안녕하세요


다정한 세무사 최셈입니다 : )


부동산을 취득하면서, 가장 먼저 맞닥드리는 세금이

바로 '취득세' 입니다.


양도세, 상속 증여세 는 

금액이 크기도 하고, 규정이 복잡하여

세무사에게 상담 받고 신고 하는 경우가 대부분인데


그에 반해 취득세는 

예전부터 관공서 행정 관련 업무를 처리하는 것처럼

등기 시 법무사를 통해서 진행하시거나 

위택스나 이택스를 통해 스스로 진행하시는 경우도 많으십니다.


예전 주택 취득세 신고는

정해진 과표와 정해진 세율, 

내야 할 세금에 대해 손을 쓸 수 있는게 없어서 

그렇게 해도 문제는 전혀 없으셨을텐데요.


취득세에 '중과세' 와 '감면' 규정이

많이 생기면서 취득세도 이제는

세부담이 급격히 늘어나고

전략적 '절세' 가 필요한 세목이 되었습니다.


취득세 감면은 다양한 규정이 있지만 

개인이 실제로 받을 수 있는 감면이 많지는 않은데요.


그런데 이 감면은 만약 주택을 '생애 최초' 로 취득한다면

2백만원을 공제해주는 소중한 감면 규정으로서

주택 취득자라면 꼭 알아야 하는 감면입니다!


처음으로 1주택을 구입하게 되어서

가슴 떨며 잔금을 기다리시고 계신 분이 있다면

오늘 포스팅 꼭 참고하세요 : - ) 


생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 (지특법 제36조의 3)

이 감면은 말 그대로 "생애 최초로 주택을 구입했을 때" 

취득세를 감면해주는 내용입니다.


주택을 구입하면 취득세를 내야 하는데

구입 가격에 따라 1~3%의 세율이 붙습니다.

6억 국평 기준 6,600,000원 (1.1% 적용)

9억 국평 기준 29,700,000원 (3.3% 적용)


더 구체적인 세율을 다루고 있는 <취득세> 관련 포스팅은 아래를 참고해주세요 : ) 


하지만 다음의 요건을 갖추면

2백만원의 취득세를 감면 받을 수 있습니다.



또한 주택가격이 수도권 기준 6억원 이하, 전용면적 60㎡ 이하

공동주택(아파트 제외)이나 도시형 생활주택을 구입하는 경우 

혹은 인구감소지역에 소재하는 주택의 경우

최대 3백만원까지 취득세가 감면됩니다.



요건




이 요건을 조금 더 자세히 뜯어 볼까요?

주택 취득일 현재 기준 주택을 소유한 사실이 없을 것

주택 취득일 현재 기준으로 '무주택자' 를 넘어서

주택을 소유한 사실이 아예 없어야 합니다.


즉 감면 이름 그대로 '생애 최초'여야 하는 것입니다.


이때, 본인 뿐만 아니라 혼인 관계에 있다면

배우자 또한 마찬가지로 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다.


즉, 세대별 주민등록표 상  본인 및 배우자가 주택을 소유하지 않아야 하는데요.

이때 동거인은 제외합니다.


혼인신고를 하지 않고 동거인으로 등재되어 있는 경우

일방이 이미 취득한 주택이 있다 하더라도, 법령상 감면이 가능합니다.

다만, 사실혼은 세법에서도 복잡하게 보는 부분으로

이 경우 미리 세무사나 지자체와의 검토가 필요합니다.


하지만 아래의 예외적 상황에서 취득한 주택의 경우라면

소유한 사실이 없는 것으로 보고 있습니다.


  • 상속으로 주택의 공유지분을 소유하였다가 그 지분을 모두 처분한 경우

  • 도시지역 이외 지역에서 20년 이상 경과된 단독주택, 85㎡ 이하 주택, 상속주택 중 하나를 취득했던 자가 그 이외의 지역으로 이주한 경우. (이전 주택은 취득 후 3개월 이내 처분해야 함)

  • 전용면적 20㎡ 이하 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우

  • 시가표준액이 100만원 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우

  • 전세사기피해주택을 소유하고 있거나 처분한 경우



본인이 거주할 목적으로 구입할 것

생애 최초 감면을 받은 주택은

3개월 이내에 상시 거주를 해야 합니다.


3개월 이내 주민등록법에 따른 전입신고를 하여

최소 3년간은 계속하여 거주하여야 합니다.


즉 주택을 취득한 뒤 전월세를 주거나 (갭투자)

주택을 취득한 후 3년 미만인 상태에서

해당 주택을 매각, 증여하게 되면

감면분을 이자상당액까지 가산하여 추징됩니다.


취득 당시 가액이 12억 이하일 것

취득 당시 가액이 12억 이하여야지만 해당 감면이 가능합니다.

공시지가나 시가가 아니고, 구입하여 직접 산 가격을 의미합니다.


2022년 이전에는 소득기준과 주택가액도 훨씬 낮았었는데

23년 개정으로 현재는 별도의 부부 소득기준이 없으며

주택 취득가액도 고가주택 기준 (12억) 입니다.


또한 수도권 기준 6억원, 수도권외 3억원 이하로 구입한

60㎡ 이하 소형 평형의

공동주택(연립, 다세대), 도시형 생활주택, 다가구주택의 경우

3백만원까지 감면이 가능한 점 참고해주세요.



유상 거래할 것

유상 거래를 하는 경우에 한하여 생애최초감면이 적용되며,

상속 / 증여 / 부담부증여로 취득하는 경우

감면이 불가합니다.


특히 직계존비속 간 

유상취득을 할지 부담부증여를 할지 고민하시는 경우

해당 감면 적용시 세액과 비교하여 진행하시는 것이 좋습니다.



생애 최초 감면에 대해서 자세히 설명 드려보았는데,

요건에 맞으시고 최소 3년간 쭉 거주하실 계획이 있다면

생애 최초 꼭 받으시길 권장 드립니다 : )


혹시 이미 취득세 신고 납부를 다 했는데

생애최초 감면을 받지 않은 경우라면

5년 이내 경정청구를 통해서 감면이 가능합니다.


댓글이나 카톡으로 

주택가액 / 가족관계 / 과거 주택 이력만 말씀주시면

감면 가능 여부 판단해서 알려드릴 수 있습니다.