상속주택 비과세 특례, 내 집 팔면 비과세 가능한가요_상속주택 시리즈

상속받기 전부터 갖고 있던 집이라면 상속주택이 있어도 비과세를 받을 수 있습니다. 상속주택을 없는 것으로 보고 1주택자처럼 판단하기 때문입니다.

상속주택 비과세 특례란 상속받은 주택 1채와 일반주택 1채를 가진 사람이 일반주택을 팔면 1주택만 가진 것으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용하는 규정입니다. 근거는 소득세법 시행령 제155조 제2항입니다.

이 특례에는 몇 년 안에 팔아야 한다는 기한이 없습니다. 기한보다 중요한 것은 파는 순서입니다.

비과세가 되는 쪽은 내 집, 즉 일반주택입니다. 상속주택을 먼저 팔면 그 양도에는 이 특례가 적용되지 않습니다.

돌아가신 분이 집을 여러 채 남기셨다면 법이 정한 순서로 딱 1채만 상속주택이 됩니다. 이것을 선순위 상속주택이라고 부릅니다. 나머지는 그냥 내가 가진 주택으로 셉니다.

· 1순위 — 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

· 2순위 — 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상이면 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

· 3순위 — 소유한 기간과 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상이면 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택

· 4순위 — 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상이면 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같으면 상속인이 선택하는 1주택)

심판원은 남아 있던 후순위 상속주택은 특례 대상이 아니라고 보아 3주택자로 과세했습니다(조심 2023서10880, 2024.2.28. 기각).

상속협의분할을 할 때 어느 집이 선순위인지부터 확인하고 계획을 짜야 합니다. 순서를 모르면 비과세 혜택을 엉뚱한 사람이 가져가게 됩니다.

같은 세대였어도 되는 경우가 하나 있습니다. 1주택을 보유한 자녀가 1주택을 보유한 직계존속(배우자의 직계존속 포함, 세대를 합친 날 현재 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상인 경우만 해당)을 동거봉양하려고 세대를 합친 경우입니다.

이때는 합치기 이전부터 부모님이 갖고 계셨던 주택만 상속받은 주택으로 봅니다. 합칠 때 자녀가 무주택이었다면 동거봉양으로 합친 경우가 아니라고 보아 특례가 부인된 사례가 있습니다(조심 2023구0085, 2023.8.31. 기각).

다섯 가지에 모두 예라면 특례를 받을 가능성이 큰 것으로 판단됩니다. 하나라도 애매하다면 계약서에 도장을 찍기 전에 확인하시는게 좋을 듯 합니다.

양도세는 팔고 나면 바로잡을 방법이 거의 없습니다. 그래서 저는 상속 상담을 잡으면 어느 집이 선순위인지부터 확인합니다.

Q. 형제와 지분을 나눠 받았는데 저도 특례가 되나요

A. 공동상속으로 지분을 나눠 받은 경우는 판단 기준이 달라집니다. 지분과 거주 여부를 함께 봐야 합니다.

Q. 상속받은 집이 농어촌주택이면 어떻게 되나요

A. 주택으로 보는지부터 확인하고, 별도 특례가 걸린 집은 따로 판단합니다.

Q. 내 집을 팔고 나서 상속 등기를 해도 괜찮을까요

A. 등기 결과에 따라 이미 신고한 비과세가 달라질 수 있습니다. 양도 계획이 있다면 등기 순서를 먼저 정하시는 편이 좋습니다.

이 글의 내용은 2026년 10월 기준입니다. 세법은 바뀌니 신고 전에 다시 확인해 주세요.

조문 전문과 심판례 사실관계는 블로그에 자세히 정리해 두었습니다.

진세무회계 세무사 안세진