(양도소득세) 일시적 2주택 매도기간질문드립니다

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​기재부에서 새로운 주장을 내놨는데요 내용을 간략화 해보자면21년 1월1일 현재 다주택자인경우A,B를 가지고있다고 할때​새롭게 주택(C)을 취득하고원래 주택 A,B중 B를 양도해서AC가 일시적2주택 요건중 1년이상 지난후 취득, 3년내 양도를 하더라고A에 보유요건을 적용한다는 이야기입니다.​솔직히 이해가 안되는게, 이전 해석사례를 보면 21년 이전에 취득한 주택으로 다주택자인 경우 다른 주택을 양도하고 남은 2주택이 일시적2주택이 적용되는때에는위와같은 문제가 생기지 않고 일시적 2주택 적용이 됩니다.​아래는 서면질의 답변자료입니다.​양도, 서면-2021-부동산-0824 [부동산납세과-428] , 2021.03.24[ 제 목 ]다주택 보유세대가 1주택을 양도하고 남은 주택이 일시적 2주택인 경우 비과세 가능 여부[ 요 지 ]3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택을 양도한 경우 소득령§154⑤에 따른 보유기간 기산일은 당해 주택 취득일임​​양도, 서면-2019-부동산-4530 [부동산납세과-248] , 2020.02.21[ 제 목 ]1세대 3주택 보유자가 1주택 양도 후 남은 주택이 일시적 2주택인 경우 보유기간 계산[ 요 지 ]3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도하는 경우에는 당해 주택 취득일부터 보유기간을 기산하는 것임​사실 위와같은 해석사례를 보고 저도 상담시 현행 법령상 문구를 놓고 보았을때, 그리고 지금까지 해석사례를 보았을때 새롭게 주택을 취득하고 하나를 양도한 후 하나를 비과세받는게 되냐는 질문에 가능하다고 답변드렸는데​이런식으로 납세자에게 불리한 해석을 던져놓는게 이해가 안되네요..예전에 21.1.1. 1주택자는 개정된 보유기간 기산을 따르지 않는 다는 해석도 있었지만 해당 내용은 납세자한테 유리한쪽이라 그런가 보다 하고 넘겼는데 참..​제생각엔 증여나 용도변경이 양도이외의 사유에 포함되었던 2월 개정처럼 최소한 시행령 개정 하고 그전에 계약이나 취득했던 납세자는 구제해줘야한다는 입장입니다.​만약에 이미 새롭게 1주택을 취득(비조정지역)하고 종전주택중 하나를 양도하신분이라도남아있는 종전주택을 3년내 양도시 중과배제이며 새롭게 2년 보유하는 경우(조정지역 지정이후 취득인경우 2년거주 포함) 비과세요건은 다시 만족하게 되니 이미 양도를 하신 경우가 아니라면 선택지는 남아있는 상태입니다.​감사합니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.재개발, 재건축을 진행하다 보면가장 많이 받는 질문이 있습니다.입주권 상태에서 파는 것이 더 유리한지,관리처분인가 전 종전주택으로 파는 것이 유리한지,추후 신축 주택을 파는 것이 더 유리한지에 대한 궁금증입니다.예상 시세차익과 더불어 보유시, 양도시 세금까지같이 고민을 해봐야 하는 것이 당연하며세금 자체가 입주권과 주택인 경우상당히 많은 부분 차이가 나기 때문에입주권을 보유하실 예정이시라면,한번쯤은 양도세에 대한예상 시뮬레이션을 돌려볼 필요가 있습니다.대부분 입주권 상태에서 양도를 하면양도세 폭탄! 이라는 내용을 많이들 알고계신데요.모든 세금은 절대적인 것이 없으며,내가 처한 상황별로 완전히 다를 수 있습니다.이 부분을 정리해서 살펴보도록 하겠습니다.종전주택 VS 입주권 VS 신축주택일반적으로재개발, 재건축이 시작되면① 종전주택을 보유하고 계시다가관리처분 (사업시행) 계획인가일이 지난 후② 조합원입주권형태로 변하게 됩니다.이후 이주가 시작되고 공사를 하여새 아파트의 사용승인일 이후에는③ 신축주택으로 탈바꿈 하게 됩니다.양도세에서는<주택> 과 입주권 상태의 <권리> 를 다르게 판단합니다.따라서 주택일 때의 양도세 계산 방식과입주권(권리) 일 때의 양도세 계산 방식이 달라지게 됩니다.종전주택을 매도하는 것이 유리할 때종전주택의 상태에서 매도한다면,다른 일반 주택과 완전히 동일하게 취급됩니다.요건을 갖추다면1세대 1주택 비과세가 가능하고장기보유특별공제도 30%,1세대 1주택이라면 최대 80% 까지 가능합니다.주택이기 때문에5. 9 이후 중과가 시행되면조정지역 2주택자가 매도한다면양도세 중과도 그대로 적용하게 됩니다.즉, 재개발 된 신축 주택을 보유하실 계획이 없으시며종전주택 VS 입주권의 양도를 고민하신다면일반적으로 주택일 때 양도하는 것이 유리합니다.1세대 1주택 비과세 뿐만 아니라장기보유특별공제도 주택인 상태에서 최대 80%까지 적용받을 수 있으며,일반 과세를 적용하더라도양도차익을 '주택'에 한하여 모두 계산할 수 있기 때문입니다.조합원 입주권을 매도하는 것이 유리할 때조합원입주권 상태에서 매도하더라도,1세대 1주택 과 같은 비과세 혜택은 적용받을 수 있습니다.1조합원입주권 비과세 규정이 별도로 있기 때문입니다.다만,장기보유특별공제 가 달라지게 됩니다.양도차익을① 주택이던 시절의 차익과② 입주권 상태의 차익을 나눈 후(이 경우 입주권 상태의 차익이 예상외로 클 수 있습니다)장기보유특별공제를① 주택의 차익엔 적용하고② 입주권 차익엔 적용하지 않습니다.아예 장기보유특별공제가 적용이 안되면강력한 세제 혜택이 사라지며이로 인한 세액 차이가 꽤 많이 벌어질 수 있습니다.그래서 일반적으로 주택일 때 매도하시는 것이세액 기준으로는 더 나을 수 있습니다.그런데, 조합원입주권을 매도할 때의외로 훨씬 유리한 경우가 있습니다.바로 '중과세' 가 해당되는 상황입니다.조합원입주권과 분양권은다른 주택을 매도할 때 '주택 수'로 들어가지만해당 권리를 매도할 때는'주택'으로 보지 않아 중과세 대상이 아니게 됩니다.즉 다주택자의 경우입주권을 매도하신다면 중과세가 적용되지 않고'일반과세' 가 적용되게 됩니다.차익이 크면 클수록, 보유기간이 길면 길수록일반과세와 중과세는 세액 차이가 굉장히 큽니다.다주택자가 매도 계획을 고려하실 때는입주권 을 주택 보다 먼저 파는 플랜도 고민해보시는 것이 좋습니다.신축 주택을 매도하는 것이 유리할 때1주택자의 경우라면일반적으로 신축 아파트로 사용승인이 난 이후양도하시는 것이 좋습니다.조합원입주권 상태에서는장기보유특별공제가 적용이 안되는 부분이 있지만신축 주택을 양도하신다면분담금 부분 양도차익에 대해서는관처일 - 신축주택 양도일의 보유기간시용승인일 이후 거주기간을 합산하여장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.뿐만 아니라종전주택에 대한 양도차익도종전주택 취득일 ~ 신축주택 양도일까지모든 기간의 보유기간을 인정해주기 때문에고가주택 1세대 1주택 비과세를 받는 경우장기보유특별공제를 최대 80% 까지 인정받아세액을 안전하게 줄일 수 있습니다.주택을 파는 것이, 조합원 입주권을 파는 것이무조건 유리하지 않습니다.1세대 1주택 비과세도 어느 하나는 적용되고어느 하나는 적용되지 않는 것이 아닙니다.기존 주택 보유 여부에 따라,보유 기간과 거주 기간에 따라,양도차익의 정도에 따라,각각의 상황에 따라세금이 완전히 달라질 수 있습니다.재개발의 경우,앞으로의 예상 차익을 알 수가 없습니다.그래서 더더욱 '세금'이라는 벽이 더크게 느껴지실거라 생각합니다.그럴때일수록 심플하게,예상 차익에 따른각 시점에 따른양도세, 보유세 등을 계산해 보신다면'알기 때문에'생각했던 것보다막막하고 두렵지 않을 수 있습니다.한가지 더 ,조합원입주권은 보유세 (종합부동산세) 가과세되지 않습니다.주택이 아니니깐요.다음엔 조합원입주권의 보유세에 대해서더 자세히 다뤄보도록 하겠습니다 : )제가 세무사로서 느끼는 가장 큰 보람은누군가에게 새로운 길과 방법을 안내하는 순간입니다.관련해서 문의 사항 있으시면언제든 아래 링크로 연락주세요.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.1주택 + 1오피스텔을 보유하고 계실 때오피스텔의 면적이 작거나 가액이 작은 경우가대부분입니다.소형평수나 기준시가가 1억 미만인 경우양도세 주택 수로 산입되지 않아문제가 없을거라 생각하고주택을 양도하시는 경우도 가끔 있는데요.1세대 1주택 비과세 규정에서는별도의 특례 규정이 없으니특히 1세대 1주택 비과세 관련해서는꼭 주의하셔야 합니다.1주택 을 비과세 받기 위해서는1오피스텔을 먼저 매도하시고1주택을 매도한다면1주택에 대한 비과세가 가능합니다.반대로1오피스텔을 둔 상태에서1주택 양도시 비과세 받고자 한다면어떻게 진행해야 하는지 말씀드리도록 하겠습니다.일시적 2주택 비과세1주택 을 매수한 뒤 1년이 지난 뒤,1오피스텔을 매수하고3년 이내 1주택을 매도한다면오피스텔이 주거용으로 판정되어도일시적 1세대 2주택 비과세를 받을 수 있습니다.오피스텔 업무용 사용오피스텔은 본래 업무용 시설입니다.건축물대장에는 업무시설이라고 되어 있고최초 취득시 취득세를 납부할 때도 주택이 아닌일반 세율을 적용하게 됩니다.오피스텔을 본래의 업무용 시설로 쓰게 되면1주택 + 1오피스텔이 있어도1주택에 대한 비과세를 받는 것이 당연합니다.오피스텔 주거용 사용주거용으로 임대한 경우에는,주택 수에 포함이 되어 거주주택에 대한 비과세가 불가능합니다.다만 주택을 매도하는 '양도일' 기준으로주택 여부가 판단되기 때문에일전에 주거용으로 사용하셨어도추후 업무용으로 전환하여 용도를 변경하시거나공실 상태에서 매각하는 경우도 있습니다.업무용으로 전환시재산세가 건축물분/토지분 부과내역업무용 월세에 대한 부가세 신고내역실제 업무용으로 쓰고 있는 내부 사진, 현황 등다각적으로 증빙을 갖추어야 합니다.처음부터 업무용으로 쓴 것이 아니라면실제 업무용으로 사용 유지하고 있다는증빙을 착실하게 갖추고 진행하시는 것이 안전합니다.반면,공실상태에서 매각시 위험할 수 있습니다.대부분의 판례가 주거용 임대 후 공실 상태 오피스텔을기존대로 주거용으로 보아 과세하고 있습니다.(조심-2019-서-2602, 2019.12.10.)(서울고등법원-2020-누-41193, 2020.10.16.)오피스텔에 대한 주택임대사업자 등록주택임대사업자 등록을 한 오피스텔의 경우세법상 모든 요건을 충족하면거주주택 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.세법상 의무임대기간을 모두 충족하고세무서 사업자등록 / 임대사업자등록 / 5% 이내 임대료 준수임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하거주주택에 대한 2년 거주 요건을 갖추신다면거주주택 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.다만, 자동말소 후 5년 이내 거주주택을 양도하셔야 하니양도 가능 기간을 잘 체크하셔야 하는 점 참고하세요.오피스텔을 세대 외 구성원에게 매각, 증여오피스텔을 별도 세대에게 매각 혹은 증여를 하실 수 있습니다.다만, 이때 실제 매매나 증여를 하게 되면서실질도 매매대금 등을 지급받으시고세금 처리도 (양도, 증여, 취득 등) 잘 해주셔야 합니다.만약 마치 그런 거래가 있었던 것처럼 하고실제 거래는 하지 않았다면 '가장매매'로 보아 다른 주택비과세를 받지 못할 수 있습니다.아래 사례처럼 가장매매의 경우 양도소득세가추후에 추징될 수 있는 가능성이 높으니 주의해주시길 바랍니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.양도세에서 일시적 2주택 비과세가 있듯이,취득세에서도 유사한 제도가 있습니다.기존 주택을 일정 기간 안에 처분한다면취득세 중과 없이 일반세율을 적용받을 수 있는'일시적 2주택에 대한 취득세 중과배제' 규정 입니다.취득세 일시적 2주택 적용 요건취득세에서 일시적 2주택이란조정대상지역에 소재한 신규주택을 취득한 날부터3년 이내 종전주택을 처분하는 것을 의미합니다.조정지역인 이유는,조정지역에 한해 2주택부터 중과가 되기 때문입니다.1~3% 세율이 아닌8%의 세율을 적용하여 취득세를 내야 하면몇 천만원의 세금 차이가 날 수 있습니다.그런데 기존주택을 정해진 기간 내 처분하면2주택이라 할지라도 8%가 아닌1~3% 의 세율을 적용할 수 있습니다.양도세 처럼 1년 경과 후 취득, 2년 보유 등의 요건은 없습니다.단지'신규주택 취득일' 부터 3년 이내종전 주택을 팔면 됩니다.AI 나 블로그 글을 보시다보면조정지역은 1년 이내, 2년 이내라는 글을 접할 수 있습니다.2020~2023년 부동산 정책 때문에일시적 2주택 취득세 규정이 여러번 바뀌었습니다.23년 해당 세법이 개정되며현재 시점을 기준으로는조정 / 비조정 관계 없이 일괄적으로취득 후 3년 이내로진행되고 있습니다.* 취득일이란 잔금지급일, 등기이전일 중 빠른 날을 의미합니다.이때 매매, 증여, 그리고 멸실로 인해종전주택을 소유하지 않으면 처분한 것으로 보지만세대분리나용도변경은 처분한 것으로 보지 않습니다.* 세대분리단순히 각각 1주택을 가지고 있는 세대가세대 분리를 통해 1주택을 처분했다고 하는 부분은 인정되지 않습니다.그런데 이런 경우는 어떨까요?* 별도세대 요건을 갖춘 자녀에게 세대분리 후 종전주택을 증여한 경우신축주택 취득일에 부모와 자녀가 동일세대에 해당하였지만취득일 이후 세대를 분리한 별도세대 요건을 충족한 자녀에게종전주택을 증여하면 일시적 2주택 기간 내에 종전주택을 처분한 것으로 봅니다.다만, 자녀는 주택을 증여로 취득했기 때문에증여 취득세율이 적용됩니다.자녀가 증여받은 주택이 조정대상지역에 소재하고 있고주택공시가격이 3억원 이상인 경우 중과세율이 적용되게 됩니다.입주권 및 분양권의 경우 일시적 2주택 특례신규주택이 분양권이나 입주권으로 완공된 주택의 경우미완성 주택에 대한 납세자의 선택을 보장하기 위해꼭 '종전 주택'을 팔지 않아도 되는데요.완공된 신축주택의 취득일 (완공일) 을 기준으로3년 이내 종전주택 or 신축주택 둘 중에하나를 처분하면 신축주택 취득세에 대해중과를 하지 않겠다고 하는 내용입니다.주택과 분양권 중 어느것을 먼저 취득하는지는 중요하지 않습니다.종전주택 A → 주택 분양권 B→ 신축주택 B' 완공 → 3년 뒤 A or B' 매도 (O)주택 분양권 A → 신축주택 B → 신축주택 A' 완공 → 3년 뒤 A' or B 매도 (O)일시적 2주택에 대한 사후관리신규 주택 취득일부터3년 이내 종전주택을 처분하지 못하면경감받은 취득세는 추징당합니다.추징금액은 어떻게 산정될까요?8%를 적용하여 계산한 납부세액에서기존 1~3% 신고납부세액을 차감하고여기에 과소신고가산세 10%납부지연가산세 1일당 100,000분의 22 를 가산하여취득세를 추징하게 됩니다.일시적 2주택 Q&AQ. 신규주택 취득 당시 취득일은 조정대상 고시 이후이나계약일은 조정고시 이전에 발생했다면 일시적 2주택 적용 해야 하나요?A. 부동산 실거래신고 접수일이 조정지역고시 이전이었으면 중과 배제됩니다.Q. 일시적 2주택 종전 주택 처분이 관리처분계획인가가 되는 경우33년 이내 종전주택이 멸실되어 조합원입주권으로 전환된다면첩누한 것으로 볼 수 있을까요?A. 일시적 2주택 조문 적용시 처분이란 멸실도 해당합니다.입주권 전환 여부와 관계없이취득 후 3년 이내 종전 주택이 멸실되었다면중과 적용이 배제됩니다.Q. 처분유예기간 내 협의이혼하여 종전주택은 아내가, 유예주택은 남편이 소유하기로 한 경우종전주택을 처분한 것으로 볼 수 있을까요?A. 일시적 2주택으로 취득 후 이혼으로별도의 세대를 구성하게 되어각각 1주택을 소유하게 된 경우 종전주택을 '처분'한 것으로 볼 수 있습니다.(지자체별로 다툼이 있을 수 있음. 조심2022지0871, 2023.5.17. 참조)일시적 2주택 취득세 중과는비과세 규정보다는 간단하지만생각 외로 이 부분을 잘 인지하지 못하거나3년 내 종전 주택을 처분하지 못할 줄 알고 중과세율로 납부 후3년 내 처분하게 되는 경우도 있습니다.과다 납부한 취득세는 환급받을 수 있고,또한 3년 내 처분하지 못하는 경우수정신고를 통해 납부지연가산세를 줄이는 방법이 있을 수 있습니다.주택 취득 전 세무 검토를 진행하시고 전략을 짜신다면불필요한 취득세 중과를 줄일 수 있습니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.최근 강의나 상담에서 가장 많이 받는 질문 중 하나가“부동산 대책 때문에 투자로 보유하던 주택이 조정대상지역이 되었을 때, 부동산매매업자는 어떻게 과세되느냐”는 부분입니다.특히 매매업자는 보통 종합소득세로 끝난다고 생각하시는데, 중과대상 자산을 양도하면 양도소득세율과 다시 비교해서 큰 금액으로 과세하는 ‘비교과세’가 적용됩니다. 오늘은 이 비교과세만 떼어내서 정리하겠습니다.*** 기존에 부동산매매업자에 대한 관련된 전반적인 내용은 아래에 있으니 참고해주세요!부동산 매매사업자의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.오늘 포스팅에서는 부동산 매매사업자에 대해 정리해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 부동산 매매사업자란...blog.naver.com비교과세의 개념부동산매매업자는 원칙적으로 부동산을 팔아 생긴 소득을 사업소득으로 보아종합소득세율(6%~45%)을 적용합니다.그런데 소득세법 제64조에서는 예외를 두고 있습니다. 매매업자가 양도한 자산이 ‘양도세에서 중과세율을 두고 있는 자산’에 해당하면,해당 자산에 대해서는양도소득세율(소득세법 제104조)을 한 번 더 적용해 계산한 뒤, 종합소득세로 계산한 금액과비교해서 더 큰 금액으로 과세하도록 한 것입니다.즉 매매업자라 하더라도, 어떤 자산을 팔았느냐에 따라 종합소득세율만 적용해서 끝나는 경우와양도세율(단기세율·중과세율 포함)과 다시 비교하는 경우로 나뉩니다.비교과세 적용 대상비교과세는 모든 자산에 적용되는 것이 아니며, 양도세 중과대상 자산에만 적용됩니다.(1) 비사업용 토지실제 영업에 사용되지 않은 토지, 기본세율 + 10%p(2) 조정대상지역 내 다주택자 주택2주택: 기본세율 + 20%p3주택 이상: 기본세율 + 30%p보유기간 1년 미만: 70%, 2년 미만: 60%이 규정이 가장 많이 물어보시는 질의입니다. 중과세는 2026.5.9까지 유예되어 있기 때문에 아직은 괜찮으나,단기세율인 70%, 60%가 적용되는지에 대한 부분인데 이번 질의 회신을 통해 적용되는 것으로 보입니다.(3) 분양권·미등기양도자산 등미등기: 70% 단일세율참고로 분양권 양도 시에는 예정신고 의무는 없습니다.(토지 또는 건물로만 명시되어 있기 때문입니다.)비교과세가 적용되지 않는 경우(1)비조정대상지역 내 주택즉 아래 사진에 있는 조정대상지역이 아닌 주택을 매도하는 경우에는 비교과세가 적용되지 않습니다.(2)1세대 1주택다주택자에 한정해서 비교과세를 하는 것이기 때문에 1주택일 때 단기로 부동산매매업자로서 양도하는 경우에는 비교과세가 적용되지 않고 기존대로 종합소득세율로 적용됩니다.물론, 2년 보유/거주 요건을 만족한 경우 개인으로 비과세 적용 받으실 수도 있습니다.(3)사업용 토지실제 사업에 사용됐음을 입증할 수 있으면 비사업용 토지가 적용되지 않아 비교과세 대상이 아닙니다.국세청 질의회신 참고 : 2025.10.17아래 비교과세 단기세율 적용에 관한 질의회신에 대한 답변이 나왔습니다.“부동산매매업자의 비사업용 토지나 조정지역 내 다주택자 양도 시에는단기세율(70%·60%)을 포함한 제104조 세율로 비교과세를 해야 한다.”즉,예정신고 시에는 기본세율로 신고한 후확정신고 시에는 단기세율·중과세율을 포함하여 비교과세 한다는 것입니다.따라서 부동산매매업자는 단기보유라도 ‘비사업용 토지’나 ‘조정지역 주택’을 매도했다면양도세율 70% 또는 60%가 반영된 비교과세 계산이 적용됩니다.부동산매매업자는 거래 전에 최소한조정대상지역 여부, 주택 수, 보유기간, 토지의 사업용 여부는 먼저 체크하셔야 하고,2026.5.9. 이후에는 조정대상지역 다주택 중과가 다시 살아나므로 이 비교과세 규정의 실효성이 지금보다 커질 수 있습니다.이 부분은실제 양도 시점, 보유형태, 다른 사업소득과의 합산까지 함께 봐야 하므로 부동산업을 이해하는 세무대리인과 구조를 먼저 짜신 뒤 진행하시는 것이 안전합니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 문자로 언제든지 남겨주세요.