안녕하세요 다정한 세무사 최셈입니다 : )

장기일반임대주택은 민간임대특별법이 정부의 기조와 부동산 정책에 따라 변화가 정말 많아서...

전문가들도 난해하게 생각하는 영역입니다.

이 경우 납세자 본인이 자신이 취득한 임대주택의 시기와 금액, 현황, 등록 여부를 가장 잘 알고 있기 때문에

그 시기에 맞는 세제 혜택에 대해 정확히 인지해야 하며, 

이를 위해 요구되는 각종 준수사항들을 잘 지켜야 하는 것이 첫번째 관문입니다.

특히나 세무사와 상담을 진행하면서도 사실관계를 최대한 구체적이고 누락, 오류 없이 소통하는 것이 필요합니다.  

이때 미리 세제혜택에 대한 전반적인 내용을 아신다면, 추후 상담이나 실행에 옮길 때 큰 도움이 될 수 있습니다.

오늘은 민간임대주택의 양도에 대해서 우리가 꼭 알아야 할 "비과세 요건"을 알아보도록 하겠습니다.

임대주택으로 인한 거주주택 비과세 특례 라는 제목에서도 알 수 있듯이 

① A 장기일반임대주택 과 

② B 거주주택 을 보유하는 경우

② B 거주주택 을 먼저 양도할 때 1세대 1주택 비과세 특례를 적용 받을 수 있습니다.

이 법령 자체가 임대주택공급 활성화 유도를 위해 임대사업자들이

주택임대사업과 별도로 거주용 자가주택을 자유롭게 취득 양도할 수 있도록 마련된 법령입니다.

따라서 [거주주택] 에 대한 비과세가 된 것이고

[민간임대주택] 에 대한 세제 혜택은 별도로 다른 법령에 의해 검토해보아야 합니다. 

그렇다면 거주주택을 비과세 받기 위해서는 어떤 요건을 갖추어야 할까요.

① 2년 이상 거주한 주택

→ 일반적으로 1세대 1주택 비과세 요건 중 2년은 '보유' 요건에 해당하고

조정대상지역 내 주택에 한하여 '거주' 요건이 들어가는데

장기임대주택의 거주주택은 무조건 2년 '거주'가 필수입니다.

조정 / 비조정과 상관없이 '거주주택' 이 되어야 합니다.

① 임대개시일 현재 기준시가 6억 (비수도권 3억) 이하

② 임대주택등록시점에 따라 의무임대기간 준수

③ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것 (5% 이내) (19.2. 12 이후 체결 or 갱신)

④ 지방자치단체 및 세무서에 임대주택으로 등록할 것

본래 법 규정상 '생애 한 차례만' 거주주택 비과세 특례를 사용할 수 있었었는데

25.2.28. 이후 양도분 부터는 법이 개정되며 횟수에 제한 없이 거주주택 비과세 특례가 적용됩니다.

즉 A 임대주택 이 있는 경우

B 거주주택 을 2년 거주하고 양도한 뒤 → 비과세

C 거주주택 을 다시 취득하여 2년 거주하고 양도한다면 → 비과세 가능

단, B거주주택 양도일 이후 양도차익에 대해서만 비과세가 적용됩니다!

종전 민특법상 매입임대주택에는 오피스텔은 포함되지 않았었는데요.

12.1.26. 오피스텔도 장기임대주택에 포함되는 것으로 개정되었습니다.

따라서 일정요건을 갖춘 오피스텔의 경우 임대주택에 해당합니다.

요건

① 전용면적이 120㎡ 이하인 것

② 상하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖출 것

이런 경우는 어떻게 될까요?

① A 장기임대주택 

② B 거주주택

③ C 신규주택 취득

B 거주주택을 양도하는 경우  → 비과세 ?!

A + B 는 임대주택으로 인한 거주주택 비과세 특례 가 적용되며

B + C 는 일시적 2주택으로 인한 비과세 특례 가 적용됩니다.

B 거주주택을 양도시 양도일 현재 3주택인 경우에도 불구하고

비과세 특례가 중첩 적용될까요?

세법은 중첩이 적용된다고 판단합니다. 

다만, 4주택자의 경우 3개의 비과세 특례를 중첩하는 것은 불가합니다.

민간임대주택이 자진말소 하거나 자동말소가 된 경우,

5년 이내 거주주택을 양도하는 경우에 한하여 임대기간 요건을 갖춘 것으로 봅니다.

이때 특례 요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 양도시 특례 적용이 가능하게 됩니다.

1) 장기임대주택에 전입, 거주하여 임대하고 있지 않는 상태이거나

2) 거주주택 양도일까지 5% 증액상한을 준수하지 않은 경우이거나

3) 거주주택 양도일까지 세무서 사업자등록을 유지하지 않은 경우에도

특례 규정이 적용되게 됩니다. (기획재정부재산-151, 22.1.24.)

장기일반주택, 단기임대주택, 거주주택에 대한 취득 / 양도 / 보유시 세법적 이슈를 

미리 파악하고 계획을 세우신다면 세제 혜택을 누릴 수 있는 방법이 생깁니다.

관련 세법 상담은 언제나 열려있으니 

취득 컨설팅 ◆ 양도세 신고상담 ◆ 증여 / 특수관계인 고저가 매도  등에

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