현재 1가구 2주택인데 양도소득세를 최소로 줄일수 있나요

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 실무를 하면서 가장 많이 만나게 되는 기본적인 비과세인 일시적 1가구 2주택(소득세법 시행령 155조의 1항)에 대해서 알아보겠습니다.​이 간단한 조문 하나만 해도 엄청나게 많은 사례와 변수가 있습니다.​​■ 요건1. 종전주택 취득일로부터1년뒤에 신규주택 취득 + 신규주택 취득일로부터3(2,1)년내 양도(1) 2018.9.13 이전 취득분 : 3년 이내 종전주택 양도(2) 2018.9.14 ~ 2019.12.16 취득분 : 2년 이내 종전 주택 양도(3) 2019.12.17 이후 취득분 : 1년 이내 전입 + 1년 이내 종전주택 양도(다만, 기존 임차인의 임대차 기간이 1년 이상 남아 있다면 해당 임대차기간까지 종전주택의 양도시기 및 신규주택으로 전입시기가 2년을 한도로 연장됨)​2.양도일 현재양도물건을 포함하여2주택이면 된다.(취득당시 주택 수 무관)​3.​양도 후 1주택만 보유해야 된다.​​■ 일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우 다음에 해당하는지를 잘 보시길 바랍니다.​(1) 종전주택과 신규주택 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아닌 경우19.12.17 이후에 신규주택을 취득했다고 하더라도 신규주택 취득일 당시에 종전주택 또는 신규주택 둘 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 3년 내에 양도하면 됩니다.​따라서 지금 조정대상지역이더라도 신규주택 취득일 당시에 조정대상지역이 아니면 됩니다.​(2) 신규주택 취득일 당시 조정대상지역이더라도 계약일 당시에 조정대상지역이 아닌 경우→ 신규주택 취득일 당시에 종전주택이 조정대상지역이더라도 신규주택 계약일 당시에는 종전주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​→ 신규주택 취득일 당시에 신규주택은 조정대상지역에 해당하였지만, 신규주택의 분양권 계약당시에 조정대상지역이 아니었다면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​​■ 입주권의 경우 일시적 1가구 2주택(소득령 155조 1항) 비과세 적용 여부원칙적으로 일시적 1가구 2주택 규정은 주택을 보유한 상황에서 주택을 새롭게 취득한 경우에 적용되는 규정입니다.​따라서 종전주택과 신규주택이 입주권으로 취득하거나 입주권 상태인 경우에는 해당 비과세가 적용되는지를 잘 보셔야합니다.​애초에 입주권으로 취득하셨다가 이를 모르고 주택으로 취득하신 것을 양도세 신고 이후에 깨닫고 추징당한 경우도 있습니다.​(1) 입주권으로 취득 한 주택을 신규주택으로 착각하고 양도하는 경우→ 위의 상황과 같이 입주권을 승계취득하여 준공되었을때를 신규주택으로 착각하여 양도하는 경우 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용되지 않습니다.​(2) 신규주택을 취득하고 신규주택이 입주권으로 변경된 경우→ 주택으로 취득한 신규주택이 입주권으로 전환된 경우라도 종전주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용 됩니다.​(3) 기존주택이 입주권으로 전환 후 완공되어 양도하는 경우→ 기존주택이 입주권으로 전환되었더라도 완공 후에 주택으로 양도하는 경우에는 1가구 2주택 비과세가 적용됩니다.​​■ 분양권의 경우분양권의 경우에는 21.1.1 이후에 취득한 분양권은 위의 입주권과 거의 유사하며, 21.1.1 이전에 취득한 분양권으로 취득한 주택은 조금 다릅니다.​→ 21.1.1 이전에 취득한 분양권의 경우 준공전까지는 주택수에 포함되지 않으므로 준공일에 주택을 새롭게 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세를 적용합니다.​​​이외에도 2년 보유기간 재산정, 다른 비과세 규정과의 중복문제, 거주요건 충족 여부 등 관련된 쟁점들은 너무나도 많습니다.​따라서 아는만큼 비과세를 만들 수도, 비과세가 안되는 것을 찾아낼 수도 있습니다.​주택은 너무 잦은 개정과 매일매일 쏟아지는 예규로 세무사들도 많이들 꺼려하는 대상입니다.반드시 진행하시기 전에 여러명의 전문가와 상의하고 진행하시길 바랍니다.

1. 개요최근 2월 28일 시행령 개정을 통하여 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 처분기한이조정지역 여부와 무관하게 2년에서 3년으로 연장되었습니다.개정 전에는 새집을 취득할 때 기존집과 새집이 모두 조정대상지역에 있으면 새집을 취득한 날로부터 2년 내 기존집을 양도해야 비과세를 받을 수 있었지만 모두 3년으로 연장된 것입니다.이번 개정을 통해양도소득세 비과세뿐만 아니라 취득세와 종합부동산세의 일시적 2주택이 모두 연장되었으므로당초 2년의 기간이 지나 비과세 기한은 놓치신 분들도 이번 개정 내용을 잘 활용한다면 여러 세목에서 다양한 절세혜택을 누릴 수 있습니다.구분혜택(내용)기본 취득세율조정지역 2주택 중과세율(8%)을배제하고기본취득세율(1~3%)적용양도소득세 비과세, 장기보유특별공제- 양도가12억원 이하 양도세 비과세- 12억원 초과분장기보유특별공제(최대 80%) 적용종합부동산세 1세대 1주택 공제- 기본공제12억원 적용- 고령자·장기보유세액공제(최대 80%) 적용국내에 1주택(종전주택)을 소유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택자으로 보아 비과세를 적용합니다.(소득세법시행령 제155조 제1항)다만, 양도하는 종전주택은 2년 보유(거주)기간 등 비과세 요건은 갖추어야 하는 등 취득의 방식과 보유 현황에 따라 비과세 적용 여부가 달라질 수 있어 사례별로 구분하여 판단해야 합니다.종전에는 조정지역 여부에 따라 신규주택에 이사 및 전입요건이 있어 더욱 복잡한 규정이었지만, 22.05.10 이후 양도분 부터는 이사 및 전입요건이 폐지되었습니다.2. 주요 사례구분내용1종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(원조합원)2종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(승계조합원)3신규주택 입주권(A)를 보유한 상태에서 종전주택(B) 취득4종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택5분양권으로 취득한 종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택6종전주택 + 직접 건설한 신규주택7종전주택 + 동일세대원으로부터 증여 받은 신규주택※ 각 사례에서는 비과세 적용가능 여부를 중점적으로 판단하므로 기본적인 1년 이상 경과 후 신규주택 취득, 2년 보유(거주)요건 등 이외의 요건들은 언급하지 않았습니다.사례1 : 종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(원조합원)재개발·재건축 등의 사업으로 신축주택이 완성되었을 때 소유자가 원조합원이라면 해당신축주택의 취득시기는 준공일이 아닌 철거 전 주택의 최초 취득일입니다. 따라서 오래전 취득했던 주택이 재건축으로신축되더라도 새로운 취득으로 보지 않으므로 비과세 적용이 불가능할 수 있습니다.예시) 보유하고 있던 주택 중 한 개의 주택이 재건축으로 신축되는 경우 신규주택 취득일10년 전에 A,B 주택을 취득한 1세대가 B주택이 재건축으로 멸실되고 이후 신축되는 경우 B주택의 취득시기는 신축주택의 준공일이 아닌 최초의 취득일이기 때문에비과세가 적용되지 않는 점을 유의해야 합니다.사례2 : 종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(승계조합원)사례1과 다르게 원조합원이 아닌 관리처분인가일 이후 입주권을 취득한 승계조합원이라면신축주택의 취득시기는 준공일(사용승인일)로 판단합니다.하지만 소득령 제155조 제1항에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 규정은 종전주택을 소유한 1세대가 신규주택을 취득한 경우에 적용되는 규정이므로신규주택을 최초에 입주권으로 취득했다면 일시적 1세대 2주택 규정이 적용되지 않습니다.다만, 이와 유사한소득령 156조의2 비과세 규정이 적용될 수 있으므로 해당 비과세 규정에 대한 별도 판단이 필요합니다.사례3 : 신규주택 입주권(A)를 보유한 상태에서 종전주택(B) 취득입주권A를 승계 취득한 상황에서 B주택을 취득한 경우로서입주권A가 주택으로 완공된 이후 B주택을 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 규정이 적용되지 않습니다.입주권A를 보유한 상황에서 B주택을 취득한 것이므로 1주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득하는 경우에 해당하지 않기 때문입니다.만약입주권A가 없는 상황에서 종전주택B를 취득한 경우에는 B주택을 양도 시 비과세가 적용될 수 있으며,입주권A가 주택으로 완공된 상황에서 주택B를 취득한 경우에는 A주택이 종전주택으로서 A주택 양도 시 일시적 1세대 2주택 비과세 규정이 적용될 수 있습니다.사례4 : 종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택신규주택이 분양권을 취득하여 신축된 주택인 경우 분양권의 취득시기에 따라 판단이 달라집니다.(1) 분양권을 21.1.1 전 취득한 경우분양권은 21년 이후 취득분부터 1세대 1주택 비과세 규정 적용시 주택 수에 포함되었습니다. 따라서 21년 전에 취득한 분양권은 주택으로 보지 않으며분양권이 신축주택이 되는 시점을 신규주택의 취득일로 보아 일시적 1세대 2주택 비과세 규정 적용이 가능합니다.예시) 21.1.1 전 2개의 분양권을 취득한 경우 일시적 1세대 2주택 비과세 적용 여부2개의 분양권 중 먼저 신축주택으로 변경된 주택이 종전주택에 해당하며, 1년이 지나 다른 분양권이 신축주택으로 변경되면 신규주택이 되어 종전주택에 대하여일시적 1세대 2주택 비과세 적용이 가능합니다.(2) 분양권을 21.1.1 이후 취득한 경우21년 이후 취득하는 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 따라서 위에서 언급했던 입주권을 추가로 취득하는 사례와 유사합니다.소득령 제155조 제1항에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 규정은 종전주택을 소유한 1세대가 신규주택을 취득한 경우에 적용되는 규정이므로신규주택을 최초에 21.1.1 이후 분양권으로 취득했다면 일시적 1세대 2주택 규정이 적용되지 않습니다.다만, 이와 유사한소득령 156조의3 비과세 규정이 적용될 수 있으므로 해당 비과세 규정에 대한 별도 판단이 필요합니다.사례5 : 분양권으로 취득한 종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택(1) 분양권 모두 21.1.1 전 취득한 경우두 개의 분양권이 모두 21.1.1 전 취득한 것이라면 먼저 취득하는 신축주택이 종전주택이 되며, 나중에 취득하는 신축주택이 신규주택이 되어 각 주택의 취득시기가 1년 이상 경과되는 경우일시적 1세대 2주택 비과세가 적용됩니다.(2) 분양권 모두 21.1.1 이후 취득한 경우21.1.1 이후 취득한 분양권은 위에 언급한 것처럼 주택 수에 포함되므로일시적 1세대 2주택 비과세 규정을 적용받을 수 없을 뿐만 아니라분양권 보유시 적용되는 비과세 규정인 소득령 156조의3 비과세 규정도 내용에 따라 적용받을 수 없으므로 유의해야 합니다.사례6 : 종전주택 + 직접 건설한 신규주택직접 건설한 주택의소득세법상 취득시기는 준공일(사용승인일)입니다. 실제가 입주가 늦어지거나, 등기가 늦게 나더라도 신규주택의 취득시기는 준공일(사용승인일)이므로실제 입주한 날을 취득시기로 오해하여 처분기한을 놓치지 않도록 해야 합니다.사례7 : 종전주택 + 동일세대원으로부터 증여 받은 신규주택일시적 1세대 2주택 비과세는 세대를 기준으로 하므로동일세대원 간 소유권 이전의 경우 신규주택의 취득시기는 증여일이 아닌 증여자가 최초에 취득한 날로 봅니다.따라서 증여의 경우 동일세대원, 별도세대원 여부를 함께 고려해야 합니다.예시) 부모가 동일세대원인 자녀에게 증여하는 경우 신규주택의 취득일자녀가 1주택을 보유한 상황에서 부모가 신규주택을 취득하고 이후 자녀에게 신규주택을 증여하는 경우 부모와 자녀가 동일세대원이라면 부모의 신규주택 취득일을 기준으로 3년 이내에 종전주택을 양도해야 비과세 적용이 가능합니다.따라서부모가 취득 후 3년이 이미 경과했다면 동일세대원인 자녀에게 증여하는 경우 자녀는 비과세를 적용 받지 못합니다.3. 함께 고려해야 할 사항<1> 동일세대원에게 양도일시적 1세대 2주택 비과세 규정의 법적 취지는 1세대 1주택을 유지할 목적이지만 이사 등의 이유로 어쩔 수 없이 일정 기간동안 2주택이 되는 경우 비과세를 적용하는 것으로서 종전주택 양도 후 1세대가 1주택을 소유해야 합니다.따라서동일세대원에게 양도하거나 부담부증여 하는 경우에는 비과세가 적용되지 않는 점을 유의해야 합니다.<2> 다른 비과세 규정과의 중복 적용일시적 1세대 2주택 비과세는 다른 2주택 비과세 특례와 중복 적용이 가능합니다. 즉,3개의 1세대가 3채의 주택을 보유하더라도 비과세가 가능한 경우가 있습니다.예시)일시적 1세대 2주택자(A,B)가 상속으로 새로운 주택C를 취득함으로써 1세대 3주택인 경우 C주택이 상속주택 특례에 해당한다면 종전주택A를 양도기한 이내 양도 시 1세대 1주택 비과세 규정이 적용됩니다.4. 관련 포스팅내용링크일시적 2주택 양도,취득,종부세 개정내용https://blog.naver.com/highyes_tax/222995322893입주권 보유한 경우 받을 수 있는 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222421428371가족간 고저가매매를 활용한 일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830가족간 교환매매를 활용한 일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284

1. 서론​지난 11월 2일, 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 보유기간을 규정한 [소득세법 시행령 제154조 제5항]에 대한 새로운 해석 [기획재정부_재산세제과953 (2021.11.02)] 이 등장했습니다. 3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 남은 주택이 일시적 2주택이 된 상태일 때, 보유기간을 기산하는 방법에 대한 최종 해석이었습니다. 요약하자면 아래와 같습니다.​① 1주택을 2020년 12월 31일 전에 양도하였다면, 남은 일시적 2주택은 보유기간 재기산 필요없이 취득일부터 보유기간을 기산합니다.② 1주택을 2021년 1월 1일 이후에 양도하였다면, 남은 일시적 2주택 모두 보유기간 새로 2년 채우는 것이 원칙입니다. 그러나 1주택을 2020년 12월 31일 이전에 취득하여 2021년 11월 2일 전에 양도했다면 남은 일시적 2주택은 보유기간 재기산 필요없는 것으로 해줍니다.③ 3주택이 2021년 1월 1일 이후에 만들어졌다면, 1주택을 2021년 11월 2일 전에 양도했는지 불문하고 남은 일시적 2주택 모두 보유기간 새로 2년 채워야 합니다.더 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.[기재부 해석] 일시적 2주택자의 비과세 보유기간 기산일 | TAXLY.KR (택슬리)그런데 이 해석을 잘 살펴보면, 3주택을 보유 중인 1세대가 1주택을 양도 후 남은 2채의 주택이 소득세법 시행령 제155조 제1항에 해당하는 경우라고 표현하고 있었습니다. [소득세법 시행령 제155조 제1항]이란, 종전주택을 보유한지 1년이 지나고 신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득한지 3년(1년) 이내에 종전주택을 파는 경우를 말합니다.​그러면, 이 해석에서 언급하지 않은 일시적 2주택들, 동조 2항(상속주택 일시적 2주택), 동조 4항 (동거봉양 일시적 2주택), 동조 5항 (혼인 일시적 2주택), 동조 20항 (거주주택 비과세 특례) 등에도 적용이 가능한 것일까요? 그리고 해석이나 판례에서 인정하고 있는 [2개의 일시적 2주택 특례 중첩]의 경우는 어떨까요? 저는 실제로 이런 케이스의 신고 대행을 맡은 적이 있는데요, 그때는 다음의 해석이 없었던 시절이라 나름대로의 논리를 정리하여 주무관님께 제출하였습니다. 그런데 [2개의 일시적 2주택 특례 중첩] 때에도 적용이 가능하다는 해석이 나왔습니다.​​2. 내용​사전-2021-법령해석재산-1618 (2021. 12. 10.)​[ 요 지 ] 2021.1.1. 현재 장기임대주택(B․D)과 일시적 2주택(C, F) 및 조합원입주권(E)을 보유한 1세대가 먼저 조합원입주권(E)을 양도(과세)한 후 2021.11.1. 이전에 종전주택(C)을 양도하는 경우, 양도하는 종전주택(C)의 같은 영 제154조제1항에 따른 보유기간은 종전주택(C)의 취득일부터 기산하는 것임​[ 답변내용 ] 위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 2021.1.1. 현재 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호에 따른 장기임대주택(B․D)과 같은 영 제155조제1항에 따른 일시적 2주택(C, F)(신규주택(F) 취득 당시 종전주택(C)․신규주택(F) 모두 비조정대상지역에 소재) 및 조합원입주권(E)을 보유한 1세대가 먼저 조합원입주권(E)을 양도(과세)한 후 2021.11.1. 이전에 종전주택(C)을 양도하는 경우로서, 종전주택(C)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 신규주택(F)을 취득하고 신규주택(F)을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택(C)을 양도하는 경우, 양도하는 종전주택(C)의 같은 영 제154조제1항에 따른 보유기간은 종전주택(C)의 취득일부터 기산하는 것이며, 보유 및 거주기간 2년 이상인 종전주택(C)에 대해서는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.​​​3. 해설​① 해석의 주인공은 C주택을 파는 사람입니다.② 2021년 1월 1일 기준으로, C, [B, D], [F], E를 보유하고 있었습니다.③ C와 [B, D]는 [소득세법 시행령 제155조 제20항] 거주주택 비과세 특례 관계에 있고, C와 [F]는 [령 155조 1항] 일시적 2주택 관계에 있습니다. 여기서 E가 하나 더 있는 상황입니다. E를 팔고 나면 나머지 주택들이 서로 일시적 2주택 2가지로 중첩되는 경우입니다.④ E를 2021년 11월 2일 전에 팔았습니다.이때 C의 보유기간은 취득일부터 기산해도 된다는 해석입니다.​이 해석을 통해서, [3주택 이상자가 1주택을 양도하고 난 후 나머지 2주택이 일시적 2주택이라는 문장]의 의미는, [1주택 양도 후 나머지 주택들이 서로 1주택으로 볼 수 있는 특례 관계(중첩된 2주택 관계일지라도)가 성립한다]는 넓은 의미라는 걸 알 수가 있습니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상가 주택 겸용 주택을 양도할 때 제가 상담과 신고를 진행했을 때 알게 된 주요내용 중에서 납세자분이 필히 알아야 할 내용을 중심으로 설명드리겠습니다.겸용 주택(상가 및 주택) 양도 시 체크리스트 10가지1. 주택 및 상가 감가상각비 계상 검토 부동산 임대 소득에 대해서 종합소득세 신고 시 종합소득 세액을 줄이기 위해서 건물분에 대해서 감가상각비를 비용으로 넣는 경우가 있습니다. 이렇게 종합소득세 필요경비로 넣는 비용은양도세 신고 시에는 필요경비로 인정받지 못합니다.이중 경비를 방지하기 위해서입니다.실무적으로는 양도세율이 종합소득세 보다 높은 경우가 많으므로 종합소득세 때 감가상각비를 넣지 않는 것이 유리한 경우가 많습니다.2. 토지 건물 30% 안분 규정 검토상가주택을 일괄 양도가액으로 양도 시, 만약 주택 부분에 대해서 1세대 1주택 비과세가 가능한 경우 주택 부분에 양도가액을 크게 하고, 상가부분에 해당하는 양도가액을 작게 하면 주택 부분에 대해서 비과세 받는 금액이 커져서 양도세를 줄일 수 있습니다. 세법에서는 이 부분을 악용하는 것을 방지하기 위해서 양도계약서상의상가와 주택의 양도가액 안분한 금액을 상가와 주택의 기준 시가의 30% 이상 차이가 나는 경우에는 기준 시가를 안분했을 때 금액 기준으로 계산하도록 되어있습니다.즉, 다시 말해서 주택 상가의 실제구분가액이 기준 시가의 30% 이내라면 인정한다는 말이기도 합니다. 따라서양도계약을 하기 전에 미리 세무사에게 가장 유리하면서 세법에 어긋나지 않을 금액을 구해달라고 하셔서 미리 계약서를 작성해 놓는 것이 절세 목적상 유리합니다.양도계약이 이미 이루어진 경우에는 양수자가 나중에 양도 시 비과세 금액이 줄어서 세금을 많이 낼 수도 있기 때문에 재작성 합의를 안 해줄 수도 있으며, 취득세 납부까지 이루어진 경우 취득세 수정신고해야 하는 어려움도 있으므로 양도계약을 쓰기 전에 미리 세무사에게 사전 컨설팅을 받으시는 게 좋습니다.3. 다가구주택인지 다세대주택인지-다가구주택이란 주택으로 사용하고 있는 층수 (지하층 제외)가 3층 이하 주택으로 가구별로 구분등기가 되어있지 않고 주택 전체가 하나의 등기로 되어있는 주택을 의미합니다.-다세대주택이란 주택으로 사용하고 있는 층수가 4층 이하의 주택으로 가구별로각각 구분등기가 되어있는 주택을 의미합니다.구분건축법상 규정 [건축법 시행령 제3조의 5]비고다가구주택다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로 공동주택에 해당하지 아니하는 것①주택으로 쓰는 층수 (지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것.1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분은 주택 외 용도로 쓰이는 경우 해당 층은 주택에서 제외함.② 주택으로 쓰이는바닥면적 합계가 660제곱 미터 이하일 것③19세대 이하가 거주할 수 있을 것옥탑 면적이 건축면적(수평 투영 면적)의 1/8을 초과하는 경우 주택 층수에 포함됨다세대주택주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660제곱미터이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택- 다가구주택의 경우 지하층은 주택수 판단 시 제외된다고 하지만만약, 실제로 조사관님이 현장 방문하여 지하가 지상으로 1/2 이상이 올라와 있다면 주택으로 쓰는 층수에 포함될 수 있습니다. 그래서 주택으로 쓰는 층수가 4층이 되어 다가구주택이 아니라 다세대주택으로 보아 양도세 비과세가 안될 수 있습니다.실제로 추징되는 사례가 발생되고 있으니, 건축물대장상에 다가구주택으로 나와 있다고 하더라고 실제 현장 방문하여 다시 한번 체크 지하가 지상으로 1/2 이상 올라와 있는지 검토해야 합니다.4. 주택 부수토지 비사업용 토지 여부다음의 해당하는 토지는 주택 부수토지로 보아 비과세 가능하지만 초과하는 면적은 비사업용 토지로 보아 과세 됩니다.지역부수토지 범위도시지역의 수도권 내 녹지지역 및 도시지역의 수도권 밖정착면적의 5배정착면적이란 건물 중 주택으로 쓰이는면적이 가장 넓은 면적을 의미합니다도시지역의 수도권 내 주거· 상업 ·공업지역정착면적의 3배도시지역 밖정착면적의 5배▷세법 개정으로 인해서서울의 경우에도 주택 정착면적의 3배를 초과하는 경우가 발생할 수 있으므로 유의하셔야 합니다.5. 상가 부분 부가세 납부 문제 (사업의 포괄 양수도 해당 여부)- 주택과 상가를 양도 시 상가부분에 대해서는 부가세 문제가 발생할 수 있으나,양도자와 양수자가 사업의 권리와 의무를 포괄적으로 양수도 하는 경우에는 부가세 이슈가 없습니다.따라서 사업의 포괄 양수도에 해당하지는 검토해야 합니다.- 주택 및 상가의 구분가액이 불명확한 경우 상가부분의 부가세는 일괄 양도가액을 주택, 상가, 토지의 감정가액이 있다면 감정가액으로 안분하지만 감정가액이 없는 경우가 많으므로 다음과 같이 주택 기준 시가, 상가 기준 시가, 토지 기준 시가로 안분해서 계산하는 경우가 많습니다.????상가부가가치세 = 일괄양도가액 * (상가기준시가) / (주택기준시가 + 상가기준시가 + 토지기준시가)*10%6. 양도가액 12억 초과 상가 겸용 주택- 2022년 세법 개정 사항으로 양도가액 12억 이하 상가 주택 겸용 주택은 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 크다면 전체를 주택으로 보아 비과세가 가능하나양도가액 12억이 넘는다면 주택 부분만 양도세 비과세가 가능하고, 장기보유특별공제도 2년 거주했다면 연 8%씩 적용이 가능할 수 있으며 상가부분은 과세되며 장기보유특별공제는 연 2%씩 (15년 한도) 됩니다.-양도가액 12억 초과 여부 판단 시에는 주택과 상가부분 다 포함해서 판단합니다.7. 인테리어 자본적지출 or 수익적지출 여부- 만약 취득 후에 주택을 상가로 용도변경하거나, 상가를 주택으로 용도변경했다면인테리어 공사 비용에 대해서 미리 세금계산서, 견적서, 공사계약서 ,공사당시사진, 금융이 체내 역을 준비하시어자본적지출액에 대해서 비용 인정을 받는 것이 좋습니다.용도변경의 경우 수익적지출도 예외적으로 자본적지출로 인정받을 수 있으니 이점 양지하셔야 합니다.8. 주택 부분 비과세 가능 여부 검토- 주택 부분이 양도일 현재 1세대 1주택이며 2년 이상 보유[취득 당시 조정 대상 지역이면 2년 거주까지]했다면 비과세가 가능할 수 있으므로 주택이 비과세 가능한지 검토해야 합니다.9. 다가구주택 지분 양도 시 비과세 안됨- 다가구주택을 갑이 1/2을 보유하다가, 본인의 1/2만 양도하는 경우 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도한 것이 아닌 것으로 보아 비과세가 안됩니다. [사전-2017 법령해석재산-0089,2017.03.30]- 만약 다가구 주택을 갑(1/3), 을(1/3), 병(1/3)씩 보유하다가 각각의 지분 1/3을 양수인 정에게 하나의 매매단위로 양도 시에는 비과세가 가능합니다.10. 주택 ⇒ 상가, 상가 ⇒ 주택으로 용도변경 시 장기보유특별공제 및 1세대 1주택 보유 및 거주 기간 판단《 case1.》 1주택자가 주택을 상가로 용도변경한 경우-건물의 취득일(주택 취득일)부터 양도일까지 보유기간에 따 장기보유특별공제[보유기간*2%,15년한도] 가능합니다.-그러나 주택의 양도세 다주택 중과 대상자가 주택을 상가로 용도변경 시에는 용도변경 전 주택으로 보유한 기간에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.상가로 용도변경한 이후의 보유기간에 대해서만 장기보유특별공제 가능합니다《 case2.》 상가를 주택으로 용도변경하는 경우 보유기간 및 거주 기간 판단-주택은 용도변경한 날에 취득한 것으로 보아용도변경 시 조정 대상 지역이면 거주 요건이 적용되며, 비지정 대상 지역이면 거주 요건이 적용되지 않습니다.- 보유기간 및 거주 기간은 상가를 주택으로용도변경하여 주택으로 사용한 기간만을 가지고 판단합니다.▷상가를 주택으로 변경 시 장기보유특별공제율은 다음과 같습니다.구분내용용도변경 후 3년 내 양도상가와 주택부분(부수토지포함)의 양도차익을 구분하여각각 [보유기간*2%], [ 보유기간*4%+거주기간*4%] 적용[서면 부동산 2018-11518.02.13]용도변경 후 3년이 지나서 양도건물과 토지 각각의 보유기간에 따른 [보유기간*2%]과 주택의 보유기간에 따른 [ 보유기간*4%+거주기간*4%]중에큰 공제율 적용[부동산 거래관리-1191 10.0928]

몇 년 전 SNS상에 ‘수저론’에 대해 이슈가 된 적이 있었다. 이슈가 된 해당 수저론의 기준에 따르면 ‘금수저’는 자산 20억원 이상 또는 가구 연 수입 2억원, ‘은수저’는 자산 10억원 또는 가구 연 수입 8000만원, 자산 5억원 또는 가구 연 수입 5500만원은 ‘동수저’에 각각 해당한다.KB국민은행 리브부동산에서 발표한 ‘월간 주택가격동향’에 따르면 작년 12월 기준 서울 아파트 중위가격은 12억 5000만원으로 10억원을 훨씬 넘어서는 수준이다. 이 말은 곧 서울에 아파트를 소유하고 있는 사람 중 절반 이상이 ‘수저론’에 따를 때 ‘은수저’에 해당한다는 것이다.부동산 가격이 올라 10억원의 상속공제는 상속세를 면하거나 줄이기에 어림없는 금액이 되었다. [사진 pxhere]대한민국의 사망률은 몇 년 전이나 지금이나 크게 달라지지 않았다. 그러나 최근 상속세 관련 문의는 부쩍 많아진 것을 체감할 수 있는데, 그만큼 상속세에 대한 관심이 높아졌다는 것을 알 수 있다. 이에 대한 가장 주요한 원인을 하나 꼽자면, 단연 부동산 가격의 폭등이다.부동산 가격 상승과 상속세상속세 과세표준은 상속재산가액에서 상속공제 등을 차감하여 계산한다. 많은 사람이 상속공제는 기본적으로 10억원이라고 알고 있다. 이는 일괄공제 5억원과 상속인 중 배우자가 있을 경우 배우자 상속공제의 최소금액인 5억원을 합산한 금액이다.불과 수년 전까지만 하더라도 피상속인이 서울에 아파트 한 채와 소정의 재산을 남기고 사망하더라도 상속세 납부 금액이 발생하지 않거나 발생하더라도 크게 발생하지 않았다. 이는 상속공제의 효과로 해당 상속재산가액이 상속공제의 문턱을 넘어서지 못했기 때문이다. 그러나 이제 10억원의 상속공제는 상속세를 면하거나 줄이기에 어림도 없는 금액이 되었다.고작 집 한 채 물려받았는데 상속세?한번은 상담을 받던 어떤 납세자가 ‘공시가격 10억원 안 넘는 아파트 한 채 상속받았는데 상속세 안 나오죠’라고 질문을 한 적이 있었다. 부동산을 증여받거나 상속받은 경우 취득세를 납부하게 되는데, 증여 또는 상속으로 인한 취득은 실제거래가액이 없으므로, 취득세 과세표준을 일반적으로 시가표준액(기준시가)으로 하다 보니 상속재산가액도 그렇게 평가하는 것으로 생각하는 것 같다.상속재산가액은 시가로 평가하는 것이 원칙이다. 여기서 시가에는 유사매매사례가액을 포함하는데, 피상속인이 부동산을 오래 보유하고 있다가 상속할 때 해당 부동산이 아파트라면 유사매매사례가액이 있을 가능성이 매우 높다. 서울의 고가 아파트 1채만 물려받더라도 억 단위의 상속세는 우습게 발생하는 이유가 여기에 있다.사전증여재산의 기습부동산 가격의 급등으로 생각지도 못했던 상속세가 발생하는 것에 대해서는 납세자 입장에서 어떻게든 이해하고 넘어간다고 해도, 상속세 신고 또는 상속세 세무조사에서 넘어야 할 큰 산이 존재하는데, 그것은 바로 사전증여재산이다.사전증여재산은 피상속인의 사망 전 10년간 상속인에게 증여한 자산을 말하는데, 상속재산가액에 해당 재산가액도 합산이 되어 상속세가 부과된다. 따라서 사전증여재산의 규모가 얼마인지에 따라 상속세 납부세액이 완전히 달라진다.피상속인의 사망신고가 이루어지면, 사망 직전 10년간의 금융거래내역이 국세청에 통보가 되고 국세청은 이에 대해 조사를 하게 된다. 이 과정에서 과거에 신고하지 않은 사전증여재산이 발견되면 상속재산가액에 포함되는 것은 물론이고 무신고에 대한 가산세까지 발생한다.상속은 갑작스럽게 개시되는 경우가 많고 상속세에 대한 대비가 이루어지지 않는다면, 잠자고 있던 사전증여재산의 기습으로 감당하기 힘든 거액의 상속세가 발생하고 피상속인이 평생 일구어 놓은 상속재산이 한순간에 공중분해 될 수 있다.대비전략 및 절세전략상속세에 대한 대비는 피상속인이 생전에 미리 해두는 것이 바람직하다. 피상속인의 재산 현황을 가장 잘 아는 것은 본인이고 피상속인이 살아 있음에도 상속인들이 피상속인의 사망을 전제로 계획을 세우는 것은 불편한 상황이 될 수 있기 때문이다.상속세를 대비할 때는 절세만이 아닌 상속인들 간의 화목을 유지할 수 있는 측면을 고려하는 것이 무엇보다 중요하다. 따라서 이를 고려하여 미리 증여하거나 유언장을 작성하는 것도 좋은 방법이다.증여할 때는 10년 단위마다 증여재산공제를 활용하여 증여세 부담을 없애거나 낮추어 자녀들에게 자금원천을 만들어 주는 방법을 많이 사용한다. 이렇게 마련한 목돈으로 자녀는 해외주식 등을 매수하여 장기적인 시세 차익을 통해 더 큰 목돈을 만들어 추후 성년이 되었을 때 다양한 방법으로 활용할 수 있다. 또한 주식의 경우 가치가 낮아진 시점을 이용하여 증여하고 부동산의 경우에는 잠재적 가치가 높은 것부터 증여하는 것도 좋은 절세 방법이다. 그 밖에 손자녀에게 곧바로 증여하는 것도 절세 방법으로 많이 알려져 있다.