안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.

부동산 매매사업자는 주택을 개인의 주택이 아닌

사업의 (사고 팔 수 있는) 재고자산으로 보기 때문에

부동산 매매사업자의 주택 + 개인의 보유/거주 주택 이 있는 경우

매매사업자의 주택을 주택으로 보지 않는다고 알려져 있습니다.

원칙적으로 부동산 매매사업자의 주택이 재고자산인건 맞지만,

'주택으로 보지 않는다'는 건 반은 맞고 반은 틀릴 수 있습니다.

일단 첫번째로,

세목별로 주택 수에 포함되는 여부가 다르며

두번째로,

실질적으로 (진짜) 매매사업자로 주택을 보유한 것으로 인정받는 이슈가 있을 수 있습니다.

오늘은 매매사업자의 경우

주택 수 관련하여 어떤 이슈가 있는지 확인해보도록 하겠습니다.

기존 보유 주택과 매매사업자 주택이 있는 경우,

기존 보유 주택을 매도하는 경우 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.

부동산 매매사업자의 주택은 '재고자산' 으로 보기 때문에

해당 개인의 주택 수에 들어가지 않기 때문입니다.

다만, 실질적으로 매매사업자로 인정받는지 여부는

과세관청에서 종합적으로 판단하는 부분입니다.

반대로 매매사업자의 재고자산으로 등재된 주택을 매도할 때는

1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다.

다만, 매매사업자를 폐업한 이후에 보유하고 있는 주택이라면

주거용 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정할 수 있습니다.

원칙적으로는 그렇지만, 실질 관계에 따라서

매매사업자로서 활용한 주택 여부에 따라 달라질 수 있으니 

이 부분은 주의하셔야 합니다.

매각 직전 폐업을 하더라도 

매매업과 무관한 자산임을 입증하지 못한다면,

매각 시 종합소득세가 과세될 수 있을 수 있습니다.

중과세율은 별도의 법령을 기준으로 판단합니다.

중과세율 판단시에는 매매사업자의 재고자산도 주택 수에 포함이 됩니다.

부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은

주택 수의 계산에 있어서 이를 포함한다고 명시되어 있습니다.

어떤 경우가 있을까요?

본인의 주택 2채가 있고, 부동산 매매업 재고자산이 2채가 있는 경우,

본인의 주택에 대한 1세대 1주택 비과세가 안되기 때문에

본인의 주택 매도시 중과세를 검토할 때 

2채가 아닌 4채로 보게 되어 최대 중과세율을 적용하는 경우입니다.

또한 1채가 있더라도

1세대 1주택 비과세 요건이 깨져서

일반세율과 중과세율 중 결정해야 할 때는

매매사업자 재고자산이 있기 때문에

중과세율이 적용되게 됩니다.

뿐만 아니라 매매사업자의 재고자산을 양도하셔서

양도세를 계산할 때도 양도세 중과세율 

비교과세해서 더 큰 세액으로 납부하게 되어있습니다.

조정지역에 있는 주택을 매매사업에 활용하시는 경우

이 부분을 감수하시고 진행하셔야 합니다.

취득세는 조정지역 2주택 및 비조정지역 3주택 부터 

매매 취득세는 중과가 됩니다.

1주택일 때 1~3%

2주택일 때 8%

3주택 이상인 경우 12% 입니다.

취득세는 부동산 매매사업자의 재고자산인 주택이라 하더라도

주택 수에서 제외되지 않습니다.

다만, 취득세 법령에 명시되어 있는 주택 수에서 배제되는 요건에 맞는다면

주택 수에서 배제될 수 있습니다.

예를 들어 오피스텔은 취득세에서 애초에 주택으로 보지 않기 때문에

매매 중과세율이 아닌 일반 취득세율 4.6% 가 적용되게 됩니다.

소형 다세대 주택 등도 시가표준액 기준으로

수도권 1억, 비수도권 2억 이하의 주택은 중과 세율 주택에서 빠지게 됩니다.

취득하실 때 중과가 안되는 경우는 

매매사업자 의 재고자산이기 때문이 아니라

해당 법령에 의해 어떻게 취득하든 중과 배제가 되는 주택이기 때문에 그렇습니다.

종부세 또한 부동산매매사업자의 재고자산 주택이라 하더라도

주택 수에서 합산 배제되거나, 종부세가 달라지는 일은 없습니다.

현재 종부세가 개정이 되는 방향은

주택 수 여부 보다는 

공시지가가 높은 고가의 주택을 비거주하는 경우

종부세가 강화되는 방향으로 진행되고 있습니다.

매매사업자의 재고자산 공시지가가 높지 않다면

종부세상 큰 불이익은 없을 수 있습니다.

다만 1세대 1주택자 특례가 불가능하게 되어

기존 거주주택의 보유 금액이 크다면 

종부세가 커질 수 있습니다. 

세법상은 위와 같이 판단을 하시면 됩니다만,

가장 중요한 건 두번째 항목

'실질과세' 에 입각한 내용입니다.

매매사업자의 재고자산으로 등재하셨다 하더라도,

실제 재고자산으로  인정받는지 여부가 굉장히 중요한데요.

허울만 매매사업을 형식으로 취했을 뿐

실질적으로는 실제 거주를 하셨다거나 

지속적인 임대를 주셨다거나, 해당 주택 한 채만 쭉 보유를 하셨다거나, 하는 경우에는

매매사업자로 인정이 안될 가능성이 높습니다.

과세관청은 명확한 기준을 알려주기 보다는 종합적으로 판단한다는

애매한 답변만 지속하고 있는 상황이기 때문에

매매사업자의 재고자산임을 입증하는 것은 납세자의 몫이 되게 됩니다.

부가세에서는 부동산 매매사업자란,

1과세기간 (6개월) 동안 1회 이상 

부동산을 취득하고 2회 이상 양도하는 경우, 

반복적인 매매를  사업목적의 매매로 간주하고 매매사업자로 추정한다는 구문이 있지만, 

이 또한 하나의 예시일뿐 꼭 이 규정대로 해야지만 인정받고 안하게 되면 인정안받는 경우는 아니게 됩니다.

매매사업자를 고려하실 때

기존 보유주택과 매매사업 형태를 고려하셔서

세무적 리스크를 확인하신 뒤

진행하시기를 권해드립니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

최혜경세무사 드림