안녕하세요
재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권, 관처 전 부동산
양도 및 증여 전문
재개발 전문 세무사 황정민 세무사입니다.
재개발 지역의 자산 이전을 통하여 절세효과를 누릴 수 있는데요
오늘은 이 효과와 어떤 부분을 주의하여야 하는지에 대하여
포스팅 해보도록 하겠습니다.
결론부터 말씀드리면 효과는 다음과 같습니다.
[1] 프리미엄 상당액을 감정평가를 통해서 5~60% 내의 금액을 효율적으로 증여 또는 저가 매매
[2] 자녀에게 신축아파트에 입주할 권리를 사전에 증여함으로 인하여 합산 상속재산가액 감소 효과
[3] 1+1 대상 재개발 지역의 경우 향후 공유물 분할 절차까지 활용한 투자상 이점은 모두 누리면서
세법상 불이익을 최소화 한 증여 설계 가능
다만 여러가지 복합적으로 검토하여야 할 부분이 많습니다.
아래의 부분을 모두 면밀히 검토 후 진행하여야 합니다.
[1] 투기과열지구 조합원 지위전매제한 ( 도시 및 주거환경정비법 , 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특별법 )
[2] 이월과세 제도 및 부당행위계산부인 검토 ( 소득세법 )
[3] 신속통합기획지나 전략정비구역 등 일부 빌라에 대한 토지거래허가여부 사전 검토 ( 부동산 거래신고 등에 관한 법률 )
[4] 취득세 중과대상 여부 등 ( 지방세법 )
[5] 자산의 평가와 공제, 구조 등 ( 상속세 및 증여세법 )
[6] 임대주택의 경우 추징과 의무 불이행 검토 ( 민간임대주택에관한특별법 )
하나씩 보도록 하죠
효과
재개발 지역의 부동산을 증여하는 경우에 어떠한 이익이 있을까 ?
효과는 다음과 같습니다.
프리미엄 상당액을 감정을 통하여 최소화 된 가액으로 증여하며 이로 인한 증여세 절감 효과
또한 , 이후 상속이 개시되는 경우 합산되는 사전증여재산의 절감 효과
추가로 신속통합기획지 등 일부 지역 제외하고 빌라는 토지거래허가대상이 아니기에
이로 인한 실거주 의무 유예의 효과
재개발 지역의 관리처분계획인가 전 부동산의 성질은 대개
다가구주택, 단독주택, 다세대주택 등 빌라의 형태인 것이 많습니다.
이러한 빌라의 경우 시장에서 유사한 면적, 기준시가인 매물의 거래가 아파트처럼
활발하게 이루어지지 않습니다.
따라서 상속세 및 취득세 등에서
해당 재산에 대한 감정평가가액 또는 보충적 평가방법을 사용하여 시가를 산정합니다.
이러한 경우 현재 시세보다 감정평가가액은 일반적으로 낮게 잡힐 수 밖에 없기에
아래와 같이 증여세 절감효과가 부수적으로 발생할 수 밖에 없습니다.
사례로 보는 절세 효과
사례 ex )
한남 4구역 내 다가구주택
프리미엄 가치를 포함한 현재 시세 : 50억
기준시가 : 10억
예상 감정가액 : 30~35억
☞ [Case - 1] 해당 부동산이 아파트라고 가정하여 증여세 등 계산
만약 해당 부동산이 준공 이후 아파트라면 ( 동일 시세 가정 )
주변 유사매매사례가액이 형성되어 있으며, 감정이나 어떠한 방법을 통해서도
시세의 90% 수준인 45억보다 시가를 낮추기는 사실상 불가능합니다.
가장 최소화 된 45억 기준으로 증여세를 계산해보겠습니다.
취득세 및 증여세 총 부담금액 : 약 22.7억
☞ [Case - 2] 해당 부동산이 빌라이기에 감정평가를 통한 증여 증여세 등 계산
실제로 해당 부동산의 경우에는 빌라이기에
감정평가를 통하여 30억의 시가로 증여를 하는 경우에 예상 세액은 어떨까요 ?
취득세 및 증여세 총 부담금액 : 약 13.7억 ( 절세효과 9억원 )
☞ [Case - 3] 만약 해당 부동산이 +1 조합원입주권 부여 대상 물건이라서 45:55로 자녀 2인에게 증여하는 경우에
세금은 얼마나 절감될까요 ?
취득세 및 증여세 총 부담금액 : 약 11.8억 ( 절세효과 11억원 )
여기서 공유물 분할 절차를 통하여 자녀가 각각 1채를 가져가도록 설계할 수 있습니다.
여기서 추가로 저가매매나 교환 거래 등을 활용하여 절세 효과를 더욱 더 극대화 시킬 수 있습니다.
또한, 다세대 주택 중 시가표준액(기준시가)이 3억원 미만이라면
일반 취득세율로 증여를 할 수 있는 장점도 있습니다.
주의사항 및 진행절차
재개발 지역의 부동산을 증여 그냥 진행하면 될까 ?
그렇다면 이러한 재개발 지역의 증여는 간단하게 감정평가 후 등기를 통하여 진행하면 될까요 ?
자칫 잘못하면
감정 등 부수비용 모두 지출한 상태에서 토지거래허가 대상이라 더이상의 절차 진행 불가능
투기과열지구 조합원지위 전매제한 위배로 해당 권리 현금청산
평가심의위원회 재감정 및 과세관청 재결정으로 인한 추가 세액 부담
취득세율 착오 계산으로 수억원대의 취득세 발생
주택임대사업자 요건 위배로 감면세액 및 과태료 추징
등 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.
아래의 절차에 따라 면밀히 검토하고 진행하여야 합니다.
☞ [Step -1] 조합원 지위 유지 관련 ( 도시 및 주거환경 정비법 제 39조 2항 등 )
자산을 이전할 때 혹시 조합원 지위가 박탈되지 않는 지 면밀하게 확인하여야 합니다.
권리가액으로 현금 청산될 수 있습니다.
이러한 확인은 아래의 절차에 따라 진행됩니다.
[1] 납세자 + 세무사 사전 확인
도시 및 주거환경정비법은 세법이 아니기에 세무사의 전문 영역은 아닙니다.
다만, 법률 전문가인 변호사님도 해당 판단은 조심스러워 하고 검토하여야 하는 내용에 비해 리스크가 크기에
납세자가 직접 , 그리고 재개발 재건축 전문 세무사의 지식 공유를 통하여 1차적으로 확인합니다.
현재 증여하려는 부동산이 조합원입주권인지 주택인지 확인 + 현재 재개발 단계에 대한 확인
사업시행계획인가신청이 2018.1.24 전에 난 재개발 지역인지
도정법 시행령 제 37조의 예외 사항에 해당하는지
수증자의 세대분리를 통하여 조합원 지위 이전에 문제가 없는지
이후 분담금과 전세금 상환 등 자금 여력이 충분한지
수증자가 혹시 정비사업 재당첨제한 등 조합원 지위 승계에 리스크가 존재하는지
[2] 조합 사무실 및 행정기관 확인
구청 도시정비과 및 조합 사무실에 해당 내용 기반으로 법령 추적 및 사실관계 확인 후 질의
[3] 등기 과정 다시 한 번 확인 ( 조합원 명의변경신고 시 차질이 없는지 )
☞ [Step-2] 자산 이전의 형태 결정 및 절차상 문제 검토 ( 통 증여, 부담부 증여, 저가 매매, 교환 등 )
조합원 지위 이전에 문제가 없다는 사실을 확인하였다면 이제 다음 절차를 진행하시면 됩니다.
[1] 자산 이전의 형태 결정 ( 현재 세입자 및 퇴거일 등 확인 )
신속통합기획지(ex)마천, 중화동 등)나 전략정비구역(성수) 등 토지거래허가대상인지 확인
감정평가 후 증여 등기를 하여야 하기에 평가 후 토지거래허가대상이고 실 거주가 불가능하다면 행정비용만 날릴 수 있습니다.
만약 대상지라면 통 증여가 가능한지 여부 등 확인이 필요합니다.
이러한 결정은 세액 비교나 상담 논의 후 결정됩니다.
주택임대사업자 등록이 되어있다면 의무임대기간은 종료되었는지 혜택이 소실되는 것은 없는지 , 포괄 승계가 가능한지, 등록임대사업자 말소가 되었는지 또는 자진 말소가 가능한지 여부 등 확인이 필요합니다.
[2] 절차 시물레이션 진행
절차상 소요기간 및 부수비용 산정하고 예상 세액을 확인하여
부담 여력이 충분한지 사전 검토합니다.
☞ [Step-3] 예상 매도시점 확인 및 분담금 납부 예상 금액 산출 및 자금 계획 및 매도 시점 수립
진행에 문제가 없다면 아래의 사항을 확인해주시면 됩니다.
[1] 예상 매도시점 확인
예상 매도시점에 혹시 소령 154조 1항의 거주기간이 필요한지, 소법 97조의2 이월과세 제도에 걸리지는 않는지
[2] 자금 계획 수립
이주비 대출의 한도는 어떻게 되며 예상 추가 분담금의 규모는 얼마이며 부담이 가능한지
[3] 기타 예외 사항 해당하는지
혹시 해당 지역이 1+1대상 지역인지 등 추가 확인
☞ [Step-4] 탁상감정 및 해당 감정가액의 적정성 검토
이후에 진행을 다짐하셨다면, 탁상감정으로 감정가액의 범위를 산출해낸뒤 해당 감정가액이 혹시 유사매매사례가액과 10% 이상의 차이가 나서 재감정 대상인지
시세와 차이를 고려하였을 때 평가심의위원회에 회부될 수 있는지 등 검토한 후
해당 감정가액으로 예상 세액을 산출합니다.
