안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.


특수관계인 간 - 특히 부모 자녀 간에

하나의 주택을 매매, 증여하는 경우도 많지만

의외로 부모님의 주택과 내 주택을

'상호 교환' 하는 경우도 종종 보입니다.


왜 교환을 하는걸까요?


A 주택을 그대로 주는 것보다

B 주택과 서로 상호 교환했을 때

실제 거래가 되는 '돈'은 현저히 줄어들 수 있습니다.


부모님 주택 10억원 - 자녀 주택 6억원을 교환한다고 했을 때

부모님 주택을 10억원에 전부 사오는게 아니라

차액 4억원에 대해서만 지급할 수 있기 때문입니다.


그렇다면 세금 측면에서는 어떨까요?


가액이 다른 부동산을 상호 교환할 때는

단순 매매보다 세무 리스크가 큽니다.


특히 부모 - 자녀 등 특수관계인 간 교환이라면

증여세, 양도세, 취득세가

각기 다른 '시가' 기준에 따라 과세되므로

이를 정확히 구분해야 합니다.


서로 오고 가는 자금을 줄일 수 있는 만큼,

세금도 줄일 수 있는지 확인해보도록 하겠습니다.





증여세 이슈 ( 차액에 대한 과세 )


부동산 가액의 차이가 큰 경우,


이익을 본 사람 

즉, 더 비싼 부동산을 받은 사람 에게

증여세가 부과될 수 있습니다.


이때 저가 양수도와 유사한 형식으로

시가 차액이 

시가의 30% 와 3억원 중 적은 금액 이내라면

증여세가 발생하지 않습니다.


10억 - 6억 주택을 교환하는 경우

4억에 대한 대금을 지급하는 경우라면 

10억 = 6억 + 현금 4억 일때는

증여세가 부과되지 않지만,


10억 > 6억 주택에 대해서만 교환한다면

차액 4억원이 10억 X 30%인 3억보다 더 크기 때문에

초과분 1억원에 대해 증여세가 부과됩니다.



동일한 가액으로 교환하는 경우

증여세는 발생하지 않지만


차액이 있는 상태에서 교환하는 경우

그 가액이 시가의 30% 와 3억원을 넘는다면

증여세가 발생하게 됩니다.


양도소득세 이슈 ( 부당행위계산 부인 )

양도세는 증여세보다

훨씬 엄격한 기준을 적용합니다.


특수관계인 간 거래의 경우라면

과세관청에서는

실거래가가 아닌 '시가' 로 과세하는 규정이 있습니다.


시가와 거래가액의 차이가

시가의 5% 또는 3억원 이상 나면

시가를 기준으로 양도세를 매깁니다.


시가 10억 - 시가 6억의 자택을 교환하면서

시가 10억의 아파트를 저가양수도 하기 위해


실거래가 8억 - 실거래가 6억 자택으로 교환하고

차액은 2억에 대해 지급하고자 합니다.


이때 각자 자신의 주택을 양도하면서

양도소득세를 납부해야 하는데,


이 경우 실거래가가 아닌 시가로 보아

8억이 아닌 10억을 양도가액으로 보게 되는 것입니다.



교환시,

양도소득세는

10억 주택을 가지고 있는 부모는 부모대로

6억 주택을 가지고 있는 자녀는 자녀대로 

부과합니다.


따라서

두 상대방 모두 1세대 1주택 비과세인지,

다주택자인지, 양도세가 어떻게 나오는지 

사전 점검이 필수적으로 필요합니다. 


취득세 이슈 ( 2026년 기준 강화 )

양도소득세가 각자 발생하듯

취득세도 각각 발생하게 됩니다.


지자체에서는 교환되는 부동산의 시가

(매매사례가액, 감정가액 등) 을 기준으로

취득세를 부과합니다.


2026년 기준 특수관계인 부모 - 자녀 간에

저가 거래 시에는 특히나 더욱 엄격하게 보기 때문에

과세표준이 시가인정액이 되는 것은 물론

매매세율이 아닌 증여세율을 적용하는 경우가 생길 수 있습니다.


양도세보다 오히려 더 무거운 부담이 될 수 있기 때문에

반드시 취득세에 대한 대비도 필요합니다.


교환도, 특수관계인 간 매매의 한 일종입니다.


특수관계인 간 매매는 과세관청에서

가장 주의깊게 보는 거래 중 하나이니


여러 방면에서 사전 검토가 필요합니다.


전원주택 처럼 시세가 불분명한 부동산은 

감정평가를 하여 시가를 확정하는 것이 중요할 수 있습니다.


부모님과 자녀의 각각 1세대 1주택 비과세 요건 또한

꼼꼼하게 검토해야 합니다.


자금 출처 또한 문제가 될 수 있는데요.

차액을 현금으로 정산하는 경우, 혹여 증여 이슈가 생기지 않도록

자녀의 통장에서 부모님 통장으로 계좌이체내역을 남기고

자녀의 소득 증빙에 대해서도 대비해야 하빈다.


이 모든 것을 감안하여

<교환계약서> 를 작성해야 하는데요.

교환계약서상 적정 시가를 정하고,

증여세가 발생하지 않도록 진행해야 하며

추후 2차 양도를 진행하는 부분도 고려해야 합니다.



명확히 세법을 들여다보면, 

막연히 공포스럽게 느껴졌던 것 보다

실제 부담은 덜 할 수도 있습니다.

반대로 전혀 문제로 생각하지 않고 간과했던 부분이

큰 부담으로 되는 경우도 많죠.


그래서 세무사라는 직업이 있다고 저는 생각합니다.


궁금하신 점 있으시면 언제든 연락주세요.

간단한 세법 내용은 무료 상담 가능하며

구체적인 유료 상담이 필요한 경우 사전에 안내드립니다.


긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

편안한 한 주 되시길 바랍니다.

서가세무회계 최혜경 세무사 드림.