다사다난한 한해를 보낸 S씨, 저번해 와다르게 올해는 종부세 합산배제 신고를 못했는데, 해당사항을 알아보다 작년의 합산배제 신고도 잘못 한 것을 알게되었다. S씨는 어떻게 해야 할까요?​이 문제를 보면 두가지 정도의 쟁점을 생각해볼 수 있습니다.​1. 작년에 합산배제 신고를 했으면 합산배제신고를 안해도 되는지2. 이번에 합산배제 신고를 안했는데도 경정청구가 되는지(상단2번글 내용)첫 번째, 작년에 했는데 이번엔 안해도 되나? 합산배제결론만 말씀드리자면,합산배제신고를 작년에 했고 올해 변경점이 없다면 따로 안하셔도 됩니다!​종합부동산세 시행령에 배제신고 관련법령 제일 밑에 한줄씩 추가 되어있는 내용이죠​합산배제의 규정을 적용받으려는 때에는 기획재정부령으로 정하는 합산배제 신고서에 따라 신고하여야 한다. 다만, 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 기획재정부령으로 정하는 사항에 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다.​두 번째, 이번에 신고안한 것도 경정청구가 되는지?합산배제 신고도 경정청구의 대상이 되는 것을 저번글에서 확인했었죠?그렇다면 더 나아가서 작년에 했지만 올해는 신고조차 하지 않은경우에도경정청구가 되는지,​됩니다.​이건 꽤 최신 질의회신이라 볼 수 있는데요​​그래도 사실은....합산배제신고 대상이 되는것을 확인해보시고, 기한에 맞춰 신고하시거나첫글처럼 부과기간에 신고하시는게 최선이라고 생각해요!일을 늘릴필요는 없으니까요​단지 깜빡하시거나 실수하신 분들을 위해 종합부동산세 합산배제 신고관련 구제방법 총 세편에 대해 써보았습니다.​도움이 되시길 바라며,다음에 또 찾아주세요~본 포스팅은 2020년 10월에 작성되었습니다.

​안녕하세요!심현주 세무사입니다.​본 포스팅은 2020년 10월에 작성되었습니다.어제까지가 종합부동산세 합산배제 신청 기간이었죠.그런데 만약 신고를 하지 못할 경우 구제받을 방법이 없는걸까요?늦었다고 생각할땐 보통 늦은게 맞지만종합부동산세 합산배제 적용에 있어서는 그렇지 않아요!바로 12월에 있는 종합부동산세 납부기한 (12월1일~12월 15일)에 따로 신고할수 있기 때문입니다.​원래라면 9월에 합산배제를 신고하고, 12월은 부과된 세액을 납부하는 기한이지만만약에 만약에 합산배제 신고를 하지 못하였다면본래 납부기한인 12월 1일부터 ~15일 사이에 직접 합산배제될 항목들을 제외하고종합부동산세를 신고, 납부하면 됩니다! Q : 그럼 국가에서 고지된 종합부동산세는?A : 없는 것으로 봅니다.​사업하시는 분들이라면, 부가가치세 예정신고를 해보신분들이라면더 금방 이해가능하실거에요. 부과는 되지만>> 내가 신고납부한다면 부과된건 없는 것으로 보고 내 신고를 기초로 납부!​하지만 주의할 점​만약에 종합부동산세 신고를 틀리게 과소신고한 경우는 나중에 신고불성실 가산세 및 납부지연에 따른 가산세를 추가로 납부해야 할수도 있다는 점 잊지 마셔야 합니다! 그럼 여기까지 들르신 분들에게 조금의 도움이라도 되길바라며!다음 글에서 뵙겠습니다

대한민국에 사는 A씨 얼마전에 세무사를 찾아가 상담해 본 결과, 지금까지 합산배제 신고에 누락한 사항이 있음을 얄게되었다! 몇 년간 부과된 세금이 원래 내야할 세금보다 많았다는 걸 이제야 알았는데..​안녕하세요심현주 세무사입니다.오늘은 합산배제 신고를 잘못했을 때 어떻게 해야하는지 말씀드리려고요!​​내가 합산배제신고한 것을 바탕으로 국가가 종합부동산세 부과를 했는데합산배제 신고부터 틀렸다면?그러나 다행히도 구제받을 방법은 존재합니다!밑줄 쫙!​경정청구 그 아름다운 이름경정청구, 종부세가 아니라 소득세에서는 꽤 들어보신 분들이 있을거에요보통 잘못된 신고로 인해 더 많이 낸 세금을 돌려받기 위해 하는게 경정청구죠!그리고 국세기본법상 통상적인 경정청구의 경우 신고기한으로부터 5년의 기한이 존재합니다.​여기서 문제되는게 종합부동산세 합산배제 신고가 경정청구의 대상이 되느냐? 하는 건데요.​여기까지 보면 예상하시겠지만.. 경정청구의 대상이 됩니다!​​경정청구거부처분취소[대법원 2018. 6. 15., 선고, 2017두73068, 판결]http://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?mode=0&precSeq=197607종부세를 신고납부하는 경우만 되는게 아니라 합산배제신고만 두고도 경정청구의 대상이 된다는 것!​만약 합산배제 신고가 잘못되어 세금을 더 내왔다면신고기한으로부터 5년이 지나기전엔 통상적 경정청구가 가능하다는 점!잊지 말아야겠죠??​그럼 또 다음글에서 뵈어요!

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 매년 9월이면 반드시 챙겨야 하는 종합부동산세 합산배제에 대해서 설명드리겠습니다. 어떤 주택과 토지가, 어떤 요건을 갖추면 종부세 과세표준에서 빠지는지 근거 조문과 함께 하나씩 정리해 드리겠습니다.합산배제, 배제되는것은?-종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 소유하고 있는 주택과 토지의 공시가격을 인별로 합산한 뒤, 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만듭니다. 여기서 '합산'이라는 말이 핵심입니다.-합산배제란 특정한 요건을 갖춘 주택이나 토지를 아예 이 합산 대상에서 빼주는 제도입니다. 「종합부동산세법」 제8조 제2항은다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함하지 아니한다 고 규정하고 있습니다.-즉 세율을 깎아주거나 세액공제를 해주는 것이 아니라, 그 주택의 공시가격 자체가 계산식에서 사라지는 구조입니다. 그래서 효과가 큽니다. 주택 몇 채가 빠지면 과세표준 구간이 통째로 내려가면서 누진세율까지 낮아지기 때문입니다.-다만 합산배제는 자동으로 되지 않습니다. 원칙적으로납세자가 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 신고를 해야 적용받을 수 있습니다. 요건을 갖추고도 신고를 놓쳐서 고지서를 받고 나서야 알게 되는 사례가 실무에서 꾸준히 발생합니다.· · ·합산배제는 크게 세 갈래로 나뉩니다-종부세 합산배제는 근거 법령에 따라 세 가지 유형으로 구분됩니다.① 합산배제 임대주택 : 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호, 같은 법 시행령 제3조② 합산배제 사원용주택 등 : 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제2호, 같은 법 시행령 제4조③ 주택신축용 토지 : 「조세특례제한법」 제104조의19-①과 ②는 주택분 종부세에서 빠지는 것이고, ③은 토지분(종합합산과세대상) 종부세에서 빠지는 것입니다. 신고 서식도 각각 다릅니다.-참고로종합부동산세법 시행령은 2025년 11월 28일 대통령령 제35880호로 개정되었고, 시행규칙은 2026년 1월 2일과 3월 20일에 각각 개정되었습니다. 부처 명칭이 기획재정부에서 재정경제부로 바뀌면서 서식 근거 조문도 함께 정비되었으니 신고 전에 최신 서식을 확인하시기 바랍니다.· · ·첫 번째, 합산배제 임대주택-가장 많이 활용되고, 동시에 가장 많이 추징되는 유형입니다.「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항은 합산배제 임대주택의 대전제를 이렇게 정하고 있습니다.-「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자로서, 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 임대하거나 소유하고 있는 주택이어야 합니다.-여기서 등록이 '두 개'라는 점을 놓치시면 안 됩니다.지방자치단체(시·군·구)의 임대사업자 등록과 세무서의 사업자등록이 모두 필요합니다. 둘 중 하나만 되어 있으면 합산배제를 받을 수 없습니다.-다만 과세기준일 현재 실제로 주택을 임대하고 있다면,합산배제 신고기간 종료일인 9월 30일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우 과세기준일 현재 등록한 것으로 보아 그 해부터 합산배제를 적용받을 수 있습니다.-개별 요건은 건설임대인지 매입임대인지에 따라 달라집니다.▶ 장기일반민간건설임대주택 (시행령 제3조 제1항 제7호)-전용면적 149㎡ 이하, 2호 이상 임대, 공시가격은 2호 이상 30호 미만이면 9억원 이하·30호 이상이면 12억원 이하, 10년 이상 계속 임대, 임대료 증가율 5% 이내▶ 장기일반민간매입임대주택 (시행령 제3조 제1항 제8호)-전용면적 제한 없음, 1호 이상 임대, 공시가격 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하, 10년 이상 계속 임대, 임대료 증가율 5% 이내-공시가격 기준시점도 중요합니다.임대개시일 또는 최초로 합산배제 신고를 한 연도의 과세기준일 현재 공시가격으로 판단하므로, 이후 공시가격이 올라도 요건이 깨지지는 않습니다.-반대로 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서새로 취득한 주택을장기일반민간임대주택으로 등록한 경우에는 합산배제 대상에서 제외됩니다. 아파트는 현재 장기일반민간임대주택 신규 등록 자체가 제한되어 있다는 점도 함께 고려하셔야 합니다.· · ·두 번째, 합산배제 사원용주택 등-「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항은 종합부동산세를 부과하는 목적에 맞지 않는 주택들을 열거하고 있습니다. 대표적인 항목은 다음과 같습니다.1. 사원용주택: 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 6억원 이하인 주택. 다만 사용자가 개인이면 그 배우자·직계존비속 등 특수관계인에게 제공하는 주택은 제외되고, 법인이면 과점주주에게 제공하는 주택은 제외됩니다.2. 기숙사: 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사3. 미분양주택: 사업계획승인(또는 건축허가)을 받아 주택을 신축·판매하는 사업자가 건축해 소유하고 있는 미분양주택으로, 주택분 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 지나지 않은 주택. 2025년과 2026년에 종합부동산세 납세의무가 성립하는 분에 대해서는 이 기간이 7년으로 한시 연장되었습니다.4. 가정어린이집용 주택: 세대원이 「영유아보육법」에 따라 인가를 받거나 운영을 위탁받은 어린이집으로서 관할 세무서에서 고유번호를 부여받고, 과세기준일 현재 5년 이상 계속하여 어린이집으로 운영하는 주택5. 노인복지주택: 「노인복지법」 제32조 제1항 제3호에 따른 노인복지주택을 같은 법 제33조 제2항에 따라 설치한 자가 소유한 해당 주택6. 등록문화유산 주택: 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 등록문화유산에 해당하는 주택7. 멸실 목적 취득주택: 공공주택사업자, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행자 등이 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득해 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택8.그 밖에 주택의 시공자가 공사대금으로 받은 미분양주택, 정부출연연구기관이 연구원에게 제공하는 주택, 향교 또는 향교재단이 소유한 주택의 부속토지, 「주택법」에 따른 토지임대부 분양주택의 부속토지 등-가정어린이집의 경우 5년 요건이 상당히 엄격하게 적용되지만, 어린이집용 주택에서 이사해 3개월 이내에 새 주택을 어린이집으로 운영하는 경우나 운영자의 사망으로 운영하지 않은 기간이 3개월 이내인 경우등에는 계속 운영한 것으로 보아주는 보완 규정이 마련되어 있습니다.· · ·세 번째, 주택신축용 토지-주택분이 아니라 토지분 종부세에 관한 것입니다.「조세특례제한법」 제104조의19는 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 종합합산과세대상 토지 중 취득일부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획승인을 받을 토지를 종합합산과세대상에서 제외하도록 정하고 있습니다.-취득 주체는「도시 및 주거환경정비법」상 정비사업 시행자, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」상 소규모주택정비사업 시행자, 「주택법」상 주택조합·고용자·주택건설등록사업자, 프로젝트금융투자회사(PFV) 등입니다.-신고 서식은「조세특례제한법 시행규칙」 별지 제64호의17 서식(주택신축용 토지 합산배제 신고서)이며, 역시 9월 16일부터 9월 30일까지 제출합니다.-주의할 점은 5년 이내에 사업계획승인을 받지 못하면 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징당한다는 것입니다. 인허가 지연 리스크가 곧 세금 리스크가 되는 구조입니다.-참고로 정부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안에는 주택신축용토지에 대한 종합부동산세 합산배제 범위를 확대하는 안이 포함되어 있습니다. 다만 이는 아직 국회 심의를 거치지 않은 정부안으로, 확정된 법령이 아니라는 점을 유의해 주시기 바랍니다.· · ·'합산배제'와 '주택 수 제외'는 다릅니다-상담을 하다 보면 가장 많이 혼동하시는 부분입니다.상속주택이나 지방 저가주택을 보유하면 종부세가 없어지는 것으로 알고 계신 분들이 계신데, 그렇지 않습니다.-「종합부동산세법」 제8조 제4항은일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등에 대해 1세대 1주택자 판정 시 주택 수에서 제외하는 특례를 두고 있습니다. 이는 기본공제 12억원과 고령자·장기보유 세액공제를 계속 적용받게 해주는 제도입니다.-그러나 해당 주택의 공시가격 자체는 과세표준에 그대로 합산됩니다. 세액이 사라지는 것이 아니라 계산 방식이 유리해지는 것뿐입니다.-반면제8조 제2항의합산배제는 공시가격 자체가 과세표준에서빠집니다. 두 제도는 신청 시기와 서식도 다르므로, 본인이 어느 쪽에 해당하는지 정확히 구분하셔야 합니다.· · ·신고 절차와 사후관리, 여기서 갈립니다-합산배제는 신고제입니다.「종합부동산세법 시행령」 제3조 제9항(임대주택)과 제4조 제5항(사원용주택 등)은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제 신고서를 제출하도록 정하고 있습니다.-다행히 매년 반복할 필요는 없습니다. 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 신고한 내용 중 임대주택의 소유권 또는 전용면적에 변동이 없는 경우 별도의 신고 없이 계속 적용됩니다.-반대로 변동이 생겼다면 반드시 다시 신고해야 합니다.소유권이나 면적이 바뀌었으면 '변동신고'를, 임대등록이 말소되었거나 임대료를 5% 초과해 갱신하는 등 요건을 충족하지 못하게 되었으면 '제외신고'(과세대상 포함)를 해야 합니다.-사후관리는 생각보다 촘촘합니다.「종합부동산세법」 제17조에 따라 합산배제를 적용받은 뒤 의무임대기간이나 임대료 증액제한 요건을 지키지 못한 사실이 확인되면, 경감받은 종합부동산세액에 이자상당가산액을 더해 추징합니다. 국세청은 등록말소 임대주택에 대한 합산배제 사후관리 종합점검을 주기적으로 실시하고 있습니다.· · ·실무에서 다투어진 쟁점들-임대료 5% 증액제한의 기준이 되는 '최초 임대차계약'을 언제로 볼 것인지가 오래된 쟁점이었습니다. 특히 단기민간임대주택이 자동말소된 뒤 장기일반민간임대주택으로 재등록한 경우가 문제였습니다.-이에 대해기획재정부 재산세제과-1302(2022.10.19.)는재등록 이후 새로 작성되어 지방자치단체에 신고된 표준임대차계약을 기준으로 5% 상한을 계산하는 것으로 정리했습니다. 매입임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경등록한 경우의 기준은사전-2019-법령해석재산-0305(2019.10.31.)에서 다루어졌습니다.-사업자등록 시점도 반복적으로 다투어집니다.조심 2025서0912 사건에서는과세기준일 현재 「소득세법」상 사업자등록 요건을 갖추지 못한 주택에 대해 합산배제를 부인하고 경정청구를 거부한 처분이 문제되었는데, 심판원은 조세법률주의의 원칙상 감면요건 규정은 법문대로 엄격하게 해석해야 한다는 원칙을 확인했습니다.-2020년 8월 18일 민간임대주택법 개정으로 단기임대·아파트 장기임대 등록이 자동말소된 사안들도 계속 문제되고 있습니다.조심 2023서10342는 자동말소된 임대주택을 합산배제 대상에서 제외하고 과세한 사안입니다.자동말소 사실을 인지하지 못한 채 합산배제를 계속 적용받다가 몇 해분을 한꺼번에 추징당하는 경우가 실제로 발생합니다.· · ·실무 체크포인트1.9월 16일~9월 30일 신고기간을 달력에 고정해 두세요. 요건을 다 갖추고도 신고를 놓치면 그 해에는 그대로 과세됩니다. 홈택스에서 합산배제 신고 안내를 받았는지 매년 9월 중순에 확인하시기 바랍니다.2. 등록이 두 개인지 확인하세요.지자체 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록이 모두 과세기준일 현재 유효해야 합니다.부부 공동명의 임대주택이라면 공동소유자 전원이 각각 등록되어 있어야 합니다.3.자동말소 여부를 직접 확인하세요. 지자체가 별도 통보 없이 말소한 경우에도 세법상 효과는 그대로 발생합니다. 렌트홈에서 등록 상태를 조회해 두시는 것이 안전합니다.4.임대료 갱신 전에 5% 계산을 먼저 하세요. 기준이 되는 직전 계약이 무엇인지, 1년 이내 증액에 해당하지는 않는지 확인한 뒤에 계약서를 쓰셔야 합니다. 한 번의 실수로 여러 해분이 추징될 수 있습니다.5.상속주택·지방 저가주택은 합산배제가 아니라 주택 수 특례입니다. 신청 서식과 효과가 다르므로 혼동하지 마시고,해당하는 특례를 각각 신청하셔야 합니다.6.법인 오너라면 사원용주택·기숙사 요건을 점검해 보세요. 국민주택규모 이하이거나 공시가격 6억원 이하라는 요건, 그리고 특수관계인·과점주주 제공 주택 제외 규정을 함께 확인해야 합니다.· · ·참고 법령 및 예규·심판례종합부동산세법 제8조 제2항 (과세표준 - 합산배제 주택)종합부동산세법 제8조 제4항 (1세대 1주택자 판정 시 주택 수 제외 특례)종합부동산세법 제17조 (결정과 경정 - 합산배제 요건 위반 시 추징 및 이자상당가산액)종합부동산세법 시행령 제3조 (합산배제 임대주택) [시행 2025.11.28. 대통령령 제35880호]종합부동산세법 시행령 제4조 (합산배제 사원용주택등)종합부동산세법 시행규칙 제4조 (합산배제 신고서 서식) [개정 2026.1.2., 2026.3.20.]조세특례제한법 제104조의19 (주택신축용 토지에 대한 종합부동산세 과세특례)기획재정부 재산세제과-1302 (2022.10.19.) 자동말소 후 재등록 시 임대료 증액제한 기준사전-2019-법령해석재산-0305 (2019.10.31.) 변경등록 시 최초 임대차계약의 판단 기준조세심판원 조심 2025서0912 과세기준일 현재 사업자등록 요건과 합산배제 여부조세심판원 조심 2023서10342 임대사업자 등록 자동말소와 합산배제 배제#종합부동산세 #종부세합산배제 #합산배제신고 #임대주택합산배제 #사원용주택 #미분양주택 #주택신축용토지 #종부세절세 #1세대1주택특례 #임대사업자 #자연세무회계컨설팅 #머털도사절세도사 #김주성세무사

안녕하세요절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 9월이 되면 반드시 챙기셔야 하는종합부동산세 합산배제에 대해서, 도대체 무슨 제도인지 그리고 실제로 세금이 얼마나 줄어드는지, 신청은 어떻게 하는지까지 신고서식과 함께 정리해 드리겠습니다-종합부동산세는 12월에 고지서가 나오지만,그 고지서의 금액을 바꿀 수 있는 시간은 9월입니다. 딱 15일뿐입니다.합산배제, 감면이 아니라 '아예 빼주는 것'입니다-종합부동산세는 사람별로 계산합니다. 매년 6월 1일 기준으로 본인이 가진 주택의 공시가격을 전부 더한 뒤, 기본공제 9억 원(1세대1주택자는 12억 원)을 빼고, 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구합니다.-여기서 합산배제란 일정 요건을 갖춘 주택이나 토지를 그 '더하는 단계'에서아예 빼주는 제도입니다. 근거는종합부동산세법 제8조 제2항과제9조입니다.-많은 분들이 감면 제도와 헷갈리시는데, 성격이 완전히 다릅니다. 감면은 계산된 세액을 깎아주는 것이고,합산배제는 계산 대상 자체에서 빼주는 것입니다. 그래서 효과가 훨씬 큽니다.-'과세특례'와도 구분하셔야 합니다. 부부 공동명의 1주택자 과세특례 같은 제도는주택 수 판정이나 공제 방식을 유리하게 바꿔주는 것일 뿐, 공시가격 자체는 과세표준에 그대로 들어갑니다. 반면 합산배제는 공시가격이 통째로 빠집니다.-다만 두 제도 모두 신고 기간은 똑같이9월 16일부터 9월 30일까지입니다.· · ·어떤 부동산이 합산배제 대상인가요?-크게 두 갈래로 나뉩니다.▷ 첫째, 합산배제 임대주택 (종합부동산세법 시행령 제3조)-공공건설임대주택, 민간건설임대주택, 그리고 장기일반민간임대주택(매입) 등이 해당합니다.-매입임대의 경우 임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제 신고연도의 과세기준일 현재 공시가격이수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하여야 합니다.-그리고 아래 요건을 모두 갖춰야 합니다.과세기준일(6월 1일) 현재 지방자치단체 임대사업자등록과 세무서 사업자등록이 모두 유효할 것의무임대기간을 준수할 것임대료·임대보증금 증액이 5% 이내일 것실제 임대 실적이 있을 것▷ 둘째, 합산배제 사원용주택등 (종합부동산세법 시행령 제4조)-사원용 주택과 기숙사, 주택건설사업자가 보유한 미분양주택, 어린이집으로 5년 이상 운영한 주택, 등록문화유산, 그리고 주택건설사업자의 주택신축용 토지가 여기에 들어갑니다.-미분양주택은 원래 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년까지인데,2025년과 2026년에 종합부동산세 납세의무가 성립하는 분은 7년으로 연장되어 있습니다.여기서 가장 많이 놓치는 부분-2020년 8월 18일 민간임대주택법 개정으로 단기임대(4년)와 아파트 장기일반 매입임대는 신규 등록이 폐지되었습니다. 그리고 기존에 등록한 주택들도의무임대기간이 끝나면 자동으로 말소됩니다.-문제는 이 자동말소를 모르고 계신 분들이 많다는 것입니다.말소된 주택에 대해 합산배제를 계속 적용받다가, 나중에 확인되어몇 해분을 한꺼번에 추징당하는 사례가 실제로 발생합니다.[합산배제 제외신청을 별도로 납세자가 반드시 해줘야 합니다.세무서에서 자동 으로 제외 해주지 않습니다.]-동시에 장기일반·공공지원의 의무임대기간은 8년에서 10년으로 늘어났습니다. 본인 주택이 어느 유형인지, 등록이 살아 있는지부터 확인하셔야 합니다.· · ·그래서 세금이 얼마나 줄어드나요?-말로만 들으면 잘 와닿지 않으니 간단한 사례로 보시겠습니다.[가정]김OO씨는 본인이 거주하는 아파트 1채(공시가격 10억 원)를 보유여기에 등록한 장기일반민간임대주택 3채(각 공시가격 4억 원)를 추가 보유보유 주택 공시가격 합계 = 10억 + 12억 =22억 원▷ 합산배제 신고를 안 한 경우-공시가격 22억 원 전부가 과세 대상이 됩니다. 기본공제 9억 원을 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준이 7.8억 원이 되고, 누진세율을 단순 적용하면 산출세액이약 540만 원수준이 됩니다.▷ 합산배제 신고를 한 경우-임대주택 3채(12억 원)가 빠지면서 과세 대상은 10억 원만 남습니다. 그런데 여기서 한 번 더 유리해집니다. 합산배제 임대주택 외에 1주택만 보유하고 그 주택에 실제 거주한다면1세대1주택자로 보아 12억 원을 공제받게 됩니다.-10억 원은 12억 원보다 작으므로 과세표준은 0원,납부할 종합부동산세도 0원이 됩니다.※ 재산세 공제, 세부담 상한, 세액공제를 반영하지 않은 이해용 단순 계산입니다.-정리하면 합산배제의 실익은 세 가지입니다.1. 과세표준이 줄어듭니다.감면이 아니라 계산 대상에서 빠지는 것이라 효과가 직접적입니다.2. 주택 수에서도 빠집니다.그래서 1세대1주택자 판정을 받아 12억 원 공제를 적용받을 수 있습니다.3. 세액공제가 살아납니다.1세대1주택자가 되면 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제까지 받을 수 있어 절감폭이 한 번 더 커집니다.-관련 규정은종합부동산세법 제8조 제2항,제9조 제6항~제8항,시행령 제2조의3입니다.· · ·합산배제 신고, 이렇게 하시면 됩니다STEP 1. 국세청 안내문을 먼저 확인합니다-국세청은 매년 9월, 합산배제 적용이 예상되는 납세자에게 신고 안내문을 발송합니다. 안내문을 받지 못하셨더라도 요건을 갖췄다면 직접 신고하실 수 있습니다.STEP 2. 홈택스에서 신고 메뉴로 들어갑니다-홈택스(hometax.go.kr)에 접속하신 뒤 [세금신고] → [종합부동산세]에서 합산배제 및 과세특례 신고 메뉴를 선택하시면 됩니다.STEP 3. 부동산 명세를 조회하고 내려받습니다-본인 소유 부동산 명세를 조회할 수 있고 미리채움 서비스도 제공됩니다. 다만미리채움 내용이 항상 맞는 것은 아니므로반드시 직접 검증하셔야 합니다.STEP 4. 대상 물건을 '추가' 또는 '제외'로 표시합니다-새로 요건을 갖춘 주택은 '추가', 매각이나 자동말소 등으로 요건을 잃은 주택은 '제외'로 표시합니다. 이것이 '변동신고'의 핵심입니다.STEP 5. 제출하고 접수증을 보관합니다-전자신고 후 접수증을 반드시 저장해 두세요. 서면으로 하실 경우에는 주소지 관할 세무서에 신고서를 제출하시면 됩니다.제출 서식은 이렇게 나뉩니다-2025년 3월 21일 시행규칙 개정으로 임대주택 서식이 공공과 민간으로 분리되었습니다.공공임대주택:종합부동산세법 시행규칙 별지 제1호서식— 임대주택 합산배제(변동)신고서 (갑)·(을)민간임대주택:종합부동산세법 시행규칙 별지 제2호서식— 임대주택 합산배제(변동)신고서 (갑)·(을)사원용주택등:종합부동산세법 시행규칙 제2조 제4항에 따른 사원용주택등 합산배제(변동)신고서 (갑)·(을)-(갑)지에는 신고인 인적사항과 합산배제 대상 주택의 명세를, (을)지에는 임대차계약 내역을 적습니다. 특히(을)지의 임대료 증액 여부가 나중에 추징 여부를 가르는 핵심 자료가 됩니다.-이번 글에는 각 서식의 기재 항목을 정리한작성용 엑셀 파일과 PDF를 함께 올려두었습니다. 미리 내용을 정리해 두시면 홈택스 신고가 훨씬 수월합니다.※ 첨부한 파일은 기재 항목을 정리한 작성용 양식이며, 관할 세무서에 제출하는 공식 서식이 아닙니다. 실제 제출은 홈택스 전자신고 또는 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 내려받은 공식 별지 서식으로 하시기 바랍니다.첨부파일[별지1]임대주택 합산배제 (변동)신고서.hwp파일 다운로드첨부파일[별지2]사원용주택등 합산배제 (변동)신고서(갑), 사원용주택.hwp파일 다운로드첨부파일[별지6]주택건설사업자 미분양주택 합산배제 (변동)신고서.hwp파일 다운로드첨부파일[별지7]어린이집용 주택 합산배제 (변동)신고서.hwp파일 다운로드첨부파일[별지18]주택건설사업 목적 멸실예정주택 합산배제 (변동)신.hwp파일 다운로드첨부파일[별지19]공공건설ㆍ매입임대주택의 부속토지 합산배제 (변동.hwp파일 다운로드첨부파일[별지20]장기민간임대주택의 부속토지 합산배제 (변동)신고.hwp파일 다운로드매년 다시 신고해야 하나요?-아닙니다.최초 합산배제 신고를 한 다음 연도부터는 소유권이나 전용면적에 변동이 없으면 별도 신고 없이 계속 적용됩니다.종합부동산세법 시행령 제3조 제9항 단서,제4조 제4항 단서입니다.-다만 변동이 생겼다면 반드시 변동신고를 하셔야 합니다.특히 요건을 잃은 주택을 '제외'로 신고하지 않으면 나중에 그대로 추징 대상이 됩니다.· · ·놓치면 추징입니다, 실무 체크포인트-합산배제는 받는 것보다 지키는 것이 더 어렵습니다. 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되면그동안 경감받은 세액에 이자상당가산액을 더해 한꺼번에 추징됩니다.종합부동산세법 제17조,시행령 제10조입니다.1. 9월 16일부터 9월 30일까지를 달력에 고정하세요.-기한을 넘기면 그해 분 합산배제는 원칙적으로 적용되지 않습니다. 12월 고지서를 받고 나서 되돌리는 것은 훨씬 번거롭습니다.2. 두 개의 등록이 모두 살아 있어야 합니다.-지방자치단체 임대사업자등록과 세무서 사업자등록, 둘 중 하나만 있어서는 안 됩니다.과세기준일인 6월 1일 현재 두 등록이 모두 유효해야 합니다.3. 자동말소 여부를 반드시 확인하세요.-단기임대와 아파트 장기일반 매입임대는 의무기간 종료로 자동말소됩니다. 말소된 줄 모르고 계속 적용받는 것이 가장 흔한 추징 원인입니다.4. 임대료 증액 5% 제한은 계약서로 증명됩니다.-재계약이나 갱신 때 5%를 넘겼는지 계약서 단위로 확인하세요. 관리비 명목으로 우회한 경우도 문제가 될 수 있습니다.5. 과세기준일은 6월 1일입니다.-5월에 팔았다면 그해 종부세 납세의무자가 아니고, 6월에 팔았다면 그해 종부세는 그대로 부과됩니다.하루 차이로 갈립니다.· · ·마지막으로 한 말씀-합산배제는 제도를 아느냐 모르느냐로 세금이 몇 백만 원씩 갈리는 대표적인 항목입니다. 그런데도 매년 기한을 놓치시는 분들이 계십니다.-특히 임대주택을 여러 채 보유하신 분이라면, 지금 이 시점에 등록 상태부터 한 번 점검해 보시길 권해드립니다. 자동말소된 주택이 섞여 있는데 그대로 신고하면 몇 년 뒤 이자상당가산액까지 붙어서 돌아옵니다.-반대로 요건은 충분히 갖췄는데 신고를 안 해서 12억 원 공제를 놓치신 경우도 실무에서 자주 봅니다. 두 경우 모두 9월에 30분만 들여다보면 정리되는 일입니다.■ 참고 법령 및 예규종합부동산세법 제8조 제2항 (과세표준, 합산배제 주택)종합부동산세법 제9조 (세율 및 세액)종합부동산세법 제9조 제6항~제8항 (1세대1주택자 세액공제)종합부동산세법 제17조 (경정 및 결정, 이자상당가산액 추징)종합부동산세법 시행령 제2조의3 (1세대1주택자의 범위)종합부동산세법 시행령 제3조 (합산배제 임대주택)종합부동산세법 시행령 제4조 (합산배제 사원용주택등)종합부동산세법 시행령 제10조 (이자상당가산액의 계산)종합부동산세법 시행규칙 제2조 (합산배제 신고서식)종합부동산세법 시행규칙 별지 제1호서식 (공공임대주택 합산배제 신고서)종합부동산세법 시행규칙 별지 제2호서식 (민간임대주택 합산배제 신고서)민간임대주택에 관한 특별법 제6조 (임대사업자 등록의 말소)기획재정부 「2026년 세제개편안」 보도자료 (2026. 8. 3.)※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다.※ 합산배제 요건은 주택 유형과 등록 시기에 따라 세부 기준이 달라지므로, 반드시 개별 확인이 필요합니다.※ 시행규칙 별지 서식 번호는 개정에 따라 변경될 수 있으므로, 제출 전 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 최신 서식을 확인하시기 바랍니다.※ 법령 내용은 국가법령정보센터(law.go.kr) 및 국세법령정보시스템(taxlaw.nts.go.kr)에서 최신 조문을 확인하신 후 적용하시기 바랍니다.#종합부동산세 #종부세 #합산배제 #종부세합산배제 #합산배제신고 #합산배제신고서 #임대주택합산배제 #사원용주택 #미분양주택 #주택신축용토지 #과세특례 #부부공동명의1주택 #1세대1주택자 #임대사업자 #자동말소 #의무임대기간 #임대료5% #종부세절세 #9월신고 #홈택스신고 #2026세제개편안 #절세도사김주성세무사 #자연세무회계컨설팅 #강서구세무사 #마곡세무사 #강서세무사 #마곡동세무사 #가양동세무사 #등촌동세무사 #화곡동세무사 #세무상담 #부동산세무상담이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 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