을 일시에 납부하는 것이 원칙이지만,예외적으로 상속세를 일정 기간 분할하여 납부할 수 있는 제도가 두 가지있습니다.1. 분납제도분납은 상속세를 2회에 나누어 내는 제도로서 납부할 상속세가 1천만원을 초과하는 경우 납부할 금액의 일부를 납부기한이 지난 후2개월 이내에 분할하여 납부할 수 있습니다.2. 연부연납제도연부연납은 상속세를 장기간에 나누어 내는 제도로서 상속세납부세액이 2천만원을 초과하고, 납세담보를 제공하는 경우에는 세무서장의 허가를 받아최대 10년간 상속세를 분할하여 납부할 수 있습니다.<2> 세무조사상속세는 납세의무자의신고 여부에 불구하고 정부의 세무조사를 통해 과세표준과 세액이 결정됩니다. 따라서, 문제 없이 상속세를 신고한 경우에도 세무조사의 대상이 될 수 있으며, 통상 상속세 세무조사는 상속세 신고기한부터 9개월 이내에 이루어집니다.세무조사를 통해 피상속인, 상속인들의계좌를 조회하여 미신고된 사전증여재산, 추정상속재산 등을 파악하여과소신고된 상속세과 추가되는 가산세를 추징하게 됩니다.4. 자주 묻는 질문<1> 부모님의 상속세가 걱정되는데 어떻게 해야 하나요 ?부모님이 현재 자산을 많이 보유하고 있다면, 계획에 맞춰 사전증여하는 것이 필요합니다. 상속세와 증여세의 세율은 동일하지만 누진세율이므로 한번의 높은 상속세를 적용받기 보다는 증여와 상속을 나눈다면 낮을 세율이 적용됨으로써 절세 효과를 얻을 수 있습니다.사전증여를 활용한 절세방안은 다음 상속세 절세방안편에서 자세하게 다뤄보겠습니다.<2> 부모님이 돌아가셨는데 무엇을 해야하나요 ?사망신고는 사망은 안 날로부터 1개월 이내 신고하시면 되고, 사망신고 후 주민센터 또는 정부24에서 피상속인의 재산 조회를 신청할 수 있습니다. 상속세 신고기한은 상속개시일로부터 약 6개월으로서 양도세의 3배, 증여세의 2배의 기간을 부여하므로 조급해 하지 마시고사망신고 후 천천히 세무사에게 연락주시면 충분히 정상적인 신고가 가능합니다.<3> 상속세는 상속재산 얼마부터 나오나요 ?피상속인의 배우자가 있는 경우에는 배우자상속공제로 인해 통상 상속재산가액이 10억원을 초과하는 경우부터 납부세액이 발생합니다. 피상속인의 배우자가 없는 경우에는 상속재산가액이 5억원을 초과하는 경우부터 납부세액이 발생합니다.<4> 상속비율은 어떻게 상속되고, 상속비율에 따라 세금이 달라지나요 ?법정 상속순위가 동일한 순서의 사람이 다수인 때에는 동등한 비율로 재산분할이 이루어지며, 피상속인의 배우자는 1.5배를 할증하여 상속비율이 정해집니다. 다만, 상속인들 간의 협의로 상속비율을 임의로 정할 수 있으며, 재산의 분할 방법에 따라 배우자상속공제액이 변동하여 상속세가 달라진다는 점 주의하셔야 합니다.<5> 상속세는 일시에 납부해야 하나요?상속세는 전액을 일시에 납부하는 것이 원칙이지만, 앞서 말씀드린 분납, 연부연납 제도를 통해 일정기간 분할하여 납부할 수도 있습니다.<6> 상속세는 누가 납부하나요 ?상속세 납부는 연대납세의무로서 상속인 중 누가 내든 상관없는 세금입니다. 증여세는 증여받은 자가 내야 하며, 증여세를 대납하면 추가 증여로 보지만, 상속세는 본인의 상속받은 재산을 한도로 대납하는 세금은 증여로 보지 않습니다. 따라서 아버지가 돌아가시는 경우 어머니가 자녀의 상속세를 대납한다면 증여세가 추가로 부과되지 않으므로 상속세 대납을 고려한 상속비율 설정이 필요합니다.<7> 상속부동산의 등기는 언제까지 해야 하나요 ?상속은 계약과 같은 법률행위가 아니므로 별도의 등기기한에 제한을 두고 있지 않습니다. 다만, 등기를 하지 않더라도 취득세는 신고·납부기한이 존재하며, 상속받은 부동산을 등기하지 않고 양도한다면 77%의 높은 양도세와와 비과세혜택을 받지 못하게 되니 반드시 확인이 필요합니다. 그리고 배우자상속공제를 계획하고 있다면 요건에 맞게 기한 내 등기가 필요합니다.다음 편에는사전증여, 배우자 상속공제, 감정평가 활용, 동거주택상속공제 등상속세 절세방안에 대해서 자세하게 안내해 드리겠습니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222574713592[상속전문세무사] 상속받기 전 부동산 처분, 현금 인출해서 상속세 줄일 수 있을까요?(추정상속재산)상속세는 다음 항목들의 재산에 대하여 과세됩니다. 상속세는 정부부과세목에 해당하므로 납세자가 상속세...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222542764181[상속전문세무사] 상속세를 줄이고 싶다면 사전 증여? 잘 알고 하자 - 사전증여재산합산, 상속공제한도, 증여 후 양도소득세 문제■ 개요 일반적으로 금융 재산 및 부동산을 수십억 이상 보유하고 있는 고액자산가들에게 한번에 상속을 하...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222541688118[상속전문세무사] 30억까지 상속세 내지 않는 방법(배우자상속공제)1. 개요 거주자가 사망하여 상속세를 계산할 때, 배우자에게 상속되는 재산에 대해서는 상속세를 과세하지 ...blog.naver.com

안녕하세요! 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간엔 거주주택 양도세 비과세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.​소득세법상 장기임대주택에 해당하게 되면 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우에 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는데요.이는 소득세법 시행령 제155조20항에 규정되어 있습니다.소득세법 시행령 제155조 20항거주주택 양도세 비과세소득세법상 장기임대주택의 요건은 다음과 같습니다.​① 세무서 및 지자체 사업자 등록② 임대개시일 당시 기준시가 6억(수도권외지방 3억) 이하③ 5년 이상 임대​2020년 10월 7일 시행령이 일부 개정되면서 새로운 조문이 추가되었습니다.제167조의3제1항제2호에 따른 주택[같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정한다. 이하 이 조에서 장기임대주택 이라 한다]붉은색 글씨가 의미하는 것이 무엇일까요?다주택자 중과 배제나 종부세 합산배제와는 달리 거주주택 과세특례는 18년 4월 1일 이후로 사업자등록을 해도 단서규정에 의해서 단기민간임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대하여도 거주주택에 대하여 비과세를 받을 수 있었습니다. ​하지만 민특법 개정으로 인해서 7월 11일 이후로 단기민간임대 및 장기일반민간임대 중 아파트로 임대주택을 등록하거나 단기민간임대주택에서 장기일반민간임대주택 등으로 전환하는 경우 세제 혜택이 배제되는 규정이 생겼습니다.​즉, 7월 10일 이전에 등록을 해야만 5년 이상 임대(단기민간임대 가능)한 임대주택에 대해서 거주주택 비과세 특례 혜택을 적용하는 것입니다. 그러면 7월 11일 이후에 등록을 한 임대주택은 어떠한 요건을 갖추어야 거주주택 비과세 특례가 적용될까요?​기한에 대한 단서 규정을 제외하면 제167조의3제1항제2호에 따른 양도세 중과배제되는 임대주택과 동일하다고 보면 됩니다. ​① 세무서 및 지자체 사업자 등록② 임대개시일 당시 기준시가 6억(수도권외지방 3억) 이하③ 장기일반민간임대주택등으로 등록하고 8년 이상 임대​10월 7일 시행령 개정으로 인해서 임대기간이 10년으로 늘어났습니다. 부칙에 따르면 개정규정은 8월 18일 이후 등록하는 임대주택부터 적용한다고 되어있습니다. 또한 1주택 이상 보유자가 18.9.14 이후 조정대상지역에 위치한 주택을 취득하여 임대주택으로 등록을 하는 경우에는 거주주택 과세특례에서 제외됩니다.제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)마. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로 10년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 주택은 제외한다.　1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]​2) 2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택​3) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택제4조(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 관한 적용례) ② 제167조의3제1항제2호마목1)부터 3)까지의 규정 외의 부분 본문 및 같은 호 바목(장기일반민간임대주택등의 임대기간요건에 관한 부분에 한정한다)의 개정규정은 2020년 8월 18일 이후부터 이 영 시행 전까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)한 민간임대주택에 대해서도 적용한다.등록일자를 기준으로 하여 표로 정리하면 다음과 같은데요.점점 임대주택을 통한 세제혜택을 받기 어려운 쪽으로 변화하는 걸 알 수가 있죠? 임대사업자로 등록한 뒤에 한달 이내에 취소하면 과태료를 내지 않아도 되니 만약 세제혜택을 받기 어려우시다면 해지하시는게 더 나을 것 같습니다.​이상으로 글을 마치겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다!

안녕하세요. 요즘책 작업을 하면서 정리한 양도소득세의 기본개념과 계산구조 등에 대해서 전달해 드리려 합니다.양도소득세를처음 접하시는 분들도 이해가 갈 수 있게 정리해봤습니다.1. 양도소득세 기본 계산 구조양도소득세는 큰 틀에서 보면실제로 양도한 금액에서 당초 실제로 취득한 금액을 뺀 시세차익에 대해 세금이 부과되는 것입니다.다만,세율과 장기보유특별공제는 부동산의 종류, 취득시기에 따라 달라지므로 복잡할 수 있습니다.양도가액① 부동산 등의 양도당시 실지거래가액- 취득가액① 실지 취득가액 ② 매매사례가액 ③ 감정가액 ④ 환산취득가액- 필요경비실가：설비비·개량비, 자본적지출액, 양도비매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액은 기준시가의 3% 적용= 양도차익양도가액 - 취득가액 - 필요경비-장기보유특별공제토지·건물, 조합원입주권(승계취득한 경우는 제외)① 보유기간x2%(30% 한도)② 보유기간,거주기간x4%(각각 40%, 총80% 한도)= 양도소득금액양도차익 - 장기보유특별공제- 감면대상소득금액조세특례제한법에서 규정한 경우(미분양주택, 신축주택 등)- 기본공제1년 250만원 공제(미등기 양도자산은 적용 배제)= 과세표준양도소득금액 – (감면대상소득금액 + 양도소득기본공제)x 세율① 단기세율 ② 일반세율 ③ 중과세율= 산출세액양도소득과세표준 × 세율- 세액감면, 세액공제전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례제한법 상 감면세액+ 가산세① 과소신고(무신고) 가산세 ② 납부지연 가산세= 자진납부할세액산출세액 - (세액공제 + 감면세액)2. 양도의 개념소득세법에서 양도란 자산에 대한등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 규정하고 있습니다.소득세법 제88조 [ 정의(2016.12.20 제목개정) ]1. 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.소득세법에서 열거하고 있는 과세 대상 자산을 유상으로 이전하는 경우에는 모두 양도소득세가 부과되는 양도에 해당합니다.경매, 교환, 물납, 대물변제, 수용 등의 경우 모두 유상으로 이전하는 양도에 해당하며,등기 이전이 되지 않았더라도 사실상 소유권이 이전된 것으로 볼 수 있는 경우에도 양도에 해당합니다.[양도소득세 과세 대상]양도소득세 과세 대상은 열거주의로서다음에 해당하는 자산을 양도하는 경우에만 양도소득세가 과세됩니다.구분내용부동산토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)부동산에 관한 권리부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권주식 등대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등* 주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권기타자산사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권파생상품국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품, 차액결제거래 파생상품(CFD), 주식워런증권(ELW), 국외 장내 파생상품, 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품신탁 수익권신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득3. 양도가액양도차익 계산의 양도가액은양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도와 대가관계가 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말합니다.양도가액은 다음에 해당하는 금액을 포함하여 계산해야합니다.구분양도가액 포함 여부이자상당액양도가액포함(지급기일의 지연에 따라 발생하는 연체이자 제외)금전 외의 대가양도가액포함(상증법상 평가)양수인이 부담하는 양도세양도가액포함(순환논리 발생)채무 승계양도가액포함명도비양도가액포함<1> 이자 상당액당사자의 약정에 의한 대금 지급 방법에 따라 일정액에이자 상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자 상당액은 양도가액이 포함합니다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 연체이자는 포함하지 않습니다.<2> 금전 외의 대가 지급양도하는 자가 당해 자산의 대가로서 금전 이외의 물품을 지급하거나 영수하고 그 양도자산의 매매계약서상에는 물품 수량만이 명시된 경우에는 당해 양도자 산의 취득가액 또는 양도가액은 물품의 인도 또는 영수 당시의 시가에 의해 계산한 가액으로 합니다.(소득세기본통칙 97-0…1)이때 시가란 상속세및증여세법에 따른 평가액으로 합니다.<3> 양도소득세 양수인 부담양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 실제 지급한 경우에는 대납한 양도소득세를 포함한 가액을 양도가액으로 합니다. 따라서대납한 세금을 합산하면 다시 양도소득세가 증가하므로 순환 논리에 빠지는 이슈가 발생합니다.따라서손피거래 등의 경우에는 합산에 대해서 충분히 검토하여야 합니다.<4> 채무 승계양도 자산의 채무를 취득자가 인수·변제하는 조건으로 양도하는 경우에는 해당 채무액은 양도가액에 포함합니다.<5> 명도비양도인이 부담할 명도비를 매수인이 부담하는 경우 매수인이 부담한 금액은 양도가액에 포함합니다.이외 교환, 일괄 양도, 추계 등의 예외적인 거래들은 별도의 양도가액 산정기준을 따릅니다.4. 필요경비양도가액에서 필요경비를 뺀 금액을 양도차익으로 합니다. 이때 양도가액에서 공제하는 필요경비란‘취득가액’,‘기타필요경비’(자본적 지출액 등, 양도비 등)로 구분됩니다.필요경비취득가액실지가액, 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액기타필요경비자본적 지출액 등양도비 등5. 취득가액취득가액은 다음의 순서로 적용합니다.(소득세법 제97조 제1항 제1호 나목)순서내용1. 실지 취득가액증빙서류에 의하여 확인되는 실제 거래된 가액(취득세 포함, 위약금, 해약금 등 제외)2. 매매사례가액조망권, 용도, 면적, 기준시가, 위치, 구조 등을 종합하여 유사성이 인정되는 자산의 거래가액 (취득일 전후 각 3개월 이내)3. 감정가액취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액 (기준시가 10억 원 이하는 한 곳, 대출목적 감정가 제외)4. 환산취득가액양도시 실지거래가액·매매사례가액·감정가액* 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가<1> 실지 취득가액실지 취득가액이란매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액으로서 약정되거나 지급된 금액 전부를 말하는 것으로 거래 내용의 사실관계에 따릅니다.구분취득가액 포함 여부이자상당액당사자의 약정에 따라 거래가액에 가산된 이자상당액포함(지연에 따라 추가로 발생하는 이자상당액은제외)취득세취득시 납부한 취득세포함(취득세의 가산세, 이혼에 따른 재산분할에 의한 취득세제외)(이월과세가 적용되는 경우 증여에 대한 취득세제외)부가가치세취득과 관련하여 부담한 부가가치세포함(매입세액 공제 받은 금액제외)중개수수료취득시 지급한 중개수수료포함(양도시 지급한 중개수수료는 기타필요경비에 포함)법무사 비용취득시 등기를 위해 지급한 법무사 비용포함소송비용소유권 쟁송에 직접 소요된 소송비용·화해비용포함(계약 해제와 관련된 소송비용, 명도소송비용, 퇴거소송비용제외)이외교환, 일괄취득, 건축 등 예외적인 거래들은 별도의 양도가액 산정기준을 따릅니다.<2> 매매사례가액실지거래가액을 확인할 수 없는 경우매매사례가액 감정가액, 환산취득가액을 순차로 적용합니다.매매매사례가액이란 취득일 전후 각3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 의미합니다.소득세법시행령 제176조의2 [ 추계결정 및 경정 ]1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액(2009.02.04 개정)실가를 확인할 수 없는 교환거래 등의 경우에 매매사례가액을 적용하여 취득가액을 산정할 수 있으며,유사성은 조망권, 용도, 면적, 기준시가, 위치, 구조 등을 종합하여 판단합니다.<3> 감정가액감정가액이란 취득일 전후 각3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액을 의미합니다.기준시가 10억 원 이하의 자산은 하나의 감정평가법인 등이 평가 받은 금액도 인정합니다.다만,담보제공 목적 등의 감정평가액은 취득 당시의 시가를 반영한 합리적인 가액으로 볼 수 없으므로 인정받지 못합니다.<4> 환산취득가액환산취득가액이란다음의 산식으로 계산한 가액을 의미합니다.환산취득가액= 양도시 실지거래가액·매매사례가액·감정가액 * 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가환산취득가액 계산시 적용하는 기준시가는 양도, 취득일 현재의 고시된 기준시가를 의미합니다.만약, 고시되기 전에 부동산을 취득한 경우 기준시가는 소득세법시행령 제164조에 따라 계산 합니다.6. 기타 필요경비기타필요경비는‘자본적 지출액 등’과‘양도비 등’으로 구분됩니다.실제 지출한 기타필요경비는취득가액을 실가로 산정하는 경우에만 인정되며, 취득가액을 매매사례가액 등이외의 취득가액으로 산정하는 경우에는 개산공제액을 적용합니다.<1> 자본적 지출액 등양도가액에서 공제하는 자본적 지출액이란 소득세법시행령 제163조 제3항과 소득세시행규칙 제79조 제1항에 열거한 것으로 주요 항목들은 다음과 같습니다.(1) 부동산의 인테리어 공사비용 등자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비에 해당하는 비용은 자본적지출에 해당하며, 이에 해당하는지 여부의 판단은 사실관계에 따릅니다.자본적지출로 인정한 사례와 부인한 사례는 다음과 같습니다.구분사례자본적 지출 인정 사례-베란다 샤시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비 등의 내부시설의 개량을 위한 공사비(집행기준 97-163-29)-건물의 용도변경 또는 대수선 공사비용(양도소득세집행기준 97-163-33)-건물개조비용(심사양도2003-18(2003.03.17.))-보일러 및 배관 개체 비용(심사양도2005-201(2006.01.31.))-건물 신축 및 증축공사(기획재정부재산-696(2010.07.16))자본적 지출 부인 사례-벽지·장판 또는 싱크대 교체비용 등(양도소득세집행기준 97-163-30))-장판 교체비 및 도배비용(심사양도2014-79(2014.05.08.))-붙박이장 설치비용(심사양도2010-127(2010.07.05.))-거실 천장 조명 및 도배공사(조심2010서1037(2010.07.29.))-방문, 싱크대 교체, 페인트 및 도배 비용(조심2008부4085(2009.03.10.))-비품(에어컨,세탁기,냉장고,TV등)구입 비용(조심2009중2298(2009.08.17.))-파손된 유리나 기와의 대체(조심2018서563(2018.04.10.))다만,개별적으로는 수익적지출로 볼 수 있는 비용이라고 하더라도 자본적 지출에 해당하는 공사의 부수공사로 인정되는 경우에는 자본적 지출로 공제받을 수 있습니다.(2) 취득 후 소유권 확보를 위한 쟁송비용자산을 취득한 후 소유권에 대한 쟁송을 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액은 자본적지출에 해당합니다.사해행위취소소송 중 양수인이 소송상 화해하면서 지급한 금액은 소유권확보를 위한 지출로서 필요경비에 산입하는 자본적지출액에 해당합니다.<2> 양도비 등자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음에 해당하는 것은 필요경비에 해당합니다.(1) 중개수수료취득시 지급한 중개수수료는 취득가액에 포함되며,양도시 지급한 중개수수료는 양도비 등으로서 필요경비에 포함됩니다.중개수수료는 지출증빙에 의하여 확인되는 경우에 공제를 받을 수 있으며,통상의 중개수수료보다 많이 지급한 경우에도 필요경비에 산입됩니다.양도소득세 집행기준 97-163-43중개수수료가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비해 많다고 하더라도 실지 지급된 금액은 필요경비에 산입된다.(2) 세무사수수료, 컨설팅 비용양도소득세 신고서 작성을 위한세무사 수수료는 양도비 등에 포함됩니다.다만,부동산 매도를 위한 상권조사, 지가상승요소분석, 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅 비용은 양도비 등에 포함되지 않을 수 있습니다.2018년 4월 1일 이후 양도분부터 양도비 등에 해당하는 지출은 증명서류에 의해 증명되거나, 실제 지출 사실이 금융거래내역으로 증명되는 경우 양도비용으로 인정됩니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222585834373[양도세전문세무사] 아파트 인테리어, 수리비용 양도세 혜택 어떻게 받을 수 있을까?필요경비 양도소득세를 계산할때 양도가액에서 필요경비 를 공제한 양도차익을 기준으로 합니다...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222505574076[양도세 전문 세무사] 손해 보고 판 부동산으로 절세하는 법 (양도차손 통산 여부)같은 해에 여러 개의 부동산을 양도하는 경우 손해 보고 판 양도차손 부동산은 다른 부동산의 양도소득세 ...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222499472994[양도세 전문 세무사]1주택 비과세, 장특혜택 2년 거주 요건 충족하는 방법안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 양도소득세에 있어서 거주 기간의 문제는 비과세 및 장기보...blog.naver.com

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 양도소득세 계산시 공제되는 필요경비에 대해서 알아보도록 하겠습니다.​필요경비는 취득단계, 보유단계, 처분단계로 분류할 수 있습니다.취득 단계 ① 제세공과금취득시 납부한 취득세 및 등록세와 이에 부가되는 농어촌특별세와 지방교육세(납부영수증이 없는 경우에도 필요경비로 인정)​② 소송비용취득과 관련하여 쟁송이 발생하는 자산에 대한 소유권 확보를 위하여 소요된 소송비용​③ 취득관련 수수료취득과 관련한 중개수수료, 등기를 위한 법무사 비용, 취득컨설팅 비용​④ 대항력 있는 임차보증금구상권을 행사할 수 없는 경우에 대항력있는 임차인에게 지출된 전세보증금​⑤ 금융비용대금지급방법에 따라 발생한 이자(차입금에 대한 이자, 연체료 등은 필요경비 불산입)​보유 단계보유 단계에서 지출하는 비용은 자본적 지출액 또는 수익적 지출액으로 나눌 수 있습니다.자본적 지출액은 자산의 내용연수 연장 및 가치를 증가시키는 지출로써 필요경비로 인정받지만, 자산의 원상회복 및 능률유지를 위한 비용에 해당하는 수익적 지출액은 필요경비로 인정받지 못합니다.​법령에 의한 부담금 또한 필요경비로 인정이 됩니다. 대표적으로는 개발부담금 및 재건축부담금이 해당합니다.​처분 단계부동산 양도와 직접 관련된 비용은 필요경비로 인정이 가능하나 간접적 비용은 증빙자료를 확보한다고 하더라도 필요경비로 인정받을 수 없습니다.​양도비용은 그 지출시기에는 제한이 없으며 그 지급비용 또한 한도를 두지 않고 있습니다. 다만, 사회통념에 비추어 적정한 금액이어야 하며 부동산 중개수수료의 경우 법정 요율을 초과하여 지급하더라도 양도비용으로 인정받을 수 있습니다. 이는 취득시 중개수수료도 마찬가지입니다.​국민주택채권 매각차손의 경우 기존에는 금융기관 등에 매각한 경우로 그 범위를 한정하였으나, 2007년 이후에는 금융기관 이외의 자에게 양도하여 매각한 경우라도 금융기관 등에 양도함으로서 발생하는 매각차손을 한도로 하여 필요경비로 인정받을 수 있습니다,​취득, 보유, 처분단계에서 필요경비로 인정받기 위해서는 반드시 법적 증빙서류를 제출해야 합니다.법적 증빙서류로는 세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등이 있습니다. 만일 법적 증빙서류를 제출하지 못한 경우라도 간이 영수증과 실제 지출사실이 금융거래에 의하여 확인되면 필요경비로 인정받을 수 있습니다.​이상으로 이번 블로그 글을 마치겠습니다.감사합니다.