안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^
오늘은 상속 시 상속 특례세율(0.8%) 적용에 대해서 설명드리겠습니다.
주택을 상속으로 취득했을 때 취득세 과세표준과 세율은?
▶과세표준
-시가 표준액을 기준으로 과세합니다. 시가로 하는 것이 아닙니다. 상속은 부득이하게 취득하는 것이므로 예 죄적으로 시가 표준액(공동주택 가격)을 기준으로 합니다.
▶세율
-2.8%의 세율이 적용됩니다. 만약 상속으로 1개의 주택을 취득하여 1세대 1주택에 해당한다면 0.8% 특례세율이 적용됩니다.
▶신고기한
-상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(국외에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 9개월) 이내에 부동산 소재지 관할 구청에 취득세를 신고 납부해야 합니다.
상속 취득세 특례세율 적용은?
-상속인(재외국민은 제외)과 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)으로 구성된 1세대가 1개의 주택을 상속받아 1세대 1주택에 해당하면 2.8%가 아닌 특례세율 0.8%를 받을 수 있습니다. 또한, 피상속인이 아닌 상속인을 기준으로 1세대 1주택이 되는지를 판단합니다.
-1세대 1주택 판정 시 조합원 입주권, 주택 분양권, 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔은 취득시기에 상관없이 주택 수에 포함하지 않습니다.
그러나, 상속인이 1주택을 별도 세대와 공동으로 소유하고 있는 경우와 주택의 부수토지만을 소유하고 있는 경우에는 1주택을 소유하고 있는 것으로 봅니다.
-피상속인이 여러 채의 주택을 남겼더라도 각 상속인들이 주택 1채씩을 상속받아 1세대 1주택에 해당하면 상속인 모두 특례세율을 적용받을 수 있습니다.
상속 주택 1채를 상속인이 공동으로 상속받은 경우 특례세율 적용은?
-1채의 주택을 여러 상속인이 공동으로 상속받으면 상속주택은 주된 상속인이 취득한 것으로 보아 주된 상속인에게 적용되는 취득세율이 다른 상속인이게도 똑같이 적용됩니다.
이때 주된 상속인은 지분이 큰 자-상속주택에 거주하는 자-최연장자 순서로 판단합니다.
※적용 사례※
·아버지 사망으로 아버지 상속주택 1채만 있고, 해당 주택을 상속받을 때
어머니 무주택자이고, 아들은 1주택 소유하고 있음
case1. 어머니 60%/ 아들 40%로 등기했을 때
☞무주택인 어머니의 지분이 더 크 므로 어머니 주된 상속인이 되므로 어머니와 아들 모두 0.8% 세율 적용이 가능합니다.
case2. 어머니 40%/ 아들 60%로 등기했을 때
☞1주택이 있는 아들의 지분이 더 크므로 아들이 주된 상속인이 되므로 어머니와 아들 모두 2.8% 세율이 적용됨.
case2. 어머니 50%/ 아들 50%로 등기했을 때
☞지분이 동일하지만 어머니의 나이가 더 많으러 어머니가 주된 상속인이 되므로 어머니와 아들 모두 0.8% 세율이 적용됨.
주택 부수토지를 소유한 경우 1세대 1주택 판정은?
-취득세에서는 주택 부수토지를 소유하고 있더라도 1주택을 소유하고 있는 것으로 봅니다. 따라서, 무주택 세대인
상속인이 주택 부수토지만 상속받아도 1세대 1주택에 해당하여 특례세율이 적용됩니다.
-만약 주택 부수토지를 소유한 상태에서 1주택을 상속받거나, 주택과 다른 주택의 부수토지를 동시에 상속받는다면 1세대 1주택에 해당하지 않아서 특례세율 적용이 안 됩니다.
케이스별 취득세 특례세율 적용은?
case1. 아버지와 어머니가 50%씩 가지고 있는 한 개의 상속주택을 상속인 어머니와 1채의 주택을 소유한 아들이
상속받을 경우.(어머니와 아들은 별도 세대)
☞ 어머니가 50%의 아버지의 상속지분을 상속 받을 겨우에는 상속개시일 현재 어머니는 1세대 1주택이 되므로 어머니와 아들 모두 0.8% 세율이 적용 가능합니다.
☞아들이 50% 지분을 상속받으면 상속개시일 현재 1세대 2주택자가 되어서 어머니와 아들 모두 2.8% 세율이 적용됩니다.
case2. A 주택과 B 주택을 단독 명의로 아버지가 소유하고 있다가 상속인이 아들과 딸이 있는 상태에서 상속이 일어난 경우 (아버지와 아들과 딸 모두 별도 세대이며 아들과 딸은 무주택자일 때)
☞ A 주택과 B 주택을 둘 중 어느 주택을 각각 아들과 딸이 100%씩 상속받았다면 상속개시일 현재 아들과 딸 모두 무주택자가 되므로 0.8% 세율을 적용받을 수 있습니다.
☞ A 주택과 B 주택을 A 주택은 아들이 100% 상속받고, B 주택은 아들이 40%, 딸이 60%씩 상속받았다면
상속개시일 현재 아들은 A 주택한 채이므로 A 주택 100%와 B 주택 40%에 대해서 0.8% 특례세율을 적용받을 수 있고 상속개시일 현재 딸은 B 주택(최대 지분 자이므로) 한채이므로 B 주택 60%에 대해서 0.8% 세율을 적용받을 수 있습니다.
☞ A 주택과 B 주택을 A 주택은 아들이 100% 상속받고, B 주택은 아들이 60%, 딸이 40%씩 상속받았다면
상속개시일 현재 아들은 A 주택, B 주택을 소유하는 것이므로 A 주택 100%와 B 주택 40%에 대해서 2.8% 세율을 적용받고 상속개시일 현재 딸은 최대 지분자인 아들 따라가므로 B 주택 40%에 대해서 2.8% 세율을 적용받습니다.
이상입니다!
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