부모님께 5천만원 증여받고 신고하려는데 차용한 금액까지 섞여서 받은 경우엔 어떻게 하나요?

자녀분들에게 증여를 고민할 때현금이나 아파트를 증여하는 것을 가장 쉽게 생각할 수 있습니다. 여기서 조금 더 고민한다면 채무를 승계하는 조건의부담부증여를 활용하여 세금을 줄이거나,감정평가 등을 통해 시가를 낮추는 방법들이 있을 수 있습니다.하지만 오늘은증여나 부담부증여보다 어렵고 복잡하지만, 그만큼 절세효과가 확실한가족간 저가양도, 가족간 저가매매거래에 대해 알아보겠습니다.저가양도, 교환 등 가족 간 소유권이정 방법과 관련된 내용 역시 저희 책에 자세한 내용이 설명되어 있으니 필요하신 분들은 참고하시면 될 것 같습니다.https://search.shopping.naver.com/book/catalog/46406818625?cat_id=50005825&frm=PBOKMOD&query=%EC%BD%94%EC%9D%B8%EA%B3%BC+%EC%84%B8%EA%B8%88%2C+%EA%B7%B8%EB%A6%AC%EA%B3%A0+%EC%9E%90%EA%B8%88%EC%B6%9C%EC%B2%98%EC%A1%B0%EC%82%AC+%EC%9D%B4%EC%95%BC%EA%B8%B0&NaPm=ct%3Dluqfeu0o%7Cci%3Dc7a93bbfb2f66e35d5b6c744f364de7060eefd90%7Ctr%3Dboknx%7Csn%3D95694%7Chk%3D9143188ce6268420328616b3f5962162d53e678a코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com1. 저가양도는 안전한 거래일까?실거래금액을 조회해보면 간혹 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 매매가 이루어진 거래내역을 확인할 수 있습니다. 이러한 거래들은 매매의 방식으로 증여와 동일한 효과를 내는 ‘저가양도’를 활용한 것입니다. 실제 실거래 신고내역들을 보시면 다음과 같습니다.그렇다면 이런 저가양도거래는 안전한 거래일까요? 시세보다 훨씬 저렴한 금액으로 누구나 쉽게 자녀에게 양도할 수 있을만큼 세법이 만만하지는 않습니다. 가족간 저가양도는다양한 예외적인 세법 규정들이 적용되며, 국세청 등관련기관에서도 거래내용에 대한 소명을 요구하는 등 강도 높은 관리를 받게 됩니다.저가양도 컨설팅을 진행하면서 가장 많이 듣는 질문이 “세무사님, 저가양도하면 세무조사 나오지 않나요?”입니다.지금까지 다양한 내용의 수많은 저가양도 컨설팅을 진행해오면서 느낀 점은복잡하고 어려운 사례라고 하더라도 세무조사의 위험성을 벗어날 수 있는 안전한 계획을 충분히 수립할 수 있다는 것입니다. 다만, 사실관계에 따라 문제될 수 있는 세무상 이슈는 다르기 때문에 세무전문가와 함께 충분한 검토가 필요합니다.세무컨설팅 세로움은저가양도, 교환 등 거래에 대한 전문세무사로서상담시 실제로 진행했던 가족간부동산거래 사례들을 기반으로 최적의 절세방안을 제시해드리고 있습니다.2. 양도소득세: 부당행위계산의 부인시세가 10억원인 아파트를 7억원에 취득했다면 해당 아파트를 양도 시 양도차익 3억원에 대한 양도소득세를 내야합니다. 그렇다면 시세 10억원의 아파트를 자녀에게 7억원에 양도한다면 양도가와 취득가가 동일하니 양도소득세를 안 내도 될까요?「소득세법」에서는‘특수관계인’이라는 개념을 두어특수관계인에게 시세보다 저렴하게 양도하는 경우 해당 매매거래금액을 부인하고 세법에서 정하는 금액을 적용하여 양도소득세를 다시 계산하도록 하고 있습니다. 이는 가족 등에게 시세보다 저렴하게 양도하여 양도소득세를 회피하는 행위를 예방하여 과세형평을 실현하기 위한 규정입니다.<1> 특수관계인「소득세법」에서는 부당행위계산 부인이 적용되는 특수관계인을 다양하게 규정하고 있지만 일반적으로 적용되는 대상을 나열하면 다음과 같습니다.- 4촌 이내의 혈족- 3촌 이내의 인척- 배우자(사실상 혼인관계에 있는 자를 포함)- 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자·직계비속따라서 자녀, 손자녀, 사위, 며느리, 형제 등은 모두 특수관계인에 해당합니다.<2> 매매거래금액특수관계인 간 거래라고 하더라도 모든 매매거래가 부당행위계산 부인의 대상이 되는 것은 아닙니다.시가와 거래금액(대가)의 차이가min(시가의 5%, 3억원)을 초과하는 경우에만 부당행위계산 부인의 대상이 됩니다.[저가양도 사례1]✔부모님 소유 A아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 10억 원, 취득가 5억 원(1) 자녀에게 A 아파트를 8억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 2억 원이 3억 원 이내이지만 시가의 5%인 5천만 원을 초과하므로 양도가액은시가 10억 원을 적용하여 양도차익 5억 원에 대해 양도소득세를 부과합니다.(2) 자녀에게 A아파트를 9.5억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 5천만 원이 min(5천만 원, 3억 원)을 초과하지 않으므로 양도가액은 시가 10억 원이 아닌 실제 매매가액인9.5억 원을 적용하여 양도차익 4.5억 원에 대해 양도소득세를 부과합니다.따라서 양도소득세 측면에서 바라본다면자녀에게 저가양도하는 것은 대부분 절세효과가 없을 수 있으니 유의해야 합니다.<3> 시가세법에서 저가양도하는 재산의 가치를 정하는 금액을‘시가’라고 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는‘보충적 평가방법’에 의해 가치를 산정합니다. 해당 금액은 증여 및 부담부증여시 금액과 동일하게 적용됩니다.평가방법금액시가매매가, 감정가, 수용·경매가, 유사매매사례가보충적 평가기준시가(공시가, 공시지가)(1) 감정가양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간(평가기간)동안 양도하려는 부동산에 대해 2곳 이상의 감정기관에 의뢰하여 감정평가를 받았다면 그 평균액을 시가로 봅니다.감정평가액이 평가기간 이내에 해당하는지 여부의 판단기준은 가격산정 기준일과 감정평가서 작성일입니다. 따라서 양도일로부터 3개월 이내 작성된 감정평가서라도 평가금액의 기준일이 3개월 이전이라면 적정한 시가에 해당하지 않습니다.(2) 유사매매사례가증여하는 재산과 면적·위치·용도·종목 또는 기준시가가 같거나 비슷한 다른 물건이 평가기간 동안 정상적으로 매매됐다면 그 거래가액을 시가로 적용합니다.(3) 기준시가시가로 사용할 수 있는 금액이 없는 경우에는기준시가(보충적 평가방법)에 따라 양도할 수 있습니다.기준시가는 물건의 종류에 따라 다르지만 흔히 아는 토지 공시지가, 아파트 공시가 등이 기준시가에 해당합니다.기준시가로 저가양도하는 경우 시가로 저가양도하는 경우와 비교하여 증여세와 취득세가 현저히 줄어들 수 있습니다.하지만 일정기간에 유사한 물건의 매매거래가 없다고 해서 무조건 기준시가로 양도가 가능한 것은 아닙니다.기준시가로 양도세, 증여세를 신고·납부한 경우 세무서장 또는 국세청장의 요청에 따라평가심의위원회의 심의를 통해 일정기간 내 시가로 세금을 추징하거나, 증여일 이후 감정평가를 의뢰하여 받은 감정평가액으로 추징할 수 있으므로 유의해야 합니다.3. 증여세 : 시가의 30% 매매거래(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)특수관계인에게 저가양도 또는 고가양도를 하는 경우 양도소득세 재계산뿐만 아니라추가 증여세가 부과될 수 있습니다.부동산을 증여하거나 현금을 증여하는 행위가 수반되는 것은 아니지만 해당 매매거래를 통하여 양수자에게 일정 금액 이상의 경제적 이익이 귀속되는 경우 증여세 과세대상으로 규정하고 있기 때문입니다.<1> 매매거래금액모든 매매거래에 증여세를 부과하는 것은 아니며,시가와 거래금액(대가)의 차이가min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우증여세가 부과됩니다.부당행위계산부인이 적용되는 대상이 min(시가의 5%, 3억원)인 것과 비교하면 증여세법에서는 그 범위를 보다 넓게 보고 있습니다.[저가양도 사례2]✔부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 11억 원, 취득가 5억 원(1) 자녀에게 A 아파트를 7억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 4억 원이 min(3.3억 원, 3억 원)을 초과하므로증여세가 부과됩니다.(2) 자녀에게 A 아파트를 8억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 3억 원이 min(3.3억 원, 3억 원)을 초과하지 않으므로증여세가 부과되지 않습니다.상담을 하다보면 많은 분들이 시가의 30% 또는 3억원보다 적은 금액으로 양도하면 전혀 문제없지 않냐고 물어보십니다. 세법 규정을 하나씩 자세히 따져보면증여세가 부과되지는 않지만, 양도소득세는 시가로 재계산될 수 있으므로 양도소득세를 고려하지 않은 반은 맞고 반은 틀린 말인 것입니다.또한 저가양도에서 가장 중요한 것은자금소명 및 세무조사를 대비한 자금출처계획 수립과 가족 간 거래로서 증여추정 규정에 따라 증여로 추징되지 않도록 거래의 객관성을 부여하는 것입니다. 단순하게 시가의 30% 또는 3억원보다 적은 금액이면 괜찮다고 생각하여 섣불리 매매거래 하는 경우 예상하지 못한 세금과 가산세가 추징될 수 있습니다.<2> 증여세 계산시가와 거래금액(대가)의 차이가 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우로서 증여세 과세대상 금액은 시가와 대가의 차이에서 min(시가의 30%, 3억원)을 뺀 금액으로 규정하고 있습니다.[저가양도 사례3]✔부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 11억 원, 취득가 5억 원✔자녀에게 A아파트를 7억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 4억 원에서min(3.3억 원, 3억 원)을 뺀 1억 원이 증여세 과세대상에 해당합니다.이때 증여세 계산은 동일인에게 10년 이내 증여한 금액을 합산하여 계산하므로 해당 매매거래 이전 자녀에게 증여한 재산이 있다면 합산해서 계산하는 점을 유의해야 합니다.4. 취득세 : 부당행위계산의 부인2023년 취득세 개정은 특수관계인 간 저가양도에도 영향을 미치게 되었습니다. 개정 전에는 시세와 무관하게 실제매매거래가액을 기준으로 부과했으며, 매매거래가액이 기준시가보다 낮은 경우 매매로 인한 취득세와 증여로 인한 취득세로 구분되어 적용되어왔습니다.개정 후에는 실제매매거래가액이 아닌'시가인정액'을 기준으로 취득세를 부과하고 있습니다.매매거래는 실제매매가액를 기준으로 취득세를 부과하는 것이 원칙이지만, 양도소득세와 동일하게 취득세에서도특수관계인 간 거래의 경우 시가인정액을 기준으로 세금을 부과하는 예외규정을 두고 있습니다. 개정으로 인해 취득세 부담이 증가되었다고 볼 수 있지만, 내용에 따라서는 오히려 유리한 결과를 가지고 오는 경우도 있으므로 매매금액에 따라 다르게 적용되는 규정들을 함께 검토하여 최적의 매매거래금액을 설정해야 합니다.참고로 개정 전 매매와 증여취득세가 구분되어 적용되던 이슈가 개정 후에도 여전히 쟁점으로 남아 있을 수 있습니다. 개정이 이뤄지고 많은 시간이 지나지 않았으므로 해당 이슈는 전문가와 함께 미리 검토하는 것을 추천드립니다.5. 절세방안그렇다면 어떤 경우 저가양도가 절세에서 유리한 방법일까요?[증여, 부담부증여, 저가양도 비교 사례]✔ 부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 소유권 이전✔ A 아파트 시가 10억 원, 취득가 5억 원✔ 부모님 1세대 1주택자로서 2년 보유 및 거주기간 충족✔ 전세보증금 3억 원✔ 자녀는 무주택세대세목부동산 증여부담부증여(보증금 3억 원 승계)저가양도(매매가 7억 원)양도세0원0원0원증여세약 220,000,000원약 130,000,000원0원취득세약 40,000,000원약 39,000,000원약 35,000,000원합계약 260,000,000원약 169,000,000원약 35,000,000원절세가능액-약 91,000,000원약 225,000,000원위 사례에서 부담부증여를 활용한다면 약 91,000,000원의 절세가 가능하며, 저가양도를 활용한다면약 225,000,000원의 절세가 가능합니다.신혼부부이거나 출산한지 2년이 지나지 않은 자녀부부의 경우 : 세금 없이4.5억원의 증여효과저가양도금액을 7억원이 아닌 5.5억원으로 하는 경우 자녀에게 이득이 되는 금액은 약 4.5억원이지만,3억원(시가의 30%, 3억원) + 5천만원(기본증여공제) + 1억원(혼인 및 출산에 따른 추가공제)를 받아 증여세 없이 4.5억원의 증여효과를 얻을 수 있게 됩니다.다만,매매가액이 낮아질수록 매매거래 인정 여부 등 아래의 문제점들이 발생할 수 있으니세무전문가와 충분한 검토 후 진행하시는 것을 추천드립니다.6. 유의할 사항<1> 자금출처대비저가양도와 증여의 가장 큰 차이점은 매매대금이 오간다는 점입니다. 증여는 부동산의 소유권을 넘기면서 수증자가 증여세와 취득세만 납부하면 되지만, 저가양도는 실제 매매가액이 오가는 거래이므로양수자가 지급하는 매매대금의 자금출처를 입증해야합니다.가족 간 거래는 제3자 간 일반적인 거래와 동일한 형식과 실질을 갖춘 경우에만 예외적으로 인정되고 있습니다. 따라서 양수자가 지급하는 매매대금이 자력으로 마련한 것이 아니고 부모님으로부터 우회증여 받은 것이라면 저가양도는 부인되고 부동산 증여로 보아 증여세와 가산세가 추징될 수 있습니다.따라서 반드시세법에서 인정하는 자금출처 방식으로 자금을 마련해야 합니다.저가양도거래를 하기 전 미리 부동산 취득자금, 신용카드 등 사용내역, 소득신고내역, 금융기관 채무 등 자금운용액과 자금출처액을 비교하여 적정 매매가액을 산정한다면 가장 좋을 것입니다.양수자가 사회초년생 등으로 소득증빙이 부족한 경우 무조건 저가양도가 불가능한 것은 아닙니다.감정평가를 받거나 채무를 활용하는 등의 방법이 있을 수 있으며, 이외에도 사실관계에 따라 자금출처대비를 할 수 있는 여러가지 방안이 있을 수 있습니다.다만,계획하는 방안이 세법에서 인정하지 않는 부적절한 것이라면 세무조사의 대상이 될 수 있으므로 세무전문가와 함께 적절한 계획을 세우시는 것을 추천드립니다.<2> 증여추정세법에서 규정하고 있는‘증여추정’에 의하여배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도의 형식을 갖춘 경우라도 증여받은 것으로 우선 추정합니다. 만약 배우자 또는 직계존비속에게적법한 방식으로 마련된 매매대금을 실제로 지급하고 거래내용의 실질이 제3자 간 매매거래와 동일함을 입증하여 객관성을 인정받은 경우에는 증여추정에도 불구하고 예외적으로 해당 거래를 인정하고 있습니다.추정규정은 조세탈루 행위가 빈번하게 발생하는 행위에 대한 입증책임을 과세관청이 아닌 납세자에게 부과하는 것입니다. 배우자 및 직계존비속간의 매매거래가 정당한 형식과 실질을 갖춘 것임을 납세자가 입증해야 하므로 증여, 부담부증여 등의 소유권 이전 방식보다 난이도가 있는 컨설팅에 해당합니다.부모·자식간 차용거래를 활용한 저가양도예를 들어부모님으로부터 차용하여 매매대금을 마련하는 경우 정당한 자금의 출처로 인정되지 못할 수 있으므로 매매거래를 이행하더라도 증여로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.<3> 매매 인정 여부매매대금을 지급했다고 하여 반드시 증여가 아닌 정상적인 매매거래로 인정되는 것은 아닙니다.실제 거래금액이 적정시가와 비교하여 현저히 낮다고 판단되거나, 채무의 종류가 부적합하거나, 차용거래로 자금을 마련하는 경우 등 사실관계에 따라 문제가 될 수 있는 세무상 이슈는 다양하게 존재합니다.세법에서는 정상적인 매매로 인정하는 저가양도 거래요건에 대해 구체적으로 규정하지 않고 있으므로, 모든 내용은 세법의 기본원칙과 해당 규정의 취지 등에 따라 다양한 해석의 여지가 존재할 수 있습니다. 저가양도 인정여부에 의한 세액의 차이가 상당히 클 수 있으므로 거래를 실행하기 전 꼼꼼한 검토가 필요합니다.<4> 소명요청, 세무조사가족 간 거래는 제3자 간 일반거래보다 조세를 탈루하는 행위가 빈번하게 이뤄지기 때문에 과세관청 및 관련 행정기관에서 특별히 관리하는 거래에 해당합니다.기본적으로 가족에게 저가양도 하는 경우 한국부동산원 등의 기관에서 해당 거래에 대한 소명요청을 요구하고 있습니다.또한적법한 시가산정, 자금마련, 세액계산 등이 이루어지지 않았다면 과세관청에서 저가양도거래에 대한 세무조사를 시행하는 등 예상치 못한 상황들이 발생할 수 있습니다.저가양도거래의 인정여부에 대해 의심하고 미리 대비하시는 분들도 많지만, 간혹 저가양도거래를 너무 단순하고 쉽게 생각하시는 분들도 있습니다. 실제로 전문가의 도움 없이 직접 진행한 뒤 국세청 또는 세무서로부터 문제가 있음을 전달받고 연락주시는 경우가 있습니다. 사실관계에 따라 다를 수 있지만, 저가양도는 일반적으로 세무상 이슈가 다양하게 존재하고 여러규정이 복합적으로 적용되는 컨설팅이므로 쉽게 생각해서는 안될 것입니다.<5> 양수자의 양도소득세증여세를 부담하지 않고 저가양도를 진행한 경우 주택을 양수한 자의 주택 취득가액은 시가가 아닌 실제 매매가액으로 적용됩니다. 예를 들어 시가 10억원의 부동산을7억원에 양수한 자녀가 향후 시세가 올라 해당 부동산을 제3자에게 13억원에 양도하는 경우 시세차익인 6억원에 대해 양도소득세가 부과됩니다.따라서 진정한 절세를 위한 저가양도 컨설팅은 저가양수자가 향후 양도할 때의 양도소득세까지 함께 고려하여 가장 유리한 매매금액과 거래방식으로 이루어져야 합니다.7. 결론가족간 저가양도, 특수관계인저가양도는 부동산을 소유하고 있는 세대가양도소득세 비과세 요건을 충족하는 경우 또는 부동산을 양수하는 세대가 기본취득세율을 적용받을 수 있는 경우에는 저가양도를 활용하여 유의미한 절세효과를 얻을 수 있습니다.또한 절세효과뿐만 아니라 아래와 같이 다양한 사례에서 유용하게 활용할 수 있는 컨설팅입니다.(1) 주택보유세대가 일시적 2주택, 혼인합가 비과세 등 일정기간 내 양도해야 하는 경우 양도시기 조절가능(2) 재개발·재건축 등의 투자목적 보유주택으로서 제3자에게 양도하기 아쉬운 경우 계속해서 소유가능(3) 부모님이 자산가로서 자녀에게 증여하고자 하는 증여재산이 많은 경우 증여세 합산과세가 적용되지 않으면서 일정 금액을 증여 가능다만, 모든 상황에서 저가양도가 가장 절세되는 컨설팅은 아닙니다. 가족간부동산거래의 경우 저가양도 뿐만 아니라 교환, 증여, 부담부증여 등 여러가지 방안을 모두 비교하여 가장 적절한 계획을 수립하는 것이 필요합니다.또한 소유권을 이전 받은 자녀가 향후 해당 부동산을 양도할때 발생하는 양도소득세까지 함께 고려해야 진정한 절세플랜이 될 것 입니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,매매계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크가족간 부동산 교환을 통한 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284?trackingCode=blog_bloghome_searchlist입주권, 분양권 부담부증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125?trackingCode=blog_bloghome_searchlist가족간 증여vs매매 어떤방법이 더 유리할까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

Q. 홀어머니께서 단독주택을 보유하고 있습니다. 기준시가는 5억원 정도이고, 시세는 10억원 정도라고 부동산중개사무실에서 이야기를 해주었습니다. 증여세는 얼마 나올까요? A. 단독주택은 공시가격 기준으로 증여세를 생각할 수 있습니다. 부동산을 증여받는 경우에는 부동산의 시가를 확인해야 합니다.단독주택의 경우에는 일반적으로 매매사례가액 등의 시가를 확인할 수 없습니다.이런 경우에는 단독주택의 공시가격을 기준으로 증여세를 계산할 수 있습니다.개별단독주택가격 5억원에서 5천만원 증여공제를 차감하면, 약 8천만원의 증여세 부담이 있습니다.증여세 외에 취득세 부담액도 생각해야 합니다. Q. 해당 단독주택을 지금 증여가 아닌 나중에 상속으로 받으면 상속세는? A. 상속세 부담 없이 취득세만 부담하는 상황일수 있습니다. 홀어머님의 단독주택을 상속받을 때에도 단독주택을 시가로 평가하는 것이 원칙입니다.하지만 여전히 시가를 확인할 수 없다면 개별단독주택가격을 기준으로 상속재산을 평가할 수도 있습니다.이 경우 단독주택 공시가격이 5억원이고, 자녀 일괄공제가 적용되면 상속세 부담은 없을 수 있습니다.

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 부모 자식 간 금전 차용을 하실 때의 주의사항에 대해서 정리해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다.국세청에서 보는 부모 자식 간 금전 차용이와 관련된 법을 먼저 보겠습니다.○상속세 및 증여세법 제41조의 4【금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여】① 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.1. 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액2. 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액② 제1항을 적용할 때 대출 기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 대출 기간을 1년으로 보고, 대출 기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 해당 증여재산가액을 계산한다.③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항을 적용한다.④ 제1항에 따른 적정 이자율, 증여일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(법인세법 시행규칙 제43조 : ② 영 제89조제3항 각 호 외의 부분 단서에서 기획 재정부령으로 정하는 당좌대출이자율 이란 연간 1,000분의 46을 말한다.)위와 같이 특수관계인으로부터 금전을 무상 또는 적정 이자율(4.6%)보다 낮은 이자율로 차용 받은 경우에는 그 금전을 차용한 날에 차용 받은 자의 증여재산가액으로 한다는 규정입니다.(단, 그 금액이 1년에 1,000만 원 이상인 경우에 한합니다.)차용 이자에 대한 증여세를 피하기 위한 방법은?예를 들면, 부모에게 자녀가 5억 원을 빌렸다고 가정하겠습니다.위 법령을 적용해 보자면 5억 원 * (4.6%-0%) = 2,300만 원을 증여재산가액으로 상환하지 않으면 매년 발생하게 됩니다.법령에 의한 계산법에 의해 발생하는 이자상당액이 1,000만 원이 넘어가지 않도록 하는 것입니다.5억 원 * (4.6% - x% ) < 10,000,000으로 계산해 보면 이자율은 2.6%를 초과해야 한다는 결과가 나옵니다.따라서 부모님에게 5억 원의 2.7%인 1,350만 원을 이자 소득세인 27.5%를 떼고 지급하고, 원천징수한 370만 원 정도의 금액은 세금으로 납부하시면 되겠습니다. 마지막으로 부모님은 이자소득, 배당소득의 합계액이 2천만 원이 초과하는 경우에는 내년 5월에 종합소득세 신고를 하셔야 합니다.하지만 큰 문제는 따로 있습니다.이자에 대한 증여세는 그렇게 크지 않지만 국세청에서는 차용이 아닌 증여로 추정하는 데 이를 소명해 내지 못한다면 원금에 대한 증여세를 부과할 수 있습니다.상증세법 44조에서는 배우자 및 직계존비속에게 양도한 재산은 배우자 및 직계존비속 등이 증여받은 것으로 추정하여 증여재산가액으로 본다는 규정이 있습니다. 따라서 증여가 아닌 차용으로 볼 수 있도록 준비를 하셔야 합니다.부모 자식 간 금전 차용 시 주의사항 정리위 마지막에 말씀드린 것처럼 국세청에서 차용으로 볼 수 있도록 철저하게 준비를 하셔야 하는데요.질의회신을 보시면서 이를 토대로 주의사항을 정리해 보겠습니다.■ 재산 -249, 2011.05.20귀 질의의 금전거래가 금전소비대차 또는 증여에 해당되는지는당사자 간 계약,이자 지급 사실,차입 및 상환 내역,자금 출처 및 사용처등 당해 자금 거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항이며 「상속세 및 증여세법」제41조의 4 규정 적용 시 그 증여재산가액의 계산은 같은 조 제1항 각 호에 의하는 것임1. 당사자 간 계약차용증이 실제로 그 당시에 존재했고, 구체적인 계약의 형태와 내용으로 구비되어 있어야 합니다.따라서 아래에 첨부 드리는 차용증 양식을 기준으로 금액, 인적 사항, 이자, 변제기일 및 변제방법 등에 대해서 상세하게 작성하시길 바랍니다.첨부파일차용증 샘플.hwp파일 다운로드또한 이 차용증에 대해 공증 또는 우체국 내용증명을 받아놓는다면 소명의 신뢰성을 더 높아질 수 있습니다. 차용 시점에 작성된 부분을 인증할 수 있기 때문입니다. 이러한 증빙이 없는 경우에는 조세심판원의 심판례에서는 증여로 봄이 타당하다고 하고 있습니다.■조심2013서1658(2013.08.14)쟁점 부동산 취득 자금에 충당하였다는 배우자 명의의 대출금은 ... (중략) 금전소비대차로 인정할 객관적인 증빙이 없어 청구 주장을 인정하기 어려움2. 이자 지급 사실4가지 중 어쩌면 제일 중요한 요소입니다. 차용증에 있는 그대로 이자를 지급한 사실이 확인되어야 하고, 이자를 받은 자는 이자 소득세를 신고하고 납부해야 합니다. 따라서 이자에 대한 증여세가 발생하지 않도록 계산해서 이자 지급을 하신 내역을 보관하고 있으면 증여가 아닌 차용으로 볼 수 있는 확률은 훨씬 높아진다고 보시면 되겠습니다.이때 추가로 궁금해하시는 부분은 무이자 조건으로 차용을 하시는 경우입니다. 이자를 받지 않아도 되는 2.3억 이하의 금액을 차용하시는 분들이 주로 문의하시는 사안인데요. 이때는 더 엄격한 요건이 적용된다고 생각하시면 되겠습니다.제일 중요한 부분은 원금에 대한 분할 상환 조건은 무조건 들어가야 합니다.그리고 원금을 상환하고 있는 자가 소득이 있어야 합니다. 본인의 생활비 등을 다 사용하고 원금을 일부 상환할 수 있는 정도의 능력이 있어야 인정해 줍니다. 또한 상환기간은 3년 이내이면서 이미 어느 정도의 상환이 진행된 후에 조사가 나와야 소명해 볼 수 있습니다.따라서, 이런 어려운 조건을 모두 충족 시키더라도 조사관에 따라는 과세할 수 있기 때문에 이자를 지급하시는 방법을 적극 추천드립니다.3. 차입 및 상환 내역2번과 같은 원금이 차용되고 추후 상환이 되는 내역이 은행 계좌로 확인되어야 합니다. 국세청에서는 차용증 내용을 매년 관리하여 이자 지급 및 원금 상환 여부를 확인하고 있습니다. 사후관리를 꼭 하기 때문에 이 부분에 있어서 간과하시면 안 됩니다. 이 부분은 국세청에서 발간된 상속, 증여 세금상식에 명확히 기재되어 있습니다. 그리고 차입 기간은 장기로 하는 것보다는 최대 5년 이내로 하고, 실제 되지 않는 경우에 연장하는 것으로 해야 합니다.4. 자금 출처 및 사용처이자를 지급하고 있는 자가 소득이 있어야 합니다. 본인의 생활비 등을 다 사용하고 이자 또는 원금을 일부 상환할 수 있는 정도의 능력이 있어야 인정해 줍니다. 따라서 소득이 없거나 미성년자인 자에게 대여를 하는 것은 인정되지 않기 때문에 주의하셔야 합니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.부모 자식 간 금전 차용 시 주의사항 정리재생0좋아요000:0000:06부모 자식 간 금전 차용 시 주의사항 정리

1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사, 세무조사 전문'으로 하고 있는이상웅 세무사입니다.서울지방국세청에서 22.08.08~22.09.26 실시한 자금출처조사 대응 사례에 대한 내용과 과정입니다.이상웅 세무사 증여세 자금출처조사해당 조사는16년 1월 1일 ~ 19년 12월 31일을 조사대상기간으로 하여해당 기간 내 국세청에 신고된 소득금액을 초과하여 전세계약체결 및 고가의 다수 상가를 분양 받아 취득하였습니다.전세보증금과 부동산 취득금액은 총 40억을 초과하였으며, 자금출처 부분에 대하여차용 인정여부, 증여세와 소득세 추징 문제가 쟁점이었습니다.사업을 진행하시는 분이라면 자금출처조사를 진행하면서 증여뿐만 아닌 본인의 사업장에 대하여 조사가 함께 진행되므로증여세 뿐만 아니라, 소득세까지 문제가 될 수 있으므로 각별히 유의해야 합니다.2. 사실관계해당 건의 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 조사기간 중본인 명의로 약 40억을 초과하는 상가 분양 취득(일부는 부모님으로부터 분양권 상태로 전매), 본인 명의 전세계약 체결2. 지인과공동사업장 현금매출누락 및 수익배분 불완전(동업계약서 미작성)3. 본인단독 사업장 현금매출누락 및 부모님을 직원으로 하여 급여 비용처리4.부모님과 지인으로부터 자금을 차용(차용증 미작성)5. 개인 투자에 대한 투자수익 발생(투자약정서 미작성, 투자수익에 대한 세금 미신고)3. 쟁점 사항위 사실관계에 따른 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 지인과공동사업장에 대한 현금매출누락 및 수익배분 및 확대조사 문제2. 지인과공동으로 투자한 상가건물의 취득자금과 대출에 대한 정산 문제3. 본인단독 사업장에 대한 현금매출누락 및 부모님을 직원으로 등록하여 급여 지급 및 비용처리 문제4. 부모님과 지인으로부터 받은 금액에 대한차용 인정 여부 문제(차용증 미작성)5.투자수익 자금출처 인정여부 및 분양권 전매에 대한 세법적 이슈이번 조사는 여러 가지 이슈가 복잡하게 얽혀있어 쟁점이 굉장히 많은 건이었습니다.<1> 지인과 공동사업장에 대한 현금매출누락 및 수익배분 및 확대조사 문제지인과 공동사업을 운영하면서현금 매출 중 일부를 누락하여 신고하였으며, 구체적인 동업계약서를 작성하지 않고 수익 배분 역시 명확하게 처리하지 않았습니다.따라서 공동사업장의 출자 비율을 초과하여 배분된 소득에 대한증여세 이슈가 발생하였고, 사업장을 폐업한 이후에도 공동사업자와 꾸준히 자금을 주고받아 공동사업자에 대한 확대조사로 번질 수 있는 상황이었습니다.A :동업자와의 관계, 실제 사업이 진행된 내용, 동업기간 동안 이체된 금액과 폐업 후 이체금액을 맞추어 사실관계를 입증함으로써 확대조사를 막을 수 있었습니다.또한 상호 증여할 의사가 없었으며, 입출금 내역을 입증함으로써 증여가 아닌 사인 간 차용으로 증여세 추징 없이 마무리할 수 있었습니다.<2> 지인과 공동으로 투자한 상가건물의 취득자금과 대출에 대한 정산 문제공동사업 외공동으로 고가의 상가를 취득하였으며, 실제 취득한 부동산 지분과 실제로 부담한 금액이 차이가 있어취득자금에 대한 증여세 이슈가 발생하였으며,담보대출의 경우 공동명의로 취득하더라도 1인의 명의로 받게 되므로,대출 중 일부를 자금출처로 인정받기 위해서 각자가 원리금을 부담하는 등의 사후관리가 필요하지만, 미비한 상황이었습니다.A :상가를 공동취득한 것과 공동사업을 별개로 보지 않고, 연장으로 보아 소득배분 정산차액과 상가대금 정산차액을 함께 처리하여 증여세 이슈를 해결하였습니다.담보대출의 경우 이자 비용 실질 부담 및 필요경비 공제 현황 등을 입증하여 부담액 중 일부를 인정 받을 수 있었습니다.<3> 본인 단독 사업장 현금매출누락 및 부모님을 직원으로 하여 급여 비용처리개인사업을 영위하면서 발생하는 현금매출을 누락하는 경우종합소득세 과소신고에 대한 가산세 뿐만 아니라 현금영수증 의무 발행 업종인 경우 현금영수증 미발행에 대한 가산세가 추가로 발생합니다.현재 미발행가산세는 거래대금의20%로서, 과소신고 가산세는 과소신고한 세액에 대하여 부과하는 것과 다르게 세액이 아닌 대금에 대한 20%이므로 큰 부담이 될 수 있습니다.부모님 등 가족들을 직원으로 등재하여 급여 지급 후 비용으로 처리 하는 경우 실제로 업무를 이행하지 않았다면 비용처리한 급여는 모두 부인되어 과소신고한 세액이 추징되게 됩니다.A :매출누락한 금액은 수익의 귀속시기와 부과체적기간을 잘 판단하여 최대한 추징되는 세액 및 가산세를 줄여나가야 합니다.다만, 자금출처조사가 사업장 조사로 확대된다면 매출누락 뿐만 아니라 필요경비, 세액공제 등 종소세 신고사항에 대해 전반적으로 조사가 진행될 수 있으므로 매출누락 행위는 큰 문제로 붉어질 수 있으므로 조심해야 합니다.<4> 부모님과 지인으로부터 받은 금액에 대한 차용 인정 여부 문제(차용증 미작성)사인 간 대금의 이체가 증여가 아닌차용으로 인정받기 위해서는 차용증을 작성하고, 공증 등의 행위를 이행하고 원리금을 주기적으로 이체하는 이체내역의 입증 등이 필요합니다.직계존비속간의 소비대차는 원칙적으로 차용으로 인정받지 못하기 때문에 차용으로 인정 받기 위해서는 사전작업이 필요합니다.A :부모님과의 차용증을 작성하지 않았더라도 부모님의 증여 여력, 증여 의사, 차용금액와 차용의 목적 등의 사실관계를 통하여 차용관계로 인정 받을 수 있는 경우가 있습니다.다행히 해당 건은 차용증을 작성하지 않았지만, 부모님과 지인으로부터의 차용한 자금을 인정 받을 수 있었습니다.<5> 투자수익 자금출처 인정여부 및 분양권 전매에 대한 세법적 이슈개인이 투자를 통하여 수익이 발생한 경우 투자약정서 및 수익에 대하여 소득을 구분하여 세액을 신고 및 납부해야 합니다.또한 부모님이 계약한 분양권을 매매를 원인으로 하여 전매로 취득한 경우 특수관계인간 매매이므로 프리미엄 등의 시가 산정액에 따른 부당행위계산부인의 문제를 검토해야 합니다.A :해당 건은 당초 투자약정서 등을 작성하지 않았으며 투자수익에 대해서도 어떠한 처리를 하지 않았지만, 이체내역 등의 사실관계를 입증하고 투자약정서를 이에 맞게 작성함으로써 다행히 자금출처로 인정 받을 수 있었습니다.분양권을 특수관계인간 매매하는 경우 매매일 현재 프리미엄가액에 대하여 양도차익으로 보아 양도소득세가 부과될 수 있습니다. 다만, 프리미엄의 산정은 세법의 기준에 의해야 하며 세법상 산정할 수 있는 프리미엄이 없는 것으로 마무리할 수 있었습니다.4. 추징세액 비교해당 건의 당초 추징예상세액과 조사 대응으로 종결된 세액은 다음과 같습니다.(조사과정에서 당초 과세관청에서 파악하여 문제를 삼았던 세액 외 이슈가 추가로 발생하였으나, 해당 부분은 제외하였습니다.)구분당초 추징예상세액조사 종결 세액추징세액약 300,000,000원약 0원5. 정리이번 건은자금출처 중 증여부분 뿐만 아니라 개인 사업장에 대한 부분까지 이슈가 확대되었으며, 공동사업자와의 관계까지 쟁점이 되어 상당히 어렵고 복잡한 건이었습니다.다행히 쟁점이 됐던 사항들에 대해서 대부분 원하는 방향으로 조사를 종결할 수 있었습니다.조사 건마다 사실관계는 동일할 수 없습니다.각자의 상황이 다르고 소득수준이 다르며, 거래내용이 다르기 때문에 모든 조사 건에 획일적으로 적용되는 법조문 및 판례는 없습니다.따라서 세무대리인이 양도, 증여, 상속 등 세목에 대한 전반적인 지식이 얼마나 갖추어져 있냐에 따라 주장하는 내용이 달라지므로 조사 결과가 크게 차이 날 수 있습니다.관련 세목에 대한 경험과, 개정되는 세법과 최신 예규 및 판례들을 계속해서 공부하고 연구가 필요합니다.같은 조사건이라고 하더라도 담당 세무대리인이 해당 세목에 대한 경험이 얼마나 많고, 평소 관련 판례와 법령공부를 얼마나 하느냐에 따라 조사대응을 통한 절세액은 큰 차이가 날 수 있습니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222773165621[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 사례(20대 자녀가 소득대비 고액의 전세계약 및 아파트를 취득한 경우)1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 중학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 - 사업소득 매출누락 및 현금 우회 증여를 통한 고가의 부동산 취득사례(현금영수증 미발행 가산세)안녕하세요. 자금출처조사 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 현재 서울지방국세청에서 실시하는 자...blog.naver.com

주택 취득자금 중 가족으로부터 차용한 돈이 있을 경우,자금출처로 인정이 될까?합리적인 차용증서 및 실제 상환내역 있으면 된다.안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 자금출처로 입증된 금액이 취득재산가액에 미달하는 경우에는 재산의 취득자금을 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 과세합니다. 이에 대해서 과거에 자세하게 작성한 글이 있으니 참고하시면 됩니다.주택 등 부동산 취득자금에 대한 자금출처조사주택 등 부동산 취득자금에 대한 자금출처조사 (자금출처조사 사유, 증여추정 등) 안녕하세요. <세무회...blog.naver.com재산취득자금을 증여받았으면 증여세 신고를 하자.(세무조사를 피하는 법)재산취득자금을 증여받았으면 증여세 신고를 하자. (세무조사 피하는 법) 안녕하세요. 문용현 세무사입니다...blog.naver.com만약, 주택취득자금 중 가족으로부터 차용한 금액이 포함되어 있다면 세무서는 이를 자금출처로 인정을 해줄까요?사인간 금전소비대차(차용)을 통한 자금으로 주택을 취득하는 경우, 해당 채무액은 객관적으로 명백한 경우에만 인정이 되고,원칙적으로 배우자 및 직계존비속간의 채무는 자금출처로 인정되지 않고 해당 자금은 증여받은 것으로 추정됩니다(상증통칙 45-34-1).다만, 이는 추정이므로 실제로 배우자 및 직계존비속간의 채무를 차용증서 및 원리금 상환 등의 자료 등에 의하여 객관적으로 명백히 입증할 수 있다면 자금출처로 인정될 수 있습니다.직계존비속 간 금전소비대차를 인정한 사례(조심 2017광0583, 2018.1.17)청구인들이 제출한 차용증에 따르면 매년 7월31일 연 2.5%의 이자를 지급하는 것으로서 약정하고 있으며 차용일인 2015.7.31 부터 2016.7.31까지 총 10회에 걸쳐 합계 000원이 지급된 사실이 나타나고, 그와 관련된 이자소득세가 납부되어 쟁점차용금으로 잼점상가를 취득하였다고 봄이 타당하다.직계존비속 간 금전소비대차를 인정하지 않는 사례 1(서울고법 2014누51236, 2014.11.20)원고가 아버지로부터 금원을 증여받은 것이 아니라 차용하였다는 사실에 대한 증명책임은 원고에게 있는데, 금전소비대차계약에 따른 변제기나 이자약정 등 구체적인 설명이 없는 등 실체 차용에 대한 계약서로 인정하기에 부족하다.직계존비속 간 금전소비대차를 인정하지 않는 사례 2(부산지법 2020구합20355, 2020.12.10.)일반적인 거래당사자들 사이에서라면 통상적으로 있을 수 없는 내용의 금전소비대차계약 형식으로 작성되어, 해당 금전소비대차계약은 가장행위나 조세회피 행위에 해당하여 실질과세원칙에 따라 부인될 수 있고, 설령 이에 기하여 원고의 부모가 위 부동산 임대수입으로 원리금을 지급하였다거나 이자소득에 대한 세금이 납부되었다하여 금전소비대차의 실질이 있다고 할 수 없다.참고로 타인으로부터 차용을 할 경우, 몇 %의 이자로 약정을 해야 하나 고민을 하실 수 있습니다. 세법상 적정 이자율은 4.6%이므로 해당 이자율로 약정을 하시고 원리금을 정상적으로 상환하신다면 문제 없습니다.다만,4.6%의 이자와 실제 지급한 이자와의 차액이 연 1,000만원 미만이 되는 이자로 약정하셔도 문제 없습니다. 세법상 저리이자 또는 무이자에 대한 증여세 문제가 발생할 수 있지만, 4.6%와 실제 지급한 이자와의 차액이 연 1,000만원 미만이라면 증여세가 부과되지 않습니다. 예시를 보시면 이해하기 쉬울 것입니다.예를 들어차용금액이 3억일 경우, 세법상 문제없는 최저 이자율을 계산하려면3억 x (4.6% - x%) < 1천만원이 되는 이자율 x를 구하시면 되며, 이 때 이자율은 1.26666%만 초과하면 되므로 약 1.3%로 설정하시면 되는 것입니다.위의 산식대로라면약 2.17억(217,391,304원)이하의 차용금액일 경우, 세법상 이자율인 4.6%를 적용하면 연 이자는 9,999,999원이므로 무이자로 차용을 하셔도 되는 것입니다.약 2.17억의 차용금액이 무이자차용이 가능하다는 점은 많은 분들이 인터넷으로 접하신 내용일 것입니다.중요한 것은 이자를 지급하든, 무이자로 하든 합리적인 차용거래 및 실제로 원리금을 정상적으로 상환한다면 증여에 해당하지 않고, 정상적인 차용거래 및 주택자금출처로 인정될 수 있습니다.저의 포스팅이 실무에 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.