안녕하세요 최혜경 세무사입니다.
현재 주택 취득세는
'주택 수' 에 따라 취득세 세율이 달리 적용됩니다.
1주택인 경우 일반 주택 유상 취득 세율을 적용하며
2주택인 경우 조정지역부터 중과 세율이 적용되며
3주택인 경우 비조정지역에도 중과 세율이 적용되게 됩니다.
일시적 2주택은 이론상은 굉장히 간단할 수 있지만,
실무적으로는 여러 형태의 상황이 발생할 수 있는데요.
최근 실무적으로 진행했던 일시적 2주택 과 관련되어
정리해보도록 하겠습니다.
일시적 2주택 취득세 중과 배제란?
신규주택 취득일로부터
3년 이내
종전 주택을 매도하는 경우
(입주권 / 분양권의 경우에는 신축 주택을 매도하는 것 포함)
일시적 2주택에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고해주세요.
(사례1) 1주택 + 일시적 2주택 이 가능한지?
위 경우는 1주택을 보유하고 있으시면서,
1주택을 갈아타기 하는 분의 사례였습니다.
일반적으로 A 주택을 팔고 B 주택을 사는 형태가 가장 많으며,
각자의 매수 / 매도 잔금일이 일치하는 경우가 대부분입니다.
해당 지역은 비조정지역이었고,
2주택을 취득하는 것 까지는 중과세율 적용이 아니기에
1주택을 별도로 보유하고 있는 상태에서
보유 1주택을 갈아타기 하시게 됩니다.
그런데 안타깝게도 이 경우는 잔금일이 같지 않았어요.
매수 주택 먼저 잔금을 치른 후
매도 주택을 한달 뒤 잔금을 치르시기로 하였습니다.
그래서 결국 매수주택을 취득할 때
3주택으로 중과 대상이 되게 된 것입니다.
일반적으로 일시적 2주택의 경우
A 주택 취득 후 3년 이내 B 주택을 매도하면 되기 때문에,
1주택을 보유한 상태에서도
일시적 2주택이 가능하다고 생각하셨던 것 같습니다.
일시적 2주택은 주택을 1개만 소유한 1세대에게만
적용되는 예외적인 법령입니다.
따라서 2채가 있는 경우 1채에 대해 갈아타기를 하실 때는
일시적 2주택 특례를 적용할 수 없기 때문에 조심하셔야 합니다.
그럼 잔금일이 같은 경우 문제는 없을까요?
일반적으로 잔금일이 같은 경우,
해당 주택에 대한 매도 먼저 한 후 매수를 한 것으로 인정됩니다.
따라서 잔금일이 같았다면,
① 1주택 보유 / (x) 1주택 선매도 / ②1주택 후매수
총 2주택으로 보아 중과 대상이 아니었을 것입니다.
다행히, 해당 납세자분은 등기가 들어가지 않은 상태에서
상담을 진행하셔서 매수주택 잔금일을 조정할 수 있었습니다.
취득세가 중과되면 거의 3-5배 가량이 차이나기 때문에
너무 놀랠 수밖에 없는데요.
일시적 2주택은 다주택의 경우는 안된다는 점
꼭 알고 계시길 바라겠습니다!
(사례2) 일시적 2주택 추징에 대하여
일시적 2주택은 당시 법 규정에 따라 1년, 2년, 3년 등
처분 기한을 주게 됩니다.
만약 처분 기한 내 처분하지 않으시면
시군구청에서 과세예고 통지서가 날아오게 됩니다.
이때 3년이 지난 직후 날아올 수 있으며,
묵혀두었다가 5년이 다되어가는 날에 나올 수도 있습니다.
무조건 추징이 되는 건이라면 오래될수록
납부지연가산세의 규모가 계속해서 커져서
그 금액이 본세의 10% - 20% 정도까지 될 수도 있게 됩니다.
만약 계속해서 매도를 하고자 하였으나
자금마련이나, 부동산가격의 하락 등 개인적인 사유로
유예기간 내에 매각하지 못한 경우 어떻게 될까요?
임차인의 비협조, 부동산 거래 규제, 가정의 자금 사정 등
그 사유는 다양할 수 있습니다.
하지만 일시적 2주택 추징에 대한 법령에서
'정당한 사유' 로 규정되어 있는 내용은 따로 없기때문에
심판례는 지속적으로 어떠한 사유가 있다고 하더라도
유예기간 내 처분하지 못한다면,
취득세를 중과세한 처분은 맞다고 인정하고 있습니다.
(조심2025지2366 등 다수)
유예기간 내 처분이라는 규정은
꼭 매매로서 처분하는 것만을 의미하지는 않습니다.
별도세대인 가족에게 증여를 하는 것도 인정되며,
재개발 재건축 등으로 종전주택이 멸실되는 것도 처분에 해당됩니다.
처분유예기간 내에 협의이혼으로
별도의 세대를 구성하여 각각 1주택을 소유하게 된 것도
'처분'으로 보게 됩니다.
하지만 단순한 세대분리는 처분에 해당하지 않습니다.
세대분리 / 증여 / 특수관계인간 매수 등으로 처분을 고려하실 때는
엄밀히 요건을 지키고 있는지 사전 검토가 필요합니다.
추징시 본세 및 가산세는?
일시적 2주택 유예기간 내 처분을 못하는 경우
본세 뿐만 아니라 가산세도 납부해야 합니다.
이때 가산세는
과소신고가산세 (10%)
납부지연가산세 (22/100,000 X 납부지연일수)
가 나오게 됩니다.
5억원의 주택을 취득했다고 가정해보겠습니다.
최초신고 기준
5억원 X 1.1% = 5,500,000원을 납부하였으나
일시적 2주택 추징에 따라 중과세율을 적용하게 되었습니다.
5억원 X 8.4% = 42,000,000원을 납부해야 하는 상황입니다.
이때 본세와 가산세가 어떻게 구성되는지 보겠습니다.
납부지연가산세는 3년 1,095일을 경과했다고 보겠습니다.
본세 36백만원에 가산세 12백만원 가량이 붙어
총 48-49백만원에 대한 추징 금액이 발생하게 됩니다.
일시적 2주택은 과세관청에서 3년 이내 처분되었는지
매우 높은 확률로 추적 관찰하게 됩니다.
따라서 확실하게 처분 계획을 세우시고,
처분이 안되는 경우 세무전문가와 상담하시어
3년 이내에 그 플랜을 짜시는 것을 추천 드립니다.
궁금한 내용 있으시거나, 세금 고민 있으시다면
언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.
친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
서가세무회계 최혜경 세무사 드림.
