안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.

주택임대사업자의 임대 물건이 자동말소가 되고 있는 시점입니다.

주택임대사업자 관련 양도소득세 비과세 / 특례 규정은

여러 규정으로 나누어있고, 요건도 다양해서 

내가 무엇을 받고 싶은지를 우선적으로 점검해야 하는데요.

임대주택 및 거주주택을 양도할 때

받을 수 있는 양도세 특례 규정은 아래와 같습니다.

항목별로 관련 내용을 정리해보도록 하겠습니다.

거주주택을 팔고자 할 때는 두번째 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있고,

그 외 임대주택을 팔고자 할 때는 장특공 특례, 감면 등을 적용받게 됩니다.

거주주택과 임대주택의 큰 차이는 주택이냐, 아니냐 입니다.

거주주택은 '주택'으로 1세대 1주택 비과세에 해당하게 됩니다.

그런데 임대주택은 '임대업'을 하는 사업용 자산으로서 주택만 받을 수 있는 비과세 대상이 아닌

일반 건축물 처럼 과세해야 하며, 이때 주임사를 등록하여 요건을 갖춘 경우에만 

장특공 특례, 소득세 감면 등 추가적인 혜택을 주게 되는 것입니다.

위 특례 등을 받고자 할 때는 기본적으로

아래 서류를 준비해주셔야 합니다.

특히 임대차계약 신고를 정상적으로 잘 하셨다면,

임대차계약 확인서를 통해 5% 증액 요건, 

의무임대기간 충족 요건 등 많은 부분을 확인할 수 있습니다.

임대주택을 보유하다가 양도할 때

거주요건을 배제시킨다는 의미인데요.

임대주택이 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는다고 가정할 때

2년 거주요건을 채워야 하는 경우 요건을 충족한다면

거주요건을 충족하지 않아도 비과세가 가능하다는 의미입니다. 

해당 요건은 상생임대주택에 따른 거주요건 배제 규정과

중첩되어 요즘은 크게 활용하지 못하는 규정 중 하나입니다.

거주주택 비과세 특례는

임대주택을 장기간 보유하였다 하더라도

임대주택을 주택 수로 보지 않고

거주주택 1채만 있는 것으로 보아

거주주택 요건을 갖춘 경우 비과세를 하는 규정입니다. 

요건은 다음과 같습니다.

1. 장기임대주택은 지방자치단체 및 세무서에서 임대주택으로 등록할 것

2. 장기임대주택은 법 소정 요건 (가액요건, 5% 증액 제한 요건) 을 충족할 것

3. 양도일 현재 2년 이상 거주한 주택을 양도할 것

말그대로 거주를 했기 때문에 비과세 특례를 받는 것으로

반드시 거주요건을 충족해야만 특례를 받을 수 있습니다.

다만 거주주택 비과세 특례를 받게 되는 경우

그 후에 양도하는 임대주택 호은 거주주택을 

2차로 비과세를 받고자 할 때는

거주주택 양도일 이후의 양도차익에 대해서만 비과세가 됩니다.

따라서, 거주주택과 임대주택 중

어떤 주택이 양도차익이 크고, 어떻게 세금을 세팅하는 것이 유리한지

검토하여 진행해야 합니다.

의무임대기간, 기준시가, 등록조건 일수, 임대유형 등

요건에 맞는 임대주택을 양도하는 경우에는

해당 주택이 조정대상지역에 소재하고 있더라도

양도소득세가 중과되지 않습니다.

민특법상

자진말소 하는 경우와

자동말소 하는 경우가 있는데,

자진말소시 자진말소일로부터 1년 이내 양도할 경우

양도소득세가 중과되지 않고

자동말소시 양도기한에 관계없이 

양도소득세가 중과되지 않습니다.

장기보유특별공제에 대한 특례 적용 법률은

조세특례제한법에 나란히 기재되어 있습니다.

97조의 4에 따른 최대 10%까지 추가 적용하는 것은

요건을 갖춘 임대주택을 

6년 이상 임대한 후 양도하는 경우

기본 장기보유특별공제율에 더해 + 추가 2% ~ 10% (보유기간별)

추가 공제율을 적용합니다.

50%, 70% 장특공제에 비해서는 혜택이 소소하지만,

50% 특례가 안되는 경우 검토하여 세액 절감이 가능합니다.

임대주택 매도시 많이 활용하는 특례 중 하나입니다.

장기일반인대주택으로서, 

10년 이상 (8년 이상) 계속 임대한 후 양도한 경우

임대료 증액 요건과 그 외 사업자 등록 등의 요건을 모두 갖추었다면

해당 특례를 적용받을 수 있습니다.

8년 장기임대의 경우 50%,

10년 장기임대의 경우 70%를 받을 수 있으며

장기보유특별공제는 양도차익 중

70%만큼은 비과세로 보겠다는 의미와 동일하기 때문에

해당 특례를 적용받으면 일반세액 대비 50% 이상 절감할 수 있습니다.

이때 임대 기간 요건을 고려하셔야 하는데요.

임대개시일로부터 - 8년(10년) 임대하는 요건을 잘 갖추셔야 합니다.

APT 와 같이 자동말소되는 임대주택의 경우

이 임대 기간 요건을 충족시키지 않더라도

자동말소를 통한 임대기간을 충족했다고 보아

특례 적용이 가능합니다.

일단 양도소득세 100% 감면은 비과세와 다릅니다.

비과세는 12억 을 기준으로 고가주택을 일부 과세

12억 미만 주택을 양도할 땐 전액 비과세입니다.

따라서 세금을 아예 안내는, 0원의 고지세액이 찍히게 됩니다.

반면 양도소득세 100% 감면 규정은

감면에 따른 농어촌특별세 20% 가 추가적으로 붙어

0원이 아닌 일부 세금을 납부해야 합니다.

이 규정은 18년 12월 31일까지 취득하고, 

취득일로부터 3개월 이내 임대주택 등록한 물건에 대해

10년 이상 계속 임대한 후 양도하고 요건을 준수한다면

적용이 가능합니다.

일반적으로 취득 후 즉시 임대물건으로 등록하는 경우가 많지 않고

한시적 규정으로서 현재로서는 신규 취득시 적용이 안되기 때문에

해당 규정이 적용되는 경우는 많지 않습니다.

임대주택 양도세는 매우 복잡하지만,

간단하게 아래 부분을 검토해보시면 됩니다.

1. 임대주택 / 거주주택 중 어떤 주택을 먼저 팔지

2. 1차 주택을 팔 때 받을 수 있는 세제 혜택은 뭐가 있는지

3. 2차 주택을 팔 때 팔아야 하는 기한이나 지켜야 할 요건이 있는지 

이런 검토를 할 때는

아래 필요 서류들을 가지고 세무 상담을 하시는게

가장 정확합니다.

궁금한 내용 있으시거나, 세금 고민 있으시다면

언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.

친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

서가세무회계 최혜경 세무사 드림.