1가구2주택양도세 에대해 문의드립니다

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 실무를 하면서 가장 많이 만나게 되는 기본적인 비과세인 일시적 1가구 2주택(소득세법 시행령 155조의 1항)에 대해서 알아보겠습니다.​이 간단한 조문 하나만 해도 엄청나게 많은 사례와 변수가 있습니다.​​■ 요건1. 종전주택 취득일로부터1년뒤에 신규주택 취득 + 신규주택 취득일로부터3(2,1)년내 양도(1) 2018.9.13 이전 취득분 : 3년 이내 종전주택 양도(2) 2018.9.14 ~ 2019.12.16 취득분 : 2년 이내 종전 주택 양도(3) 2019.12.17 이후 취득분 : 1년 이내 전입 + 1년 이내 종전주택 양도(다만, 기존 임차인의 임대차 기간이 1년 이상 남아 있다면 해당 임대차기간까지 종전주택의 양도시기 및 신규주택으로 전입시기가 2년을 한도로 연장됨)​2.양도일 현재양도물건을 포함하여2주택이면 된다.(취득당시 주택 수 무관)​3.​양도 후 1주택만 보유해야 된다.​​■ 일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우 다음에 해당하는지를 잘 보시길 바랍니다.​(1) 종전주택과 신규주택 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아닌 경우19.12.17 이후에 신규주택을 취득했다고 하더라도 신규주택 취득일 당시에 종전주택 또는 신규주택 둘 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 3년 내에 양도하면 됩니다.​따라서 지금 조정대상지역이더라도 신규주택 취득일 당시에 조정대상지역이 아니면 됩니다.​(2) 신규주택 취득일 당시 조정대상지역이더라도 계약일 당시에 조정대상지역이 아닌 경우→ 신규주택 취득일 당시에 종전주택이 조정대상지역이더라도 신규주택 계약일 당시에는 종전주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​→ 신규주택 취득일 당시에 신규주택은 조정대상지역에 해당하였지만, 신규주택의 분양권 계약당시에 조정대상지역이 아니었다면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​​■ 입주권의 경우 일시적 1가구 2주택(소득령 155조 1항) 비과세 적용 여부원칙적으로 일시적 1가구 2주택 규정은 주택을 보유한 상황에서 주택을 새롭게 취득한 경우에 적용되는 규정입니다.​따라서 종전주택과 신규주택이 입주권으로 취득하거나 입주권 상태인 경우에는 해당 비과세가 적용되는지를 잘 보셔야합니다.​애초에 입주권으로 취득하셨다가 이를 모르고 주택으로 취득하신 것을 양도세 신고 이후에 깨닫고 추징당한 경우도 있습니다.​(1) 입주권으로 취득 한 주택을 신규주택으로 착각하고 양도하는 경우→ 위의 상황과 같이 입주권을 승계취득하여 준공되었을때를 신규주택으로 착각하여 양도하는 경우 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용되지 않습니다.​(2) 신규주택을 취득하고 신규주택이 입주권으로 변경된 경우→ 주택으로 취득한 신규주택이 입주권으로 전환된 경우라도 종전주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용 됩니다.​(3) 기존주택이 입주권으로 전환 후 완공되어 양도하는 경우→ 기존주택이 입주권으로 전환되었더라도 완공 후에 주택으로 양도하는 경우에는 1가구 2주택 비과세가 적용됩니다.​​■ 분양권의 경우분양권의 경우에는 21.1.1 이후에 취득한 분양권은 위의 입주권과 거의 유사하며, 21.1.1 이전에 취득한 분양권으로 취득한 주택은 조금 다릅니다.​→ 21.1.1 이전에 취득한 분양권의 경우 준공전까지는 주택수에 포함되지 않으므로 준공일에 주택을 새롭게 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세를 적용합니다.​​​이외에도 2년 보유기간 재산정, 다른 비과세 규정과의 중복문제, 거주요건 충족 여부 등 관련된 쟁점들은 너무나도 많습니다.​따라서 아는만큼 비과세를 만들 수도, 비과세가 안되는 것을 찾아낼 수도 있습니다.​주택은 너무 잦은 개정과 매일매일 쏟아지는 예규로 세무사들도 많이들 꺼려하는 대상입니다.반드시 진행하시기 전에 여러명의 전문가와 상의하고 진행하시길 바랍니다.

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 양도소득세에서 한때 굉장히 뜨거웠던 주제인 다가구주택, 다세대주택에 대해서 알아보겠습니다.​최근 2016년에 다가구주택만 보유하셨던 분이 1세대 1주택 비과세로 신고하였으나 21년 5월에 다주택자 중과세로 추징되어 본세 2억, 가산세 1억, 총3억 정도의 세금이 추징되셔서 찾아오신 분이 계십니다.​왜 이렇게 많은 세금이 추징되었는지에 대해서 같이 살펴보겠습니다. ​​■ 다가구주택과 다세대주택의 개념1. 다가구주택양도소득세에서 다가구주택은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것으로 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말합니다.​(1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개층 이하다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외)​(2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계(부설 주차장 면적 제외)가 660제곱미터 이하​(3) 19세대 이하가 거주​2. 다세대주택양도소득세에서 다세대주택이란 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택을 말합니다.​→ 둘의 차이가 눈에 잘 안보이시죠? 통상적으로 실무에서 가장 이슈가 되는 차이는 주택으로 사용하는 층수가 4개층이냐 3개층 이하이냐가 중요합니다.​지상 5층짜리 건물의 경우 1~2층을 상가로 나머지 3~5층을 주택으로 사용하는 경우에는 다가구주택에 해당하며,1층만 상가로 사용하고 나머지 2~5층을 주택으로 사용하는 경우에는 다세대주택에 해당합니다.​그렇다면 다세대와 다가구의 양도소득세에서 차이는 어떤것이 있을까요 ?​​■ 양도소득세 비과세1. 다가구주택소득세법에서 다가구주택은 원칙적으로 가구별로 하나의 주택으로 봅니다.따라서 등기가 하나로 나 있는 다가구주택이더라도 여러 가구가 살 수 있도록 구획된 경우라면 원칙적으로 다주택자에 해당합니다.​다만, 소득세법 시행령 제155조 15항에서 다가구주택을 양도시 1개의 주택으로 보아 비과세가 가능하도록 규정해놨습니다.이때 중요한것은 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에만 1개의 주택으로 보는 것입니다.​→ 1996.1.1부터 다가구주택을 가구별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득한 경우에는 이를 단독주택으로 보고 비과세를 규정하여 오다가→ 2007.2.28 이후 양도하는 분부터는 부부 등 다수인이 다가구주택을 공동으로 취득 및 양도하는 경우에도 하나의 매매단위로 하는 경우에는 취득자와 양도자가 1인인지 여부에 관계없이 이를 단독주택으로 간주하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판정하도록 개선하였습니다.​2. 다세대주택다세대주택은 세대별로 구분등기 되어 있으므로 원칙적으로 세대별로 하나의 주택으로 보고, 다가구주택처럼 하나의 주택으로 보는 예외규정은 존재하지 않습니다.​※ 주의사항→ 따라서 건축물 공부상 상가 등으로 기재되어 있더라도 실질이 주택으로 사용하는 층이 4개층 이상인 건물을 하나로 등기가 되어있다고 하여 다가구로 착각하여 비과세로 신고하는 경우에는 다세대주택으로 보아 비과세가 적용되지 않으며, 다주택자 중과규정까지 적용될 수 있으므로 정말로 주의하셔야합니다.​​■ 중과세1. 다가구주택소득세법 시행령 제167조의3 제2항에서 다주택자 중과세 적용시 주택수에 있어서 다가구주택은 원칙은 가구별로 주택수를 판단하지만 비과세와 동일하게 155조 15항 단서규정을 적용하여 하나의 매매단위로 거래하는 경우에는 하나의 주택으로 판단합니다.​2. 다세대주택다세대주택은 비과세와 동일하게 세대별로 하나의 주택으로 판단하며, 다가구주택처럼 하나의 주택으로 보는 예외규정이 존재하지 않습니다.​※ 주의사항→ 건물의 옥탑을 실제로 주택으로 사용하고 있는 경우에도 주택으로 사용하는 층수에 포함되므로, 1~3층과 옥탑을 주택으로 사용하고 있는 경우 다가구주택으로 오인하고 1개의 주택으로 신고한 경우에는 다세대주택에 해당하므로 다주택자 중과세로 추징됩니다.​​■ 절세방안 1. 용도변경주택으로 사용하는 층을 상가 등으로 용도변경하여 다세대주택을 다가구주택으로 변경하여 다주택자 중과세 회피 및 비과세를 적용받는 방법입니다.​다만, 용도변경시 비과세 보유기간 및 거주기간 기산일과 장기보유특별공제시 기간에 대해서 추가적인 검토가 필요합니다.→ 다세대주택에서 다가구주택으로 용도변경 후 비과세요건을 충족하지 않은 상태에서 양도하는 경우에는 거주자가 선택하는 1개의 호만 비과세를 적용합니다.​2. 멸실건물을 멸실하여 토지만을 보유한 상태로 양도하는 경우입니다.이때 역시 토지로서의 장기보유특별공제에 대해서 검토가 필요합니다.​3. 건물만 증여 후 토지만 양도건물과 토지의 소유주가 다른 경우로서 토지만 보유한 사람은 주택수에서 제외됩니다.다만, 실무적으로 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.​​다가구주택과 다세대주택은 양도소득세에 있어 비과세를 다주택자 중과세로 추징될 수 있게 하는 굉장히 무서운 상황이 벌어질 수 있습니다.따라서 건물을 양도하실때 한번더 다세대주택에 해당하지 않는지를 검토하시고, 다세대주택에 해당하더라도 여러가지 컨설팅 방안이 있을 수 있으니 전문가와 상의 후에 진행하시길 바랍니다.​최근에 다세대주택뿐만 아니라 다른 케이스로 사고가 터져서 오신분들이 많습니다.간곡히 부탁드리건데 제가 아니더라도 다른 세무사님과 검토를 하고 매매 등의 계약을 하시길 바랍니다.수수료 아끼시려다가 수억의 세금을 추징당할 수 있습니다.

[질의응답] 형제간 상속주택 저가양도시 상속세 및 양도소득세 발생 여부질 문누님 상속주택(1가구, 구입비용 3억8천 추정. 현시가 6억 추정시) 상속개시일 기준 6개월 이내 매매시 양도소득세미발생으로 알고있는데 동생이 저가로 매매시(4억3천 예상) 누나에게 양도득세가 발생하나요?답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.기재해주신 것처럼 양도세는 발생하지 않습니다. 상속일로부터 6개월 이내에 상속받은 부동산을 양도할 경우, 양도가액이 곧 상속재산의 취득가액이 되므로 양도차익이 없어 납부할 양도세는 없습니다. 단, 특수관계자에게 시가대비 저렴하게 양도하였으므로 상속세 신고시에는 실제거래가격 4.3억이 아닌, 시가인 6억으로 신고하셔야 합니다.저가로 취득하는 상담자분께서는 시가대비 70% 이상의 가액만 지불하면 증여세 문제는 발생하지 않습니다. 특수관계자로부터 저가로 재산을 취득할 경우, 증여받은 가액은 아래와 같습니다.시가 - 실제취득가격 - Min[시가x30%,3억]따라서 시가를 6억으로 가정할 경우, 기재하신 것처럼 시가의 70%인 4.2억의 이상의 대가만 지불하시면 증여받은 가격(6억 - 4.2억 - 6억x30% =0)이 없는 것으로 증여세는 발생하지 않습니다.참고로 특수관계자에게 재산을 고가로 양도하거나 저가로 취득할 때 발생하는 증여이익은 아래와 같이 계산합니다.

다가구주택은 단독주택, 아파트와 같은 물건과 다르게 세법상 이슈가 많다. 세법에서 다가구주택은 건축법을 따른다고 정의해놓았다. 다가구주택은 하나의 주택으로 볼 수도 있고, 다세대주택으로 가구별로 하나의 주택으로 볼 수도 있다. 1세대 1주택 비과세를 받을 수도 있지만, 다주택자로서 양도소득세 중과세가 매겨질 수 있다. 사전에 제대로 검토하지 않은 채 1세대 1주택 비과세로 신고한다면 5년 뒤에 중과세율이 적용된 양도소득세와 70%에 육박하는 가산세가 합쳐진 고지서가 날아올 수도 있으니 유의해야 한다.다가구주택의 개념양도소득세에서 다가구주택은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것으로 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.다가구주택은 하나의 주택으로 볼 수도 있고, 다세대주택으로 가구별로 하나의 주택으로 볼 수도 있다. 1세대 1주택 비과세를 받을 수도 있지만, 다주택으로 양도소득세 중과세가 매겨질 수 있다. [사진 pixabay]▶주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하▶1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계(부설 주차장 면적 제외)가 660㎡ 이하▶19세대 이하가 거주건축물대장에서 다가구주택으로 기재되어 있더라도 실제 4개 층 이상을 주택으로 사용하거나, 불법 개조로 면적이 660㎡를 초과하게 된다면 다가구주택으로 인정받지 못하게 된다.다가구주택의 세법상 구분다가구주택에 해당하는 물건은 소득세법상 1개의 주택으로 볼 수도 있고, 여러 개의 주택을 보유한 것으로 볼 수도 있다.다가구주택이란 가구당 별개의 주택으로 보아 다주택자에 해당하지만 하나의 매매단위로 양도할 때는 한 개의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.양도소득세 추징사례Q. 하나의 매매단위로 양도한 것으로 보지 않는 경우?‘하나의 매매단위로 양도하는 경우’란 한 사람에게 양도하거나 한 사람으로부터 취득한 경우로 규정하고 있었으나, 세법 개정으로 2007년 2월 28일 이후 양도분부터 부부 등 여러 사람이 공동소유하는 다가구주택이더라도 하나의 매매단위로 양도한다면 양수인과 양도인이 1인인지 여부와 관계없이 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.※유의사항양도자와 양수자가 1인이더라도 공동으로 다가구주택을 소유한 상태에서 공동소유자 중 1명의 지분만을 양도할 때는 하나의 매매단위로 양도하는 것에 해당하지 않아 다주택자 중과세율이 적용될 수 있으니 유의해야 한다.Q. 공부상 상가를 주택으로 사용하는 경우?지상 4층 건물이 건축물대장에 1층은 상가, 2~4층은 다가구주택으로 기재되어 있다고 하더라도 1층을 실제 주택으로 사용하거나 주택으로 임대주고 있다면 해당 건물 1~4층 모두 주택으로 사용하는 것으로 다가구주택이 아닌 다세대주택에 해당한다.따라서 공부와 실질이 다른 경우 실질에 따라 판단하기 때문에 공부만을 믿고 양도한다면 큰 낭패를 볼 수 있다.※유의사항임대인은 상가로 임대하기로 계약했더라도, 임대인 모르게 임차인이 전입 신고하고 주택으로 사용하고 있는 경우가 있다. 임대인이 이 사실을 모르고 다가구주택으로 양도하는 경우 양도세 추징을 당할 수 있으니 유의해야 한다.옥탑을 주택으로 사용하면서 건축면적의 8분의 1을 초과하면 주택의 층수에 포함된다. [사진 Wikimedia Commons]Q. 옥탑을 주택으로 사용하는 경우?건축물대장에 기재되어 있지 않은 옥탑을 주택으로 사용하고 있는 사례가 많다. 옥탑을 주택으로 사용하면서 건축면적의 8분의 1을 초과한다면 주택의 층수에 포함된다. 지상 3층과 주택으로 사용하고 있는 옥탑이 있다면 다세대주택에 해당해 다주택자 양도소득세 중과세율이 적용된다.절세방안용도변경주택으로 사용하는 층이 4개 층 이상이라면 일부 층을 상가 등으로 용도 변경한다면 다주택자 중과세 회피 및 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.멸실해당 다가구주택 외에 다른 주택이 있는 다주택자는 건물을 멸실해 토지만을 보유한 상태로 양도한다면 다주택자 중과세율이 아닌 일반 양도소득세율이 적용될 수 있다.건물 증여다가구주택 외에 다른 주택이 있는 다주택자의 경우 건물만을 별도 세대원에게 증여 후 양도한다면 토지로서 다주택자 중과세율이 아닌 일반 양도소득세율이 적용될 수 있다. 다만, 용도변경·멸실·증여 시점과 양도 시점에 따라 실질과세원칙에 의해 행위 자체가 부인될 수 있으니 전문가와 충분한 상의 후 진행하는 것을 추천한다.

다세대주택을 신규주택 취득 후 다가구주택으로 용도변경하여양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부★ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건1) 종전주택 취득일로부터1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것양도, 서면-2022-법규재산-1143 [법규과-2337] , 2023.09.11[ 제 목 ]다세대주택을 신규주택 취득 후 다가구주택으로 용도변경하여 양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부[ 요 지 ]다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우, 일시적2주택 특례 적용 가능함[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 아래 ｢기획재정부 재산세제과-1054, 2023.09.05.｣를 참고하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1054, 2023.09.05.【질의】다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구 주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도 하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례 (이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부(제1안) 쟁점특례 적용 가능(제2안) 쟁점특례 적용 불가【회신】귀 청의 질의에 대하여 제1안이 타당합니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】1. 사실관계○2015.1월 甲은 다세대주택(A) 취득○2021.12월 甲은 아파트(B) 취득○2022.2월 다세대주택(A)을 다가구주택 1채로 용도변경○2024.3월 A주택 양도 예정2. 질의내용○다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례(이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부