[양도소득세]지역주택조합원의 입주권 분석(1)

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.

이번 시간에는 지역주택조합과 그 입주권에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

주택조합이란?

우선 주택조합의 개념 및 취지를 알아보겠습니다.

지역주택조합 또는 직장주택조합은 개인이 본인의 주택을 마련하기 위하여 결성하는 조합으로서, 무주택이거나 주거전용면적 85제곱미터 이하 1채 소유자인 세대주의 내 집 마련을 위해 일정한 자격요건을 갖춘 조합원에게 청약통장 가입여부와 관계없이 주택을 공급하는 제도입니다.

무주택 세대주 또는 무주택 근로자의 주택마련을 위한 제도로서 청약통장 가입자들에게 공급하는 일반분양제도에 대한 예외적인 제도이므로 조합원 자격을 엄격히 제한하고 있습니다.

주택조합의 종류로는 ⓐ 지역주택조합, ⓑ 직장주택조합, ⓒ 리모델링주택조합이 있습니다.

‘지역주택조합’은 해당 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립하는 조합이며, ‘직장주택조합’은 같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합이며, ‘리모델링주택조합’은 공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 조합입니다.

지역주택조합 조합원 요건

지역주택조합의 조합원이 되기 위해서는 다음의 요건을 갖추어야 합니다.

ⓐ 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날 말함)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당하여야 합니다.

　 1) 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것

　 2) 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것

ⓑ 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것

무주택여부를 판단할 때 기숙사, 고시원, 오피스텔은 주택법상 주택에 해당되지 않으므로 소유하고 있는 수량과 관계없이 조합원 자격에는 영향을 미치지 않습니다.

지역주택조합 조합원입주권의 분양권 판단

지역주택조합의 조합원입주권은 소득세법상 조합원입주권에 해당하지 아니하고 '주택을 취득할 수 있는 권리'로 취급되어 왔습니다. 그래서 지역주택조합의 조합원입주권을 아무리 많이 가지고 있어도 비과세 판단시 주택수에 포함되지 않아 많은 혜택을 누릴 수 있었습니다.

2021년 이후 취득하는 분양권부터 주택수에 포함이 되게 되면서 지역주택조합의 조합원입주권은 어떻게 볼지가 가장 큰 관심사였는데요. 이에 대하여 최근 국세청에서 다음과 같은 사전답변을 내놓았습니다.

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양도, 서면-2021-법규재산-4466 [법규과-533] , 2022.02.11

[ 제 목 ]

1주택자가 지역주택조합의 조합원인 경우 1세대1주택 비과세 여부

[ 요 지 ]

지역주택조합의 조합원이 「주택법」에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것으로 포함함)는 「소득세법」제88조제10호에 따른 분양권에 해당함

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소득세법상 분양권에 해당하기 때문에 21년 이후 지역주택조합의 조합원입주권을 보유하게 되는 경우에는 주택수에 포함이 되어 비과세 및 중과여부를 판단해야 합니다. 이렇게 되면 분양권과 관련된 일시적 2주택(소득세법 시행령 제156조의3) 규정이 적용될 수 있으니 전략을 잘 세워 투자를 해야 합니다.

다음 글에서는 최근에 지역주택조합의 조합원입주권과 관련하여 발표된 유권해석에 대해 중점적으로 알아보도록 하겠습니다.

감사합니다.