주택임대사업자 포괄양도양수 질문 드립니다.

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 상가 양도 시 부가가치세 정리와 포괄 양수도의 개념 및 적용 방법에 대해서 정리해 드리겠습니다.양도인 부가가치세 정리1. 일반과세자(원칙)사업에 사용하던 건물은 부가가치세법상 재화에 해당하기 때문에 부가가치세가 과세됩니다.양도인은 전체 양도가액 중 건물가액과 토지가액을 안분 계산하여건물가액의 10%를 부가가치세로 납부해야 합니다.이는 토지분에 대해서는 부가가치세 면세 대상에 포함되기 때문에 과세되지 않습니다.이때 매도 잔금을 수령하실 때 세금계산서를 건물가액의 10%에 대해서세금계산서를 발행하셔야 합니다.되도록이면 그 금액에 대해 계약서에 명시를 해놓게 되면 거래가 명확해지고 세무서에서도 파악이 쉬워질 것입니다. 그렇게 해야 추후 양수인이 부가가치세를 환급받을 때 논란의 여지가 없을 겁니다.*** 세금계산서를 발행하는 방법은 제 블로그에 자세히 작성해놨으니 참고하시기 바랍니다.전자세금계산서 발행 서비스의 모든 것(종이세금계산서양식/의무발행/발행방법/발행기간/홈택스)안녕하세요 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 전자세금계산서 발행에 대해서 알아보겠습니다. 세금...blog.naver.com2. 간이과세자(예외)간이과세자는 업종별로 일정 매출 규모 이하일 때 국가에서 부가가치세법상 혜택을 주는 소규모 사업자를 말합니다. 현행 부가가치세법상에서는 8,000만 원 이하의 경우에는 간이과세자로 보게 되는데, 부동산임대업은 더 엄격합니다.부동산임대업은 직전 연도의 공급대가의 합계액이 4,800만 원 이하이면서 지역별 기준 면적 및 공시지가 요건을 초과하지 않는 경우에만 간이과세자로 봅니다.이때의 기준은 아래 별표 2와 같습니다.첨부파일[별표 2] 부동산임대업기준(간이과세배제기준).pdf파일 다운로드이렇게 적용된 부동산임대업을 영위하는 간이과세자는 연 임대료 4,800만 원 이하의 경우에는 부가가치세를 납부하지 않아도 됩니다. 하지만, 양도할 때에는 얘기가 달라집니다. 건물분 공급대가가 4,800만 원을 초과하게 된다면 간이과세자이지만 부가가치세를 납부해야 합니다.하지만 일반과세자와 같이 건물분의 10%가 과세되지 않습니다. 간이과세자는 혜택을 주는 소규모 사업자이기 때문에 업종별 부가가치율은 곱해서 과세합니다. 참고로 임대업의 부가가치율은 40%입니다.실제 부가가치세로 납부하는 금액은 건물분의 4%가 과세된다고 보시면 됩니다.간이과세자의 경우에는 세금계산서를 발급하면 안 됩니다.양수인 부가가치세 정리양수인이 일반과세자인 경우에는 건물분의 10%를 부가가치세로 지급한 경우에는 양도인으로부터 세금계산서 발급받아야 합니다. 상가를 최초 구입한 시기에는 매출보다는 매입이 클 수밖에 없기 때문에 부가가치세 환급이 발생하고 이를 국가로부터 받을 수 있습니다.하지만 양수인이 간이과세자인 경우에는 이와 다릅니다. 간이과세자는 부가가치세법상 국가의 혜택을 주는 사업자이기 때문에 환급을 해주지 않습니다. 따라서 양도인의 요구에 따라 부가가치세를 지급했어도간이과세자로 사업자를 낸 경우라면 환급이 불가한 점 꼭 인지하시길 바랍니다.권리금을 지급하는 경우에는 그 금액의 10%의 부가가치세를 지급하신 후 건물분과 동일하게 세금계산서를 발급받으신 후 동일하게 환급을 받으시면 되겠습니다. 권리금 관련한 세금, 원천징수는 제 블로그에 자세히 작성해놨으니 참고 바랍니다.권리금 세금 원천징수 계약서 세금계산서 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 권리금과 관련된 세법 사항 정리를 해보겠습니다. 권...blog.naver.com상가 양수도 계약서 작성 시 유의사항밑에서 언급 드릴 포괄 양수도에 해당하지 않은 일반적인 상가 양수도의 경우에는 부가가치세가 발생합니다. 부가가치세는 환급이 되지 않는 경우도 있고, 환급되더라도 최장 6개월 이후에 되기도 하기 때문에 양수인의 경우에 자금 압박이 되는 경우가 있습니다. 따라서 정리해 드리는 유의사항에 맞게 계약서를 작성하시는 것이 좋습니다.되도록이면 양수도로 인한 부가가치세액을 줄이는 것이 좋습니다. 이를 위해서는 전체 양도가액에서 건물가액이 차지하는 비율을 줄이는 작업을 해야 합니다. 따라서 감정평가를 통해 시가로 적용받되 건물가액을 최대한 낮추는 쪽으로 요청을 하셔야 합니다.시가로 산정한 안분 비율이 실무상 기준 시가에 따라 계산한 안분 비율과 30% 이상 차이가 나지 않는 선에서 건물가액을 최대한 낮춰준 후 그에 해당하는 비율, 금액을 계약서에 작성합니다. 세무상 리스크를 줄일 수 있도록 30%보다는 낮춰주는 것이 좋습니다.부가가치세는 원칙적으로 계약서에 건물분과 토지분을 적고, 건물분의 10%를 명확히 적은 후 양도인이 양수인으로부터 받아 국가에 납부해야 합니다. 따라서, 이러한 부분을 명확하게 계약서에 적는 것이 추후 분쟁을 막을 수 있는 방법입니다.포괄 양수도 정리포괄 양수도란 기존 사업에 대해 양도인이 양수인에게 모든 권리와 의무를 넘기는 것으로, 상호 간의 사업의 동질성이 있는 경우에 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않는 개념입니다.이에 해당하는 경우에는 이를 재화의 공급으로 보지 않아서 부가가치세가 과세되지 않고 세금계산서 발행 대상도 아닙니다.포괄 양수도의 조건은 아래와 같습니다.1. 사업장 별로 모든 권리와 의무가 포괄적으로 양도되어야 합니다.2개 이상의 사업 부문을 영위하는 법인사업자가 일부의 사업 부문을 넘겨서 새로운 법인을 신설하는 경우는 이에 해당하지 않습니다.겸업 사업자(부동산임대업 및 기타 업종)이 부동산임대업 부문만을 양도하는 경우에도 사업장 전체가 넘어가는 것이 아니기 때문에 포괄 양수도로 볼 수 없습니다.사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시켜야 하지만 예외는 있습니다. 미수금, 미지급금, 해당 사업과 직접 관련 없는 토지, 건물은 모든 권리와 의무에서 제외를 시켜줍니다.2. 매매 당사자 모두 과세사업자이어야 합니다. 아래 예시는 1~3 요건이 모두 만족했을 때를 가정하여 정리했습니다.양도인양수인부가세 발생 여부일반 임대 사업자일반 임대 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제일반 임대 사업자간이 임대 사업자부가세 과세간이 임대 사업자일반 임대 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제간이 임대 사업자간이 임대 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제업종이 같은 임대업 외 사업자업종이 같은 임대업 외 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제업종이 다른 사업자업종이 다른 사업자부가세 과세3. 포괄 양수도 전후 상황이 변하지 않아야 합니다.개념에서도 말씀드렸듯이 사업은 그대로 유지되면서 경영 주체만 변경되어야 합니다.직원이 변경되거나 거래처가 변경되면 안 됩니다.실무적으로 가장 중요한 부분은임대차계약에 대한 조건이 변경되면 포괄 양수도는 성립되지 않습니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.상가 양도 시 부가가치세 정리(포괄 양수도 포함)재생0좋아요000:0000:06상가 양도 시 부가가치세 정리(포괄 양수도 포함)

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^이번 시간에는 주택임대사업자로 등록 후 양도시 장기보유특별공제특례(8년 의무 기간 충족시 장특공제 50%,10년 의무 기간 충족시 장특공제 70%)[조특법 97조의 3]에 대해서 설명드리겠습니다.2023년 최신 예규 내용도 설명드리겠습니다.1. 요건구분2020.08.17 이전 임대주택등록2020.08.18 이후 임대주택 등록2018.09.13 이전 취득2018.09.14 이후 취득2018.09.13 이전 취득2018.09.14 이후 취득적용주택모든 주택모든 주택 (아파트 제외)임대유형장기임대주택임대기간8년(10년)이상 계속(통산)하여 임대10년이상 계속(통산)하여 임대면적요건전용면적 85제곱미터 이하금액기준없음임대 개시일 당시 기준시가6억원 이하(수도권밖 3억원 이하)없음임대 개시일 당시 기준시가6억원 이하(수도권밖 3억원 이하)증액제한임대료(임대보증금)증액 5% 이내 (임대주택으로 등록한 이후 작성한 임대차계약분부터 적용)[2019.02.12일 이후분 부터가 아님]등록요건· 매입임대주택 : 2020.12.31 까지 구청 and 세무서 등록할 것· 건설임대주택 : 2024.12.31 까지 구청 and 세무서 등록할 것적용제외· 2020.07.11 ~ 2020.08.17 : 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경 신고· 2020.07.11 ~ 2020.08.17 : 장기임대주택으로 등록 신청한 아파트-구청 주택임대사업자등록증 상에 준공공 임대주택및장기 일반 민간 임대주택으로 등록되어 있어야만 적용 가능합니다. 다시 말해, 매입임대주택이나 단기임대주택으로 등록된 경우에는 8년 이상 임대했어도 적용 불가합니다.- 8년(10년) 임대 기간 계산시 중간에 공실이 있더라도 임대한 기간을통산하여 계산합니다. 공실 기간이 3개월 이내인 경우에는 그 기간은 주택임대 기간에 산입하여 계산합니다.예) 공실 기간 1개월 ▶ 임대기간 1개월로 보아 계산한다는 뜻입니다.예) 공실 기간 5개월 ▶ 공실 5개월에 해당하는 기간만큼 추가로 5개월을 더 임대해야 한다는 뜻입니다.- 임대료 증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공 임대주택(장기임대주택)으로 등록한 후최초 작성한 표준임대차계약입니다.[서면-2019-부동산-1640,2019.09.20],2019.02.12일 이후 임대차 계약 작성분이 최초 임대료가 되는 것이 아닙니다.최초 임대료가 되면 최초 임대료까지는 5% 이상 올려도 되고, 최초 임대료 이후에 작성한는 임대차 계약은 최초 임대료 기준으로 5% 이내만 인상해야 합니다.2. 내용- 주택임대사업자로 등록 후8년 임대 충족시 장기보유특별공제 50%, 10년 임대 총족시 장기보유특별공제 70%가 적용이 됩니다.- 취득일부터 양도일까지 전체 양도차익이 아니라임대기간 중발생한 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제 특례가 적용이 가능합니다.◆ 임대 기간 중 발생한 양도차익 산정 방법임대 기간 중 발생한 양도차액= 전체 양도차익*{(임대종료일 현재 기준시가 - 임대개시일 현재 기준시가) / (양도일현재 기준시가 - 취득일 현재 기준 시가)}- 장기보유특별공제 추가공제[조특법 97조의 4]와 장기보유특별공제[조특법 97조의 3]와 양도세 100% 감면[조특법 98조의 3] 적용시 셋 중 하나만 선택해서 적용해야 합니다.[서면 -2017-법령해석 재산-0404,2019.0328]3. 자진 말소 및 자동말소시 장기보유특별공제 특례 적용◆ 자진말소시 장기보유특별공제 적용구분2015.12.28 이전 등록2015.12.28 이후 등록의무임대기간10년이상[준공공 임대주택]8년이상[준공공임대주택, 장기임대주택]장기보유특별공제율 특례적용8년 이상 임대 후 자진말소시 50% 적용 가능8년 의무기간 미충족 후 자진 말소이므로 적용 불가- 자진말소시 임대 기간은 임대 개시일 ~ 자진말소일까지, 양도차익은 임대 개시일 ~ 자진말소일까지의 양도차익에 대해서만 적용합니다.4. 기타 유의사항- 단기 임대주택을 장기임대주택으로 전환시 인정되는 임대기간전환시점2019.02.11 이전 전환2019.02.12 이후 전환의무임대기간 경과 전임대한 기간의 50% 승계 ( 5년 한도)임대한 기간의무임대 기간 경과 후의무임대 기간- 5% 임대료 인상 판단 시단기 ⇒ 장기 변경 시 장기로 변경되기 전에는 5% 룰을 지키지 않아도 되며, 장기로 변경된 이후 임대차계약부터 5% 룰을 지켜도 됩니다.[사전 -2019-법렵해석재산-0305,2019.10.31]- 다가구주택의 경우 호별로 각각 장기보유특별공제 특례요건 충족시 그 해당 호수에 대해서 특례적용해서 계산 가능합니다[양도, 서면-2020-부동산-0826,2020.04.17]- 자동 말소되는 경우에는 의무임대 기간 중 3개월을 초과하여 공실이 발생하는 경우에도 조특법 97조의 3에 따른 특례 적용이 가능합니다.[서면-2020-법령해석재산-4341,2021.05.11]- 의무임대 기간이 경과 후에는① 사업자등록증 유지 의무 ② 5%룰 의무 ③ 양도일 현재 임대 중이어야 하는 의무 등을 지키지 않아도 장기보유특별공제 특례를 받을 수 있습니다. [서면-2021-법규재산-8062,2022.03.16]- 포괄 양수한 장기임대주택이 양수 후에 자동 말소된 이후 양도시 장기 보유특별공제 특례가 적용이 가능합니다.[서면-2021-부동산-7262,2022.12.06]예) 양도자가 8년 의무기간 중에 2년 의무기한 채우고, 양수자에게 양도시 양수자는 양수 후 6년 의무기간 채우고 자동 말소되었다면8년 중에 6년 밖에 임대기간 채우지 못했지만 자동 말소 시에는 8년 의무기간 채운 것으로 보고 장기보유특별공제 특례가 가능합니다.

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 권리금과 관련된 세법 사항 정리를 해보겠습니다.권리금이란?임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하려는 신규 임차인이 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점 등에 대한 유, 무형의 재산적 가치로서 기존 임차인에게 지급하기로 한 금액을 말합니다. 이러한 권리금에는영업 권리금(영업시설 및 고객 명단, 노하우 등을 인정받은 경우),시설 권리금(인테리어 등 시설 비용을 인정받은 경우),바닥 권리금(유동인구가 많거나 역세권 등 입지가 좋은 경우)이 있습니다.권리금 세금 정리(원천징수 여부 포함)1. 권리금을 받는 양도자부가가치세권리금을 받는 자가 개인사업자든 법인이든양도가액의 10%를 부가가치세 명목으로 양수인에게 받으시고 이 금액을 납부하셔야 합니다. 이때 신고하게 되는 금액은 부가가치세 신고 시 수입 금액 제외분으로 신고해야 합니다.법인세권리금을 받는 법인은 권리금으로 받은 금액에 대해 영업 외 수익으로 법인세를 9% 또는 19% 납부하셔야 합니다.이 경우 원천징수 의무가 없습니다.종합소득세권리금을 받는 개인사업자는 권리금으로 받은 금액에 대해 기타소득으로 과세됩니다. 이때인정되는 필요경비는 60%입니다. 따라서 경비를 차감한 기타소득금액은 권리금의 40%가 되겠습니다. 이 기타소득금액이 300만 원 이하의 경우라면 분리과세로 과세 종결을 할 수 있으나 일반적인 권리금의 액수는 그 이상이기 때문에다음 연도 5월에 종합소득세 신고에 합산해야 합니다.예를 들면, 포괄 양수도 조건으로 부가가치세 없이 1억 원의 권리금의 계약을 하게 된다면 필요경비는 60%인 6천만 원, 기타소득금액은 4천만 원이 되고 이 금액이 내년 종합소득세 신고 때 합산됩니다.이때, 그러면 실제 양도인이 받게 되는 영업권 대가는 1억 원이 아닙니다. 지급하는 자가 원천징수를 해야 되기 때문에 원천징수를 한 세후 금액을 받게 될 것입니다.원천징수세율은 기타소득금액의 22%(지방세 포함)입니다. 따라서, 위 예시에는 1억 원 - 1억 원 * (1-60%) * 22% = 91,200,000원을 받게 될 것입니다.2. 권리금을 지급하는 양수자부가가치세권리금을 지급하는 자가 개인사업자든 법인이든양도가액의 10%를 부가가치세 명목으로 양도인에게 지급하시고 이 금액을 전액 환급받으셔야 합니다. 하지만 간이과세자인 경우에는 부가가치세를 포함한 공급대가에 0.5%만큼만 공제되기 되고, 매출세액이 없더라도 환급은 불가능하기 때문에 이 부분을 고려하여 권리금을 산정해야겠습니다.법인세 및 종합소득세의 필요경비 계상권리금 지급 분에 대해서는 사업상 비용으로 인정받아 감가상각비를 계상할 수 있습니다.기준내용연수는 5년이고 정액법으로 분할하여 비용처리하셔야 합니다.기타소득 지급명세서 제출권리금을 지급한 부분에 대해서는 지급한 날이 속하는다음 해의 2월 말까지기타소득 지급명세서를 관할세무서에서 제출할 의무가 있습니다.기타소득 원천징수세액 신고 및 납부위의 사례를 다시 가져와서 보겠습니다.원천징수세율은 기타소득금액의 22% 즉, 1억 * (1-60%) * 22% = 8,800,000원입니다. 이 금액을 제외한 91,200,000원을 양도자에게 지급하고, 세무서와 지자체에 8백만 원과 80만 원을지급한 날의 다음 달 10일까지 신고하고 납부하셔야 합니다.권리금 계약서우선, 권리금 계약서 샘플을 첨부 드리고, 작성 시 유의사항에 대해 간단히 살펴보겠습니다.첨부파일권리양도계약서.hwp파일 다운로드현재 임차인의 임대차 계약서를 보시고 정확하게 작성하셔야 합니다.협의가 완료된 권리금에 대해 어떤 품목이 포함이 되어있는 건지 별지를 이용해서 최대한 자세하게 기록해야 합니다. 세부 품목, 개수까지 정리해서 최대한 자세히 적으신 후 계약 후 변동되면 권리금의 조정을 요구하실 수 있으셔야 합니다.전 임차인 상가에 계약되어 있는 약정, 렌털 상품 등을 확인하셔야 합니다. 인터넷, 포스기, 세콤, 정수기 등 양수인의 필요한 내용이면 괜찮지만 필요가 없는 부분이라면 이 부분을 확인하셔서 계약 이전에 협의를 보셔야 합니다.특약사항 문구를 이용해서 건물주와의 임대차계약에 대한 부분을 자세하게 명시해놓는 것이 좋습니다. 건물주와의 임대차계약에 문제가 생기면 권리금 지급의 의미가 사라지기 때문입니다. 따라서 ' 임대차 계약이 성립되지 않는다면 위 권리금 계약은 무효이고, 양도인은 양수인에게 계약금을 지체 없이 반환한다. ' 등의 문구 등을 기재해놓는 것을 말씀드립니다.권리금 세금계산서원칙원칙은 부가가치세를 포함한 권리금을 지급하고 그 금액에 대해 양도인이 양수인에게 세금계산서를 발행하고 양도인은 부가가치세 납부, 양수인은 부가가치세 환급을 받으시면 됩니다. 세금계산서 발행 방법은 아래에 있는 제 블로그를 참고하시면 되겠습니다.전자세금계산서 발행 서비스의 모든 것(종이세금계산서양식/의무발행/발행방법/발행기간/홈택스)안녕하세요 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 전자세금계산서 발행에 대해서 알아보겠습니다. 세금...blog.naver.com포괄 양수도 조건하지만 권리금에 대해 포괄 양수도 계약이 이루어진다면 양도인의 부가가치세 납부, 양수인의 부가가치세 환급은 의무가 아닙니다. 또한 이를 사업의 양도로 보아 세금계산서 발행 의무도 면제됩니다.*** 하지만, 포괄 양수도 계약의 조건은 굉장히 복잡하니 세무대리인의 검토를 받으시고 진행하시길 바랍니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.

사업양도양수계약서 없이 매매계약서만으로 양도한 경우포괄적 사업양도 해당 여부부가, 법규부가2014-408 , 2014.08.25[제 목]사업양도양수계약서 없이 매매계약서만으로 양도한 경우 포괄적 사업양도 해당 여부[ 요 지 ]거래당사자간 사업양도양수계약서를 작성하지 않았거나 폐업신고시 폐업사유에 사업양도라고 표기하지 않았더라도 실질적으로 사업장별로 모든 권리와 의무를 포괄적으로 이전하는 경우에는 사업양도에 해당하는 것임[답변내용]「부가가치세법」 제10조제8항 제2호 및같은법 시행령 제23조의 규정에 따른 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도는 사업자가 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말하는 것으로서, 이 경우거래당사자간 사업양도양수계약서를 작성하지 않았거나 폐업신고시 폐업사유에 사업양도라고 표기하지 않았더라도 실질적으로 사업장별로 모든 권리와 의무를 포괄적으로 이전하는 경우에는 사업양도에 해당하는 것이며 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우에도 사업양도에 해당하는 것입니다.1. 사실관계○ ***(이하“양도인”또는 “신청인”이라 함)은 ##동 ***** 상가 00호(이하 “쟁점상가”이라 함)에 대하여 부동산임대업을 영위하다가- 쟁점상가를 000(이하 “양수인”이라 함 )에게 양도하는 양수도 계약을 2014.3.12. 체결함- 양도인과 양수인이 2014.3.12. 작성한 건물상가매매계약서에 기재된 내용은 다음과 같음 가) 매매대금 : 590,000,000원 나) 계약금 : 70,000,000원(계약일 2014.3.12에 지불, 영수함) 다) 중도금 : 50,000,000원(2014.4.15. 지불) 라) 잔 금 : 490,000,000원(2014.5.30. 지불) 마) 특약사항 - 현재 임대차계약[보증금 2천만원/월210만원(부가세포함) 임차인:000]은 매수인에게 승계함2. 질의내용○ 부동산임대업을 영위하던 양도인이 취득한 상가를 양수인에게 매도할 경우(질의1) 거래당사자간 사업양도양수계약서를 작성하지 않았더라도 매매계약서상 실질내용(매매계약 당시과 이후에도 임차인과 보증금 유지)에 의하여 재화의 공급으로 보지 않는 포괄적 사업양도에 해당하는지 여부(질의2) 양수인이‘부동산임대업’ 이외에 새로운 업종을 추가하여 사업자등록을 하였더라도 사업의 동질성이 유지되어 포괄적 사업양도에 해당되는지 여부(질의3) 폐업신고시 폐업사유에 사업양도라고 표지하지 않았으나 실질내용에 의해 사업양도에 해당되는지 여부3. 관련법령○부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】⑧ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. (2010. 1. 1. 개정) 2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것 다만, 제52조 제4항에 따라 그 사업을 양수받은 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다.○부가가치세법 시행령 제23조【재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도】 법 제10조제8항제2호 본문에서 대통령령으로 정하는 것 이란 사업장별(「상법」에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」 제46조제2항 또는 제47조제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우,「조세특례제한법」 제37조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. <개정 2014.2.21> 1. 미수금에 관한 것 2. 미지급금에 관한 것 3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것○ 부가가치세법 기본통칙 10-23-1 【사업양도의 범위】① 법 제10조 제8항 제2호의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도라 함은 사업용 자산을 비롯한 물적ㆍ인적시설 및 권리(미수금에 관한 것을 제외한다), 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다) 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 말한다. (2000. 8. 1. 개정)② 사업과 직접 관련이 없거나 사업의 동일성을 상실하지 아니하는 범위 내에서의 일부 권리ㆍ의무를 제외하여도 사업의 양도로 본다. 이 경우 당해 사업에 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것은 다음 각 호의 1에 해당하는 것으로 한다. (2000. 8. 1. 개정)가. 사업양도자가 법인인 경우에는법인세법 시행령 제49조제1항에 규정하는 자산 나. 사업양도자가 법인이 아닌 사업자의 경우에는 ‘가’항에 규정하는 자산에 준하는 자산 (2000. 8. 1. 신설)

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상가 임대차 및 양도시 자주 발생하는 영업권(권리금)양도시 발생하는 세무문제에 대해서 설명드리겠습니다.영업권(권리금)양도시 세무 이슈는?구분기타소득 or 양도소득세세무처리 방법매도자·개인이 영업권을 양도시 발생하는 소득은기타소득에 해당함.·영업권이 기타소득에 해당하면 대가의60%를 비용으로 인정받을 수 있음.(원천징수세율은 22%)·기타소득 금액(비용까지 차감한 금액)이 3백만원 이상이면다음해 5월 종합소득금액에 합산해서 종합소득세 신고해야 함.·22%로 원천징수한금액은 종합소득세 신고시 기납부세액으로 차감하여 줍니다.·과세사업자이면 세금계산서를 발행해야 하며, 면세사업자이면 계산서를 발행해야 합니다. 만약 세금계산서를 미발행시 가산세가 있습니다. 그러나 사업의 포괄양수도에 해당하면 미발행시에도 가산세는 없습니다. 또한 면세사업자의 경우에는 원천징수가 되었다면 계산서 미발행에 따른 가산세가 없습니다·영업권을사업용 고정자산(부동산)과 함께 양도시 영업권은 양도세과세 대상에 해당함.·양도일이 속하는 달의 말일로부터 2달 이내에 양도세 예정신고해야 함.구분세무처리방법양수자·영업권을 양수하는 사업자(법인도 포함)는 대가를 지급할 때, 지급금액의 8.8%를 원천징수해야 합니다·원천징수액은 지급한달의 다음달 10일까지(혹은 반기 말의 다음달 10일까지) 신고 및 납부해야 합니다·기타소득에 대한 지급명세서도 다음 연도 2월 말일까지 제출해야 합니다 미제출시 가산세 부과됩니다·취득한 영업권은 재무상태표에 무형자산으로 계상할수 있습니다 계상한 무형자산은 5년 정액법으로 감가상각 할 수 있습니다영업권(권리금)양도시 자주 묻는 질문은?Q1:매수자는 영업권에 대해서 세금계산서를 받았는데 원천징수를 또 해야 하나요?A1: 네 원천징수는 반드시 해야 합니다.Q2:매도자가 상가를 양도하면서 받은 영업권이 양도세에 해당하면 장기보유특별공제가 가능한가요?A2: 안됩니다 장기보유특별공제는 토지와 건물 일 때만 가능합니다. 영업권은 부동산 권리이므로 안됩니다.Q3:매도자는 영업권을 양도세 신고를 하지 않고, 매수자는 법인세 및 개인 종합소득세 신고시 영업권을 5년간 감가상각비를 비용 넣어도 문제가 안 되나요?A3: 이 경우 매도자는 5년간 소득세 추징과 세금계산서 미발행 가산세가 부과되고, 매수자는 원천징수 불이행 가산세가 부과될 수 있습니다이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com