2주택자 오피스텔 매도시 양도소득세 문의드립니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 오피스텔에 대한 세무상 처리문제입니다.주택으로 보는지 취득세, 양도세 여러 세금에서 어떻게 판단되는지 확인해보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.취득세오피스텔 취득세는4.6%로 중과 적용대상은 아닙니다.취득세의 경우,오피스텔은 취득 시점에 주택여부가 불분명하므로 취득세인 4%를 적용하고 지방교육세 0.4%와 농특세 0.2%를 더한 총 4.6%의 세율이 적용됩니다.[국세청 100문 100답]오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않으나,20.8.12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다.20.8.12일 이후 취득한 주택 분양권의 경우, 주택수에 포함되나 오피스텔 분양권은 주택 분양권인지, 업무용건물 분양권인지를 분양권 상태에서 알 수 없으므로 주택수에 제외됩니다.[국세청 100문 100답]그러나, 주거용 오피스텔은 주택수에 포함이 됩니다.단, 20.8.12일 이전에 취득 및 매매/분양 계약이 된 오피스텔은 주택수에서 제외됩니다.따라서 주택수 산정시 취득 시점에 주의해야합니다.[국세청 100문 100답]지방세법제13조의3(주택 수의 판단 범위)제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.1. 「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다.2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “조합원입주권”이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다.3. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.4. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.주거용 오피스텔 이라도취득세 중과여부, 주택수 산정시에 취득 당시시가표준액이 1억 이하 오피스텔이 주택수에서 제외됩니다.[국세청 100문 100답]2.양도세주거용 오피스텔은 주택으로 봅니다. 주거용의 여부는공부상 구분과 관계없이사실상 주거용인지 업무용인지로 판단합니다.양도세의 주택에 대한 정의는 공부상 구분과 관계없이, 주거용으로 사용하면 주택입니다.즉, 오피스텔도 공부상에는 주택으로 안되어 있어도 실제 주택으로 사용하면 주택입니다.소득세법제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.따라서, 주거용 오피스텔과 다른 1 주택을 보유한 경우그 주택의 처분시에 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않고, 조정지역인 경우 중과될 수 있습니다.그리고, 주택인지 여부는①주택임대사업자 등록여부②임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④전력, 도시가스, 수도 사용량⑤임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단하게 됩니다.단순히, 세입자 전입을 안하는 조건으로 하여 확정일자를 못받게 하는 조건을 거는 경우가 있는데,사실상 상시 거주으로 판단되면 주택수에 포함됩니다.양도, 심사-양도-2020-0016 , 2020.09.02 , 일부인용[ 제 목 ]쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 봄이 타당함[ 요 지 ]분양 당시부터 쟁점오피스텔은 주거용도로 사용하기 적합하게 구조를 갖추고 있었고, 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보여 주택으로 봄이 타당함나) 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 수 있는지 여부에 대한 판단청구인은 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도한 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한다고 보는 것은 부당하다고 주장한다.그러나 청구인이 2007년 쟁점오피스텔을 분양받을 당시부터 쟁점오피스텔은주거용도로 사용하기 적합하게 구조(큰방, 거실, 드레스룸, 화장실) 및 시설(싱크대, 세탁기, 냉장고, 가스레인지, 에어컨)을 갖추고 있었고, 2011년 쟁점오피스텔이 완성된 이후 2016년 1월부터 쟁점주택 양도시(2019.2.22.) 및 이후 2019.4.16.까지 쟁점오피스텔을 임차한 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보이는 점, 쟁점주택을 양도한 이전에는 청구인이 임차인에게 주민등록 전입신고 및 사업자등록을 금지하는 조건은 임대하고, 쟁점주택을 양도한 이후에는 전입신고를 허락한 사실이 확인되는바, 쟁점주택 양도 前 청구인과 임차인 김아무개 간 맺은 전세계약서(2016.10.26.)의 특약을 보면, 주거용도로 사용하지 못할 목적으로 전입신고를 금지한 것은 일응 이해되나, 임차인이 사업자등록을 하지 아니할 것을 요구한 것은 쟁점오피스텔을 업무용도로 사용하는 것을 막는 것이어서 청구인이 쟁점오피스텔을 업무용도로만 사용할 목적으로 제한하여 임대하였다는 청구주장과는 모순되는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.이와 반대로,공부상 주택인 오피스텔이라도 실제로는 주거용으로 사용하지 않는 경우,주택이 아닌 일반 건물의 양도로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용이 되지 않습니다.양도, 서면-2016-부동산-5722 [부동산납세과-1982] , 2016.12.30[ 제 목 ]오피스텔 보유시 일시적 2주택 적용여부[ 요 지 ]공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로, 오피스텔의 실제 사용용도는 사실판단 사항임[ 회 신 ]1.소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이므로, 공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것입니다.소득세법 기본통칙89-154…4【공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세여부】소유하고 있던 공부상 주택인 1세대1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포・사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대1주택으로 보지 아니한다.※ 21년 이후 취득한 분양권은 양도세 주택수에 포함되는데, 오피스텔 분양권이 양도세 중과 주택수에 포함되는지 여부는 명확한 유권해석은 없으나, 취득세와 마찬가지로 제외되는 것으로 봄이 타당합니다.분양권의 정의에 주택에 대한 공급계약과 주택을 공급받는자로 선정된 지위로 되어 있어, 업무용일지 주택일지 불분명한 오피스텔 분양권은 이에 해당하지 않는다고 봅니다.소득세법제88조(정의)10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.오피스텔이공실인 경우, 내부시설 등이 상시 주거용으로 사용가능한지로 판단합니다.오피스텔이 공실인 경우에는,공부상의 용도가 아닌 사실상 주거용으로 사용이 가능한지 여부로 판단합니다.양도세 집행기준 89-154-22공실인 오피스텔의 주택 여부주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않으며, 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 본다.공실인 상태에서 사실상 주거용인지 여부는 내부 시설이 상시 거주가 가능한 샤워시설, 싱크대, 세탁기 등이 설치되어 있는지 여부로 판단합니다.양도, 조심-2018-서-1973 , 2018.10.02 , 기각[ 제 목 ]쟁점아파트 양도 당시 공실상태인 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]쟁점아파트 양도일 이전인 쟁점오피스텔을 구청, 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 취득세등을 감면 받는등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한점, 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 화장실, 샤워시설, 싱크대 등이 있어 독립된 주거가 가능한 점등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못 없음이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트 양도 당시 공가상태인 쟁점오피스텔을 공부상 용도인 업무용 오피스텔로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점아파트 양도일 이전인 2016.9.30. 쟁점오피스텔을 관할 구청 및 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 이를 근거로 취득세 등 지방세를 감면 받는 등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한 점, 분양안내서에는 주거용인 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 생활하는데 필요한화장실과 샤워시설, 싱크대, 전기쿡탑, 개별난방 보일러, 냉장고, 세탁기 등이 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있는 점, 쟁점오피스텔 단지의 인터넷 매물정보에는 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동이 구분 없이 주거형 원룸오피스텔로 게시되어 쟁점오피스텔이사실상 주거용으로 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,오피스텔은 일반적인 아파트와 달라, 취득세 양도세 등에 차이가 있는데취득세의 경우①취득세 중과시, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②오피스텔의 취득시 세율은 4.6% (지방세교육세 0.4% 농특세 0.2%)③주거용 오피스텔은 주택수에 포함④주거용 오피스텔도 공시가격 1억이하는 주택수 제외양도세의 경우①양도세 중과세, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②공부상 주택이 아니라도, 실제 주택으로 사용하는 경우는 주택임③공실인 경우, 내부시설이 상시주거용에 적합한 경우는 주택임오피스텔이 주거용인지 여부는① 주택임대사업자 등록여부② 임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③ 오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④ 전력, 도시가스, 수도 사용량⑤ 임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단해야함**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.1주택 + 1오피스텔을 보유하고 계실 때오피스텔의 면적이 작거나 가액이 작은 경우가대부분입니다.소형평수나 기준시가가 1억 미만인 경우양도세 주택 수로 산입되지 않아문제가 없을거라 생각하고주택을 양도하시는 경우도 가끔 있는데요.1세대 1주택 비과세 규정에서는별도의 특례 규정이 없으니특히 1세대 1주택 비과세 관련해서는꼭 주의하셔야 합니다.1주택 을 비과세 받기 위해서는1오피스텔을 먼저 매도하시고1주택을 매도한다면1주택에 대한 비과세가 가능합니다.반대로1오피스텔을 둔 상태에서1주택 양도시 비과세 받고자 한다면어떻게 진행해야 하는지 말씀드리도록 하겠습니다.일시적 2주택 비과세1주택 을 매수한 뒤 1년이 지난 뒤,1오피스텔을 매수하고3년 이내 1주택을 매도한다면오피스텔이 주거용으로 판정되어도일시적 1세대 2주택 비과세를 받을 수 있습니다.오피스텔 업무용 사용오피스텔은 본래 업무용 시설입니다.건축물대장에는 업무시설이라고 되어 있고최초 취득시 취득세를 납부할 때도 주택이 아닌일반 세율을 적용하게 됩니다.오피스텔을 본래의 업무용 시설로 쓰게 되면1주택 + 1오피스텔이 있어도1주택에 대한 비과세를 받는 것이 당연합니다.오피스텔 주거용 사용주거용으로 임대한 경우에는,주택 수에 포함이 되어 거주주택에 대한 비과세가 불가능합니다.다만 주택을 매도하는 '양도일' 기준으로주택 여부가 판단되기 때문에일전에 주거용으로 사용하셨어도추후 업무용으로 전환하여 용도를 변경하시거나공실 상태에서 매각하는 경우도 있습니다.업무용으로 전환시재산세가 건축물분/토지분 부과내역업무용 월세에 대한 부가세 신고내역실제 업무용으로 쓰고 있는 내부 사진, 현황 등다각적으로 증빙을 갖추어야 합니다.처음부터 업무용으로 쓴 것이 아니라면실제 업무용으로 사용 유지하고 있다는증빙을 착실하게 갖추고 진행하시는 것이 안전합니다.반면,공실상태에서 매각시 위험할 수 있습니다.대부분의 판례가 주거용 임대 후 공실 상태 오피스텔을기존대로 주거용으로 보아 과세하고 있습니다.(조심-2019-서-2602, 2019.12.10.)(서울고등법원-2020-누-41193, 2020.10.16.)오피스텔에 대한 주택임대사업자 등록주택임대사업자 등록을 한 오피스텔의 경우세법상 모든 요건을 충족하면거주주택 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.세법상 의무임대기간을 모두 충족하고세무서 사업자등록 / 임대사업자등록 / 5% 이내 임대료 준수임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하거주주택에 대한 2년 거주 요건을 갖추신다면거주주택 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.다만, 자동말소 후 5년 이내 거주주택을 양도하셔야 하니양도 가능 기간을 잘 체크하셔야 하는 점 참고하세요.오피스텔을 세대 외 구성원에게 매각, 증여오피스텔을 별도 세대에게 매각 혹은 증여를 하실 수 있습니다.다만, 이때 실제 매매나 증여를 하게 되면서실질도 매매대금 등을 지급받으시고세금 처리도 (양도, 증여, 취득 등) 잘 해주셔야 합니다.만약 마치 그런 거래가 있었던 것처럼 하고실제 거래는 하지 않았다면 '가장매매'로 보아 다른 주택비과세를 받지 못할 수 있습니다.아래 사례처럼 가장매매의 경우 양도소득세가추후에 추징될 수 있는 가능성이 높으니 주의해주시길 바랍니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 오피스텔 1채 임대용으로 매입했다가 주택임대로 판정되어 다른 주택의 양도시 비과세를 못받는 경우가 종종 있습니다.어떠한 경우, 오피스텔을 주택으로 보는지 이에 대한 최근 심판례를 통해 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,양도세의 주택은사실상 상시주거용인지 여부로 판단합니다임대수입 목적으로 오피스텔을 사서 주택으로 임대를 주는 경우가 있는데, 이런 경우 오피스텔이 주택에 해당하여 기존에 보유중인 다른 주택의 양도시 비과세가 안되니 유의해야 합니다.물론, 오피스텔을 주택으로 보더라도 일시적 2주택 기한내 양도시 비과세 되는건 별도의 고려사항입니다.양도세의 주택은 건축물대장이나 등기부등본 상에 주택인지 여부와 무관하게 실제 사용이 상시 주거용이면 주택입니다.따라서, 오피스텔이 건축물대장이나 재산세 분류는 업무용으로 되어 있더라도 주택으로 임대를 주거나 본인이 주택으로 사용하면 그 오피스텔은 1주택으로 보아 주택수가 늘어나게 됩니다.양도, 부동산납세과-514 , 2014.07.18[ 제 목 ]오피스텔 보유시 1세대 1주택 비과세 적용여부 등[ 요 지 ]“주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것임. 한편, 주택 양도당시 보유 중인 오피스텔을 주택으로 임대하고 있는지 또는 공실인지 여부 등에 대해서는 사실판단할 사항임[ 회 신 ]1. 국내에 1주택을 소유하는 1세대가 오피스텔 1채를 취득하여업무용으로 사용하다가 상시 주거용으로 사용하는 때에는 해당 오피스텔을 상시 주거용으로 사용한 날에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 특례규정을 적용하는 것입니다.2. 한편, 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것하며, 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것입니다. 귀 질의의 경우, 1주택을 양도할 당시 보유 중인 오피스텔을 주택으로 임대하고 있는지 또는 공실인지 여부 등에 대해서는 사실판단할 사항입니다.1주택 + 1오피스텔보유 중, 1주택을 비과세 양도하였으나 추징당한 경우입니다본 사례의 경우, 배우자가 보유 중인 오피스텔 때문에 본인이 보유한 주택을 팔고 비과세를 받지 못한 경우입니다.과세당국은 오피스텔이 주거용이라는 판단이었으나, 조세심판원에 불복 결과 업무용이라고 판단되어 다시 비과세를 받게된 경우에 해당합니다.[상황]① 배우자는 오피스텔 취득하여 법인에게 임대② 본인이 1주택을 취득하고 2년 보유·거주 요건 충족후 비과세 양도③세무조사 결과, 오피스텔을 주택으로 보아 2주택이므로 양도세를 추징④ 오피스텔은 업무용으로 사용되었음을 주장하며 조세불복양도, 조심-2021-전-6949 , 2022.09.29 , 인용 , 완료[ 제 목 ]쟁점오피스텔이 「소득세법」상 주택에 해당하는지 여부[ 요 지 ]청구인은 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로만 임대하기 위하여 법인에게만 임차한 것이라고 주장하고 있고 실제 쟁점오피스텔 임대내역에 의하면 배우자는 쟁점오피스텔을 법인에게만 임차한 것으로 확인되는 점, 배우자는 임차법인과 쟁점오피스텔 임대차 계약을 체결할 당시에도 ‘업무용’으로 용도를 특정하여 임차하였던 점, 배우자는 쟁점오피스텔 임대에 따른 부가가치세를 납부한 것으로 나타날 뿐만 아니라 재산세 또한 주택이 아닌 일반건축물로 과세가 되어 온 점등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔이 주택으로 사용된 것으로 보아양도부동산 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨전기, 가스사용량, 임차법인 대표의가족 주소지,평면도등을 고려한 결과 업무용으로 판단다행이도 오피스텔이 업무용임이 인정되어, 주택 비과세를 받게되었는데 판단의 근거는① 업무용으로 임대차계약하고 법인에게만 임대한 점② 업무용을 위해 침실 사이의 벽을 제거한 점③ 일반임대사업자로 부가세 신고납부를 해온 점④ 재산세도 업무용으로 납부해온 점⑤ 임차법인 대표의 주거지라고 하나, 대표 가족의 주소지는 따로 있음⑥ 전기, 가스의 사용량이 상시 주거용이라고 보기에 작음등을 고려하여, 임대법인 대표가 상시 주거가 아닌 업무용으로 사용한 것으로 보아 업무용 오피스텔이라고 판단하였습니다.3. 심리 및 판단청구인은 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로만 임대하기 위하여 법인에게만 임차한 것이라고 주장하고 있고 실제 쟁점오피스텔 임대내역에 의하면 배우자는 쟁점오피스텔을 법인에게만 임차한 것으로 확인되는 점, 배우자는 임차법인과 쟁점오피스텔 임대차 계약을 체결할 당시에도 ‘업무용’으로 용도를 특정하여 임차하였던 점, 위 <사진4> ㈜BBB의 쟁점오피스텔 사용평면도에 의하면 청구인 주장과 같이 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로 임차하기 위하여 침실 사이의 벽 등을 철거한 사실이 확인되는 점,배우자는 쟁점오피스텔 임대에 따른 부가가치세를 납부한 것으로 나타날 뿐만 아니라 재산세 또한 주택이 아닌 일반건축물로 과세가 되어 온 점, 임차법인의 대표이사가 가족과 함께 생활하는 주소지는 OOO인 반면 대표이사가 OOO에 소재한 제조공장에서 업무를 수행하는 과정에서 쟁점오피스텔을 사용한 것으로 보이고, 쟁점오피스텔의 전기 및 가스 사용량이 주거용으로 사용되었다고 보기 어려운 수준인 점등에 비추어 보면, 쟁점오피스텔을 「소득세법」상 주택에 해당한다고 보기는 어렵다 할 것이다.정리하면,이상 양도세에서 오피스텔을 어떠한 경우에 주택으로 보는지를 불복 사례를 통해 살펴보았습니다.오피스텔이 주택인지 여부에 따라, 다른 주택의 비과세에도 영향을 미치기 때문에 매우 중요한 부분입니다. 특히, 업무용으로 부가세 환급을 받은 경우 부가세 추징문제도 발생합니다.주택 여부는 단순히 재산세 과세분류나 건축물대장 분류 보다는 실제의 사용현황인 전입여부, 전기 가스 수도 사용량, 내부 구조 등 다양한 사실관계에 따라 판단하게 되고 세무서와 분쟁이 많은 부분이므로 세무조사 등 발생시 적극적인 대처나 불복 절차를 해야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby양도세상담/증여세상담/오피스텔세무사

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 신년을 맞아 2025년 주요 개정 부동산 세법에 대해서 설명드리겠습니다.◆1. 혼인으로 인한 일시적 2주택 기간 5년에서 10년으로 연장(소령 §155 ⑤)·1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우각각 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.▶ 개정내용: 5년에서 10년으로 연장함▶ 적용시기: 2024년 11월 12일 이후 주택을 양도하는 분부터 적용함.◆2. 혼인으로 주택과 조합원입주권을 소유한 경우의 일시적 2주택 기간을 5년에서 10년으로 연장(소령 §156의 2 ⑨)·다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권 등을 소유하게 되는 경우혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택이 요건을 갖춘 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용합니다.▶ 개정내용: 5년에서10년으로 연장함.▶ 적용시기: 2024년 11월 12일 이후 주택을 양도하는 분부터 적용함.◆3. 상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례 적용기한 2026년 12월 31일까지 연장(소령 §155의 3 ① 1호)·국내에 1주택(제155조, 제155조의 2, 제156조의 2, 제156조의 3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 요건을 모두 갖춘 주택을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의 4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않습니다. 즉, 1세대 1주택 거주요건을 충족하지 않아도 나머지 요건을 충족한다면 1주택 비과세가 가능한 합니다.▶1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약을 2021년 12월 20일부터2026년 12월 31일까지의 기간중에 체결하고 임대를 개시할 것(2024.11.12. 개정)▶ 개정내용: 종전에 2024년 12월 31일까지에서2026년 12월 31일까지로 연장◆4. 종합부동산세에서 혼인으로 인한 세대의 범위 기간 연장(종부령 §1의 2 ④)·혼인함으로써 1세대를 구성하는 경우에는 혼인한 날부터 10년 동안은 주택 또는 토지를 소유하는 자와 그 혼인한 자별로 각각 1세대로 봅니다.▶ 개정내용: 종전에 5년에서10년으로 개정함.▶ 적용시기:2024년도에 납세의무가 성립하는 경우부터 적용함.◆5. 주택으로 용도변경 시 장기보유특별공제 계산방법(소법 §95)·주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우로서 그 자산이 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산인 경우 장기보유 특별공제액은 그 자산의 양도차익에 ①에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 ②에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말합니다.① 보유기간별 공제율(최대 40%)주택이 아닌 건물로 보유한 기간에 해당하는 일반 공제율 + 주택으로 보유한 기간에 해당하는 1세대 1주택 공제율② 거주기간별 공제율주택으로 보유한 기간 중 거주한 기간에 해당하는 1세대 1주택 공제율▶ 기산일: ‘①’ 및 ‘②’에 따른 주택으로 보유한 기간은 해당 자산을사실상 주거용으로 사용한 날부터기산함.▶ 적용시기:2025년 1월 1일이후 양도하는 경우부터 적용함.◆6. 양도소득세에서 1세대 3주택의 범위에서 도시형생활주택 제외·2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득하는 주택으로서 다음에 해당하는 주택은 1세대 3주택의 주택 수 계산에서 제외합니다.다음의 요건을 모두 갖춘 소형 신축주택1) 전용면적이 60제곱미터 이하일 것2) 취득가액이 6억원(수도권 밖의 지역에 소재하는 주택의 경우에는 3억원) 이하일 것3) 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지의 기간 중에 준공된 것일 것4) 아파트(「주택법」에 따른 도시형 생활주택인 아파트는 제외한다)에 해당하지 않을 것5) 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 요건을 갖출 것▶ 개정내용: 종전 ‘아파트에 해당하지 않을 것’에서 ‘아파트(「주택법」에 따른 도시형 생활주택인 아파트는 제외한다)에 해당하지 않을 것’으로 변경. 즉, 아파트 중에서 도시형생활주택은 소형신축주택인 경우 3주택의 범위에서 제외 가능함.▶ 적용시기:2024년이 속하는 과세기간에 주택을 양도하는 경우부터 적용함.◆7. 매수자부담 양도소득세 유권해석 변경·2024년 11월 7일부터 매수자가 부담한 양도소득세액 전체가 양도소득세 과세표준에 합산된다.[기획재정부 조세정책과-2048,2024.11.07]→매수자가 매도인의 양도세를 전액 부담하기로 약정한 경우 양도가액에 합산하는 양도세 계산방법에 관하여 기존에는최초 1회에 한하여양도소득세를 양도가액에 합산한다고 했으나, 새로운 유권해석에서는 매수자 부담하는양도세 전부를 양도가액에 합산한다고하였습니다. 즉, 최초 1회분 양도세를 양도가액에 더하고 추가양도세를 다시 양도가액에 더하고를 무한 반복해서 양도가액을 구하겠다것으로 기존 원래 내야할 세금의 1.5배 ~2배가량 늘어나서 세금 폭탄이 될수 있습니다.◆8. 양도세 중과세 유예기간 종료 예정·다주택자의 양도세 중과세 유예기간이 현재로서는 2025년 5월 9일자로 종료예정입니다. 향후 중과가 떠연장될지 폐지 될지 지켜봐야 합니다.◆9. 6년 단기 주택임대사업자등록가능·아파트를 제외한 다가구주택,연립주택,다세대주택,도시형생활주택,주거용 오피스텔등은 6년단기로 주택임대사업자 등록이 가능합니다→전용면적 60제곱미터이하/ 취득가격 수도권 6억이하,비수도권 3억이하의 주택만 가능합니다.→아파트및 생활형숙박시설은 불가능합니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세세무사#마곡상속세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구부동산전문세무사#일산김포부천상속세증여세양도세전문세무사#강남상속세세무사#2025년세법개정#2025년부동산세법개정#2025년단기임대주택등록#2025년양도세개정세법

안녕하세요 다정한 세무사 최셈입니다 : )장기일반임대주택은 민간임대특별법이 정부의 기조와 부동산 정책에 따라 변화가 정말 많아서...전문가들도 난해하게 생각하는 영역입니다.이 경우 납세자 본인이자신이 취득한 임대주택의 시기와 금액, 현황, 등록 여부를 가장 잘 알고 있기 때문에그 시기에 맞는 세제 혜택에 대해 정확히 인지해야 하며,이를 위해 요구되는 각종 준수사항들을 잘 지켜야 하는 것이 첫번째 관문입니다.특히나 세무사와 상담을 진행하면서도 사실관계를 최대한 구체적이고 누락, 오류 없이 소통하는 것이 필요합니다. 이때 미리 세제혜택에 대한 전반적인 내용을 아신다면, 추후 상담이나 실행에 옮길 때 큰 도움이 될 수 있습니다.오늘은 민간임대주택의 양도에 대해서 우리가 꼭 알아야 할 비과세 요건 을 알아보도록 하겠습니다.임대주택으로 인한 거주주택 비과세 특례 (소령 155조 20항)임대주택으로 인한 거주주택 비과세 특례 라는 제목에서도 알 수 있듯이① A 장기일반임대주택과② B 거주주택을 보유하는 경우② B 거주주택을 먼저 양도할 때 1세대 1주택 비과세 특례를 적용 받을 수 있습니다.이 법령 자체가 임대주택공급 활성화 유도를 위해 임대사업자들이주택임대사업과 별도로 거주용 자가주택을 자유롭게 취득 양도할 수 있도록 마련된 법령입니다.따라서 [거주주택] 에 대한 비과세가 된 것이고[민간임대주택] 에 대한 세제 혜택은 별도로 다른 법령에 의해 검토해보아야 합니다.그렇다면 거주주택을 비과세 받기 위해서는 어떤 요건을 갖추어야 할까요.거주주택 비과세 요건① 2년 이상 거주한 주택→ 일반적으로 1세대 1주택 비과세 요건 중 2년은 '보유' 요건에 해당하고조정대상지역 내 주택에 한하여 '거주' 요건이 들어가는데장기임대주택의 거주주택은 무조건 2년 '거주'가 필수입니다.조정 / 비조정과 상관없이 '거주주택' 이 되어야 합니다.장기임대주택 비과세 요건① 임대개시일 현재 기준시가 6억 (비수도권 3억) 이하② 임대주택등록시점에 따라 의무임대기간 준수20.7.10 이전20.8.17. 이전20.8.18. 이후25.6.4. 이후장기일반5년 이상8년 이상10년 이상10년 이상단기임대5년 이상XX6년 이상③ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것 (5% 이내) (19.2. 12 이후 체결 or 갱신)④ 지방자치단체 및 세무서에 임대주택으로 등록할 것케이스별 사례 연구[1] 거주주택 비과세 특례 반복 사용 가능본래 법 규정상 '생애 한 차례만' 거주주택 비과세 특례를 사용할 수 있었었는데25.2.28. 이후 양도분 부터는 법이 개정되며 횟수에 제한 없이 거주주택 비과세 특례가 적용됩니다.즉 A 임대주택 이 있는 경우B 거주주택 을 2년 거주하고 양도한 뒤 → 비과세C 거주주택 을 다시 취득하여 2년 거주하고 양도한다면→ 비과세 가능단, B거주주택 양도일 이후 양도차익에 대해서만 비과세가 적용됩니다![2] 오피스텔 임대주택 해당 여부종전 민특법상 매입임대주택에는 오피스텔은 포함되지 않았었는데요.12.1.26. 오피스텔도 장기임대주택에 포함되는 것으로 개정되었습니다.따라서 일정요건을 갖춘 오피스텔의 경우 임대주택에 해당합니다.요건① 전용면적이 120㎡ 이하인 것② 상하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖출 것[3] 비과세 특례 중첩 적용 가능?!이런 경우는 어떻게 될까요?① A 장기임대주택② B 거주주택③ C 신규주택 취득B 거주주택을 양도하는 경우 → 비과세 ?!A + B 는 임대주택으로 인한 거주주택 비과세 특례 가 적용되며B + C 는 일시적 2주택으로 인한 비과세 특례 가 적용됩니다.B 거주주택을 양도시 양도일 현재 3주택인 경우에도 불구하고비과세 특례가 중첩 적용될까요?세법은 중첩이 적용된다고 판단합니다.다만, 4주택자의 경우 3개의 비과세 특례를 중첩하는 것은 불가합니다.[4] 자동말소 및 자진 말소시 거주주택 양도 기한민간임대주택이 자진말소 하거나 자동말소가 된 경우,5년 이내 거주주택을 양도하는 경우에 한하여 임대기간 요건을 갖춘 것으로 봅니다.이때특례 요건을 준수하지 않더라도5년 이내 양도시 특례 적용이 가능하게 됩니다.1) 장기임대주택에 전입, 거주하여 임대하고 있지 않는 상태이거나2) 거주주택 양도일까지 5% 증액상한을 준수하지 않은 경우이거나3) 거주주택 양도일까지 세무서 사업자등록을 유지하지 않은 경우에도특례 규정이 적용되게 됩니다. (기획재정부재산-151, 22.1.24.)장기일반주택, 단기임대주택, 거주주택에 대한 취득 / 양도 / 보유시 세법적 이슈를미리 파악하고 계획을 세우신다면 세제 혜택을 누릴 수 있는 방법이 생깁니다.관련 세법 상담은 언제나 열려있으니취득 컨설팅 ◆ 양도세 신고상담◆ 증여 / 특수관계인 고저가 매도등에궁금하신 내용이 있으시면 언제든 연락 부탁드립니다.