다주택자의 양도소득세 중과제도

(26.05.10 이후 양도분부터 적용)

안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.

양도세 중과 유예제도가 곧 만료됨에 따라 26.05.10 이후 양도분부터 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 경우 양도소득세가 중과될 수 있습니다. 이에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

양도세 중과대상에서 다주택자란 양도당시 중과대상 주택수가 2채 이상인 자를 말합니다.

 양도소득세가 중과가 된다는 것은

❶ 보유 기간에 따른 장기보유특별공제 배제

❷ 양도소득세율이 기본세율 + 20%(중과대상주택수가 3주택 이상인 경우 +30% 가산된다는 뜻입니다.

이는 중과세율이 적용되지 않는 것에 비하여 엄청난 세금부담입니다. 일반적인 경우보다 2배 이상, 차익이 크다면 3배 이상 등의 양도세 차이가 날 수 있습니다.

주택수가 아무리 많아도, 중과대상 주택수가 한 채도 없다면, 양도하는 주택이 조정대상지역에 있어도 양도소득세는 중과되지 않습니다.

중과대상 주택수 판정 시, 수도권, 광역시, 세종시에 보유하고 있는 주택은 금액과 관계없이, 무조건 중과대상 주택 수에 포함됩니다. 

다만, 경기도의 읍 · 면 지역과 그 밖의 지역에 보유하고 있는 주택은 기준시가 3억 원을 초과하는 경우에만 중과대상 주택 수에 포함됩니다.

세대 단위로 주택 수 판정

다주택자의 중과대상 주택수는 세대 단위로 판정합니다. 여기서 세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 새계를 같이하는 자(거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말합니다. 

주택수에 포함되는 것

중과대상 주택수를 판정할 때 다음의 주택은 주택 수에 포함하니, 유의하셔야 합니다.

※ 조합원입주권 : 주택수 포함

※ 분양권 : 2021. 01. 01.이후 취득분부터 

※ 오피스텔 : 실제 주거로 사용하고 있는 오피스텔 포함

※ 공동소유주택 : 공동소유자 각각 주택수에 포함

※ 공동상속주택 : 

상속특례 주택에 해당 + 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택에 포함

 (단, 상속일로부터 5년 이내의 주택은 주택수 미포함)

다주택자의 양도소득세 중과 여부는 “양도일 현재”를 기준으로 판정합니다.

즉, 취득 당시 조정대상지역이 아닐 경우라도 양도당시 조정대상지역이면 양도소득세가 중과될 수 있습니다. 반대로, 취득당시 조정대상지역이었더라도, 양도당시 조정대상지역이 아니라면 양도소득세는 중과되지 않습니다.

❶ 양도주택이 조정대상지역 외 : 중과제외, 장기보유특별공제 및 일반세율 적용

❷ 양도주택이 조정대상지역 내 : 중과세율 적용대상, 장기보유특별공제 불가능

▶2단계 : 중과대상 주택 수 판정

▶3단계 : 양도주택의 중과제외 주택 여부 판단

(장기임대주택, 상속주택, 문화재주택 등 법 소정 주택)

❶ 중과제외 주택에 해당하는 경우 : 중과제외, 일반세율 적용

❷ 중과제외 주택에 해당하지 않는 경우 : 중과세율 적용

▶4단계 : 중과세율 적용

❶ 중과대상 주택수가 2주택 : 기본세율+20% 및 장기보유특별공제배제

❷ 중과대상 주택수가 3주택 이상 : 기본세율+30% 및 장기보유특별공제배제

기본세율은 아래와 같습니다.

◆ CASE 1.

<주택보유현황>

A: 서울 소재 (기준시가 2억)

B : 서울소재 (기준시가 10억)

C : 성남소재 (기준시가 3억) 중, A주택 양도

<중과판단>

▶ 1단계 : 조정대상지역 여부 확인

A주택은 조정대상지역이므로 양도소득세 중과 

▶ 2단계 : 중과대상 주택 수 판정 → 3주택

A, B, C 모두 수도권이므로 기준시가 관계 없이, 중과대상주택에 해당됨

▶ 3단계 : 양도주택이 중과주택에 해당함.

▶ 4단계 : 중과대상주택이 3주택 이상이므로 기본세율+30%

◆ CASE 2.

<주택보유현황>

A : 서울 소재 (기준시가 10억)

B : 논산 소재 (기준시가 1억)

C : 공주 소재 (기준시가 4억) 중, B주택 양도

<중과 판단>

▶ 1단계 : 조정대상지역 여부 확인

B 주택은 조정대상지역이 아니므로 중과배제, 일반세율 적용

◆ CASE 3.

<주택보유현황>

A : 구리 소재 (기준시가 2억)

B : 천안 소재 (기준시가 2억)

C : 서울 소재 (기준시가 3억) 중, C주택 양도

<중과 판단>

▶ 1단계 : 조정대상지역 여부 확인

C주택은 조정대상지역이므로 양도소득세 중과

▶ 2단계 : 중과대상 주택 수 판정 → 중과대상주택 2주택

A : 수도권에 해당하므로 기준시가와 관계 없이 중과대상 주택 O

B : 기타지역에 해당하고, 기준시가도 3억 원 이하이므로 중과대상주택 X

C : 수도권에 해당하므로 기준시가와 관계없이 중과대상주택 O

▶ 3단계 : 양도주택이 중과주택에 해당함.

▶ 4단계 : 중과대상주택이 2주택이므로 기본세율+20%

느낌적으로 감을 잡기 위해 간단하게 모의 계산을 해보겠습니다.

(양도세 비과세 대상이 아닐 때)

양도가 30억, 취득가 10억, 보유기간 15년 이상을 가정할 경우,

1) 일반적인 경우

2) 2주택자 중과대상

3) 3주택 이상 중과대상의 양도소득세를 비교해보겠습니다.

일반적인 경우와 중과대상일 경우에는 2배 이상 차이가 납니다.

1) 일반적인 경우(일반세율 및 장기보유특별공제 적용) : 약 6억 2천만원

2) 2주택자 중과세율(+20% 중과 , 장기보유특별공제 불가) : 약 13억 5,500만원

3) 3주택 이상 중과세율(+30% 중과 , 장기보유특별공제 불가) : 약 15억 7,500만원

이처럼, 5월 10일 이후에 중과대상 주택을 양도할 경우, 양도소득세 차이가 상당할 것이니 다주택자분들은 나름의 의사결정을 하시는 것이 좋습니다. 

양도세 중과세 대비를 위하여 전년도 하반기에 주택을 파신 분들도 많으나, 아직 대비를 못하신 분들이 많다면 5.9까지 양도할지, 일단 보유하면서 상황을 지켜볼지,, 자녀나 다른 가족에게 증여를 할지 등을 고민해보셔야 합니다. 각자 상황이 다르므로 정답은 없습니다. 다만, 의사결정을 할 때 세금 측면을 반드시 고려하셔야 합니다. 반드시 세무사와 상담하고 가족끼리 의논을 하시는 것이 좋습니다.

세금 계산, 비교 등 도움이 필요하신 분들은 별도 상담문의를 주셔도 됩니다.

좋은 하루 보내세요. 감사합니다.

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