안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.
상속주택에 대한 양도세, 취득세, 종부세 상 특례 제도가 있습니다.
상속주택은 예상하지 못한 주택에 대한 취득이기 때문인데요.
상속주택에 대한 양도세 특례는 일반적으로
상속주택 과 기존 주택을 보유하고 있을 때
'기존 주택'에 대한 양도세 비과세 및 중과 배제 혜택을 주게 됩니다.
일반적으로 상속주택을 즉시 매도하게 되면
취득가 (상속가액) = 양도가 (매매가액) 이 동일하기 때문에
1차적으로 양도소득세 상 과세금액이 없는 경우가 일반적이며
일반 주택 매도 후 상속 주택이 남은 경우
상속주택에 대한 1세대 1주택 비과세가 가능하기 때문입니다.
그렇다면, 상속주택 + 일반주택을 보유하는 경우,
일반주택에 대한 양도소득세 특례 제도를 정확히 확인해보아야 하는데요.
상속주택을 보유한다면 어떠한 매도 / 보유 플랜을 짜셔야 하는지
그 전에 상속주택을 어느 정도의 지분으로 협의를 하셔야 하는지
양도소득세 특례를 통해 같이 알아볼 수 있겠습니다.
상속주택으로 인한 비과세 특례 (소득령 제155조 제2항)
상속주택으로 인한 비과세 특례 요건을 살펴보겠습니다.
일반 주택 + 상속 주택 → 일반 주택을 양도할 때
일반 주택에 대한 비과세 혜택을 주는 제도입니다.
이때 일반 주택은 상속 개시일 현재
보유하고 있던 주택에 대해서 한정하는데요.
요건을 살펴보도록 하겠습니다.
1번 요건 및 4번 요건
주택은 상속이 일어난 뒤에 산 주택은 안됩니다.
상속 당시 기존에 보유하고 있던 주택을 양도할 때만
비과세 혜택이 가능합니다.
① 일반 주택을 보유한 상태에서
② 상속 주택을 취득 한 뒤
③ 일반 주택을 먼저 양도하시는 순서여야 합니다.
2번 요건.
별도세대여야 합니다.
비과세는 1세대 1주택인 경우이며,
동일세대라면 상속을 받았다 하더라도 상속 전/후 모두
동일 세대 기준으로 양도세 비과세를 판단하기 때문에
별도 세대가 상속받은 경우 해당 비과세가 가능합니다.
3번 요건
선순위상속주택에 해당하여야 합니다.
선순위 상속주택이란,
돌아가신 분이 주택이 2채 이상 있었다면
그 중 아래 판단에 따라 선순위 1채만 비과세 혜택이 가능하다는 의미입니다.
선순위 상속주택은 다음과 같이 판단합니다.
① 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택
② 피상속인의 거주기간이 가장 긴 주택
③ 피상속인이 상속개시일 현재 거주한 주택
④ 기준시가가 가장 높은 주택
이 비과세 특례는,
별도세대인 1주택자가 선순위상속주택을 상속받아
1주택을 양도할 때 비과세 특례를 받는 경우
가장 유리하게 작용됩니다.
공동상속주택으로 인한 비과세 특례 (소득령 제155조 제3항)
이 비과세 특례는
<공동상속> 받은 경우 적용되는 특례인데요.
상속주택을 형제 혹은 부모/자녀 간
공동으로 지분을 상속받는 경우가 굉장히 많은데요.
이 경우, 공동상속주택을 소수지분권자인 경우에 한하여
소유하고 있는 일반주택을 양도할 때 1주택자로 보아 비과세가 가능합니다.
2번 요건.
일단 주된 상속인에 해당되지 않아야 하는데요.
상속 주택을 지분별로 받은 경우
주된 상속인 - 소수지분권자로 나눠지게 됩니다.
이 혜택은 소수지분권자에게만 가능한 특례입니다.
주된 상속인 판단 기준은 아래와 같습니다.
① 상속지분이 가장 큰 자
② 상속주택에 거주하는 자
③ 최연장자
이 비과세 특례에 중요한 점은,
위에 상속주택 특례처럼
상속 주택을 취득할 때 보유하여야 함 이라는 조건 자체가 없습니다.
즉, 비과세를 받고자 하는 일반주택은
추후 취득한 주택도 비과세가 가능하게 됩니다.
① 공동상속주택 + ② 일반주택 취득 → 일반주택 양도시 비과세
(소수지분권자)
소수지분권자에대한 비과세 특례 또한
선순위 주택에 한하여 적용하게 됩니다.
만약 자녀 2분이 각각 1주택이 있는 상황에서
부모님 1주택을 소유하고 있는 경우에
지분을 51% : 49% 로 한다면,
지분이 큰 주된 상속인은 상속주택으로 인한 비과세 특례를,
소수지분권자인 상속인은 공동상속주택으로 인한 비과세 특례를
받을 수 있을 여지가 있습니다.
이 비과세 특례는
가족간 공동 상속받은 경우 일부 지분을 가지고 있되,
내가 보유한 주택에 대한 비과세 요건을 충족시키고자 할 때
요긴하게 활용 될 수 있습니다.
상속받은 주택 중과 배제 (167조의3 1항 7호 및 2항 2호)
상속받은 주택을 보유한 경우
중과 배제 혜택이 있는지 살펴볼까요?
155조 2항, 즉 선순위 상속주택에 대한
단독상속권자 혹은 공동상속 최대지분권자의 경우에
해당하는 <상속 주택> 은
상속받은 날부터 5년이 경과되지 않았다면
주택 수에서 배제 됩니다.
1세대 1주택 비과세가 된다는 것과
중과가 배제된다는 것은 다른데요.
예컨데 상속주택에 대한 비과세 특례가 불가능한 경우,
상속주택 + 일반주택 -> 일반주택 매도시
일반주택이 조정지역에 위치한다면
비과세 or 중과세가 될텐데요.
상속 후 5년 이내 양도한다면, 주택 수에서 제외시켜
중과세가 아닌 일반과세로 적용할 수 있다는 내용입니다.
또한 공동상속주택의 경우에도
상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하게 됩니다.
주된 상속인 - 주택 수 포함
소수지분권자 - 주택 수 미포함
즉 소수지분권자의 경우에도
비과세가 불가능하다면,
중과세가 아닌 일반과세로 양도세를 신고하는 것으로 보게 되는 것입니다.
특히나 지금처럼 중과세가 확대되고 있는 상황에서는
이 중과세 배제 또한 엄밀히 따져볼만한 규정입니다.
상속받은 주택을 보유하고 있는 경우,
요건에 잘 맞춘다면
기존 보유 주택도,
추후 상속 주택도,
매도하실 때 전략을 잘 짜신다면
각각 비과세를 받을 수 있는데요.
요건이 까다롭기 때문에
자세한 내용은 상담을 통해
구체적으로 검토하시면 좋을 것 같습니다.
궁금한 내용 있으시다면
언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.
친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
서가세무회계 최혜경 세무사 드림.
